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2、祥村项目前提营销推广定位提报117P1.区域市场分析豫单篓败拙尤沏宠剩荐挞腻狈复魁超韭藩羊掏拆殊束锐寸轨裤甚湃暗翼骸成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P项目位于高新电子城小寨商圈交汇处高新区域高新区域城南区域城南区域城西区域城西区域项目地项目地宇粟椰想边纹檬钟侵鼎勒笛瓷卢市寺爬臃允馋讨暑韭伟要沾矗土吮乃枢囱成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P高新区高新区0909年第二季度共有在售、待售项目年第二季度共有在售、待售项目7070个，占西安销售项目个，占西安销售项目总数的总数的18%18%；第二季度销售面
3、积第二季度销售面积2929万万平米，较去年增长平米，较去年增长14%14%，与上季度同，与上季度同比增长比增长17%17%。西高新成交均价西高新成交均价49914991元元/ /平米平米，环比增长，环比增长3.8%3.8%。城南区城南区0909年第二季度共有在售、待售项目年第二季度共有在售、待售项目9292个，占西安销售项目个，占西安销售项目总数的总数的22.94%22.94%；第二季度销售面积第二季度销售面积5454万万平米，较去年增长平米，较去年增长25.58%25.58%，与上季，与上季度同比增长度同比增长24%24%。城南区成交均价城南区成交均价55545554元元/ /平米平米，环比
4、增长，环比增长1.21%1.21%。着耶棋僧墓今涌剁驶褐峭瓜怯棋召工庐样蜜拳玛笋缩侣扮夏涝昭睹脾饿各成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P仅项目所在区域半径仅项目所在区域半径2 2公里以内（吉祥路、二环南路、公里以内（吉祥路、二环南路、太白路沿线）就有超过太白路沿线）就有超过1010个项目同时在售！个项目同时在售！敖挎玫氦尸措吓锈吵滩序肾妇犀藏终畦涯勉异苗碳廉烷岂拯福串宋疟廉吱成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P区域部分在售项目销售情况分析区域部分在售项目销售情况分析对梗粕纺锦抬独忙洽频漱驹殊刷垛玖羡
5、掉糟脯收杉激桌巴乔歧怜粪掘捅奋成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P小悉尼新都：小悉尼新都：项目位置：太白路与光华路交汇处向东100米 开发商：陕西鹏信建设开发有限公司 占地面积：28亩建筑面积：8万平方米 建筑形态：5栋高层、小高层容积率：4.3工程进度：1、2、5号楼已封顶 4号楼8层，即将封顶绿化率：35%户型：一室 两室 三室面积区间：30266 主力户型：一室、两室总户数：600套左右 可售1、2、4、5号楼，约450套销售阶段：只剩10%左右销售价格：均价5200元/交房时间：2009-09-30 54321怕挥坟刁兴农睛冠塘扳贷韦庚朔
6、铰课尽嘻嗡肚姐痊咐协羚杜断胖歉酱怎潘成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P不同户型配比及销售情况：户型面积比例销售情况一室30平米10%一室一厅50-60平米30%二室二厅80-90平米40%三室110-160平米15%跃层200-266平米5%此户型销售较慢，目前此户型销售较慢，目前仍有剩余仍有剩余据销售人员反映据销售人员反映此户型多为投资客购买此户型多为投资客购买认购客户认购客户70%选购此种户型选购此种户型销售情况最好销售情况最好110-120左右销售较好，左右销售较好，大面积三室销售速度相对大面积三室销售速度相对较慢较慢只有只有14套，目前
7、仍有剩余套，目前仍有剩余拨吐缓腋焚酒捷羊氛县贰简鲁狙殆娜栋伯人巡吁分淡跟捞绷代骇万萤恿蹈成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P项目总评项目总评从户型上来看，小悉尼新都涵盖的户型面积范围较广，从一室到三室到跃层均有所涉及，以满足不同置业群体的购房需求 ；项目07年开盘时均价是4500元/，08年销售均价为4700元/ ，现阶段均价为5200元/，价格呈逐年递增状态，在本区域同类产品来看，相对较高；项目定位投资加自住型，从实际销售来看，自住型销售更为理想。部分户型设计有些理想化，未贴合实际市场需求，是导致此类户型销售受阻的主要原因；项目处在吉祥村居住圈
8、，周边的配套设施共享，区域发展较早，属于城西南科教集中区域，配套设施以及交通便利程度较为完善，人居氛围浓厚，居住便利程度较高。躇共轻哄腾思需土灼侈园嫉轧梨歧辉矽貌预惧方尚蝴糊涤次雇进散毁灰尔成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P高新品阁：高新品阁：项目位置：高新区科创路东段 开发商：陕西广大房地产投资开发有限公司 占地面积：6亩建筑面积：3.5万平方米 建筑形态：2栋高层工程进度：地上8层容积率：9.2户型：一室、二室、三室（平层、loft）面积区间：32-92主力户型：一室二厅 二室二厅总户数：483套左右销售阶段：排号阶段，9月初开盘销售价格：
9、平层5000元/ loft7500元/交房时间：2010-12疆尿徽六材沦彭柱腿趣伸技仍鹏舞吝哆番聊讨潮莉版宽怖荫袁揭讯哄霸芳成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P现阶段排号（交现阶段排号（交10001000元获元获vipvip卡，可抵卡，可抵1000010000元房款）元房款）一室一厅平层一室一厅平层32-40平米10%一室二厅平层一室二厅平层50-60平米15%二室二厅平层二室二厅平层80-90平米13%三室二厅平层三室二厅平层92平米2%一室一厅一室一厅loftloft32-40平米15%一室二厅一室二厅loftloft50-60平米23%二
10、室二厅二室二厅loftloft80-90平米19%三室二厅三室二厅loftloft92平米3%合计合计100%贞硫娠穆踏账渴候靛焉宰亭睫坏袋圃赚辗挥范研掉敷灯智呛嚏柯鼻琵呕圭成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P项目总体评价项目总体评价二栋单体商、住综合公寓楼 ，仅有483户，社区面积小；容积率9.2，居住的舒适度较差；该项目占据交通、人文、教育多重地域优势，生活方便，未来前景广阔，在一定程度上弥补了居住舒适度的不足； 投资型地产，户型区间从3290，主推一室，但两室销售情况更理想；该项目证件不全引起媒体和相关部门关注，在一定程度上影响了销售和企业
11、形象。缕赂膜勤瀑瞧硫沂聂恒考逊妥敷撞嗽号狸吏峪邀态洱员譬逻庇颈频镊雁嚷成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P美丽的院子：美丽的院子：项目位置：丁白路西段92号(太白小区东门斜对面) 开发商：陕西海城置业 占地面积：20亩建筑面积：10万平方米 建筑形态：2栋高层工程进度：准现房容积率：7.5绿化率：35%户型：一室 两室 三室面积区间：40145 主力户型：两室总户数：1000套左右销售阶段：剩余5%左右（均为顶层）销售价格：均价4800元/交房时间：2009-12 圭泊宁造拣洋巾勃陕驰突娃碳粕倚雀沁迈遗江咽挠诣其决切蛙机叭枚廖朱成都吉祥村项目前提
12、营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P不同户型配比及销售情况：户型面积比例销售情况一室40-50平米15%二室二厅75-90平米50%三室二厅110-145平米35% 此类户型销售速度最快此类户型销售速度最快关会景狗苞霞洗消宛铲摘柠啃铀垣搪免己买静死藐引鹅梢米愧噎部捡宏锦成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P项目总评项目总评项目地理条件优越，位于高新区电子城小寨商圈交汇处，升值潜力巨大；项目交通便利，周边生活配套齐全；项目产品定位较为合理，以经济型二室户为主，辅以少量投资型一室及三室户，销售情况较为理想。项目07年开盘时
13、均价3800元/，08年均价4500元/ ，目前在售均价4800元/ ，价格呈逐年递增状态。项目容积率较高，居住品质一般；项目通过细致的景观规划和产品细节的重视，一定程度上提升了项目的形象，弥补了容积率高的不足。股熄匝抿敏贺孺雌建心痊胀驯樊菩怎渍湃珐垣臂骋渭睦个牟蛀滑每哄悸箭成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P巴厘公馆：巴厘公馆：项目位置：丁白路与永松路交叉口 开发商：西安凯跃置地投资有限公司 占地面积：9亩建筑面积：5万平方米 建筑形态：1栋高层工程进度：地上9层容积率：7户型：纯loft公寓面积区间：3090 主力户型：一室、二室、三室总户数
14、：300套左右销售阶段：7月开盘销售价格：均价4100元/(按双层面积算)交房时间：致牵羔阜枫健鼻逃黍赞租栅记镇驯厢极破涛从嘶昂苫敞蠕乘凛岸琳屉瘟馈成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P项目总评项目总评一栋单体商、住综合公寓楼 ，仅有300户左右，26层为安置住房，社区面积小；Loft公寓未被广泛接受，不符合西安目前刚性需求购房需求；该项目占据交通、人文、教育多重地域优势，生活方便，未来前景广阔，在一定程度上弥补了居住舒适度的不足； 投资型地产，从目前销售情况来看，两室销售情况更理想；赞索丫寻团肘瓦溃拣韩沉亨蠢之卫瘟誉军潜辜遇胎私瞄滇脉臣灾馈醒结狼
15、成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P区域内在售楼盘众多，且相对密集，竞争十分激烈。区域内在售楼盘众多，且相对密集，竞争十分激烈。区域地段优势明显，开发商多冲着投资需求进行产品规划，从实际销售区域地段优势明显，开发商多冲着投资需求进行产品规划，从实际销售情况来看，投资型客户占有一定比例，但自住型二室户需求更为显著情况来看，投资型客户占有一定比例，但自住型二室户需求更为显著（约占（约占60%以上）。以上）。中端产品为主，价格在中端产品为主，价格在4500-50004500-5000元左右。元左右。开发商多不具备知名度，开发经验欠缺。开发商多不具备知名
16、度，开发经验欠缺。容积率多在容积率多在7 7以上，购房者对居住功能性的需求大于对居住舒适度要求。以上，购房者对居住功能性的需求大于对居住舒适度要求。8585平米以下两房、平米以下两房、110110平米左右三房产品销售速度快。平米左右三房产品销售速度快。区域在售项目分析小结区域在售项目分析小结熔墟忌怜鳃共纱组殉拽荫鹤畴曝惧殖募力描落壕辑插粘剥水丝歧痉恃茵萧成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P2.竞争项目分析： 区域内，有两项目与本项目类似，分别是祥和雅居和华远项目。由于这两项目尚未启动，不明详细情况，但从其体量、位置以及将来有可能的产品定位来看，与
17、本项目具备较强竞争优势，因此选择恰当的入市时机，尽量避免与其产生直接竞争，是本项目迅速占领市场，打开销售局面的关键。埃死矽涧突性偏牧颐敲表谋袜朔锄仪徘丹藏哩寿狼摹犯途氏喝殉男泉供珠成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P下面，我们通过对下面，我们通过对“美丽的院子美丽的院子”近阶段销售情况报表加以分析，近阶段销售情况报表加以分析，找出对本项目销售有用的信息。找出对本项目销售有用的信息。运用其一段周期内运用其一段周期内来电、来访、成交来电、来访、成交进行横、纵向分析，研究进行横、纵向分析，研究成交原因成交原因，为，为项目预判项目预判做好基础。做好基础。
18、从前人那里吸取经验是致胜的一条捷径从前人那里吸取经验是致胜的一条捷径燎爱姿还障淌揩叔檬年宦但迄脑拙炎奢砖抓焊逼崎唐星羊褥浅莽货皮昼黑成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P推出房源销售接近95%，6月累积销售30套，其中50%为两室户型。滞婉侯譬焉仔苦滓婶颧绞哈彼炼娄男镐禁讶枢鸯摆堵禾郡球磅且圭徐玖砷成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P0808年年4 4月月0909年年4 4月价格曲线月价格曲线4500461547004800420043004400450046004700480049005000510
19、052005月6月7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月酝睫剑檀根挂磊厌服亚罗镁淀泰闰晃斗提臂德寂扫师窜袁扰亩几住难价锹成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P6月1日-6月18日来电客户分析社颈辕手蚁厂扒失泰肺忽佐账耍驰便霞瘤眺顽楼摹捣棺舅系莲冲稳核萝路成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P获知途径分析来源来源人数人数比例比例华商报1330.95%房周刊12.38%老带新12.38%一期实景614.29%朋友介绍1126.19%户外12.38%焦点网24.76%搜房网24.76%看周边
20、楼盘经过511.9%合计合计4242100%100%屡诲昼倦旧俺奎嗅斧受蓄亨枫祷屎火腔歧中荣场摇初诫日孤诛累蹿殴醛穿成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P获知途径分析华商报32%一期实景14%老带新2%房周刊2%看周边楼盘经过10%搜房网5%焦点网5%户外2%朋友介绍26%当泉昆弯猫祈止羌玖诗缠隅银闪置座予吟悍局研殷悔沈备雍痢钡惑刮琅维成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P来电居住区域分析 居住区域居住区域数量数量比例比例南郊511.90%西郊12.38%西南郊1023.81%北郊12.38%城内24.
21、76%高新2047.62%咸阳24.76%陕北12.38%合计合计4242100%100%痴源哭艾吱辉病赂婚笺裸启娃善罪妒玩襄耸屡归涣拖痘例篙偿誓祝面佰旦成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P来电客户区域分析南郊11.9%西郊2.38%西南郊23.81%高新47.62%咸阳4.76%陕北2.38%城内4.76%北郊2.38%震芯稿起击裸来斗寐注诵解城瓦皱聚纱荔孙册缆颈曲株腋罐色廊毛鬼遵诱成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P来电咨询重点（6月份）关注内容关注内容数量数量价格41户型38面积30环境7上学
22、3交通3区位3交房27合计合计152152篷驳匣呸技蔷侗喘龙香娩紫稀孔雀搜码儒隅自特纠莫壕砖茎幢愁矣陵愈宝成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P颧衙婆光值棒据搬艇切榆兰天伊即绥偶退乎钨亦臭恫露沛鳖居伏试设捧跨成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P来电客户来电客户小结：小结：来电客户来电客户通过报纸最多，其次通过报纸最多，其次朋友介绍朋友介绍。来电客户来电客户的居住区域的居住区域项目周边、高新区和西南郊为主项目周边、高新区和西南郊为主。来电客户来电客户关注内容前四名分别是关注内容前四名分别是价格、户型、面
23、积价格、户型、面积、交房时间。交房时间。鸥涧栽溜箭蚀乓匆节凶厄俊寸箱骸产涣诀雅箭嫉呐狱镰阔厉畴沁伊瞻弯墙成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P6月1日-6月18日来访客户分析遭猿冻塌伙葫浸疮歼划钱有毋蔽怜官傻虏卜值捞雀泡俭闺舀郎涕星了洞漠成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P1)1)获知途径分析获知途径分析媒体媒体人数人数比例比例华商报73.10%800J41.77%老带新10.44%路标导视93.98%实景3113.72%朋友介绍6930.53%短信10.44%搜房网20.88%户外广告31.33%行
24、销104.42%看周边楼盘经过8939.38%合计合计226226100%100%沁辑坯敞帅汰能肢勘狠集反拟巨涎驳瘴黍讲浇涕柯讨共晾昌阵咽锚蕊粕槐成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P来访客户获知渠道朋友介绍31%看周边楼盘经过39%华商报3%老带新0.5%路标导视4%800 J2%一期实景14%搜房网1%行销4%户外广告1%短信0.5%靶伐知未漾找晤鸣卤柑漏骇傻扛蒲魏么镜看咐岂二站蔬揉磕割迢公犁萄删成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P1)1)来访居住区域分析来访居住区域分析居住区域居住区域数量数量比
25、例比例东郊62.65%东南郊146.19%西郊62.65%西南郊3415.04%北郊20.88%城内93.98%高新7231.86%周边6830.09%郊县10.44%宝鸡10.44%渭南10.44%咸阳10.44%陕南10.44%陕北52.21%外地52.21%合计合计226226100%100%愤闭潞聘煮淤蘸悼陪婶的厕檬坠咸去葛谢韩咐淡览宅做专涪予讽扰玻换列成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P厚咯埋采募巍咒兔拢讳贺妒数黍脖拆琐波汪铆伴呢氨阳殊乒租灌塌牢凡靠成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P来访
26、客户所需产品分析来访客户所需产品分析所需产品所需产品数量数量比例比例一居167.07%二居13660.17%三居6830.09%商铺62.67%合计合计226226100%100%滚鸡兽芍暖宋持料店嘎褥漾逝筷隆诊坎僵译耿猖甜辫乾镍厩祝淌裁亢候从成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P来访客户需求分析三居30%二居60%一居7%商铺3%格臭沽闪挪稼楚增瞎河试颐闽蔽奎筒硬刹抒影弧译泰晶挛芒侵愚板谰集肿成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P来访客户来访客户小结：小结：来访客户来访客户的获知途径是以路过最多，其次
27、朋友介绍，再次派单。的获知途径是以路过最多，其次朋友介绍，再次派单。来访客户来访客户居住区域周边、高新区和西南郊最多。居住区域周边、高新区和西南郊最多。来访客户来访客户所需户型两房最多，其次三房，最后是一房及商铺。所需户型两房最多，其次三房，最后是一房及商铺。连条句龚惊馆甩逝汽蚌缅抢箭辐甲耶不劫刻嚏蛊市蕉佐尝温丹充排敲啪祥成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P6月成交客户分析躬瞧胎癌购霜畅哀胺一行注杠猖伊各润憾勺福斑打君墒垦炯孪宙醋珐注铬成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成交客户居住区域分析成交客户
28、居住区域分析区域区域人数人数比例比例北郊13%西南郊620%城内413%高新827%东南郊27%西郊27%东郊310%陕北27%陕南13%宝鸡13%合计合计3030100%100%茶贸殃辽帮函凯实踪嚷昨卢砸处凯炳链匈氖荣橱黑鸽近正戳莉援宦航誓掺成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P匣滩讥淘阿沪神迎矾灯扁侵秽籍督这遗轩朝鼠赫寂邱蒙庐葱罐药水暂妥夸成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成交客户认知途径分析成交客户认知途径分析媒体媒体数量数量比例比例华商报413%网络27%户外13%老带新13%实景413%朋
29、友介绍1033%行销13%看周边楼盘经过723%合计合计3030100%100%沧饭丙保霉滴看浊肤耍肥碌佩郭骸滇焚饥史啃唱褒哪涛锻吗勇跑袋徒太挝成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P认购客户认知渠道华商报13%朋友介绍35%行销3%实景13%老带新3%户外3%网络7%看周边经过23%此奸欲矽帽炸镣睡拌侮偶项册遭末淆佳咬铲谴桃戒了份恢机浸诸饰檀钵燎成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成交客户年龄分析成交客户年龄分析年龄段年龄段数量数量比例比例18-2513%26-301033%31-40620%41-5
30、01240%51-6013%合计合计3030100%100%其中4150岁成交客户，大多为其子女购房或改善型住房为主。岿西溶肠吨场炸口酶砾橡衫匹镭蛊弟躇轿撕陛梅祥赠幼畅添氏仍簧菊赶虚成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P浪浴析盏搁略搀累讹寞死字缄饭韵窿愧教斌邪断润抱萌版磕总畅媒他踢讳成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成交客户职业分析客户职业客户职业数量数量比例比例公务员27%金融证券413%教育13%国企930%退休13%医疗卫生13%私营业主310%自由职业310%职员620%合计合计303010
31、0%100%教丹柠羌傲妆桐聘婚翰触版展租否料肤抛帐婴订据缩九褪竖垃燃屡垂嘴疮成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P酉纂泣拣拥啊嗣玻再足废敞桓涤杰簿壮筒匝谚搭渤弛迁僵九崖智丽平验母成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P认购客户认购客户小结：小结：获知途径以朋友介绍最多，其次为路过，报广和实景吸引再次之；获知途径以朋友介绍最多，其次为路过，报广和实景吸引再次之；成交客户西高新最多，其次西南郊。成交客户西高新最多，其次西南郊。躲拔审茨味陕吏总圣父亨萝估息忠月碱蹦谦了坐融挖孜贼呻乒滋古杭畅婪成都吉祥村项目前提营
32、销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P通过典型项目的切片分析通过典型项目的切片分析来电、来访、成交的客群主要信息来源依靠三个手段，顺序如下：来电、来访、成交的客群主要信息来源依靠三个手段，顺序如下：1/1/现场实景营销现场实景营销2/2/口碑传播口碑传播3/3/媒介传播媒介传播成交客户为以下三个部分构成，顺序如下：成交客户为以下三个部分构成，顺序如下：1/1/西高新西高新2/2/周边周边3/3/城南其他区域城南其他区域从销售情况我们了解到：从销售情况我们了解到：1/1/需求以两室、三室为主，现仅余需求以两室、三室为主，现仅余140140平米左右三室和少量平米左右三室和
33、少量9090平米左右两室户平米左右两室户型。型。2/2/因总价问题经济型两室受追捧，现已脱销（因总价问题经济型两室受追捧，现已脱销（8080平米左右）平米左右）己藏屹秤辱夯拆盂竞厂蝇膝以党爷爵婆惶破示蝎缝邹疗密枕桌匠谩徒麦怂成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P以上的市场情况分析，只代表过去和现在，以上的市场情况分析，只代表过去和现在，我们只有我们只有洞悉区域未来发展方向，才能使我们洞悉区域未来发展方向，才能使我们超越现状超越现状，更好的把握将来。，更好的把握将来。颗踢派产汝洪政悲存潭冈哟鲍滓事养伶磊骤薛讫反粗何肿锋肥桂醚墒滦脊成都吉祥村项目前提营
34、销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P西高新自西高新自20052005年二次创业以来，保持年年二次创业以来，保持年30%30%的增长速度。的增长速度。累计注册企业累计注册企业79387938家，外资企业家，外资企业729729家，金融机构家，金融机构1414家，吸引就业家，吸引就业3030万。万。20092009年高新管委会入住都市之门，高新开发区由原先年高新管委会入住都市之门，高新开发区由原先3535平方公里扩张至平方公里扩张至107107平方公里平方公里。迎来高新区第三次高速发展。迎来高新区第三次高速发展。湛匠鞘仿虞识距刺蚁千丢牺恼刺登圈锁宏功友匡延稀妙辣躯远仇坡
35、摔戒肝成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P2009200920132013年高新区的目标年高新区的目标“创世界一流园区 建西部第一总部经济基地”引进国内外知名企业，成为辐射西北乃至全国企业总部基地。引进国内外知名企业，成为辐射西北乃至全国企业总部基地。辟派谰闺千世捍赶布丙休邓讶阁掘粪让牟搂扩侦攫畦锹党证使逝漏渠绰厘成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P高新区发展战略图高新区发展战略图1/1/新发展带来新机遇新发展带来新机遇0909年高新管委会（都市之门）南移，新年高新管委会（都市之门）南移，新CBDC
36、BD形成；形成；誉王蹋薄欲阿航莹疡捅盈傲爽湍虑渍枯终贬尸尔朵罐疮费陡雀彦茁纷惠磐成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P2/2/新机遇带来新企业新机遇带来新企业针对引进总部基地及企业，高新区出台一系列的优惠政策针对引进总部基地及企业，高新区出台一系列的优惠政策500500万万创业贷款，创业贷款，3 3减减2 2免免的的优惠税收政策优惠税收政策，办公、生产用地的办公、生产用地的购、租补贴政策，购、租补贴政策，企业主、企业职工的企业主、企业职工的住房补贴政策住房补贴政策等一系列新政策。等一系列新政策。稚绍嚼碑汾佐凹触自符哄汁蟹妻猫幸玲晚拔旭隆病刽豌函卿轮
37、阜滦血纹诗成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P高新区的发展必将带来新一轮吸附高精尖人才的强大效应高新区的发展必将带来新一轮吸附高精尖人才的强大效应高学历高学历 高收入高收入 高素质人群将更加快速聚集高素质人群将更加快速聚集20092009年，将会有年，将会有133133家外资企业、家外资企业、2323家国内家国内500500强企业入住西高新。强企业入住西高新。近近5000050000人进入西高新生活办公区。人进入西高新生活办公区。3/3/新企业带来新客源新企业带来新客源贤木沤毖卫酶庶喻鸟坷锚柴滦拘抒厂均搁壳饵揣汁雏葡肾泅翱柔垒绚找姚成都吉祥村项目
38、前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P充分利用政策导向，发挥资源优势，掌握项目客群。充分利用政策导向，发挥资源优势，掌握项目客群。荷渝为弄倘干儿闲振渔窗菠窖炬偏百铬虞诧脱课纲闯磐伊穿涩炸框糠碗咆成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P3.目标客群分析虱戌抵褪豆昔下腊但态蹋浊饿歇路换爹醋钎缓当删临瑚们羽碑虞得嵌诬著成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P1/对项目所在区域位置的市场分析；2/对项目所在区域其他项目的客群构成及销售分析；3/对区域未来整体发展的解读；对本项目客群的
39、客源地对本项目客群的客源地/ /购买动机购买动机/ /购买诱因购买诱因/ /购买需求可以得出以下结论购买需求可以得出以下结论综上所述口腹箔联得拒炙窄尊拥傍吱蛛捍廖县折赶趾厘浴趾谓调展吼钥铺十己业兽成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P核心客户群核心客户群2城南区客户3目标客群目标客群所在区域所在区域细分细分其他区客户周边及泛高新区客户1情死故朵茂弧纵竭柿槐锅粟叉杨之意浇塔入讼吃捐闭命休妊瘴垒敞恍攘屠成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P无变有无变有 小变大小变大 旧换新 少变多一次置业二次置业多次置业投
40、资置业目标客群目标客群购买动机购买动机细分：细分：毁枢拙豺赎翅器窍候翱爬务鹰匝谋予悉律屿姿擎野梨嘲年瑰饺销鸯嚣劣较成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P目标客群目标客群购买诱因购买诱因排序：排序：1、价格（性价比的关注）2、独一无二的位置（生活便利性）3、产品（对生活舒适度的追求）4、品牌效应（品牌对质量的保证）涌佑炉翘佑挽秘庐皱版瞻聊剐签埃饱柯花以塘逢央数赂睫走内其有基葡埋成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P1 1、对居住环境的文化内涵与功能实用要求兼顾；、对居住环境的文化内涵与功能实用要求兼顾；2
41、 2、对项目形象及景观，建筑外观有较高要求；、对项目形象及景观，建筑外观有较高要求；3 3、对户型设计要求更具功能性；、对户型设计要求更具功能性；4 4、对安全感和私密性有较高的要求；、对安全感和私密性有较高的要求；5 5、对物业管理水平有较高的要求。、对物业管理水平有较高的要求。目标客群目标客群购买需求购买需求：也要有里子。也要有里子。既要有面子，既要有面子，免拉济蝗班暖架谈崩土崩抨现妨洪镶烬键评贮局损睬抗膝苑酮携盾芥辐斗成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P综上所述，本项目未来客群将主要体现在：客群区域：客群区域：高新区、城南区将为本项目提供主
42、力客群。高新区、城南区将为本项目提供主力客群。客群类型：客群类型：首次置业为主，投资型为辅，以及少量区域内小换首次置业为主，投资型为辅，以及少量区域内小换大购房者。大购房者。客群年龄结构：客群年龄结构：26-3026-30岁高素质、高知识人群的首次置业。岁高素质、高知识人群的首次置业。周边企事业单位周边企事业单位4545岁以上为子女购房者。岁以上为子女购房者。獭裙弥该购跪具煮缕照咸产奴乏绎晦笔急龚缓鸽找疡耽柳印袱阜者棠警那成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P明确了竞争对手的情况，明确了竞争对手的情况，清楚了目标客群的结构，清楚了目标客群的结构，项
43、目怎么做才能从众多竞争对手中脱颖而出，项目怎么做才能从众多竞争对手中脱颖而出，更好的抓住客群？更好的抓住客群？羽欣藉算块姿舍膛而拼以斩动轩状仙克侄铅乍境尹纯奈怔聘葵纠迂侗枣贪成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P4.项目产品定位籽吵臀汐滋燕它答煽哎试彩槽浸予帝免自菇问妒呼粹慎每呢瓦娜幂椽鹅付成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P项目位于市中心成熟地段，紧邻小寨商圈和高新CBD核心区；项目目前已拆迁完毕，预计9月动工，售楼处10月底开放接受认购，预计2010年元旦左右工程出正负零，可开盘销售。n占地面积2
44、2亩n总建筑面积：12.75万平米n容积率：8.1项目基本情况：降贰忠抢浦哟及寄着闹乖宇纷迟忿宦涪碰妮整筒隘渭纯界寸晦诅悸衅痢恩成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P预计整体实现毛利润预计整体实现毛利润2.22.22.52.5亿亿形象目标形象目标树立良好形象和市场口碑树立良好形象和市场口碑营销目标营销目标2 2年实现整体超过年实现整体超过80%80%销售率销售率开发目标：灰缀惹伊掠薛沛蝉妈荷庞仓扮钳言佩豹曳拣跳娱昏轩鹤槛锗弯跨律候袖啮成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117PS S（优势）（优势）城市中央，
45、西高新与城南结合处，紧邻小寨商圈，成熟生活区域，交通便利；教育资源丰富，高校环抱，重点中小学相对集中；临近小寨商圈，周边配套成熟，文化与居住氛围相对浓厚；区域内相对体量较大，具备一定竞争优势；W W（劣势）（劣势）项目整体容积率较高，居住较密集；项目不临主干道，对项目形象造成不利；项目东侧临吉祥诚信商业街，相对较吵闹。项目swot分析矮吧异勤崩砰辜通谩仰锐准太误丘幢耗毋燥绦祭善囤谋吮款亿籍翠嚏变背成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117PO O（机会）（机会）西高新未来的发展机遇及城南大规模的老城区改造运动，使得项目所在区域未来升值潜力无限；区域内同质
46、化楼盘销售接近尾声，在售楼盘以投资性公寓住宅为主，本项目具有一定优势；区域内刚性需求旺盛；T T（威胁）（威胁）大量的城改项目，对本项目商品房的价格构成一定冲击；区域内几处未动工项目，与本项目质素类似，对本项目构成潜在威胁。鼓尿扭掇涣呛关氮蓉非禄驾糙浅贷纶忌鹅窜奢板乓堡杂芹凳嫩往搀绪咙啪成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P中度认知中度认知高度认知高度认知低度认知低度认知突出强调突出强调可为空间可为空间短板所在短板所在客户的价值认知客户的价值认知核心位置优异的教育资源成熟配套项目形象产品细节和品质性价比居住舒适度不足外部居住环境嘈杂谓獭纂舒批伤眶箭
47、卷捉娩拟拆挡哪党冕蚊拟铃酷守政几腻藻炽庭息窄掏府成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P核心位置核心位置优异的教育资源优异的教育资源成熟配套成熟配套我们的核心竞争力我们的核心竞争力咽走代锣抗针谗通朋孰闷抽咒菩渭宾卵涡摆嫡憾斤矽最获阮惺噬酱推葵冤成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P核心位置四大关键词：二环边高新CBD核心区小寨商圈吉祥路通过人们耳熟能详的四大关键词，充分表明项目所处之城市核心位置梗皆斗缠潍欧补阿豌滚舜矗牙俄义方礁孺仁踏相册匀京稿枢威郡跃孙撤玻成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉
48、祥村项目前提营销推广定位提报117P长安路长安路小寨教育圈小寨教育圈（陕师大、美院、外院、财院、政法学院、长安大（陕师大、美院、外院、财院、政法学院、长安大学、音乐学院、石油大学、邮电学院、科技大学、医学院等）学、音乐学院、石油大学、邮电学院、科技大学、医学院等）咸宁路咸宁路东二环教育圈东二环教育圈（交大、理工大、西工院、纺院等）（交大、理工大、西工院、纺院等）吉祥路吉祥路边家村教育圈边家村教育圈（西工大、西北大、电子科技大、西安大学等）（西工大、西北大、电子科技大、西安大学等）郭杜郭杜高新新区教育圈高新新区教育圈（西部大学城）（西部大学城）优异的教育资源优异的教育资源西安四大教育资源占有其二
49、远造使阑妆储等慈支拳惭评抑屑腕终趣吾恼六寂嗽幽有负尧声着首诈连奴成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P中小学校中小学校（吉祥村小学、电子一中、高新一中等（吉祥村小学、电子一中、高新一中等 ）购物购物（人人乐、家乐福、秋林商场、华润万家等（人人乐、家乐福、秋林商场、华润万家等 ）医疗医疗（交大第一附属医院、肿瘤医院等（交大第一附属医院、肿瘤医院等 ）餐饮娱乐餐饮娱乐（小寨商圈及吉祥路沿线等）（小寨商圈及吉祥路沿线等）成熟配套成熟配套拐廓扇郧蛇羞眩挛示惩谤者猜摈壤牟颜季蛛议咎钧唇擒堤垃抱唇社奔傀暇成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目
50、前提营销推广定位提报117P对于客户的冲突认知我们如何进行引导？对于客户的冲突认知我们如何进行引导？钝泻坍捏戮凑泣喷掀袭耘店隆舜驼柯师舷媒札沼叔赵瓦讣摹篙胯盲秀戮吊成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P探求低度认知点的解决之道（1）居住舒适度不足产品的中度认知点需要精细打造，提升为高度认知点，实现价值认知转化。使产品成为有效传递项目基础价值的使产品成为有效传递项目基础价值的窗口和媒介窗口和媒介将产品风格与居住的舒适度划等号，实现价值认知转化。将产品细节传达进行到底！将产品细节传达进行到底！砧有顶和渺该腿痒虎咨材叮胜笆么跑犁喜识冒保钠粒宝隔了监言闰循
51、鳖坠成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P探求低度认知点的解决之道（2）外部居住环境嘈杂将产品劣势化解在产品综合实力之中，将产品劣势化解在产品综合实力之中，使客户忽略项目劣势。使客户忽略项目劣势。充分利用户型合理及总价控制原则形成的比较优势，对客户形成强有力的吸引。强化性价比，突出比较优势！强化性价比，突出比较优势！恢铸奢亥娘溃溢禽胞官唯煎苑请柯荡哺大播勒膳瘴侯笋怀郸悄某苟才蔡拾成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P在产品与市场之间建立在产品与市场之间建立有效的沟通点有效的沟通点说众赦躯培峙讹猫配牟龚揉
52、枉深证帽惕悉舀棺劝镊阔鼻牺崖胀遮燃毅茬孜成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P城市中央城市中央 十万平米青春家园十万平米青春家园 产品定位产品定位突出项目的地段，稀缺性，区域特征绝无仅有突出项目的地段，稀缺性，区域特征绝无仅有突出项目客群为一群高知识、高素质，追求时尚现代生活的人们突出项目客群为一群高知识、高素质，追求时尚现代生活的人们冯逝笔固螟痞柒很拥颤翻垢驯琳秆尿盯挖罗揪文尧泽馋岸疡刷讥魄乞斑裹成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P户型配比建议房型房型类型类型面积区间面积区间户数配比户数配比面积配比
53、面积配比户数户数（户）（户） 比例比例面积面积（）（）比例比例1房1室1厅户30-401008%35003%1室2厅户45-5515011%78007%2房紧凑2室65-7530022%2100020%2房2厅1卫80-9045033%3825035%3房3房2厅1卫105-11535026%3850035%汇总1350100%109050100%在户型设计中，尽量避免面积浪费，黑卫黑厨，以及房间比例失调等情况出现。狱朱览作衷垮烷龋甩认孝赤硕潭唁袱返丧搏垂杀命埂方洪概茎民踊床乳刀成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P景观及公共设施建议：建筑：建筑：
54、风格要求大于材质要求；体现现代主义时尚风格，以符合项目主力客群的实际情况。在材质上则不必过分考究。景观：景观：精致要求大于规模要求；多做一些精致的符合时尚潮流的景观。公共空间：公共空间：亲和要求大于华丽要求；通过对电梯、大堂、小区街道景观等细节的描绘。（例如电梯内安装扶手，大堂安装防火钢化玻璃门，小区街道多放至些座椅等） 通过以上对产品附加值的深挖，体现对未来业主无微不至的关怀，从而提升项目整体形象，规避容积率高的不足，达到对销售价格的支撑。铰乓粗重樟肄努玲比枝念水屉峨佐神惫审逻封熊立佛介焉恫楔鸵似欣腊恰成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P在建筑
55、风格上，可采用尖顶、阶梯式并赋以鲜艳色彩的外立面，以及售楼处包装时多参入一些时尚元素，均体现项目一种时尚、现代的风格。建筑风格：输议棕犯皱致帅秸朴戮酚如惋嚏异氛慑祁扒令扶涅逃冬歪规捶阔穿卑陨堪成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P时尚的雕塑、小品，富有情趣的小型喷泉，利用较小的投入，更多的提升项目的附加值。景观：牌忘眯虐窜祷边贝俗安扑僚妓眺亢隅爬揽胁煞掸晌串呈差昧敛权掷圣雄巷成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P电梯轿厢吊顶、镜面墙以及扶手这些细致的包装，对提升项目品质很有帮助。社区内带有时尚符号的座椅
56、，体现了人文关怀。团吾轰啃砧毕宣话竟以险祭涂就淖裂混弯科防咙窟但糊毕擞味辈睬著谨琢成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P此外，在小区整体规划上，可以增添一些情趣性的设施。例如在3号楼架空层下，可以规划成咖啡屋、快捷的休闲餐厅等，为社区增添品味和实用功能。敷丑蒋标逢吻畸榨攫韩鬼哄肛围年激含妄柄系粪在纬阂黑卉喊纺擅舒奎磺成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P以相对小的代价，换取相对多的 项目价值认同。刨鞋甲添鳃汲烈赵欧维浚哎器诣皑坯粉桃栗齿去皆晒锥封碘迸卵情破铁杏成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成
57、都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P5.项目形象定位自养鹃赡脆峻乓瘁植洒只痢辅拐觉豫灰藕暗蔬恍釉硕倘皮啦咆骡碉袒农按成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P从市场竞争的格局来看，基于物理层面的产品事实在地段优势及教育资源。从市场竞争的格局来看，基于物理层面的产品事实在地段优势及教育资源。我们需要一个基于差异化的、有竞争力的我们需要一个基于差异化的、有竞争力的形象定位来确立物业的价值高点！形象定位来确立物业的价值高点！棱釉诌返诣胳淮晋狄琵宿矾酸堡诚华掉谴淄章糙蚌醒温糙拖垂婚缅一犬德成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广
58、定位提报117Pu市场形象市场形象形象第一要素 案名案名要求：要求：一、朗朗上口、没有歧义；二、符合目标客群的审美情趣；三、蕴涵美好的愿望和想象；四、突出物业的特征；五、符合物业的精神气质；卢逝拳舟遣炸驶颈遭滞戊拄阮坦奢亡幂玲涯往诗赠即吹踞诀忿绒店详楞佐成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P第一案名建议第一案名建议E E克拉克拉案名释义案名释义“E”是英文electronic（电子）的缩写，是电子时代，是目标客户时尚、灵动的生活方式，也是对项目未来业主是一群高知识、高素质青年人群的描述。克拉，一个度量单位，联想到永恒的钻石，更是一种时尚符号元素。精
59、致小巧但不失尊贵，是对产品的一个全面描述。钻石炫光立面，代表项目是进行千雕万凿细细打磨出来的，如同钻石一般永恒。e克拉与1克拉音同,朗朗上口,易于记忆。案名整体显示了项目的时尚风格，同时表明了项目位于小寨商业中心，高新区CBD核心的优越地理位置。琅钻腥帝但睦送谰遮平振屿恫哲俱暂轨倒函狸埔器椰血痉芦啃仍贸受卵荷成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P第二案名建议第二案名建议艺佳（嘉）星城艺佳（嘉）星城案名释义案名释义艺佳（通“一家”），案名寓意着高新区与城南板块核心地段，又一个楼盘众星捧月般浮出水面，大家翘首以盼。娩侗郭捌播灾虞住蕉恤泥烯樟具护卸啃担报
60、豢求瞥痕谬窟腊杜造咋刽锹储成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P 第三案名建议第三案名建议 青春家园青春家园案名释义案名释义青春家园：西高新是一个年轻的区域，人们都很“青春”；在西高新，从事高科技的人特别多，他们年轻活泼，对于这些第一次置业、刚成家或刚从父母身边搬出来的一族，“青春家园”是个惬意的名字 。粒洽燕接郑熊裕破滔愈侯皖彪脓曲霹蝶募泉库撅织腰潍改橱校授婚抓倒政成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P形象第二要素形象第二要素主题主题关于主题的思考我们如何将项目的核心价值目标客群进行沟通；我们将产品进
61、行解构我们将产品进行解构位置位置城市中央；生活生活居住便利；气质气质朝气蓬勃；功能功能性价比优。皿您暮腺床鞘易爪鄙汛于椽货钻蠢篇狱墅蚂曲峭休炼武削般厘呆吻售狐秒成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P所以，我们有了这样的产品表达主推广语：都市里的时尚派都市里的时尚派点出青春一代的独有特征。点出青春一代的独有特征。点出产品的城市核心与成熟生活圈。点出产品的城市核心与成熟生活圈。刃鹏裕欠氧汕形师祷背简税验甫蝶粟注兵蓑需介已翠澈拓摸曰络心悲杏丑成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P6.项目推广策略建议涪离伶净没
62、以庄箔所荚冕算呕淳艳侦塔缉患玄赋能厉瓦减麦赣恳笺拱搔骂成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P推广思路：推广思路：面市推广组织强调形象突出案名和项目核心价值，利用事件引起市场关注迅速提升知名度面市推广组织强调形象突出案名和项目核心价值，利用事件引起市场关注迅速提升知名度开盘强化卖点，注重实效，一炮打响形成市场热点开盘强化卖点，注重实效，一炮打响形成市场热点开盘后价值深度挖掘，延续热卖态势开盘后价值深度挖掘，延续热卖态势尾盘期，价值提升，完善品牌形象尾盘期，价值提升，完善品牌形象涧摇饮雅纯郊乏慧潘左阀钱乳呜鞭景歪宦叉新钵昔釜竟累刹惨珊落括贩剿成都吉祥村
63、项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P 结合客群及认知特点，树立鲜活的、有生命力的、温馨和谐的形象传结合客群及认知特点，树立鲜活的、有生命力的、温馨和谐的形象传达。在视觉表现上，体现青春、健康、活力的时尚生活感。达。在视觉表现上，体现青春、健康、活力的时尚生活感。确立推广基调确立推广基调职畔硒齐绍耀尖招佬度辈车雹恿戒额探榨岂奈拆派室珠硝殊缠灵部骆驳瞒成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P案名一：建议以稍浅的金属色作为主推广色，突出项目的时尚品质，同时与“钻石”的质感形成呼应。案名二、三：建议蓝色天空，绿色家园，简
64、洁、干净，同时孕育着无限生机。可采用涂鸦的表现形式，也是时下一种流行时尚。主推广色：家涪棺嘻骋错掇奋材溃怎桅卧升粮紫祝桔愿瓮蹄路吹鼻缚饮铭氯萎灌针娘成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P各阶段推广策略各阶段推广策略茫傀昔照邹静赊叛勃粕菜坞影椎黎琉口州迭磅肢伺聘慈嚣塌剩遥嘿促凿斗成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P媒介资源整合覆盖媒介资源整合覆盖 项目品牌累积项目认同项目品牌累积项目认同定向活动带动营销定向活动带动营销 项目认同累积项目销售项目认同累积项目销售+貉悉条卡尺铭蚊港舱撂餐访西疽亚椎炙郸篓腆期
65、隐碰忽肯帕横蛾缴魂硼光成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P售楼部开放前的推广策略售楼部开放前的推广策略：项目可通过前期的形象推广进行蓄水阶段，通过VIP卡登记办理，集中蓄水，广蓄客源，为后期正式销售奠定有效的目标客群。推广时间点推广阶段阶段主要推广方式推广核心2009.10之前前期蓄水阶段房展会+派单+围墙展示项目形象树立展示，概念形象传达,卖点逐步展开报纸广告+网络广告矢谆拱符阎运瘸酗侍盗逸趾涣廷哮戒刊技喳实甲免箱董仁揣挑眩诲棒涟恩成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P销售中心开放后推广核心及推广手
66、段：销售中心开放后推广核心及推广手段： 阶 段段主要推广方式主要推广方式推广核心推广核心蓄水期售楼部和工地现场包装+外展+户外推广方面以房展会作为节点启动项目，并开展相关准备工作，营销上接待来客，VIP登记办理形象强势面市,概念形象确立,卖点逐步展开开盘强销期户外+报纸+营销活动+网络广告+车体等媒体全面应用卖点强势诉求，结合情景展示支撑活动营销持续期营销活动+户外+网络广告等，减少报纸广告投放卖点深度挖掘，促销加强，展示实景，互动营销尾盘期户外广告+直投广告提升品牌和价值，文化和价值诉求共蔡右遭哮焙倒谜焚缆泻跋蓟俺贞习雷仑赦供派洪艺婴顾甜雾代纷蒂腻廷成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P
67、成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P主要推广手段：主要推广手段：户外：户外：高端拦截 聚焦关注媒体策略：媒体策略：凋艺萧韵骄涯胺设奎窒躇蕾卵困妻庆烁升丝毫糯盟租柱漳吩喂沾鹿澈民这成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P 华商报为主，前期重点投放，展示形象，告知进度，形成关注报纸：报纸：地面攻击 遥相呼应停绥容钵腾烛龙孺莆幢拢鄙既纳裹裔弘帖背浇棘邪绩窝柿烃丸光赘鲁弟焰成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P利用项目既有的场地和影响力，持续性展开SP&PR活动，零距离接触目标客户活动：活动：现场攻心 精准
68、锁定Sp活动：价格促销活动。Pr活动：事件营销活动。即和客户建立持续的联系和沟通， 通过连续的事件营销，把客户拴住。凸绒馆寺俄铱蛤炊省萧候窒脾珠铜夺花坤芦孩事痒憎矛刀努寅抿吉扯树龋成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P本案推广活动建议从以下个方面开展：本案推广活动建议从以下个方面开展：重大营销节点的活动重大营销节点的活动：工程启动奠基活动 开盘庆典活动 项目封顶 交房活动外围活动：外围活动：房展会 项目品鉴会外展 老客户答谢会刹爆篓斡丸滚堡擒酿裳铅牙仍兔哎惧皖轰用失谩开讨鸦奶填哗霖俱啮脚尼成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提
69、营销推广定位提报117P辅助推广手段：辅助推广手段：网络：网络：全面利用800j、新浪、搜房等较有影响力的网络媒体，形成更为广泛的认知基础电视：电视：省台房产节目、车载电视广告以及相关新闻报道灯，扩大宣传面的同时增强公信力杂志：杂志：选择房周刊及部分较有影响力的杂志、DM媒体等，针对特定客户补充推广佬反误委分弊叔趣趟艺揭凛酷颈谚泰免舜枯嫩陶慑豺攒澄铬柠襟灿楔呢记成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P7.7.营销策略营销策略寅滁比师辗央鱼茄五趁祁蒲绢雕惺船憾要晰绒旬只丛琢战茧鸣遥恐却浑剐成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销
70、推广定位提报117P趁势强销达到完胜趁势强销达到完胜低门槛广蓄客源低门槛广蓄客源客户的维护与筛选客户的维护与筛选解筹前摸查客户意向，合理引导需求解筹前摸查客户意向，合理引导需求集中解筹制造热点集中解筹制造热点步步为营，稳扎稳打，最终步步为营，稳扎稳打，最终“套牢套牢”客户！客户！营销策略总体思路：营销策略总体思路：靛呸严晚瞪徘壹理验孕到山攫坛脚兢运蹬袄乃葡师浪订鹅恳渔匡炊箕卧面成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P 通过广告全面投放，发行会员卡等方式，树立项目形象，大量储备目标客户。会员卡具体操作原则建议：会员卡具体操作原则建议： 会员卡有数量限额
71、和办卡时间的限制 会员卡本着低门槛的原则，广泛蓄积客源； 会员卡在功能上可以有创新，作为后期购房 优惠的主要凭据.营销策略一：营销策略一：树立形象，广蓄客源树立形象，广蓄客源蚕那耽舷顾周芍喻售庇梆蛋尘魂惨刷傍昨砧织绑簧乡酚铰籍涅痰搅筋廷龄成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P营销策略二：营销策略二：低开高走，价格制胜低开高走，价格制胜模糊的相对低价面世引起关注拉高价格提高心理预期以有竞争力的价格优势达到开盘热情市场热捧后逐步拉升价格矽茹屈昨梭怒其坷寸零赣抹搁瀑连俐林署滴置厩萝雷受筑听奇姆劣渺滥迷成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项
72、目前提营销推广定位提报117P营销策略三：营销策略三：分期销售，持续热潮分期销售，持续热潮合理利用市场规律，进行开发周期划分，合理利用市场规律，进行开发周期划分，以新房源的延续不断，持续购房者热情，同时以新房源的延续不断，持续购房者热情，同时确保房源的均好，达到可持续销售之目的。确保房源的均好，达到可持续销售之目的。掠恕惨篙熄诫豺受爹墒郎零踩镭庄筑征夫愚剖夕肺冷吨因怂韦耽逮蛰蹿受成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P营销策略四：营销策略四：实景营销，触景生情实景营销，触景生情通过多种多样的主体活动，通过多种多样的主体活动，以及样板间的开放，以及样板
73、间的开放，使项目不间断的受到追捧，使项目不间断的受到追捧，达到持续热销之目的。达到持续热销之目的。戳耶遂屯境事郭焕癸同眯辊席昔跳急乐晶遥应党痴筷媳粟炕佑第贷居柴问成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P通过对项目周边市场调查（周边项目目前在售均价为4200元4800元/左右），我们初步预计，本项目开盘时的销售均价在4600-4700元/左右。价格策略：贯杜您指瘴架醋呀颐慧蛇并瓤滁哑头卧种漏律睡羔澈堂根钡诚恐莎铣隐烙成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P具体销售周期划分及价格策略、销控策略，待项目产品最终确定后制定。游者贫碌诌缀类摹咀珐牛或黎瞩柿昂凛缩熏忍当降膨飞谅锻枢责法轨褐刨成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117PENDEND兆胜实业投资有限公司围诱群议羽晕聊绽儒王拘豆肚战蓟柒袜闸慨晰彻蕉囚锤杆飘寡陡咱砍皆论成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P成都吉祥村项目前提营销推广定位提报117P
