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1、城市综合体产品模型与目标城市筛选模型城市综合体产品模型与目标城市筛选模型1城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用由于城市综合体的大型
2、建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态城市综合体定义资料来源：九洲远景分析2目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展实现或积极推进跨区域发展目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发展的市场检验，其中不乏失败案例各品牌均通过运作城市综
3、合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城市创造了卓越的社会效益不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异中国城市综合体产品成功案例（1）资料来源：九洲远景分析3商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性购物中心都具有鲜明的个性 万象城万象城，以“永不落幕的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所港汇广场港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的
4、定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业万达商业广场万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模最大的综合体产品瑞安天地瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母来福士广场来福士广场，以其独特的品牌选择而著名， 围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范中国城市综
5、合体产品成功案例（2）资料来源：九洲远景分析4该产品将具有广泛的城市普适性该产品将具有广泛的城市普适性产品选址城市类型与选址条件匹配矩阵城市类型与选址条件匹配矩阵吸引力类型区域中心A AB BC CD D高区域中心区域中心低低高高城市时尚度城市时尚度低低高高城城市市吸吸引引力力城市中心城市中心区域中心区域中心城市中心城市中心A-首选市场首选市场B-次选市场次选市场C-次选市场次选市场D-慎入市场慎入市场市场类型时尚度高低低高低高低城市中心区域中心城市中心慎入说明城市中心往往已进驻或即将进驻中高档购物中心，竞争激烈区域中心机会相对较多，当地能够支持本产品消费能力中高档综合性缺乏足够支持消费力，更
6、适合中档大众购物综合体对于消费能力较全国的区域也可以考虑进入竞争对手往往不会进入该类市场以全市商圈范围的消费能力能够支撑中档综合体项目消费能力和意识难以支持综合体项目资料来源：九洲远景分析5B. 城市综合体概述城市综合体概述 B1.城市综合体定义B2. 案例研究6“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提
7、升综合体的整体价值城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：代表性的城市综合体：美国：纽约洛克菲勒中心美国：纽约洛克菲勒中心日本：幅冈博多运河城日本：幅冈博多运河城中国：深圳华润中心中国：深圳华润中心7随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式的建设模式城市功能分区建设阶段城市功能分区建设阶段(二站前二站前)郊区化发展阶段郊区化发展阶段(二站后二站后-70
8、年代年代)城市功能组合发展阶段城市功能组合发展阶段(70年代至今年代至今)现代世界城市建设发展的不同阶段现代世界城市建设发展的不同阶段城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建
9、设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流8城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率 社会效益：社会效益：都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力作为城市功能集中体现的都市综
10、合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用经济效益：经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业9城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求更高的要求选址中心位置选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接现代景观设计现代景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形
11、成丰富的景观与宜人的环境是城市综合体的重要特征超大的空间尺度超大的空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，同时室内空间要求与之协调立体内外部交通立体内外部交通联接联接通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系高科技设施集成高科技设施集成城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管 理、通信手段、安全消防等多种方面城市综合体的建设特点城市综合体的建设特点10城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合城市综合体
12、是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合住宅住宅公寓公寓城市综合体构成城市综合体构成要素要素购物中心购物中心12354写字楼写字楼酒店酒店11城市综合体构成元素城市综合体构成元素购物中心购物中心选址特点选址特点业态组合业态组合类型类型商圈范围商圈范围代表项目代表项目城市购物中心核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈40公里城市中心区域10万平米以上香港ifc北京东方广场购物中心类型主力店主力店购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%3-5个主力店主力店面积占比40-60%区域购物中心区域中心5-8万平米北京万达广场深圳花园城购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-1
13、5%2-3个主力店主力店面积占比40-60%邻里购物中心社区中心不超过4万平米伊藤洋华堂华润万佳购物70-80%餐饮10-15%休闲娱乐3-5%服务5%1-2个主力店主力店面积占比40-60%能量中心郊区4-10万平米北京金源茂购物80-95%餐饮10-20%3以上个主力店主力店面积占比70-90%生活方式购物中心高档住宅区附近自然条件优越1-5万平米上海新天地 美国COCOWALK购物30-40%餐饮30-40%休闲娱乐30-40%0-2个主力店主力店面积占比0-50%核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈10公里核心商圈1公里次级商圈3公里核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈20公里核心商圈
14、1公里次级商圈3公里12城市综合体构成元素城市综合体构成元素写字楼写字楼选址选址服务配套服务配套类型类型建筑特点建筑特点租户特点租户特点顶级写字楼建筑品质一流顶级装修通常为5万平米以上商务核心区域知名大型跨国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域中心建筑标准有所落后中档装修1万平米左右乙级写字楼中小型私营企业为主丙级写字楼建筑标准陈旧普通装修小于1万平米小型私营企业写字楼类型市区市区大中型各类企业、机构设施设备设施设备建筑品质优良高档装修通常2-5万平米有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上地下停车位充足有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上地下停车位充足有部分商务配套有地上地下停
15、车位几乎没有服务配套品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信有中央空调系统有楼宇自控系统无综合布线无中央空调系统无楼宇自控系统无综合布线13城市综合体构成元素城市综合体构成元素酒店酒店选址选址经营特点经营特点酒店类型酒店类型目标客户目标客户代表项目代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求设施设备通常采用较高标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服
16、务接待为主会议/会展酒店北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠通常以品牌连锁形式经营在一般商务酒店基础上，强化会议会展的设施建设与相关服务建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施如家快捷速具有完善的休闲娱乐设施突出个性化服务；创造放松环境酒店建设强调与自然环境的结合14城市综合体构成元素城市综合体构成元素住宅住宅选址特点选址特点目标客户目标客户住宅类型住宅类型产品特点产品特点代表开发商代表开发商普通住宅大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区户内各功能房间完善
17、；户型以居以上为主一般为毛坯房配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域投资者中小企业主既可居住又可办公；部分没有厨房功能强调商务中心、餐饮功能配套毛坯房为主住宅类型住：北京上海等城市已禁止住宅性质物业用于商业注册。商住楼性质住宅将面临逐步取消。15城市综合体构成元素城市综合体构成元素公寓公寓选址特点选址特点目标客户目标客户公寓类型公寓类型产品特点产品特点代表开发商代表开发商投资者高收入白领普通公寓酒店式公寓投资者高级经理人外籍人士雅诗阁集团商业繁华区域商业繁华区域户内设施设备完善，通常配备高档家具电器星级装修，尤其是公共区域提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务通常设有会所，提供餐饮、康体等配
18、套服务户内各功能房间完善；一居小户型比例较大精装修一般设有大堂公寓类型-16B. 城市综合体概述B1. 城市综合体定义B2. 案例研究17目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用代表城市代表城市城市综合体开发状况城市综合体开发状况代表项目代表项目一线城市一线城市北京上海深圳中心城区范围内，已建成大量城市综合体项目；多个综合体组合形成更大规模的都市综合体街区形成城市中心、区域中心综合体共存的多中心格
19、局包括全国性及地区性在内的多种开发商参与开发华润中心上海港汇广场北京东方新天地二线城市二线城市长沙苏州苏州万达广场恒隆广场三线城市三线城市赣州常州在具有一定地区经济辐射能力的三线城市开始零星出现全国性地产开发商开始试探性进入赣州中航城区域中心为代表的城市综合体项目开始规模性出现国际性及全国性地产开发企业的进入在二线城市综合体的开发中发挥重要作用各类型城市综合体开发状况资料来源：九洲远景分析18产品模式成熟并实现跨区域发展的城市综合体是中航城的学习对象产品模式成熟并实现跨区域发展的城市综合体是中航城的学习对象城市综合体城市综合体产品产品华润万象城华润万象城1恒隆广场恒隆广场2万达广场万达广场3瑞
20、安天地系列瑞安天地系列4来福士广场来福士广场5资料来源：九洲远景分析19B2. 案例研究华润万象城 恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场20华润万象城定位于中高端市场，目前已经华润万象城定位于中高端市场，目前已经进入进入深圳、杭州以及沈阳等城市深圳、杭州以及沈阳等城市城市城市深圳、杭州、沈阳选址选址城市商业中心、规划城市中心产品产品以商业为核心，配合酒店、写字楼、公寓及住宅整体定位于中高端物业经营策略经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理，住宅用作出售开发步骤开发步骤以商业开发为优先华润万象城产品特点资料来源：九洲远景分析21华润万象城选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，项
21、目的开发规模华润万象城选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，项目的开发规模较大，多为较大，多为50万平米以上万平米以上华润万象城所在城市项目指标华润万象城所在城市项目指标深圳深圳杭州杭州沈阳沈阳855部分建成商业+写字楼+酒店+公寓+住宅1080在建规划城市商业副中心-50筹建占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）构成元素构成元素具体地址具体地址总建筑面积总建筑面积（万平方米）（万平方米）状态状态商业+写字楼+酒店+公寓+住宅商业+写字楼+酒店+公寓+住宅选址类型选址类型城市商业中心城市中心罗湖区宝安南路1881号钱江新城庆春东路与富春路交叉口沈阳金廊沿线，和平区和平大桥省委对面资料来源：
22、九洲远景分析22华润置地华润置地成功塑造了深圳华润万象城，并以此模式为核心积极进行跨区域成功塑造了深圳华润万象城，并以此模式为核心积极进行跨区域发展，成为中国商业地产以及城市综合体建设领域的领先者发展，成为中国商业地产以及城市综合体建设领域的领先者资料来源：九洲远景分析，华润置地自2002年以来，华润置地已经成功进驻北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳15个内地城市，目前集中在深圳、杭州、沈阳及大连开发城市综合体截止到2006年12月31日，华润置地有限公司的总资产已经达到267亿港元，股东权益115亿港元，06年销售收入超过39亿港币截至到200
23、6年12月31日，华润置地的总土地储备已经接近1000万平方米，主营业务包括住宅开发和投资物业两部分组成发展思路：首先抢占经济与政治的战略高地，北京、上海、深圳首当其冲；接下来是省会级城市与资源稀缺型城市如成都、武汉、长沙、大连等；长三角的杭州、宁波、无锡等经济发达区也在发展的序列中支持支持23华润万象城功能组合完善，各项目均包含商业、写字楼、酒店、公寓和住华润万象城功能组合完善，各项目均包含商业、写字楼、酒店、公寓和住宅，并以商业功能为核心宅，并以商业功能为核心功能构成功能构成深圳深圳杭州杭州深圳和杭州万象城功能构成深圳和杭州万象城功能构成资料来源：九洲远景分析24华润万象城定位于中高端物业
24、类型，各功能物业定位一致华润万象城定位于中高端物业类型，各功能物业定位一致华润万象城物业类型华润万象城物业类型城市名称城市名称公寓公寓商业商业酒店酒店杭州杭州酒店式服务公寓精装修国际5A甲级深圳深圳写字楼写字楼中高档购物中心OLE大型超市REEL百货店嘉禾电影院冰纷万象溜冰城住宅住宅-君悦酒店精装修类型主力店中高档购物中心OLE大型超市Central百货店嘉禾电影院冰纷万象溜冰城国际5A甲级超五星级商务酒店类型品牌资料来源：九洲远景分析酒店式服务公寓超五星级商务酒店25华润万象城开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同华润万象城开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同资
25、料来源：九洲远景分析一期工程一期工程2002年10月2004年12月2008年下半年2005年12月深圳深圳商业写字楼酒店公寓住宅2009年2013年杭州杭州2011年2006年底商业写字楼酒店公寓住宅三期工程三期工程二期工程二期工程商业熟地开发商进一步提升商圈价值，二期开发住宅实现收益商业生地，核心商圈人口不足商业和住宅同期开发，保证核心商圈内人口供给，同时为项目提供丰沛滚动资金万象城开发步骤万象城开发步骤26在综合体的经营策略上，华润万象城商业、写字楼和公寓以出租为主，住在综合体的经营策略上，华润万象城商业、写字楼和公寓以出租为主，住宅则出售套现宅则出售套现华润万象城经营策略华润万象城经营
26、策略公寓公寓城市名称城市名称商业商业写字楼写字楼酒店酒店深圳深圳杭州杭州住宅住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售资料来源：九洲远景分析27深圳万象城购物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高档次购物、深圳万象城购物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高档次购物、餐饮和娱乐综合服务餐饮和娱乐综合服务 万象城购物中心简介万象城购物中心简介设计单位：设计单位：美国RTKL建筑师事物所规模：规模：总建筑面积18.8万平方米 营业面积12万平方米商铺，近300家 地下2层、地上5层，停车位1030个开业时间：开业时间：2004年12月定位：定位：满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐
27、饮和娱乐综合需求的时尚购物中心资料来源: 华润集团，九洲远景分析购物中心概况购物中心概况28万象城万象城通过通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所万象城各商业功能面积占比万象城各商业功能面积占比万象城租户档次占比万象城租户档次占比资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析购物中心分析29主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为52%，保证
28、很强的客流吸引力，保证很强的客流吸引力主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态和楼层主力店、次主力店业态和楼层主力店业态楼层芮欧百货芮欧百货购物购物B1-3F王子饭店王子饭店餐饮餐饮5F嘉禾影城嘉禾影城休闲娱乐休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场冰纷万象冰场休闲娱乐休闲娱乐4FOLe购物购物B1F次主力店业态楼层顺电顺电购物购物4F运动运动100购物购物5F生活本色生活本色购物购物4F美乐汇美食广场美乐汇美食广场餐饮餐饮5FNOVO购物购物1FEsprit购物购物1-2F万宁万宁购物购物B1F资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析购物中心分析30宽阔的中庭设计、各楼层
29、之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城共同营造出万象城“自由自由”、“时尚时尚”、“舒适舒适”的购物氛围的购物氛围内部墙壁和地面以花岗岩为主要材料，色调以暖色调为主，给人时尚、舒适的感觉宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔，并获得丰富视觉感受由59部扶梯，17部直梯， 3部观光梯构件的垂直交通系统使各楼层之间的转换十分便利资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析购物中心分析31杭州华润中心杭州华润中心深圳华润中心深圳华润中心沈阳华润中心沈阳华润中心各项目设计效果图华润万象城在建筑设计上强调新颖性和领先性，成为所
30、在城市的地标华润万象城在建筑设计上强调新颖性和领先性，成为所在城市的地标资料来源：九洲远景分析32B2. 案例研究华润万象城 恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场33中国内地是恒隆地产的发展重点，其产品以购物中心为主，辅以写字楼、中国内地是恒隆地产的发展重点，其产品以购物中心为主，辅以写字楼、酒店和公寓酒店和公寓城市城市已进入城市为上海、杭州、沈阳、无锡、济南、长沙 目标是三年内，在多个大陆城市为购入土地以兴建12个大型商业项目，拥有约300万平方米的最佳商业物业选址选址城市商业中心产品产品购物中心为主导，部分项目配合酒店、写字楼、公寓经营策略经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托
31、管理开发步骤开发步骤以商业开发为优先恒隆广场产品特点资料来源：九洲远景分析34恒隆地产综合体项目选址于城市中心，总规模在恒隆地产综合体项目选址于城市中心，总规模在30万平米左右；多个项万平米左右；多个项目正处于建设过程中目正处于建设过程中构成元素构成元素地点地点城市城市建筑面积建筑面积建设状态建设状态天津天津和平路商圈购物商场15万平米2010年完工城市中心15万平米2009年完工济南购物商场历下区泉城路沈阳市中街路沈阳购物商场城市中心12万平米2008年完工沈阳市政府广场南面城市中心80万平米2008年动工长沙商业+写字楼+公寓城市中心50万平米2010年完工崇安区人民中路2008年动工无锡
32、商业+写字楼+酒店25.5万平米资料来源: 恒隆地产，九洲远景分析长沙黄金地块恒隆地产各地项目情况选址类型选址类型城市中心上海上海徐家汇核心商业+写字楼+公寓31万平米已投入运营城市中心城市中心上海上海南京西路商业+写字楼21万平米已投入运营城市中心商业+写字楼+公寓+酒店35恒隆地产是一家以持有性物业为主要发展方向的大型香港地产公司恒隆地产是一家以持有性物业为主要发展方向的大型香港地产公司资料来源：恒隆地产年报，九洲远景分析总部位于香港的综合性物业地产开发商 开发的物业类型包括商场及商铺、写字楼、住宅、服务式寓所、工业、写字楼物业以及停车场等，并以商业与写字楼开发为主目前恒隆将大陆作为主要发
33、展区域，并已进入上海、沈阳、无锡、武汉等城市，以购物中心为主要发展物业类型2006年实现营业额43.8亿港元，利润20亿港元，截至2007年6月30日，公司的市值达港币1117亿元，成为香港表现最佳的大型地产公司之一 支持支持36上海恒隆广场和港汇广场是恒隆地产目前已投入运营并取得巨大成功上海恒隆广场和港汇广场是恒隆地产目前已投入运营并取得巨大成功的综合体项目的综合体项目资料来源: 恒隆地产，九洲远景分析恒隆在中国大陆成功案例恒隆广场恒隆广场港汇广场港汇广场2006年集团在上海租金收入约为9.45亿元，升31，两项物业年回报率15预计2010年回报率可达50（不考虑租金调升）37两项目都以商业
34、和写字楼为基本功能配置，其中商业面积比例为两项目都以商业和写字楼为基本功能配置，其中商业面积比例为30%左右左右功能构成功能构成恒隆广场功能构成恒隆广场功能构成港汇广场功能构成港汇广场功能构成总面积：总面积：21万平米万平米总面积：总面积：31万平米万平米资料来源：九洲远景分析功能构成38恒隆广场定位于高端消费群，而港汇广场已大众消费群为目标客户群恒隆广场定位于高端消费群，而港汇广场已大众消费群为目标客户群各功能物业类型各功能物业类型恒隆广场恒隆广场港汇广场港汇广场商业写字楼公寓城市购物中心大众消费群顶级甲级-酒店式服务公寓高端消费群类型类型目标客群目标客群类型类型目标客群目标客群城市购物中心
35、中小型贸易、咨询类公司为主大型跨国公司、金融企业为主-外籍商务人士为主资料来源：九洲远景分析39在经营策略上，两项目所有功能物业均采取租赁方式获利在经营策略上，两项目所有功能物业均采取租赁方式获利各功能物业经营策略各功能物业经营策略恒隆广场恒隆广场港汇广场港汇广场商业写字楼公寓租赁租赁租赁租赁-租赁资料来源：九洲远景分析40恒隆广场及港汇广场项目都采取分步骤开发策略，并都将商业部分作为首恒隆广场及港汇广场项目都采取分步骤开发策略，并都将商业部分作为首期开发内容期开发内容1994年12月2001年11月2006年12月恒隆广场恒隆广场商业写字楼公寓1999年2006年10月港汇广场港汇广场200
36、2年11月商业写字楼1993年底2003年3月二期工程二期工程一期工程一期工程资料来源：九洲远景分析开发步骤开发步骤41港汇商业部分定位于满足大众消费者的综合消费需求的购物中心；而恒隆港汇商业部分定位于满足大众消费者的综合消费需求的购物中心；而恒隆则以较小的规模将目标消费者锁定于高端阶层则以较小的规模将目标消费者锁定于高端阶层楼层数楼层数总面积总面积业态组合业态组合定位定位主力店主力店高档城市购物中心 5.2万平方米高收入阶层购物、餐饮、娱乐 Sport100、华联超市、永华影院恒隆恒隆购物广场购物广场港汇购物港汇购物广场广场目标消费者目标消费者中高档城市购物中心 10.2万平方米地下1层、地
37、上5层地下1层、地上6层大众客群购物、餐饮、娱乐 I.T.、Fitniss First资料来源：九洲远景分析购物中心概况购物中心概况42恒隆广场和港汇广场购物中心在业态组合上都是以购物为主恒隆广场和港汇广场购物中心在业态组合上都是以购物为主恒隆购物中心各业态面积占比恒隆购物中心各业态面积占比港汇购物中心各业态面积占比港汇购物中心各业态面积占比资料来源：九洲远景分析行业占比行业占比43同时，两项目主力店租户的面积占比较小，确保了较高的租金收益水同时，两项目主力店租户的面积占比较小，确保了较高的租金收益水平平恒隆购物中心主力店面积占比恒隆购物中心主力店面积占比港汇购物中心主力店面积占比港汇购物中心
38、主力店面积占比资料来源：九洲远景分析购物中心概况购物中心概况44从恒隆地产所公布的计划兴建城市综合体项目资料中可以看出，从恒隆地产所公布的计划兴建城市综合体项目资料中可以看出，“城城市中心位置的地标性高品质物业市中心位置的地标性高品质物业”仍将是其产品定位仍将是其产品定位资料来源: 恒隆地产，九洲远景分析计划兴建项目设计效果图天津项目天津项目沈阳中街项目沈阳中街项目沈阳市府广场项目沈阳市府广场项目无锡项目无锡项目济南项目济南项目45B2. 案例研究华润万象城 恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场46万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以万达广场已成为快速复制的成熟产
39、品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的综合性物业及住宅的综合性物业城市城市已进入11个城市以二线城市为主选址选址区域商业中心城市新区中心产品产品通常以商业与写字楼为基本配置，并视项目具体情况的不同配合酒店、公寓及住宅等多种功能商业部分突出购物功能，主力店占比高，以满足功能性需求为主经营策略经营策略商业部分租赁模式写字楼、公寓和住宅销售为主酒店采取委托经营开发步骤开发步骤以商业部分和写字楼或者住宅先期开发为主万达综合体产品特点资料来源：九洲远景分析47万达广场综合体项目开发目前以二线城市为主，目前已进入万达广场综合体项目开发目前以二线城市为主，目前已进入11个城市，个城市，建成建成3个项目个
40、项目注： 单一主力店项目 多业态商业广场项目 城市综合体万达全部商业地产项目分布图万达全部商业地产项目分布图万达综合体项目分布具体情况万达综合体项目分布具体情况序号序号城市城市城市级别城市级别数量数量状态状态上海哈尔滨宁波重庆苏州成都西安无锡沈阳济南北京1098765243111一线一线二线二线二线二线二线二线二线二线二线2个1个建成1个在建1个1个1个1个1个1个1个1个1个1个建成建成部分建成在建在建在建在建在建在建在建资料来源：九洲远景分析48万达广场选址多数在城市的区域中心万达广场选址多数在城市的区域中心#城市名称选址类型地点功能组合1上海上海区域中心区域中心杨浦区五角场杨浦区五角场商
41、业商业+写字楼写字楼2北京北京区域中心区域中心（CBD）朝阳区建国路朝阳区建国路93号号商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店+住宅住宅3哈尔滨哈尔滨区域中心区域中心香坊区衡山路香坊区衡山路20号号商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店+公寓公寓4宁波宁波区域中心区域中心宁波市鄞州区锦寓路宁波市鄞州区锦寓路767号号商业商业+酒店酒店+住宅住宅+公寓公寓5北京北京区域中心区域中心石景山区石景山路与鲁谷大街交汇处石景山区石景山路与鲁谷大街交汇处商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店6成都成都区域中心区域中心锦江区二环路东五段锦江区二环路东五段商业商业+住宅住宅+公寓公寓7重庆重庆区域中心区域中心南岸区南坪珊瑚村南
42、岸区南坪珊瑚村商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店+住宅住宅+公寓公寓8西安西安区域中心区域中心（规划（规划CBD）西安市碑林区李家村西安市碑林区李家村商业商业+写字楼写字楼+公寓公寓9苏州苏州区域中心区域中心（规划（规划CBD）平江区平江新城平江区平江新城商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店+公寓公寓10无锡无锡区域中心区域中心（规划（规划CBD）滨湖区河埒口中心商务区滨湖区河埒口中心商务区 商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店+住宅住宅+公寓公寓万达各综合体项目概况资料来源：九洲远景分析49经过经过19年发展，万达集团已经发展成为中国商业地产领域的领先者年发展，万达集团已经发展成为中国商业地产领域的领
43、先者资料来源：万达集团，九洲远景分析公司总资产人民币300亿元、年销售额人民币200亿元、年利税超过人民币10亿元在19个城市开发万达广场，分别为长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京、沈阳（2个）、武汉、南宁、北京（2个）、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、济南、哈尔滨建设购物中心25家，持有租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米，租金收入人民币20亿元与沃尔玛、欧倍德、时代华纳、百胜、百盛购物广场、麦当劳红星美凯龙国际家居广场、灿坤3数码广场、新加坡大食代美食广场、百安居等十余家各种业态主力店建立战略合作伙伴关系，携手发展万达广场支持支持50万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形
44、成了目前以城市综合体为主的产万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了目前以城市综合体为主的产品模式品模式第一阶段单一主力店第一阶段单一主力店第二阶段多业态商业广场第二阶段多业态商业广场第三阶段城市综合体第三阶段城市综合体2001-20032004-20052005至今商业内容商业内容经营模式经营模式代表项目代表项目评价评价单一主力店加少量商铺主力店租赁；商铺销售长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京业态比较单一，面积偏小，人流量和商业丰富程度受限制多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接沈阳、武汉、南宁以租赁为主 北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈
45、阳、济南、哈尔滨住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能城市综合体多种业态的引入丰富了商业功能，市场影响力提升多种功能复合，市场影响力进一步提高；同时，通过住宅、写字楼的滚动开发，缓解了项目资金压力万达商业地产的三个发展阶段资料来源：九洲远景分析支持支持51集团总资产人民币600亿元以上，年销售额人民币300亿元以上，万达集团设定了发展成为世界商业地产领先者的战略目标万达集团设定了发展成为世界商业地产领先者的战略目标购物中心开发商购物中心开发商排名世界前三名排名世界前三名租金收入50亿元以上，年纳税人民币30亿元以上；建成和在
46、建的项目达到70个，建筑面积达1000万平方米资料来源：万达集团，九洲远景分析支持支持万达地产2010年发展目标52万达广场多数以商业功能为主导，辅以写字楼、酒店、公寓以及住宅，具万达广场多数以商业功能为主导，辅以写字楼、酒店、公寓以及住宅，具体各功能物业比例视项目情况有所不同体各功能物业比例视项目情况有所不同#城市名称总面积（万平米）面积（万平米）面积占比(%)商业写字楼酒店住宅公寓商业写字楼酒店住宅公寓1 1上海上海34268-76%24%-2 2北京北京CBDCBD50162.7518032%5%10%36%-3 3哈尔滨哈尔滨28142.44-7.450%9%14%-26%4 4宁波宁
47、波5526-2.912.7647%-5%23%11%5 5 北京石景山北京石景山306204-20%67%13%-6 6成都成都4018-15.41.745%-39%4%7 7重庆重庆7818.77538824%9%6%49%10%8 8西安西安34176-1150%18%-32%9 9苏州苏州50259.72.5-12.550%19%5%-25%1010无锡无锡72232.8436.5332%4%6%51%4%万达综合体各功能体量构成资料来源：九洲远景分析53万达广场各项目的商业及酒店类型较为统一，而写字楼及住宅类物业则情万达广场各项目的商业及酒店类型较为统一，而写字楼及住宅类物业则情况有所
48、不同况有所不同#城市名称商业写字楼酒店住宅公寓类型目标消费者档次主力店类型星级品牌类型类型1 1上海上海区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档沃尔玛、巴黎春天百货、沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城、万达城中城甲级甲级-2 2北京北京区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档沃尔玛、新世界百货、万达国际影城、大歌星沃尔玛、新世界百货、万达国际影城、大歌星KTV、神采飞扬电玩城、神采飞扬电玩城
49、甲级甲级五星级五星级 索菲特索菲特 普通住宅普通住宅-3 3 哈尔滨哈尔滨区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档国美电器、神采飞扬电玩、大歌星国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际、万达国际影城、万千百货影城、万千百货乙级乙级五星级五星级 索菲特索菲特-普通公寓普通公寓4 4宁波宁波区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档沃尔玛、百安居、沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、苏宁电器、石浦特力屋、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影、万达国际影城、银泰百货城、银泰百货-五星级五星级 索菲特索菲特精装修精装修酒店式公寓酒店式
50、公寓5 5北京石北京石景山景山区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档规划为万达影城、大歌星规划为万达影城、大歌星KTV、万千百货、国美电、万千百货、国美电器、神采飞扬电玩城器、神采飞扬电玩城甲级甲级五星级五星级 索菲特索菲特-6 6成都成都区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档 计划为大型百货、大型超市、影院计划为大型百货、大型超市、影院-普通住宅普通住宅普通公寓普通公寓7 7重庆重庆区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档 计划为大型百货、大型超市、影院计划为大型百货、大型超市、影院乙级乙级五星级五星级 索菲特索菲特 普通住宅普通住宅普通公寓普通公寓8 8西安西安
51、区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档 计划为大型百货、大型超市、影院计划为大型百货、大型超市、影院乙级乙级-普通公寓普通公寓9 9苏州苏州区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档 计划为大型百货、大型超市、影院计划为大型百货、大型超市、影院甲级甲级经济型经济型雅高雅高-普通公寓普通公寓万达综合体各功能详细类型资料来源：九洲远景分析54万达广场写字楼租万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内资金资金滚动应用滚动应用，有效解决资金链问题（，有效解决资金链问题（12）#城市名称商业写字楼酒店住宅公寓1上海上海出租出租出
52、租出租/出售出售-2北京北京出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理出售出售-3哈尔滨哈尔滨出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理-出售出售4宁波宁波出租出租-委托管理委托管理出售出售出售出售5北京石景山北京石景山出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理-6成都成都出租出租-出售出售出售出售7重庆重庆出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理出售出售出售出售8西安西安出租出租出租出租/出售出售-出售出售9苏州苏州出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理-出售出售万达广场经营策略资料来源：九洲远景分析55万达广场写字楼租万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内售结合
53、、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内资金资金滚动应用滚动应用，有效解决资金链问题（，有效解决资金链问题（22）#城市名称一期工程二期工程建设内容完工时间建设内容完工时间1 1上海上海商业、写字楼商业、写字楼20072007年底年底-2 2北京北京CBDCBD住宅、街铺住宅、街铺20052005年年中年年中商业、写字楼、酒店商业、写字楼、酒店20062006年底年底3 3哈尔滨哈尔滨商业、酒店商业、酒店20072007年中年中写字楼、公寓写字楼、公寓20082008年中年中4 4宁波宁波商业、住宅商业、住宅 商业商业20062006年年/ /住宅住宅20052005年年酒店、公寓酒店、公寓酒店酒
54、店20082008年底，公寓年底，公寓20092009年底年底5 5北京石景北京石景山山商业、酒店、写字楼商业、酒店、写字楼20092009年中年中-6 6成都成都商业、住宅、公寓商业、住宅、公寓商业商业20072007年年/ /住宅住宅20082008年中年中/ /公公寓寓20082008年底年底-7 7重庆重庆街铺、街铺、6 6栋住宅栋住宅20082008年年商业、写字楼、酒店、商业、写字楼、酒店、公寓公寓20102010年年8 8西安西安商业、写字楼、公寓商业、写字楼、公寓商业商业20082008年初年初/ /写字楼、公寓写字楼、公寓20082008年中年中-9 9苏州苏州商业、酒店、公
55、寓商业、酒店、公寓酒店、住宅、公寓酒店、住宅、公寓20092009年年初年年初/ /商业商业20092009年中年中写字楼写字楼20102010年完工年完工万达广场开发步骤资料来源：九洲远景分析56万达广场已经形成标准化的产品万达广场已经形成标准化的产品北京万达商业广场北京万达商业广场发展商：发展商：大连万达集团设计单位：设计单位：德国GMP国际建筑设计有限公司规模：规模：商业面积7.6万平方米西座商业共6层，东座商业共8层停车位800个定位：定位：以主力店为主导的中档大型综合性购物中心开业时间：开业时间：2006年年底开业资料来源：北京万达，九洲远景分析北京万达广场商业部分举例57F2北京万
56、达商业广场突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少北京万达商业广场突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少北京万达广场各业态面积占比北京万达广场各业态面积占比北京万达广场各业态布局北京万达广场各业态布局北京万达广场商业部分详细内容B1F1F3F4F5B1西座：西座：东座：东座：F1-F7沃尔玛超市规划为 精品店（未开业）万达影城、神采飞扬电玩城规划为休闲娱乐中心（未开业）规划为 精品店（未开业）规划为美食中心（未开业）沃尔玛超市新世界百货资料来源：九洲远景分析58万达商业广场在租户组合上采取以主力店为主导的经营模式，在实现万达商业广场在租户组合上采取以主力店为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同
57、时，也降低了租金收益水平了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平主力店占比主力店占比主力店举例主力店举例购物类购物类餐饮类餐饮类娱乐类娱乐类万达广场商业部分详细内容资料来源：专家访谈，九洲远景分析59上海万达广场商业概况上海万达广场商业概况设计单位：设计单位：中国建筑东北建筑设计研究院规模：规模：营业面积26万平米 地下2层，地上5层购物中心 三栋呈“品”字形建筑开业时间：开业时间：2007年12月定位：定位：中端消费群体的购物休闲以及娱乐场所上海万达广场商业简介上海万达广场商业简介上海万达广场商业部分举例上海万达广场成为上海市东北区域居民购物休闲的主要场所，并成为五上海万达广场成
58、为上海市东北区域居民购物休闲的主要场所，并成为五角场城市副中心的标志角场城市副中心的标志资料来源：北京万达，九洲远景分析60上海万达广场商业部分同样突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少上海万达广场商业部分同样突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少上海万达广场各业态面积占比上海万达广场各业态面积占比上海万达广场各业态布局上海万达广场各业态布局上海万达广场商业部分详细内容资料来源：九洲远景分析底层底层B1购物中心1座座F1-7巴黎春天F1F2-4上海黄金珠宝城沃尔玛超市2座座2座座3座西座西F1-5特力屋3座中座中F1F3宝大祥青年购物上海书城+国美电器3座中座中3座中座中F2量贩KTV+万达影城F1-2F
59、3-5上海第一食品餐饮3座东座东3座东座东61上海万达广场上海万达广场北京万达广场北京万达广场哈尔滨万达广场哈尔滨万达广场万达综合体建筑设计在综合体的建筑设计上，万达项目以理性、现代的风格为主在综合体的建筑设计上，万达项目以理性、现代的风格为主宁波万达广场宁波万达广场资料来源：万达集团，九洲远景分析62B2. 案例研究华润万象城恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场63天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个综天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个综合体的高端品味和资产价值的提升合体的高端品味和资产价值的提升进入城市进入城市已进入城市为上海、杭州、
60、重庆、大连、武汉选址选址城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通条件要求较高产品产品以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、休闲聚集区经营策略经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理开发步骤开发步骤由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多期逐步开发天地系列产品特点资料来源：九洲远景分析64天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造项目，其开发规模和体天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造项目，其开发规模和体量巨大量巨大瑞安地产天地系列项目概况瑞安地产天地系列项目概况上海上海重庆重庆武汉武汉52130商业+写字楼+公寓+住宅12636061150占地面积占
61、地面积（万平米）（万平米）功能组合功能组合具体地址具体地址总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）状态状态商业+写字楼+公寓+住宅商业+写字楼+公寓+住宅区域非中心位置，具有良好自然和交通条件选址类型选址类型城市中心一环内，属于城市中心，老租借区内，老城区改造地点汉口中心城区永清地块，紧邻轻轨黄浦站，连接长江二桥，解放大道，京汉大道，中山大道以及沿江大道渝中区沙坪坝，东起嘉华大桥，西至渝中区红岩革命纪念馆卢湾区淮海路商业街的南侧，东面到西藏路，南面至合肥路，西面至马当路部分投入运营在建在建资料来源：九洲远景分析65瑞安房地产是以大面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司，瑞安房地产是以大
62、面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司，目前总部位于上海目前总部位于上海资料来源：瑞安集团，九洲远景分析公司于2004年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产公司，总部位于上海，截至2006年实现总资产人民币260亿元，实现净利30亿人民币目前，瑞安房地产已经进入上海、重庆、武汉、杭州开发地产项目，总建筑面积约840万平方米瑞安房地产发展项目可分为两类：集多种用途并分多期开发的大型城市区域开发项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于市区交通便捷地段的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零售及休闲设施支持支持66上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成
63、功运营的项目，为上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功运营的项目，为瑞安地产在其他城市的开发提供了样板瑞安地产在其他城市的开发提供了样板上海新天地改造整体规划上海新天地改造整体规划 说明5个建筑群构成：A部分：太平桥人工湖绿地 （完工）B部分：新天地休闲购物广场（完工）C部分：翠湖天地高级住宅小区（一期完工）D部分：企业天地甲级办公楼区（在建）E部分：瑞安集团总部大楼 （在建）资料来源：瑞安房地产，九洲远景分析67上海新天地项目定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住宅上海新天地项目定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住宅外主要采取出租方式获利外主要采取出租方式获利上
64、海新天地功能构成比例上海新天地功能构成比例上海新天地各功能类型及经营模式上海新天地各功能类型及经营模式类型类型经营模式经营模式商业商业写字楼写字楼公寓公寓住宅住宅甲级酒店式精装修高档生活方式购物中心出租出租出租出售资料来源：九洲远景分析上海新天地功能类型上海新天地功能类型 68天地系列的城市综合体项目，由于开发整体体量较大，开发通常分为多个天地系列的城市综合体项目，由于开发整体体量较大，开发通常分为多个建设阶段，上海天地开发具有典型代表性建设阶段，上海天地开发具有典型代表性上海天地综合体分阶段开发图示上海天地综合体分阶段开发图示2002年2004年2003年1999年2006年2007年200
65、1年商业写字楼公寓住宅2009年一期工程一期工程二期工程二期工程三期工程三期工程资料来源：九洲远景分析69以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市地标点和城市地标上海新天地简介上海新天地简介规划单位：规划单位：美国SOM公司规模：规模：总占地面积3万平方米 建筑面积6万平方米；商铺近115家开业时间：开业时间：2001年12月消费群定位：消费群定位：小资一族、外籍人士以及中外游客开发理念：开发理念：城市传统与现代时尚的完美结合上海新天地商业详细内容上海新天地商业详细内容资料来源：瑞安房地产，九洲远景分析70
66、新天地广场突出餐饮和休闲功能，新天地广场突出餐饮和休闲功能， 并以高档品牌为主，使其成为高端并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休闲购物场所人士的休闲购物场所 新天地各业态面积占比新天地各业态面积占比各业态租户举例各业态租户举例餐饮租户餐饮租户小山料理翡翠酒家鼎泰丰购物租户购物租户休闲娱乐租户休闲娱乐租户UME影院亚力山大会馆新天地壹号瑜伽生活馆Hugo BossMANGOMISS SIXTYGiordano LadiesShanghai TangPorts保罗贝香露娜西餐彩蝶轩上海新天地商业详细内容上海新天地商业详细内容资料来源：九洲远景分析71新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和
67、品味（新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（1/3）保罗贝香保罗贝香小山料理小山料理上海新天地商业详细内容上海新天地商业详细内容餐饮类租户举例餐饮类租户举例资料来源：瑞安房地产，九洲远景分析72Hugo BossMANGOVIN酒类零售店酒类零售店上海新天地商业详细内容上海新天地商业详细内容购物类租户举例购物类租户举例新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（2/3）资料来源：瑞安房地产，九洲远景分析73亚力山大会馆亚力山大会馆Y+ 瑜伽馆瑜伽馆UME国际影城国际影城新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（
68、新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（3/3）上海新天地商业详细内容上海新天地商业详细内容休闲娱乐类租户举例休闲娱乐类租户举例资料来源：瑞安房地产，九洲远景分析74杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适应杭州消费市场，是其发展缓慢的重要原因应杭州消费市场，是其发展缓慢的重要原因概况占地5万平米，总建筑面积5.2万平米杭州独特的园林、历史建筑为基础自然与时尚的融合、历史与现代的对话餐饮、零售、文化及娱乐为一体失败原因：与当地消费者消费水平不符 照搬上海模式成为旅游观光而不是城市居民的消费场所缺
69、乏住宅、商务等重要配套设施缺乏目标消费群的数量支持说明说明产品应该适应城市商圈特点西湖天地二期规划图西湖天地二期规划图杭州西湖天地概要杭州西湖天地概要75从项目规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大强从项目规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大强化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业部分是否能够实现当化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业部分是否能够实现当地市场的适应地市场的适应重庆天地重庆天地说明说明资料来源：九洲远景分析重庆市沙坪坝区总建筑面积约360万平方米定位为重庆中央商务区的延伸和补充项目建设内容包括:人工湖： 商务区：a.100万
70、平米b.会展、贸易及批发中心、高档星级酒店及会议设施、写字楼、餐饮、娱乐、购物、休闲以及相关社区配套设施住宅：a.160万平米b.别墅及高档住宅商业：a.60万平米b.沿江传统风格的休闲餐饮商业和集中式购物中心重庆天地概况重庆天地概况76B2.综案例研究华润万象城恒隆广场万达广场瑞安天地系列来福士广场77来福士广场综合体目前已经进入上海、北京、成都以及杭州，并以其商业来福士广场综合体目前已经进入上海、北京、成都以及杭州，并以其商业成功的年轻化定位而著称成功的年轻化定位而著称城市城市上海、北京、成都和杭州选址选址城市商业中心、规划城市中心产品产品以商业及写字楼为核心，配合酒店及公寓商业定位于年轻
71、白领的时尚购物中心经营策略经营策略全部为持有型物业，对商业、写字楼和公寓采用租赁方式经营开发步骤开发步骤整体面积小，各部分同期开发来福士广场产品特点资料来源：九洲远景分析78来福士广场选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，项目开发规模通来福士广场选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，项目开发规模通常较小常较小来福士广场所在城市项目指标来福士广场所在城市项目指标上海上海北京北京成都成都0.513.3建成商业+写字楼1.510.5在建城市商业中心3.228.4在建占地面积占地面积（万平米）（万平米）构成元素构成元素具体地址具体地址总建筑面积总建筑面积（万平米）（万平米）状态状态商业+写字楼+酒
72、店+公寓商业+写字楼+酒店+公寓选址类型选址类型城市商业中心西藏中路和福州路口，紧靠人民广场地铁站和南京路步行街东直门立交桥西南角、东二环的核心商圈地带，北临东直门内大街，东面东二环路人民南路四段，原四川省博物馆杭州杭州28.4规划城市中心钱江新城核心位置，毗邻未来的杭州市政中心商业+写字楼+酒店+公寓在建4城市商业中心资料来源：九洲远景分析79凯德置地积极参与中国房地产市场的开发和建设，已成为中国开发规模最凯德置地积极参与中国房地产市场的开发和建设，已成为中国开发规模最大的外资房地产公司，并成功塑造了来福士品牌的综合体产品大的外资房地产公司，并成功塑造了来福士品牌的综合体产品资料来源：凯德置
73、地，九洲远景分析凯德置地是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，其房地产和服务公寓网络遍布全球近20个国家的80多个城市自1994年进入中国以来，一直活跃于中国房地产市场，在华总开发业绩已超过450亿人民币通过自主开发和战略合作，目前在全国已形成了“32”战略布局，即长三角、环渤海、珠三角、西部地区和中部地区五大业务区域截至目前，在华总建筑面积335万平方米，共计26个项目，储备土地900万平方米支持支持80来福士广场的功能组合以商业和写字楼为主来福士广场的功能组合以商业和写字楼为主北京来福士广场北京来福士广场成都来福士广场成都来福士广场来福士光广场
74、功能构成来福士光广场功能构成资料来源：九洲远景分析上海来福士广场上海来福士广场81来福士广场定位于中高端物业类型，强调品质与特色来福士广场定位于中高端物业类型，强调品质与特色来福士广场物业类型来福士广场物业类型城市名称城市名称公寓公寓商业商业酒店酒店甲级上海上海写字楼写字楼甲级五星级商务酒店酒店服务式公寓五星级商务酒店成都成都北京北京无无甲级酒店服务式公寓-中高档购物中心、精品商铺Novo运动100-20-35岁的年轻人和白领阶层-中高档购物中心、精品商铺20-35岁的年轻人和白领阶层-类型消费群主力店资料来源：九洲远景分析82各地来福士广场都采取整体同期建设的开发进度安排，目前多个项目处于各
75、地来福士广场都采取整体同期建设的开发进度安排，目前多个项目处于在建过程中在建过程中各地来福士广场开发时间各地来福士广场开发时间2000年2003年底2009年1月城市城市上海北京成都杭州2008年2007年底2010年2011年2006年春季资料来源：九洲远景分析83来福士广场商业、写字楼和公寓均采用出租的方式经营，开发商对物业长来福士广场商业、写字楼和公寓均采用出租的方式经营，开发商对物业长期持有期持有来福士广场经营策略来福士广场经营策略公寓公寓城市名称城市名称商业商业写字楼写字楼酒店酒店上海上海北京北京出租出租出租出租无委托管理出租出租成都成都出租出租出租委托管理资料来源：九洲远景分析84
76、上海来福士广场商业经营具有代表性，其定位于年轻人和白领阶层，提供上海来福士广场商业经营具有代表性，其定位于年轻人和白领阶层，提供中高档次购物、餐饮及休闲的城市购物中心中高档次购物、餐饮及休闲的城市购物中心上海来福士广场商业简介上海来福士广场商业简介设计单位：设计单位：ALSOP设计顾问 规模：规模：营业面积3.3万平米 地下1层，地上7层购物中心开业时间：开业时间：2003年12月定位：定位：20岁到35岁的年轻人和白领阶层资料来源:专家访谈，九洲远景分析上海来福士广场商业概况上海来福士广场商业概况85来福士广场商业功能面积占比来福士广场商业功能面积占比来福士广场各业态楼层分布来福士广场各业态
77、楼层分布资料来源：实地调查，九洲远景分析上海来福士广场在业态组合上十分注重迎合年轻人的消费特征，强化休上海来福士广场在业态组合上十分注重迎合年轻人的消费特征，强化休闲娱乐、餐饮业态经营闲娱乐、餐饮业态经营单位：万平米楼层楼层业态业态-1F休闲食品1F服装、餐饮 2F女装 、餐饮3F休闲服装、餐饮4F运动休闲、餐饮5F运动休闲 6F餐饮、娱乐7F娱乐-运动健身上海来福士广场商业行业占比上海来福士广场商业行业占比86上海来福士广场选择对目标客群有影响力的次主力店，有助于保证较高上海来福士广场选择对目标客群有影响力的次主力店，有助于保证较高的租金收益的租金收益次主力店、非主力店面积占比次主力店、非主
78、力店面积占比次主力店业态及面积次主力店业态及面积资料来源：实地调查，九洲远景分析上海来福士广场次主力店分析上海来福士广场次主力店分析次主力店次主力店业态业态面积（面积（M ）Novo购物1500运动100购物2000大食代美事广场餐饮1200舒适堡休闲娱乐300087各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果，共同营造出来各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果，共同营造出来福士福士“年轻年轻”、 “时尚时尚”、“前卫前卫”的购物氛围的购物氛围资料来源：凯德置地，九洲远景分析上海来福士广场购物中心分析上海来福士广场购物中心分析88项目设计效果图来福士广场在建筑设计突出紧凑性和实用性，展现都市人群的生活特色来福士广场在建筑设计突出紧凑性和实用性，展现都市人群的生活特色资料来源：凯德置地，九洲远景分析上海来福士广场上海来福士广场北京来福士广场北京来福士广场成都来福士广场成都来福士广场89
