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1、12009年广州高端住宅市场透析深圳晨鼎市场研究公司深圳晨鼎市场研究公司目目 录录n前言前言n广州高端住宅近期市场表现及原因剖析广州高端住宅近期市场表现及原因剖析n广州高端住宅市场发展趋势广州高端住宅市场发展趋势231.1.前言前言1.11.1、研究背景、研究背景1.2、概念界定1.3、广州高端住宅市场发展历 程及特征本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出汇景新城：汇景新城：4.25新货开卖，一周销售超新货开卖，一周销售超10亿亿玖珑湖：玖珑湖：4.25开盘，当日首批开盘，当日首批85套套别墅售馨，销售超别墅售馨，销售超10亿亿领峰：领峰：4.18 W公寓开卖，当
2、日销售公寓开卖，当日销售120套套2.5亿亿4本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出广弘天琪：广弘天琪：“五一五一”期间开盘，销售超期间开盘，销售超200套套中环广场：中环广场：4.25D栋开卖，当日销售栋开卖，当日销售180套套3.4亿亿金山谷：金山谷： “五一五一”洋房开盘，洋房开盘，十天销售十天销售90套套2.3亿亿5本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出天鹅湾：天鹅湾：元旦至今开卖元旦至今开卖4次，成交次，成交430套，套，5.5亿亿星汇云锦：星汇云锦：5.25开盘，一周销售近开盘，一周销售近200套套5亿亿新光城市花园：新光
3、城市花园：五月期间，热销近五月期间，热销近50套套6各高端住宅成功的主要因素各高端住宅成功的主要因素n玖珑湖玖珑湖香港品牌发展商，拥有绝佳的景观资源，别墅的稀缺性香港品牌发展商，拥有绝佳的景观资源，别墅的稀缺性n汇景新城汇景新城悠久的豪宅品牌底蕴，成熟豪宅社区，持续的升值能力悠久的豪宅品牌底蕴，成熟豪宅社区，持续的升值能力n领峰领峰装标的奢华全城独有，酒店品牌嫁接所带来的高附加值装标的奢华全城独有，酒店品牌嫁接所带来的高附加值n广弘天琪广弘天琪地段的成熟性地段的成熟性n中环广场中环广场地段的珍罕性地段的珍罕性n金山谷金山谷产品的设计创新（产品的设计创新（6米高客厅），景观资源优势米高客厅），景
4、观资源优势n星汇云锦星汇云锦引入奢华的装标，地段的成熟性引入奢华的装标，地段的成熟性n天鹅湾天鹅湾拥有一线江景资源，产品设计创新（三错层、叠加等）拥有一线江景资源，产品设计创新（三错层、叠加等）n新光城市花园新光城市花园地段优势地段优势781.1.前言前言1.1、研究背景1.21.2、概念界定、概念界定1.3、广州高端住宅市场发展历 程及特征政策定义政策定义低密度、大户型、高单价低密度、大户型、高单价n从官方的政策来看，以下三种情况界定为非普通住宅：从官方的政策来看，以下三种情况界定为非普通住宅：住宅小区建筑容积率在1.0以下单套住房建筑面积144以上实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价
5、格的1.2倍倍以上n高端住宅（非普通住宅）或高端住宅（非普通住宅）或低密度低密度、或、或大户型大户型、或、或高单价高单价9市场定义市场定义地段、资源、产品、价格潜力地段、资源、产品、价格潜力n从市场的角度来看，主要在以下几个方面具备足够条件支持：从市场的角度来看，主要在以下几个方面具备足够条件支持：地地段段：处于城市传统中心地段或城市重点规划建设区域（如二沙岛、珠江新城、滨江东、老城区、琶洲、科学城、白云新城、奥体等 ）资源：资源：拥有稀缺生态环境或城市景观资源（如江景、湖景、山景、公园景、城市标志建筑景观等）。同时产品设计上充分考虑资源利用和占有最大化产品：产品：注重整体规划设计，产品细部打
6、造讲究居住舒适性和合理性，同时融入较多的创新和奢华元素，装标及配置独树一帜（如汇景新城、领峰、金山谷、星河湾等）价格：价格：在同片区、同类型物业中价格处于标杆位置，并保持持续的升值能力根据2009年一季度广州市商品住宅的成交数据，单价1.4万以上的成交面积约占总成交面积的10%，总价200万/套以上的成交面积约占总成交面积的12%，因此：本报告将现阶段广州本报告将现阶段广州高端住宅的划分为单价高端住宅的划分为单价1.41.4万万/ /平方米以上或主流总价平方米以上或主流总价200200万万/ /套以上的项目套以上的项目10111.1.前言前言1.1、研究背景1.2、概念界定1.31.3、广州高
7、端住宅市场发展历、广州高端住宅市场发展历 程及特征程及特征发展特征发展特征广州高端住宅大致经历四个阶段广州高端住宅大致经历四个阶段12发展特征发展特征历经历经20载风雨，市场趋于成熟载风雨，市场趋于成熟n分布格局广泛化分布格局广泛化从最初的五羊新城、淘金路扩展至现在的南沙、科学城、山前大道等郊区。分布格局由市中心向新区扩展，居住格局由“单中心”向“多中心”改变。与广州城市规划版图的扩宽和市政基建力度的加大密不可分，预测这种趋势将更加明显。n核心价值多元化核心价值多元化核心价值及楼盘卖点由早期的区位地段、生活配套、港式风格，再到生态环境、景观资源，到现阶段的产品创新、装修标准、配套服务、综合素质
8、等，核心价值更趋多元化。13n购买客户自住化购买客户自住化由于广州毗邻香港，早期港、澳、台客户占据高端住宅的绝对主力，以投资和短期度假为目的。自亚洲金融风暴后，这一局面发生改变，随着广州经济快速发展，本地人成为主力军。现阶段外来高收入新移民、珠三角/港澳/海归等高端人士、本地换房客成为主流客户，自住为主，兼顾投资保值。n楼盘竞争品牌化楼盘竞争品牌化港资集团和内地品牌房企逐渐成为豪宅品质的标签，这也是市场化竞争的必然趋势。品牌发展商近年的广州高端楼盘一览发展特征发展特征历经历经20载风雨，市场趋于成熟载风雨，市场趋于成熟14发展特征发展特征广州高端住宅影响力不断扩大广州高端住宅影响力不断扩大n汇
9、景新城：全国唯一连续三年入选汇景新城：全国唯一连续三年入选“中国十大超级豪宅中国十大超级豪宅”n星河湾：星河湾：2009年豪宅品牌成功布局年豪宅品牌成功布局“广州、北京、上海广州、北京、上海”n玖玖珑珑湖湖：打打造造南南中中国国顶级别墅豪宅社区顶级别墅豪宅社区15分布格局分布格局由城市中心向外围新区扩展由城市中心向外围新区扩展16172.2.广州高端住宅近期市场状况广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析及原因剖析2.12.1、近期市场状况、近期市场状况成交活跃楼盘成交活跃楼盘整体市场供求成交结构分析2.2、回暖剖析成交活跃高端楼盘说明成交活跃高端楼盘说明n区域：广州市十区两市区域：广州市十区两市
10、n时间：时间：20092009年年1-51-5月月n界定：主流均价界定：主流均价1400014000元元/ /平米以上（含别墅）平米以上（含别墅）18珠江新城、老城区、华南板块楼盘成交活跃珠江新城、老城区、华南板块楼盘成交活跃n中心六区中心六区占15席（其中珠江新城占6席），外围四区外围四区占5席n（其中含（其中含别墅别墅成交的楼盘包括：香雪山、玖珑湖、新光城市、金山谷香雪山、玖珑湖、新光城市、金山谷）n中环广场成交中环广场成交975套，星河湾成交套，星河湾成交544套套（打通之前套数）19主流成交均价：洋房主流成交均价：洋房1.4-2.2万，别墅万，别墅1.5-2万万n20个成交最活跃高端楼
11、盘均在十区内十区内n汇景新城、玖珑湖汇景新城、玖珑湖虽开卖不超过3个月，但成交势头强劲，且单套面积较大20212.2.广州高端住宅近期市场状况广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析及原因剖析2.12.1、近期市场状况、近期市场状况成交活跃楼盘整体市场供求整体市场供求成交结构分析2.2、回暖剖析高端住宅市场成交说明高端住宅市场成交说明n区域：广州市十区两市区域：广州市十区两市n时间：时间：2009年年1-5月月n界定：总价界定：总价200万以上（含别墅）万以上（含别墅）高端住宅共成交高端住宅共成交3000余套，余套，65万平米万平米均价近均价近16000元，成交面积占全市元，成交面积占全市1222
12、4月高端住宅供应放量，月高端住宅供应放量，5月成交爆发月成交爆发整体高端市场成交显著活跃整体高端市场成交显著活跃n1-5月供应月供应2700余套，成交余套，成交3000余套余套n1-5月供应月供应59万平米，成交万平米，成交65万平米万平米其中别墅市场成交面积占其中别墅市场成交面积占24n1-5月成交月成交16万平米，占高端万平米，占高端24235月高端住宅份额跃升至月高端住宅份额跃升至18，均价，均价17179元元5月高端住宅价、量齐升，高端市场需求释放月高端住宅价、量齐升，高端市场需求释放n市场份额在连续3个月保持10左右后，5月跃升至18，1-5月累计12n成交均价自2月开始连续走高，5
13、月达到17179元/平米，1-5月累计约16000元/平米n5月均价17179元/平米比2月的均价上升了3284元/平方米，短短3个月升幅达23.6%24252.2.广州高端住宅近期市场状况广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析及原因剖析2.12.1、近期市场状况、近期市场状况成交活跃楼盘整体市场供求成交结构分析成交结构分析2.2、回暖剖析珠江新城成交量最大，外围以别墅绝对主导珠江新城成交量最大，外围以别墅绝对主导广州各区广州各区200万以上高端住宅成交面积：万以上高端住宅成交面积：n天河天河第一，占35，主要集中在珠江新城珠江新城和汇景新城汇景新城n番禺番禺占14，几乎全部集中在华南板块华南板
14、块的星河湾、新光城市花园、金山谷星河湾、新光城市花园、金山谷n海珠海珠占13，成交板块分散，滨江板块滨江板块的珠江帝景苑珠江帝景苑和信达丽水华庭信达丽水华庭成交最大n越秀越秀占11，上誉花园上誉花园和中环广场中环广场成交最大n花都花都占9，玖珑湖玖珑湖一支独秀n荔湾荔湾占5，逸翠湾逸翠湾一支独秀n白云白云占3，成交分散n增城、萝岗、从化、花都增城、萝岗、从化、花都等外围区域成交几乎全部是别墅别墅n黄埔、南沙黄埔、南沙暂时未录得成交26200-300万洋房最热销，千万豪宅均价最高万洋房最热销，千万豪宅均价最高n广州广州200万以上高端住宅成交万以上高端住宅成交总价段分布：总价段分布：n总价200
15、-300万洋房万洋房比例最大，达38，其中1000万以上成交11套n总价200万以上别墅占万以上别墅占24，其中1000万以上成交40套，几乎全部来自玖珑湖n广州广州200万以上高端住宅成交万以上高端住宅成交总价段每方均价：总价段每方均价：n无论洋房、别墅，总价越高，单价越高，反映客户承受力越强n总价200-300万别墅万别墅成交均价仅7892元/平米n总价1000万以上洋房万以上洋房成交均价最高，达25566元/平米27282.2.广州高端住宅近期市场状况广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析及原因剖析2.1、近期市场状况2.22.2、回暖剖析、回暖剖析中国经济初显谷底回稳中国经济初显谷底回稳
16、 n今年前三个月的今年前三个月的PMI指数表明，中国指数表明，中国经济从低谷逐步回升的态势正在形成。经济从低谷逐步回升的态势正在形成。5月中国采购经理人指数月中国采购经理人指数(PMI)为为53.1%，这是该指数连续第三个月升，这是该指数连续第三个月升至反映经济总体扩张的至反映经济总体扩张的“牛熊分界线牛熊分界线”50%之上。之上。n从发电量情况分析，从发电量情况分析，2009年年1-2月，月，我国发电量同比下滑我国发电量同比下滑3.7，至，至5月份月份发电量同比下降发电量同比下降3.5%，1-5月份发电月份发电量同比下降量同比下降3.2%。下滑幅度虽然有。下滑幅度虽然有所收敛，但也表明所收敛
17、，但也表明中国经济回升难度中国经济回升难度较大较大。29未来经济下行压力仍然较大，私营企业经营环境未有大改善未来经济下行压力仍然较大，私营企业经营环境未有大改善n从从PMI和发电量数据来看未来和发电量数据来看未来经济走向仍充满不确定性经济走向仍充满不确定性;n另外，央行另外，央行5月月27日发布的日发布的2008年中国区域金融运行报年中国区域金融运行报告指出，告指出，2009年是实施年是实施“十一五十一五”规划的关键之年，国规划的关键之年，国际金融危机继续发展和蔓延，对我国经济的影响还在加深，际金融危机继续发展和蔓延，对我国经济的影响还在加深，虽然我国经济运行出现了一些积极的变化，但基础尚不稳
18、虽然我国经济运行出现了一些积极的变化，但基础尚不稳固，经济下行压力仍然较大。固，经济下行压力仍然较大。 n4万亿投资主要投向基础设施以及国有大中型企业，私营万亿投资主要投向基础设施以及国有大中型企业，私营企业受惠有限，企业受惠有限，外贸出口仍处于大幅的负增长外贸出口仍处于大幅的负增长，总体来说，总体来说，私营企业经营环境未有大改善，私营企业投资的意欲仍较私营企业经营环境未有大改善，私营企业投资的意欲仍较低，部分资金转而投资房地产市场。低，部分资金转而投资房地产市场。30一季度信贷爆炸式增长，流动性充足一季度信贷爆炸式增长，流动性充足 n央行数据显示，央行数据显示，14月份人民币各月份人民币各项
19、贷款增加项贷款增加5.17万亿元，这已经超万亿元，这已经超过了年初制定的全年新增贷款过了年初制定的全年新增贷款5万万亿的计划。亿的计划。 金融体系里的金融体系里的M1，M2也出现大幅增长。也出现大幅增长。31M1同比增速比同比增速比CPI早早36个月，未来存在通胀压力个月，未来存在通胀压力n从从M1与与CPI的历史数据看，两者表现出很好的相关性，一般的历史数据看，两者表现出很好的相关性，一般M1提前提前36个月预示个月预示CPI同比增长。同比增长。nM1今年今年1月份达到低点月份达到低点6.7以来已经连续三个月高速增长，因此以来已经连续三个月高速增长，因此CPI可能在未来可能在未来3个月之内见
20、底。个月之内见底。32通胀预期是高端住宅回暖的重要诱因通胀预期是高端住宅回暖的重要诱因n经济前景的不确定性让居民和企业不敢对实体经济追加投资。经济前景的不确定性让居民和企业不敢对实体经济追加投资。n同时，短期大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，从而将投资同时，短期大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，从而将投资目光转向资产上，这也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市场显著回暖目光转向资产上，这也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市场显著回暖的重要原因。的重要原因。通胀预期是这一轮高端市场回暖的重要诱因通胀预期是这一轮高端市场回暖的重要诱因有关专家根据有关专家根据CPICPI指数模型测
21、算，我国指数模型测算，我国CPICPI在今年在今年7 7月份将进入月份将进入上行通道，未来通胀渐行渐进。上行通道，未来通胀渐行渐进。33信贷政策：持续放松信贷政策：持续放松n银行贷款利率的下调、珠三角银行贷款利率的下调、珠三角8城市公积金互贷的开通以及对港澳居城市公积金互贷的开通以及对港澳居民购房的重新开放都为高端市场回暖提供了良好的政策环境。民购房的重新开放都为高端市场回暖提供了良好的政策环境。34高端物业价格回调至低位，买家投资置业热情回升高端物业价格回调至低位，买家投资置业热情回升2007上半年2007下半年2008上半年2008下半年2009年1-5月誉峰销售均价（元/m2）20000
22、楼王：30000其他：20000楼王：35000其他：25000楼王：30000其他：2500018000签约套数210167182818中海璟晖销售均价（元/m2）14000-1700015000-180001800015000公园：18000145000公园：16500签约套数24612126347179隽峰销售均价（元/m2）1500014000-17000160001600013000签约套数971211283393保利康桥销售均价（元/m2）1600030000300002000020000签约套数3691101224珠江帝景销售均价（元/m2）1200013500230001800
23、014000签约套数230234339597帝景山庄（联排别墅）销售均价（元/m2）1450020000300002300020000签约套数3425024n不少高端楼盘不少高端楼盘2009年初的价格比高位时下降了年初的价格比高位时下降了20-30%，部分回到了，部分回到了2007年初的水平；年初的水平；n2009年年1-5月广州市场高端物业销售价格和最高位相比下降明显，呈现出比较明显的价格低位，月广州市场高端物业销售价格和最高位相比下降明显，呈现出比较明显的价格低位，除了受大市回暖因素外，这也是促使高端客户低位置业保值的重要因素除了受大市回暖因素外，这也是促使高端客户低位置业保值的重要因素3
24、5现阶段高端客户心态描述现阶段高端客户心态描述n经济环境好转，开始关注房地产；经济环境好转，开始关注房地产；n楼市回暖，楼价开始从低位回升；楼市回暖，楼价开始从低位回升；n未来人民币贬值及通胀的预期，由现金为王，转为持有未来人民币贬值及通胀的预期，由现金为王，转为持有优质物业优质物业，短，短期求保值、长远求升值；期求保值、长远求升值；n本轮高端客户的入市，本轮高端客户的入市，投资型置业投资型置业居多，主要是看好物业的长期保值、居多，主要是看好物业的长期保值、升值潜力；部分是由于物业的综合素质突出而激发高端升值潜力；部分是由于物业的综合素质突出而激发高端自住购房需求自住购房需求。36广州的城市地
25、位有大幅的提升广州的城市地位有大幅的提升 n2007年广东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中广州建设成带动全省、年广东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中广州建设成带动全省、辐射华南、影响东南亚的辐射华南、影响东南亚的现代化大都市现代化大都市 。完善以集约化、国际化、高级化为标志的先进制造业中心以信息、金融、物流、会展为主导的现代服务业中心以市场为导向、企业为主体、人才为支撑的自主创新中心推动广州更加紧密地融入珠三角、大珠三角、泛珠三角区域合作发展n2009年珠江三角洲地区改革发展规划纲要年珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年年).增强文化软实力，提升城市综合竞争
26、力，强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。广州建设成为广东宜居城乡的“首善之区”，建成面向世界、服务全国的国际大都市37高端住宅市场回暖小结高端住宅市场回暖小结n私营经济投资环境的不确定性加上对未来通胀的预期成为高端私营经济投资环境的不确定性加上对未来通胀的预期成为高端住宅市场回暖的重要诱因；住宅市场回暖的重要诱因；n楼价经过楼价经过1年多的调整已有较大幅度下降，并在低位站稳；年多的调整已有较大幅度下降，并在低位站稳；n信贷等政策的持续放松从需求上为高端住宅市场回暖提供了有信贷等政策的持续放松从需求上为高端住宅市场回暖提供了有力支撑力支撑;n广州的城市地位
27、持续提升广州的城市地位持续提升 38393.3.广州高端住宅市场发展趋势广州高端住宅市场发展趋势4.14.1、主要影响政策分析、主要影响政策分析4.2、供应格局分析4.3、发展前景政策对高端住宅的影响预测政策对高端住宅的影响预测n宽松的货币政策仍将维持宽松的货币政策仍将维持中国经济仍处于困难时期即使货币投放比年初略有收紧，但信贷政策对于住房消费仍持积极支持态度n 研究开征物业税研究开征物业税 （5月月25日）日） 物业税开征对物业投资和高端住宅市场影响较大由于政策措施仍处于研究阶段，实际影响大小难以判断但已列入政府正式工作计划，对市场将逐步形成一定的心理压力同时显示中央政府对投资投机需求以及楼
28、价大幅反弹的警惕n普通商品住房最低资本金比例由普通商品住房最低资本金比例由35%35%降至降至20% 20% （5月月27日）日） 1-4月广州市房地产开发投资下降，完成投资170.11亿元，下降下降11.1% 1-5月全市商品住宅成交317.8万平方米，同比增长同比增长81.4%可见在经济下行，房地产投资萎缩的背景下，中央迫切需要刺激房地产的投资和消费资本金比例下调将大为缓解开发商的资金压力，加上销售火投资减，短期内开发商因资金压力而降价的可能性大减40413.3.广州高端住宅市场发展趋势广州高端住宅市场发展趋势4.1、主要影响政策分析4.24.2、供应格局分析、供应格局分析4.3、发展前景
29、2010年前高端住宅供应情况年前高端住宅供应情况20102010年前广州主流高端住宅板块供应约年前广州主流高端住宅板块供应约1 1万套，供应量较充足；万套，供应量较充足；20102010年前广州高端住宅供应最多的板块是年前广州高端住宅供应最多的板块是珠江新城、山前大道、华南板块、老城区珠江新城、山前大道、华南板块、老城区四个板块四个板块42433.3.广州高端住宅市场发展趋势广州高端住宅市场发展趋势4.1、主要影响政策分析4.2、供应格局分析4.34.3、发展前景、发展前景四大城市中广州顶级豪宅价格最低四大城市中广州顶级豪宅价格最低广州现售顶级豪宅价格在广州现售顶级豪宅价格在2-32-3万万/
30、 /平方米平方米，只相当于京沪深的，只相当于京沪深的1/21/2至至1/31/344四大城市发展定位对比四大城市发展定位对比城市城市最新发展定位最新发展定位北京北京北京历来是我国的政治首都政治首都, , 文化及经济中心文化及经济中心。近期提出将北京建设成为具有国际影响力的金融中心城市。金融中心城市。上海上海国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心国际金融中心和国际航国际航运中心运中心的意见实施目标：2020年深圳深圳深圳综合配套改革总体方案，强化全国经济中心城市全国经济中心城市和国家创新型城市国家创新型城市地位，加快建设国际化城市国际化城市和中国特色社会主义示范市中国特
31、色社会主义示范市。加强与香港功能互补，共建深港国际大都会，推动形成全球性的物流中心、贸易中心、全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意产业中心创新中心和国际文化创意产业中心广州广州珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)强化国家中心城市国家中心城市、综合性门户综合性门户城市城市和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。建成面向世界、服务全国的国国际大都市际大都市45广州市居民有着强大的消费能力广州市居民有着强大的消费能力北京北京上海上海广州广州深圳深圳GDP(GDP(元元) )10488 10488 13698 13698 8216 8216 7807 7807 人均
32、人均GDP(GDP(元元) )63029 63029 73124 73124 81233 81233 89814 89814 城乡居民人民币储蓄存款城乡居民人民币储蓄存款( (亿元亿元) )11955 11955 12084 12084 6867 6867 67086708城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入( (元元) )24725 24725 26675 26675 25317 25317 26729 26729 城镇居民人均消费支出城镇居民人均消费支出( (元元) ) 16460 1646019398 19398 20836 20836 19779 19779 高端物业价格的高低
33、与城市地位、辐射力和经济实力密切相关，广州城市高端物业价格的高低与城市地位、辐射力和经济实力密切相关，广州城市地位虽略为逊色，但居民消费能力强，而且地位虽略为逊色，但居民消费能力强，而且楼价的巨大差异使得广州高端楼价的巨大差异使得广州高端物业价格仍有较大的想象空间物业价格仍有较大的想象空间。46广州楼价触底回升，高端住宅价格领跑大市广州楼价触底回升，高端住宅价格领跑大市n广州市商品住宅成交均价从年初的8000元/平方米上升至8400元/平方米，升幅约升幅约5%5%；n高端住宅5月成交均价1717917179元/平米，比2月的均价上升了32843284元/平方米，3个月升幅达23.6%23.6%
34、；n高端住宅价格领跑大市。47广州高端住宅价格未来将处于盘整广州高端住宅价格未来将处于盘整n当前高端住宅市场中，以珠江新城楼盘为代表的地段型物业，一方面由于之前供应充当前高端住宅市场中，以珠江新城楼盘为代表的地段型物业，一方面由于之前供应充足，价格回调有力，另一方面对于足，价格回调有力，另一方面对于“除了地段还是地段除了地段还是地段”的房地产而言，它们相比其的房地产而言，它们相比其他类型高端物业更易受追捧，成交回升幅度大他类型高端物业更易受追捧，成交回升幅度大n在成交迅速回暖后，不少楼盘价格又再次快速拉升，升幅达在成交迅速回暖后，不少楼盘价格又再次快速拉升，升幅达15%-20%15%-20%，
35、这有可能为后，这有可能为后期销售增添压力期销售增添压力n在高端住宅供应比较充裕的情况下，高端住宅之间的比拼已扩展至产品质素、服务质在高端住宅供应比较充裕的情况下，高端住宅之间的比拼已扩展至产品质素、服务质素、所提供的附加值、圈层品牌等方面，对发展商经营高端住宅物业的素、所提供的附加值、圈层品牌等方面，对发展商经营高端住宅物业的要求更高要求更高n在经济前景仍较困难的前提下，给广州高端住宅的价格上升在经济前景仍较困难的前提下，给广州高端住宅的价格上升带来一定的压力带来一定的压力n另一方面，广州现时的高端住宅价格相对仍较合理，在开发商资金压力减轻的情况下另一方面，广州现时的高端住宅价格相对仍较合理，
36、在开发商资金压力减轻的情况下降价空间亦不大降价空间亦不大48结语结语n进入进入20092009年以来广州高端住宅市场表现突出，成交迅速回暖，并有影响较大的年以来广州高端住宅市场表现突出，成交迅速回暖，并有影响较大的代表性楼盘。代表性楼盘。n广州高端住宅占有城市资源的类型丰富，板块分散，在住宅产品和服务以及营广州高端住宅占有城市资源的类型丰富，板块分散，在住宅产品和服务以及营销方面竞争非常激烈。销方面竞争非常激烈。n与整体市场相似，高端住宅当期成交量明显高于同期新增供应，供求发展势头与整体市场相似，高端住宅当期成交量明显高于同期新增供应，供求发展势头优于大势。优于大势。n高端住宅价格显著回升，幅
37、度同样大于整体住宅市场，与楼市先于实体经济回高端住宅价格显著回升，幅度同样大于整体住宅市场，与楼市先于实体经济回暖，闲置资金流入有一定相关性。暖，闲置资金流入有一定相关性。n高端住宅置业者以本地客群为主，外地外籍客户较少，体现了自住需求和柔性高端住宅置业者以本地客群为主，外地外籍客户较少，体现了自住需求和柔性投资需求的释放，投资需求的释放，心态比较理性心态比较理性。n广州市未来高端住宅供应充裕广州市未来高端住宅供应充裕，整体供应稀缺性尚难有充分彰显，整体供应稀缺性尚难有充分彰显，除非宏观经除非宏观经济有较大的改善和回升，预计后市价格走势为升中企稳济有较大的改善和回升，预计后市价格走势为升中企稳。49多谢聆听50
