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1、宗地估价关键环节间的逻辑关系杨于北中国土地估价师与土地登记代理人协会2015南宁前 言从A级资信中的报告评审谈起2014年A级资信评审，共评审报告210份，结果最高90分、只有1份，平均71.7分；其他估价报告：8090分19份，7080分117份（55.7%）， 70分以下73份； 2015年A级资信评审，共评审报告193份，结果最高89.8分、无90分以上报告，平均73.35分；其他：8090分15份，7080分138份（71.5%）， 70分以下40份；显然，大多数为三等报告。为什么呢？为什么呢？瓶颈在哪里？瓶颈在哪里？广西六家机构报告平均71.1分，最高75.5分，排名均在百名之外 l
2、 提高报告质量之 “三言两不”言而有信：诚信是立业之本言之有据：依据是结论之基言符其实：虚假是行事之敌不犯低级错误不忽略细节 报告的价值，厚薄不是唯一！少繁复、不疏漏、少繁复、不疏漏、前后呼应、前后呼应、切勿自相矛盾！切勿自相矛盾！ l 新规程中的一些基本概念l2015年3月18日，国土资源部办公厅印发了关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知（国土资厅发201512号）l城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014） 取代了l城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）l请大家一定注意其中一些概念的变化： 目录一、宗地估价一般程序二、报告中的关键环节（估价报告与
3、技术报告）三、基本事项决定价格内涵（地价定义）四、价格内涵制约影响因素的说明与分析五、因素表述在估价过程中的协调六、估价方法选择与应用尚需考虑的内容七、其他应关注的逻辑关系八、报告制作中的常见失误 一、宗地估价一般程序l（一）明确估价基本事项l（二）拟定估价作业方案l（三）收集估价所需资料l（四）实地勘察l（五）选定估价方法、测算宗地价格l（六）确定估价结果l（七）撰写估价报告l（八）编辑整理估价报告书、估价资料归档 一、宗地估价一般程序l（一）明确估价基本事项l（二）拟定估价作业方案l（三）收集估价所需资料l（四）实地勘察l（五）选定估价方法、测算宗地价格l（六）确定估价结果l（七）撰写估价
4、报告l（八）编辑整理估价报告书、估价资料归档 前提：估价基本事项l明确估价目的（摘要：要说明估价依据、结果应用方向）l明确待估宗地（估价对象界定：还有影响地价的因素说明）l明确估价期日（摘要：）l明确价格内涵（摘要：）地价定义中应说明：价格类型（公开或特定）、权利特征（划拨、出让或其它）、估价期日、使用年期、土地利用条件（现状和规划）、开发程度（实际和设定） 、用途（证载、实际和设定）l明确估价日期最隐蔽的错误：结果偏离估价 对象！面积、容积率、商住比等 一、宗地估价一般程序l（一）明确估价基本事项l（二）拟定估价作业方案l（三）收集估价所需资料l（四）实地勘察l（五）选定估价方法、测算宗地价
5、格l（六）确定估价结果l（七）撰写估价报告l（八）编辑整理估价报告书、估价资料归档 准备：收集资料与实地勘察l估价对象概况：土地登记状况土地权利状况土地利用状况l影响地价的因素说明一般因素区域因素个别因素要注意实事求是地披露和说明 一、宗地估价一般程序l（一）明确估价基本事项l（二）拟定估价作业方案l（三）收集估价所需资料l（四）实地勘察l（五）选定估价方法、测算宗地价格l（六）确定估价结果l（七）撰写估价报告l（八）编辑整理估价报告书、估价资料归档 过程：选定方法、测算地价l估价依据：法律、法规、规章、政策技术标准资料（委托方提供、估价师收集勘察）l估价原则l估价方法选择l估价结果和估价报告
6、的使用前提条件和假设条件保留：替代原则最有效利用原则预期收益原则贡献原则供需原则 取消：报酬递增递减原则变动原则 一、宗地估价一般程序l（一）明确估价基本事项l（二）拟定估价作业方案l（三）收集估价所需资料l（四）实地勘察l（五）选定估价方法、测算宗地价格l（六）确定估价结果l（七）撰写估价报告l（八）编辑整理估价报告书、估价资料归档 归档：附件l估价对象证明材料：权属证明利用状况或规划条件证明l图件和影像材料宗地区域位置图比较案例位置图估价对象和比较案例照片权属证明要完整 二、报告中的关键环节l土地估价报告相关内容l（一）第一部分 摘要l（二）第二部分 估价对象界定l估价对象概况、影响地价因
7、素的说明l（三）第三部分 土地估价结果及其使用l估价依据、估价原则、估价方法与结果、报告使用l（四）第四部分 附件l估价对象证明材料、图件和影像材料l土地估价技术报告相关内容l（一）第一部分 总述l技术报告编号、关键词、受托估价方、估价依据、特殊说明事项l（二）第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析l估价对象描述、地价影响因素分析l（三）第三部分 土地估价l估价原则、估价方法与过程、地价的确定l（四）第四部分 附件（同估价报告） 二、报告中的关键环节l应注意呼应的相关内容l（一）第一部分 摘要（总述）l（二）第二部分 估价对象界定（描述及地价影响因素分析）l估价对象概况、影响地价因素的说明l
8、（三）第三部分 （土地估价）结果及其使用l估价依据、估价原则、估价方法与结果、报告使用l（四）第四部分 附件l估价对象证明材料、图件和影像材料第一部分第一部分 基本事项 地价定义第二部分第二部分 估价对象 影响因素其他其他 估价依据 估价原则第三部分第三部分 方法选择 方法应用 二、报告中的关键环节 三、基本事项决定价格内涵（地价定义）基本事项基本事项估价估价目目的的 估价对象估价对象 估价期日估价期日 估价日期估价日期备注备注价格类型公开或特定权利特征出让或划拨估价期日-土地利用条件（现状和规划）案例案例面积、容积率、建筑物开发程度（实际和设定）几通一平用途（证载、实际和设定）住宅、商服、工
9、业、公共、交通运输年期最高年限备注报告使用方向查勘日、委托指定出让土地使用权授权经营土地使用权作价出资（入股）土地使用权土地租赁权划拨土地使用权地役权 空间权（地上、地下）设有附加权利：设有租赁、地役的目的不同，确定期日的依据不同收储土地可按规划利用指标设定开发程度要考虑目的限制 四、价格内涵制约影响因素的说明与分析估价估价对象象界定界定估价估价对象概况象概况影响地价因素影响地价因素说明明备注注登记权利利用一般区域个别估价目的（使用方向）用估价结果估价对象-价格内涵地价定义价格类型公开或特定权利特征出让划拨估价期日分界点土地利用条件（现状和规划）面积、容积率、建筑物开发程度（实际和设定）几通一
10、平用途（证载、实际和设定）案例案例住宅、商服、工业、公共、交通运输年期最高年限备注产业、税收、金融、市场政策位置、设施、环境、集聚、规划、利用、微观区位面积、形状、水文、临路、有效利用、开发程度区域因素说明要考虑规划限制区域因素说明要描述小区域基础设施、公共设施状况视觉误差造成的矛盾统一体因素说明、因素分析之案例比较 4-1 不同用途宗地选择的因素各异宗地用途宗地用途住宅住宅工工矿仓储商服（公共管理公商服（公共管理公共服共服务）设施、交施、交通运通运输估价估价对象象备注注别墅公寓住宅公房一般因素自然：地理经济、气候、灾害地理气候+地理经济、气候、水文地理位置、经济发展、气候参住+工社会：人口、
11、公共设施、居民生活公共设施人口+城市发展、公共设施人口与家庭规模、公共设施、居民生活参住+工经济：财政、金融、利率、物价、就业财金利率+经济增长、财政、金融、利率、物价、就业城镇性质与国际化、（全部）参住+工行政：规划管制、税收、不动产政策政策+规划、税收、租金、产业政策规划管制、税收、租税政策参住+工其他市场状况、交通体系、产业结构、技术创新市场状况、交通体系、调控政策参住+工宗地用途宗地用途住宅住宅工工矿仓储商服（公共管理公商服（公共管理公共服共服务）设施、交施、交通运通运输备注注别墅公寓住宅公房区域因素自然因素：区域位置、自然条件区域位置+城镇中位置参住+工社会：人口、文化程度、生活方式
12、人文生活人文生活+常住及流动人口、人文环境参住+工交通：中心距、道路、出行便捷度通达度便捷度+交通管制、便捷度、集散地道路状况、交通便捷度参住+工基础设施：七通、公共服务基础设施公共服务+七通通达及供给七通通达及基础、公用设施参住+工经济发展水平：经济规模、居民收入经济增长发展收入+参住+工商服繁华程度：+区域性质、各类商服中心距、集聚度、客流行政：区域经济政策、规划限制规划限制规划限制+经济政策及规划、交通限制、参住+工环境：景观、空气、噪声、光污染、危险及污染源邻近度景观景观+污染排放与治理、危险及污染源邻近度景观、噪声、空气污染、危险及污染源邻近度参住+工工业区成熟度：性质、配套、集聚、
13、发展趋势参住+工区域行政：规划限制、产业管制、特殊政策参住+工 4-2 不同用途宗地选择的因素各异宗地用途宗地用途住宅住宅工工矿仓储商服（公共管理商服（公共管理公共服公共服务）设施、交施、交通运通运输备注注别墅墅公寓公寓住宅住宅公房公房个别因素地形、地质、地势、日照、通风、干湿绿化率地形地形地质地形、地质、地势、水文地形、地质、地势、日照、通风、干湿参住+工公 开 或特定宽度、深度、面积、形状、容积率容积率容积率面积面积、位置宽度、深度、面积、形状、容积率参住+工出 让 或划拨建筑密度、临街、毗邻道路、通达性建筑密度容积率毗邻道路、临街（路）等级参住+工建筑物七通保证度、规划限制、利用状态利用
14、限制、开发程度规划限制几 通 一平建筑物、通风与瞭望景观、权利状况权利状况权利状况建筑物成新度、权利状况、年限与交通、商服、公共、公益设施距离与交通、商服、公共、公益设施距离与危险、污染源距离、相邻土地利用 4-3 不同用途宗地选择的因素各异l地价确定时与因素分析有矛盾l示例：l一般因素和区域因素分析中认为“随着当地经济的快速发展和基础设施投资力度的加大，区域环境大大改善，土地增值较快。”l确定估价结果时，对两种方法中估价结果价格水平低的不作分析采用了较高的权重。l问题：估价结果判定不合理，与因素分析矛盾。 五、因素表述在估价过程中的协调l因素分析与参数选择不一致l示例：l一般因素分析中地价变
15、动趋势与选用的地价指数不一致、期日修正颠倒；l区域因素和个别因素分析的描述，与估价方法中条件说明相反，如：基准地价系数修正法、市场法、成本逼近法中的区位因素修正等。l问题：因素分析失实、未考虑估价方法中所用的修正参数。 五、因素表述在估价过程中的协调l因素分析矛盾造成方法间矛盾l示例：l某商业用地，宗地面积800平方米，宗地形状为梯形，拟出让；l市场比较法中个别因素分析认为“面积适中，形状规则，对土地利用无不良影响”。l基准地价系数修正法因素条件说明中判定“宗地面积较劣，形状条件一般，对土地利用有一定影响” 。l问题：同宗地因素分析与估价方法描述矛盾。 五、因素表述在估价过程中的协调 六、估价
16、方法选择与应用尚需考虑的内容常用宗地常用宗地估价方法估价方法市市场比比较法法收益收益还原法原法剩余法剩余法成本成本逼近法逼近法公示地价系数修正法公示地价系数修正法备注注现有有待开待开发基准地价基准地价路路线价价标定地价定地价估价目的招拍挂底价估价结果的应用方向协议出让建议价土地抵押价值土地租赁租金估价对象权利出让土地使用权价格内涵（地价定义）授权经营土地使用权作价出资（入股）土地使用权土地租赁权划拨土地使用权地役权设有附加权利的土地使用权（租赁、地役）空间权（地下、地上）宗地用途住宅工矿仓储商服公共管理与服务设施、交通运输首首选宜宜选采用公示地价采用公示地价系数修正法需要系数修正法需要体系支持
17、体系支持 注意：三选一，二选一中心城区中心城区不宜不宜酌情酌情选用用租租赁地宜用地宜用方法选择的表述 示例一 示例二 估价方法应用中常见失误l 估价方法应用中估价对象与比较案例内涵不一致。l 估价参数同时应用在两种估价方法中时不一致。l 估价结果与地价定义不一致。l 两种估价方法因结果内涵不同，导致结果失真。 七、其他应关注的逻辑关系估价估价技技术原原则与与依据依据估价技估价技术原原则估价依据估价依据备注注替代最有效利用预期收益供需贡献估价目的（估价结果应用方向）土地出让需要增加：价值主导、审慎和公开市场三原则出让、抵押或其他目的，依据的法规、规范标准等文件不同估价方法选择市场比较法修正与因素
18、分析一致，交易案例与价格类型和土地利用条件一致收益还原法纯利润符合因素分析规律，土地还原率符合因素分析规律剩余法现有不动产不动产总价比较案例与估价对象一致待开发土地成本逼近法符合地方政府相关文件(税费、土地增值、地征用或拆迁)公示地价系数修正法符合公布的修正体系（空间权） 七、其他应关注的逻辑关系l关于关于估价前提和假设条件估价前提和假设条件l示例：示例：常见抵押估价案例假设l“待估宗地作为工业用地，能得到最有效使用，并能持续利用产生相应的土地收益。”l特别提示：特别提示：l不能将估价前提进行假设；l估价的前提和假设条件应当是可期望的大概率事件，要以估价对象的现状利用或规划利用对估价前提和假设
19、条件进行符合逻辑的说明；l特别注意，估价对象照片中千万不要反证出该企业无法投产或处于停产状态。 八、报告制作时的关注点l正文易错点描述是否一致，是否前后矛盾；有无字迹模糊或打印错误；计量单位失误；图表有跨页。l附件易错点：土地证及权属证明、位置示意图不全（没宗地图）相关批文相互矛盾或缺及图件缺出让合同或两证没有案例照片及位置图再次再次善意善意提醒提醒l 估价师不适应2014规程l 报告中“估价依据”或其他部分在引用文号时仍用老标准号，造成适用标准错误；l 报告的估价技术原则套用老标准表述，显然模板未改；l 未按2014规程明确权利状态、公开市场条件或特定市场条件，地价定义不清晰；l 仍用老标准
20、的术语，如估价基准日、假设开发法等。 目前目前宗地抵押宗地抵押评估评估项目较多，受项目较多，受房地产抵押估价指导意见房地产抵押估价指导意见的影响，的影响，一些报告地价定义模糊，即使明确评估一些报告地价定义模糊，即使明确评估的是的是抵押价值，也往往不考虑优先受偿抵押价值，也往往不考虑优先受偿问题，甚至在已经有抵押的情况下仅根问题，甚至在已经有抵押的情况下仅根据委托方承诺就设定优先受偿为零，造据委托方承诺就设定优先受偿为零，造成估价结果失真成估价结果失真，也给自身带来风险，也给自身带来风险。再次再次善意善意提醒提醒l 附件不满足要求l 用于抵押目的的估价报告附件缺两证、甚至没有详规；l 缺权属证书
21、或他项权利记载页，有的支持文件有瑕疵，如：超出土地证附注有效期、出让合同约定的项目完成时间等；l 比较案例未附照片；l 缺委托函，或委托函中缺关键信息。讨论题讨论题科教用地科教用地可否可否参照参照工业用地基准地价修正工业用地基准地价修正？商服用地商服用地能否能否选择加油站选择加油站用地作比较案例用地作比较案例？结束语结束语l 如何让土地估价报告质量更进一步？关键于细节；而使报告各部分内容相互协调一致，则是强化报告质量的起始点。因此，希望大家共同深入学习新版估价规程，诚信建设行业文化，为更好的明天增砖添瓦。谢谢大家！不当之处，敬请指正，欢迎就有关问题展开讨论。E-mail： creva http:/中国土地估价师与土地登记代理人协会
