《804537498宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告202P》由会员分享，可在线阅读，更多相关《804537498宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告202P（202页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宿州沃尔玛国际购物广场宿州沃尔玛国际购物广场调研及定位报告调研及定位报告n呈送：宿州同胜置业有限公司n提案：合肥奥格广告企划有限公司n时间：二一年十一月1 我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。数据主要来源于三个方面： 案头研究：包括安徽省年鉴、宿州房地产管理局相关报告及其他项目公开展示信息； 通过问卷获取的消费者需求数据； 通过研究人员走访以及访谈提纲获取的消费者及经营户的心理特征。敬请注意： 本项目研究工作是在2010年1011月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。 该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。前 言2目
2、 录第一章第一章 项目概况与研究方法项目概况与研究方法 4一、项目概况 5 1、区位 5 2、主要经济技术指标 6二、研究方法 8 1、研究内容 8 2、研究方法 9第二章第二章 社会经济发展对项目的影响社会经济发展对项目的影响 10一、城市区位与发展规划 11 1、城市区位与定位 11 2、行政区划和人口 14 3、省内地市基本指标比较 15 4、固定资产投资及房产投资情况 20 5、小结 39第三章第三章 零售市场关键分析零售市场关键分析 41一、零售商业发展状况 41 1、城市社会消费品零售总额 42 2、城市社会消费品零售总额 43 3、人均零售额与其他城市对比情况 44二、宿州城市商
3、业发展现状 47三、大型商业网点 49四、市区潜在竞争商业项目 66五、小结 69第四章第四章 商业消费习惯及态度消费者调查商业消费习惯及态度消费者调查 70第五章第五章 经营户及销售人员访谈经营户及销售人员访谈 118一、经营户访谈 119 1、经营者访谈要点 119 2、访谈记录 120二、营销人员访谈 125第六章第六章 住宅潜在消费者调查住宅潜在消费者调查 126第七章第七章 住宅现实消费者调查住宅现实消费者调查 167第八章 主要结论与建议 194 3第一章第一章 项目概况及研究方法项目概况及研究方法4本项目基地位于宿州市市中心，胜利路以北，药店巷以西，书院巷以东。本报告以该项目地块
4、的规划开发为研究策划对象。本项目位于宿州市中心，临近百货大楼和城隍庙市场老城区宿州市行政中心汴南新区本案一、项目概况1、项目区位5商业部分为地上五层，地下一层。住宅公寓部分为，为623层，一梯22户，主要为4565平方米户型，少部分8090平方米产品本项目是涵盖商业、住宅及公寓的综合体项目一、项目概况2、主要经济技术指标总占地面积17700m2总建筑面积116000m2地上建筑面积91600m2其中商业49100m2住宅+公寓面积42500m2容积率5.18其中地下建筑面积24400m2地下一层商业4500m2停车场面积19900m2停车位610辆宿州沃尔玛国际购物广场经济技术指标6项目效果图
5、及住宅公寓户型图7二、研究方法1、研究内容：l宏观房地产市场研究l区域和可类比楼盘研究l小户型、公寓及市场研究l商业宏观研究l商业物业研究l消费者购物习惯研究l从项目本身的定位去从市场现状、消费者、可类比楼盘等方面去寻求决策的数据基础。8研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。研究方法二：取证法通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因
6、，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。研究方法三：集中主要课题的研究方法为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。二、研究方法2、研究方法：本报告通过分析项目所在及周边区域的宏观经济、人口状况、商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件，以客观的市场数据为基础，进行全面的分析研究，并提出项目总体定位方案。科学的研究方法是项目定位成功的关键9第二章第二章 社会经济发展状况对项目的影响社会经济发展状况对项目的影响10一、城市区位与发展规
7、划1、城市区位与定位：宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北市40公里。宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮城市群）上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出。宿州市十一五规划提出建设为皖东北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心之一宿州合肥南京徐州淮北约240公里约280公里约40公里75公里11一、城市区位与发展规划2、城市区位与定位（续1）宿州城市总体规划调整方案2007-2020将城区划分为三
8、大主要功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。三区：老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城区中部新城区北部符离镇区”的空间结构形态，城市呈南北相向团聚发展。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。三轴：汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线。（右图：宿州城市总体规划调整方案（2007-2020）12一、城市区位与发展规划1、城市区位与定位（续2）土地利用和人口规模：人口规模：近期(2010年万人)60远期(2020年万人)73远景(2050年左右)控制在90万人以内用地规模：近期控制在65平方公里，远期控制在7075平方公里(近期城市实际居住人口按60万
9、人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡)。13n区位：安徽北大门，北与徐州接壤。n行政区划：下辖四县一区，砀山县、萧县、灵璧、泗县。n人口大市：总人口约650万，其中埇桥区180万，砀山95万，萧县150万，灵璧120万，泗县90万宿州市：安徽北大门，650万人口大市，经济落后宿州合肥砀山萧县灵璧泗县埇桥序号城市人均可支配收入（元）1马鞍山203902合肥171588淮南140469亳州1404210淮北1373614宣城1330215宿州1309716六安1300117阜阳126932、行政区划和人口14地区地区商品房销售面积（商品房销售面积（m m2 2）商
10、品住宅（商品住宅（m m2 2）人口人口非农业人非农业人口口城市化比重城市化比重人均销售面积人均销售面积非农人口人均销售面非农人口人均销售面积积人均人均GDPGDP（元（元/ /人）人）合肥12979511118033244914294213696143.5%2.6 6.1 41585淮北11977831168313217744294339543.3%0.6 1.3 18096亳州664020636677596930065735811.0%0.1 1.0 8477宿州13359651224723635187184927213.4%0.2 1.6 9545蚌埠175619316323623606
11、431101452328.1%0.5 1.7 14802阜阳1667919150025210004976125216712.5%0.2 1.3 7288淮南174906616026562425162113332046.7%0.7 1.5 22169滁州21263321924668450252598931022.0%0.5 2.1 14002六安16995471524783705891299340914.1%0.2 1.7 9281马鞍山11460921057378128611364094949.8%0.9 1.8 51927巢湖21829102026324458599775187216.4%0
12、.5 2.9 12885芜湖286088627388472300977113097249.2%1.2 2.5 38553宣城25515632251918277772650105618.0%0.9 5.1 16774铜陵73796768392573992043476758.8%1.0 1.7 46765池州15191021093243159877528180417.6%1.0 5.4 17295安庆267545523145666158832110116617.9%0.4 2.4 14242黄山14589271280403148603336046424.3%1.0 4.0 17981总计40309
13、23836464362679452861517276522.3%0.6 2.7 16408数据来源：2010年安徽统计年鉴3、省内地市基本指标比较15序号城市生产总值（亿元）1合肥21022芜湖9023安庆8034马鞍山6665阜阳6086六安5847滁州5768宿州5419蚌埠53210巢湖53011淮南50912宣城43313亳州43214淮北37215铜陵34416黄山26717池州246宿州经济总量居全省第八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%；人均可支配收入较低，居全省倒数第3位，居民购买能力有限。序号城市人均可支配收入（元）1马鞍山203902合肥171583铜陵167694芜湖1
14、67475巢湖144346池州141977黄山140688淮南140469亳州1404210淮北1373611蚌埠1348312安庆1345413滁州1336714宣城1330215宿州1309716六安1300117阜阳1269316n宿州市城市化水平为13.4%；略高于阜阳和亳州，排在全省倒数第三位；n市辖区埇桥区的城市化水平为22.6%，略高于全省平均水平城市化比重为13.4%，低于全省22.3%水平3.1、城市化进程总户数总人口非农业人口城市化水平宿州1720561635187184927213.4%埇桥区529551183862741462122.6%砀山县2668839770101
15、2588212.9%萧县388278141310214643610.4%灵璧县2999191212186906707.5%泗县235930910946716637.9%n截至2009年底，宿州总人口为635万人，低于阜阳和六安，为省内第三大人口城市；n市辖区人口为183万人，其中非农人口为41.4万人。考虑到流动人口等因素，市区人口规模应在60万左右。17人均GDP为9545元，低于全省16408元的平均水平3.2、人均GDPn截至2009年底，宿州人均GDP为9545元，与城市化水平一样，略高于亳州和阜阳，排在全省倒数第三位；n全省最高的为马鞍山、铜陵，最后为合肥。马鞍山人均GDP水平达到了
16、51927元，为宿州市的5倍多。18n向东发展，受沱河阻挡，且引力不足。n向南发展，受煤炭塌方影响。n向西发展，有来自合徐高速阻力。受自身条件限制，城市近期选择向北发展向东沱河阻挡引力不足向西老城区合徐高速阻力向北向北淮海经济区城市群一体化用地条件好，对外交通好向南煤炭塌方向东南交通壕用地条件好向北汴南新区3.3、城市发展方向19序号城市房地产开发投资（亿元）1合肥670.362芜湖206.873黄山88.444宣城87.805滁州66.376安庆65.307马鞍山62.768巢湖60.229阜阳60.0010淮南54.7011池州46.9712铜陵46.4713六安43.5014蚌埠37.4
17、015宿州36.3216淮北31.5017亳州21.60数据来源：国家统计局房地产开发规模均落后于同等规模城市，未来具备较大的发展潜力4、固定资产投资及房产投资情况202005年2006年2007年2008年2009年合肥5949800640919210283474933126812979511淮南420146595417104005012526441749066淮北7148387246548605087666281197783芜湖12159591464432195915217710962860886宿州3900245633018199428990461335965阜阳898808129802
18、1118342525976616679194.1、历年商品房销售量商品房销售量今年来快速增加，2009年销量达到133万平方米单位：万平方米n宿州市商品房开发量从2005年2009年的5年中，成交量上涨了243%，远超其他省内地市平均水平。n备注：年鉴数据和宿州市公布数据在2009年的销量并不一致。21商品房销售量仅高于淮北、马鞍山、亳州和铜陵，位处地市倒数第五位n近年来，虽然宿州市商品房销售量快速增加，但是绝对数量仍然低于大多省内地市；n年人均商品房销售面积仅有0.2平方米，远远低于安徽省平均人均0.6平方米的水平，仅高于亳州，和阜阳、六安相持平。4.2、2009年安徽省省内十七地市销售量情
19、况222007年2008年2009年2010年110月份销售量（万平方米）67.8137.57123.9790.08住宅（万平方米）63.1433.45113.3582.83非住宅（万平方米）4.674.1210.527.25备案总金额（亿元）15.9210.5633.2130.98住宅（亿元）13.968.32非住宅（亿元）1.962.24销售价格（元/平方米）2183245725333304非住宅销售价格（元/平方米）42015442377955744.3、近年来宿州市商品房预售量（单位：m2）n2008年收到房地产调控的影响成交面积有较大幅度的减少，2009年受到宏观情况的影响，销售面积
20、快速增加，根据2010年前10月的成交来看，全年成年面积跟2009年可能略有下降，但是下降幅度不高。232007年2008年2009年2010年110月份销售量（万平方米）53.9138.7762.1129.06住宅（万平方米）32.9128.9844.2123.7非住宅（万平方米）219.7921.445.35套数5384329183124883住宅（套）4094269272944345非住宅（套）129059910845384.4、近年来宿州市商品房存量房销售面积（单位：m2）n从存量房的面积来看，除2009年增加外，近四年的存量房销售面积在整体销售面积中的占比，开始不断下降。这表明了由于
21、以往土地供给数量较多，连续几年都在消化存量房。这也解释了宿州房价在过去几年一直呈现平稳状态，而到20092010年中出现了快速上升的态势。242007年2008年2009年2010年110月份销售量（万平方米）53.9138.7762.1129.06住宅（万平方米）32.9128.9844.2123.7非住宅（万平方米）219.7921.445.35套数5384329183124883住宅（套）4094269272944345非住宅（套）129059910845384.5.1、非住宅占比情况n非住宅的销量占比情况来看，相对较大。从2007年2010年，其中非住宅的占比分别为39%、25%、34
22、%、18%。除2008年略有回升外，非住宅（商业、写字楼等）比重开始逐年下降。254.5.2、非住宅月度销量变化n从淡旺季来看，非住宅的月度基本出现在春节后的4月份为传统旺季，其他月度五较为明显的变化。264.6、房价变化情况n在2009年以来，宿州房价呈现较为平稳的走势，而进入2010年后，房价出现较大幅度的上涨，并呈现这种高位盘整的趋势。274.6、房价变化情况n在2009年以来，宿州房价呈现较为平稳的走势，而进入2010年后，房价出现较大幅度的上涨，并呈现这种高位盘整的趋势。282009年2010年110月份市区居民购房占比81%82%30岁以下34%29%3040岁39%40%4050
23、岁22%26%50岁以上5%5%4.7、购房人群区域特征n市区居民购房占比为总体81%。n主力购房人群当中，3050岁的三个区间段中相对平均，其中3040岁的比重最高，达到了整体的40%292007年2008年2009年2010年110月份面积90平方米以下21.01%29.53%24.590120平方米47.11%46.70%38.7120144平方米24.41%19.83%16.4144平方米以上7.47%3.94%3.3按揭购房79.00%75.00%4.8、住宅面积构成情况n主流销售户型为90120平方米，占比达到了46.70%，90平方米以下户型的占比开始逐渐增多。n根据2010年的
24、销售量来看，90平方米以下的户型销售占比为29.53%，比2009年增加了8个百分点，销售面积为24.5万平方米。具有较强的市场容量。n从2009年和2010年的数据对比来看，随着房价的不断上涨，宿州市住宅户型面积开始逐步变小。n根据合肥的经验来看，未来主流户型面积随着房价的变化而不断变小。30n五大板块分别为老城区、西南片区、汴南片区、东关区和开发区。n目前各个板块具备自己较强的特征，比较活跃的区域为老城区、西南片区和汴南片区，但是近两年来，随着政务中心的外迁，汴南片区的房地产开发不断成熟。城市发展规划以及土地供给等方面的原因，宿州房地产已经形成五大板块东关区开发区西南片区汴南片区老城区河畔
25、1号上河城4.9、房地产开发板块的构成31基本情况总面积总套数户型价格备注楼层差异销售情况安厦时代广场533层为住宅，一梯5户，其中小户型住宅合计为58套2902.325843.75、56.334700毛坯无明显楼层差异销售完毕华夏世贸广场627层为住宅2244013247、57、665300精装中央广场住宅、公寓尚未发售。其中住宅为大户型，公寓偏重写字楼尚街418层位住宅，为常规户型89、122无明显楼层差异销售完毕家乐福世纪广场630层位住宅，为常规户型75、85、102、136毛坯无明显楼层差异销售完毕光彩阳光城39、56、793200层高搞销售相对较差基本销售完毕光彩财富广场30、69
26、精装青年公社未销售桑铌国际财富广场未销售4.10、小户型产品及精装修32物业类别楼盘名称在售物业情况销售均价（元/m）总建筑面积(万)容积率主力房型客群情况年去化量/去化速度高层家乐福世纪广场1栋27公寓5梯40户1栋30层住宅2梯4户43006.87.9公寓40-5；住宅74-84，少量128市区投资客为主4个月去化约5万方月均180余套安厦时代广场3栋30层46006.54.4140-50m86-90m两房129-145m三房市区高收入客群5月17日推出104套，销售约80%青年公社1栋18层SOHO公寓-3.963.5-未销售未销售家乐福世纪广场安厦时代广场青年公社位于市中心的高层项目销
27、售火爆数据来源：宿房网33物业类别楼盘名称在售物业情况销售均价（元/m）总建筑面积(万)容积率主力房型客群情况年去化量/去化速度高层华夏世贸广场1栋22层高层住宅大户型1栋公寓5300175.6公寓40-70；少量100刚销售销售情况尚可中央广场3栋30层未销售6.24.14精品三房、四房、空中复式、3060的公寓 市区高收入客群未销售光彩财富广场1栋15层小高层35800.9-3060一房，少量69；两房周边区域精装修，基本销售完华夏世贸广场中央广场光彩财富广场精装修项目及部分市中心项目数据来源：宿房网344 43 35 56 67 78 89 91 10 01 11 1 1 12 2 1
28、13 31 14 4 1 15 5 1 16 6 1 17 71 18 81 19 92 20 02 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 72 28 82 29 93 31 13 32 23 33 33 34 41 12 23 35 53 30 03 36 63 38 83 37 73 39 94 40 04 41 14 42 24 43 34 44 4c cb ba a2008年地块2010年地块2009年地块从图表中我们可以看出，近年2008年2010年土地拍卖主要集中在主城区和开发区，且容积率普遍较高（3.0左右），预示未来市场产品将逐步以小高层
29、、高层为主，为该类市场提供了发展环境。近期集中拍卖地块近年来土地成交淡市区域4.11、土地供给352008年土地拍卖情况年土地拍卖情况序号序号方位方位面面积（亩成交价（万元）成交价（万元）35淮海南路以南，第二淮海南路以南，第二纺织厂以北厂以北11.4658276万元万元36纺织东路以南，路以南，经济开开发区区陈营村生村生产路以路以东、以西、以西10.7637170.5万元万元37宿宿怀路与金河路交叉口路与金河路交叉口东南角南角8.224235万元万元/亩亩38纺织东路以南，生活路以北路以南，生活路以北12.3679156万元万元39纺织路以南，路以南，顺达达织造厂以西造厂以西4.278213
30、2万元万元/亩亩40环城北路南城北路南侧，埇，埇桥办事事处原原办公用地公用地3.8467570万元万元41拂拂晓大道以西，北大道以西，北临陈营村，南村，南临规划市建安划市建安总公司公司7.389260万元万元/亩亩42金河金河东路南路南侧，金海五路，金海五路东侧25.478510万元万元/亩亩43金河三路南金河三路南侧，南外，南外环路北路北侧，金海六路西，金海六路西侧，11.732210万元万元/亩亩44汴河中路以南、宿州市百货采购供应站用地以北、二中巷以东汴河中路以南、宿州市百货采购供应站用地以北、二中巷以东22.52274200万元万元2009年土地拍年土地拍卖情况情况20金海二路以金海二
31、路以东、金河、金河东路以北、金海三路以西、开路以北、金海三路以西、开发区土地以南区土地以南166.5571143.5万元（成交价）万元（成交价）21汴河东路以北、中兴路以东、生活路以南、港口路天象小区以西汴河东路以北、中兴路以东、生活路以南、港口路天象小区以西78.88513066万元（成交价）万元（成交价）22浍水水东路以南路以南11.28666万元（成交价）万元（成交价）23淮河西路北淮河西路北2.8722135万元（成交价）万元（成交价）24淮河西路淮河西路10.0835114万元（成交价）万元（成交价）25胜利中路以北利中路以北0.473814万元（成交价）万元（成交价）26拂拂晓大道
32、以大道以东7.420678万元（成交价）万元（成交价）27迎迎宾大道以北大道以北30.169622万元（成交价）万元（成交价）28汴河汴河东路以北、中路以北、中兴路以路以东78.88513066万元万元29浍水水东路以南路以南11.28666万元万元30宿蒙路宿蒙路东侧8.1716483万元万元31淮河西路北淮河西路北侧2.8722135万元万元32胜利中路以北利中路以北0.473814万元万元33拂拂晓大道以大道以东，三八中学以西，三八中学以西7.420678万元万元34迎迎宾大道以北大道以北30.169622万元万元/亩亩4.11、土地供给362010年土地拍年土地拍卖情况情况1汴河西路以
33、北汴河西路以北30.614357万万/亩（成交价）（成交价）2拂拂晓大道以西大道以西6.043437万万3迎迎宾大道以南、金海二路以大道以南、金海二路以东、金海三路以西、宿州市南方置、金海三路以西、宿州市南方置业有限公司用地以北有限公司用地以北97.5423130万元万元/亩4南外南外环路以北、南外路以北、南外环与拂与拂晓大道拐弯大道拐弯处以以东，宿蒙运河以西、以南，宿蒙运河以西、以南3.178444万元万元/亩5银河三路以北、磬云北路以西、河三路以北、磬云北路以西、综合医院合医院预留地以留地以东、光明路及三八、光明路及三八办事事处大吴家村庄以南大吴家村庄以南123.7578110万元万元/亩
34、6汴河西路以北、人民路以汴河西路以北、人民路以东、宿州市、宿州市长城城门窗厂及居民住宅楼以西、窗厂及居民住宅楼以西、长征路以南征路以南30.614300万元万元/亩7宿宿怀南路以南路以东、纺织东路以南、宿州市路以南、宿州市鸿鹏纺织厂以西、居民住宅以北厂以西、居民住宅以北44.2074112万元万元/亩8淮河西路以南、拂淮河西路以南、拂晓大道以西、市建投公司用地以北、市建投公司用地及三八大道以西、市建投公司用地以北、市建投公司用地及三八办事事处集体土地以集体土地以东90.1943130万元万元/亩9外环路以东、宿州京田机械有限公司用地以北、宿州市经济技术开发区用地以南、以西外环路以东、宿州京田机
35、械有限公司用地以北、宿州市经济技术开发区用地以南、以西79.920111万元万元/亩10外环一路以南、金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东外环一路以南、金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东21.256211万元万元/亩11金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南19.998811万元万元/亩12金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南17.592111万元万元/亩13金海六路以西、宿州市经济技术开发区用地以北、以东、以南金海六路以西、宿
36、州市经济技术开发区用地以北、以东、以南45.614511万元万元/亩14金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南11.41611万元万元/亩15金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南26.835711万元万元/亩16金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南11.60811万元万元/亩17金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以南金海六路以东、宿州市经济技术开发区用地以北、以西、以
37、南14.734811万元万元/亩18金江路以北、宿州中煤三建公司用地以西、宿州博洋纺织有限公司以东、宿州市经济技术开发区金江路以北、宿州中煤三建公司用地以西、宿州博洋纺织有限公司以东、宿州市经济技术开发区用地以南用地以南104.329711万元万元/亩19金江路以南、宿州元邦金属制造有限公司以西、宿州浩维无纺布有限公司用地以东、宿州市经济金江路以南、宿州元邦金属制造有限公司以西、宿州浩维无纺布有限公司用地以东、宿州市经济技术开发区用地以北技术开发区用地以北202.806211万元万元/亩4.11、土地供给37新政后n新政前后成交走势并未出现明显变化，但是受到去年放量过大以及宏观调控的影响，宿州
38、市今年新建商品房的销售面积要略低于去年。n从月度销量变化来看，宿州市的楼市淡旺季相对较为明显，淡季主要为春节前后，销售量下滑较快。近年来的调控以自住需求为主的宿州市场影响较小，整体市场目前未出现较大幅度的调整，市场预期未出现拐点。4.12、新政影响381.经济总量居全省第八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%。2.产业结构进一步优化，第三产业特别是商贸服务业仍有较大的上升空间。3.人民生活水平稳步提高，城市地位不断提升，发展后劲足。目前人均收入尽管偏低，但增长较快，居民消费力呈快速增长势头。4.城市定位为皖东北商贸中心城市给项目发展带来机遇。5.城市规划对老城区定位为商业中心区有利于本项目的发
39、展。宏观市场5、小结391.房地产市场整体上呈现出平稳发展的特征，供需均呈现放量增长的态势，多数居民对未来市场持乐观态度。2.房地产开发受到金融危机影响不明显，住宅与商业均市场均进入高速发展期，有较大的发展机会。3.供应平稳，成交受市场预期影响较大，价格保持缓步上涨趋势；4.月度成交受供应影响较大，刚性需求特征明显，供求比呈下降趋势，存量逐渐去化；5.价格在10年1月份起出现较大幅度上涨，单月成交价格受个案影响较大；6.分面积去化：09年市场成交中，主力去化以90-120m为主，占整体去化量的48%；7.购房年龄层：09年市场成交中，购房群体中以30岁以下及30-40岁客户群体为主，占总量的7
40、3%；8.购房区域构成：09年市场成交中，购房群体中市区客户占总量的81%；房地产市场40第三章第三章 零售市场关键分析零售市场关键分析41一、零售商业发展状况1、城市社会消费品零售总额：社会消费品零售总额指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业、制造业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品(不包括住房)零售额和农民对非农业居民零售额的总和。该指标反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应生活消费品来满足他们生活需要的情况，是研究人民生活、社会消费品购买力等问题的重要指标。从上表可以看出，宿州市人均社会消费品零售额远远低于安徽省平均水平。总额人均安徽省352778445192合肥市703416
41、814314淮北市10593164865宿州市16765332639六安市2355499333742一、零售商业发展状况2、城市社会消费品零售总额：资料显示，2009年宿州市内各区县的社会消费品零售总额总共为1676533元，其中，埇桥、萧县两区县处于领先地位，砀山、灵璧、泗县则相对落后。43一、零售商业发展状况3、人均零售额与其他城市对比情况虽然人均商品零售额，从城市总体人口来看，宿州市远远低于淮北市，但是从市辖区埇桥区的的人均商品零售额却和淮北市基本接近。这表明了两个问题：p由于地理位置的原因，宿州市下辖的砀山和萧县产生的消费外溢情况较为严重；p埇桥区对周边的灵璧和泗县仍有一定的辐射力；p
42、城市化水平较低，未来仍有较高的发展空间。总额（万元）人均（元）人口（万人）安徽省3527784451926795合肥市703416814314491 淮北市10593164865218 宿州市16765332639635 埇桥区7584564125184 砀山县217428222598 萧县3396712404141 灵璧县1932311594121 泗县167747184191 六安市23554993337706 44n居民消费区域倾向排序：n首选徐州、淮北；n次选南京、合肥；消费外溢大大影响了城市经济发展。居民消费区域倾向排序：首选徐州、淮北；次选南京、合肥；消费外溢大大影响了城市经济发展
43、，发展后劲明显不足。宿州合肥南京徐州淮北首选消费城市次选消费城市灵璧萧县砀山泗县淮北徐州合肥南京宿州市区城市消费力外溢45n埇桥区面积2868平方千米，人口178.5万。邮政编码234000。为市委、市政府所在地，设街道办事处11个、镇15个、乡9个。宿州市区消费，基本依靠埇桥区内城镇、乡村居民，埇桥区人口180万，其中市区居民约40万，其经济能级相当于一个县域经济体。宿州埇桥区城市面貌城市面貌46二、宿州城市商业发展现状目前全市商贸流通业共有各类企业14084户，各类综合、专业和集贸市场104个，个体商业52392户，全市批发零售和住宿餐饮从业人员40万人。近年来新型流通业态正在逐步取代传统
44、经营模式。全市营业面积1万平方米的大型超市有1家，3000平方米以上的大型超市有8家，1000平方米以上综合超市有12家。2007年，限额以上零售企业商品销售额14.6亿元，其中超级市场销售额10.03亿元，占比68.6%。全市具有一定规模的连锁经营流通企业已超过20家，通过直营、加盟、特许等种种形式，连锁经营店数2000多家。华润苏果、苏宁电器、肯德基、上岛咖啡、迪欧咖啡、名典咖啡等知名企业在市区开设了连锁经营店，家乐福超市已动工建设，台湾大润发、乐购也签定了入驻意向。据统计，全市还有经营面积超1万平方米的百货商场1家，各种形式的城区便利店1630家、专卖店690家、美容美发店770家、沐浴
45、和足浴店600多家等，流通业业态结构得到不断改善和优化。47二、宿州城市商业发展规划市级商业中心1个，以汴河中路、胜利路、淮海中路交叉的“工”字状为中心的辐射区。是目前城市商业中心区，也是最成熟的商业区。市级商业副中心1个，位于汴河北新城区，为2020年远期规划。目前还没有形成。区域商业中心6个，分别为西北新区，西南区、西区、经济开发区、道东区、符离集区。家乐福百货大楼百货大楼48三、大型商业网点宿州国贸商厦宿州目前定位最高档，最具领导地位的百货公司。概况：地理位置：淮海中路商业黄金地段规模：3000平方米楼层：-13层经营方式：服装主题式百货公司，采取销售额扣点分成方式收取费用。扣点率：20
46、%结算周期：30天宿州市区的三家商场中，国贸的规模相对最小。2010年10月底，二楼、三楼的部分柜台正在装修调整。经营布局：-1F：名品鞋城1F：黄金珠宝2F：高档男装区3F：精品女装49驻场知名品牌：负一楼富贵鸟、花雨伞、她他、意尔康、梦特娇、金迈王、千百度、米奇、纤纤妙语、卡美多、艾莉芬特、百丽、花花公子、木林森、哥弟二楼都彭、杰凡尼、忘不了、杰克琼斯、爱登堡、波司登、利郎、与狼共舞、九牧王、凯迪邦尼、雅戈尔、浪比时三楼艾格、舞衣斑斓、安之伴、玖姿、艾迪儿50三、大型商业网点华夏商场地理位置：汴河中路与淮海南路交叉口东北角经营面积：20000平方米经营楼层：1-3层经营方式：综合性百货公司
47、，采取销售额扣点分成式收取场地费用华夏商场位于宿州市商业中心，包括华夏超市、华夏商场、华夏精品商场、华夏酒店一体的综合型商业项目。51服装马克华菲、杉杉、雅戈尔、波司登、紫藤阁、梦特娇、旗牌王、增致、鸭鸭、爱奴娇、巴俐景、歌迪亚、秋艳、步云、培罗蒙、高尔夫、皮尔卡丹、阿基米德、庄杰、啄木鸟、虎都、红豆、雅鹿、龙达飞、太平鸟、鸭鸭、俞兆林、老人头、恒源祥、卡尔曼斯、珍贝、北极人、金狐狸、鄂尔多斯、好波、雅鹿、九牧王、谜底、高氏杰、名郎、诗梦、才子、皮尔卡丹鞋花花公子、意尔康、康奈、木林森、金利来、花雨伞、红蜻蜓、花雨伞、都彭、皮尔卡丹、森达休闲运动以纯、美特斯邦威、贵人鸟、李宁、乔丹、特步、适马
48、、KAPPA、PUMA驻场知名品牌：52三、大型商业网点百货大楼地理位置：淮海路与胜利路交叉口东南角经营楼层：1-4F经营面积：18000平方米经营品种：50000多种开业时间：2010年5月28日重新开业经营布局：1F：皮鞋、箱包、钟表、首饰、数码、烟酒、特卖区2F：精品男装、羽绒服3F：精品女装、羊毛衫、儿童用品4F：家电、家纺53驻场知名品牌一楼金利来、骆驼、卡美多、犀牛、梦特娇、万里马、迪宝龙、劳斯帅特、漂亮百分百、舒凡、吉尔达JED、男主角、女主角、西亚骆驼、杰豪、恒源祥、玉兰油、北极、罗马、浪琴、二楼都彭、秋艳、虎都、利郎、九牧王、梦特娇、阿基米德、培罗蒙、罗蒙、凯慕斯、苹果王、龙
49、达飞、稻草人、步云、法派、雅鹿、哥伦特赛三楼ONLY、TEM、巴俐景、婉草薹、玲珑、粉墨、奥斯来、蓓提、飘蕾、高斯雷琅、倩舞、卡布瑞拉、VEROMOBA、梦特娇、雅鹿、雪人、七波辉、蓝猫54大型商业网点55四、主要商业街淮海南路（汴和中路至环城北路段）目前宿州市区人流最旺、租金水平最高的商业步行街，沿华夏商场至华润苏果，租金水平从南向北递减，华商场附近为宿州目前租金水平最高的商铺。概况：地理位置：中心城区淮海路汴和中路至环城北路段商业街长度：400米左右，沿街一层商铺经营品类：服装、皮具、鞋类、运动休闲等租金水平：150-430元/平方米，从南向北递减，华夏商场附近最高支付方式：无押金，年租金
50、一次性支付租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增56店名店名品类品类老字号金店珠宝、首饰伍仈裤业服装艾琳娜女装服装梅子花都鲜花都市花语鲜花花艺庆典鲜花流行美时尚百货真维斯服装德尔惠形象店运动休闲步步高裤行服装小叮当童装在建大楼巴拉巴拉童装中国联通通讯圣富莱家纺家饰家纺浪莎内衣济祥首饰珠宝、首饰维纳斯靓丽丝都美容美发宝缦家纺店名店名/ /品牌品牌品类品类中国电信通讯中国邮政邮政中国移动通讯宿州电视台办公楼贝润大厦办公楼阿米果飚歌城KTV迪信通通讯老凤祥银楼珠宝、首饰中国银行银行门面装修中bbdd宝莱得利服装地下家具城家具老人头服装金利来宿州专营店服装冠群帽店帽子戴梦得珠宝城珠宝、首饰中国工商
51、银行银行口渴了饮料金香蕉蛋糕蛋糕续表1自胜利路由北向南淮海路西侧：57店名店名品类品类龙凤银楼珠宝、首饰金港创业一条街稻草人皮具安踏运动休闲啄木鸟皮具新品内衣特卖服装福大福金行珠宝、首饰金凤祥银楼珠宝、首饰ERKE专卖店运动休闲阿玛尼专卖Kappa运动休闲Adidas运动休闲利郎服装森马服装特步运动休闲Smion发型公社美容美发新华书店Kappa运动休闲宿州市区农村信用合作社银行店名店名品类品类中国农业银行银行中央广场惊喜欢服装时尚轩服装十二月坊护肤品诚信房产艾琳娜时尚羽绒服服装兄弟连军品专卖户外用品博奈斯时尚羽绒服服装艾尚雪服装稻草人皮具聚便宜服装亨通日化日化纺织商场家纺经典服饰服装黄毛奥衣
52、鸟服装郁香菲服装啄木鸟皮具飞驼皮鞋皮鞋续表3续表2由北向南58店名店名/ /品牌品牌品类品类人行天桥KFCKTV夜总会影城Kappa运动休闲nike运动休闲Adidas运动休闲第二印象服装嘟嘟熊儿童摄影太平鸟服装紫罗兰美容三彩服装多喜爱家纺中国工商银行银行芭蒂娜服装六安瓜片茶叶纺织商场服装市立医院体检中心店名店名/ /品牌品牌品类品类亦谷服装骆驼户外休闲户外用品酷丑国际服装芝麻街天福茶楼茶楼恒泽服装诗伽谷服装卡伊奴服装刘老二烧鸡食品续表5续表4由北向南59淮海路东侧：店名店名经营种类经营种类百货大楼宿州信用社银行老人头打折店天兴通讯城通讯信捷通讯通讯adidas体育用品运动休闲大金鲨欢乐谷上海
53、光庙银楼珠宝、首饰中国联通通讯金嘉珠宝珠宝、首饰南洋布庄361体育用品运动休闲赛鹿服装服装雅鹿羽绒服服装啄木鸟服装服装女士内衣服装时尚新干线服装森马服饰服装七匹狼服装店名店名经营种类经营种类哥弟服装国贸衣之纯服装红蜻蜓鞋业皮鞋都市丽人内衣服装意尔康鞋业皮鞋奥康鞋业皮鞋宿州老珠宝珠宝、首饰太平鸟服饰服装轩冉服装服装奥康（红火鸟）皮鞋翠玉芳玫瑰秀服饰服装龙达飞（男装）服装鳄鱼三祥服饰服装红蜻蜓鞋业皮鞋杰豪鞋业皮鞋乐久服饰服装自宿州市百货大楼由北向南续表160由北向南店名店名经营种类经营种类意尔康鞋业皮鞋名品折扣（内衣）服装诺兰贝尔（女装）服装日泰鞋业皮鞋雅戈尔服装以纯服装奥康皮鞋特步运动休闲邦威服
54、装凡人时尚百货耐克运动休闲鸿星尔克运动休闲建行银行衣统男装服装adidas体育用品运动休闲国税工行银行木森鞋业皮鞋意尔康鞋业皮鞋惠特店名店名经营种类经营种类红蜻蜓鞋业皮鞋361体育用品运动休闲华夏超市苏果超市艺豪彩金雁皇服装皮鞋乐久服饰服装黑贝服饰服装朗香服饰服装佰草集护肤品猎人网吧珀莱雅护肤品富安娜家纺家纺龙摄影红蚂蚁鞋业皮鞋梦迪妮家纺家纺卡芙芮服饰服装金羽杰金满蛋糕蛋糕诚信房产公安局续表2续表361主要商业街汴和中路（淮海南路交界宿怀路段）项目北部临近路段，城市CBD所在路段，宿州未来的商业中心区域。概况：地理位置：中心城区汴河中淮海路至宿怀路段商业街长度：300米左右，沿街一层商铺经营品
55、类：服装、皮具、鞋类等租金：120-280元/平方米，租金水平从西向东递减，华夏商场附近最高支付方式：无押金，年租金一次性支付租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增62店名店名经营品类经营品类人行天桥红蚂蚁鞋业皮鞋朗曼笛羽绒服服装奥康皮鞋皮鞋凤凰羊绒服装兴华药房医药金利来服装艾莱依服装沙驰皮鞋蓝梦化妆品化妆品骆驼鞋业皮鞋有意思餐饮市立医院金百合（鲜花）鲜花德尔惠运动品牌运动休闲医院眼镜眼镜夏氏眼镜眼镜农业银行银行非凡网络网吧利郎服装店名店名经营种类经营种类tack tones服装纽约纽约婚纱意尔康皮鞋李宁运动休闲木林森皮鞋红蜻蜓皮鞋唐狮服装服装杰豪服装cleanwater三祥服装真维斯服装
56、美克运动休闲运动休闲淑女坊服装匹克体育运动休闲意尔康皮鞋playboy服装水明月旗舰店时尚百货巴拉巴拉童装童装安厦时代广场汴河中路南侧自西向东续表163汴河中路北侧店名店名经营品类经营品类佰纳皮鞋皮鞋红豆西服服装黎诗奇服装哥伦特摩专卖店报喜鸟服装法国梦特娇服装鄂尔多斯服装胖妇人服装登云鞋皮鞋新续内衣家居服服装顺发化妆品化妆品猫人服装东方刺绣圣迪奥 贵人鸟服装相思鸟秋味伊人轩冉服装俏太太服装安踏体育运动休闲店名店名经营品类经营品类杰豪照明恒源祥服装建设银行银行多味楼火锅城餐饮纤纤妙语皮鞋达芙妮皮鞋紫罗兰希努尔男装服装培蒙服装波司登服装本色男装服装九鹿王男装服装颐和眼镜眼镜同仁眼镜眼镜韩式精品天迷
57、劲霸男装服装万家宾馆吴良才眼镜眼镜自西向东续表164店名店名经营品类经营品类金伯利钻戒珠宝、首饰多吉丽时尚百货时尚百货上花轿婚纱摄影婚纱摄影增高鞋皮鞋奥马眼镜眼镜博士康眼镜眼镜青苹果装饰医圣大药房医药爱情故事理发美容美发邱妈火锅餐饮自西向东续表265四、市区潜在竞争商业项目家乐福购物广场安厦时代广场尚街中央广场华夏世贸广场中央广场中央广场银河广场尚街尚街本项目66四、市区潜在竞争商业项目项目周边在建或在规划的大型商业项目较多，部分项目开发进度接近，对项目销售和招商带来严重威胁。充分了解竞争对手的经济技术指标，掌握其开发进度，可以避免恶性竞争，赢得差异化优势入住超市及商场安厦时代广场商之都华夏世
58、贸广场华夏超市（谈好乐购最终未入驻？）中央广场无尚街大润发家乐福世纪广场家乐福本项目沃尔玛桑铌国际财富广场易初莲花67四、市区潜在竞争商业项目华夏世贸广场中央广场家乐福世纪广场安厦时代广场尚街本项目五层婚庆服务+餐饮+美食城大型中餐+特色餐饮+网吧、咖啡厅+电影院+美容、SPA无定位大润发+尚街国际电脑城+通讯手机+餐饮酒吧区+时尚购物+影视娱乐电玩+特色餐饮四层KTV+电玩+家电广场+数码产品动感地带：运动区、休闲区、家纺区和办公区特色餐饮+数码通讯+电玩+KTV+时尚潮流小铺电影院三层精品男装+运动服装+儿童服饰+床上用品品位生活区：少女淑装、置业女装、童装童玩、内衣家居服装家乐福+童装+
59、床上用品+运动休闲广场+休闲餐饮沃尔玛二层品买专卖、连锁店（女装）缤纷生活区：男装、麦当劳、针织羊绒、男士饰品和鞋区。家乐福+休闲女装沃尔玛一层黄金珠宝+高档化妆品珠宝、化妆品化妆品、珠宝首饰、钟表精品、名牌服饰+KFC？负一层L型商业步行街+华夏超市美食娱乐城：包含3D电玩、中华美食、以及部分非机动车位男女皮具、箱包+主题餐饮？负二层681.消费外溢状况较为明显，受到淮北、徐州等城市的影响。但是由于埇桥区周边有着较多的煤矿，因此也带来额外的消费需求。2.宿州近年的商贸零售业高速发展，显示仍有较大的上升空间。3.周边在建或规划的商业项目较多，项目销售与招商面临激烈竞争。4.目前商业仍以传统的百
60、货、超市、专业市场为主，空白点在以独立商铺为主的综合性购物中心。家乐福、大润发、沃尔玛、易初莲花纷纷进驻宿州，未来几年内，将会有着较多的竞争。5.商业集中区仍在以老城区为主，但是随着近年来城市快速发展，商场的布局也开始走入其他区域。6.主流商铺面积30-50平方米为主。零售市场五、小结69第四章 商业消费习惯及态度消费者调查70【子目录】商业消费习惯及态度执 行 纪 要 7 21 .本 地 购 物 场 所 消 费 习 惯 及 态 度 7 32 .外 地 购 物 场 所 消 费 习 惯 及 态 度 7 93 .服 装 类 消 费 习 惯 及 态 度 8 34 .鞋 类 消 费 习 惯 及 态 度
61、 8 85 .电 影 类 消 费 习 惯 及 态 度 9 46 .婚 庆 用 品 消 费 习 惯 及 态 度 9 87 .婴 幼 儿 用 品 消 费 习 惯 及 态 度 1 0 18 .大 型 超 市 认 知 1 0 69 .本 项 目 测 试 1 0 91 0 .受 访 人 群 背 景 特 征 1 1 11 1 1 .小结 1 1 571【执行纪要】商业消费习惯及态度执行时间：2010年11月份完成有效问卷：200份调查方法：拦截面访访问对象：宿州市常住居民（过去三个月，平均一个礼拜5天住在宿州市）20-60周岁非媒体/咨询/零售/房产开发等从业人员最近半年未接受过市场调查（不含人口普查）家
62、庭日常生活消费的决策人或参与决策人执行特别说明：不得在营业场所内访问营业人员，即不得扫街小区门口拦截时，同一小区有效问卷不得超过3份入户访问时，同一住户最多完成1份有效问卷721.本地购物场所消费习惯及态度1)去过以下哪些场所购物p在“曾经在这里购物”上，华夏商场排名第一，76%的受访者表示曾经在华夏商场购物；p宿州市百货大楼、国贸和中山街属于同一梯队，水平相差无几。64%的受访者曾经在宿州市百货大楼购物，排名第2。国贸和中山街并列第三，百分比同为62.5%；p新武夷时代广场虽然规模较大，但由于整体招商效果及开业时间不长等诸多原因，顾客的到达率不高。732)2)经常在以下哪些场所购物经常在以下
63、哪些场所购物p72%的人经常去华夏商场购物，这充分显示了华夏商场在宿州市民生活中的重要地位；p中山街（58.0%）、宿州市百货大楼(55.5%)和国贸(53.5%)是宿州市民经常购物的另外三个重要场所，依次排列第2、3、4位；p金茂商城及周边的商业地位不容小觑，40%的受访者经常在金茂商城及周边购物。74不同购物场所的顾客忠诚度p某个场所顾客中“经常购物”占“曾经购物”的百分比，可以理解为该场所内“忠诚顾客”的百分比；这一指标可以很好的反映出不同购物场所顾客忠诚度的高低；本报告中约定“经常购物占曾经购物的百分比为顾客忠诚度”。p在所讨论的11个购物场所中，除了“淮海路”外，其余11个场所的忠诚
64、度都在80%以上；p忠诚度排名第一的场所为“华夏商场”，忠诚度94.7%；中山街名列第二，忠诚度92.8%；金茂商城及周边的忠诚度为92%，名列第三，宿州百货大楼和城隍庙则分别位居第五位和第七位。“经常购物”的占比虽然远远落后于华夏商场，但忠诚度与华夏商场相比差距不大，仅落后8个百分点753)3)购物场所位移成本购物场所位移成本p所讨论的11个购物场所，顾客乘坐公交到达需要花费的平均时间都在15分钟之内。p位移时间一方面反应购物场所辐射能力和范围，同时也与购物场所的地理位置密不可分。764)本地百货商场与商业街对比(a)本地购物时，倾向百货商场还是商业街区p从饼图上可以看出，在本地购物时，顾客
65、对于商业街区和百货商场的倾向性不明显。p倾向“百货商场”的比倾向”商业街区“的仅高1个百分点。77(b)选择“商业街区”的原因(c)选择“百货商场”的原因倾向在“商业街区”购物者，更看重商业街区内物品“价格优惠”和“品种齐全”。倾向在“百货商场”购物者，看重百货商场的“商品质量有保障商品质量有保障”和和“购物环境舒适购物环境舒适”。782.外地购物场所消费习惯及态度1)1)外地购物频次外地购物频次(a)是否经常去外地购物(b)最近三个月去外地商场/购物中心的频率【经常】平均每个季度不少于一次56%的受访者经常去外地购物。经常去外地购物的人中，去外地商场/购物中心的频率为“每月一次以下”的占58
66、.9%；每月一次或以上者占41.5%。每周一次及以上者占9.9%。792)通常去外地哪些城市购物p“徐州”是宿州市民去外地购物的首选城市，49.1%受访者表示经常去徐州购物消费；其次为合肥，提及率36.3%；p34.8%的受访者还会到除徐州外的其他省外城市购物，这些城市主要为南京、上海等距离相对较近的大中城市。803)去外地购物，通常消费种类p外地购物时以购买“服饰和鞋帽”为主，80.4%的提及率；p带小孩、家人游玩及相关消费占其次，提及率为33%；23.2%的受访者在外出购物时会购买护肤、化妆品。814)选择去外地购物的主要原因p交通的发达，缩短了人们心里城市与城市之间的距离，方便了城市间的
67、往来。67%的受访者觉得“交通发达，去这些城市比较方便”，所以经常去外地购物；p同时，外地市场在商品种类、款式和价格等方面的诸多优势也吸引宿州市民前往。823.服装类消费习惯及态度1)购买服装的主要场所p过去一年内，宿州市民购买服装的最主要场所为“金茂商城及周边”，提及率43.5%；领先优势明显，充分彰显“金茂商城及周边”的商业地位。p17.5%的受访者选择在“中山街”为家人购买服装。832)目前这个季节，单件外套的价格p调查当季为“秋末冬初”；受访者的当季单件外套价格高度集中在100-200元，集中度51%；p分别有23.5%和15.5%的受访者选择单间外套价格在200-300元和300-5
68、00元。843)服装品牌关注度(a)购买服装是否注重品牌(b)目前选择较多的服装品牌购买服装时注重品牌与不注重品牌者比重略高于1:1。服装类运动休闲品牌领先85(b)目前选择较多的服装品牌（续表）注重品牌：103人864)对于宿州市服装品牌和档次的看法39%的受访者认为本次市场的服装品牌和档次已经满足自己的需求；35%的受访者认为宿州本地市场的服装品牌档次不够，有待发展。874.鞋类消费习惯及态度1)购买鞋子的主要场所p过去一年内，宿州市民购买鞋子的主要场所比较分散；与服装消费场所明显不同。p购买鞋子的最主要场所为“华夏商场”，提及率46%；“金茂商城及周边”提及率41%，名列第二；“金茂商城
69、及周边”在鞋类消费上虽然未显示出象“服装类”消费的一枝独秀，但其重要地位无法否认。882)目前这个季节，选择皮鞋的单价p调查当季为“秋末冬初”；受访者的当季皮鞋的单价主要集中在100-200元，集中度46.5%；p选择200-300元价格区间的受访者占30.5%。89对比两条曲线可以看出，当季外套的价格区间跨度大，皮鞋价格区间跨度相对比外套小。903)鞋类品牌关注度(a)购买鞋子是否注重品牌(b)目前选择较多的鞋类品牌购买鞋子时注重品牌与不注重品牌者比重略高于1:1；鞋子的此项比例与服装的该项比例相同。鞋类品牌中，除了安踏、李宁继续领先以外，意尔康、红蜻蜓在宿州亦受热捧。91(b)目前选择较多
70、的鞋子品牌（续表）注重品牌：103人924)对于宿州市鞋子品牌和档次的看法54.4%的受访者认为本次市场的鞋子品牌和档次已经满足自己的需求；32%的受访者认为宿州本地市场的服装品牌档次不够，有待发展。935.电影类消费习惯及态度1)看电影的频次p4.5%的受访者表示平常几乎不看电影；看电影的平率为平均每个月一次以下的占3.5%；平均一次约看电影不到一次的观众占总体的8%。p25%的受访者表示“只要有新片上映就会看”942)通常看电影的方式p在看电影的受访者中，94.2%的人看电影的通常方式为“网上在线观看或下载后观看”，倾向性明显；p仅有2.6%的人选择到电影院看电影；租赁/购买光盘看电影的比
71、例为3.1%。953)不去影院不去影院看电影的原因？p不去电影院看电影的受访者中，58.6%的受访者觉得“在家看电影很方便”，不需要去影院；p宿州市的电影院少、选择余地小，也是他们不去影院的重要原因，提及率30.6%。964)去影院去哪家影院？为什么去这家影院？5)看电影的地方，还需要有哪些消费p由于选择“通常去影院看电影”的受访者仅有5人，不足统计意义上的30人，不适合推广及整体；因此此处仅以频次即选择的人数来呈现受访者选择的结果。976.婚庆用品消费习惯及态度1)是否有过婚庆用品购买经验p根据前期沟通，考虑到本次消费习惯调查中，需要对婚庆用品广场和婴幼儿用品广场进行讨论，因此，在调查对象的
72、选择时，我们适当向女性、青年和中青年倾斜。p本次调查中，16.5%的受访者近期自己买过婚庆用品；76.5%的受访者有陪朋友或家人买过婚庆用品。982)去哪些地方购买婚庆用品p近期购买或参与购买过婚庆用品的受访者中，71.5%的人在中山街购买婚庆用品；在城隍庙选购婚庆用品的比例为17.2%，排名第二。p这与目前宿州市婚庆用品市场的分布比较吻合。993)对于“婚庆用品广场”的态度p52%的受访者认为目前购买婚庆用品比较方便，对“婚庆用品广场”未表现出倾向；p32%的受访者对“婚庆用品广场”持无所谓的态度，觉得婚庆用品的消费频次低，因此对此类用品广场不迫切；p16%的人在购买婚庆用品过程中感到不方便
73、，希望有一个集中的婚庆用品广场，一站式可以买齐。1007.婴幼儿用品消费习惯及态度1)身边婴幼儿状况p44.5%的受访者家中有学龄前儿童p9%的受访者家中正计划添个宝宝p47%的受访者身边来往密切亲戚/朋友家中有学龄前儿童1012)是否关注婴幼儿产品及服务p17.5%的受访者表示自己非常关注，并且比较了解“婴幼儿产品及服务”；51.5%的受访者对该类产品及服务比较关注，并且有些了解。p31%的受访者不了解且不关注“婴幼儿产品及服务”相关信息。1023)宿州市缺乏哪些婴幼儿产品或服务p关注婴幼儿产品及服务的受访者中，55.1%的人认为目前宿州市的儿童游乐场所缺乏，数量和质量有待提高；p37.7%
74、的人提及婴幼儿的“培训和早教”市场存在空缺。1034)婴幼儿的月花费p32.6%的人估算婴幼儿月平均花费为500元以下；p67.3%的人估算婴幼儿月平均花费在500元以上；p其中7.2%的人估算婴幼儿月平均花费在1000元以上。1045)对于“婴幼儿用品广场”的态度在对婴幼儿用品及服务关注的受访者中，75.4%的人认为在宿州市中心建一个婴幼儿用品主题商场“很好，比较放心，比较规范。”1058.大型超市认知1)听说过哪些超市u家乐福知名度99%，名列榜首，沃尔玛其次，知名度90.5%；领先优势明显；u知道“大润发”的受访者过半数，知道“易初莲花”的受访者不足二层。1062)去过哪些超市u90%的
75、受访者去过“家乐福”；62%的受访者去过“沃尔玛”；u32.5%的受访者去过“大润发”；去过“易初莲花”的受访者为14%；u超市的消费者到达状况，一方面与各大超市的知名度等相关，另一方面与宿州及周边城市各大超市的现有分布状况密不可分。1073)对沃尔玛的印象p沃尔玛留给顾客的印象中，正面印象远大于负面。p沃尔玛留给顾客印象最深的是“商品品种丰富”，提及率49.2%；p服务好（30.6%）和价格合理（28.2%）是留给顾客的另外两个较好印象。卖场“规模大”也让13.7%的顾客记忆深刻。1089.本项目测试1)对于本项目未来规划的看法u59.5%的受访者对于本项目的未来规划充满信心；u19.5%的
76、受访者“不太看好”本项目。“看好”的重要理由：p地理位置好p人流量大p综合商业市场空缺p市民购买能力增强“不看好”的重要理由：p地理位置偏p百货业竞争激烈p市民购买能力不够p综合商业会影响居住的舒适度1092)对于本项目的商业，未来可能的消费状态u81.5%的受访者对于本项目未来的商业有较多的期待。u6.5%的受访者认为项目离自己居住/工作地比较远，光顾的可能性不大。11010.受访人群背景特征1)性别2)年龄p根据前期沟通，考虑到本次消费习惯调查中，需要对婚庆用品广场和婴幼儿用品广场进行讨论，因此，在调查对象的选择时，我们适当向女性、青年和中青年倾斜。p本次调查中，女性占66.5%，男性占3
77、3.5%；25-29岁占35.5%，30-34岁占29%。1113)婚姻状况4)家庭常住人口p81.5%的受访者为已婚，18.5%的受访者未婚。p家庭常住人口为3人的占42%，常住人口为4人的占31.5%；p20%的受访者家中常住人口为5人及以上。1125)家庭月收入p家庭月收入为2000-3000的受访者占17%；p家庭月收入为3000-6000元的受访者占66.5%；p家庭月收入6000元以上的受访者占14.5%。1136)文化程度7)职业构成p学历为大专及上的受访者占51.5%；p受访者中，普通职员占43.5%。1141.华夏商城、百货大楼、国贸、中山街、金茂商城是目前消费者主要去的商场
78、。2.消费习惯上，商业街区和商场的态度并无明显区别。3.去外地消费频率较高，首选徐州，其次是合肥，再次是淮北，主要消费的方向是服饰鞋帽以及休闲娱乐。4.服饰主要在金茂、中山街以及华夏，鞋类在华夏、金茂、中山街和百货大楼的消费的较多。5.运动品牌购买频率比较高，李宁、安踏、特步等均排在品牌认知度前列。6.因为现有市场格局问题，看电影的习惯主要从网上下载看。消费者商业需求鞋帽和服装11.小结1151.在婚庆产品购买上，消费者更愿意去的场所为中山街，比例达到了71.5%，其次为城隍庙，比例为17.2%，再次为大型超市，比例为11.8%。2.52%以上的消费认为目前婚庆市场的消费能够满足需求。3.婴幼
79、儿的方向，55.1%认为游乐场所，其次为早教和玩具，分别占到了37.7%和26.8%。4.婴幼儿月消费金额为5001000元/月，占到60.1%，消费占比较高。5.超过75.4%的消费者认为宿州需要一个有个比较有规模的、规范的婴幼儿市场。消费者商业需求婚庆市场和婴幼儿产品1161.家乐福知名度99%，名列榜首，沃尔玛其次，知名度90.5%；领先优势明显；2.沃尔玛留给顾客印象最深的是“商品品种丰富”，提及率49.2%；服务好（30.6%）和价格合理（28.2%）是留给顾客的另外两个较好印象。卖场“规模大”也让13.7%的顾客记忆深刻。3.59.5%的受访者对于本项目的未来规划充满信心；4.81
80、.5%的受访者对于本项目未来的商业有较多的期待消费者商业需求超市和项目规划117第五章 经营户及销售人员访谈118意向投资的位置、面积心理预期的售价、投资回报年限和点数、租金水平吸引投资者关注项目的要素对项目的意见和建议投资者对宿州商铺投资的看法投资者对项目周边商业网点的看法对本项目的期望和要求一、经营户访谈1、经营者访谈要点119我觉得不好，不方便，因为我们接触的都是孕妇和刚生过孩子的，他这个是一系列的，它从孕妇装到这个用品，宝宝洗澡，包括产后这一块，他是一个特殊的销售人群，所以要给人方便，因为是孕妇啊或者带孩子洗澡，大包小包在下楼梯，为什么说人家都喜欢到我家来洗澡呢，你看对面那个他是在二楼
81、，包括为什么华夏向北的门面为什么东边的门面和西边的门面不一样，人流量就不一样，你看人，有那一个台阶她就不愿意下，负一层觉得搞那个超市，做KTV也不合适，那么吵，我觉得还是做饮食百货，这样你看，大家吃饭都会去，不会因为楼高我不去吃，不是因为偏僻我不去吃，你看有个巷子里有一家好吃的，人都是会去的。当然不好了，婴幼儿的东西怎么能在地下室卖呢，总是有湿气的，有些东西放久了不好，婚庆的到是还凑合，最好是像我们这样卖鞋买包的，挺好的。不行，负一层做些鞋啊，价格低一点的还可以，人家一看下面价钱便宜都下去了。我觉得婚庆和幼儿产品应该放在好一点的位置负一层应该是做女性用品，价格不是太高。觉得负一层关于婴幼儿和婚
82、庆主题不是很合适，因为像这样的婚庆应该是在楼上三层、四层，因为在负一层本身考虑到人嘛，女同志喜欢逛，喜欢比价格，到那去愿意去逛。要是婚庆，本身结婚的时候都想要风风光光的，谁往楼下去啊。一、经营户访谈2、访谈记录负一层做婚庆市场120我觉得负一楼做一些休闲的比较好餐饮、娱乐。就感觉还好，正反觉得关于婴幼儿和婚庆主题的，还是不可行的。负一楼可以的，应该是婴幼儿为主因为现在家庭基本上都是一个孩子，都会比较重视一点。包括像我们这边没有一个大型整个卖小孩衣服的或者是婴幼儿衣服的，太少了，只是有店面，每次买衣服跑好几个地方不行，负一层做些鞋啊，价格低一点的还可以，人家一看下面价钱便宜都下去了。我觉得婚庆和
83、幼儿产品应该放在好一点的位置。不可以的，谁愿意抱个孩子往下跑啊，摔着磕着都不好。再说了，人结婚了还能往下走啊，就做什么比较合适呢，做电玩城，去玩的都是年轻人，不会觉得往下跑辛苦的一、经营户访谈2、访谈记录负一层做婚庆市场121看你是做哪一块，要是分散的做其它的，那就不好说了，像这边家乐福，时代广场，这边还是有点局限。城隍庙以前不是也很好吗，整个也挺好，现在城隍庙拆迁后了以后开发商没有开发好，现在就不行了，这块不好说你们这个大楼在城隍庙附近也就是在我们百货大楼附近，地势还是不错的，在那开发的话应该还是比较好的。我是到北京那时候去的，到北京的沃尔玛、家乐福，到温州去的家乐福还可以吧。购物广场给人一
84、种很享受的感觉就是挺大，挺全的，商品很全家乐福商品很全很大。一、经营户访谈2、访谈记录区域板块认知及定位122婚庆我觉得吧70到100平米对于我们来说是比较合适的，对于我们内部行业的人来说啊，70到100平方米或者是再大一点的话我们能够办个正规的接待点，小的话拉不开阵脚。（婚纱摄影）3050平米就已经足够了，因为太小的地方，占地面积太小了，摆的商品各方面的展示不出来（婚庆用品）因为根据我们目前经营经验情况来说，太大你的经济压力会很大，因为这个地方不是一个很留人的地方不适合我们做这块，很奢侈的一个地方，要让30平方到50平方，我就当做一个接待的地方，大家一进来一看，因为那地方是购物的场所（婚庆策
85、划）服饰鞋帽（4050平方米）卖衣服不需要那么大的场地的，够用就行（百货大楼梦特娇）鞋子每年每季款型就这么多，卖一双上一双。地方大了反而显得空荡不实用。四五十个平房足够了，太大了也和你辛苦，而且每那个必要一、经营户访谈2、访谈记录面积及价格123负一层应该卖1万块左右，一楼五万到七万，那二楼就在两万左右(贝贝佳婴幼儿用品老板)负一层要比一楼便宜一半，二楼的话，如果一层是5-7万，那二楼就是3-5万（红双喜婚庆）现在人的心里状态不一样，我情愿进去就看到这些东西，但是你叫我上一层或下一层，这个感觉是不一样的。我感觉到比方说一层是5-7万那负一层应该是2万左右。一、经营户访谈2、访谈记录面积及价格1
86、24客户来源：60%市区，30%矿区，10%宿州其他县区负一层销售情况较其他楼层相对较差（安厦无）沿街商铺中央广场还没开始销售基本上就认购完毕华夏世贸沿街门面销售较好安厦拍卖二、营销人员访谈访谈记录总体看法（华夏世贸、中央广场、安厦）125第六章第六章 住宅潜在消费者调查住宅潜在消费者调查126【子目录】住宅潜在消费者调查执 行 纪 要 1 2 81 .居 住 及 消 费 经 验 1 2 92 .购 房 动 机 1 3 43 .购 房 决 策 及 影 响 因 素 1 3 64 .产 品 需 求 1 4 25 .价 格 及 支 付 1 4 86 .本 项 目 测 试 1 5 17 .商 业 及
87、住 宅 观 点 1 5 88 .受 访 人 群 背 景 特 征 1 6 19 .小结 1 6 5127【执行纪要】住宅潜在消费者调查执行时间：2010年10月11月完成有效问卷：135份调查方法：拦截面访调查地点：宿州市区访问对象：22-60周岁非媒体/咨询/房产开发等从业人员计划在宿州市购买新建商品住宅家庭购房的决策人或参与决策人不排斥70以下的小户型不排斥高层，不排斥本项目执行特别说明：不得在营业场所内访问营业人员，即不得扫街小区门口拦截时，同一小区有效问卷不得超过3份入户访问时，同一住户最多完成1份有效问卷1281.居住及消费经验1)是否为宿州本地人p本次访问的潜在消费者中，74.8%为
88、宿州本地人，23%的人因为自己或家人在宿州工作而在宿州买房。p本地人的比例较高，与这次调查地点仅为宿州市区有一定关系。1292)目前居住地非市区非市区15.5%15.5%1303)目前办公地半数受访者在老城区办公；17%的受访者在东关区办公和工作非市区19.3%1314)目前居住状况(a)目前住房面积(b)目前住房属性p潜在消费者的目前住房面积集中在60-120，占总体的77%；p目前住房面积为60以下者仅占8.9%。p自建住房占27.4%；p租借住房者占总体的17.8%。1325)置业及贷款购房经历(a)本次购房属于第几次置业？(b)已经有过几次按揭贷款购买住宅的经历？62.2%的受访者为首
89、次置业；二次置业者占33.3%。三次及以上置业者仅占4.4%。78.5%的人没有按揭大款购买住宅的经历。有过1次购房贷款经历者占20.7%。1332.购房动机1)本次购房的主要目的p为孩子上学方便、选个学区是34.1%的受访者本次购房的主要目的；p给孩子买套房免得将来房子更贵也成为26.7%的受访者本次购房的重要原因；p“买不起大房暂时过渡”的比例为8.9%。p“为了投资”的比例占15.6%，但受访者理解的投资更多的是长期的增值，而非短期的投机。1342)本次购房如果自住，计划住几口人本次购房，自住者半数计划居住3人；计划居住两人者占23.7%；居住人口为四人及以上者占14.5%。1353.购
90、房决策及影响因素1)在购买住宅时，是如何做出决策的u抽样过程中，对于消费者进行的条件甄别，要求被访者必须为家中购房的“决策者”或“参与决策者”；u作为大宗消费的住房，80%的受访者表示在购房时由“我和家里人共同商讨决定”。1362)了解楼盘信息的主要渠道p37%的受访者通过亲戚朋友介绍获得楼盘信息，口口相传的作用不可小觑；p网络的日益普及及房展网站的不断发展和完善，房产网站成为消费者获取信息的重要渠道，33.3%的受访者通过房产网站了解楼盘信息。1373)本次购房关注哪些因素p无论是小区周边的自然环境、生活配套还是交通环境，都是与地理位置密不可分，归根结底，消费者购房时，还是先考虑地理位置。第
91、二梯队第三梯队138本次购房最注重哪些方面【限选三项并排序】1394)日常生活使用什么交通工具“电动车”已经成为市民出行的主要交通工具，提及率51.1%；自行车和公交车/单位班车也是市民出行的两种重要交通工具，提及率分别为18.5%和17%。1405)能接受的住宅与单位/学校的最远距离u40%的受访者仅能接受十五分钟的路程；37%的受访者能接受15-20分钟的路程；u能接受20分钟以上路程者占总体的23%。合计23%1411)面积与户型4.产品需求p60-70的两室一厅一卫为小户型需求主流，占比41.5%；p60-70的两室两厅占比21.5%；p50-60的两室一厅一卫提及率14.8%。142
92、2)希望提供什么样的交房标准p选择精装修房的受访者占总体的24.4%；其中5.2%的人选择“全精装”，8.9%的人选择“菜单式精装修”，10.4%的人选择“厨卫装修”；p45.9%的受访者选择毛坯房，29.6%的受访者表示选择毛坯还是精装主要根据价格来决定。1433)精装修标准倾向哪一种近30%的受访者对装修标准没概念；约40%的受访者选择的装修标准为800元/；选择1000元/的受访者仅占3%。1444)能否接受非正南正北的房间朝向u56.3%的受访者表示不能接受非正南正北的房间朝向，原因主要表现为三方面：居住习惯、日照时间不够、采光不好。u表示“能接受”和“无所谓”非正南正北朝向的房间的受
93、访者占总体的35.5%；受访者接受的原因主要有如下几点：房子质量、户型结构、通风等因素比朝向更重要市场上有此类朝向的产品出现，因此不足为怪预估此类产品的价格会有“优惠”接受此类产品者语录：那种房子可能价格有优惠采光、通风好就行只要室内采光都可以，方位无所谓只要质量保证就好我们家现在的房子也不是正北正南的，也挺好的1455)能否接受电气化厨房接受电气化厨房者认为电气化厨房：卫生、环保节能、快捷十分快捷，卫生，比较干净我们家现在也用电的，觉得不错很喜欢用电的，不会脏脏的可以使室内干净一点，方便不接受电气化厨房者认为电气化：不习惯、不方便、成本高电费涨价快，不方便，炒菜不熟太不习惯了，燃气用的顺手如
94、果停电了，就没饭吃了一停电将无法生活很浪费电，感觉燃气用着便捷不好，小孩子在家不安全，而且停电了怎么办呢浪费电，只能小炒菜电费贵1466)车位的需求u16%的受访者考虑租赁车位，25%的受访者有意向购买车位；u需要车库的受访者中，近50%的人倾向选择地下车库。1475.价格及支付1)本次购房能接受的住宅单价p本次购房，接受单价在3500元/以上的消费者占总体的45.2%；p接受单价在4000元/的消费者占总体的7.4%。1482)本次购房计划总价p本次调查中，计划购房总价超过15万元以上的消费者占总体的85.9%；计划购房总价超过20万元的消费者占总体的58.5%；p55.5%的消费者本次购房
95、计划总价在15-25万元之间。1493)付款方式、首付及月供(a)倾向哪种付款方式(b)首付多少(c)月供多少u81%的消费者选择按揭付款方式；u首付以5-10万元为主，占52.3%；u45%的消费者选择月供为500-1000元之间，36.7%的消费者选择月供1000-1500元之间。1506.本项目测试1)对项目地块的评价p六成的受访者认为，本项目的地理位置不如家乐福广场。1512)本项目住宅定价(a)与周边项目对比(b)不同楼层价格差异p整体看，消费者认为本项目的住宅价格宜与周边楼盘相当。p对于三个区间楼层的价格差异，消费者的观点呈现出“层高与房价成反比”的态势。1523)本项目住宅接受状
96、况由于抽样甄别中要求本次受访者是“不排斥在项目及附近的地理位置”的，因此在访问的后期、听完项目的介绍以后，明确表示不太可能在本项目购房者仅占受访者总体的6%。一般会考虑推荐郊区，此项目房价太高那个繁华区会逐渐被淘汰现在还不是很清楚楼房像什么样的，所以不清楚因为担心户型没有合适的不考虑的原因原话记录：1534)本项目吸引购买的重要原因p地理位置好、交通方便是本项目吸引消费者最重要的原因，提及率34.8%；p项目本身规划“楼下有综合商业”生活方便，也是一大亮点，提及率29.6%。1545)针对本项目，倾向选择的楼层p在所讨论的三个楼层区间中，54.1%的受访者倾向选择6-11层；37.8%的受访者
97、倾向选择12-17层，选择18-22层的受访者占总体的8.1%；p从楼层高度与选择比例看，楼层越低越受青睐。1556)本项目推荐可能性p4.4%的受访者表示从目前来看，不太可能向亲戚朋友推荐本项目。消费者语录：光看房价的话，可能不太会推荐会推荐自己熟悉的地盘，对此地不熟城内房价高我要先看觉得好了我才会介绍环境不好，地价高，升值可能性不大1567)“沃尔玛”认知本次潜在消费者调查中，64.4%的受访者知道沃尔玛超市，31.1%的受访者去过沃尔玛超市；沃尔玛超市的主要印象为：规模大、服务好、商品丰富1577.商业及住宅观点1)对于宿州市商业的看法p四成受访者认为“宿州市应该有2-3个综合型的购物广
98、场”p26.7%的受访者认为“现在宿州的购物场所、购物环境能满足我的需求”1582)宿州市目前最需要哪些商业业态“电影院”和“特色餐饮”最缺乏，提及率都在38%左右“网吧”的提及率最低，仅为0.7%1593)住宅价格走势预测p19%的受访者表示不清楚房价的走势；8%的受访者认为未来一年内宿州市的住宅价格会下降；p半数的受访者认为房价会小幅上升。1608.受访人群背景特征1)性别2)年龄u潜在消费者调查中，男女性别比略低于1:1u潜在消费者以青年和中年前为主体；u22-30岁占总体的33.3%；31-40岁占总体的32.6%。1613)婚姻状况4)家中小孩状况p22%的受访者未婚，29%的受访者
99、家中无小孩。1625)家庭月收入p购买70以下小户型的潜在消费者中，家庭月收入在2000-4000元之间者占总体的57%。p家庭月收入在2000-5000元之间者占总体的71.1%。1636)文化程度7)职业构成购买70以下小户型的潜在消费者的学历以大专和高中/中专技校为主，其中大专占总体的30.4%，高中/中专/技校占总体的32.6%。职业相对比较分散。1641.本次访问的潜在消费者中，74.8%为宿州本地人，23%的人因为自己或家人在宿州工作而在宿州买房；矿区比例比较高。跟营销人员访谈结果较为一致。2.62.2%的受访者为首次置业；二次置业者占33.3%。三次及以上置业者仅占4.4%。59
100、.5%的受访者对于本项目的未来规划充满信心；3.为孩子上学方便、选个学区是34.1%的受访者本次购房的主要目的；15.6%是为了投资，4.4%是开办公司所用。4.电动车”已经成为市民出行的主要交通工具，提及率51.1%；自行车和公交车/单位班车也是市民出行的两种重要交通工具，提及率分别为18.5%和17%；5.60-70的两室一厅一卫为小户型需求主流，占比41.5%；60-70的两室两厅占比21.5%；50-60的两室一厅一卫提及率14.8%。由于市场供给和现状，决定了消费者对中小户型有一定认识，但是仍然停留在常规户型面积区间中。6.选择精装修房的受访者占总体的24.4%；45.9%的受访者选
101、择毛坯房，29.6%的受访者表示选择毛坯还是精装主要根据价格来决定。精装修的标准在800元/平方米占到总体的40%左右，其次为500元/平方米。住宅潜在消费者1651.56.3%的受访者表示不能接受非正南正北的房间朝向，17%表示能够接受，18.5%表示无所谓。2.电气化厨房接受程度较高，41%表示能接受，20%无所谓，表示不能接受度额比例为39%。3.本次购房，接受单价在3500元/以上的消费者占总体的45.2%；根据常规调查经验，客户在价格选项中，经常会降低选项价格。4.在所讨论的三个楼层区间中，54.1%的受访者倾向选择6-11层；37.8%的受访者倾向选择12-17层，选择18-22层
102、的受访者占总体的8.1%；从楼层高度与选择比例看，楼层越低越受青睐。5.电影院的需求为38%提及率最高，其次为特色餐饮37%，再次为美容spa和茶楼；6.19%的受访者表示不清楚房价的走势；8%的受访者认为未来一年内宿州市的住宅价格会下降，50%的消费者会认为价格呈现小幅上扬。住宅潜在消费者166第七章第七章 住宅现实消费者调查住宅现实消费者调查167【子目录】住宅现实消费者调查执 行 纪 要1681.消 费 现 状1692.购 房 目 的1723.购房决策及影响因素1734.本 项 目 测 试1785.商 业 及 住 宅 观 点1856.受 访 人 群 背 景 特 征1877.小 结1921
103、68【执行纪要】住宅现实消费者调查执行时间：2010年10月11月完成有效问卷：50份调查方法：拦截、邀约访问访问对象：22-60周岁09年、10年有在宿州市购买住宅，或者确定要购买新建商品住宅所购住宅为80及以下家庭购房的决策人或参与决策人执行特别说明：不得在营业场所内访问营业人员，即不得扫街同一户最多完成1份有效问卷1691.消费现状1)所购住宅的面积p考虑到本次住宅调查的主要目的，同时考虑到宿州市场户型供应现状，因此本次调查现实消费者调查实际执行过程中，针对80以下户型展开。p本次调查中，受访者所购户型中，60以下户型占20%。1702)所购住宅的户型本次调查的现实消费者，购买的小户型以
104、2室1厅1厨1卫的户型为主，占总体的40%；其次为2室1厅1厨1卫的户型，占30%.1713)所购住宅的交房标准现实受访者中，88%的交房标准为毛坯房。1722.购房目的1)本次购房的主要目的u为了小孩上学、挑个好点的学区为受访者本次购房的最主要目的，提及率26%；24%的受访者因为结婚买房。u过渡型买房者占20%。1733.购房决策及影响因素1)在购买住宅时，是如何做出决策的u抽样过程中，对于消费者进行的条件甄别，要求被访者必须为家中购房的“决策者”或“参与决策者”；u作为大宗消费的住房，86%的受访者表示在实际购买住宅时由“我和家里人共同商讨决定”。1742)了解楼盘信息的主要渠道潜在消费
105、者调查：p37%的受访者通过亲戚朋友介绍获得楼盘信息，口口相传的作用不可小觑；p网络的日益普及及房展网站的不断发展和完善，房产网站成为消费者获取信息的重要渠道，33.3%的受访者通过房产网站了解楼盘信息。现实消费者调查中，电视、房产网站、亲朋介绍、房展会等是消费者了解房产信息的四大重要渠道；与潜在消费者调查中的信息渠道略有差异，一方面是因为样本群体的甄别条件不同、统计的样本总体不同会造成统计结果的差异，同时也与现实楼盘的营销推广方式有关。1753)本次购房关注哪些因素小区的整体规模提及率为0；开发商的品牌、小区的整体布局、外立面的颜色/材料等三项的提及率均为4%;买房时对于房屋的未来升值空间考
106、虑并不多，提及率仅为6%。176本次购房最注重哪些方面【限选三项并排序】现实1774)那些原因促使选择了现在的小区u促成消费者选择所购楼盘的原因相对分散，提及率最高的为“小区整体设计好”，提及率为34%。1784.本项目测试1)对项目地块的评价p54%的现实消费者认为本项目所处位置“现在发展比不上家乐福广场那一块”。1792)本项目住宅定价的意见52%的现实消费者认为本项目的价格可以在4000元/以上，其中18%的消费者认为本项目的住宅价格可以再4500-5000之间。1803)本项目住宅接受状况不接受本项目的原因：楼层有点高，楼下商业街比较吵价格问题，现在还不能确定现在价格是多少觉得那边发展
107、的不如家乐福这边因为是高层，还是觉得不方便（本项目）适合购物我就看中这家了1814)本项目推荐可能性p8%的受访者表示从目前来看，不太可能向亲戚朋友推荐本项目。消费者语录：对这个项目不太了解自己懂的也不多还是让他们自己选择比较好对项目不了解1825)能否接受电气化厨房接受电气化厨房者认为电气化厨房：卫生、环保、快捷、时尚、符合潮流现在都用电了，方便快捷我们现在用的就是电气化，觉得挺好的不会把厨房搞得脏兮兮的，很不错啊方便前卫时尚会比燃气安全点，也很干净现在大家都用电气化了，我们家现在就用呢高科技生活便利大众化，现在都是用电器了不接受电气化厨房者认为电气化：不习惯、不方便、成本高、不安全燃气做饭
108、好吃，电磁炉有辐射烧菜难吃电磁炉有辐射，不好耗费大，对小孩不安全用燃气做饭好，万一停电就不能做饭了我用电器觉得不舒服，不行1836)对装修标准的重新选择(a)重新选择，倾向的交房标准(b)能接受多少的装修标准p24%的受访者根据价格来判断是否选择精装房；p60%的受访者选择毛坯房。p38%的受访者表示对装修标准不清楚、没概念；p38%的受访者选择500元/的装修标准。1847)“沃尔玛”认知本次潜在消费者调查中，78%的受访者知道沃尔玛超市，40%的受访者去过沃尔玛超市；沃尔玛超市的主要印象为：规模大、环境好、服务好、商品丰富1855.商业及住宅观点1)对于宿州市商业的看法p44%受访者认为“
109、宿州市应该有2-3个综合型的购物广场”p10%的受访者认为“现在宿州的购物场所、购物环境能满足我的需求”1862)住宅价格走势预测p28%的受访者表示不清楚房价的走势；6%的受访者认为未来一年内宿州市的住宅价格会下降；p半数的受访者认为房价会小幅上升。1876.受访人群背景特征1)是哪里人1882)性别3)年龄u潜在消费者调查中，男女性别比略高于1:1u潜在消费者以青年和中年前为主体；u22-30岁占总体的42%；31-40岁占总体的24%。1894)婚姻状况5)家中小孩状况p14%的受访者未婚，20%的受访者家中无小孩。1906)家庭月收入p家庭月收入主要集中在3000-7000之间，占比7
110、8%。合计78%1917)文化程度8)职业分布现实消费者调查中，56%的受访者为大专文化。小户型现实消费者中，职员占40%。1921.受访者所购户型中，60以下户型占20%，6070占据50%比例。2.为了小孩上学、挑个好点的学区为受访者本次购房的最主要目的，提及率26%；24%的受访者因为结婚买房。59.5%的受访者对于本项目的未来规划充满信心。3.52%能接受电气化厨房，比例高于潜在消费者。4.选择精装修的比例高于潜在消费者，比例为40%。5.本次潜在消费者调查中，78%的受访者知道沃尔玛超市，40%的受访者去过沃尔玛超市；沃尔玛超市的主要印象为：规模大、环境好、服务好、商品丰富。住宅现实
111、消费者193第八章第八章 主要结论与建议主要结论与建议194SWOT1、项目地处城市商业中心区与CBD核心地带，区位优势明显。2、具有一定的商业历史沉淀，氛围浓厚。3、意向进驻主力店品牌号召力巨大。4、周边居住区多，人流两大。1、城市商业中心的位移，已经使得本项目的地段优势不再明显。2、周边的城隍庙市场的经营状态一般，对未来消费者形成一定的心理暗示。3、较其他项目，入市较晚，客户在一定程度上被分流。1、城市快速发展的需要，对商业格局和商业模式的提升，成为必然。2、居民对区域未来发展有良好的预期。3、良好的商业定位，项目成功的关键。1、周边在建、规划商业项目较多，部分项目开发进度接近，项目销售与
112、招商面临激烈竞争。2、进入当地的品牌资源不足，丰富度不够，给本项目招商带来一定的难度。3、房地产调控对项目的影响项目SWOT分析1951.市场环境2.消费者需求3.项目自身特点项目定位商业项目的定位主要依据三个原则：市场环境、消费者需求以及项目本身特点。一、定位原则196市场环境：1、项目地处城市商业中心区地段边缘，近年来的商业中心开始转移到以淮海路和汴河路交叉口的核心地带。2、目前宿州商业以百货公司、步行街、专业市场、超市等商业模式为主，现有商业网点缺乏完善的功能组合，但生活化、时尚化购物需求巨大，各种娱乐餐饮配套设施很受欢迎。商业空白点在于未有购物、饮食、娱乐功能齐全的时尚休闲购物中心。消
113、费者特征：消费能力较强的群体前往徐州、合肥较多，本地时尚、年轻消费者的购买能力逐渐增强，有较高品牌认知度，对新兴商业模式接受能力较强，追求时尚、潮流的购物体验，乐于享受休闲化生活方式。项目自身特点：项目拥有全球一流超市品牌家乐福作为主力店，号召力和吸引力巨大，但主力店对上下商业人流形成一定阻隔，在定位上需要综合考虑以上因素。二、定位分析197核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户消费者特征（消费者特征（商铺商铺+ +住宅）住宅）核心客户核心客户市区客户市区客户60%重要客户重要客户矿区客户矿区客户30%游离客户游离客户周边乡镇、县区客户周边乡镇、县区客户皖北矿务局任楼祁东钱营子前岭淮
114、北矿务局芦岭煤矿、朱仙庄煤矿、桃园煤矿、祁南煤矿宿州辖区煤矿淮北有较多煤矿在宿州境内，根据访谈结果，年龄超过40岁以上的矿区工作人员，因为较多的家庭关系在淮北，仍然愿意回淮北购房，而年龄在45岁以下，尤其是30岁左右，更愿意在宿州购房，能够较为频繁的回家。距离较近的灵璧和泗县比例相对较高，而砀山和萧县直接距离距徐州和淮北较近，较多考虑在淮北或徐州购房。198三、分项定位住宅一房小二房常规两房投资者自住者居住+商用1、虽然目前宿州销售量不断攀升，但是宏观经济形势不确定性，因此对纯投资性产品仍然保持一定谨慎；2、一房半的户型仍然没有普遍成为产品主流，产品竞争力很强；3、就常规操作经验来看，一房投资
115、比例会达到60%以上，其他为自用，包括自住和办公。4、项目自身商业面积较多，入住经营户的办公需求较多，因此在住宅部分的考量应该考虑其办公和仓储以及员工住宿方面的需求。199三、分项定位住宅精装标准、定价及销售速度1、精装修标准不适宜过高，根据合肥较多项目来看并结合宿州可类比楼盘，精装修标准建议在800/平方米左右。但是应该规避华夏世贸的做法，明确品牌型号，较少后期投诉和纠纷。2、价格根据市场变化和推出周期，毛坯价格定在40004500元/平方米左右。3、从安厦时代广场、华夏世贸广场的销售速度来看，如果前期准备较为充裕，应该在开盘销售消化超过70%以上。4、产品诉求主要以学区、综合体以及区位。2
116、00三、分项定位商业1、目标客户群a、时尚消费阶层：小资一族、宿州市矿业、工薪阶层的消费者，消费层次以中档为主，关注购物环境和餐饮及休 闲配套，消费心理较为理性。b、家庭消费人群对待婚庆、孕妇、产妇以及婴幼儿的产品消费服务人群；家庭集中消费，如电影院、特色餐饮以及休闲娱乐等。201三、分项定位商业2、形象风格及档次： 项目形象定位突出“休闲”、“娱乐”、 “购物”“运动”及“亲子” 档次以中档为主3、主力商业主力店：沃尔玛超市休闲娱乐：电影院、电玩、特色餐饮（自助餐、西餐连锁等）、茶楼、ktv精品店中店：以运动品牌为主力+品牌店（服饰+鞋）婚庆广场：涵盖婚礼摄影、策划及相关用品婴幼儿广场：婴幼儿用品+游乐广场+早教培训等服务202
