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1、深度观点深度观点深度观点深度观点吉林省深度房地产营销策划有限公司吉林省深度房地产营销策划有限公司白城连城奥特莱斯全程营销策划方案白城连城奥特莱斯全程营销策划方案呈：白城连城房地产开发有限公司呈：白城连城房地产开发有限公司吉林省深度房地产营销策划有限公司 第一部分：第一部分：白城市环境概述目 录第二部分：第二部分：白城市房地产的概述第三部分：第三部分：区域房产市场分析第四部分：第四部分：白城市房产市场调研与分析白城市房产市场调研与分析第六部分：第六部分：物业发展建议第十部分：项目的包装第十部分：项目的包装第五部分：第五部分：市场定位策划分析第七部分：本第七部分：本销售、招商策略分析第八部分：第八
2、部分：价格策略及实施方案第九部分：第九部分：形象包装及推广建议吉林省深度房地产营销策划有限公司 中国的房地产市场近年来保持着高速度发展势头。不但吸引众多投资者，也引起了国家的高度重视。三次的宏观调控使房地产的发展更加平稳,对住宅的限购政策，必然会使部分民间资本转移到商业投资，未来谁主导了地区商业，谁就会在新一轮竞争中胜出。 连城奥特莱斯项目属于特殊商业地产；如何有效的利用自身资源 将本项目作成地下空间的亮点？ 将本项目作成白城商业地产的亮点？ 将本项目作成多区互动的特殊商业？ 将本项目做到利润最大化？ 使开发商得到名利双收？如何利用独特的行销策略 将本项目产品快速销售完成？ 在项目的运营中花最
3、少的钱，产生最大的效应？ 以上是我们努力思考的方向!吉林省深度房地产营销策划有限公司 第一部分：第一部分：白城市环境概述吉林省深度房地产营销策划有限公司 5一、白城市概述：一、白城市概述： 白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科尔沁草原东部。东经1213812422，北纬4413574618。 属温带大陆性季风气候。年均日照时数2919.4小时，年均气温4.9，无霜期157天，年均降水量407.9毫米，光热条件优越于全省其他地区。面积 977.5平方千米。1958年 9月设白城市。 白城历史悠久，新石器晚期，境内已有人类生活。地理区位优越，是吉林、黑龙江和内蒙古自治区三省（区）交界处和周边二
4、、三百里内一个较大的区域中心城市，也是黑龙江西南部和内蒙古东北部入 关 的 必 经 之 路 。 吉林省深度房地产营销策划有限公司 6二、白城市历史文化渊源：二、白城市历史文化渊源： 白城有悠久的历史。关于“白城”的由来，就一直流传着诸多神话般的传说。在很早很早以前，一个隆冬的季节，天色骤然大变，狂风卷着大雪，遮天盖地，刹那间羊群和雪滚成一团，整个草原混混沌沌，在羊群和人将被狂风暴雪卷走的危机时刻，突然，人们看见一道高大的雪岭环绕在草原深处，形成一座浩大的雪城，雪墙从天而降，把人、畜紧紧围在城中，幸免了一场大灾难。从此，游牧的蒙古人把这个地方视为祥瑞之地，取名“查干浩特”，并年年来此祭祀，歌颂这
5、座白色的城。每当朝阳冉冉升起，或黄昏将至，居高临下，极目远眺，这里就出现了奇异的幻景，整个街道辉映着一片银白色，光洁夺目，“白城”因此而得名。考古发现，早在旧石器晚期，距今1.2万年至8000年前后，就有人类在这里繁衍生息。新石器时期白城东部生活着秽貊族先世，西部生活着东胡族先民。人们多依山傍水而居，过着以狩猎、捕捞为主的原始生活。秦汉至南北朝时期，白城大地上的主人是鲜卑人。辽朝初期，在白城设置了历史上第一个州级政权机构泰州，就是位于洮儿河北岸的白城市洮北区德顺乡的城四家于古城遗址。辽金泰州隶属上京道临潢府所辖，是辽控扼北方地区的军政重镇。 元初，将辽金时代的泰州改设泰州府，后又改泰京路。明代
6、，在白城设有泰宁卫(泰州)、塔尔河卫(大安)、卜喇罕卫(通榆兴隆山)等卫所。清时白城地区为蒙古札萨克郡王牧地。1902年，清朝政府开始实施“移民实边”政策，准许在洮儿河两岸放荒垦地。随着农业的发展和人口的增多，1904年开始在白城地区设治，先后在白城子(后改称白城)设靖安县，在哈拉勿苏设开通县，在双流镇设洮南府，在大赉设大赉厅，在安广设安广县，在南叉干挠设镇东县。 民国时期政权仍袭清制，白城地区先后处在地方军阀吴俊升、万福麟的统治之下。座落在白城市政府院内的“老万大楼”，就是万福麟在东北为官时于1926年动工修建的私人宅邸。洮南“吴俊升商业大楼”是吴俊升用军阀张作霖奖赏其“平叛郭松龄”赏金修建
7、的，是军阀争雄的历史见证。 吉林省深度房地产营销策划有限公司 7三、白城市经济特点：三、白城市经济特点： 白城市位于吉林省西北部边陲，宛如一棵璀璨的明珠，镶嵌在举世闻名、风光如画的科尔沁草原上，绚丽多姿，光彩夺目。东南部与吉林省白城市相连，西部、北部与内蒙古自治区接壤，东部、东北部与黑龙江省隔江相望。全市南北长230公里，东西宽211公里，辖洮南市、大安市、镇赉县、通榆县和洮北区，设有白城经济开发区、民营经济开发区、查干浩特旅游经济开发区、大安经济开发区，全市幅员25767平方公里，人口220多万。白城地处三省(区)枢纽，地理位置优越交通发达便捷。白城市是联合开发计划署酝酿设计的第四条欧亚大陆
8、桥的主要枢纽城市之一。有长(长春)白(白城)、白(白城)齐(齐齐哈尔)、图(图们)乌(乌兰浩特)等高等级公路交汇通过，乡镇通油路率居全省之首。铁路四通八达，平齐线、通让线纵贯南北，长白线横跨东西，可直达北京、长春、吉林、哈尔滨、沈阳、大连等大城市，白阿线一直通往北疆边陲伊尔施。水运有省内最大的内河港口-大安港，逆流而上可达齐齐哈尔，顺流而下可达哈尔滨、佳木斯，还可进入第二松花江到达吉林港，又可进入黑龙江和乌苏里江抵达俄罗斯的伯力等港口。 吉林省深度房地产营销策划有限公司 8u白城特色经济明显，农业是国家级大型商品粮基地市，被列为全国农业四大开发区之一和国家生态建设示范区。u工业以纺织服装、汽车
9、配件、机械建材、食品医药和造纸印刷等行业为主。u白城独特的生态环境、草原风光、蒙古风情以及一些古迹，也为发展旅游业提供了得天独厚的条件。u市场建设初具规模，建成各类市场160多处，集贸市场、专业市场、批发市场和要素市场功能比较齐全，辐射力较强，吸引了大量的人流、物流、信息流和资金流。 吉林省深度房地产营销策划有限公司 9 白城市经济特点总结：白城市经济特点总结： 白城市是吉林省西部草原上的一座小城市，改革开放给城市带来生机，城市经济得到发展，城市面貌有了较大改观，但就历史和宏观地缘环境看，还存在着一些问题。1.白城市地处吉林省西部边远地区，现辖一个区、二个县级市、二个县，就吉林省东、西、中部地
10、区比较，西部地广人稀，密度76人平方公里。2.由于长期处于自然经济封闭状态，许多市镇小而全，对外的经济联系较差，外向经济十分薄弱。吉林省深度房地产营销策划有限公司 10四、白城市整体规划：四、白城市整体规划： 近年来，全市共完成城市建设总投资230亿元，其中白城市区总投资达136.6亿元。全市共实施了1644项工程，其中白城市区实施了1077项工程。在城市道路建设、住宅建设、给排水建设、环境建设、商业设施建设、公益事业建设以及城市管理等方面取得了重大突破。 白城市区新建、拓宽、改造道路198条，总长233.57公里，铺装面积209万平方米，全面改造、拓宽了东、南、西、北的城市出入口，构筑了两环
11、相套、纵横相连的中等城市道路的主体框架；新建了第三水厂，新增供水能力8万吨，自来水普及率79.75%；结合新建、改造道路，铺设、改造排水管线139公里，形成了畅通的排水网络；大打了绿化建设翻身仗，实施了街路、广场、庭院、游园及立体绿化，增加绿化面积425万平方米，建成区绿化覆盖率28.83%；新建了站前广场、吉鹤广场，改造了街心广场，并构筑了具有象征意义的大型雕塑；重建了白城火车站，新建了3个体育馆、4个区域供热站、10个大厦、40个社区活动中心及一大批文化、体育、卫生等公益项目，城市的综合服务功能日臻完善；经济开发区各项建设突飞猛进；全面实施了城市净化、亮化、美化等工程，开展了治理“十乱”战
12、役，市容市貌、环境卫生、市场秩序、交通秩序等方面的管理工作全面加强，城市管理维护水平明显提高，城市环境、特色逐步显现。白城人民以自强不息的精神和辛勤劳动的汗水，铸就了城市建设的新辉煌。吉林省深度房地产营销策划有限公司 11生态经济城镇布局生态经济城镇布局 根据我市城镇的自然分布特点和在生态建设、经济发展中所处的重要位置及发挥的重要作用，按大型、中型、小型三个层次进行布局，近期、中期、远期三个阶段梯次发展。总体布局与发展思路是：以白城市大型生态经济城市为中心，沿东南、西南、东北、西北四条绿色通道，建立以洮南、通榆、大安、镇赉主要中等生态经济城市为支点的生态经济带，呈放射状逐步向相邻的内蒙、黑龙江
13、及吉林的中部地区发展和辐射。在生态经济带和主要生态功能区，培育15个具有不同生态功能和产业特色的重点生态经济城镇，与大、中型生态经济城市相辉映，最终形成一城崛起，县城争辉，各具特色，共同发展的区域生态经济城市圈。u近期，集中发展白城市大型生态经济城市，建设通榆中等生态经济城市，培育5个生态经济中心示范镇。启动洮南白城城市生态经济带建设。u中期，建设大安、洮南中等生态经济城市，使全市中等生态经济城市达到3个，培育生态经济强镇10个，增强城市生态经济带辐射能力。u远期，建成大型生态经济城市1个，中等生态经济城市4个，重点生态经济城镇15个，形成具有吉林西部特色的白城城镇生态经济发展体系。吉林省深度
14、房地产营销策划有限公司 12大型生态经济城市大型生态经济城市 白城市地处吉林、内蒙、黑龙江三省（区）交汇区域的中心地带，特殊的地理位置和区位优势，将使白城市成为未来生态省大型生态经济城市体系的西北支点和区域生态经济发展中心。2000年，市区人口25万人，GDP 27亿元。汽车配套、纺织服装和食品工业已成为三大工业支柱产业。城市基础设施建设飞速发展，城市环境、城市品位和城市综合服务功能不断改善和提升。“十五”时期和未来10年，围绕增强中心城市的功能，加快绿色行走机械配套城、生态环保旅游城和区域商贸中心城“新三城”建设，加速发展城市环保产业、高新技术产业和“数字白城”，市区人口发展到50万人；到2
15、030年，城市人口规模达到100万人，成为吉林西部环境优美，功能齐全，经济发达，生态文明程度较高的区域大型生态经济城市。 建设洮南白城生态经济带。以白城、洮南城市为依托，以公、铁绿色通道和洮儿河为纽带，以经济开发区、民营经济发展区为支点，开发建设生态观光农业基地，绿色农副产品生产加工基地，农畜产品贸易基地，培育发展特色优质农产品市场体系，增强两市优势产业的关联度和互补性，促进城市分工协作和区域经济一体化，向未来形成联结一体的吉林、内蒙、黑龙江三省（区）交汇区域中心都市的方向发展。吉林省深度房地产营销策划有限公司 13中等生态经济城市中等生态经济城市 规划发展的中等生态经济城市主要包括大安、通榆
16、、洮南和镇赉。洮南市因地处与白城市紧密相联的特殊位置，在布局上与白城市中心城市和洮白生态经济带统筹规划，同步发展。重点发展医药健康产业和精纺服装工业经济；大安和通榆分别位于白城东南和西南两大生态经济带的辐射前沿，是吉林西部生态经济区白城与白城两大功能区的联结点。大安市以石油和汽车两大配套工业为支柱，发展城市经济；通榆以绿色食品和农畜产品加工业为支柱，发展城市经济；镇赉处于白城东北部生态经济带向黑龙江区域辐射的重要位置，重点扶持玻璃、纸业、稻米、小冰麦等初具规模优势的产品，培育区域性专业市场体系，发展贸易经济。在白城西北向内蒙辐射生态经济带上，近期没有具备发展中等城市规模基础的城镇，远期规划将与
17、内蒙接壤的岭下镇，培育成为具有中等城市功能的生态经济中心镇。按照生态省建设总体布局，近期优先建设通榆中等生态经济城市。旅游经济开发区旅游经济开发区 查干浩特旅游经济开发区（以下简称“开发区”），是省政府2002年11月29日正式批准的省级开发区，其前身是查干浩特旅游区和洮北区的岭下镇。位于白城市西北部，地处吉林、内蒙古、黑龙江三省（区）交界处，距白城、乌兰浩特两市均为45公里。辖一个镇（岭下镇）、 十一个行政村、一个街道、一个林场（镇西林场），总面积171.86平方公里，其中旅游主体开发面积9.6平方公里，总户数7619户，总人口23685人。区内有团结湖、 半拉山、日伪遗址等自然和文化古迹旅
18、游资源。图乌公路贯穿全区；白阿铁路可直达北京、哈尔滨、长春等大中城市；乌兰浩特白城机场距开发区48公里，可当天往返北京，交通便利。岭下镇2000年被省政府评为“全省十强镇”。 查干浩特旅游经济开发区成立以来，在市委、市政府的领导下，在各相关部门的大力支持下，广大党员干部精诚团结、强化措施、破难而进、合力攻艰，完成了大量的工作。 吉林省深度房地产营销策划有限公司 第二部分：第二部分：白城市房地产的概述吉林省深度房地产营销策划有限公司 15 总体市场分析：总体市场分析：20042008年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入20042008年工业增加值及其增长速度吉林省深度房地产营销策划有限公司
19、1620042008年生产总值及其增长速度20082008年白城市城镇单位就业和平均工资保持稳定增长年白城市城镇单位就业和平均工资保持稳定增长 2008年，全市五个县（市、区）、加市本级单位从业人员达17.75万人，同比增长6.3%；全市在岗职工年平均工资为16127元，同比增加2219元，增长19.95%。高于全市年平均水平的有镇赉、大安、洮北分别为1748元、17390元、17342元、洮南16690元。低于全市年平均水平的通榆为14154元。市区在岗职工年平均工资为16808元。在岗职工年平均工资水平差异显著。20082008年社会消费品零售总额首破年社会消费品零售总额首破2000200
20、0亿亿 2008年全年，吉林省社会消费品零售总额2484.26亿元，首次突破2000亿大关，比上年增长了24.3，增幅居全国第三位。去年全年批发零售贸易业实现零售额2127.91亿元，同比增长23.7；住宿和餐饮业实现零售额354.67亿元，同比增长28.1。消费品零售额增幅较大与物价有很大关系。去年消费价格指数先高后低，累计上涨5.1，社会消费品零售额累计增幅扣除物价因素上涨18.3，物价上涨拉动零售额增幅6.0个百分点。吉林省深度房地产营销策划有限公司 1720082008年城镇基建投资同比增长年城镇基建投资同比增长50%50%去年吉林省基础建设投资971.93亿元，同比增长50%，占城镇
21、固定资产投资总额的比重为20.7%，总投资3000万元以上的项目4755个，亿元以上项目766个。另外，去年完成社会固定资产投资5608.20亿元，增长40.1%。其中，城镇投资4687.35亿元，增长40.3%，农村投资920.85亿元，增长38.9%。在城镇投资中，第一产业投资96.15亿元，增长93.0%；第二产业投资2609.36亿元，增长49.1%；第三产业投资1981.84亿元，增长28.7%。20082008年建筑企业收入同比增长年建筑企业收入同比增长14.814.8去年建筑业企业(指具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业，不含劳务分包建筑业企业)实现利润和上缴税金大幅增加，总
22、收入779.44亿元，比上年增加100.20亿元，增长14.8。 建筑业企业总收入中，国有及国有控股企业总收入178.14亿元，比上年增加40.01亿元，增长29.O；非国有企业总收入601.30亿元，比上年增加60.19亿元，增长11.1。去年我省建筑业企业实现利润总额2 1.82亿元，比上年增加8.42亿元，增长62.9。去年我省建筑业企业上缴税金31.16亿元，比上年增加12.22亿元，增长64.5。吉林省深度房地产营销策划有限公司 1820092009年年1 1月份财政收入实现小幅增长月份财政收入实现小幅增长省财政收支主要特点：u财政收入实现小幅增长。2009年1月份，地方及财政收入4
23、0.6亿元，比上年同期增加1.2亿元，增长2.9%。财政收入增速较低的原因：一是上年同期提高城镇土地使用税、车船税税额标准形成的政策性增收集中入库，收入基数较高。二是贯彻落实国家实施全面增值税转型、企业所得税“两法合并”、提高个人所得税工资薪金所得减除费用标准、免征居民储蓄存款利息所得税、提高个体工商户营业税起征点，降低房地产交易环节税收等政策，减少一部分财政收入。三是今年春节假期在1月份，有效工作日较上年同期减少，在一定程度上影响了财政收入的增长。u非税收入增加较多。全省非税收入8.3亿元，比上年同期增加5.8亿元，增长2.2倍，拉动财政收入增长14.6个百分点。u市县级收入增幅高于全省平均
24、水平。全省实现地方级财政收入30亿元，比上年同期增加1.3亿元，增长4.4%，高于全省平均增幅1.5个百分点。u社会保障、环境保护、交通运输等支出增幅较高。全省财政支出77亿元，比上年同期增加15.3亿元，增长24.7%。其中，社会保障和就业支出19.2亿元，增长70%，主要是提高城乡低保对象财政补助标准，以及国家为拉动低收入群体消费需求、保障困难群众“两节”期间基本生活等增加的支出；环境保护支出2.1亿元，增长1.7倍，主要是白城市、双辽市城市污水处理增加的支出；交通运输支出2.3亿元，增长1.3倍，主要是实施成品油消费税改革，将原来部分基金预算支出改列一般预算支出增加的支出；城乡社区事务支
25、出6.4亿元，增长34.5%。1 1月地方财政收入同比增月地方财政收入同比增1.21.2亿亿今年1月份我省地方财政收入40.6亿元，比上年同期增加1.2亿元，增长2.9，实现小幅增长。财政收入增速较低的原因，主要是由于上年同期提高城镇土地使用税、车船税税额标准形成的政策性增收集中入库，收入基数较高。吉林省深度房地产营销策划有限公司 19按行业分:批发业零售额18.9亿元；零售业零售额67.7亿元；住宿和餐饮业零售额8.9亿元。 吉林省深度房地产营销策划有限公司 20吉林省深度房地产营销策划有限公司 21白城市共有星级宾馆14家，旅行社10家，AAAA级景区2处，AA级景区4处。吉林省深度房地产
26、营销策划有限公司 22 白城市经济发展趋势：白城市经济发展趋势：u国民经济继续保持强势增长。 u投资规模扩张拉动建筑业增长。 u投资规模扩大，大项目强劲支撑作用继续显现。u消费品市场繁荣活跃，消费需求持续较快增长。u城乡居民生活水平继续得到改善。 吉林省深度房地产营销策划有限公司 23房产市场分析：房产市场分析： 近年来，新建住宅楼638栋、344万平方米，住宅建设进入了一个综合开发、连片改造、配套建设的新阶段，以吉鹤苑、阳光嘉园、百福花园等为代表的住宅建设，在结构、造型、色调、风格等方面都提高了档次和品位，市民的居住条件得到了明显改善；新建了新世纪购物广场、瑞光商贸城、开发区批发大世界、中兴
27、家居城、吉鹤商都、巴黎商业街等一大批商场和批发市场，增强了白城的辐射力和吸引力； 全市棚户区改造完成拆迁30万平方米，拆迁3773户，现已全面开工建设。2008年，省政府下达白城农村泥草房改造任务2万户，现已改造完成12315户，正在施工和已备料的户数以达8099户，预计到年底全市将超额完成1000户左右。 2008年，白城着力加强市区城市基础设施改造建设。实施绿化工程，对市区25条街路、8处绿地、10条街路分车岛以及公园、广场等进行了全面绿化，栽植乔灌木36个品种14616株，翻整绿地12300平方米。市区绿化面积增加到817万平方米，绿化率达到38.74%。实施环路和广场维修改造工程，对市
28、区内环路路面和外环路路面进行了维护改造铺装，共计完成12.38公里，地下铺设各种管线4000延长米；改造转盘广场5个，重新设置了广场1个。除环路外还对两条路面进行了维修，这是白城市区环路8年来第一次进行全面改造铺装。实施造纸厂立交桥维修加固工程，总投资400万元对造纸厂立交桥进行全面维修加固。实施白城热电厂供热管网改造配套工程，完成铺装供热管线，恢复改造路面3000米。 实施市区商业网点规范化建设工程，对市区8条专业街、6个重点商品交易市场、1个商业中心进行了规划建设。 吉林省深度房地产营销策划有限公司 242003年白城市房地产新开工面积24.32万平方米棚户区改造工程完成拆迁面积102万平
29、方米，结转和新开工面积71.7万平方米。 06-08年，白城市共完成拆迁面积290万平方米，开工建设面积308万平方米，使3万多户城市居民居住条件得到了彻底改善，5280户低保家庭享受到住房租金补贴。09年，计划改造棚户区(危旧房)150万平方米以上，建设城市廉租房6.1万平方米，发放住房租赁补贴33802户。吉林省深度房地产营销策划有限公司 252007年房屋建筑施工面积79.8万平方米，竣工房屋面积22.2万平方米。吉林省深度房地产营销策划有限公司 26白城市房产市场发展趋势：白城市房产市场发展趋势：1.居民住房需求潜力巨大。 2.房地产开发起步晚，整体水平较低。 3.棚户区改造，增加了商
30、品房的刚性需求。4.经济的持续快速发展将带来房地产市场的持续快速扩张。 5.城镇化加快将带动房地产业的发展。6.房地产市场的发展存在明显的滞后性。7.房地产价格处在较低水平。8.房地产市场正处于上升的波动周期。 吉林省深度房地产营销策划有限公司 27开发商应对策略建议：开发商应对策略建议：1. 有效整合资源，增强企业的竞争实力。2. 调整优化开发结构。3. 立足创新，形成企业可持续发展的源泉。吉林省深度房地产营销策划有限公司 第三部分：连城项目第三部分：连城项目商业模式概念建议吉林省深度房地产营销策划有限公司 29总体策略商业平台项目优化建议业态定位建议市场机会本案地下商城客观条件站前广场商圈
31、特征优势优势策略策略我们需要充分利用项目的地段优势，通过自身的定位和业态规划，吸引更多的消费者前来消费。交通的便利性、通畅性和停车的便利性是本项目商业发展的关键。吉林省深度房地产营销策划有限公司 30uDepartment store 百货公司uSuper market 超市uShopping Mall 销品茂u精品购物步行街u专业性市场u大卖场 以上模式均有延伸及变化类型、均以特色主力店、主题商业带动。目前市场上普遍存在的几种典型商业模式：吉林省深度房地产营销策划有限公司 31建议，本案商业部分采用模式： 一站式复合型休闲购物街区+特色商业（奥特莱斯） 吉林省深度房地产营销策划有限公司 32
32、营销营销 IDEA “白城白城奥特莱斯城市广场奥特莱斯城市广场” 特色特色复合型休闲购物街区复合型休闲购物街区u 项目紧邻站前广场，地段优势明显，堪称白城地王。u“一站式复合型休闲购物街区” 填补了白城目前商业模式的空白，有利于形成差异化竞争。吉林省深度房地产营销策划有限公司 33l定位： “特色品牌”消费场所。l规模：体量并不算大 l选址：以品质特色支撑l模式：管理与经营分离l效益：以主力主题来带动商业吉林省深度房地产营销策划有限公司 34带租约销售带租约销售 产权式销售产权式销售 常规常规三种商铺销售方式三种商铺销售方式直接销售直接销售 多用于独立商铺或街铺的销售，法律关系简单，易于操作，
33、无后患，缺点是较难控制业态品质。 一般的租售组合策略：一般的租售组合策略：适用于较成熟的商圈，优点是有利于在租约内控制业态品质，缺点是发展商要承担较为沉重的租金贴补，而且一旦招商不成功将直接影响项目的整体形象。在引入大型商家的前提下将商铺分割成小单位出售，优点是可以将商铺面积控制在小规模，有利于销售，缺点是缺乏必要的法律依据，虽一度风靡，现却成为政府明令禁止的操作模式。 吉林省深度房地产营销策划有限公司 35分析：本项目周边居民人口相对较多，其商业价值较大，在此前提下，不建议以招商为主要工作方向，而应炒作一个主题，引发投资者对项目升值前景的无限想象，通过直接销售的方式实现项目盈利预期。若要完全
34、考虑商业业态经营，则唯独通过纯招商租赁的形式方可确保，但这与现阶段的销售需求矛盾！本项目的租售思路本项目的租售思路仍以直接销售为主！仍以直接销售为主！商业采用租售配合方法商业采用租售配合方法短期效益与控制经营的矛盾！吉林省深度房地产营销策划有限公司 36项目出项目出 路路 辐射区位（站前广场商圈、海明东路步行街） 引领经营新模式引领经营新模式（室内步行街）倡导消费新观念倡导消费新观念（享受生活、拥抱時尚）挖掘潜在的挖掘潜在的消费需求消费需求吉林省深度房地产营销策划有限公司 37点对点招商点对点招商 通过人通过人脉关系脉关系招商招商 项目洽谈会项目洽谈会 广告招商广告招商 招商流程：市场调研本案
35、定位业态定位功能分区招商准备阶段主力店招商阶段全面招商阶段招商调整阶段招商手段：点对点招商通过人脉关系招商项目洽谈会形式招商广告推广招商吉林省深度房地产营销策划有限公司 第四部分第四部分：奥特莱斯业态介绍奥特莱斯业态介绍39吉林省深度房地产营销策划有限公司 奥特莱斯是英文OUTLETS的译音，意为出路、出口，最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。在欧美当代商业社会中，奥特莱斯是最为流行的一种商业业态，经过100多年的发展，奥特莱斯业态已由过去单纯的工厂直销购物中心，转变为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商甚至是大型百货店共同参与、功能齐全的休闲购物中心。这种零售业形式是让品牌消费者能
36、够花低价去购买那些从高档专卖店或商场转出的名牌商品的下架商品、过季商品和断码商品。目前，奥特莱斯在美国约有200家，由于适合消费实际，经营状况普遍良好。在 亚洲地区，日本已有6家大型奥特莱斯和不少于30家的小型奥特莱斯，在韩国有1家 位于首尔远郊的大型奥特莱斯于2007年开业。生意都十分兴隆。何谓“奥特莱斯40吉林省深度房地产营销策划有限公司 奥特莱斯在中国的发展现状奥特莱斯在中国的发展现状奥特莱斯这种商业模式进入中国应该说正当其时。奥特莱斯这种商业模式进入中国应该说正当其时。奥特莱斯模式把品牌、知识产奥特莱斯模式把品牌、知识产 权和低价有效、合理地权和低价有效、合理地整合起来，成为在普通商品
37、和高档商品中间特有的商业整合起来，成为在普通商品和高档商品中间特有的商业状态，状态， 提供一种中等价位提供一种中等价位高档品牌一种特殊赢利高档品牌一种特殊赢利模式，能满足目前中国消费者特别是长模式，能满足目前中国消费者特别是长 三角地区消费三角地区消费者的需要。目前，越来越多的国际知名品牌进入这个地者的需要。目前，越来越多的国际知名品牌进入这个地区，品牌和业态区，品牌和业态 的辐射效应日益明显，建造更多奥特的辐射效应日益明显，建造更多奥特莱斯的条件也日趋成熟。莱斯的条件也日趋成熟。目前，奥特莱斯在中国开设最早的有北京燕莎奥特目前，奥特莱斯在中国开设最早的有北京燕莎奥特莱斯，效益最好的是上海百联
38、莱斯，效益最好的是上海百联 奥特莱斯（青浦赵巷）。奥特莱斯（青浦赵巷）。招商试运营中的有苏州金鸡湖和杭州休博园中的奥特莱招商试运营中的有苏州金鸡湖和杭州休博园中的奥特莱斯。斯。 还有待开发或正在开发的有武汉、成都、重庆、还有待开发或正在开发的有武汉、成都、重庆、青岛等地的项目。青岛等地的项目。据不完全统计，据不完全统计，20022002年至今，全国各地涌现年至今，全国各地涌现300300多家号称奥特莱斯多家号称奥特莱斯的商场或购的商场或购物中心，但真正符合奥特莱斯标准的寥寥，成功运营者物中心，但真正符合奥特莱斯标准的寥寥，成功运营者更微。更微。41吉林省深度房地产营销策划有限公司 发展前景发展
39、前景中国的品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段，中国的品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段，消费者有高档商品的消费冲消费者有高档商品的消费冲 动，但尚不具备真正高动，但尚不具备真正高档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一提供了一 种可实现的消费模式，这种消费基础至少种可实现的消费模式，这种消费基础至少在十多年里不会有很大的改变，使得奥特莱在十多年里不会有很大的改变，使得奥特莱 斯在未斯在未来的来的2020年之内在中国具有良好的发展前景。为了适合年之内在中国具有良好的发展前景。为了适合中国消费的现状，境内外中国消费的现状，境内外 大部
40、分品牌拓展中国市场大部分品牌拓展中国市场采用了专卖店发布信息，奥特莱斯开店实现商业利润采用了专卖店发布信息，奥特莱斯开店实现商业利润支持专支持专 卖店的经营策略，这种经营策略使奥特莱斯卖店的经营策略，这种经营策略使奥特莱斯在中国的发展出现良好的市场前景，据专在中国的发展出现良好的市场前景，据专 家预测，家预测，在未来五年内，奥特莱斯将有近千亿的高档商品消费在未来五年内，奥特莱斯将有近千亿的高档商品消费销售额，并逐年递增，销售额，并逐年递增， 奥特莱斯在中国的发展前景奥特莱斯在中国的发展前景被广泛看好。被广泛看好。42吉林省深度房地产营销策划有限公司 奥特莱特的灵魂 名牌+折扣43吉林省深度房地
41、产营销策划有限公司 奥特莱斯有三大特点知名的品牌较低的价格舒适的购物环境44吉林省深度房地产营销策划有限公司 消费群分析 中产阶级和青年一族，这部分人有较高的收入及较强的品牌观念，但尚不能称为富有，对于商场里的顶级品牌虽有需求经济上却难以承受。 奥特莱斯的兴起实际上也是一种生活方式的改变，人们以前只习惯于在市中心逛街购物，而现在的白领因为日常工作压力较大，越发倾向于希望在双休日能逃离嘈杂的市区，到郊外享受一种集合了休闲、旅游、购物的生活方式。45吉林省深度房地产营销策划有限公司 现状-行业趋势前景：随着中国中产消费群的膨胀，奥特莱特在中国的发展前景是很好的。趋势：国内一线城市的带动作用很强，奥
42、特莱斯首先是出现北京、上海等一线城市，随着经济的发展，消费需求的提升，这一模式将逐渐蔓延到二三线城市，这是发展的必然趋势。由于受到货品来源的限制，在近两三年的时间内，不会出现大规模发展的情况。46吉林省深度房地产营销策划有限公司 现状-货源及价格国内品牌的知名度与影响力以及能够提供的库存产品还不足以支撑大量奥特莱斯的运营。另一方面，国内奥特莱斯的国际品牌货源同样有限，而且它们受关税等方面的影响，即使打折，其价格可能还要高于其在本国的价格。47吉林省深度房地产营销策划有限公司 现状- 品牌意识奥特莱斯的发展在一定程度上也取决于消费者的品牌意识。受经济发展、收入分配情况、假冒商品冲击及文化因素等多
43、方面的影响，中国品牌商品的市场秩序不如人意，在一定程度上影响了消费者品牌意识的培育，这也制约了国内奥特莱斯的发展。48吉林省深度房地产营销策划有限公司 第五部分第五部分：连城连城奥特莱斯业态奥特莱斯业态分析分析49吉林省深度房地产营销策划有限公司 优 势 1、当前欧美最为流行的零售业态 2、名牌+折扣模式吸引力3、具有强大的企业实力与企业形象4、以连锁方式多城启动劣 势 1.斯特莱斯在中国正处在起步初级阶段，品牌的认知度及知名度还需大力培育2.前期运作遗留的负面效应尚未消除机 会1、白城地区OUTLETS模式为空白2、白城作为吉林省地级市消费潜力巨大3、中国特色的购物模式：购物+休闲+娱乐复合
44、体模式将会成为未来的趋势威 胁 1、招商及货源不够稳定导致舆论质疑3、竞争者在市场上推出市场宣传活动4、网络购物的冲击连城连城奥特莱斯业态奥特莱斯业态SWOT分析分析50吉林省深度房地产营销策划有限公司 体验认知享受连城连城奥特莱斯业态奥特莱斯业态受众受众分析分析51吉林省深度房地产营销策划有限公司 一站式名牌特色商业折扣OUTLETSOUTLETS连城连城奥特莱斯业态奥特莱斯业态特征特征分析分析52吉林省深度房地产营销策划有限公司 SP活动新闻导向主题营销网络联动PR活动广告创意媒体组合顾客互动整合营销连城连城奥特莱斯业态奥特莱斯业态运营运营分析分析53吉林省深度房地产营销策划有限公司 “名
45、牌+实惠=奥特莱斯” 连城奥特莱斯的经营理念“现代、简洁、舒适、方便” 连城奥特莱斯的经营风格“自然、自在、自我” 连城奥特莱斯给顾客的三大体验 方便舒适的氛围城市中心区，交通方便，货场简洁、舒适。连城奥莱经营理念连城奥莱经营理念54吉林省深度房地产营销策划有限公司 OUTLETSOUTLETS吸引顾客有三样法宝：吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若婺方便舒适的氛围交通方便，卖场简洁、购物舒适 奥特莱斯吸引客户的理由奥特莱斯吸引客户的理由55吉林省深度房地产营销策划有限公司 第六部分第六部
46、分：奥特莱斯业态奥特莱斯业态中的品牌中的品牌56吉林省深度房地产营销策划有限公司 奥特莱斯业态奥特莱斯业态中的常见品牌中的常见品牌57吉林省深度房地产营销策划有限公司 58吉林省深度房地产营销策划有限公司 59吉林省深度房地产营销策划有限公司 60吉林省深度房地产营销策划有限公司 ALFRED DUNHILL、Kent & Curwen、Cerruti 1881、GIVENCHY、MENDI、CK、BCBG、TRUSSARDI。BALLY、Max Mara 、POLO RALPH LAUREN、KENZO、AQUASCATUM、NORTHFACE、阿迪达斯（工厂店）、阿迪达斯（工厂店）、LEO
47、。REPORTER、HUBER、林宝坚尼、世界名牌眼镜、林宝坚尼、世界名牌眼镜、GUCCI、PRADA、CD、DURBON、费雷、费雷、TRUCK&TRAVEL、CALAMAR、NAUTICA、HUGO BOSS、VERSACE、ESCADA SPORT、ARMANI EXCHANGE、ARMANI SERGIO、ZARA、杰尼亚、杰尼亚、BURBERR、Gives & Hawkes 、NIKE FACTORY、AIGLE、 MAX & CO。CANALI、森特曼、森特曼、 PUAL & SHARK、DAKS、LANVIN、D&G 、斐拉格慕、斐拉格慕、FENDI、COACH、LANCEL、D
48、KNY、JESSICA、 COLOUR18、WOLSEY、I.T、赫门、朗维高、布莱恩、拉格菲、爱玛仕、赫门、朗维高、布莱恩、拉格菲、爱玛仕、卡尔丹卡尔丹顿、顿、LAMPO、马克爱萨尼、菲妮迪、玛丝菲尔、汉帛、圣诺兰、安、马克爱萨尼、菲妮迪、玛丝菲尔、汉帛、圣诺兰、安姬奥、姬奥、MOISELLE、马天奴、蒙迪爱尔、菲杰、艾格、艾格周末、范怡文、阿桑娜、爱特爱、贝纳通、马天奴、蒙迪爱尔、菲杰、艾格、艾格周末、范怡文、阿桑娜、爱特爱、贝纳通、例外、淑女屋、例外、淑女屋、VERO MODA、 Weekend workshop、ESPRIT、MAXSTUDIO DUNNU、EVE&NY、GOGO、KA
49、KO、KUHLE、LANCY、百图、雅迪思、茜纳、掂、百图、雅迪思、茜纳、掂、OBBO、皮尔卡丹（女装）、皮尔卡丹（女装）、JORYA、英国精英、马狮龙、丹尼、英国精英、马狮龙、丹尼、UCLA、卡尔丹顿（、卡尔丹顿（GOLF）、比音勒）、比音勒芬、芬、ASHWORTH、5TH STREET、LEE、黄金熊、万星威、黄金熊、万星威、PAT、男女饰品精品、蓝威龙、男女饰品精品、蓝威龙奥特莱斯业态奥特莱斯业态中的可选品牌中的可选品牌61吉林省深度房地产营销策划有限公司 GAP、TOMMY HILFIGER、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic & Fitch
50、、 TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、 ONLINE、 NORTON、 Dockers、 FUBU、 XG、S/J 、WILION、CABINCREEN、 DELICATES、SEVEN、CRAZY HORSE、BOB、BUILDER、CNARLY、STAFFORD Plugg、W.1、MAXME、COLUMBIA、VOLTAGE、OK.E.DOKIE、PERISCOPE、TOWNCRAFT、U.S TRADING、WASHINGTON、HANES HERWAY、FLARZLEG、 BANANA REPUBLIC、RUSSELL ATH ETIC、A.BYER、CLUB、RIVETED
51、、ZANADI、ARIZONA、PILLOW 、TALK、NICKELODEON、Calvin Klein、NOTATIONS、IOI、Levis、HAMPION、A.Z、PACIFICTRAIL、BODY DODE、LEE、 SAG、DIESEL、HARBOR、SRT、 Fashjon Bug、 DFX、 IZOD、JONES WEAR、AZONA、 WORTHINGTON 、NORTHPEAK、CARLYN TAYLOR、BYER、J.FERRAR。62吉林省深度房地产营销策划有限公司 SODA、拉格斐、金夫人、黄金屋、利莱、吉梦婷、蒙迪、都彭、拉格斐、金夫人、黄金屋、利莱、吉梦婷、蒙迪、
52、都彭、林宝坚尼、傲士、名士、雅诗贝利、斯丹、其乐、梅尔代格、胡林宝坚尼、傲士、名士、雅诗贝利、斯丹、其乐、梅尔代格、胡里奥、比翼、雅乐士、比安格、马飞仕图、仕品高、阿兰里奥、比翼、雅乐士、比安格、马飞仕图、仕品高、阿兰德龙、皮尔德龙、皮尔卡丹、宾度、沙驰、骆驼、策乐、嘉贝迪斯、百利、卡丹、宾度、沙驰、骆驼、策乐、嘉贝迪斯、百利、天美意、接吻猫、曼仙妮、千百度、卡曼妮、伊人、天美意、接吻猫、曼仙妮、千百度、卡曼妮、伊人、M2、星期六、星期六、派利莱、卡威奴、芭迪、兰诗迪妮、汤普葛罗、美丽宝、暇步士、派利莱、卡威奴、芭迪、兰诗迪妮、汤普葛罗、美丽宝、暇步士、思嘉图、思嘉图、FED、LACOSTE、
53、木林森、木林森、SKAP、花雨伞、金利莱、花雨伞、金利莱、花花公子、卡帝乐、花花公子、卡帝乐、Nazareno Cabrielli、 Etex、艾斯普瑞、艾斯普瑞、ELLE、喜丽、巴黎凡尔赛、喜丽、巴黎凡尔赛、WHY、皇冠、洛杰、大使、外交官、法文箱子、巴黎、皇冠、洛杰、大使、外交官、法文箱子、巴黎世家、邓禄普、沙驰、铁塔、圣宝路、花雨伞、花花公子、梦特娇世家、邓禄普、沙驰、铁塔、圣宝路、花雨伞、花花公子、梦特娇63吉林省深度房地产营销策划有限公司 耐克、锐步、阿迪达斯、耐克、锐步、阿迪达斯、KAPPA、爱世克斯、美津浓、安博格、爱世克斯、美津浓、安博格、李宁、安踏、日高、奥索卡（户外用品）、纽百伦、李宁、安踏、日高、奥索卡（户外用品）、纽百伦、LOTTO、UNMBER、匡威、乔丹、匡威、乔丹、361、波特、威尔逊、王子、波特、威尔逊、王子、家居：棉田、家居：棉田、YAHAOA、莱美、喜来登、优雅诗、花田、莱美、喜来登、优雅诗、花田、ESPRIT、雅、雅芳婷、澳西奴以及酒水器具。内衣：黛安芬、安莉芳、华歌尔、欧迪芬、芳婷、澳西奴以及酒水器具。内衣：黛安芬、安莉芳、华歌尔、欧迪芬、爱慕、欣姿芳（以上共计爱慕、欣姿芳（以上共计15个）个）吉林省深度房地产营销策划有限公司 THANK YOUTHANK YOU深深度度营营销销 地地产产专专业业服服务务机机构构
