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1、江华明都招商定位方案(初稿)资料 铜仁市位于贵州高原东部，武陵山区腹地，东邻湖南省湘西自治州、怀化市，北接重庆市秀山县，是连接中原地区与西南边陲的纽带，享有“黔东门户”之美誉。 全市辖碧江区、万山区、江口县、石阡县、思南县、德江县、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县、大龙开发区、铜仁高新技术产业开发区，聚居着土家、汉、苗、侗、仡佬等32个民族，少数民族占总人口的70.45%。城区面积40平方公里，常驻人口40万人，辖碧江区、万山区和贵州铜仁高新技术产业开发区，锦江穿城而过，直下洞庭。铜仁正围绕“厚德铸铜仁义致远”的城市品牌，致力打造“武陵之都仁义之城”。 江
2、华地产江华地产 铜仁概述铜仁概述 项目状况项目状况 项目用地紧邻铜仁市中心地带，紧靠三江园，距客车站0.5KM，大小十字3.5KM，火车站4KM。环境优越，交通便利，地理位置显要，周边人气较为旺盛。是铜仁市极具价值的风水宝地。东侧、北侧为为城市公园与锦江，环境优美，空气清新。西侧、南侧临城市干道，交通便利，位置显要。 江华地产江华地产 区区 位位 项目状况项目状况 项目不属于目前铜仁市内已成熟的火车站商圈、金滩商圈、大小十市商圈范围。项目周边无正规商业，基本为餐饮、摩配、便利店等零散商家。江华地产江华地产商业环境商业环境 项目周边有滨江印象、天都锦绣天地、世纪。时代天街（前期）、丽景名苑、西苑
3、外滩、锦江御都、天宏尚城、中国电信大楼、铜仁协和医院等。 交通便利，项目紧邻主干道及十字路口。其中有1路、2路、5路、6路、10路、观光1路公交车经过项目旁边。江华地产江华地产人人 气气江华明都项目地块呈不规则矩形南北长约89.92m，东西宽约98.86m；占地约10000m；南北向临锦江南路，东西向临大江北路十字路口，背靠三江公园。项目总建筑面积935252，其中商业部份面积22064.85；从层数上分，商业共分为六层（地下两层，地上四层）从楼栋来分，由1#、2#、3#楼裙楼通过中庭围合而成，项目主打柱距5米。层高为负二层5 m ；负一层6m；一层至四层5m。 江华地产江华地产物业条件物业条
4、件江华地产江华地产总总 结结 从区位看从区位看,项目不属于铜仁目前主商圈、次核心商圈，离大小十字、金滩有一定的距离，项目的具体地位难度较大。 从商业环境看从商业环境看，周边基本没有什么商业，更不存在商业人流和氛围，商业基本集中大小十字及周边每天平均人流量约46万人，其他如时代商汇、蓝波湾、金滩等商业汇聚地相对人流不足。 从人气上看从人气上看，周边虽然三江公园及一定的常住和外来人口，但是其总量上很难支撑一个25000的MALL。 从物业自身上看从物业自身上看，商业面积的组合相对不合理，不能有效满足超市、影院的入驻。同时一层扣除还房后面积较小，无论形象还是使用都造成一定影响。综上所述：综上所述：项
5、目周边消费人群不足，商业氛围欠缺，物业面积的组合不合理，潜在竞争对手威胁巨大（锦江御都与重百的合作，世纪时代天街）商家资源不足，在这样一些相当不利的条件下，如何有效启动招商？如何引入更多商业资源？如何成功的招商并持续运营？。如何解决以上问题，是本案研究的方向，也就为项目的定位找到了出路！江华地产江华地产总总 结结江华地产江华地产SWOT分析分析优势（优势（StrengthensStrengthens）: : 1、项目周边自然环境优越。2、交通便利。3、项目自身形象高端，同时具备写字楼及住宅，可提供一定高端消费群体劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）: : 1、目前区域内欠缺商
6、业氛围。2、目前区域内无成熟大型社区，周边无商业氛围，人气不足，缺少随机消费。3、自身商业资源及品牌的不足。机会（机会（OpportunitiesOpportunities）：）： 1、地方MALL商业空白的填补及引领机会。2、碧江新区的高速发展。3、万山区、碧江区连片进程的受益者。4、商业投资市场比较活跃。威胁（威胁（ThreatsThreats）: :1、商业物业市场供应，将从供小于求 向供大于求转变。2、未来区域内竞争激烈。江华地产江华地产定位解析定位解析项目定位必须遵循以下几大原则：项目定位必须遵循以下几大原则： 因地制宜因地制宜（从四方面进行考虑，第一从消费市场，第二从商家资源市场，
7、第三从竞争市场，第四从政府未来规划） 适度超前适度超前（从以下几方面进行考虑，第一消费市场需要大力引导，第二商业形象需要适度提升，第三经营特色需要适度创新，第四考虑市场未来发展趋势） 全面竞争全面竞争（由于项目体量原因，需要建立商业品牌形象与影响，以及考虑项目后期长期、持续、稳定经营的需要，所以项目必须引进主力业态，利用主力业态对其他零散商业业态的带动与影响提升项目的商业集群效应，参与可能出现的重百及世纪。时代天街商业的全面竞争） 科学规划科学规划（必须分析项目物业的优势与劣势，将优质物业部分规划为形象最好、利润最高的商业业态与业种，将非优质物业部分规划为大众性消费、目的性消费或特色消费，以提
8、高该部分物业人气与商业价值）定位规划定位规划江华地产江华地产定位解析定位解析项目定位必须遵循以下几大原则：项目定位必须遵循以下几大原则： 价格合理价格合理（不管怎样规划，项目始终都脱离不了现有周边大众流行性消费需求，所以在品牌选择及价格定位方面必须慎重，主要以大众流行品牌或成长性品牌为主，价格以满足80%以上主流消费市场的消费需求） 资源充足资源充足（必须考虑铜仁市场最大量的商家资源市场，必须考虑该部分商家所能接受的合作方式与合作条件，只有商家资源丰富且愿意进驻，项目招商才可能取得成功，经营才可能取得成功） 形象高端形象高端（大众流行MALL并非就做不出时尚商业的形象与特色，反之则更应注重对项
9、目品牌形象的投入与维护，项目形象包括商品形象、价格形象、服务形象、外观形象） 理念领先理念领先（必须利用国内知名主力商家的品牌形象及经营理念提升项目的经营理念，提升商家及消费市场对项目的认同与接受，形成忠诚度）江华地产江华地产总体定位（一）总体定位（一）根据上述思路，现对项目整体进行一下定位：根据上述思路，现对项目整体进行一下定位：项目案名项目案名：明都新天地（MD shopping mall)规划定位：规划定位：大众流行时尚百货+连锁品牌超市+休闲娱乐+餐饮商务为一体；江华地产江华地产总体定位（一）总体定位（一）经营定位：经营定位：以“日常便利性、大众流行性消费”为主，以“流行时尚类、时尚前
10、沿类”消费为辅；市场定位：市场定位：超市部分满足项目周边3公里全客层消费需求；百货部分满足铜仁18-40周岁“一站式大众流行性”消费需求；形象定位形象定位：明都新天地铜仁城市生态商业综合体！推广定位：推广定位：畅享轻松生活，欢乐尽在明都管理定位：管理定位：统一规划、统一招商、统一管理、统一推广、统一形象、统一服务江华地产江华地产业态规划业态规划楼层规划区域规划主题规划业态规划品牌面积1整层连锁超市食品/居家用品/生鲜/蔬菜/水果/日用百货永辉/步步高/合力/佳惠/宾隆等74001整层银行/品牌百货/品牌快餐（门头及入口）金融服务/品牌服饰/鞋帽/金银首饰信合/工行/建行/哥弟/阿玛施/周大生等
11、4145（不含还铺）2整层大众流行百货/品牌快餐运动城/大众流行男女服饰/品牌快餐德克士/运动城组合店/大众男女服饰44053整层家庭生活体验馆婴童用品/婴童服饰/儿童游乐/亲子体验/家居用品/床上用品 44054整层美食城美食城 44051（增加）区域电影院电影院/电影院相关产业配套 2000江华地产江华地产招商启动招商启动遍地撒网：遍地撒网： 通过针对铜仁本地各类成功经营户及行业协会和银行的访谈、持续 追踪来加深项目在铜仁本地商家的知名度。并通过这样的资源累积 为中后期的招商发布会及签约会奠定良好基础。 所需物料：所需物料：印有项目LOGO礼品、项目招商手册重点追踪：重点追踪： 对于先期所
12、持有的优质资源平台进行对接，并通过其意向、现场考 察等活动作为磁石来吸引其他中小商家的注意。同时前期的介入能 更有效明确各类重点商业对物业条件的需求及对后期运营的关注点。所需物料：所需物料：印有项目LOGO礼品、项目招商手册、专项接待费用预算招商启动实行招商启动实行“遍地撒网，重点追踪遍地撒网，重点追踪”原则原则江华地产江华地产招商原则招商原则 二个重点：二个重点： 重点引进重点引进铜仁本土具有较强经营实力、成熟经营理念、良好市场经营前景、创新经营特色、高成长性、高知名度、质优价廉的百货类商业品牌； 重点引进重点引进著名商家、著名企业、著名品牌；四个优先：四个优先： 主力项目优先：主力项目优先
13、：对符合本项目总体商业规划与经营定位，且经营面积在200平米以上的主力商家实行优先签约； 著名品牌优先：著名品牌优先：对国际、国内著名品牌商家实行优先签约； 独家经营优先独家经营优先：在本区域市场内独家经营之优势品牌优先签约； 特色项目优先：特色项目优先：有显著经营特色之独特品牌优先签约；招商实行招商实行“两个重点、四个优先两个重点、四个优先”的总招商原则具体为：的总招商原则具体为：江华地产江华地产招商对象招商对象 所有符合商场规划与定位的各类品牌生产商、代理商、经销商、分销商、加盟商、厂家驻贵州办事处等； 所有铜仁及周边地区之国内百货品牌生产商、代理商、经销商、分销商、加盟商； 热忱欢迎铜仁
14、本土具有较高知名度、美誉度、诚信度、市场经营状况良好、有较强经营实力、良好企业经营理念之类品牌生产商、代理商、经销商、分销商、加盟商积极商洽进驻！江华地产江华地产服务对象服务对象 本土市场本土市场：铜仁城区常住人口（城市居民、城市工薪阶层、时尚一族、工业园区职工、公务员、大学城教职人员、外来投资者、经商者、私营业主）； 江华地产江华地产招商范围招商范围 百货类：百货类：香水、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、皮鞋皮具、箱包、品牌男装、时尚女装、女性饰品、内衣、运动休闲、牛仔装、居家饰品、玩具礼品、文体用品； 生活类：生活类：咖啡西餐、糕点甜品、连锁品牌餐饮、特色餐饮、美容美发、鲜花礼品、移动/联通、
15、银行邮政等； 主力商家类：主力商家类：超市、影院、餐饮、娱乐、休闲、IT数码、家电等 江华地产江华地产招商策略招商策略1、主力商户招商、主力商户招商在进行招商时，应对主力商户、半主力商户采取优先招商的策略。一方面，主力商户、半主力商店的招商谈判通常需要一个较长的时间，需要应付繁琐的拉锯式谈判。另一方面，不同的主力商户、半主力商店对商店的建筑规模、建筑结构会有不同的要求，提前招商确定主力商户、半主力商店，有利于项目的施工建设，避免建筑物以后的翻修改动，节省建设成本。因此，对项目的主力商户、半主力商店应优先招商，并在项目施工建设期间，就开展对主力商户、半主力商户的招商活动。江华地产江华地产招商策略
16、招商策略2、品牌商户带动招商、品牌商户带动招商大型知名品牌的主力商户可以为项目带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商业经营的信心，促进项目的招商；而每个行业的龙头商家、品牌商家都是行业内经营的典范和楷模，他们的行为活动对行业内其他商家的经营会产生较大的影响，对行业内其他商家具有重要的带动效应。本案可以通过采取各种优惠措施，重点引入知名的主力商户、行业的品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。在项目的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进项目的招商。江华地产江华地产招商策略招商策略3、定向招商
17、、定向招商定向招商是指招商人员主动上门与目标客户联系，向目标客户推荐项目，并说服其进场经营的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商户的信息资料，然后选择确定适应本案经营需要的目标商户，再与之联系，说服其进场经营。项目的主力商户、重点商户一般都需要通过定向招商的方式才能将其引进项目经营，特别是主力商户，可能还需要一个较为漫长的招商谈判过程江华地产江华地产4、发布会招商、发布会招商招商策略招商策略n发布会招商是针对区域的招商策略。是指在某指定区域特定的业态，联系经营者进行招商信息、政策的发布会，推广市场以达到招商的目的。 江华地产江华地产招商策略招商策略5、品牌对接招商、品牌对接招商品牌对接招商
18、，是指利用上游渠道的品牌寻找下游代理商投资经营的招商策略。先确定上游品牌，再联系下游投资者。江华地产江华地产租金策略租金策略租金考虑因素租金考虑因素周边物业租金状况：周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。地理位置：地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一；交通便利性：交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。昭示性：昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。配套：配套：市场配套能否满足经营商户功能需求（如仓库、展示中心等）。商铺形式及面积：商铺形式及面积：对商家而言是商铺
19、是否合用，有无浪费、无效面积。经营环境：经营环境：商业内部的经营环境和商业外部的环境，客户到达商场购物是否感觉舒适。停车位：停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。经营管理：经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。开发商品牌：开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验江华地产江华地产招商工作总体安排招商工作总体安排 阶段阶段时间划分时间划分主要工作内容主要工作内容备注备注1第一阶段2014年5月招商准备时期（业态定位、价格定位、市场调查摸底、招商宣传推广方式）2第二阶段2014年6月7月完成超市主力店、影院的全面考察、洽谈（散招同步）3
20、第三阶段2014年8月完成主力店谈判合同框架，同时完成散招30%4第四阶段2014年9月-10月完成超市、影院意向和正式签约，完成散招60%5第五阶段14年11月12月完成散招85%6第六阶段15年1月冲刺、扫尾和开业准备江华地产江华地产工作流程工作流程一对一商家拜访，确定目标品牌商家招商人员进行项目介绍招商部门确定进驻意向商家铺位要求初步洽谈招商租控表与商家进行租金水平洽谈商家缴纳定金与商家签订认租书达成交易达成租赁意向缴纳铺位租金、保证金签订租赁合同进场装修开业经营江华地产江华地产经经 营营营造气氛，聚集人气营造气氛，聚集人气包装宣传，整体推广包装宣传，整体推广制定游戏规则制定游戏规则制定
21、促销方案计划制定促销方案计划江华地产江华地产管管 理理统一店面装修统一店面装修统一经营布局统一经营布局统一物业管理统一物业管理江华地产江华地产经营管理原则经营管理原则 确定经营管理公司的主要功能 解析各职能部门之间的工作流程及其相互之间的协作配合 设置经营管理 公司的职能部门 江华地产江华地产总体定位（二）总体定位（二）根据上述思路，现对项目整体进行一下定位：根据上述思路，现对项目整体进行一下定位：项目案名项目案名：明都购物中心（MD shopping mall)规划定位：规划定位：品牌百货（整租）招商对象：国贸购物中心、百盛购物中心、佳惠华盛堂、奥特莱斯江华地产江华地产此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！此课件下载可自行编辑修改，仅供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢感谢您的支持，我们努力做得更好！谢谢
