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1、东莞塘厦东莞塘厦城东城东1号号整合包装广告推广报告整合包装广告推广报告深圳时代创奇广告2006年7月5日东莞塘厦首席地标 项目定位项目定位项目广告推广的5种目的：身份感的高品质的标志性的尊贵享受的舒适的备选：备选：生活从现在开始重新定义生活从现在开始重新定义尚品生活，典藏未来尚品生活，典藏未来东莞塘厦首席地标，理想生活典范居筑项目广告语项目广告语地利之尊：塘厦中心地带，演绎都市闲情生活建筑之贵：现代欧陆建筑风格，低密度，高绿化率户型之正：两房三房精品空间，健康居家新高度园林之醉：欧式风情园林，自然、浪漫、悠闲人文之韵：休闲设施、学校医院、风情商城等近在咫尺项目推广价值整合项目推广价值整合阶段性
2、广告推广建议阶段性广告推广建议整合推广的全面运用整合推广的全面运用 第四阶段：持续推广阶段核心点：持续热销第三阶段：强销推广阶段核心点：开盘庆典第五阶段：尾盘阶段核心点：最后消化最终目标：快速的完成项目的销售 建立项目和发展商的品牌效应 月份 06年-07年 月份 月份 第一阶段：启动阶段核心点：形象出街第二阶段：渗透阶段核心点：价值沟通 月份 核心攻击手段：形象封杀核心攻击手段：形象封杀市场启动期市场启动期第一步：现场包装树立项目形象，突出项目气质 具体：围墙、指示牌、灯杆旗第二步：点线的包装项目形象的延伸 具体：从项目延河到市中心的灯杆旗、户外灯箱第三步：据高点户外广告树立形象 具体：以城
3、中最繁华之地段为半径则点布局项目开始启动阶段：形象封杀项目开始启动阶段：形象封杀 具体推广手段具体推广手段 核心攻击手段：核心攻击手段：守株待兔守株待兔/ /主动出击主动出击价值渗透期价值渗透期第一步：售楼处包装原则：营造一种尊贵、欧洲、舒适、高尚、品位的氛围 具体：广告牌、展板、形象墙、POP、导示系统等；制作精美的楼书等物料，等待客户了解项目第二步：街里街坊早茶会沟通情感，沟通价值 具体：结合广东民风，邀请附近居民喝早茶，赠送项目资 料和小礼品，业务员作陪；席间穿插项目介绍和抽奖小 游戏，于娱乐中传递情感和项目价值。第三步：白领召集令针对目标客户推广 具体：以公司、单位为推广场地，或网络推
4、广，鼓 励白领联合起来购买。项目渗透阶段：项目渗透阶段：守株待兔守株待兔/主动出击主动出击具体推广手段具体推广手段 第四步：定点推广针对目标客户经常出没的地点推广 具体：在目标客户经常出现的酒楼、写字楼，摆放 项目宣传资料。第五步：DM派发核心攻击手段：盛大开盘核心攻击手段：盛大开盘强销推广期强销推广期具体推广手段具体推广手段 略略 深圳时代创奇广告2006年7月5日东莞塘厦东莞塘厦城东城东1号号广告推广设计广告推广设计广告推广设计方案 A广告推广设计方案 BTHE ENDTHANKS 浦东别墅市场四月月报浦东别墅市场四月月报2008.52008.5本次汇报内容本次汇报内容第一部分第一部分 上
5、海独栋别墅市场上海独栋别墅市场第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场浦东独栋别墅市场第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析浦东高端住宅竞争个案市场分析第一部分第一部分 上海独栋别墅市场分析上海独栋别墅市场分析市场供应市场供应08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；市场供应明细市场供应明细区域区域楼盘名称楼盘名称新增面积新增面积新增套数新增套数套均面积
6、套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.182336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.14
7、24292.034 4月上海独栋新增情况月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供应量看，在从供应量看，在3 3月上海独栋市场大量放量后，月上海独栋市场大量放量后，4 4月份新增量供应有所减少，月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计区域加大了推案量，总计6.26.2万方，并主要集中
8、在康桥水乡项目。新增量的供万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3 3月顶级别墅大量供应后，月顶级别墅大量供应后，4 4月份佘月份佘山山3 3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.23.2万方；万方；本司认为，本司认为，4 4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前
9、的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论市场供应结论市场去化市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；市场成交明细市场成交明细4 4月上海独栋市场成交前月上海独栋市场成交前6 6名名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影
10、响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称楼盘名称去化面积去化面积去化套数去化套数成交均价成交均价区域区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格市场价格从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交
11、，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供应量看，从供应量看，4 4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为放量最大，为4.34.3万方，占整个市场供应的三分之一；万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；但成交体量还未达到去年同期的体量
12、；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场分析浦东独栋别墅市场分析市场供应市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别
13、墅的稀缺性依然明显；市场去化市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；市场价格市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；从供应量看，在从供应量看，在3 3月份的集中放量后，月份的集中放量后，4 4月份没有新增供应，未来别墅将不会月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；有大规模新增供应的集中上市；从成交
14、量看，受到从成交量看，受到3 3、4 4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4 4月份成交价格进一步提升，达月份成交价格进一步提升，达到到7.47.4万元的高位运行；万元的高位运行；虽然受到虽然受到3 3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；
15、市场结论市场结论第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析浦东独栋别墅竞争市场分析案名案名九间堂九间堂现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置楼盘位置芳甸路599弄产产品品规规划划占地占地10.67万平方米户数户数50容积率容积率0.27户均占地户均占地2-3亩房型面积房型面积700-800地下室面积地下室面积100-200价价格格单价单价70000范围范围6000-7000万折扣情况折扣情况/主力主力6000万九间堂九间堂1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套
16、数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价九间堂九间堂/ / / / / / /1 15965964742347423/ / / /目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名案名汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置楼盘位置龙东大道415弄产产品品规规划划占地占地3.9万方户数户数89户容积率容积率0.29户均占地户均
17、占地1-3亩房型面积房型面积370-470地下室面积地下室面积/价价格格单价单价60000-66000范围范围2200-3000万折扣情况折扣情况/主力主力2500万汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价汤臣高尔夫汤臣高尔夫/ / / / / / / / / / / / /该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；案名案名棕榈泉花园棕榈泉花园现阶段市场
18、情况现阶段市场情况开发商开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置楼盘位置龙东大道3800弄产产品品规规划划占地占地26.7万平方米户数户数/容积率容积率0.3户均占地户均占地1-3亩房型面积房型面积460-930地下室面积地下室面积200-380价价格格单价单价60000范围范围1200-3700万折扣情况折扣情况/主力主力1600万左右棕榈泉花园棕榈泉花园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成
19、交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价棕榈泉花园棕榈泉花园/ / / /1 139439433941339413 31550155038424384243 3102110213822138221为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；案名案名东源丽晶别墅东源丽晶别墅现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置楼盘位置巨峰路1589弄产产品品规规划划占地占地50万平方米户数户数558容积率容积率0.36户均占地户均占地1-2亩房型面积
20、房型面积258-1200地下室面积地下室面积/价价格格单价单价30000范围范围775-2000万折扣情况折扣情况/主力主力900-1200万东源丽晶别墅东源丽晶别墅1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价东源丽晶东源丽晶/ / / / / / /1 13913912355123551/ / / /该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定
21、；案名案名汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84,楼盘位置楼盘位置罗山路2255弄产产品品规规划划占地占地24.36万户数户数172（1期，独栋+联排）容积率容积率0.46户均占地户均占地1-1.5亩房型面积房型面积435-450地下室面积地下室面积135价价格格单价单价40000-45000范围范围1500-2000万折扣情况折扣情况/主力主力1700万汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价
22、成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价汤臣湖庭花汤臣湖庭花园园/ / / / / / /10104353435338425384251 14354354217942179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名案名御翠园御翠园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置楼盘位置浦东区花木路1883弄产产品品规规划划占地占地104万方户数户数420容积率容积率
23、0.15户均占地户均占地0.5-1亩房型面积房型面积295-318地下室面积地下室面积150-170价价格格单价单价58000-74000（价格包含地下室）范围范围2600-3600折扣情况折扣情况/主力主力2600御翠园御翠园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价御翠园/ / / / / / /10103136313684958849582323712871289099190991本案一次性的大量推盘
24、，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名案名俐马花园四期俐马花园四期现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘位置楼盘位置浦东新区 云山路2000弄产产品品规规划划占地占地22万方户数户数179（独栋+联排）容积率容积率0.5户均占地户均占地0.5-1亩房型面积房型面积273-304地下室面积地下室面积144-152价价格格单价单价560
25、00-72000范围范围1500-2200折扣情况折扣情况/主力主力2000万左右俐马花园四期俐马花园四期4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价俐马花园俐马花园1212350335036468664686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺
26、；市场供应市场供应受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化市场去化市场价格市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；从供应量看，从供应量看，4 4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有1616套房源，为绿套房源，为绿地崴廉的供应；地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；
27、从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3 3月相比有所上升，为月相比有所上升，为3037030370元元/ /平平方米；方米；尽管尽管3 3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场
28、看好；场看好；市场结论市场结论第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析浦东高端住宅竞争市场分析案名案名仁恒河滨城仁恒河滨城近期动态近期动态开发商开发商上海仁恒房地产有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合计面积32656平方米,房型为150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合计面积45090平方米，房型依然为150平方米左右的三房;楼盘位置楼盘位置丁香路1599弄产产品品规规划划占地占地31.6万平方米容积率容积率2.3房型面积房型面积150-153价价格格单价单价36000元总价范围总价范围540装修标准装修标准/主力主力540该盘去化稳定，整个4月成
29、交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城仁恒河滨城1 1月月2 2月月月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价仁恒河滨城仁恒河滨城9393140441404433068330687 71056105630774307746969104311043132492324926464967696763347233472案名案名盛大金磐花园盛大金磐花园近期动态近期动态开发商开发商上海金磐房地产开发有限公司
30、该案自2004年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置楼盘位置银城南路218号产产品品规规划划占地占地3.65万平方米容积率容积率3.5房型面积房型面积200-700价价格格单价单价55000-60000总价范围总价范围1100-3600万装修标准装修标准4000元主力主力1200万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价盛大
31、金磐盛大金磐1 130230239278392782 256656641804418042 260460437958379581 13023023908639086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园盛大金磐花园案名案名财富海景花园财富海景花园近期动态近期动态开发商开发商 上海东闻房地产开发有限公司本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源，面积19097平方米，面积为160-200平方米左右；楼盘位置楼盘位置浦明路258弄产产品品规规划划占地占地4.86万平方米容积率容积率2.21房型面积房型
32、面积250-350价价格格单价单价50000总价范围总价范围1250-1750万装修标准装修标准4000-5000主力主力1650万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价财富海景财富海景3434118191181952334523342 26776774323343233/ / / /2 26656654696146961财富海景花园财富海景花园目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的
33、高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；案名案名裕龙花园裕龙花园近期动态近期动态开发商开发商上海长甲置业有限公司本案最近无新推房源；本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无后续供应；楼盘位置楼盘位置源深路199弄产产品品规规划划占地占地12.8万方容积率容积率1房型面积房型面积152-330价价格格单价单价34500总价范围总价范围524-1100万装修标准装修标准/主力主力600-700万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数
34、成交成交面积面积成交成交均价均价裕龙花园裕龙花园1 127227230756307561 127227230282302821 11971973082730827/ / / /3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;裕龙花园裕龙花园在春节销售淡季以及政策的影响下，在春节销售淡季以及政策的影响下，2 2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上
35、升；从区域从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，随着浦东高端市
36、场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；后续市场看好；结语结语汇报结束汇报结束敬请指导敬请指导浦东别墅市场四月月报浦东别墅市场四月月报2008.52008.5本次汇报内容本次汇报内容第一部分第一部分 上海独栋别墅市场上海独栋别墅市场第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场浦东独栋别墅市场第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分第四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析浦东高端住宅竞争个案市场分析第一部分第一部分 上海独栋别墅市场分析上海独栋别墅市场分析市场供应市场供应08年4月，上海独
37、栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；市场供应明细市场供应明细区域区域楼盘名称楼盘名称新增面积新增面积新增套数新增套数套均面积套均面积奉贤海湾世纪佳苑230.351230.35海湾假日花园4330.8215288.72青浦朱家角康桥水乡小城43491.51173251.40西郊华城5868.349652.04四荷艺墅6147.5420307.38大华云庭6572.0321312.95宝山海德花园10036.6529346.09大华河畔华城2698.2711245.30嘉定安亭新镇673.18
38、2336.59松江天马花苑10479.6432327.49佘山3号17208.860286.81上海晶园4124.2613317.25复地艺墅6458.324269.10昌鑫花园5500.4214392.82合计123820.1424292.034 4月上海独栋新增情况月上海独栋新增情况目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；从供应量看，在从供应量看，在3 3月上海独栋市场大量放量后，月上海独栋市场大量放量后，4 4月份新增量供应有所减少，月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；但从近一年来看，供应仍然处在高
39、位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计区域加大了推案量，总计6.26.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3 3月顶级别墅大量供应后，月顶级别墅大量供应后，4 4月份佘月份佘山山3 3号、天马
40、花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.23.2万方；万方；本司认为，本司认为，4 4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；市场供应结论市场供应结论市场去化市场去化4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；市场成交明细市场成交明细4 4月上海独栋市场成交前月上海独
41、栋市场成交前6 6名名从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；楼盘名称楼盘名称去化面积去化面积去化套数去化套数成交均价成交均价区域区域佘山3号86863229416松江御翠园71282390991浦东康桥水乡68152
42、719306青浦南郊别墅58761728641闵行绿城玫瑰园3516544401闵行俐马花园35031264686浦东市场价格市场价格从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元 /平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；从供应量看，从供应量看，4 4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为放量最大，为4.34.3万方，占整个市场供应的三分之一；万方
43、，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；市场结论市场结论我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；但受别墅用地禁令的政策
44、影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；第二部分第二部分 浦东独栋别墅市场分析浦东独栋别墅市场分析市场供应市场供应浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；市场去化市场去化在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；市场价格市场价格08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦
45、东的成交均价仍将在高位运行；从供应量看，在从供应量看，在3 3月份的集中放量后，月份的集中放量后，4 4月份没有新增供应，未来别墅将不会月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到从成交量看，受到3 3、4 4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4 4月份成交价格进一步提升，达月份成交价格进一步提升，达到到7.47.4万元的高位运行；
46、万元的高位运行；虽然受到虽然受到3 3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；市场结论市场结论第三部分第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析浦东独栋别墅竞争市场分析案名案名九间堂九间堂现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海证大三角洲置业有限公司目前已累计推出48套别墅，去化了39套；楼盘位置楼盘位置芳甸路599弄产产品品规规划划占地占地10.67万平方米户数户数50容积率容积率0.27户均占地户均占地2-3亩房型面积房型面积700-800地下
47、室面积地下室面积100-200价价格格单价单价70000范围范围6000-7000万折扣情况折扣情况/主力主力6000万九间堂九间堂1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价九间堂九间堂/ / / / / / /1 15965964742347423/ / / /目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；案名案名汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔
48、夫别墅八期现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商汤臣高尔夫（上海）有限公司目前为止已推出58套，目前已去化了55套；楼盘位置楼盘位置龙东大道415弄产产品品规规划划占地占地3.9万方户数户数89户容积率容积率0.29户均占地户均占地1-3亩房型面积房型面积370-470地下室面积地下室面积/价价格格单价单价60000-66000范围范围2200-3000万折扣情况折扣情况/主力主力2500万汤臣高尔夫别墅八期汤臣高尔夫别墅八期1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积
49、成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价汤臣高尔夫汤臣高尔夫/ / / / / / / / / / / / /该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；案名案名棕榈泉花园棕榈泉花园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海西北盛唐房地产有限公司2007年5月推出41套，合计面积1.6万方；截止目前已去化了20套，未来供应21套；楼盘位置楼盘位置龙东大道3800弄产产品品规规划划占地占地26.7万平方米户数户数/容积率容积率0.3户均占地户均占地1-3亩房型面积房型面积460-930地下室面积地下室面积200-380价价格格单价单价60000范围范围12
50、00-3700万折扣情况折扣情况/主力主力1600万左右棕榈泉花园棕榈泉花园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价棕榈泉花园棕榈泉花园/ / / /1 139439433941339413 31550155038424384243 3102110213822138221为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；案名案名东源丽晶别墅东源丽晶别墅现阶段市场情况现阶段市场情况开发
51、商开发商上海源东房地产开发有限公司该案近年来未推出新房源，目前已供应46套房源，已去化了41套,楼盘位置楼盘位置巨峰路1589弄产产品品规规划划占地占地50万平方米户数户数558容积率容积率0.36户均占地户均占地1-2亩房型面积房型面积258-1200地下室面积地下室面积/价价格格单价单价30000范围范围775-2000万折扣情况折扣情况/主力主力900-1200万东源丽晶别墅东源丽晶别墅1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交
52、成交面积面积成交成交均价均价东源丽晶东源丽晶/ / / / / / /1 13913912355123551/ / / /该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；案名案名汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海汤臣浦东房地产开发有限公司08年3月1号,新开72套别墅,其中独栋12好套,合计面积为5223.84,楼盘位置楼盘位置罗山路2255弄产产品品规规划划占地占地24.36万户数户数172（1期，独栋+联排）容积率容积率0.46户均占地户均占地1-1.5亩房型面积房型面积435-450地下室面积
53、地下室面积135价价格格单价单价40000-45000范围范围1500-2000万折扣情况折扣情况/主力主力1700万汤臣湖庭花园汤臣湖庭花园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价汤臣湖庭花汤臣湖庭花园园/ / / / / / /10104353435338425384251 14354354217942179该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；案名案名御翠园御翠园现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开
54、发商上海和联房产开发有限公司在结束了一年的沉寂后，08年3月21日，该案推出77套独栋。截止目前，该盘去化了35套，未来供应42套。楼盘位置楼盘位置浦东区花木路1883弄产产品品规规划划占地占地104万方户数户数420容积率容积率0.15户均占地户均占地0.5-1亩房型面积房型面积295-318地下室面积地下室面积150-170价价格格单价单价58000-74000（价格包含地下室）范围范围2600-3600折扣情况折扣情况/主力主力2600御翠园御翠园1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成
55、交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价御翠园/ / / / / / /10103136313684958849582323712871289099190991本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；案名案名俐马花园四期俐马花园四期现阶段市场情况现阶段市场情况开发商开发商上海俐马向荣碧云房地产有限公司该盘07年未推出新房源，前期推出113套别墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供应量为6389平方米，面积在273-304平米之间，合计22套，其中包含4套双拼和18套独栋.楼盘
56、位置楼盘位置浦东新区 云山路2000弄产产品品规规划划占地占地22万方户数户数179（独栋+联排）容积率容积率0.5户均占地户均占地0.5-1亩房型面积房型面积273-304地下室面积地下室面积144-152价价格格单价单价56000-72000范围范围1500-2200折扣情况折扣情况/主力主力2000万左右俐马花园四期俐马花园四期4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价俐马花园俐马花园1212350335036468664686从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；第四部分第
57、四部分 浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；市场供应市场供应受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；市场去化市场去化市场价格市场价格4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-
58、32000元/平米之间；从供应量看，从供应量看，4 4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有1616套房源，为绿套房源，为绿地崴廉的供应；地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3 3月相比有所上升，为月相比有所上升，为3037030370元元/ /平平方米；方米；尽管尽管3 3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其
59、他高端楼盘很少有供应，未来供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；场看好；市场结论市场结论第五部分第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析浦东高端住宅竞争市场分析案名案名仁恒河滨城仁恒河滨城近期动态近期动态开发商开发商上海仁恒房地产有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合计面积32656平方米,房型为150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合计面积45090平方米，房型依然为150平方米左右的三
60、房;楼盘位置楼盘位置丁香路1599弄产产品品规规划划占地占地31.6万平方米容积率容积率2.3房型面积房型面积150-153价价格格单价单价36000元总价范围总价范围540装修标准装修标准/主力主力540该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；仁恒河滨城仁恒河滨城1 1月月2 2月月月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价仁恒河滨城仁恒河滨城9393140441404433068
61、330687 71056105630774307746969104311043132492324926464967696763347233472案名案名盛大金磐花园盛大金磐花园近期动态近期动态开发商开发商上海金磐房地产开发有限公司该案自2004年开盘至今一直没有新推增量；作为浦东在售的顶级个案，近期每月的去化量保持稳定，说明市场对于顶级公寓仍有一定需求；楼盘位置楼盘位置银城南路218号产产品品规规划划占地占地3.65万平方米容积率容积率3.5房型面积房型面积200-700价价格格单价单价55000-60000总价范围总价范围1100-3600万装修标准装修标准4000元主力主力1200万1 1
62、月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价盛大金磐盛大金磐1 130230239278392782 256656641804418042 260460437958379581 13023023908639086该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；盛大金磐花园盛大金磐花园案名案名财富海景花园财富海景花园近期动态近期动态开发商开发商 上海东
63、闻房地产开发有限公司本项目于2007年12月28日新推5号楼105套房源，面积19097平方米，面积为160-200平方米左右；楼盘位置楼盘位置浦明路258弄产产品品规规划划占地占地4.86万平方米容积率容积率2.21房型面积房型面积250-350价价格格单价单价50000总价范围总价范围1250-1750万装修标准装修标准4000-5000主力主力1650万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价财富海
64、景财富海景3434118191181952334523342 26776774323343233/ / / /2 26656654696146961财富海景花园财富海景花园目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；案名案名裕龙花园裕龙花园近期动态近期动态开发商开发商上海长甲置业有限公司本案最近无新推房源；本案目前推出房源已经基本接近去化完全，后期无后续供应；楼盘位置楼盘位置源深路199弄产产品品规规划划占地占地12.8万方容积率容积率1房型面积房型面积152-330价价格格单价单价34500总价范围总价范围524-1100万装修标准装修
65、标准/主力主力600-700万1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价成交成交套数套数成交成交面积面积成交成交均价均价裕龙花园裕龙花园1 127227230756307561 127227230282302821 11971973082730827/ / / /3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;裕龙花园裕龙花园在春节销售淡季以及政策的影响下，在春节销售淡季以及政策的影响下，2 2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年月份浦东别墅和
66、高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；后续市场看好；结语结语汇报结束汇报结束敬请指导敬请指导
