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1、城市新中心发展模式及不同物城市新中心发展模式及不同物业类型业类型KPIKPI体系体系本报告是严格保密的。 中管网房地产频道长沙河西行政中心长沙河西行政中心新的行政中心大楼建设后的湘江西岸搬迁前三年GDP增长速度为10.8%10.8%搬迁后三年GDP增长速度为13.5%13.5%行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一批世界500强企业纷纷投资西岸3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城”老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动地块物业价值提升1998年提出行政中心搬迁，2001年完成行政中心整体搬迁模式一：政务驱动型2本报告是严格保密的。 中管网房地产频道本报
2、告是严格保密的。 中管网房地产频道本报告是严格保密的。 中管网房地产频道本报告是严格保密的。 中管网房地产频道本报告是严格保密的。 中管网房地产频道本报告是严格保密的。 中管网房地产频道本报告是严格保密的。 中管网房地产频道位置：位置：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：交通：距地铁站中洲川端徒步约十分钟占地面积：占地面积：3.44万建筑面积：建筑面积：22.322.3万万容积率：容积率：6.486.48日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城概况概况模式三：商业驱动型案例详细内容9本报告是严格保密的。 中管网房地产频道外因：优越的地理位置；良好的交通可达性。内因：超强的实力与
3、品牌号召力；独特的建筑设计，观光与商业结合成为其核心功能；多项高规格的体验式娱乐设施；一流的精英团队。日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城关键驱动因素关键驱动因素10本报告是严格保密的。 中管网房地产频道华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。深圳华润中心深圳华润中心概况概况模式三：商业驱动型项目概况项目概况占地面积：7.73万平方米建筑面积：48.1万平方米容积率：6.22车位：2,988个物业功能比例商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2案例详细内容11本报告是严格保密的。 中管网房地产频道外因：外因：优越的地理位
4、置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与深圳人内心的价值观相符；一流的精英团队。深圳华润中心深圳华润中心关键驱动因素关键驱动因素12本报告是严格保密的。 中管网房地产频道产生背景与条件产生背景与条件p旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求心已经无法满足消费者日益复合的消费需求p旧改推动下房地产超常发展旧改推动下房地产超常发展l1999年，柳州旧
5、城改造的火热繁荣了全城房地产行业，也给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇l2003年城建60亿元巨资的注入，成了非常规楼市动力，促使楼市的发展更加均衡l柳州市建委的统计数据显示，2003年全市共有107家房开企业建设商品房，在建开发点116个，完成投资23亿元，同比增长55%，施工面积416万平方米，同比增长37%，售房收入20亿元，同比增长67%，商品房空置面积为5.1万平方米，同比减少50%l由于开展大规模城市建设，2003年全市的拆迁面积85万平方米，加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米，总拆迁量达120万平方米，同比增长595%13本报告是严格保密的。 中管网房地产频道成功关键驱动力
6、成功关键驱动力p功能升级，满足了消费者复合型消费需求功能升级，满足了消费者复合型消费需求l产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体l功能组合：融休闲、购物、娱乐、观光、商务、居住功能于一体，成为的体验式的消费“目的地” l成为了城市地标14本报告是严格保密的。 中管网房地产频道天一广场天一广场宁波城市新中心的诞生宁波城市新中心的诞生u总占地面积：19.3万平方米u总建筑面积：22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑组成u项目总投资：14亿元 u项目构成： 商铺16.7万平方米，停车场2万平方米，64000平方米的绿地，水街6000平方米，演艺舞台1000平方
7、米。u基本定位： 融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体。模式三：商业驱动型案例详细内容新商业中心：天一广场新商业中心：天一广场旧中心：中山路旧中心：中山路15本报告是严格保密的。 中管网房地产频道产生背景与条件产生背景与条件p旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求求p房价高速增长房价高速增长宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年居全国第一l1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投资走出负增长区l2000年，楼市保持持续增长，商品房房
8、价从当年1月的2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米l2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77%l2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨23.56%16本报告是严格保密的。 中管网房地产频道成功关键驱动力成功关键驱动力p功能升级，满足了消费者复合型消费需求功能升级，满足了消费者复合型消费需求l产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体l功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于一体，成
9、为体验式的消费“目的地”l成为了城市地标17本报告是严格保密的。 中管网房地产频道KPI体系体系外因外因以商业为核心驱动力的城市中心的以商业为核心驱动力的城市中心的KPIKPI体系（关键绩效指标体系）体系（关键绩效指标体系）内因内因需求背景需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求地理位置地理位置城市旧有核心商业区周边交通可达性交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车资源性资源性拥有自然景观资源、城市文化资源规模性与可持续发展性规模性与可持续发展性大规模，持续开发政府背景支持政府背景支持政府政绩工程、形象工程软性指标软性指标硬性指标硬性指标开发理念开
10、发理念定位理念定位理念人文理念人文理念功能化体系功能化体系产品设计体系产品设计体系产生背景产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快18本报告是严格保密的。 中管网房地产频道内因内因软性指标软性指标硬性指标硬性指标开发理念开发理念定位理念定位理念人文理念人文理念功能化体系功能化体系产品设计体系产品设计体系打造城市新中心/城市新地标/城市名片一流的团队合作/规划设计/经营管理商业为核心驱动功能/其它功能为辅城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应城市文化诉求点/城市文化代言功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务、居住等各种功能于一体商业业态：
11、综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/购物、休闲、娱乐、餐饮商业档次：国际品牌商家国内一线品牌商业形态：核心主力店带动商业经营功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、交通指数19本报告是严格保密的。 中管网房地产频道产品设产品设计体系计体系单体建筑的魅力：单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，并且多采用国际竞标的方式建筑建筑设计设计时间的魅力：时间的魅力：不同年代的建筑凝固在同一瞬间，感受时间维度的张力建筑集合的魅力：建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建筑空间的变化、block及其公共空间的联系与
12、围合关系、地下空间的充分利用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告建筑细节的魅力建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜多功能多层次的建筑多功能多层次的建筑：多层次的商业建筑群、多功能公寓、一流娱乐场所、具有个性特征互不雷同的住宅合理的交通体系合理的交通体系：充足的车位、通畅的交通流线、便利的停车及转车、换乘通道人文符号人文符号精神归属中心：精神归属中心：仪式感建筑/文化交流场所人的活人的活动及心动及心理感受理感受人的活动引导：人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，可产生聚集导向的空间，制造
13、圈层感和归属感人的消费心理引导：人的消费心理引导：为舍得消费的人群打造、为不得不消费的人群打造紧凑都市的概念：紧凑都市的概念：高密度建筑集合体区域标识/步行系统/特色符号语言/纪念性/风格化建筑（群）体验体验元素元素设计设计20本报告是严格保密的。 中管网房地产频道三种城市新中心发展模式三种城市新中心发展模式KPIKPI体系的总结体系的总结模式一：政务驱动型模式一：政务驱动型模式二：商务驱动型模式二：商务驱动型模式三：商业驱动型模式三：商业驱动型核心核心功能功能行政文化金融保险、高科技、企业服务、博览会展商贸服务、休闲娱乐、旅游观光外因外因p政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力p地理位置城市
14、新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤p与城市发展战略、城市规划、城市经济人口发展密切相关p交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车p较大的规模占地面积1平方公里以上p地理位置城市核心区/城市新区p交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车p产业支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区p大规模，持续开发建筑面积20万以上p需求背景旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求p产生背景城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快p地理位置城市老核心商业区周边/ CBDp便利的交通
15、地铁口/主干道沿线/便利停车p拥有自然景观资源、城市文化资源p大规模，持续开发建筑面积20万以上p政府政绩工程、形象工程内因内因p用地条件建设用地的适宜性、安全性等p建设条件基础设施、交通、环境景观、昭示性等p配套完善商场、居住、写字楼p可操作性取地成本低、开发成本低、操作难度小p强制性的视觉冲击超高层/建筑群p功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次p配套完善商场、会展、公寓p人文符号区域标识/步行系统/特色符号语言/纪 念性/风格化建筑（群）p专业的管理团队物业管理/经营管理p软性指标：开发理念/定位理念/人文理念p硬性指标：功能化体系/产品设计体系21本报告是严格保密的。
16、 中管网房地产频道本项目所处的宏观环境及自身条件分析本项目所处的宏观环境及自身条件分析宏观环境宏观环境近5年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2004年达到14.8%，处于高速增长期。2004年地区生产总值达到1108亿元，在全国省会城市中排第13位，在中部六市中排在武汉、郑州之后位居第3位。城市发展城市发展2003年、2004年住宅销售均价分别比前一年上升了3.9、7.61%，增速明显加快。老商业中老商业中心发展心发展五一商圈现有商业在物建筑形态、消费环境、业态组合等方面均属于传统的大百货、大卖场形式，功能单一、参与性弱、与消费者距离感强，缺少主题化、娱乐化、体验化、专业化的现代商业 ，不
17、能满足消费者越来越多元化的消费需求。政府要求政府要求本项目被列入政府重点工程，对项目开发的档次、品质要求较高，要成为城市形象工程。区位条件区位条件城市传统的老城区，距城市老的核心商业圈仅10分钟路程。交通状况交通状况由城市主干道湘江大道、解放西路、人民路、次干道西湖路、太平路（规划）围合，近20条公交线路经过项目地块，交通极其便利。资源条件资源条件拥有湘江、沿江风光带、橘子洲、岳麓山、坡子街、杜甫江阁、古潭街等自然景观资源及城市文化资源。规模规模建筑面积在50万左右。22本报告是严格保密的。 中管网房地产频道三种模式三种模式KPIKPI（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目（外因）与本项目条件
18、的拟合分析，本项目适合发展成为商业驱动型的城市新中心适合发展成为商业驱动型的城市新中心模式模式KPIKPI（外因）拟合情况拟合情况判断判断模式一模式一政务驱动型政务驱动型政府行为以政府行政中心搬迁为核心驱动力不符合地理位置城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车占地面积1平方公里以上模式二模式二商务驱动型商务驱动型地理位置城市核心区/城市新区不符合交通可达性地铁口/主干道沿线/便利停车产业支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区大规模，持续开发建筑面积20万以上模式三模式三商业驱动型商业驱动型
19、地理位置城市老核心商业区周边/ CBD符合旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快便利的交通地铁口/主干道沿线/便利停车拥有自然景观资源、城市文化资源大规模，持续开发建筑面积20万以上政府政绩工程、形象工程拟合度最高拟合度最低23本报告是严格保密的。 中管网房地产频道商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系项项目目主体功能主体功能物业组合物业组合日本福冈博多运河城购物
20、休闲娱乐旅游观光商务办公临时居住1个大型购物娱乐场所2个酒店1栋办公楼深圳华润中心购物休闲娱乐旅游观光商务办公临时居住1座超大型MALL室内购物中心1个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场 2栋5A甲级写字楼1座超五星级商务大酒店酒店式服务公寓柳州谷埠路国际商城购物休闲娱乐旅游观光商务办公临时居住四条步行街2栋高层公寓5栋高层住宅12栋花园住宅1个酒店商业驱动型城市新中心商业驱动型城市新中心功能化体系功能化体系商商业业功功能能商商务务功功能能酒酒店店居居住住功功能能高高档档住住宅宅公公寓寓大大型型购购物物中中心心商商业业街街写写字字楼楼24本报告是严格保密的。 中管网房地产频道物业类型判定的价值构面物业类型判定的价值构面KPIKPI外因外因市场实现度市场实现度宏观经济宏观经济处于高速发展期，城市人口生活水平持续提高市场竞争回现速度物业市场销售速度快，投资者和使用者认可度高投资回报率回报率稳定，且住宅68，商用物业8-10经营收益物业市场售价增长较快，能实现较高收益内因内因客户目标客户目标快速回现5年完成项目开发提升品牌物业形象好，能够提升项目品牌地块条件地块条件地块价值地块资源条件好了，成熟度高、商业和居住价值高25
