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1、新泰新泰东方盛景项目首期团购价格建议东方盛景项目首期团购价格建议 2013.3.82013.3.8目录目录一、新泰市场调查详情一、新泰市场调查详情二、加权法预估价格趋势二、加权法预估价格趋势三、项目客群购买力分析三、项目客群购买力分析四、项目本体分析四、项目本体分析五、团购定价建议五、团购定价建议六、团购优惠政策建议六、团购优惠政策建议一、市场近期成交现状一、市场近期成交现状 目前新泰市，在售楼盘较多，楼盘竞争较为激烈。如绿城目前新泰市，在售楼盘较多，楼盘竞争较为激烈。如绿城玉兰花园、香玉兰花园、香格里拉、春天格里拉、春天城市花园、华府新天地、泰和名城、心悦世家等等。楼盘品质城市花园、华府新天
2、地、泰和名城、心悦世家等等。楼盘品质从西部到东部逐渐上升。价格也出现了明显的区域差异，呈现东高西底的局面。从西部到东部逐渐上升。价格也出现了明显的区域差异，呈现东高西底的局面。城东的绿城城东的绿城玉兰花园为东部高端精品项目，为城东代表性项目；城中的沁园玉兰花园为东部高端精品项目，为城东代表性项目；城中的沁园春小区属于中端社区，主要体现改善性住房需求；西部环境较差，项目多为刚春小区属于中端社区，主要体现改善性住房需求；西部环境较差，项目多为刚需楼盘。总体，近期新泰市的成交量呈上升趋势，后期楼盘体量较多，会加进需楼盘。总体，近期新泰市的成交量呈上升趋势，后期楼盘体量较多，会加进20132013年的
3、销售数量。年的销售数量。开发商开发商新泰绿城置业有限公司新泰绿城置业有限公司 效果图效果图位置青龙路北侧，重兴路西侧规模总建面62万产品类型洋房、高层、商铺容积率2.4绿化率40%精装修简装开盘2011年销售信息去化率35%面积区间115-221价格区间6000-7200元/左右一、市场近期成交现状一、市场近期成交现状绿城绿城玉兰花园玉兰花园一一 市场近期成交现状市场近期成交现状春天春天城市花园城市花园开发商开发商泰安铭威置业有限公司泰安铭威置业有限公司 效果图效果图位置青龙路北侧，重兴路西侧规模总建面8.9万产品类型洋房、多层、商铺容积率2.2绿化率36%精装修毛坯开盘2006年销售信息已售
4、完面积区间90-198价格区间5100-6000元/一、市场近期成交现状一、市场近期成交现状开发商开发商泰安泰山永和房地产开发有限公司泰安泰山永和房地产开发有限公司效果图效果图位置新泰市城区东周路规模总建面25万产品类型高层、商铺容积率3.3绿化率36%精装修毛坯开盘2012-9-22销售信息去化51%面积区间87-143价格区间4000-4800元/华府新天地华府新天地一、市场近期成交现状一、市场近期成交现状新新泰泰楼楼盘盘项项目目分分布布图图 新泰市房地产市场依据区域房产特征分为城西、城中心、城北、城南、城东和新汶6大板块。 本案位于城东板块，较新汶板块距离较远，故只研究5大板块。 城西板
5、块：城西板块：银河路以西，工业聚集区； 城北板块：杏山路城北板块：杏山路以北，商业聚集区； 城南板块：城南板块：青云路以南； 城中心板块：杏山路城中心板块：杏山路以南，青云路以北，商业密集，人流量较大； 城东板块：城东板块：平阳河以东，政治、教育、环境资源优异。城东板块城东板块绿城绿城. .新泰百合花园新泰百合花园辰晖大厦辰晖大厦溧阳小区溧阳小区阳光家园阳光家园本案本案悠然新天地悠然新天地华府新天地华府新天地城阳铭座城阳铭座福田花园福田花园山水文园山水文园丽苑小区丽苑小区幸福里花园幸福里花园城北板块城北板块沁园春小区沁园春小区泰和名城泰和名城阳光世纪城阳光世纪城心悦世家心悦世家居豪居豪. .四
6、季城城四季城城城西板块城西板块城中心板块城中心板块城南板块城南板块平步青云平步青云香格里拉香格里拉新新泰泰住住宅宅项项目目体体量量明明细细 2 2012012年新泰市楼盘总体量较大，推出体量亦较多。但各楼盘存量仍年新泰市楼盘总体量较大，推出体量亦较多。但各楼盘存量仍然很大，后市竞争激烈。然很大，后市竞争激烈。项目项目总体量总体量已推出体量已推出体量潜在体量潜在体量绿城绿城玉兰花玉兰花园园6262万方万方约约8 8万方万方约约5353万方万方香格里拉香格里拉3030万方万方7817478174约约1818万方万方华府新天地华府新天地2525万方万方6912669126约约1818万方万方平步青云
7、平步青云6.36.3万方万方6.36.3万方万方-春天春天城市花城市花园园约约7 7万方万方约约7 7万方万方-新新泰泰主主要要楼楼盘盘销销售售现现状状城东板块（一）城东板块（一）区域分布区域分布项目项目面积区间（）面积区间（）上市量上市量（套）（套）累计销售面累计销售面积（）积（）销售率销售率均价均价客源分布客源分布房源占比房源占比城城东区区绿城玉城玉兰花园花园（多（多层）132-147132-147148148106561065648%48%68006800矿务局以及矿务局以及煤矿领导及煤矿领导及子女、私营子女、私营企业主以及企业主以及隐形富豪隐形富豪74%74%190-205190-20
8、530301520152027%27%21%21%绿城玉城玉兰花园花园1151151201204830483035%35%6200620015%15%134-146134-146182182156181561863%63%23%23%169-180169-180202202129001290037%37%12%12%184-221184-221302302115321153220%20%50%50%香格里拉香格里拉13713734342192219247%47%47004700煤矿员工煤矿员工9%9%141-154141-154126126101501015056%56%34%34%141-1
9、54141-154（复式）（复式）8585118901189096%96%23%23%155-168155-16898982080208013%13%27%27%286286（复式）（复式）24241430143021%21%6%6%平步青云平步青云94-11894-118227227115361153645%45%44004400周边居民改周边居民改善性需求、善性需求、刚需客群以刚需客群以及少部分乡及少部分乡镇客户镇客户56%56%135-149135-149113113115521155267%67%28%28%150-171150-17160603255325535%35%15%15%1
10、75-186175-1868 853153137%37%1%1%新新泰泰主主要要楼楼盘盘销销售售现现状状溧阳小区（多溧阳小区（多层）层）9898303088288230%30%53505350企事业单企事业单位购房为位购房为主主33%33%9999303079279226%26%33%33%13413430301876187646%46%33%33%辰晖大厦辰晖大厦12112148482178217837%37%44804480本村及周本村及周边居民边居民33%33%13513548482295229535%35%33%33%27027048483780378029%29%33%33%阳光家园
11、阳光家园115115323269069018%18%40664066部分乡镇部分乡镇居民居民50%50%15215232321064106421%21%50%50%春天城市花园春天城市花园90-9590-953013012799327993100%100%58005800以满足居以满足居住需求为住需求为主主49%49%101-118101-1181581581817018170100%100%26%26%125-138125-1381111111454114541100%100%18%18%137-143137-143292940894089100%100%5%5%198198（复式）（复式）
12、121223762376100%100%2%2% 新泰城东区交通便利，环境优越，配套设施齐全，宜居。项目多高端项目，单价在新泰城东区交通便利，环境优越，配套设施齐全，宜居。项目多高端项目，单价在新泰市有明显涨幅。新泰市有明显涨幅。城东板块（二）城东板块（二）新新泰泰主主要要楼楼盘盘销销售售现现状状区域分布区域分布项目项目面积区间面积区间（）（）上市量上市量（套）（套）累计销售累计销售面积（）面积（）销售率销售率均价均价客源分布客源分布房源占比房源占比城中区城中区华府新天华府新天地地87-10887-10890908772877296%96%45004500周边居民周边居民/ /职员职员/ /煤
13、矿煤矿中层改善中层改善性需求以性需求以及小部分及小部分婚房客户婚房客户29%29%118-126118-1261121126292629246%46%36%36%139-143139-1431091097645764551%51%35%35%城西区城西区心悦世家心悦世家112-122112-1221021029360936078%78%36503650 城市周边城市周边工厂员工工厂员工42%42%135-145135-14585855565556548%48%35%35%169-178169-17851 51 5782 5782 66% 66% 21%21%泰和名城泰和名城104-108104
14、-10868681908190826%26%37403740西部工业西部工业区居民改区居民改善为主，善为主，小部分乡小部分乡镇客户为镇客户为辅辅21%21%126-132126-13288884030403035%35%35%35%142-178142-17868682170217020%20%21%21%居豪居豪四四季春城季春城969636361056105630%30%37403740刚需客群刚需客群为主为主33%33%10310336361339133936%36%33%33%12612636361260126027%27%33%33%城中及城西板块城中及城西板块一、市场近期成交现状一、
15、市场近期成交现状 新泰房产小结新泰房产小结 新泰市房地产市场价格水平有明显的区域差别，由西向东，价格逐渐递增；城西传统工业聚集区，居住环境差，房价普遍相对较低。东部房价普遍较高，中高端项目居多，总房价较高；大户型去化情况良好，高端客户群钟情于城东高品质楼盘。 城西板块为工业聚集区，环境质量相对较差，项目均价维持在36003800元/平左右。 代表项目：泰和名城由19栋高层组成，一期1#、2#、6#、7#，在售105-140，均价在3700元/平左右，2014年年底交房。项目权重项目权重本项目本项目绿城玉兰花园绿城玉兰花园香格里拉香格里拉春天城市花园春天城市花园平步青云平步青云阳光家园阳光家园辰
16、晖大厦辰晖大厦参考系数参考系数100%100%45%45%25%25%10%10%5%5%5%5%5%5%均价均价待定待定620062004700470058005800440044004066406644804480区域价值（区域价值（1515）9 99 911119 913135 51111项目规划（项目规划（1515）1010151515158 88 84 44 4产品类型（产品类型（1515）1010151513139 99 95 55 5社区规模（社区规模（1515）8 8151515158 810103 33 3立面设计（立面设计（1010）9 9101010105 58 84 4
17、4 4物业配套（物业配套（1010）7 710107 77 77 73 33 3景观绿化（景观绿化（1010）1010101010108 88 84 44 4品牌优势（品牌优势（1010）8 810109 910107 75 55 5合计（合计（100100）7171949490906464707033333939二、加权法预估价格趋势二、加权法预估价格趋势（一） 加权定价预估高层价格（高层）1.参考因素加权获取基准价格二、加权法预估价格趋势二、加权法预估价格趋势2.基准价格换算修正价格项目名称项目名称绿城玉兰花园绿城玉兰花园香格里拉香格里拉春天城市花园春天城市花园平步青云平步青云阳光家园阳光
18、家园辰晖大厦辰晖大厦G G468346833 370870864346434446344638 874874881568156Q Q 45%45%25%25%10%10%5%5%5%5%5%5%G GQ Q 21072107927927643643223223437437408408本案价格本案价格（高层）（高层）4 4746746二、加权法预估价格趋势二、加权法预估价格趋势(二) 加权定价预估多层价格（多层）1.参考因素加权获取基准价格项目权重项目权重本项目本项目绿城玉兰花园绿城玉兰花园春天城市花园春天城市花园平步青云平步青云溧阳小区溧阳小区参考系数参考系数100%100%45%45%25%
19、25%15%15%15%15%因素因素均价均价待定待定76007600580058005420542053505350区域价值区域价值15159 99 99 913131414项目规划项目规划1515101015158 88 81010产品类型产品类型1515101015159 99 91010社区规模社区规模15158 815158 810101010立面设计立面设计10108 810105 58 86 6物业配套物业配套10107 710107 77 79 9景观绿化景观绿化1010101010108 88 88 8品牌优势品牌优势10107 7101010107 77 7合计合计1001
20、0069699494646470707474二、加权法预估价格趋势二、加权法预估价格趋势2.基准价格换算修正价格三、目标客群相关分析三、目标客群相关分析 目标客群定位 公务员、企事业单位领导及职工； 富二代、官二代； 私营业主等购买力较强的客户。 目标客群地域特征目标客群地域特征 职业特征：多为成功人士，具有固定职业，且经过多年努力，事业多有所成。 年龄构成：30-45岁的社会中坚群体。 家庭年收入：家庭年收入多在15-20万元。 消费观念：开放式消费观念，购买力尚佳。 房产持有情况：名下多有一套，普遍为改善型需求。三、目标客群相关分析三、目标客群相关分析 目标客群购房预算分析目标客群购房预算
21、分析 本项目目标客群属于社会消费的中坚群体且消费观念较本项目目标客群属于社会消费的中坚群体且消费观念较为开放，若一般客群以为开放，若一般客群以30%作为购房月供承受额度，则该作为购房月供承受额度，则该群体的承受额度应略低，以便留出较为充足的剩余消费额群体的承受额度应略低，以便留出较为充足的剩余消费额度供其消费。度供其消费。 因此，此处我们将以家庭月收入总额的因此，此处我们将以家庭月收入总额的20%作为该群体作为该群体所能承受的最大月供还款额，即为所能承受的最大月供还款额，即为2500-3400元元/月。以贷月。以贷款款30年计算，客户承受最大贷款额度为年计算，客户承受最大贷款额度为39-54万
22、，则所能承万，则所能承受总房款价格为受总房款价格为56-77万。万。项目工期 2013年项目将由5栋住宅楼动工并相继完成，其中7月份1#、5#封顶，高层建筑达到13层，取得预售条件；9月份2#封顶；10月份3#及4#封顶。若能按照计划工期逐步进行，则项目于2013年7月.项目定位 本案远离城市中心生活区、缺乏成熟的商业配套及市政配套，这无疑扩大了本地未来居住者的生活半径；同时，本项目据守城市唯一的风景区、靠近新泰一中、毗邻本市高档楼盘玉兰花园等优势又在无形中提高了地段价值及升值潜力。综合以上信息，本项目最佳定位便是走高端路线。产品情况 我项目一期推出的五栋房源中，高层楼座房源为142，多层楼座
23、房源为130-132，房源面积跨度较小，分别以65万作为高层总价、77万作为多层总价计算，则：高层：4680元/；多层：5500元/。四、项目本体分析四、项目本体分析（一）综合参考因素加权法求的项目销售均价为：高层4746元/，多层5623元/。区域市场内现存7个在售楼盘价格差距较大，唯玉兰花园与春天城市花园定价高于5000元/，其他楼盘定价在4500元/左右，未能突破五千元大关；根据我项目房源面积及客户承受房价总价估算团购单价为：高层4680元/；多层5500元/；去除玉兰花园项目外，市场在售楼盘均价情况为：高层4690元/；多层5400元/；五、团购定价建议五、团购定价建议（二）团购价格建
24、议团购建议价格=加权价格*0.7+项目本体修正*0.2+行业修正*0.1高层：4746*0.7+4680*0.2+4690*0.1=4700元/多层：5623*0.7+5500*0.2+5400*0.1=5600元/基于以上各因素综合考虑，建议项目正常销售均价底价为：高层高层47004700元元/ /多层多层56005600元元/ /1.此价格为项目开盘成交底价，实际报价最低将上涨200元/。2.团购目的为低价入市，抢占市场，因此 建议团购价格较正常销售价格低500元/：高层高层4 42 20000元元/ /多层多层5 51 10000元元/ / 以此价格计算，本项目高层总价58万，多层总价6
25、6万。五、团购定价建议五、团购定价建议六、团购优惠政策建议六、团购优惠政策建议预缴房款预缴房款优惠政策惠政策30万万执行行团购报团购报价的基价的基础上，上，优惠惠5万元万元15万万执行行团购团购报价的基价的基础上，上，优惠惠3万元万元5万万执行行团购团购报价的基价的基础上，上，优惠惠1万万元元 根据本案特点，同时结合我司多年经验，建议以达成项目当前目标为首要任务，在对客户抵触预期较低的情况下实现项目的可持续发展，建议高层对外报价4700元/，多层对外报价5600元/。方案方案1目的：低价入市，抢占市场。六、团购优惠政策建议六、团购优惠政策建议方案方案2目的：短期蓄客，力度必须大。预缴房款预缴房款优惠政策惠政策30万万报价基价基础上上86折折优惠惠15万万报价基价基础上上89折折优惠惠5万万报价基价基础上上92折折优惠惠 根据本案特点，同时结合我司多年经验，建议以高报价提升项目形象，坚定客户信心，低成交价达成项目预期,，同时满足客户对团购折扣的预期。建议高层对外报价4880元/，多层对外报价5930元/。THE ENDthanks
