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1、盐城天和广场项目定位报告Project RecommendationPart 1项目概况项目概况项目概况项目概况销售概况销售概况经济技术指标总用地面积：108674平方米总建筑面积：120265.5平方米地上建筑面积：109999.5平方米其中，商业区：50011.3平方米酒店，办公区：59988.2平方米其中，酒店：29887.9平方米酒店式公寓：10866.4平方米办公：19233.9平方米地下建筑面积：10266平方米容积率：1.01建筑密度：30.26%绿化率：30.83%机动车停车位：433辆其中，地面停车：256辆地下停车：177辆非机动车停车位：457辆本案规划有五星级酒店及办公
2、楼，高度约100米。整体商业定位于城南科教城 大学生客源的休闲娱乐广场 酒店式公寓目前尚未定性。2#1#3#4#S项目概况基本数据本案青年路物流中心行政中心居住中心休闲、文化中心以中南世纪城为首的居住区人口导入属于起步阶段，预计在2-3年左右宝龙广场、文化建筑目前宝龙广场以完全运营，城市副中心概念已完全形成市政府、医院等行政配套均已落实p城南新城规划的文化、行政、居住三大板块均以落实 完毕，城市扩容明显。本案所处的科教城板块仍处于起步阶段N项目概况地理区位3#楼基本情况总面积：11253主力面积：6293套数：130套2#楼基本情况总面积：7287主力面积：58、67套数：98套4#楼基本情况
3、总面积：5769主力面积：51、90套数：61套1#楼基本情况总面积：6643主力面积：59.49套数：72套2#1#3#4#Sp已推出1# 2# 3# 4#号楼,合计30952 p现持有剩余19059 商业项目概况商业现状楼栋总套数已售套数剩余套数余量主力面积1#7266627-302#98435631-383#1309040624#61223951、137合计3611612001#楼2#楼3#楼4#楼各楼栋去化统计表2#1#3#去化特征分析1#楼整体去化最少，去化主要集中在内沿街区域。2#楼去化主要集中在东面内铺，三层无去化量，面积大小上无明显特征。3#楼整体去化最好。其中二、三楼基本去化
4、完毕，一楼余量主要集中在临湖面区域。4#楼余量主要集中在西面双排商铺，余量中二楼均为15的小面积商铺。4#S商业街共361套，去化161套，去化率45%。项目概况销售去化Part 2破冰战略破冰战略项目分析项目分析竞争比较竞争比较案例借鉴案例借鉴未来客群未来客群竞争格局竞争格局宝龙城市广场宝龙城市广场中鹰龙湖中鹰龙湖1号号凤凰汇凤凰汇中南世纪城中南世纪城老城新城交界线n 区位选择：城南新城板块，整体区位属性相类似，具备可借鉴意义n 项目选择：在售带商业项目，或未来有商业体量推出n 属性选择：相对较为成功个案，对项目提供借鉴方向竞争格局个案位置项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局本项目处于城南最边缘
5、本项目处于城南最边缘项目名称产品形态面积销售情况概况宝龙城市广场住宅、商业、写字楼、酒店式公寓总面积：48万方商业面积：20万几近售罄含15万平高档住宅，5万平米的特色商业街，6.5万平米的国际公寓，1.5万平米的四星级酒店、15万平米国际化大型商业街（包括五星级国际影城、百货、超市等金鹰龙湖1号购物、娱乐、餐饮总面积：48万方商业面积：6.4万共85套，销售率97%，月均去化套数20套滨湖街区式商铺，以购物、娱乐、餐饮为一体的大型商业中心，地上两层地下一层，1F层高5米，2F层高6米。目前金鹰奥莱城（国际名品折扣城）已率先入驻凤凰汇住宅、酒店式公寓、商业办公总面积：商业面积：3.5万2012
6、年底开盘商业属于集中性商业方式，整体业态定位于休闲娱乐、服饰餐饮为主导中南世纪城酒店式公寓、公寓式办公、餐饮、专业市场、hoppingMall总面积：280万商业面积：70万2013年开盘引进欧尚、UME影院等主力店竞争格局个案介绍项目分析竞争比较案例分析竞争格局目前商铺存量较少，可售量基本集中在明年入市目前商铺存量较少，可售量基本集中在明年入市项目短期之内处于竞争空白时期项目短期之内处于竞争空白时期一层商铺售价一层商铺售价周边住宅单价周边住宅单价月均去化套数月均去化套数去化率去化率宝龙国际广场宝龙国际广场24000-360005000-550032套目前只有2套，去化率超过98%金鹰龙湖金鹰
7、龙湖1 1号号沿街25000-30000内街2000020套仅剩2套，95%以上凤凰汇凤凰汇未知，预计在20000左右/中南世纪城中南世纪城未知，预计20000-25000/商铺与普通住宅价值比超过商铺与普通住宅价值比超过4:14:1，商，商铺价值得到完全认可铺价值得到完全认可在售商铺去化速率较快在售商铺去化速率较快在高价值比的前提下，商铺依然保持较好去化，产品与价格均受市场认可在高价值比的前提下，商铺依然保持较好去化，产品与价格均受市场认可目前商业仍然销售势头良好目前商业仍然销售势头良好项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局p辨析竞争优劣p明晰项目不足p寻求突破与机遇现象本项目处于城南最边缘本项目
8、处于城南最边缘项目短期之内处于竞争空白时期项目短期之内处于竞争空白时期目前商业仍然销售势头良好目前商业仍然销售势头良好尚余尚余200套存量商铺房源需去化套存量商铺房源需去化盐城高等师范学校学校创建于1941年共121个班级，6500名学生.目前是江苏省规模最大、专业最多的一所师范学校盐城交通技师学院创办于1978年，规划总建筑面积19万平方米。近期生源目标：全日制在校生达4000人，年培训成人继续教育专业人才1000人，培训汽车驾驶员1万人。盐城纺织职业技术学院办学近50年来学院建筑面积20万平方米，仪器设备总值7000多万元，资产总值5亿多元，师生员工近万。盐城机械技术学院学校创办于1958
9、年，占地531亩，师生规模8000人。开设高职机电、中职数控、电工电子等五个专业主入口S在建体育馆项目分析项目区位p其他项目基本处于住宅区内,而项目虽然缺乏居住氛围,但周边八所高学府约8万师生，其中项目四有4所,约师生3万人,人文氛围浓郁p在建体育馆未来将 带来更多阶段性人流 项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目分析项目产品p1#2#3#4#1-3层全6米挑高项目,高附加值产品特性尤为突出引入外部活水水源，项目内打造强势水景景观独特步入式步行街设置，商铺独立但又相互联系，富有情趣p纯水景步行商业街，独特的商业业态为未来商业增加情趣.项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目分析主力店家p项目目前主打
10、每年8%的投资回报率，包租三年，整体性价比较高，.但直接抵扣房价内.p目前主力店仅肯德基一家，缺乏其他主力店，不能形成群聚效应,无法对客户构成直接触动.n肯德鸡面积一般在200平米-300平米,面对整体50000平米的商业而言,显然远远不足.项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目分析营销展示p市区售楼处人流无法到达,缺乏聚客地点.p目前户外只有一块,项目信息难以传达本案市区售楼处被建军路道路围墙完全包围，展示效果基本无法达到n项目现场包装较为简单，临路两侧设置高围墙，其余均为2米围墙，部分区域没有围墙n楼体广告与道旗广告均缺失p现场包装无法展示项目商业成熟氛围和潜力前景,无法形成购买冲动.p缺乏
11、适度引导和现场销售氛围营造,导致整体展示性和昭示性效果较弱项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目分析客群定位以中南世纪城为主导的住宅客以中南世纪城为主导的住宅客群，保守估计体量超过群，保守估计体量超过500500万万方，未来将导入方，未来将导入1010万万住户，预住户，预测测20152015年人口导入完成年人口导入完成住宅客户大学园区项目四至包围学校生源超过项目四至包围学校生源超过3 3万万人，周围人，周围8 8所高校生源超过所高校生源超过8 8万人万人学校教师集中在项目北侧的专家公寓学校教师集中在项目北侧的专家公寓内，人群体量接近内，人群体量接近50005000
12、人人西侧的物流中心产业人员，客西侧的物流中心产业人员，客群体量达到群体量达到1.51.5万万左右左右基于本案的独特地理区位，未来客群构成较为丰富，涵盖高中低三个层级基于本案的独特地理区位，未来客群构成较为丰富，涵盖高中低三个层级项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局距离项目最近，且目前已经形成稳定规模数量，可直接被天和广场所利用核心客源重要客源偶得客源尚未成规模，但随着3年的商业培育，住宅客群也随之庞大，虽然距离项目一定距离，但可通过引导而被本案利用学生及教师客群周边住宅客群物流区客群目的性消费将被本案所吸引，属于偶得性客源显而易见，现在的学生教师客源及未来的住宅客源将构成本案的核心客源显而易见，现
13、在的学生教师客源及未来的住宅客源将构成本案的核心客源项目分析客群定位p先天条件较优，教育人文氛围,具备先机优势p后期运营存在若干不足，导致销售滞缓现象商业体量：20万方销售情况：售完业种：集中性商业+休闲式步行街业态：餐饮、服饰、休闲娱乐、卖场超市宝龙国际广场金鹰龙湖1号商业体量：6.4万方销售情况：仅剩2套业种：集中性商业+商业街业态：购物、娱乐、餐饮商业体量：3.5万方销售情况：未开，年底出售业种：集中性商业业态：目的性商业，以休闲娱乐与餐饮为主导商业体量：71万方销售情况：2013年出售业种：集中性商业、沿街商业、社区底商、业态：餐饮、专业市场、ShoppingMall凤凰汇中南世纪城宝
14、龙及金鹰已售商业主要是宝龙及金鹰已售商业主要是BLOCK街铺街铺后续凤凰汇及中南商业供应主要以集中性商业为主，含少量住宅底商后续凤凰汇及中南商业供应主要以集中性商业为主，含少量住宅底商本项目滨水步行街形式具有更多风情化打造地空间本项目滨水步行街形式具有更多风情化打造地空间竞争比较竞争产品项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局所引进的主力店所引进的主力店品牌距离品牌距离辐射范围辐射范围宝龙国际广场宝龙国际广场自住经营SHOOPINGMALL，大量品牌主力店聚集成为新城核心商业，辐射10公里范围生活圈金鹰龙湖金鹰龙湖1 1号号金鹰奥莱城依托奥莱城快速去化其他商铺，辐射5公里生活圈凤凰汇凤凰汇未知/未知，
15、依据业态体量决定中南世纪城中南世纪城欧尚、UME影院利用商业带动快速去化住宅项目，成为区域标杆，符合3公里生活圈宝龙、金鹰、中南项目依托强势商业主力店，成功烘托整体项目价值，对周边业态带来一定的价值认知，从而快速去化相关物业宝龙、金鹰、中南项目依托强势商业主力店，成功烘托整体项目宝龙、金鹰、中南项目依托强势商业主力店，成功烘托整体项目价值，对周边业态带来一定的价值认知，从而快速去化相关物业价值，对周边业态带来一定的价值认知，从而快速去化相关物业,竞争项目主力店无论是辐射范围还规模皆在本项目之上竞争项目主力店无论是辐射范围还规模皆在本项目之上,本项目在未来竞争中胜出需升级主力店本项目在未来竞争中
16、胜出需升级主力店,形成聚集效应形成聚集效应竞争比较主力店家项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局2F：5米1F：6米金鹰龙湖金鹰龙湖1 1号号宝龙国际广场宝龙国际广场3F：3.9米2F：3.9米1F：3.9米凤凰汇凤凰汇2F：4.2米1F：4.2米中南世纪城中南世纪城2F：4.2米1F：4.2米在售产品中，带挑高项目不多，在售产品中，带挑高项目不多，仅金鹰龙湖仅金鹰龙湖1号一个个案层高较高且仅为一层挑高号一个个案层高较高且仅为一层挑高本项目本项目1-3层全六米挑高独一无二层全六米挑高独一无二竞争比较竞争产品项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目项目投资回报率投资回报率宝龙国际广场宝龙国际广场第一期小部
17、分带三年回报8%，后续沿街商铺不带租金回报销售金鹰龙湖金鹰龙湖1 1号号不带投资回报率凤凰汇凤凰汇未售，但基本不会采用投资回报率中南世纪城中南世纪城明确未来将不带投资回报率除宝龙一期以外，其余商铺在销售中均不采用投资回报销售手段。除宝龙一期以外，其余商铺在销售中均不采用投资回报销售手段。本项目目前的本项目目前的3年每年年每年8%抵扣房价性价比较高抵扣房价性价比较高竞争比较销售模式项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局竞争比较本案情况区位基本处于住宅区内，客群相对固定处于城南最大居住开发区内，且四周被大学包围，客源相对丰富商铺受欢迎程度宝龙与金鹰去化较快，市场接受度较高口碑良好商铺价格认知区域内住宅价
18、格在25000上下浮动， 本案一层折后价在14000左右商铺形态集中性商业为主导，部分辅以沿街商业步行商业街，且内部带强势水景资源商铺层高基本为标准层高，仅金鹰一个个案一层6米，两层5米一二三层全为6米挑高层高经营形态以主力店为品牌号召力，不带投资回报，去化良好仅一家主力店，带24%投资回报率营销包装/本案的项目包装整体较弱通过竞争个案点对点分析与自身项目比较，得出项目机会点与突破点通过竞争个案点对点分析与自身项目比较，得出项目机会点与突破点项目突破点：项目突破点：1、引入能够吸引人气且增强投资者信心的主力店2、运用项目特殊的科教园地段优势，充分挖掘教育资源及得天独厚的人文环境3、项目整体定位
19、，形象重新包装，给投资者明确的项目运作方向4、重新选择售楼处位置，树立良好展示面，保证销售过程中的人气及眼球度项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局项目商业定位以及景观定位参考项目商业定位以及景观定位参考相似点：滨水商业街道位于科教城周边新建社区相似点：景观公园临近体育馆,靠近国际学校常州国际创新基地商业碧云国际社区商业相似点：沿街步行式商业街LOFT挑高商铺接近商业体量相似点：同属于高校园区内沿街商业步行街接近的商业体量海上海商业创智天地商业项目商业业态比例参考项目商业业态比例参考项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局1案例借鉴碧云国际社区Hot Tip碧云国际社区位于上海市浦东新区腹部，西起黑松路，东
20、至金桥路，北起杨高路，南至云间路，整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区。项目体量：约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业，且目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。开发单位：由碧云国际社区由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设。基本介绍项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局1案例借鉴碧云国际社区大型生活配套碧云体育
21、公园碧云体育休闲中心大卖场v碧云国际社区中的商业核心区域西起云山路，东至蓝桉路，北起蓝天路，南至碧云路。v核心部分共分四个区域 - 大型生活配套、大卖场、碧云体育休闲中心、碧云体育公园。v其中碧云体育休闲中心为中高档餐饮、零售、休闲场所，深受外籍人士及具有消费能力的中青年人群青睐。商业分区国际学校 P&R REAL ESTATE COPYRIGHTWWW.PNR.CNv碧云体育休闲中心是碧云社区商业核心中的核心，设计者是澳大利亚的BAU International建筑与城市设计事务所（BAU），主体建筑在2004年8约建设完成。v建筑面积1.9万平方米，由美格菲体育健身中心、迪卡侬体育用品大卖
22、场、室内商铺以及六个形态别致的独立双层建筑体构成，集合了体育健身、特色购物、餐饮休闲等功能，各功能体由一条内部商业街连通，建筑形态及风格独树一帜，多彩的建筑颜色和几何的建筑构成极具现代感，因此深受年轻人和外籍人士喜爱。- 31 -|碧云国际社区|商业核心区域-碧云体育休闲中心常州创研港科技园区服务建议书项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局1案例借鉴碧云国际社区 P&R REAL ESTATE COPYRIGHTWWW.PNR.CNv碧云体育休闲中心内分布着两家大型商家：5000平米的迪卡侬和近10000平米的美格菲健身中心，为热衷运动的人群提供了优质的购物和健身环境。- 32 -|碧云国际社区|商
23、业核心区域-碧云体育休闲中心主力店常州创研港科技园区服务建议书项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局1案例借鉴碧云国际社区 P&R REAL ESTATE COPYRIGHTWWW.PNR.CNv碧云体育休闲中心的内部商业街分布着50-300平米不等的商铺，主要以精品零售，特色餐饮以及养生会所等中高端商户为主，多家内街商户连通外部体育公园，餐饮购物的同时也能感受到周边绿色健康的氛围。- 33 -|碧云国际社区|商业核心区域-碧云体育休闲中心散铺常州创研港科技园区服务建议书项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局1案例借鉴碧云国际社区 P&R REAL ESTATE COPYRIGHTWWW.PNR.CNv碧
24、云国际社区中还配备了占地约20000平米的碧云体育公园，为周边的学生及热爱户外运动的人群提供了良好的活动场地。同时因为此处环境清新自然，这里也吸引了不少新婚人士来此拍摄。- 34 -|碧云国际社区|商业核心区域-碧云体育公园碧云体育公园常州创研港科技园区服务建议书项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局1案例借鉴碧云国际社区 P&R REAL ESTATE COPYRIGHTWWW.PNR.CN碧云国际社区商业借鉴项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局1案例借鉴碧云国际社区设立强势主力店设立强势主力店: 5000平米的迪卡侬和近10000平米的美格菲健身中心主题鲜明, 聚集热爱运动人士20000平米体育公园
25、环境幽雅针对周边学生和运动人士,常有人婚纱摄影景观成为休闲地景观成为休闲地: 散铺聚集超人气散铺聚集超人气: 50-300平米散铺经营餐饮等特色化衍生地休闲产业和餐饮形成常态服务 P&R REAL ESTATE COPYRIGHTWWW.PNR.CN项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局2项目地处科教城，城中包含多所高等院校以及科研机构，在校学生7.2万人,未来3-5年住宅人口将达到12万人，办公楼人口将达到3.9万，人口总计大约为23万人；本项目所处地交通较为不便，难以引入其他地区的消费人流；明年底，周边将陆续有新的住宅交付使用，将给项目带来新的消费受众；随着科教城的发展，商业配套将逐渐完善，未来
26、可能会有新兴商业给项目带来冲击；S 优势W 劣势O 机会T 威胁滨水服务区（项目所处区域）企业创研港商住配套服务区国家大学科技园区科技企业加速器案例借鉴常州创新基地滨水项目34滨水风情街1.本项目商业定位首先立足于科教城中的科研人员和周边学生，并且考虑到周边新建社区居民的配套。2.本项目商业定位以“滨水商业”为主题，底层打造成时尚休闲的特色风情街。3.在本项目经营业态方面，加入区域内比较缺乏的“生活零售”“特色餐饮”等，并引入高档商务会所、酒吧，以商业特色吸引区域内外高消费人群。运动主题馆运动主题馆酒吧酒吧商务会所商务会所品酒会所品酒会所特色餐饮特色餐饮滨水风情码头滨水风情码头打造集园区配套、
27、产品展示、生态旅游的高端商务平台打造集园区配套、产品展示、生态旅游的高端商务平台项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局2案例借鉴常州创新基地滨水项目35运动主题馆简述运动主题馆将包含：1.运动品零售；2.健身馆；3.养身；4.沙龙；5.游泳场；注:健身所需工程条件:1.小型泳池尺寸:25*16M2.载重:2M水升,稳载1.2吨,活载1.8吨.特色定位项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局2案例借鉴常州创新基地滨水项目36运动主题馆配套设施：健身会所将与户外运动场/开放式的休闲公园有机融合，成为园区乃至周边区域运动配套中心；其中，户外场地可包含玩沙场地、篮球场地、儿童活动场地，足球场地、以及旱冰、滑板、自行
28、车等极限运动场地；案例借鉴常州创新基地滨水项目项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局237运动主题馆形象：健身会所除了包含运动零售、健身会所等传统运动业态外，还将引入SPA会所，另外，在本主题馆中也将放置游泳馆，该主题馆有利于提高项目整体的形象，更有利于吸引青少年，也更符合为商务人士服务的定位；项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局2案例借鉴常州创新基地滨水项目38 户外休闲商务项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局2案例借鉴常州创新基地滨水项目39本项目的定位为高端，且位置的特殊型，在此基础上，需要打造具有特色的景观环景，建议河景与项目的互动及码头的利用等；河道及码头项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局2案例借鉴
29、常州创新基地滨水项目 P&R REAL ESTATE COPYRIGHTWWW.PNR.CN常州创新基地滨水商业借鉴项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局2案例借鉴常州创新基地滨水商业设立强势主力店设立强势主力店: 运动主题馆主题鲜明, 聚集热爱运动人士滨水商业结合户外休闲商务和河岸景观针对周边学生和运动人士,常有人婚纱摄影景观成为休闲地景观成为休闲地: 散铺聚集超人气散铺聚集超人气: 散铺经营特色餐饮生活服务酒吧点心特色化衍生地休闲产业和餐饮形成常态服务 P&R REAL ESTATE COPYRIGHTWWW.PNR.CN碧云国际社区商业借鉴设立强势主力店设立强势主力店: 5000平米的迪卡侬和
30、近10000平米的美格菲健身中心主题鲜明, 聚集热爱运动人士20000平米体育公园环境幽雅针对周边学生和运动人士,常有人婚纱摄影景观成为休闲地景观成为休闲地: 散铺聚集超人气散铺聚集超人气: 50-300平米散铺经营餐饮等特色化衍生地休闲产业和餐饮形成常态服务常州创新基地滨水商业借鉴设立强势主力店设立强势主力店: 运动主题馆主题鲜明, 聚集热爱运动人士滨水商业结合户外休闲商务和河岸景观针对周边学生和运动人士,常有人婚纱摄影景观成为休闲地景观成为休闲地: 散铺聚集超人气散铺聚集超人气: 散铺经营特色餐饮生活服务酒吧点心特色化衍生地休闲产业和餐饮形成常态服务p建议本项目原持有商铺保留一栋引入体育主
31、题馆建议本项目原持有商铺保留一栋引入体育主题馆p景观定位景观定位: 利用湖景景观成为休闲地利用湖景景观成为休闲地 p散铺商业特色化配比散铺商业特色化配比 基本介绍建筑用地面积近8万平方米总建筑面积为23万多平方米地块前身是上海工具厂的历史渊源项目北面紧邻杨浦区大学城的各大名校临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。42紧邻杨浦区大学城的各大名校，人文底蕴浓郁紧邻杨浦区大学城的各大名校，人文底蕴浓郁案例借鉴海上海项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局3规划点评：独特的块状步行街设置，
32、独立又不隔断，客流人气得到最大程度聚集项目独特的内街式步行街设置，充分服务两侧物业项目独特的内街式步行街设置，充分服务两侧物业两侧办公与物业充分享受内街商业各个商铺单独存在，互相之间又存在一定联系，客群容易再次迷失方向，更多的驻留项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局3案例借鉴海上海独特的公共配套设置，为项目奠定大量的独特的公共配套设置，为项目奠定大量的人文积淀人文积淀海上会馆海上会馆海上会馆：展示城市风貌的展示馆，诠释海上海建筑原理的展示馆海上讲堂海上讲堂海上讲堂：公共演讲中心，作为文化传播平台海上剧场海上剧场海上剧场：小型电影、话剧表演场所，各种视觉活动展示场所案例借鉴海上海项目分析竞争比较案例
33、借鉴竞争格局3红砖院落玻璃院落金属院落混凝土院落不同区域的商铺采用不同立面的方式进行区隔，并通过立面风格的营造极大程度的提升不同区域的商铺采用不同立面的方式进行区隔，并通过立面风格的营造极大程度的提升项目文化感项目文化感项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局3案例借鉴海上海大量硬质景观小品，提升项目档次的同时，也使得顾客更愿意停留驻足大量硬质景观小品，提升项目档次的同时，也使得顾客更愿意停留驻足项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局3案例借鉴海上海65%12%12%12%餐饮：22家，65%零售：4家，12%教育：4家，12%银行：4家，12%出租率80%最终项目出租率达到最终项目出租率达到80%，以餐饮
34、为主导，以餐饮为主导项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局3案例借鉴海上海杨浦高校区内，创新产业综合体杨浦高校区内，创新产业综合体创智天地是瑞安房地产与杨浦区合作开发的大型综合发展项目，集合国内外科技文化型企业、风险投资机构，加上园区办所提供的公共服务，创造一个互动的平台，为智慧型创业者、知识工作者及科技人员打造一个知识创新的社区。项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局4案例借鉴创智天地创智天地主要以创意产业园为主导，其中的商业一条街主要服务两侧创意产业淞沪路两侧商业以及独特的建筑形态，打造新一代的休闲一条街创智天地商业部分主体以社区型商业为主导，分布在办公楼的底层，以创智天地商业部分主体以社区型商业为主
35、导，分布在办公楼的底层，以服务区域内产业人群服务区域内产业人群项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局4案例借鉴创智天地正对江湾体育中心的下沉式广场。下沉式体育广场极大的聚拢区域内人气下沉式体育广场极大的聚拢区域内人气项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局4案例借鉴创智天地公共配套建筑极大的贴合创意文化产业为主题公共配套建筑极大的贴合创意文化产业为主题项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局4案例借鉴创智天地49%6%16%14%16%餐饮：餐饮：25家，家，49%娱乐：娱乐：8家，家，16%零售：零售：7家，家，14%教育：教育：8家，家，16%银行：银行：3家，家，6%出租率90%餐饮为主题，娱乐与教育其次，占
36、餐饮为主题，娱乐与教育其次，占16%项目分析竞争比较案例借鉴竞争格局4案例借鉴创智天地 P&R REAL ESTATE COPYRIGHTWWW.PNR.CN海上海+创智天地p本项目整体定位文化产业商业本项目整体定位文化产业商业p商业业态以餐饮为主商业业态以餐饮为主p公共空间强力打造公共空间强力打造1、大学校区内的文化产业商业街均获得成功4、商业业态餐饮为主力，贴合项目定位的主题性商业比重接近20%2、设置一定程度的公共空间，通过公共空间成为吸引项目人气的亮点项目硬质小品特点需与项目定位相符Part 3项目定位以及名称建议项目定位以及名称建议产品面建议产品面建议营销面调整营销面调整定位与调整定
37、位与调整项目机会点项目机会点与突破点与突破点案例分析小结案例分析小结未来客群预测未来客群预测步行街步行街水景水景校区内的文化步校区内的文化步行街获得成功行街获得成功未来项目的主力客未来项目的主力客群来自学校与老师群来自学校与老师项目定位：盐城创意文化水景步行街项目定位：盐城创意文化水景步行街项目定位形象定位中心湖景规划中心湖景规划中心湖景规划中心湖景规划BLOCKBLOCKBLOCKBLOCK情景商业街情景商业街情景商业街情景商业街院校环绕，人文氛围院校环绕，人文氛围院校环绕，人文氛围院校环绕，人文氛围本案位于科教城内院校环绕的人文优势，中心湖景规划的景观优势，BLOCK情景商业街的配套优势建
38、筑与景观浑然天成，人文与时尚紧密相连，乐活与品位相融共生，案名取“天成”与“境”，相对于天和广场，更突显项目的人文与景观优势，传达的人文、绿色、乐活新领地的意境更为体现项目优势建议”盐城天和广场”调整为:盐城天成新境项目定位案名调整秋水尚街释义：秋水映月，文墨留香之意。秋水”秋天的江湖水，比喻清朗的气质，同时包含了文墨书香的人文内涵。诠释的是一个清朗、人文与商业、时尚相融的项目内涵。辅推商业街案名1:白鹿湖上街（源自白鹿书院典故）辅推商业街案名2:滨水新境界辅推商业街案名3:墨湾项目定位商街命名项目机会点项目机会点与突破点与突破点案例分析小结案例分析小结未来客群预测未来客群预测休闲式步行街，与
39、休闲式步行街，与其他商业错位竞争其他商业错位竞争针对学生，业态相针对学生，业态相对较为年轻、活力对较为年轻、活力商业业态餐饮为主力，贴合商业业态餐饮为主力，贴合项目定位的文化性商业比重项目定位的文化性商业比重接近接近20%业态定位：以餐饮为主导，以文化商业为亮点业态定位：以餐饮为主导，以文化商业为亮点项目定位业态定位1文化产业类文化产业类业态比重：业态比重：20%动漫衍生品专卖店书店、阅读吧创意饰品文具店学生录音棚吉他教室自动唱片贩卖基于文化产业需要较大面积，可设置在二层或三层空间，部分选择一层基于文化产业需要较大面积，可设置在二层或三层空间，部分选择一层作为展示面作为展示面教育培训n n 餐
40、饮定位设定中端类，以目的性消费为住，餐饮定位设定中端类，以目的性消费为住，规避快餐消费，倡导中西结合规避快餐消费，倡导中西结合n n 位置主要设置在一层位置主要设置在一层2餐饮类餐饮类业态比重：业态比重：40%n n 类似台球房、保龄球、等适宜于学生类似台球房、保龄球、等适宜于学生的娱乐项目的娱乐项目n n 基本设置在三层，消耗三层空间基本设置在三层，消耗三层空间3休闲娱乐休闲娱乐业态比重：业态比重：20%4便民式配套便民式配套n n 便民式配套商业，入零售超市、杂货铺、邮局、银行等便民式配套商业，入零售超市、杂货铺、邮局、银行等n n 主力消化在沿街一层商铺主力消化在沿街一层商铺业态比重：业
41、态比重：20%项目机会点项目机会点与突破点与突破点案例分析小结案例分析小结未来客群预测未来客群预测学生客群具备盲从性，主学生客群具备盲从性，主力店对其有极大的号召力力店对其有极大的号召力主力店在项目具备较强竞争力主力店在项目具备较强竞争力项目目前整体营销包装较弱，项目目前整体营销包装较弱，具备较大提升空间具备较大提升空间公共空间的用心打造将成为公共空间的用心打造将成为项目亮点项目亮点营销包装将从产品面与展示面两方面入手营销包装将从产品面与展示面两方面入手项目定位营销包装音乐喷泉音乐喷泉n 利用中央生态湖景资源，设置音乐喷泉n 每日整点开始喷泉，并播放音乐，商业街内营造良好购物氛围n 音乐类型选
42、取轻快的流行音乐为主导，贴合目标客群n 夜间喷泉加入灯光营造，打造城南新城标志性夜景n 价格：50万-100万左右音乐喷泉使得水景资源得到最大程度释放，项目音乐喷泉使得水景资源得到最大程度释放，项目亦此奠定核心亮点亦此奠定核心亮点1硬地旱喷硬地旱喷n围绕中心的音乐喷泉，设置若干处硬地旱喷，将水景氛围打造成最大化n核心设置点：中央喷泉四周、主入口处、较大空地处客群核心接触点的硬地旱喷增加项目的水情趣客群核心接触点的硬地旱喷增加项目的水情趣2风车风车核心入口处设置风车，成为项目的精神堡垒核心入口处设置风车，成为项目的精神堡垒n 风车需要保持一定距离观赏才会美，设置在南纬路一侧保证商业街内顾客均可较好欣赏风车景观的前提下，主干道过往车辆亦可第一视觉注意到本案3情趣小品情趣小品硬质小品，硬质小品，增添项目增添项目情趣情趣4售楼处重置售楼处重置n 基于建军路地下商业街将于明年年底才可竣工完成，本案位于金鹰宝货售楼处将长期得不到展示n 建议调整市区售楼处，设置宝龙国际广场内n 理由一：更加贴近地块，售楼处与道旗可以更好的做结合n 理由二：宝龙整体氛围良好，且位于城南新城内5现场包装现场包装项目增加楼体广告，用布悬挂，提升现场昭示性广告内容：案名+卖点+电话，8米围墙高围墙广告增加路面道旗n目前项目整体包装氛围较弱，建议强化围墙广告，增加楼体广告与道旗指引6THE ENDTHE END
