内资房地产所得税讲义课件

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1、内资房地产所得税讲义内资房地产所得税讲义主讲：王大祥一、内资房地产所得税的沿革 国税发（2003）83号（本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行） 注:过渡期政策衔接过渡期政策衔接 1. 1.前期的预收款是否应该补征预缴所得税前期的预收款是否应该补征预缴所得税? ? 对对2003年年12月月31日前的预售收入，应按规定的利润率计日前的预售收入，应按规定的利润率计算应纳税所得额，并入算应纳税所得额，并入2003年应纳税所得额汇算清缴。年应纳税所得额汇算清缴。 企业预售收入企业预售收入2003年年12月月31日帐面余额应计算出预计营日帐面余额应计算出预计

2、营业利润额，并入业利润额，并入2003年第四季度（或年第四季度（或12月份）应纳税所得月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。年内平均分摊并入当期应纳税所得额。 宁地税发宁地税发200423号号 2. 2.前期成本按预计成本结转销售成本是否前期成本按预计成本结转销售成本是否按税法规定进行追溯按税法规定进行追溯? ? 二二. .预售方式销售收入的确认预售方式销售收入的确认（83

3、号文） 房地产开发企业采取预售方式销售开发产预售方式销售开发产品的品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额预售开发产品收入利润率 注：注：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入主要是指购房者交付的预购的预购定金定金。 预售收入的利润率暂定为15%。 苏国税发【2003】第195号 问题：预售收入的范围？：预售收入的范围？ 实际操作中除预收房款之外，企业还会以代收防盗门款、代收有线电视初装费，代收水电增容费、车库使用权转让费 等方式所谓的代收款项。（会计处理挂

4、“往来款”） 这些代收款项除住房维修基金外作为价外费用都并入营业税的销售额中计征。 其是否应并入所得税的预收收入范围内？ 预售开发产品完工后完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。注：销售收入与预售收入的区分注：销售收入与预售收入的区分 通知第一条及第三条的收入确认问题是指已完工开发产品的收入确认。开发产品经过有关部门验收合格验收合格后即作为完工（以下的“完工之日完工之日”，亦指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取

5、的价款（包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在开发产品未办理移交手续前，所获企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用通知第一条第（二）得的分期预收款，不适用通知第一条第（二）项的分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收项的分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。 苏苏地税发地税发2003258号号三.开发产品销售收入确认问题 房地产开发企业开发、建造的以后用于出开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附售的住宅、商业

6、用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式， 按下列原则分别确认收入的实现： 1.采取一次性全额收款方式全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。 2.采取分期付款方式分期付款方式销售开发产品的，应按销售销售合同或协议约定付款日合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 注注: 企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售预收

7、款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。 3.采取银行按揭方式银行按揭方式销售开发产品的，其首付款首付款应于实际收到日实际收到日确认收入的实现，余款余款在银行按揭贷款办理转账之日办理转账之日确认收入的实现。 4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额实际销售额于收到代销单位代销清单代销清单时确认收入的实现。 （2）采取视同买断方式视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格合同或协议规定的价格于收

8、到代销单位代销清代销清单时单时确认收入的实现。 （3）采取包销方式包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格合同或协议约定的价格于付款日付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单代销清单时确认收入的实现。 （5）委托销售方式定期结算委托销售方式定期结算 委托方和接受委托方应按月或按季月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。 已销开发产品清单应载明应载明售出开发产品的名称、地理位置、

9、编号、数量、单价、金额、手续费等。注:买断式包销据国税函（1996）684号 1996年11月22日 苏地税函（1997）009号 1997年1月20日 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业代理业”征收营业税； 在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税； 包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 房产开发企业在合同期内委托包销商承销房屋，其取得的售房款，均应按“销售不动产”计征营业税。对其支付给包销商的手续费，不

10、得从计税营业额中扣除。 5.将开发产品先出租再出售先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现： （1）将待售开发产品转作经营性资产经营性资产（可（可以计提折旧）以计提折旧） ，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期租赁期间间取得的价款应按租金确认收入按租金确认收入的实现，出出售时售时再按销售资产确认收入销售资产确认收入的实现。 注：“将开发产品转作经营性资产”应视同销售 （2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的（不可以提折旧）（不可以提折旧） ，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入开发产品确认收入的实现。 注：地税 临时租赁是指租赁期

11、不超过一年的，超过一年的应转为经营性资产，视同销售。苏地税发苏地税发2003258号号 6.以非货币性资产分成形式取得收入以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时分得开发产品时确认收入的实现。 7.房地产开发企业同时采用同时采用一次性全额收款、分期付款、银行按揭、委托、先租后售等方式销售开发产品的，应分别按本通知第一条规定的原则确认销售收入。苏国税发【苏国税发【2003】第】第195号号四.其他有关销售收入规定（83号文） 1. 开发产品视同销售视同销售行为的收入 2. 代建工程收入的确定 3. 3年应付未付款 4. 合作开发房地产项目 5. 拆迁房？ 6. 标书费 7. 选号费

12、1. 关于开发产品视同销售视同销售行为的收入确认问题（1）下列行为应视同销售确认收入 将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；1 将开发产品转作经营性资产；2 将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；3 以开发产品抵偿债务；4 以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。5 1注：1.房地产开发企业将开发产品临时自用临时自用，以后用于出售、出租的，在临时自用期间，不视同销售“临时自用”是指使用开发产品的时间距开发指使用开发产品的时间距开发产品完工之日起不满一年产品完工之日起不满一年；超过一年的，应作为自用，视同销售处理。苏国税发【苏国税发【2003】第】

13、第195号号 苏苏地税发地税发2003258号号 2.房地产开发企业在开发项目立项时作为自用作为自用或经营性的资产或经营性的资产，可作为自建固定资产，按实际发按实际发生的成本计价生的成本计价，不视同销售。苏国税发【苏国税发【2003】第】第195号号 3.在资产的税务处理中，按照实际发生的成本计价。苏地税发苏地税发2003258号号 2注：地税 视同销售开发产品再次销售的处理 开发产品自用或转为经营性资产的，在资产的税务处理中，应按照视同销售的价格计价，以后出售时再按销售固定资产确认收入实现。苏地税发苏地税发2003258号号 3注:同国税发【2000】118号 被投资企业向投资方分配非货币性

14、资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。 4注：同企业债务重组业务所得税处理办法企业债务重组业务所得税处理办法 债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）。 5注：同前述获得非现金收益的处理是一致的 纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。 企业所得税暂行条例实施细则第五十八条 （2）视同销售行为的收入确认时

15、限 视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时或于实际取得利益权利时确认收入的实现。 （3 3）视同销售行为收入确认的方法和顺序）视同销售行为收入确认的方法和顺序 按本企业近期或本年度最近月份近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 由主管税务机关由主管税务机关参照同类开发产品市场同类开发产品市场公允价公允价值值确定确定； 6 按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。7 6 注：区别区别企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面

16、时，应视同对外销售处理。其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。（摘自财税字(1996)79号）7 注：计算公式为：销售收入=开发产品成本*（1+成本利润率）/（1-营业税税率） 苏国税发【苏国税发【2003】第】第195号，苏地税发号，苏地税发2003258号号2关于代建工程和提供劳务的收入确认问题关于代建工程和提供劳务的收入确认问题 （1） 房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法是根

17、据合同完工进度确认收入和费用的方法。 完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。 （2）房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料产品的残料等等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平市场公平成交价成交价确认收入的实现。 注:关于代建行为的认定关于代建行为的认定: 关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题 房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使

18、用权证书和有如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司发公司(即受托方即受托方)不垫付资金，并同时符合本通不垫付资金，并同时符合本通知第三条中知第三条中“其他代理服务其他代理服务”条件的条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按“销售不动产”计征营业税。 江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知补充通知(二二) 苏地税发(1996)074号 3房地产开发企业应付施工单位的工程尾

19、款、工程尾款、质量保证金质量保证金，超过合同、协议规定的支付时间合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。 （苏国税发【苏国税发【2003】第】第195号，苏地税发号，苏地税发2003258号）号）4.合作开发房地产项目合作开发房地产项目 纳税人以非货币性资产与房地产开发企业合作开发房地产项目的，如开发合同或协议约定向合作各各方分配开发产品的方分配开发产品的，按非货币交易的有关规定进行税务处理； 如合同或协议约定分配项目利润的，房地产开发企业不得在税前扣除项目利润，合作各方分得的利润视同投资收益进行税务处理。 江苏省国家税务局关于企业所得税几

20、个具体问江苏省国家税务局关于企业所得税几个具体问题的通知题的通知 苏国税函苏国税函2005206号号注：非货币性交易税收规定简介 （1）整体非货币性资产交易 （2）单项非货币性资产交易 一般房地企业涉及的是单项非货币性资产交易，比如以土地使用权换房等。 此类一般按视同销售，或者以物易物的形式来看待。 价格的确认按视同销售的价格确认方式确认，前述。 5. 拆迁房？ 根据中华人民共和国营业税暂行条例以及国税函发1995549号精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

21、江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复苏地税函2000309号（2000年10月13日）5. 拆迁房？ 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。国税函发1995549号五五. .成本费用扣除成本费用扣除83号 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用期间费用和成本成本、开发开发产品建造成本产品建造成本和销售成本销售成本的界限。 期间费用期间费用和开发产品销售成本开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除直接扣除。 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费

22、、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。（共8项） 房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。 直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。 间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。注：相关概念（土地增值税规定） (1)取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额； 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (2)开发土地的成本、费用开发土

23、地的成本、费用； 纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设

24、施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （3）借款费用的特殊规定（土地增值税） 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。细则 关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 a.利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； b.对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不不允许扣除允许扣除。 关于土地增值税一些具体问题规定的通知关于

25、土地增值税一些具体问题规定的通知财税字财税字(1995)48号号下列项目按以下规定进行扣除： （一）销售成本销售成本1 房地产开发企业发生的发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总成本2总可售面总可售面积积 销售成本=已实现销售的可售面积已实现销售的可售面积3可售面积单位工可售面积单位工程成本程成本 注1： 地税 结转销售成本时，少数少数已实际发生但尚未结算的成本应根据合同、协议、标书的价格暂估计算纳税，待结算后

26、按差额计入当期应纳税所得额。尚未发生的成本费用不得暂估、预提。苏地税发苏地税发2003258号号 国税国税 房地产企业开发成本，年末年末未取得工程施工单位开具的发票，如果取得了对方的收据，有支付凭证证明款项已经实际支付，且支付款项且支付款项(包括包括以前已支付的价款以前已支付的价款)累计不超过合同总价累计不超过合同总价，可以在税前扣除;但实际未支出的，一律不能预计、预提成本在税前扣除。 2注:成本对象总成本一般指”开发成本”科目未结转销售成本前的期末余额 3注:总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。 （二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费土地征用

27、及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。 1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。应的成本对象。 （不予扣除）（不予扣除） 2.属于成本对象完工后实际发生的完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。（三）借款费用借款费用 房地产开发企业为建造开发产品借入资金

28、而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。 注：从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。 企业所得税税前扣除办法第三十五条 即使是应资本化的借款费用，如果高于金融机构同期同类借款利息的部分，也不能予以资本化。 企业拆借和集资资金利息支出的扣除？关联企业间拆借利息支出的扣除？集团贷款的利息扣除？新的融资方式下项的利息扣除？ （四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费开发产品共用部位、共用设施设备维修费。 房地产

29、开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额实际发生额进行扣除，提取的维修基金提取的维修基金不得扣除。 注：房地产开发企业按规定以销售收入的一定比例向房产局上缴的公用部位、共用设施的维修基金，据实扣除。 苏国税发【2003】第195号 （五）土地闲置费。土地闲置费。 房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成

30、的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。 注:根据财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知（财基字1995938号）的规定，以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满2年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。 由此可见，上述规定与税法所规定的“计入成本对象的施工成本”（即资本化）差异较大，应关注由此引起的暂时性差异的纳税调整问题。 （六）成本对象报废或毁损损失。成本对象报废或毁损损失。 成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程单项或单位工程报废或毁损报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险

31、公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本； 如成本对象整体报废或毁损整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。 注:该问题在会计制度和财务制度中未作明确规定，税法上的这一规定实际上是借鉴了企业在建工程业务会计处理的规定（见企业会计制度第32条）。对此需要注意的是净损失计入继续施工的工程成本后，是否可能导致开发项目成本超过其可变现净值而需要计提跌价准备。一旦需要计提跌价准备，就会因跌价准备不能税前扣除而产生暂时性差异。注:财产损失扣除程序规定 国家税务总局令第国家税务总局令第13号号 2005年年9月月1日起执行日起执行 扣除方式 经审批扣除经审批扣除 扣除时间 损失的当年损

32、失的当年 扣除项目（不包括土地闲置费，成本报废损失） 在建工程和工程物资损失在建工程和工程物资损失包括企业已经发生的因停建、废弃和报废、拆除在建工程项目以及因此而引起的相应工程物资报废或削价处理等发生的损失。 在建工程在建工程转让损失属正常经营损失不需要审批属正常经营损失不需要审批扣除，直接在税前扣除扣除，直接在税前扣除 （1）停建、废弃和报废、拆除的在建工程 因停建、废弃和报废、拆除的在建工程，其账面价值扣除残值后的余额部分，依据下列证据认定损失： 国家明令停建项目的文件； 有关政府部门出具的工程停建、拆除文件； 企业对报废、废弃的在建工程项目出具的鉴定意见和原因说明及核批文件，单项数额较大

33、的在建工程项目报废，应当有行业专家参与的技术鉴定意见； 工程项目实际投资额的确定依据。 （2）自然灾害和意外事故毁损的在建工程 由于自然灾害和意外事故毁损的在建工程，其账面价值扣除残值、保险赔偿及责任赔偿后的余额部分，依据下列证据认定损失： 有关自然灾害或者意外事故证明； 涉及保险索赔的，应当有保险理赔说明； 企业内部有关责任认定、责任人赔偿说明和核准文件。 （3）工程物资发生损失 工程物资发生损失的，比照本办法存货损失的规定进行认定。 （七）广告费和业务宣传费广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结

34、转以后年度，按规定的标准扣除。 注：自2001年1月1起房地产开发企业广告费可在销售收入8%的比例内据实扣除，超过部分可无限期和以后年度结转。国税发国税发200189号号 （八）折旧折旧。 房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除； 未按规定未按规定转作本企业经营性资产经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。 （九）销售费用销售费用 从事房地产开发业务的纳税人的销售费用还包括开发产品销售之前的改装修复费,看护费，采暖费等。（国税发【2000】84号文） （十）预提费用（十）预提费用 房地产开发企业不得预提费用，凡是按规定上缴的各项

35、费用，一律据实扣除。苏国税发【2003】第195号 （十一）预售款缴纳的营业税。 预售款缴纳的营业税应在相应的预售款结转收入时按照配比的原则税前扣除。（苏地税发2003258号）南京国税解释可以扣除 （十二）业务招待费 房地产企业业务招待费的扣除可比照房地产开发企业广告费和业务宣传费的规定执行。即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。 （苏国税发200497号） （十三）延期交房违约金。（十三）延期交房违约金。 延期交房违约金属于民事主体的非行政性罚款、非司法罚金，这些罚款、罚金可在计算所得税前全

36、额扣除。在具体的会计核算中，合同违约金的收取方如果是单位，应该提供相关的合同和合法的收付款票据；合同违约金的收取方如果是居民个人，应该提供相关的合同和收款人有效的收款证明，根据合同违约金实际发生额计入营业外支出。合同违约金在税前列支是否需要合法的票据？ 钟税官 2005-06-07 （十四）其他特色扣除项目 1.白蚁防治费 2.竣工奖等各类给施工单位的奖金 3.代销手续费 4.（十五）其他限制性扣除项目 1.工资及三项经费 2. 劳动保护费（清凉饮料费，服装费） 3. 保险（社会保险，财产保险，补充养老保险等） 4. 捐赠 5. 各项基金 6. 办公通讯费用，佣金 7.坏账准备和坏账损失等等优

37、惠政策优惠政策 从事商品房销售的企业属于房地产开发经营企业，不得享受新办商贸企业的税收优惠。 江苏省国家税务局关于企业所得税几个具体问题的通知 苏国税函苏国税函2005206号号不予扣除的项目不予扣除的项目 包括资本性支出资本性支出；无形资产受让、开发支出；.存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备金（包括投资风险准备金），以及国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金 ；贿赂等非法支出 ；违法经营的罚款和被没收财物的损失；各种税收的滞纳金、罚款和罚金；自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠以及非公益、救济性的捐赠；各种赞

38、助支出；担保支出 ；回扣支出 ；与取得收入无关的其他各项支出等等 征收方式征收方式：（83号） 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额预售开发产品收入利润率 预售开发产品完工后，企业应及时计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。国税征收方式（苏国税发【2003】第195号） 房地产开发企业应按税收法

39、规规定及本通知规定计算的应纳税所得额，减去已确认收入的预计营业利润，加上当期预计营业利润额计算应纳所得税额，计算公式如下： 应纳所得税额=（应纳税所得额-已确认收入的预计营业利润+预计营业利润）*适用税率 地税征收解释地税征收解释 企业应纳税所得额的计算公式为： 应纳税所得额本期所得额本期已转销售收入的预售收入利润率本期预售开发产品收入利润率 公式中“应纳税所得额”系企业计算当期所得税的依据或可用于以后年度弥补的亏损；地税征收解释（地税征收解释（苏地税发苏地税发2003258号）号） “本期所得额” 系企业收入总额减去扣除项目后，经纳税调整等计算的金额（相当于非房地产企业的应纳税所得额） “本

40、期已转销售收入的预售收入”系企业在以前纳税期已经计算预计营业利润缴纳过企业所得税的预售收入在本期按规定确认销售收入实现的金额； “本期预售开发产品收入” 系企业根据规定应在本期计算预计利润的预售收入（包括本期收到的预售开发产品收入以及企业2003年12月31日预售收入账面余额在本期分摊金额）； “利润率”指主管地税机关按通知第二条第三款规定的原则确定的预售收入利润率。 地税征收解释（苏地税发地税征收解释（苏地税发2003258号）号）关于预售款发票使用问题关于预售款发票使用问题 企业收取的开发产品预售收入（包括定金）在开具正式发票前应使用地方税务局监制的“房地产开发预收款凭据” 。款项结清后，

41、销售方必须为购买方开具“房地产开发销售发票”。 “房地产开发预收款凭据”和“房地产开发销售发票”为机打式，其印制、领购、开具、取得和保管，按照中华人民共和国发票管理办法规定执行。 苏地税发2003258号核定征收方式的利润率确认核定征收方式的利润率确认 建筑业、房地产开发业核定征收方式核定利润率%。 （摘自国税发国税发2000038号）号） 根据江苏省地方税务局关于转发国家税务总局关于印发“核定征收企业所得税暂行办法”的通知的通知（苏地税发2000046号）规定，对房地产开发企业以及从事房地产开发业务的其他企业采取核定征收企业所得税方式的，其收入、成本费用的确定，也应按照江苏省地方税务局关于转

42、发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知的通知（苏地税发2003258号）规定规定执行。 实行核定应税所得率办法的，应纳税所得额的计算公式： 应纳税所得额收入总额应纳税所得额收入总额应税所得率本期已转销售应税所得率本期已转销售收入的预售收入收入的预售收入利润率本期预售开发产品收入利润率本期预售开发产品收入利润率利润率 或应纳税所得额（成本费用支出额本期预售转收入或应纳税所得额（成本费用支出额本期预售转收入结转成本）结转成本）（1应税所得率）应税所得率）应税所得率本期预售开应税所得率本期预售开发产品收入发产品收入利润率利润率 上述公式中，“应税所得率”为1020，具体由各市、县地税局确定。 注：南京地税 核定征收按下列成本利润率进行： 经济适用住房的两率根据市政府物价部门确定的销售利润率、成本利润率执行。 一般商品房两率分别按15%执行，对高档商品房、写字楼、别墅、渡假村等两率在15%30%之间核定。 （摘自宁地税发宁地税发200423号）号）