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1、物流园专题分析物流园专题分析2013.09.202013.09.20什么是物流园？什么是物流园？物流园物流园(logistics park)(logistics park)是指在物流作是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所在空间上集中布局的场所，也是一个有，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的一定规模的和具有多种服务功能的物流物流企业的集结点。企业的集结点。中国物流园的发展阶段中国物流园的发展阶段19981998年深圳平年深圳平湖物流基地湖物流基地 200
2、12001年在全国范年在全国范围内兴起了物流围内兴起了物流园区的规划建设园区的规划建设 20032003年中国物流年中国物流园区建设达到一园区建设达到一个高潮期个高潮期 之后，随着政府、之后，随着政府、行业协会的宏观行业协会的宏观调控和正确引导，调控和正确引导，物流园区规划热物流园区规划热潮逐渐放缓，并潮逐渐放缓，并趋于理性化，正趋于理性化，正在步入健康发展在步入健康发展阶段阶段 截至截至20082008年年7 7月，月，中国物流园区（基中国物流园区（基地）约为地）约为475475个。个。其中已经运营的其中已经运营的122122个，占个，占25.7%25.7%；在建的在建的219219个，占个
3、，占46.1%46.1%；规划中的；规划中的134134个，占个，占28.2%28.2%。 起步阶段起步阶段兴起阶段兴起阶段高潮阶段高潮阶段平缓阶段平缓阶段快速阶段快速阶段迄今为止，中国的物流园区走过了迄今为止，中国的物流园区走过了1010年历程，经历了从理论探索、实践起步到全面发年历程，经历了从理论探索、实践起步到全面发展的过程，形成了全国范围内除西藏外几乎所有省份都有物流园区的规划和建设的基展的过程，形成了全国范围内除西藏外几乎所有省份都有物流园区的规划和建设的基本态势。本态势。物流园区最早出现在物流园区最早出现在2020世纪世纪6060年代的日本东京，在日本被称为年代的日本东京，在日本被
4、称为“物流团地（物流团地（Distribution ParkDistribution Park）”，在德国被，在德国被称为称为“货运村（货运村（Freight VillageFreight Village）”，在中国也被称为，在中国也被称为“物流基地物流基地”或有时称为或有时称为“物流中心物流中心”。另外，英国、。另外，英国、美国、比利时、加拿大、墨西哥等也都先后建立了物流园区和货运配送中心。当前，物流园区的规划、建设与美国、比利时、加拿大、墨西哥等也都先后建立了物流园区和货运配送中心。当前，物流园区的规划、建设与运营在世界范围内的发展方兴未艾，是现代物流业发展的一个重要趋势。运营在世界范围内
5、的发展方兴未艾，是现代物流业发展的一个重要趋势。物流园的分类物流园的分类依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式衔接，提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式式衔接，提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接；主要服务于国际性或区域性物流运输及转换。的有效衔接；主要服务于国际性或区域性物流运输及转换。 依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务场服务; ;物流园区提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息物流园区提供商品的集散、运输、配送
6、、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；主要服务于商贸流通业商品集散。处理、流通加工等物流服务；主要服务于商贸流通业商品集散。物流园区依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规物流园区依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划；提供制造型企业一体化物流服务；主要服务于生产制造业划；提供制造型企业一体化物流服务；主要服务于生产制造业物料供应与产品销售物料供应与产品销售依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务；位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务；主要服务于城市配送与
7、区域运输。主要服务于城市配送与区域运输。货运服务型货运服务型生产服务型生产服务型商贸服务型商贸服务型综合服务型综合服务型案例分析案例分析( (一一):):江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园园区概述园区概述打造集酒店餐饮、物流中心、客运中心、商贸中心、电子商务、加油站等打造集酒店餐饮、物流中心、客运中心、商贸中心、电子商务、加油站等六大功能为一体综合物流中心。六大功能为一体综合物流中心。园区概述园区概述江西鄱阳湖现代物流园有限公司，成立于2007年5月，总公司位于美丽的鄱阳湖畔，省级工业园鄱阳工业园商贸中心区域，景鹰高速公路芦田出口处，交通区位明显优势，百公里内辐射南昌、景德镇、九江、鹰潭
8、等四个大中城市，人口近千万，商贸、工业、交通十分发达。物流园规划面积203亩，建筑面积20万平方米，总投资3亿元，打造集酒店餐饮、物流中心、客运中心、商贸中心、电子商务、加油站等六大功能为一体综合物流中心。江西鄱阳湖现代物流园处长三角、珠三角和闽三角三大经济圈腹地，是承接东南沿海和中部地区的战略要地。随着环鄱阳湖经济带的兴起，物流园已成为环鄱阳湖地区重要的物流节点，中南地区极为重要的物流枢纽。位于美丽的鄱阳湖畔，交通区位明显优势。位于美丽的鄱阳湖畔，交通区位明显优势。园区功能体系园区功能体系园区八大功能体系，成就现代物流园区典范。园区八大功能体系，成就现代物流园区典范。鄱阳湖鄱阳湖现代物现代物
9、流园流园物流物流中心中心商务商务中心中心生活生活区区综合综合商贸商贸区区客运客运中心中心加油加油站站星级星级酒店酒店物流物流园广园广场场结合当地社会、经济、环境资源，以绿色、生态、生命、活力为目标，运用现代化城市规划设计手段，创造出一种“具有生命力”的新鲜的、多功能集聚的产业发展模式。其中包括：复合的产业模式、有机的整体结构、工作区域与生活空间合二为一的功能规划定位。业态布局业态布局综合商贸区综合商贸区生活区生活区电子商务中心电子商务中心智能化配载中心智能化配载中心客运中心客运中心加油站加油站星级酒店星级酒店物流园广场物流园广场总体规划：一心三带五片总体规划：一心三带五片一心：物流配载中心三带
10、：鄱阳湖国际大酒店、客运中心、商业街五片：物流配载中心、鄱阳湖国际大酒店、客运中心、商业街、加油站发展大道发展大道景鹰高速景鹰高速鄱古公路鄱古公路园区配套园区配套物流科技大楼物流科技大楼位于美丽的鄱阳湖畔，景鹰高速公路洪门口出口处，距离鄱阳县城15分钟车程，交通十分便利。 客运中心客运中心建筑面积17000平方米，站房大楼设施先进、功能齐全，拥有两个候车厅，候车面积达2000平方米，可以同时容纳2千名旅客候车，冷暖中央空调给旅客营造一个四季如春的舒适候车环境。 加油站加油站物流园加油站位于景鹰高速公路洪门口出口处，距离鄱阳县城约20公里。主要经营车用汽油、柴油、润滑油等油品。以“不断提高加油站
11、标准化、规范化、科学化管理水平，确保安全生产，树立良好企业形象”为指导思想。以“质量求生存、服务求发展、信誉第一、顾客至上”为经营宗旨。 园区配套园区配套软件开发软件开发鄱阳湖现代物流园软件开发中心凭借多年的发展与探索，在软件开发领域积累了丰富的行业经验，聚集了一大批既精通计算机技术、美工设计又具有丰富行业管理经验的专业人才。将致力于政府机关、企事业单位、学校的信息化建设及管理软件研发，为客户提供管理咨询、系统开发、硬件配置、系统集成、技术服务的全方位、全系统解决方案。 广告策划广告策划鄱阳湖现代物流园广告策划中心以“为客户提供卓越的广告计划及产品”作为客户服务的核心，提供广告设计、印刷、广告
12、策划发布、大型展览的策划设计制作、CIS的导入设计、公司网页的设计制作及网站的维护、高品质的产品广告摄影等。 培训培训由资深企业管理和营销人才组成的一流培训与咨询专家团队，将针对企业实际，提供富有针对性和实用性的企业创新理念和优质团队成长基因，挖掘企业潜力，提升团队效率，达到短期内企业面貌焕然一新的良好效果。 产品体系（租售分析）产品体系（租售分析）鄱阳湖现代物流园鄱阳湖现代物流园物流物业物流物业商业商业住宅住宅其它配套其它配套综合商综合商贸区贸区仓库仓库物流科物流科技大楼技大楼街区街区商业商业集中式集中式商业商业公寓公寓星级星级酒店酒店客运客运中心中心加油站加油站园区可销售部分为街区商业和公
13、寓部分，其中街区商业含底商和小型商业，园区可销售部分为街区商业和公寓部分，其中街区商业含底商和小型商业，租赁部分为综合商贸区、仓库及集中式商业等，其余为持有。租赁部分为综合商贸区、仓库及集中式商业等，其余为持有。可销售部分可销售部分租赁部分租赁部分服务体系服务体系鄱阳湖现代物流园鄱阳湖现代物流园基础服务基础服务增值服务增值服务配套服务配套服务信信息息服服务务仓仓储储服服务务配配送送服服务务配配送送服服务务加加工工服服务务提提供供解解决决方方案案物物流流动动态态培培训训广广告告策策划划软软件件开开发发加加油油站站客客房房服服务务餐餐饮饮休休闲闲娱娱乐乐多多媒媒体体中中心心客客运运中中心心客客服服
14、中中心心园区拥有基础服务、配套服务、增殖服务这三大服务功能，从而使物流园成为服务理园区拥有基础服务、配套服务、增殖服务这三大服务功能，从而使物流园成为服务理念前卫、综合设施完善、配套功能强大的综合性、现代化服务产业园。念前卫、综合设施完善、配套功能强大的综合性、现代化服务产业园。案例小结案例小结p综合大楼业态丰富，满足生活所需。综合大楼业态丰富，满足生活所需。鄱阳湖物流园综合大楼从高效、节约、温馨、舒适和人性化的指导方针出发，采取简欧风格，强化多种服务功能，形成集住宿、办公、餐饮、休闲、购物、娱乐、会展于一体的多功能区域。p汽车站和物流配载中心协同发展，高效互动。汽车站和物流配载中心协同发展，
15、高效互动。突出鄱阳湖汽车站和物流配载中心集聚人流、物流功能，将物流实体平台同网络虚拟平台相结合，将客运和货运协同发展，共同构建人流、物流畅通、高效、智能、便捷的功能优势。p设置加油站，提供优质服务。设置加油站，提供优质服务。结合汽车站临近高速公路出入口的便利条件，在西侧规划道路上设置加油站，以优质的服务质量为过往车辆和物流园内停靠、配载车辆提供服务。p商业配套完善，形成良好商务氛围。商业配套完善，形成良好商务氛围。发展大道一侧规划设计为主要的商业街道，东侧沿鄱阳古南公路设置沿街店面、步行街、店中店、大型超市等大型商业设施，同时，将小体量商业与大体量、大空间商业相结合，与商务办公用房相结合，为企
16、业经营者提供良好的办公场所和商务氛围。 p现代化商贸中心，重要经济枢纽。现代化商贸中心，重要经济枢纽。以多样化服务功能打造出一个功能合理、配套齐全、个性鲜明、空间有序、环境优良的现代化商贸中心。成为集聚人流、物流、技术流、资金流，加速产业基地深度发展的重要经济枢纽。案例分析案例分析( (二二):):深圳市友信冷冻食品城深圳市友信冷冻食品城打造华南地区最大冷冻食品批发市场打造华南地区最大冷冻食品批发市场园区概述园区概述深圳市友信冷冻食品物流园位于深圳市龙岗区布吉李朗平吉大道边，是友信崧锋集团的旗舰，由友信崧锋集团于2007年投资6.28 亿元人民币建成，建筑面积13万平方米，主要由华南地区最大的
17、5万吨专业低温冷库、3000吨变温库、600吨超低温冷库、全程冷链配送运输车辆、3万平方米的友信冷冻食品批发交易市场以及写字楼、公寓等商业配套组成的现代化大型园区。项目位于政府规划物流基地，紧邻水官高速，周边聚集有大量的物流园和配套送中心等，项目位于政府规划物流基地，紧邻水官高速，周边聚集有大量的物流园和配套送中心等，形成强大的物流聚集效应，区位优势明显。形成强大的物流聚集效应，区位优势明显。园区概述园区概述园区整体规划园区整体规划一期一期二期二期业态布局业态布局一期经营良好，二期即将开业。一期经营良好，二期即将开业。园区商铺全部采用租赁式，一期开业至今约一年，经营状况较好，目前招商率达园区商
18、铺全部采用租赁式，一期开业至今约一年，经营状况较好，目前招商率达100%100%；二期招商接近尾声，预计二期招商接近尾声，预计1010底开业。底开业。租金为：租金为：150150元元/ /平米平米/ /月，每间铺每年约月，每间铺每年约4-54-5万元，第一年免租，租期可签万元，第一年免租，租期可签3-53-5年；另有冻柜租用，仅交年；另有冻柜租用，仅交2 2万元万元/ /年的年的压金，即可免费使用。压金，即可免费使用。园区经营状况园区经营状况园区企业简介园区企业简介一期内部主要聚集有冷冻食品公司代理商、分销商等。以空铺一期内部主要聚集有冷冻食品公司代理商、分销商等。以空铺+ +办公办公+ +仓
19、储仓储的形式出现。的形式出现。园区主要以租赁园区主要以租赁盈利为主，另外兼顾一部分服务费用。盈利为主，另外兼顾一部分服务费用。园区盈利模式园区盈利模式友友信信冷冷冻冻食食品品物物流流园园盈盈利利出租出租收入收入服务服务费用费用档口租赁费用：3万保证金，合同期3至5年，合同结束可退还，一年免租期，第二年150元/平米/月仓库租赁费用：2.7元/吨（量大有优惠）房屋租赁费用：物业管理费：15元/平米/月储置费用：35元/吨（一次性）搬运费用：24元/吨其它服务费用（质检等）配送服务费用：不透园区配套有居住、餐饮、停车位、以及金融服务等，生活配套较为齐全。园区配套有居住、餐饮、停车位、以及金融服务等
20、，生活配套较为齐全。园区配套园区配套导视标识随处可见，清晰指引方向。导视标识随处可见，清晰指引方向。导视系统导视系统完善的导视系统成为园区为客户和来园区车辆提供准确的方向指引，完善的导视系统成为园区为客户和来园区车辆提供准确的方向指引，有效组织人流车辆疏散，交通组织较为完善。有效组织人流车辆疏散，交通组织较为完善。规划不足（一）规划不足（一）一期内部形象较为低档，通道光线较暗、主动线横七竖八乱摆放物品，店面一期内部形象较为低档，通道光线较暗、主动线横七竖八乱摆放物品，店面形陈旧、且五花八门，缺乏统一管理，内部管理明显不到位。形陈旧、且五花八门，缺乏统一管理，内部管理明显不到位。规划不足（二）规
21、划不足（二）二期规划的批发零售交易区内动线稍显复杂，且层高不够，显得较为压抑，二期规划的批发零售交易区内动线稍显复杂，且层高不够，显得较为压抑，不利于后期经营。（由于还未正式开业，照明未开通）不利于后期经营。（由于还未正式开业，照明未开通）规划不足（三）规划不足（三）园区软件配套呈现不足，主要呈现在电子商务平台、质量检测平台等的欠缺。园区软件配套呈现不足，主要呈现在电子商务平台、质量检测平台等的欠缺。物流园总结物流园总结物流园区的前期调研和战略定位物流园区的前期调研和战略定位物流园区成功的基本标志就是“客户多，货量大，成本低”。而我们选择物流园区要考虑的因素包括区位交通、产业基础和市场需求等。
22、因此，在充分的市场调研和分析沟通的基础上，准确进行物流园区的战略定位（包括产品定位、市场定位、客户定位和品牌形象定位等），就显得特别的重要。物流园区的规划设计和开发建设物流园区的规划设计和开发建设物流园区功能的发挥，依靠其规划设计更加符合市场和客户的需求。因此，在园区的概念规划、功能设计和技术实施三个阶段，要依据市场分析和战略定位，依据物流作业的专业要求，不能照搬、照套商业、工业或者其他同行的做法。同时，要做好开发建设的组织管理，搞好项目控制。这也是物流园区成功的基础。物流园区的招商合作和运营管理物流园区的招商合作和运营管理如果说战略定位是物流园区成功的前提，那么运营管理就是物流园区成功的关键
23、和根本。要构建园区管理运营的公共服务体系和电子商务信息平台，实现一体化整合服务，为入驻物流企业提供增值服务。要高度从市场需求的角度，重视物流园区的营销推广和招商合作，制定合理的投融资策略，确定物流园区的创新经营模式，实现物流园区投资建设和整体运营的经济效益与社会效益的最大化。物流园成功的三个要素物流园成功的三个要素附录一：物流地产巨头附录一：物流地产巨头普洛斯的成功之道普洛斯的成功之道全球化仓储网络全球化仓储网络普洛斯成功的重要原因之一在于拥有强大的全球化仓储网络。普洛斯一般在每个枢纽城市开发普洛斯成功的重要原因之一在于拥有强大的全球化仓储网络。普洛斯一般在每个枢纽城市开发3 3至至4 4个物
24、流园区，个物流园区，这些园区靠近机场、海港和高速公路，从而形成一个交通便利的仓储网络。物流园建成后，租给客户并由普洛斯这些园区靠近机场、海港和高速公路，从而形成一个交通便利的仓储网络。物流园建成后，租给客户并由普洛斯资产管理队伍进行物业管理。客户借助普洛斯的物流网络，实现货物在全球范围内的自有由流转。资产管理队伍进行物业管理。客户借助普洛斯的物流网络，实现货物在全球范围内的自有由流转。标准化设施建设标准化设施建设普洛斯标准化物流设施是其吸引客户的又一重要原因。普洛斯在市场调研、设计、施工和设施管理的基础上开发普洛斯标准化物流设施是其吸引客户的又一重要原因。普洛斯在市场调研、设计、施工和设施管理
25、的基础上开发出的高质量、通用型物流仓储设施，为不同的客户提供便捷物流配送设施，其标准化设施可以在很短的周期内能出的高质量、通用型物流仓储设施，为不同的客户提供便捷物流配送设施，其标准化设施可以在很短的周期内能满足客户的需求。满足客户的需求。客户定制服务客户定制服务普洛斯以普洛斯以“客户为中心客户为中心”的运作方式，不仅能够依据客户需求提供新颖、灵活的租赁项目，还可以利用其专业能的运作方式，不仅能够依据客户需求提供新颖、灵活的租赁项目，还可以利用其专业能力帮助客户设计并定制符合客户物流特点的仓储设施。力帮助客户设计并定制符合客户物流特点的仓储设施。附录二：中国物流园区附录二：中国物流园区5050
26、强强上海外高桥保税物流园区上海外高桥保税物流园区 嘉民上海奉贤配送中心嘉民上海奉贤配送中心 维龙松江物流园维龙松江物流园 普洛斯苏州物流园普洛斯苏州物流园 上海西北综合物流园区（江桥基地）上海西北综合物流园区（江桥基地） 成都新都物流中心成都新都物流中心 上海普洛斯临港物流园上海普洛斯临港物流园 广州南方物流园广州南方物流园 昆山平谦国际现代产业园昆山平谦国际现代产业园 苏州传化物流基地苏州传化物流基地 闵行国际物流中心闵行国际物流中心 北京通州物流基地北京通州物流基地 沈阳保税物流中心沈阳保税物流中心 成都航空物流园区成都航空物流园区 溧水航空物流国际社区溧水航空物流国际社区 山东临沂天源国
27、际物流园山东临沂天源国际物流园 成都国际集装箱物流园区成都国际集装箱物流园区 北京西南良乡物流基地北京西南良乡物流基地 苏州望亭国际物流园苏州望亭国际物流园 成都青白江区物流园区（大宗散货物流园区）成都青白江区物流园区（大宗散货物流园区） 大连国际物流园大连国际物流园 广东惠州金泽国际物流园广东惠州金泽国际物流园 贵州穗黔西南物流园贵州穗黔西南物流园 云南浩宏昆明云南浩宏昆明东盟国际物流中心东盟国际物流中心 附录二：中国物流园区附录二：中国物流园区5050强强江西鄱阳湖现代物流园江西鄱阳湖现代物流园 南京丁家庄物流中心南京丁家庄物流中心 南京龙潭物流基地南京龙潭物流基地 南通保税物流中心南通保
28、税物流中心 宁波北仑现代国际物流园宁波北仑现代国际物流园 平湖市独山港综合物流园平湖市独山港综合物流园 普洛斯北京空港物流园普洛斯北京空港物流园 普洛斯杭州物流园普洛斯杭州物流园 普洛斯闵行物流园普洛斯闵行物流园 普洛斯三山物流园普洛斯三山物流园 普洛斯云埔物流园普洛斯云埔物流园 如皋港现代物流园区如皋港现代物流园区 山东盖家沟物流园区山东盖家沟物流园区 普洛斯西北物流园普洛斯西北物流园 上海宇航西北物流园上海宇航西北物流园 苏州永得利物流中心苏州永得利物流中心 深圳金鹏物流园深圳金鹏物流园 深圳盐田港普洛斯国际物流园深圳盐田港普洛斯国际物流园 厦门保税区航空港物流园厦门保税区航空港物流园 太仓港港口开发区太仓港港口开发区 泰州高港综合物流园泰州高港综合物流园 普洛斯天津空港物流园普洛斯天津空港物流园 无锡南方物流园无锡南方物流园 燕郊空港物流园燕郊空港物流园 重庆现代物流园重庆现代物流园THANKSTHANKS！
