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1、 南京扬子置业咨询服务有限公司南京扬子置业咨询服务有限公司市场部市场部 2009启东电大地块市场报告启东电大地块市场报告基地印象宏观市场基地印象城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场竞争分析板块分析竞争分析综合分析潜在供应市场结论项目研判基地资源SWOT分析核心价值客群定位城市消费习惯竞争项目客群分析本案客群定位产品建议物业建议户型建议价格建议报告目录报告目录基地印象核心商业中心核心商业中心宗地宗地结合地块特征创造项目核心竞争力结合地块特征创造项目核心竞争力项目宗地分析项目宗地分析地块指标项目背景信息：项目背景信息： 本项目地块位于启东主城范畴内。宗地紧临城市核心商业中心，北临主要干道紫薇
2、中路紫薇中路，南面为明珠新村，西侧为启东市老人院，东侧为社区道路幸幸一路一路。道路系统完善，交通便捷。周边各类生活配套较为成熟。但区域形象一般，属城中城中北部区域北部区域。项目占地6938，住宅总建面积为17345，土地楼面价格高达1199元/ 。项目经济指标项目经济指标容积率：2.5绿化率：30%建筑密度：28%土地性质：商业40年 居住70年地块初步印象带来的疑问：地块初步印象带来的疑问：1、地块区域未来的定位是怎么样的？、地块区域未来的定位是怎么样的？2、根据本案的区位及周边资源，如何定位？、根据本案的区位及周边资源，如何定位？3、城市购买力如何？市场竞争怎么样？、城市购买力如何？市场竞
3、争怎么样？4、我们能做什么？、我们能做什么？宏观市场城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场启东概况启东概况启东市地处万里长江入海口北侧，三面环水，形似半岛，是出江入海的重要门户，被誉为“江海明珠”。全市陆地总面积全市陆地总面积11571157平方公里，人口平方公里，人口116116万。万。一、海洋经济海洋经济，启东吕四渔场是中国四大渔场，也是全国六大中心渔港之一 。二、机械电子机械电子，启东在外经营电动工具人员4.5万人，每年交易额达150多亿元，约占全国电动工具市场交易总额的60%。三、建筑产业建筑产业，启东是江苏省人民政府首批命名的“建筑之乡”，建筑业历史悠久。四、医药化工医药化工，具
4、有众多全国著名品牌，在全国有很高的市场占有率。五、纺织服装业纺织服装业，启东市是全国最早的纺织服装出口基地，出口20多个国家和地区，年出口额超1亿美元。 六、教育产业教育产业， 如启东中学、汇龙中学、长江中学等。城市属性城市属性2008年前三个季度：n地区生产总值247亿元n城镇居民人均可支配收入12782元n全社会固定资产投资150亿元，其中房地产投资11亿元,同比上涨16%。 n城市化率达到47% 本项目所在地启东市，处于长三角经济圈中心地带，被誉为“上海的后花园”。u08年全国最具投资潜力中小城市百强第二位u启东位于“长江三角洲”中心地带，与国际大都市上海隔江相望，直线距离仅50公里，素
5、有“上海的后花园”之称，是出江入海的重要门户。 u启东开发区是江苏省省级开发区和沿江重点建设开发区之一，由“一区三园”组成,即开发区中心区、滨海工业园、滨江化工园和城北工业园。u08年以来，已有100个投资1亿元以上重大项目落户启东，总投资529亿元。教育之乡教育之乡启东有教育之乡的美名启东人为了下一代的教育不惜一掷千金。启东的基础教育全国有名，最著名的当属启东中学、汇龙中学，而位于本案周边的长江中学名声紧随其后。另外启东第一实验小学，是启东最好的小学，本案周边的紫微小学属于片区内的配套小学。在这些学校周围的楼盘虽然价格非常高，但销售仍然较好启东中学汇龙中学第一实验小学第一实验小学第一实验小学
6、启东中学启东中学长江中学长江中学汇龙中学汇龙中学本案本案实验小学实验小学实验幼儿园实验幼儿园启东中学创办于1928年，现占地380亩，建筑面积10.5万平方米，现有99个教学班，2003年12月成为江苏省首批四星级学校 启东市汇龙中学2004年转评为省首批三星级学校。学校现总建筑面积10万余平方米，共有119个教学班，学生7000多名，教职工460多人。江苏省启东实验小学创建于1927年。1981年，被定为江苏省首批办好的实验小学。1997年被再次确认为江苏省实验小学。城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场宏观市场全市经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长全市经济保持高速发展态势，居民
7、收入稳定快速增长u启东05-08年连续4年保持15%以上的经济增长速度，2008年至今地区生产总值已超过300亿元大关；u近四年超过15%的GDP增长率说明启东经济发展迅猛，根据国际经验，其房地产市场处于飞速发展阶段；u高速发展的经济带动了启东居民人均收入的稳步上涨，增强了居民的购买力，积极推动着启东房地产市场的快速发展。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展城市化进程的加快带动房产内需的增长城市化进程的加快带动房产内需的增长u启东05-08年城市化水平稳步提高，08年城市化率达到47%，处于城市化高速发展阶段；u城市化
8、的高速发展必将刺激房产内需，从而带动启东房地产市场的快速发展。良好的投资环境促进了房地产的发展良好的投资环境促进了房地产的发展u启东固定资产投资自05年以来，虽受国际及国内低迷经济形势的影响，虽呈现下降趋势，但始终维持在每年15%以上的增长水平，对启东房地产的发展起到了良好的拉动作用； u启东房地产投资从05年开始呈现快速上涨趋势，从今年开始，受整体经济调控的影响呈略微下调的局面，但是整体房地产市场发展较为稳健。宏观市场城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场土地使用土地使用七个片区功能七个片区功能中心城片区 为启东主城区，功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了 政、住居、文化、教育、
9、工作、主要产业发展等功能阳澄湖休闲片区主要功能在休闲旅游，结合大闸蟹餐饮、高尔夫球、渡假、商务会议等多样化活动，其余则维持小镇风貌、农田及水源保护功能东北向货运轴片区 主要功能系提供经济技术开发区东北轴向之货运运输走廊，利用公路接苏通大桥往苏北、华北或由公路至太仓港利用长江水路运输。东向运输廊片区产业主要有加工分装、仓储物流、并结合安亭地区发展汽车机械零件产业，惟陆家及花桥同时可结合大专学校与新社区开发。生活新镇片区 位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。生态、观光农业片区 定位为外向型
10、现代农业开发，促进该区之经济发展。未来可朝向生态有机农业，或转向第三级产业之观光农业发展。水乡旅游片区 充分利用环境优势，结合水路旅游路线，串连用直、周庄、锦溪古镇，淀山湖滨村落或新型休闲及开发，发展绿色观光及修学、教育等产业。本案位于主城中心片区本案位于主城中心片区本案紧邻中央核心区域，位于商业用地和居住用地的双重辐射区域本案紧邻中央核心区域，位于商业用地和居住用地的双重辐射区域中央核心区中央核心区 打造约一平方公里的核心发展区。以长江路南北向干道为优势，结合娄江风情，形塑水岸城市魅力，凝聚商务、金融、零售消费、商住、文化活力，为启东之心。商业用地商业用地 商业用地由核心区向外辐射支援人民路
11、、前进路等沿街商业轴带。再扩及邻里社区商业中心，除了传统条状商业街，新区可形成聚集式商圈，构成层次分明，机能完善之城市商业发展环境。居住用地居住用地 集中于市区中心及西侧，北侧，将以往往工夹配置的负面影响减至最低。工业用地工业用地 在致维持经济技术开发区的架构，以城区东侧、东北角及铁路以南为主，其中沿黄浦江路二侧重点划设这工业用地，突显北向边续发展的意义。同时滨海工业园区的同时滨海工业园区的建设，使得城市的产业将北建设，使得城市的产业将北移移重要景观道路重要景观道路 轴线连续的空间体验。构成了指认城市空间秩序之基本架构。包括长江路、震川路、柏路、马鞍山路、白马泾路、朝阳路、萧林路、新浦路等本案
12、本案主城区功能划分主城区功能划分城市向西北方向发展建立三纵三横二环一高的绿色公路网三纵黄浦江路（可通往千灯与周市）长江路（南北向大动脉）柏庐路（可连接高铁车站）三横萧林路（城区北侧主要道路）前进路（连接主要商业区）朝阳路（旧国道312）二环城区外环道：北为省道324，东沿夏架河，南为312国道，西为江浦路所围绕内环（货车限制区）东为长江路，南为合兴路，西延至西界之白马泾路，北为马鞍山路跨太仓塘昆太路。一高沪宁高速公路穿越城南规划一纵二横一环捷运化公交路线 城区运输以捷运化公路线为主要动脉，规划成一纵二横一环之路线，除服务城区外，并可结合高铁及铁路车站、经济技术开发区间之客运服务。 配合捷运动化
13、公交路路线，于重要节点设置转运站达到下列功能：作为公交调度场所。作为城际与城区公转运地。站区交通之整顿。站区交通发展之促进。交通可及性之提升。本案本案通达的路网，使得本案与周边区域联系紧密通达的路网，使得本案与周边区域联系紧密启东与上海的直线距离仅50公里 启东至上海浦东国际机场路程约95公里 启东至上海浦东外高桥港区路程约68公里 启东至上海市区路程约80公里 启东至南通市区约85公里 启东至南通兴东机场路程约90公里 崇启大桥崇启大桥：南起上海崇明岛陈家镇，与在建的上海崇明越江通道相连；北至江苏启东市汇龙镇，与宁启(南京-南通-启东)高速公路相接。包括跨江大桥和连接线在内的项目全长约五十二
14、公里，全线按双向六车道高速公路标准设计建设。预计于2010年建成通车。崇启大桥的建成，将进一步加强启东与长三角核心城市的联系。城市区位城市区位随着崇启大桥的建成，本案将在一年内进入上海1小时都市经济圈！强化的联外系统一五高速强化的联外系统一五高速沪宁高速公路苏州绕城公路苏州绕城接太仓港高速公路苏州绕城接青浦高速公路吕四港崇启大桥吕四大港的开发建设，促进了启东海洋经济的发展，加速了大型临港产业的集聚。同时使得启东的发展潜能加快释放，发展能级迅速提升。大港开发将吸引更多海内外的企业前来投资，启东的投资优势将在短期内迅速放大。 崇启大桥 崇启大桥的通车，使得崇启大桥的通车，使得启东距离上海的直线距离
15、启东距离上海的直线距离仅为仅为50公里，将真正成为公里，将真正成为上海的后花园，真正进入上海的后花园，真正进入上海上海1小时都市经济圈，小时都市经济圈，届时，启东高速低位发展届时，启东高速低位发展的经济将吸引众多上海的的经济将吸引众多上海的投资客群。投资客群。崇启大桥的通车，带来城市南扩契机崇启大桥的通车，带来城市南扩契机距离上海距离上海50公里公里距离南通距离南通85公里公里从现有规划可以得出，本案在区位上将是属于主城区中心区域北部主城区中心区域北部，可以受到居住规划和商业规划双重辐射居住规划和商业规划双重辐射。但从长远规划及发展潜力看，启东未来的城市发展方向是西北、和南部，而本案的位置处于
16、北不靠居住新区，南不临产业区，并不属于重点发展地段，也不是未来发展的方向，同时距离城市核心区域仍有一定的距离，因此启示本，因此启示本项目应该采取短平快的策略，快速上市快速销售，以避开这样的局面。项目应该采取短平快的策略，快速上市快速销售，以避开这样的局面。未来区位规划对本案的影响未来区位规划对本案的影响城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场宏观市场u受08年经济形势、国家调控等因素的影响，启东商品房市场的成交虽有所下降，但商品房价格仍保持上涨的趋势，08年1-6月商品房价格达到3500元/平米。u从整体来看，目前启东的房地产市场发展良好，均价稳步上升。商品房均价呈现逐年稳步上升的趋势商品房
17、均价呈现逐年稳步上升的趋势城市GDP（亿）房价启东238.593500如皋180.274000海门261.084200东台194.7 3400江都2304000相比周边县级市房价，投资价值较大相比周边县级市房价，投资价值较大在同等级别城市的比较中，启东的在同等级别城市的比较中，启东的GDP属于较高位，但是房价相对于其他城属于较高位，但是房价相对于其他城市，还呈现较低的水平，因此启东的房价更具发展潜力。市，还呈现较低的水平，因此启东的房价更具发展潜力。u07年启东住宅供求比为1.25，为近几年供求比的最低点，表明当前启东住宅市场供销趋于平衡u受国家政策和市场观望情绪的影响，08年启东商品住宅的上
18、市面积与销售面积都出现了下降，根据房管局的数据显示，08年启东市上半年的销售总量仅有4.2万左右。 根据房管局的数据显示，根据房管局的数据显示，08年启东市上半年的销售总量在年启东市上半年的销售总量在4.2万左右，其中第一季度万左右，其中第一季度1.3万，第二季度万，第二季度2.9万。宏观大势对于启东的影响还是有的万。宏观大势对于启东的影响还是有的.但大势对于城中楼盘的影响并不是太大。而且从目前的楼盘但大势对于城中楼盘的影响并不是太大。而且从目前的楼盘价格来看，总体趋势还是上扬的，并没有出现下降或促销的活动价格来看，总体趋势还是上扬的，并没有出现下降或促销的活动受大势影响较小，供求比趋于平衡受
19、大势影响较小，供求比趋于平衡基地印象城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场u06年为土地成交高峰期，07年开始受整体调控影响成交减少了三成，08年1-10月份土地成交幅数和面积只有去年全年水平的一般，表明当前土地市场陷入了低迷。u虽然08年成交的土地基本以底价成交，但是50.54万/亩的单价从表面看来已经回到05年以前的水平，但是从地块位置看来主要分布于城东和城北较偏远的区域，因此导致每亩均价水平的下降；u从07年至今出让的土地，按照1.5的综合容积率计算，未来将有超过120万平方米的商品房上市量。全市未来全市未来2-3年内将有约年内将有约120万平米的商品房供应万平米的商品房供应启东启东
20、08年房产市场发展总结年房产市场发展总结当前启东房地产市场的供求基本平衡，市场发展较为健康，但随着07年、08年成交地块项目的上市，未来的上市量将超过100万，按照07年全年57.29万的销售水平，为未来上市量需要2-3年才能消化完毕。因此未来2-3年内启东市场供求将可能被改变，市场竞争压力也将进一步加大。 因此启示本项目应该采取差异化竞争的策略，从市场需求出发，因此启示本项目应该采取差异化竞争的策略，从市场需求出发，规划高性价比产品，以避开这样的局面。规划高性价比产品，以避开这样的局面。竞争分析板块分析竞争分析综合分析潜在供应市场结论楼盘分布图各板块综述各板块综述城中板块城中板块:处于启东城
21、市核心区域，聚集了第一实验小学、实验小学、实验幼儿园、启东中第一实验小学、实验小学、实验幼儿园、启东中学初中部等众多优质教育资源学初中部等众多优质教育资源以及以及城市的核心商圈城市的核心商圈，其区位及配套是其他板块远远不能比的，所以价格也是出于全市的最高位价格也是出于全市的最高位。城中供应物业多以高层高层为主，但多处于尾盘阶段，后续供应量不大城东板块城东板块:位于城中板块的东面，以汇龙镇为主，未来定位为工业和居住区域工业和居住区域。配套比较欠缺，但汇龙中学的存在，使得城东板块的学区项目比较抢手。目前板块在售量不大，但后续的供应较大城北板块城北板块:位于城中板块的北面，未来定位为居住区域以及滨海
22、工业区居住区域以及滨海工业区，目前仅有1个大盘太阳城在售，从土地市场来看，后市的供应量不大城西板块城西板块:位于城中板块西侧，是继城中板块之后的第二大居住区域第二大居住区域，目前区域的居住氛围相对成熟，但配套欠缺，后市的供应量将超过城中城南板块：城南板块：是城中地块南面一河之隔的板块，主要定位为工业区域工业区域。该板块目前的供应量较小，而后续的供应量也比较小竞争分析板块分析竞争分析潜在供应市场结论高层项目多层项目别墅项目景都小区景都小区项目地址：紫薇路与和平路交界处西侧物业类型：小高层、高层建筑体量：1栋小高层2栋高层约3.5万平米总套数：1栋小高层66套，2栋高层221套（4#119套，5#
23、102套）开盘时间：07年7月（小高层）08年6月（4#高层）08年10月（5#高层）面积区间：103-142平米（4#高层户型）103-129平米（5#高层户型）主力面积：114两房（4#高层）、129三房（5#高层）价格区间：小高层2900-3500元/平米（07年7月）高层3200-4400元/平米销售均价：小高层3300元/平米（07年7月）高层3800元/平米主力总价：44万（4#高层）、49万（5#高层）销售率：约50%（小高层07年底销售完毕，高层4#销售59套，高层5#销售19套）城中板块城中板块分析分析项目位于城北板块，周边新老小区汇集，居住氛围成熟，拥有实验小学和实验幼儿园
24、等学区。但区位相对本地块距主城区较远，项目品质一般使其售价受到制约而上不去。项目产品总价较低保证了该项目的销售进度项目卖点：学区资源项目卖点：学区资源面积配比：面积配比：4#楼（多层）103-117两房55%121三房15%142三房30%主力户型主力户型114114两房两房43%43%5#楼（高层）107-117两房35%129三房65%畅销户型：畅销户型：114、121、129114114两房两房121121三房三房129129三房三房明天广场明天广场项目地址：人民中路708号物业类型：高层建筑体量：12栋高层约20万平米总套数：12栋高层1270户开盘时间：06年元旦面积区间：70-16
25、0平米（另有50套400平米左右的大户型）主力面积：130平米左右三房销售均价：5000元/平米主力总价：65万销售率：约86%代理公司：上海凯安城中板块城中板块项目卖点：楼盘规模、大规模主题景项目卖点：楼盘规模、大规模主题景 观、优质学区、智能化系统观、优质学区、智能化系统分析分析项目是城市中稀缺的大规模社区。采用纯高层设计，临近第一实验小学、启东中学初中部等启东最优质的学区，同时项目产品较好，总价较低，销售一直火爆，目前已进入尾盘面积配比：面积配比：70-95两房10%110-120三房30%120-140三房40%140以上20%主力户型：120-140三房畅销户型：95、115永安广场
26、永安广场项目地址：人民中路787号物业类型：高层建筑体量：3栋高层约5万平米总套数：3栋高层372户开盘时间：07年10月面积区间：82-169平米主力面积：160平米左右四房销售均价：5100元/平米主力总价：82万销售率：约80%城中板块城中板块项目卖点：城市中心地段、学区资源、自项目卖点：城市中心地段、学区资源、自身商业商业身商业商业分析分析项目毗邻城市核心的地段，同时临近实验小学、实验幼儿园及启东中学。虽然项目户型偏大，总价较高，但依然销售较好面积配比：面积配比：82两房22%110-120两房23%120-14435%144以上20%主力户型：123三房畅销户型：畅销户型：82、12
27、98282两房两房129129三房三房169169三房三房142142三房三房东方银座东方银座项目地址：河南中路与公园中路交界处西南侧物业类型：高层精装修酒店式公寓建筑体量：1栋高层约3万平米总套数：372户格局：5-6层办公，9-19层带租约酒店式公寓，20-24层自住酒店式公寓开盘时间：06年10月（办公及带租约公寓）07年5月（自住公寓）面积区间：40-95平米主力面积：50平米装修标准：1000元/平米（硬装）价格区间：5400-6400元/平米办公7800-8800元/平米带租约酒店式公寓5400-6800元/平米自住酒店式公寓销售均价：5800元/平米（办公）8200元/平米（带租
28、约）6000元/平米（自住）主力总价：29万（办公）41万（带租约）30万（自住）销售率：82%（总体）70%（办公）90%（带租约）40%（自住）城南板块城南板块分析分析项目位于城南板块，距离城市核心地段只有一河之隔，也是启东唯一的精装修酒店式公寓项目。该项目带租约的公寓产用4年半，每年6%的返利方式，目前已做成酒店。不带租约的去年5月销售，目前销售不佳，产品自身居住功能欠佳、高单价是主要因素项目卖点：临近核心商圈、自身大型商业项目卖点：临近核心商圈、自身大型商业配套、投资回报、住宅性质配套、投资回报、住宅性质面积配比：面积配比：41一房25%50一房70%95三房5%主力户型：50一房50
29、50一房一房4040一房一房9595三房三房名仕豪庭名仕豪庭项目地址：和平中路与人民中路交界处东北侧物业类型：多层、小高层、高层建筑体量：3栋多层1栋小高层4栋高层约7万平米总套数：3栋多层60户，1栋小高层60户、4栋高层300户开盘时间：07年6月开出小高层、高层，07年上半年开出多层面积区间：140-178平米（多层）84-154平米（小高层）109-167平米（高层）主力面积：168左右四房（多层）147左右三房（小高层）141左右三房（高层）价格区间：4200-4900元/平米左右（多层、小高层）4000-5400元/平米左右（高层）销售均价：4500元/平米（多层、小高层）4900
30、元/平米（高层）主力总价：76万（多层）66万（小高层）68万（高层）销售率：90%城中板块城中板块项目卖点：城市中心地段、三学区重项目卖点：城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套叠、大型集中式商业配套分析分析项目位于城市中心地段，拥有实验小学、第一实验小学、实验幼儿园三个启东优质的学区资源，同时与沃尔玛隔街相望。虽然项目户型偏大，但销售依然较好。目前在售小高层和高层的高楼层大户型，项目整体尾盘销售阶段高层（257套）110-120两房10%141-143三房30%151-155三房25%161-167四房15%181-194四房15%218五房5%小高层（54套）85两房35%123两
31、房35%147三房15%152三房15%123123两房两房116116两房两房155155三房三房147147三房三房车城公寓车城公寓项目地址：人民西路与西欧路交界处物业类型：多层、小高层、高层建筑体量：2栋多层2栋小高层3栋高层约7万平米总套数：600套开盘时间：06年元旦面积区间：74-158平米主力面积：多层90平米左右二房销售均价：3900元/平米（高层）主力总价：37.8万（高层）销售率：约99%城西板块城西板块学区资源学区资源分析分析项目位于城西板块，属于城市副中心，临近启东分校高中部，定位为陪读式公寓。产品品质较好，智能化配置全面，价格较低，目前基本销售完毕，处于尾盘状态。多层
32、（60套）89-95两房90%129三房10%小高层（54套）113-114三房10%146三房90%高层（486套）47-51两房15%74-82两房40%112-121两房25%139三房5%151-158四房15%面积配比：面积配比：高层综合分析高层综合分析项目名称体量（万平米）总套数开盘时间总销售率当期销售（套）当期销售率月均去化套数（套）明天广场20127006年元旦86%127086%34永安广场537207年10月80%37280%23景都小区3.528708年6月50%22135%16车城公寓760006年元旦99%60099%17东方银座311507年5月82%11040%3
33、名仕豪庭736007年6月90%36084%19城中高层物业大部分已经进入尾盘的销售阶段。但从之前的销售可以看出，高层在当地并没有销售抗性，而几个学区项目尽管户型较大，总价较高，仍然比较热销。东方银座的自住型精装修酒店式公寓由于居住功能欠佳、房型不太好、单价较高，市场接受度较低高层无抗性，学区房普遍热销高层无抗性，学区房普遍热销高层面积分布区间（单位：）高层面积分布区间（单位：）项目名称80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上明天广场两房两房三房三房三房三房三房永安广场两房三房三房三房三房三房名仕豪庭两房两房三
34、房三房三房四房四房五房景都小区两房两房三房三房车城公寓一房两房两房三房四房东方银座一房三房城中市场高层产品较为丰富，供应以120-140的三房供应较多。在市场上出现的110-120的小三房和大两房供应量并不大，反而144-180左右的大三房、四房因为明天广场、永安广场、名仕豪庭三个学区盘的过大供应而导致所占比例不小。180以上的供应量很小120-130的三房成为主流供应的三房成为主流供应高层均价分布区间（单位：元高层均价分布区间（单位：元/）项目名称3500-40004000-45004500-50005000-55005500-6000明天广场5000永安广场5100景都小区3800车城公寓
35、3900东方银座6000名仕豪庭4900城市中心靠近学区的高层均价集中在4900-5100之间，周边集中在3800-3900之间，因地段和学区而异。东方银座因其是精装修酒店式公寓且距离城市核心区域仅一河之隔而卖到了6000的高单价高层均价分布在高层均价分布在4900-5100及及3800-3900两个区间两个区间高层总价分布区间（单位：万元）高层总价分布区间（单位：万元）项目名称30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上明天广场两房两房三房三房三房、四房永安广场两房三房三房三房三房名仕豪庭两房三房四房四房、五房景都小区两房两房、三房三房车城公寓一房两房两房三房
36、、四房东方银座一房一房三房城中市场上目前主流总价集中在50-60万之间的三房和40-50万之间的两房，明天广场、永安广场、名仕豪庭三个项目的户型较大，导致部分大户型总价超过了60万。但有50万以下产品供应的除了东方银座之外和景都小区的少量房源外，供应量比较少三房总价集中三房总价集中50-60万，两房总价集中万，两房总价集中40-50万万项目名称价格（元/平米）价格支撑因素明天广场5000楼盘规模、大规模主题景观、优质学区、智能化系统永安广场5100城市中心地段、学区资源、自身商业商业景都小区3800学区资源车城公寓3900学区资源东方银座6000临近核心商圈、自身大型商业配套、住宅性质、精装修
37、交付名仕豪庭4900城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套学区、地段成为大部分项目的价格支撑关键所在学区、地段成为大部分项目的价格支撑关键所在竞争分析板块分析竞争分析潜在供应市场结论高层项目多层项目别墅项目万豪花园万豪花园项目地址：和平路与民乐路交汇处西北侧物业类型：多层、高层建筑体量：36栋多层8栋高层约23万平米总套数：一期推出7栋多层共190户开盘时间：08年元旦面积区间：80-147平米主力面积：134平米左右三房价格区间：4200-5300销售均价：4700元/平米主力总价：63万销售率：约86%城中板块城中板块分析分析项目位于城中偏西的区位，拥有23万平米的界面，目前一期推出
38、的多层由于户型设计较好且面积适中，销售较好。头兴港河以及小区内部的景观资源比较丰富；临近实验幼儿园、实验小学也是其优势之一项目卖点：楼盘规模、产品、景项目卖点：楼盘规模、产品、景观资源、学区资源、品牌开发商观资源、学区资源、品牌开发商面积配比：面积配比：一期第一组团（190套）80-100两房20%100-110三房15%120-14035%140以上30%主力户型：134三房畅销户型：87、98、104 、1088787两房两房108108三房三房134134三房三房147147三房三房太阳城太阳城项目地址：长兴西路与和平路交界处东北侧物业类型：多层、小高层、高层建筑体量：23栋多层3栋小高
39、层4栋高层约17万平米总套数：23栋多层400余套，小高层、高层未知开盘时间：07年10月开出23栋多层面积区间：84-126平米主力面积：102三房价格区间：3800-4300销售均价：4100元/平米主力总价：42万销售率：约80%，共销售320余套代理公司：上海明仁城北板块城北板块分析分析项目位于城北板块，临近较大规模的新小区紫微三村，地段相对较偏，配套也较少。但项目自身规划的临街商业将会弥补自身配套的缺失。同时规划的叠翠中轴景观公园也会丰富项目的景观资源，该项目也是启东为数不多的聘请知名代理公司。目前开出23栋多层销售较好，其经济实用的产品也受到了市场的欢迎。项目卖点：楼盘规模、景观公
40、园、临街项目卖点：楼盘规模、景观公园、临街商业、品牌代理公司、产品经济商业、品牌代理公司、产品经济面积配比：面积配比：多层（400多套）84两房30%102-106三房40%114-118三房15%122-12615%畅销户型：84两房、102-106三房8484两房两房102-106102-106三房三房114-118114-118三房三房122-126122-126三房三房名仕豪庭名仕豪庭项目地址：和平中路与人民中路交界处东北侧物业类型：多层、小高层、高层建筑体量：3栋多层1栋小高层4栋高层约7万平米总套数：3栋多层60户，1栋小高层60户、4栋高层300户开盘时间：07年6月开出小高层、
41、高层，07年上半年开出多层面积区间：140-178平米（多层）84-154平米（小高层）109-167平米（高层）主力面积：168左右四房（多层）147左右三房（小高层）141左右三房（高层）价格区间：4200-4900元/平米左右（多层、小高层）4000-5400元/平米左右（高层）销售均价：4500元/平米（多层、小高层）4900元/平米（高层）主力总价：76万（多层）66万（小高层）68万（高层）销售率：90%城中板块城中板块项目卖点：城市中心地段、三学区重项目卖点：城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套叠、大型集中式商业配套分析分析项目位于城市中心地段，拥有实验小学、第一实验小学
42、、实验幼儿园三个启东优质的学区资源，同时与沃尔玛隔街相望。虽然项目户型偏大，但销售依然较好。目前在售小高层和高层的高楼层大户型，项目整体尾盘销售阶段面积配比：面积配比：多层（60套）140三房35%162-168四房50%178五房15%140140三房三房168168四房四房多层项目综合分析多层项目综合分析项目名称体量（万平米）总套数开盘时间总销售率当期销售（套）当期销售率月均去化套数（套）太阳城1740007年10月/40080%24名仕豪庭76007年上半年（07年下半年之前结束销售）90%60100%10万豪花园2319008年1月/19086%16多层在启东城中市场的供应量比较小，在
43、太阳城和名仕豪庭两个项目的多层基本进入尾盘之后，市场上就剩下万豪花园还有29栋多层将分几个组团上市，可以说多层在城中是比较稀缺的物业。从销售情况来看，市场接受度也较高，名仕豪庭项目具有一定特殊性，因其户型过大，总价均在60万以上，相对来说去化速度一般城中多层稀缺物业销售较好城中多层稀缺物业销售较好多层面积分布区间（单位：）多层面积分布区间（单位：）项目名称80以下80-100100-120120-144144-160160以上太阳城两房三房三房名仕豪庭三房四房、五房万豪花园两房两房三房三房市场120-144的三房供应量较多。太阳城的户型较小，主力户型以103的三房为主，兼有84平米的两房和11
44、4-120的三房；名仕豪庭的面积偏大，主力户型为168的四房，其余为140的三房和176的五房；万豪花园主力户型为134三房，其两房户型从87-107平米，三房户型在134-147平米之间市场中舒适型三房和两房供应较多市场中舒适型三房和两房供应较多多层均价分布区间（单位：元多层均价分布区间（单位：元/）项目名称4000以下4000-43004300-46004600-49004900以上太阳城4100名仕豪庭4500万豪花园4700市场上多层均价集中在4100-4700之间，其中太阳城位于城北，区位较差；名仕豪庭也早在07年下半年就销售完毕了多层均价分布在多层均价分布在4100-4700之间之
45、间多层总价分布区间（单位：万元）多层总价分布区间（单位：万元）项目名称40以下40-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575以上太阳城两房三房三房三房名仕豪庭三房四房五房万豪花园两房两房两房三房三房市场多层总价大部分集中在40-55万之间，户型为两房或三房，名仕豪庭的户型偏大，总价较高，太阳城面积经济，市场接受度较高40-55万成为市场主流总价供应区间万成为市场主流总价供应区间项目名称价格（元/平米）价格支撑因素太阳城4100楼盘规模、景观公园、临街商业配套、品牌代理公司、户型名仕豪庭4500城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套万豪花园4700楼盘规模、产品
46、、景观资源、学区资源、品牌开发商学区、景观、配套是价格重要支撑因素学区、景观、配套是价格重要支撑因素竞争分析板块分析竞争分析潜在供应市场结论高层项目多层项目别墅项目启秀花园启秀花园项目地址：长江路与建设路的交界处物业类型：独栋、双拼、叠加建筑体量：100套叠加91套双拼51套独栋约7万平米容积率：0.45总套数：242套开盘时间：04年元旦（中断销售1年）面积区间：独栋330平米叠加260-289平米双拼220-268平米主力面积：独栋330平米叠加260平米双拼268平米销售均价：叠加3000元/平米叠加8000元/平米独栋12000元/平米主力总价：叠加80万双拼200万独栋400万销售率
47、：约79%城东板块城东板块项目卖点：纯别墅低密度社区、稀缺独项目卖点：纯别墅低密度社区、稀缺独栋产品、品牌开发商、学区资源栋产品、品牌开发商、学区资源分析分析启秀花园是品质较高的纯别墅社区，项目自04年起销售，独栋、叠加卖的比较好，双拼销售一般。目前项目采取口碑宣传、自然去化，没有做任何的广告和宣传竞争分析板块分析竞争分析潜在供应市场结论未来城中区域还有未来城中区域还有27.6万平米存量房竞争万平米存量房竞争从目前市场的项目来看，真正有供应的项目只有景都小区、万豪花园、太阳城三个项目，供应量达到了32.3万平米，其中城中只有27.6万平米的供应量。剩余的物业类型以小高层和高层为主，多层只有万豪
48、剩余的物业类型以小高层和高层为主，多层只有万豪花园后续还有供应。花园后续还有供应。其余项目均已进入尾盘销售阶段，剩余户型过大，总价过高成为他们的销售难点。项目名称总供应体量（万平米）销售体量（万平米）剩余体量（万平米）景都小区3.51.71.8明天广场20173永安广场541东方银座32.40.6万豪花园232.520.5太阳城17710名仕豪庭76.30.7合计78.540.937.6主城区土地严控，城北城东放量供应主城区土地严控，城北城东放量供应07年启东土地市场没有出让一块城中位置的土地，距离城中最近的一块年启东土地市场没有出让一块城中位置的土地，距离城中最近的一块702地块现已面世（太
49、地块现已面世（太阳城）。阳城）。08年城中只出让了一块地年城中只出让了一块地825地块，位于本案的正西侧，今后将会与本案产生直接竞地块，位于本案的正西侧，今后将会与本案产生直接竞争。但同时该地块的高地价使得本案在成本上已经占得先机争。但同时该地块的高地价使得本案在成本上已经占得先机07年重点土地情况编号编号地块位置地块位置占地面占地面积积（M2）规划用规划用途途容积容积率率()起价起价（万元）（万元）成交价成交价（万元）（万元）每亩地价每亩地价（万元（万元/亩）亩）竞得人竞得人635-1南苑路北、腾飞路东23335商业、居住1820 万元1820 万元52启东市中超房地产开发有限公司635-2
50、635-1北侧23344商业、居住1820 万元1820 万元51.98南通金海浪房地产开发有限公司、启东翔鹰房地产有限公司644汇龙镇东郊村39030商业、居住3220 万元3260 万元55.68启东市枫达置业有限公司658开发区富源路北35073商业、居住2105 万元2845 万元54.08启东市银海房地产开发有限公司、启东市鑫磊城市综合开发有限公司、南通市华通房地产有限公司702紫薇三村北、和平路东侧73755居住、商业8630 万元12650 万元114.34上海润福房地产开发有限公司704中央河北侧、江海北路西侧10000居住300 万元300 万元20启东市开来房地产有限公司7
51、21汇龙镇医院北侧33194商业、居住1.355500 万元5530 万元111.06南通西欧房地产有限公司723汇龙镇台角村21435居住、商业1.82090 万元3010 万元52启东市中超房地产开发有限公司07年总共出让土地47.5万平（建面），其中城中只有一块地块（17万平米）。08年共出让土地8块，共43.5万平（建面），其中与本案临近的825地块，近4.4万平（建面）。08年重点土地情况编号编号地块位置地块位置占地面积占地面积（M2）规划用规划用途途容积率容积率()起价起价（万元）（万元）成交价成交价（万元）（万元）成交地价成交地价（元（元/）竞得人竞得人823长龙家具城西侧660
52、.7居住1.65427427南通银洲房地产开发有限公司805原原电大（幸大（幸一路西一路西侧）6938商商业、居住居住12.5156020802998海安海安县建宇建宇实业有有限公司、限公司、陈龙806-2华银紫薇苑北侧36755居住12507250721380东市新世纪交通建设投资有限公司806-1华银紫薇苑北侧36789居住12524552451426上海方德信置业有限公司724车城公寓北侧49426商业、居住11.62595807原顺天纺织地块37565.1商业、居住136720830长龙苑北侧40242商业、居住12.518000825原电大(幸一路东侧)17393商业、居住12.56
53、500 从近两年土地出让可以看出，启东政府有意将居住区域向西、北、东部从近两年土地出让可以看出，启东政府有意将居住区域向西、北、东部三个方向扩散，而主城区在近两年只有两块地出让，唯一出让的一块三个方向扩散，而主城区在近两年只有两块地出让，唯一出让的一块805地地块，地价更是竞拍上升了块，地价更是竞拍上升了25%。随着主城区项目的逐步去化，主城区的房。随着主城区项目的逐步去化，主城区的房源将显得更加稀缺。源将显得更加稀缺。未来区域市场潜在竞争对手未来区域市场潜在竞争对手竞争分析板块分析竞争分析潜在供应市场结论结论结论1、主城区项目基本趋于尾盘销售，城市供应向东、西、北扩散；、主城区项目基本趋于尾
54、盘销售，城市供应向东、西、北扩散；2、市场上的物业供应以高层为主，多层后续供应量较少；、市场上的物业供应以高层为主，多层后续供应量较少；3、主城区高层价格集中在、主城区高层价格集中在4900-5100之间，本案周边高层均价在之间，本案周边高层均价在3800-3900之间；主城区多层均价在之间；主城区多层均价在4700左右，周边多层均价左右，周边多层均价4100；（注；（注:多层均价较低的原因是多层公开时间较早）多层均价较低的原因是多层公开时间较早）4、高层主力户型集中在、高层主力户型集中在120-130的三房，多层以的三房，多层以120-144的三房及的三房及80-100的两房供应居多的两房供
55、应居多5、高层三房主力总价集中在、高层三房主力总价集中在50-60万之间，两房在万之间，两房在40-50万之间；万之间； 多层总价集中在多层总价集中在45-55万之间的三房和万之间的三房和40-45万之间两房；万之间两房；6、学区成为影响楼盘销售最主要的因素，地段和配套也占据比较重要的地位、学区成为影响楼盘销售最主要的因素，地段和配套也占据比较重要的地位7、从东方银座及学区房的投资情况可以看出，启东存在不小的投资客群、从东方银座及学区房的投资情况可以看出，启东存在不小的投资客群8、受大趋势影响明显，启东、受大趋势影响明显，启东08年上半年成交明显萎缩；年上半年成交明显萎缩；项目研判基地资源sw
56、ot分析核心价值地块方正平整，周边存在部分原生树木，但利用价值不高。地块方正平整，周边存在部分原生树木，但利用价值不高。内部资源分析内部资源分析地块外部环境（四至）地块外部环境（四至） 区位交通配套区位交通配套北北南南西西东东项目宗地项目宗地地块正北侧为紫薇中路，来往车辆较多，存在一定程度的噪音、粉尘和尾气污染。西北侧为启东重点中学长江中学，东北侧为老小区长龙花苑。在路的北边有条小河。地块东南侧为明珠新村的小区道路，南与幸一路相接，另有一块挂牌的土地位于本地块东侧。文峰超市在东边200米。地块西侧为启东市老人院，和小区住宅。沿路边有零星的商铺。地块南侧为房改房老小区明珠花园，形象较为陈旧。外部
57、资源分析外部资源分析居住氛围成熟，商业配套匮乏居住氛围成熟，商业配套匮乏处于老城区域，周边多为旧居住小区，如明珠新村、长龙苑等等，居住氛围成熟，但区域形象较差。周边商业配套多为社区型配套，体量小，档次低。项目研判基地资源swot分析核心价值项目优势分析项目优势分析项目劣势分析项目劣势分析项目机会分析项目机会分析项目项目SWOTSWOT分析分析1、临近长江中学、紫薇小学，学区资源佳。2、临近紫薇公园，景观资源丰富。3、众多老校区环抱，周边生活居住氛围成熟。4、临近中心城区与车站商圈，商业价值大。5、路网发达，交通方便。6、目前周边无直接竞争项目。7、当前启东房地产市场比较健康，受国家宏观政策影响
58、不大。1 1、临近主城核心区，处于商业居住双辐射的区域。2 2、挑高公寓产品在当地市场是个空白。3 3、启东位居全国投资百强县第二，未来的发展潜力巨大。4、启东不断增长的经济带动了当地居民购买力的增长。5、项目优秀的产品规划设计。6、崇启大桥的开通将会为项目吸引一部分上海客群。项目威胁分析项目威胁分析SWOTSWOT分析分析分析分析1、周边老小区众多，环境脏乱差，不利于项目品质的提升。2、周边商业配套比较欠缺。3、项目规模小，不利于规划4、紫薇路为城市干道，噪音空气等污染较重。5、项目地价高，开发成本也比较高。6、本案的低层住宅将会受到周边高层、多层的环抱，风水大受影响1、项目周边未来供应量较
59、大，有一定的竞争压力。2、市场低迷的态势将会影响项目的销售情况。3、宏观政策的不确定性。4、项目缺乏有效地人口支撑。项目研判基地资源swot分析核心价值地块核心价值解读地块核心价值解读 优质区位优质区位 教育资源教育资源 景观资源景观资源处于城市核心区域，受到商业居住双辐射区域处于城市核心区域，受到商业居住双辐射区域在重视教育的启东，拥有丰富的教育资源在重视教育的启东，拥有丰富的教育资源临近启东最大的景观公园，拥有丰富的景观资源临近启东最大的景观公园，拥有丰富的景观资源启东是著名的教育之乡，他的基础教育全国有名。临近本案的长江中学是省重点中学，名声紧随启东中学之后。另外，临近本案的紫薇公园，是
60、启东最大的综合性景观公园，于1997年建成，2007年扩建200亩，打造成具有儿童游乐区、生态景观区、水杉娱乐区和文化休闲区的大型景观公园。 文脉、景观探寻：教育之乡与大型景观公园的结合文脉、景观探寻：教育之乡与大型景观公园的结合紫紫 薇薇 公公 园园核心商业区核心商业区长长 江江 中中 学学本案本案长长 江江 中中 学学紫紫 微微 公公 园园策略思考基础：策略思考基础：123区位优势必将是项目价值的核心依托区位优势必将是项目价值的核心依托教育资源教育资源是必须充分彰显的是必须充分彰显的景观资源的优势要给予挖掘和延续景观资源的优势要给予挖掘和延续区位区位教育教育景观景观p 凸显城市物业的凸显城
61、市物业的便捷与成熟便捷与成熟p 出则繁华，入则出则繁华，入则幽静的尊崇生活幽静的尊崇生活p 绝对第一居所绝对第一居所 学区，是购房者考学区，是购房者考虑的重要因素之一。虑的重要因素之一。拥有优质的教育资拥有优质的教育资源，打造教育地产。源，打造教育地产。 依托大型景观公园，依托大型景观公园，提升物业的品质，提升物业的品质，打造景观物业，突打造景观物业，突出产品的竞争力。出产品的竞争力。策略深化：策略深化：尊重并迎合市场主流面积需求，以低总价、功能尊重并迎合市场主流面积需求，以低总价、功能型做为项目的基础竞争条件，同时充分挖掘教育型做为项目的基础竞争条件，同时充分挖掘教育和景观资源，以无可比例的
62、高性价比，给予客群和景观资源，以无可比例的高性价比，给予客群难以抗拒的独特魅力！难以抗拒的独特魅力！本案发展策略的终极导入本案发展策略的终极导入本案发展策略的终极导入本案发展策略的终极导入客群定位城市消费习惯竞争项目客群分析本案客群定位项目名称价格（元/平米）价格支撑因素明天广场5000楼盘规模、大规模主题景观、优质学区、智能化系统永安广场5100城市中心地段、学区资源、自身商业商业景都小区3800学区资源车城公寓3900学区资源东方银座6000临近核心商圈地段、自身大型商业配套、住宅性质、精装修交付名仕豪庭4900城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套太阳城4100楼盘规模、景观公园、
63、临街商业、品牌代理公司、产品名仕豪庭4500城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套万豪花园4700楼盘规模、产品、景观资源、学区资源、品牌开发商从价格支撑因素可以看出，地段、学区是影响购房的关键因素从价格支撑因素可以看出，地段、学区是影响购房的关键因素多层总价分布区间（单位：万元）多层总价分布区间（单位：万元）项目名称40以下40-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575以上太阳城两房三房三房三房名仕豪庭三房四房五房万豪花园两房两房两房三房三房高层总价分布区间（单位：万元）高层总价分布区间（单位：万元）项目名称30以下30-4040-5050-6060-707
64、0-8080-9090以上明天广场两房两房三房三房三房、四房永安广场两房三房三房三房三房名仕豪庭两房三房四房四房、五房景都小区两房两房、三房三房车城公寓一房两房两房三房、四房东方银座一房一房三房从高层和从高层和多层的价多层的价格可以发格可以发现现50万左万左右的房源右的房源供应量最供应量最多，多，50万万以下的房以下的房源也是比源也是比较热销的较热销的总价驱动型消费心理明显总价驱动型消费心理明显客群定位城市消费习惯竞争项目客群分析本案客群定位首先参照城中在售项目首先参照城中在售项目项目名称板块所属客群明天广场城中板块城中居多，私营业主、教师、医生、公务员等，学区需求占多数，为学区换房的2次置业
65、居多永安广场城中板块大部分为学区需求，有少量投资学区房的人群，城区内较多，为学区换房的2次置业居多景都小区城中板块普通工薪族、白领等，城区人群占大多数，名仕豪庭城中板块私企业主、公务员、教师等，城区人群为主，为学区换房的2次置业居多万豪花园城中板块私营业主、公务员、教师、事业单位员工，为学区换房的2次置业居多城中项目的客群主要集中在城区范围内，以城市的中高端收入人群为主，购房目的多以为学区而换房的2次置业占多数，首次置业占少数客群定位城市消费习惯竞争项目客群分析本案客群定位边缘客群重要客群核心客群主城区内大量存在换房需求的二次置主城区内大量存在换房需求的二次置业者，包括周边老小区存在的提升居业
66、者，包括周边老小区存在的提升居住环境的需求以及长江中学的学区需住环境的需求以及长江中学的学区需求求少量的投资客群少量的投资客群主城区内存在的刚性需求主城区内存在的刚性需求根据市场项目的客群，结合本案的自身状况，本案的客群应该是根据市场项目的客群，结合本案的自身状况，本案的客群应该是产品建议物业建议户型建议价格建议观点一：填补市场空缺，避免直接竞争观点一：填补市场空缺，避免直接竞争观点二：拥有客群支撑，挑高低总价高居住功能，兼有巨大投资价观点二：拥有客群支撑，挑高低总价高居住功能，兼有巨大投资价值，选择中高端路线且总价适中的花园洋房，值，选择中高端路线且总价适中的花园洋房，在利益最大化与快速在利
67、益最大化与快速销售中选择最佳平衡销售中选择最佳平衡观点三：本案的外部资源与自身条件不适合做较为高端的产品观点三：本案的外部资源与自身条件不适合做较为高端的产品本案的物业类型设计方案本案的物业类型设计方案我们的建议：高层挑高，低层洋房我们的建议：高层挑高，低层洋房观点一：填补市场空缺，避免直接竞争观点一：填补市场空缺，避免直接竞争市场上，暂无高层的挑高公寓和花园洋房这两种产品。本案两类产品的市场上，暂无高层的挑高公寓和花园洋房这两种产品。本案两类产品的出现，不但直接避免了市场的直接竞争，更做到了填补市场空白出现，不但直接避免了市场的直接竞争，更做到了填补市场空白高高层层项项目目销销售售状状况况多
68、多层层项项目目销销售售状状况况项目名称总套数开盘时间剩余套数销售率启秀花园独栋5104年395%双拼913463%0100%叠加100别墅项目销售状况别墅项目销售状况目前市场中独栋目前市场中独栋别墅、双拼、叠别墅、双拼、叠加、高层住宅、加、高层住宅、多层住宅、酒店多层住宅、酒店式公寓等多种物式公寓等多种物业均有供应，但业均有供应，但是挑高公寓和洋是挑高公寓和洋房属于市场空白。房属于市场空白。项目名称体量（万平米）总套数开盘时间总销售率当期销售（套）当期销售率月均去化套数（套）太阳城1740007年10月/40080%24名仕豪庭76007年上半年（07年下半年之前结束销售）90%60100%1
69、0万豪花园2319008年1月/19086%16项目名称体量（万平米）总套数开盘时间总销售率当期销售（套）当期销售率月均去化套数（套）明天广场20127006年元旦86%127086%34永安广场537207年10月80%37280%23景都小区3.528708年6月50%22135%16车城公寓760006年元旦99%60099%17东方银座311007年5月82%11040%3名仕豪庭736007年6月90%36084%19观点二：拥有客群支撑，挑高低总价高居住功能，兼有巨大投资价值，花园观点二：拥有客群支撑，挑高低总价高居住功能，兼有巨大投资价值，花园洋房走叠加的高端中低端路线洋房走叠加
70、的高端中低端路线从东方银座的研究，得出：市场具有一定的投资需求，若无投资价值，也不从东方银座的研究，得出：市场具有一定的投资需求，若无投资价值，也不满足居住的功能性，那么市场就很难接受了。满足居住的功能性，那么市场就很难接受了。挑高公寓优势在于：挑高公寓优势在于：1、居住功能完备。、居住功能完备。2、低总价大面积，同样的两房面积，、低总价大面积，同样的两房面积，挑高公寓的总价一定低于平层公寓。挑高公寓的总价一定低于平层公寓。3、具有投资价值、具有投资价值启秀花园带给我们的启发是：高端和低端产品市场更容易接受，双拼的接受启秀花园带给我们的启发是：高端和低端产品市场更容易接受，双拼的接受度较低。本
71、案的花园洋房在价格上要比叠加产品低，同时又满足了一部分客度较低。本案的花园洋房在价格上要比叠加产品低，同时又满足了一部分客群对于享受型置业的需求，相比联排更具有竞争力群对于享受型置业的需求，相比联排更具有竞争力酒店式公寓项目研究酒店式公寓项目研究东方银座东方银座东方银座东方银座带租约公寓带租约公寓不带租约公寓不带租约公寓分布分布9-19层，层，3t22户共户共242户，价格户，价格7800-8800之间，均价之间，均价8200，4年半每年年半每年6%的的租金，目前做成商务酒店。租金，目前做成商务酒店。06年销售至今年销售至今销售率销售率90%分布分布20-24层。层。3t22户共户共11户，价
72、格户，价格5400-6800，均价，均价6000，07年年5月销售，目前销月销售，目前销售率售率40%不到不到带租约的公寓因为投资价值较高受到市场青睐，销售较好，也直接反映了市场带租约的公寓因为投资价值较高受到市场青睐，销售较好，也直接反映了市场的投资需求旺盛；自住公寓销售较差原因在于：的投资需求旺盛；自住公寓销售较差原因在于：1、居住功能较差。、居住功能较差。2、单价过、单价过高。高。如果能在居住功能与投资价值之间平衡的低总价产品一定能够畅销如果能在居住功能与投资价值之间平衡的低总价产品一定能够畅销别墅项目研究别墅项目研究启秀花园启秀花园启秀花园启秀花园独栋独栋双拼双拼叠加叠加共共51套，面
73、积在套，面积在330平米以上，单价平米以上，单价12000元元/平米，平米，一套总价在一套总价在400万左右万左右共共91套，面积在套，面积在220-268平米之间，单价约平米之间，单价约9000元元/平平米，一套总价在米，一套总价在200-240万万共共100套，面积在套，面积在260-289平米之间，单价约平米之间，单价约3000元元/平米，一套总价在平米，一套总价在80万左右，现在二手房售价已翻倍万左右，现在二手房售价已翻倍 启秀花园叠加产品的市场接受度较高，原因在于独栋产品本身具有稀缺性，叠加的性价比较高。启秀花园叠加产品的市场接受度较高，原因在于独栋产品本身具有稀缺性，叠加的性价比较
74、高。双拼销售不佳的原因在于：双拼销售不佳的原因在于：1、产品有问题，、产品有问题，220平米的双拼只做到了平米的双拼只做到了3房房(268的四房好卖点的四房好卖点)。2、许、许多客户宁愿花费更多去选择独栋，以购买别墅客群的身份，他们会很在意双拼的另一户到底是什么多客户宁愿花费更多去选择独栋，以购买别墅客群的身份，他们会很在意双拼的另一户到底是什么人人3、风水有问题，入户门朝北、风水有问题，入户门朝北结论：虽然叠加产品的经济效益不如双拼，但叠加实现了开盘后的快速去结论：虽然叠加产品的经济效益不如双拼，但叠加实现了开盘后的快速去化，同时随着需求量的增加，叠加的现价已经到了化，同时随着需求量的增加，
75、叠加的现价已经到了160万万/套。可以说目前套。可以说目前的叠加，能在快速销售回笼资金与利益最大化之间取得平衡的叠加，能在快速销售回笼资金与利益最大化之间取得平衡观点三：本案的外部资源与自身条件不适合做联排观点三：本案的外部资源与自身条件不适合做联排1、地块规模小，对于别墅要打造的景观资源，势必会带来成本上的增加；、地块规模小，对于别墅要打造的景观资源，势必会带来成本上的增加；加上红线退让距离，对于联排和高层的分开管理困难较大，同时带来了别加上红线退让距离，对于联排和高层的分开管理困难较大，同时带来了别墅区域的高密度建造，对于品质和价格影响较大墅区域的高密度建造，对于品质和价格影响较大2、本案
76、的联排在位置上处于十分尴尬的位置：北有本案的高层遮挡，南有、本案的联排在位置上处于十分尴尬的位置：北有本案的高层遮挡，南有5层的房改房小区，东边是即将出让的地块，以后的施工肯定带来较大的噪层的房改房小区，东边是即将出让的地块，以后的施工肯定带来较大的噪音，西面是养老院。周边都是高于自己的建筑音，西面是养老院。周边都是高于自己的建筑3、对于十分重视风水的启东高端客群来说，是自己住宅的周围建筑都很高，、对于十分重视风水的启东高端客群来说，是自己住宅的周围建筑都很高，自己的住宅很小，向外视野被遮蔽，使人有被围困之感，发展将受到严重自己的住宅很小，向外视野被遮蔽，使人有被围困之感，发展将受到严重影响。
77、影响。 （启秀花园得知，购买别墅的客群大多数都带风水先生，对于风水（启秀花园得知，购买别墅的客群大多数都带风水先生，对于风水十分重视）十分重视）本案基地印象及外部资源挖掘本案基地印象及外部资源挖掘本案位于城市干道紫微中路的南侧，道路通达；周围众多老房改房小区环本案位于城市干道紫微中路的南侧，道路通达；周围众多老房改房小区环抱，居住氛围成熟，同时拥有长江中学的学区资源和紫微公园的景观资源抱，居住氛围成熟，同时拥有长江中学的学区资源和紫微公园的景观资源问题一：紧邻紫微中路，道路通达的同时，也带来了居住的噪音问题一：紧邻紫微中路，道路通达的同时，也带来了居住的噪音问题二：周围房改房小区的环抱，居住氛
78、围成熟的同时，带来了区问题二：周围房改房小区的环抱，居住氛围成熟的同时，带来了区域形象的不利因素：老小区品质较低，无物业管理，脏乱差，且居域形象的不利因素：老小区品质较低，无物业管理，脏乱差，且居住配套较少住配套较少问题三：拥有紫微公园的景观因素的同时，也带来了低楼层并不能问题三：拥有紫微公园的景观因素的同时，也带来了低楼层并不能享受到这一自然景观的问题享受到这一自然景观的问题噪音污染，区域环境差，生活配套少，低楼层无景观资源，地块面积小噪音污染，区域环境差，生活配套少，低楼层无景观资源，地块面积小问题四：地块面积不大问题四：地块面积不大问题归结问题归结产品建议物业建议户型建议价格建议市场上项
79、目的面积配比市场上项目的面积配比景都小区：景都小区：4#楼（多层）103-117两房55%121三房15%142三房30%5#楼（高层）107-117两房35%129三房65%明天广场：明天广场：70-95两房10%110-120三房30%120-140三房40%140以上20%永安广场：永安广场：82两房22%110-120两房23%120-14435%144以上20%万豪花园：万豪花园：一期第一组团（190套）80-100两房20%100-110三房15%120-14035%140以上30%太阳城：太阳城：多层（400多套）84两房30%102-106三房40%114-118三房15%12
80、2-12615%名仕豪庭：名仕豪庭：高层（257套）110-120两房10%141-143三房30%151-155三房25%161-167四房15%181-194四房15%218五房5%多层（60套）140三房35%162-168四房50%178五房15%市场上110-130的三房和70-90的两房处于供需两旺，144-150的供应量也较大，但是由于供应项目基本处于尾盘销售，因此剩余量并不大市场上热销、滞销户型研究市场上热销、滞销户型研究8787两房两房102-106102-106三房三房169169三房三房目前市场上目前市场上80-10080-100的小两房、的小两房、100-110100-
81、110的经济型三房和的经济型三房和120-120-140140的舒适型三房热销。的舒适型三房热销。140140三房三房目前市场上目前市场上160160以上的大以上的大户型，由于面积过大、总价户型，由于面积过大、总价高、户型较差，处于滞销状高、户型较差，处于滞销状态。态。160160三房三房本案户型建议本案户型建议525063南京汇锦国际80+，挑高户型140160北京顺义万科四季花城，花园洋房。产品建议物业建议户型建议价格建议周边二手房价格周边二手房价格小区名称楼层面积总价单价装修标准长龙苑2114474100精装修长龙苑1138503650毛坯明珠新村390343800简单装修明珠新村110
82、3464500精装修紫微一村483323900简单装修本案周边的小区毛坯均价在本案周边的小区毛坯均价在3600-3800之间，精装修均价在之间，精装修均价在4100-4500之间之间市场上项目的价格及其支撑因素市场上项目的价格及其支撑因素项目名称价格（元/平米）价格支撑因素明天广场5000楼盘规模、大规模主题景观、优质学区、智能化系统永安广场5100城市中心地段、学区资源、自身商业商业景都小区3800学区资源车城公寓3900学区资源东方银座6000临近核心商圈、自身大型商业配套、住宅性质、精装修交付名仕豪庭4900城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套太阳城4100楼盘规模、景观公园、临
83、街商业、品牌代理公司、产品经济名仕豪庭4500城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套万豪花园4700楼盘规模、产品、景观资源、学区资源、品牌开发商高高层层多多层层建议本案高层住宅均价在建议本案高层住宅均价在4300-4400之间之间 多层住宅均价在多层住宅均价在4500-4600之间之间项目名称项目名称挑高高度挑高高度（M M）均价均价( (元元/ /) )同区域普通同区域普通住宅均价住宅均价( (元元/ /) )比例比例瑞鑫兰庭5950075001.27：1城市先锋4.8900070001.28：1奥体韵动汇5720060001.2：1御水湾花园5720057001.26：1德盈双城5
84、710055001.29：1南京挑高户型与平层价格差南京挑高户型与平层价格差 1.261.26：1 1参照挑高与平层价差在参照挑高与平层价差在1.3：1左右，左右，本案的挑高住宅均价在本案的挑高住宅均价在5600-5700左右左右参照南京具有代表性的挑高产品价格与同区域普通住宅价格之间的比例关系参照南京具有代表性的挑高产品价格与同区域普通住宅价格之间的比例关系按照户型及价格来看，挑高住宅按照户型及价格来看，挑高住宅50平米的户型可以做到两房，当单价卖到平米的户型可以做到两房，当单价卖到6000元元/平米时，总价才平米时，总价才30万，而在目前平层市场中最便宜的两房都要达到万，而在目前平层市场中
85、最便宜的两房都要达到40万左右，因此挑高户型的竞争力非常强万左右，因此挑高户型的竞争力非常强高层总价分布区间（单位：万元）高层总价分布区间（单位：万元）项目名称30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上明天广场两房两房三房三房三房、四房永安广场两房三房三房三房三房名仕豪庭两房三房四房四房、五房景都小区两房两房、三房三房车城公寓一房两房两房三房、四房东方银座一房一房三房参照南京市场联排别墅、洋房、普通住宅的价格差参照南京市场联排别墅、洋房、普通住宅的价格差仙林区域约为仙林区域约为 1.86 ：1.2 ：1江宁区域江宁区域 约为约为 2 ：1.45：1仙林项目独立
86、联排 别墅叠加 别墅花园 洋房普通 住宅栖园1500011000汇杰文庭20000130009000山居十六院10000尚东区8000康桥圣菲 120009000东方天郡8400赛世香樟园7500均价 2000140001100090007500江宁项目独立联排 别墅叠加 别墅花园 洋房普通 住宅康桥水岸78004600雷丁town9500加州城14000伴山香樟园14000颐和南园20000120001000080005500东方龙湖湾5400均价 20000114601000080005500 按照按照1.2的情况下，本案花园洋房均价应在的情况下，本案花园洋房均价应在5400-5500之间
87、之间 本案的花园洋房本案的花园洋房140平米三房户型总价在平米三房户型总价在76万不到，相对于叠加的万不到，相对于叠加的160万总万总价低了很多，对于低总价承受能力的享受型置业具有非常大的诱惑价低了很多，对于低总价承受能力的享受型置业具有非常大的诱惑启秀花园启秀花园独栋独栋双拼双拼叠加叠加共共51套，面积在套，面积在330平米以上，单价平米以上，单价12000元元/平米，一套总价在平米，一套总价在400万左右万左右共共91套，面积在套，面积在220-268平米之间，单价平米之间，单价约约9000元元/平米，一套总价在平米，一套总价在200-240万万共共100套，面积在套，面积在260-289平米之间，单价平米之间，单价约约3000元元/平米，一套总价在平米，一套总价在80万左右，万左右，现在二手房售价已翻倍现在二手房售价已翻倍本案的挑高住宅均价建议定为本案的挑高住宅均价建议定为5600-5700左右左右本案花园洋房均价建议定为本案花园洋房均价建议定为5400-5500左右左右定价结论定价结论THANKS
