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1、企业国有资产评估报告指南讲解及在实务中的应用国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society主要内容主要内容第一部分第一部分 “ “指南指南”的功能作用的功能作用 第二部分第二部分 关于报告声明、摘要的编写关于报告声明、摘要的编写 第三部分第三部分 关于报告正文的编写关于报告正文的编写第四部分第四部分 关于报告附件关于报告附件第五部分第五部分 关于评估说明的编写关于评估说明的编写第六部分第六部分 关于评估明细表关于评估明细表国资报告指南讲解 中中 国国 资资 产产 评评 估估 协协 会会C CH HI IN NA A Appraisal Socie
2、ty第一部分第一部分 “指南指南”的功能作的功能作用用国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society一、与其他准则的关系一、与其他准则的关系（一）从准则体系层面上理解，指南与（一）从准则体系层面上理解，指南与资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告评估评估报告准则是报告准则是”母子关系母子关系根据我国资产评估准则体系的规划，评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。2007年11月28日，中评协发布、并于2008年7月1日执行的资产评估准则评估报告，是根据市场变化和执业实践不断完善评估报告的技术规范，
3、是评估报告的基本要求。根据监管部门的不同要求，从其监管角度对评估报告提出更细的要求，作为资产评估准则评估报告的“子准则”，是更好服务于国有资产评估领域的重要举措，也是资产评估准则体系不断完善的必要步骤。国有资产评估关系到国有资产权益，对国有资产评估项目的管理不可能脱离对资产评估报告的管理。资产评估准则-报告准则是资产评估报告的最低要求，其主要内容是评估报告的基本要求和一般内容构成。企业国有资产评估报告指南，是在资产评估报告最低要求的基础上，为满足企业国有资产评估管理的需要，根据企业国有资产评估管理的相关规定，针对性地对五部分内容做出更为详尽的规定，充分反映企业国有资产评估监管的要求。国资报告指
4、南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（二）与各“实体性”准则的关系 1 1、实体性准则、甚至其他程序性准是指南的依据。、实体性准则、甚至其他程序性准是指南的依据。 实体性准则、其他程序性准则主要规范评估操作要求的，如：u资产评估准则机器设备第一条，“为规范注册资产评估师执行机器设备评估业务行为 ”；u资产评估准则不动产第一条，“为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为” u资产评估准则评估程序第一条 为规范注册资产评估师履行评估程序行为 ， u资产评估准则业务约定书第一条为规范业务约定书的签订、履行等行为 ，报告指南必须以这些准则的要求，提出披
5、露的规范。 2、评估报告指南不讨论如何操作的问题。评估报告指南不讨论如何操作的问题。评估报告规范，是反映如何编写、如何出具评估报告的规范性问题，不反应也不讨论具体的评估操作技术问题。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society指南提出评估报告由标题及文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表、评估说明等构成。与资产评估准则评估报告相比，增加了评估明细表、评估说明。资产评估准则评估报告未强制要求注册资产评估师在出具评估报告的同时，另行出具资产评估说明和评估明细表。中评协编制出版的资产评估准则评估报告讲解中提出“对于国有资产评估项目，注册资产评估师
6、可以根据所属的国有资产行政主管部门的要求，另行提供相关评估说明和明细表，作为国有资产评估核准备案专用材料的一部分”。实际上，本指南中提出的评估明细表相当于资产评估准则评估报告附件内容中“评估对象涉及的资产清单或资产汇总表”的细化。 （三）国资报告指南与评估报告准则的构成衔接（三）国资报告指南与评估报告准则的构成衔接国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society二、关于评估报告准则与现行国有资产评估报告规范的关系二、关于评估报告准则与现行国有资产评估报告规范的关系（一）评估实践中，已经对现规范进行（一）评估实践中，已经对现规范进行“取舍取舍”使用使
7、用现行国有资产评估项目，主要依据资产评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字【1999】91号）、资产评估报告内容与格式的补充规定（财评字【1999】302号）、资产评估操作规范意见（试行）（国资局国资办发【1996】23号）等规定的内容与格式编制出具资产评估报告。由于：u国有资产管理方式和要求内容的变化；u新会计准则的发布执行；u评估准则的陆续出台原国有资产评估报告内容与格式不适应相关法规准则的变化。评估实践中，根据国有资产管理方式和要求内容的变化、新会计准则的发布执行、新出台的评估准则，对评估说明、评估明细表进行了相应调整做法已经大量出现。这也是制定指南的必要性所在。 国资报告指南讲解 财
8、政部关于实行资产评估准则有关财政部关于实行资产评估准则有关制度衔接问题的通知制度衔接问题的通知财企2008343号 企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南实施后，除金融企业以外实施后，除金融企业以外的企业国有资产评估报告应当执行的企业国有资产评估报告应当执行企业国有资产评估报告指企业国有资产评估报告指南南。金融企业、行政事业单位及其他的国有资产评估报告指。金融企业、行政事业单位及其他的国有资产评估报告指南另行制定。在相关指南实施前，金融企业和行政事业单位国南另行制定。在相关指南实施前，金融企业和行政事业单位国有资产评估报告暂参照执行有资产评估报告暂参照执行企业国有资产评估报告指南企业
9、国有资产评估报告指南的的相关要求。相关要求。财政部关于印发财政部关于印发资产评估报告基本内容与格式资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的暂行规定的通知的通知（财评字（财评字199991199991号）即予废止。号）即予废止。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1.增加了收益法、市场法运用的要求和指导；2.根据新的企业会计准则，调整了评估明细表的格式和内容；3.固化实践中的有效做法，澄清了部分模糊的做法，最大限度地体现可操作性；比如：明确了引用土地使用权、矿业权评估结论的方式和要求等；针对实践中两种方法评估结论差异原因的复杂性，强化评估
10、范围、委托评估资产分析等方面内容；作为评估的基础工作，资产清查应当首先由企业进行，然后根据清查的结果申报资产，将所有评估明细表中“调整后账面值”取消；4.将一些重复的内容进行了合并，调整，以进一步方便注册资产评估师编制报告，同时方便国资监管部门对评估项目的审核。 （二）（二）企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南重点予以规范的方面：重点予以规范的方面：国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society第二部分第二部分 关于声明和摘要关于声明和摘要国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society一
11、、关于报告声明一、关于报告声明（一）国有资产评估报告声明提出的依据资产评估准则基本准则第二十二条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当对评估结论的合理性承担责任。第二十三条规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。资产评估职业道德准则基本准则第五条规定，注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。第六条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则。资产
12、评估准则评估报告第十三条规定，评估报告的声明应当包括以下内容：（一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；（二）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；（三）其他需要声明的内容。为了使注册资产评估师有效地防范评估风险，防止评估报告被滥用，并使报告使用者更好地理解报告的内容，注册资产评估师在评估报告中应当重点提醒评估报告使用者关注特别事项可能对评估结论产生的影响，提醒报告使用者注意评估结论所对应的使用限制条件，如评估目的与评估用途、评估报告的使用者等。本指南全面反映了资产评估准则基本准则、资产评估职业道德准则基本准则和资
13、产评估准则评估报告的基本要求。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（二）国有资产评估报告声明的内容（二）国有资产评估报告声明的内容资产评估准则评估报告第十三条规定，评估报告的声明应当包括以下内容：（一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；（二）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；（三）其他需要声明的内容。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society 根据资产评估准则基本准则、资产评估职业道德准则基本准则
14、和资产评估准则评估报告的基本要求，结合国有资产评估项目的特点，“指南”提出声明的基本内容，并提供了可以参考的声明的通用内容。声明的基本内容包括两个方面， 一是，遵循法律法规，恪守资产评估准则，并对评估结论合理性承担相应的法律责任； 二是，提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society“注册资产评估师声明”指引可供参考的内容可供参考的内容解释解释一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观
15、的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。主要是评估遵循的原则和承担的责任，以及评估依据的由委托方和被评估单位（或者产权持有单位）所提供资料本身应承担的法律责任二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。主要是利益冲突的声明，以切实保证评估公正性四、我们已（或者未）对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法
16、律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。专门对现场工作和产权权属进行了声明，说明注册资产评估师的法定执业范畴五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。专门就评估假设和限定条件的限制做出说明，目的是让评估报告使用者完整准确理解并利用评估报告。理论上，任何一个评估结论都是在一定的假设和限定条件下成立的，假设和限定条件的任何变化都将改变评估结论。基
17、于这一理论设定的声明，不仅有助于评估报告使用者全面准确理解评估报告和合理利用评估结论，也有助于评估机构和注册资产评估师有效地规避评估风险。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（三）注意事项：（三）注意事项：提供的可以参考的声明指引内容，仅仅是针对一般情况提示的一般性声明内容，在执行具体评估业务时，还应当就评估项目的具体情况，增加或细化声明内容。 如境外资产，因时间或费用的限制，委托方和相关当事方提出不进行现场核实工作，在不违背评估准则的前提下，评估师采取了其他有效程序进行了核实，并对评估对象的价值进行估算发表了专业意见，在特殊事项充分披
18、露的前提下，应当声明未进行现场核实的原因以及可能对评估结论产生的影响，以及对经济行为实现的参考作用的适用性。本指南第八条 提出，评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society二、报告摘要二、报告摘要（一）评估报告摘要的作用资产评估准则评估报告第十四条规定，评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。91号文件规定，评估机构应以较少的篇幅，将评估报告书中的关键内容摘要并刊印在评估报告书正文之前，以便使各有关方了解该评估报告书提供的主要信息，方便企业在注册等情况下的使用。
19、“摘要”与资产评估报告书正文具有同等法律效力，并按评估报告的统一格式要求由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章并暑明提交日期。此规定的旨在将“摘要”作为一个独立的文件（或者与评估报告同等法律地位的），以在一些情形下独立使用。本指南提出，简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。尽管与资产评估准则评估报告和91号文件衔接一致，但对其作用进行了调整，改变了“摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力”的说法和做法，具体由“不需要另行签字盖章”体现。其作用是方便评估报告使用者快
20、速了解评估的主要情况和评估报告的主要信息，摘要仅仅是为了方便国有资产评估项目管理（如出具“评估核准文件”和“评估项目备案表”；企业办理产权登记；股权设置等相关手续），而不能将摘要单独用于其他经济或行政行为（如工商注册）。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society （二）评估报告摘要的内容 特别指出：对评估结论产生影响的特别事项，并不是将评估报告正文的“特殊事项说明”的内容全部反映在摘要中，而是反映在已确定评估结论的前提下，已发现可能影响评估结论，但非注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关重要事项。对资产评估结论影响程度较大的判断标准
21、，应根据事项本身的性质和事项影响的金额判断和选择。如，比如，一笔涉诉的、法院正在受理的应收款，无论如何无法判断其回收的可能性和回收数额，它直接导致评估结论的不确定性，尽管数额不大，但以账面值列示的方法，毕竟不是专业确定的意见，同时也应提醒报告使用者，列示的账面值（评估值）不能替代未来的法院裁定结果。对评估结果影响重大的“评估基准日期后重大事项”，直接导致评估结论使用时的不确定性，也应提醒报告使用者，评估结果未反映该期后事项的影响。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（三）摘要的效力和签字问题1、评估报告摘要签字及位置、评估报告摘要签字
22、及位置本指南明确提出摘要一般不需要签字盖章，并且置于评估报告正文之前。既然不需要签字，一般不认为可以单独使用。2、评估报告摘要提示文字评估报告摘要提示文字本指南沿用91号文件规定的内容，“以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文”。 本段规定可以理解为，摘要尽管反映了评估报告的关键内容和主要信息，但还不足以合理理解评估结论，以提示评估报告使用者应当按照评估报告正文的内容理解评估报告和合理使用评估结论。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society第三部分第三部分 关于报告正文关于报告正文国资报告
23、指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society一、报告正文的构成一、报告正文的构成与资产评估准则评估报告相比，除为了规范和统一企业国有评估报告格式，从而增加“绪言”格式内容外，其他构成基本一致。资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南第十五条评估报告正文应当包括：第十五条评估报告正文应当包括：第十条第十条 评估报告正文应当包括：评估报告正文应当包括：无（一）绪言；（一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；（二）委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况；（
24、二）评估目的；（三）评估目的；（三）评估对象和评估范围；（四）评估对象和评估范围；（四）价值类型及其定义；（五）价值类型及其定义；（五）评估基准日；（六）评估基准日；（六）评估依据；（七）评估依据；（七）评估方法；（八）评估方法；（八）评估程序实施过程和情况；（九）评估程序实施过程和情况；（九）评估假设；（十）评估假设；（十）评估结论；（十一）评估结论；（十一）特别事项说明；（十二）特别事项说明；（十二）评估报告使用限制说明；（十三）评估报告使用限制说明；（十三）评估报告日；（十四）评估报告日；（十四）注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字。（十五）签字盖章。国资报告指
25、南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society资产评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字【1999】91号）企业国有资产评估报告指南评估报告书正文应按照以下基本内容和格式撰写：第十条评估报告正文应当包括：1、首部；无2、绪言：1、绪言；3、委托方与资产占有方简介：2、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况；4、评估目的；3、评估目的；5、评估范围与对象；4、评估对象和评估范围；无5、价值类型及其定义；6、评估基准日；6、评估基准日；7、评估原则；无8、评估依据；7、评估依据；9、评估方法；8、评估方法；10、评估过
26、程；9、评估程序实施过程和情况；无10、评估假设；11、评估结论；11、评估结论；12、特别事项说明；12、特别事项说明；无13、评估报告使用限制说明；13、评估基准日期后重大事项；（含在特别事项说明内）14、评估报告提出日期；14、评估报告日；15、尾部。15、签字盖章。与91号文件号文件相比，指南无首部、评估原则、评估基准日期后重大事项，增加评估假设、评估报告使用限制说明 。91号文件规定的“首部”，是对标题的格式与内容和评估报告书序号的规范，在本指南中单独予以规范。91号文件中的“评估基准日期后重大事项”，在本指南中第22条专门规范了“特殊事项说明”的内容（含评估基准日期后重大事项） 国
27、资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society格式化的评估报告有利于提高管理部门的工作效率，这是制定国有资产评估报告指南的目的之一，由此，细化要求显得很有必要。因此，本指南参考91号文件的相关内容，提出应写明该评估报告的委托方全称、受托评估事项及评估工作简要情况，并提出企业国有资产评估报告绪言的格式内容如下：（评估机构全称）接受贵单位（公司）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用评估方法（评估方法名称），按照必要的评估程序，对（委托方全称）拟实施行为（事宜）涉及的（资产单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益）在
28、年月日的价值（价值类型）进行了评估。现将资产评估情况报告如下”。在描述中，应当注意：评估方法应采用“公允”二字，不应采用“法定”等其他文字；评估程序应采用“必要”二字，不应采用“法定”等其他文字；市场价值采用“作出公允反映”，不应采用“确定”、“评估”等其他文字。 二、评估报告绪言二、评估报告绪言国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1 1、基本要求、基本要求（1）所有描述，应客观、真实，并有依据来源。比如一些经营统计资料、获奖情况、行业地位、名次、排位等数据，因评估师并未对该信息尽职调查和核查，原则上应谨慎在报告书中出现。（2）篇幅不应
29、太大，有的报告书70%是委托方与资产占有方简介的内容，而且基本与资产评估说明中委托方和相关当事方编写的关于进行资产评估有关事项的说明内容一致。报告书中该内容，应该是评估师尽职调查的结果的客观而真实的反映。（3）不得带有任何诱导、恭维和推荐的陈述，也不得出现评估机构介绍性内容。比如：“是西北地区最大的钢铁企业”、“市场占有率达到90%”等内容。（4）应清楚介绍涉及的经济行为文件（比如：协议、决议、批复文件等）的形成过程和日期。并将该经济行为文件列示于备查文件中。 三、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约三、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者
30、的概况定的其他评估报告使用者的概况国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society2 2、关于被评估单位（或者产权持有单位）、关于被评估单位（或者产权持有单位）产权持有单位的完整表述为“评估对象的产权持有单位”。是为了满足国有资产评估项目备案需要而反应在指南中的，非国资项目并适用。实际上，国资评估报告第一部分需要介绍的就是“被评估单位（企业）”的概况。关于评估对象，评估实务中不论什么行为（改制、合资、股权转让等等），评估对象大致可以分为两种：一是单项资产或资产组合（含企业改制行为涉及的全部资产和负债），二是股权（含100%股权和部分股权）。对于第一
31、种情形，“被评估单位”和“产权持有单位”，是一回事。如评估一栋楼，该楼的所有者就是产权持有单位。对于第二种情形，成本法的评估明细表、收益法企业现金流等，均指被评估单位，所以需要介绍其概况。难以理解的是：评估A持有B企业70%股权价值，产权持有单位有的认为是A公司，有的认为是B公司。但国资委备表中的评估结果表是填写B公司的评估结果的。 在实践中，委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者，可能多与被评估单位（产在实践中，委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者，可能多与被评估单位（产权持有单位）为同一人，此时应按照本指南的要求，委托方与被评估单位（或者产权持有权持有单位）为同一人，此时应按
32、照本指南的要求，委托方与被评估单位（或者产权持有单位）为同一企业，按对被评估单位的要求编写。单位）为同一企业，按对被评估单位的要求编写。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society3 3、关于繁简程度、关于繁简程度根据国有资产评估项目的实践，指南中：u对委委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况要求简单，一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。u对被评估单位（或者产权持有单位）概况分企业价值评估和单项资产或者资产组合评估两种不同的业务，提出不同的繁简要求。u委托方与被评估单位（或者产权持有单位）同一人时，按
33、被评估单位（或者产权持有单位）要求编写。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society评估目的决定了评估价值的内涵，从而决定了评估应选择的价值类型，进而影响着评估方法的选择与运用。同样的资产，评估目的不同，其价值也不同。资产评估是为特殊经济行为涉及的资产提供价值参考依据的执业行为，其评估目的是依据拟实施的经济行为确定的，依据拟实施的经济行为确定了评估目的，评估价值类型、评估方法才得以确定。 四、评估目的及对应的经济行为四、评估目的及对应的经济行为企业国有资产拟实施经济行为依法实施审批。“指南”要求注册资产评估师应当在评估报告中清晰、明确地说明两
34、方面的内容，一是本次资产评估的目的，二是评估所对应的经济行为以及该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。评估报告只能在特定的评估目的下具有有效性。 1、评估对应的经济行为、评估对应的经济行为国资报告指南讲解 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society本次资产评估的目的是公允反映XX集团投入到拟设立的股份有限公司的资产、负债和净资产在评估基准日的公允价值，为XX集团以实物资产出资提供价值参考意见。该经济行为已经得到XX省人民政府办公厅“关于省XX集团有限公司重组上市问题的复函”（省办函2002373号）的批准。目前，XX集团重组设立股
35、份有限公司工作正在推进过程中。实现本次评估目的后，设立的股份公司将由GD集团控股，是XX省唯一一家拥有并经营220kV及以上电压等级的高压输电线路、变电站和其他与高压输电有关资产，并代管某集团的配电、购电和调度资产和业务的电网公司。 2 2、评估目的描述示例、评估目的描述示例国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1、资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告第十八条：第十八条：评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。不仅规定在评估报告中应该载明评估对象和评估范围，还规定要
36、具体描述评估对象的基本情况，通常包括“法律权属状况”、“经济状况”和“物理状况”。 2、企业价值评估指导意见企业价值评估指导意见第十二条：第十二条：企业价值评估应当明确“评估对象及其相关权益状况”。企业价值评估项目评估对象的披露至少可包括四个方面的内容：一是企业价值的评估对象及基本情况：即是企业整体价值或全部股权价值或部分股权价值；涉及交易的为部分股权价值时的持股人及股权比例；涉及交易的股权为流通股或非流通股、控股权或少数股权等等。二是纳入评估范围的资产及权益状况：即资产类型、帐面金额及主要资产权益状况；特殊资产，如无帐面记录的无形资产，租赁使用的帐外的，挂靠的资产及权益状况。三是需作单独评估
37、或处理的溢余资产，非经营资产，无效资产等资产及权益状况。五、评估对象与评估范围五、评估对象与评估范围（一）相关已有规范（一）相关已有规范国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society与91号文件，指南根据资产评估准则评估报告的规定，在明确相关概念的基础上，细化规范了国有资产评估项目不同情形下的评估对象与评估范围的描述。1、明确了相关概念、明确了相关概念实际上，在中评协已经发布的一系列评估准则，均对评估对象和评估范围基本情况的描述进行了规范。如：企业价值评估指导意见（试行）第四十三条：“注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估对象、评估对象的存在
38、状况、权利状况和受到的限制。”资产评估操作规范意见(试行)第一百二十一条：“评估范围和对象说明经济情形涉及的资产的范围、类型、所处位置、归属的生产经营单位、处置方式等”。对于企业价值评估，评估对象分为两类，即企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值，与此对应的评估范围是评估对象涉及的资产及负债内容，包括房地产、机器设备、股权投资、无形资产、债权和债务等。特别指出的是股东全部权益价值和股东部分权益价值作为评估对象，采用资产基础法对其评估时，股东权益对应的法人资产和负债是评估范围，本身并不是评估对象。 （二）本指南规范（二）本指南规范国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHIN
39、A Appraisal Society2、细化规范了国有资产评估项目不同情形下的评估对象与评估范围、细化规范了国有资产评估项目不同情形下的评估对象与评估范围本指南，分企业价值评估项目和单项资产或者资产组合两种不同的情形，规范了评估对象和评估范围的信息披露。u单项资产或者资产组合评估项目，除资产评估准则评估报告规定的描述评估对象的法律权属状况、经济状况和物理状况等基本情况外，借鉴了91号文件规定内容的精神，增加了说明委托评估资产的数量（如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等）内容。如资产类型、规格型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、
40、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。u企业价值评估项目，评估对象与评估范围的描述，考虑了采用两种评估方法的实际情况，也考虑了国有资产评估项目管理对审计的要求，考虑了国有资产评估项目同时委托其他专业评估并引用其评估结论的情况，同时考虑到采用收益法和资产基础法两种评估方法对企业价值评估时，被评估企业申报的账面记录或者未记录的无形资产、企业申报的表外资产等具体情况，对最终分析确定评估结论时的前后呼应。比如：，被评估企业账面未记录的无形资产或者账面有记录，根据资产重组方案或类似文件不纳入评估范围，而收益法评估收益
41、预测中难以分割的经营性资产，在分析确定评估结论时，应当考虑选择与资产重组方案或类似文件相一致的评估范围的评估结论。 国资报告指南讲解 3、评估对象和评估范围与经济行为一致性的问题、评估对象和评估范围与经济行为一致性的问题 评估对象和评估范围与经济行为一致性，是国资监管机构的要求。评估对象和评估范围与经济行为一致性，是国资监管机构的要求。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society本指南中提出企业价值评估中，应当说明“委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因”。是要求注册资产评估师反映企业出具的关于进
42、行资产评估有关事项的说明关于评估对象与评估范围的说明的内容要求，以从评估报告内容层面，满足国资监管机构的要求，而不是由注册资产评估师判断委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致性。企业价值评估的一般范围即企业价值评估的产权范围。从产权的角度界定，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产。包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权主体所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投资部分。在具体界定企业价值评估的资产范围时，应根据以下有关数据资料进行：（1）企业的资产评估申请报告及上级主管部门批复文件所规定的评估范围；（2）企业有关产权转让或产权变动的协议、合
43、同、章程中规定的企业资产变动的范围。因此，评估对象和评估范围是委托方和相关当事方根据其拟实施的经济行为确认，并提供给评估机构的，一般应要求委托方和相关当事方在申报表或申报材料上签名盖章，在形式上确认评估对象和评估范围。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（一）规范价值类型的依据（一）规范价值类型的依据u资产评估准则基本准则第十四条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，并对价值类型予以明确定义。u资产评估准则评估报告要求披露评估选用何种价值类型、选择该种价值类型的理由、并对价值类型进行明确定
44、义。u资产评估价值类型指导意见 第二十六条规定，注册资产评估师应当根据资产评估准则评估报告对价值类型及其定义进行披露。 六、价值类型六、价值类型国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（二）国有资产产权管理领域一般使用市场价值类型（二）国有资产产权管理领域一般使用市场价值类型根据国有资产评估项目，特别是涉及产权管理领域中的评估项目，无论是协议转让还是进场交易，一般都要求选择市场价值类型。2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会发布的企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第12号令）第二十二条规定， 企业进行与资产评估相应的经济行为时
45、，应当以经核准或备案的资产评估结果为作价参考依据；当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机构同意后方可继续交易。根据自2009年5月1日起施行中华人民共和国企业国有资产法第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。这些规定都体现了市场价值类型的基本要求。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。而且在评估业务执行过程中，考虑并使用了仅适用于特殊投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术
46、参数。尽管目前国有资产评估项目实践中，表面存在已经确定特定投资者或者某一类投资者的情况，但根据国有资产管理的宗旨和评估业务执行中很难考虑并使用仅适用于特殊投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数，投资价值类型一般不适用产权管理领域中的评估项目。鉴于上述情况，本指南明确规定，企业国有资产评估项目应采用市场价值类型，选择市场价值以外的价值类型时，应当说明选择理由及其定义。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（三）特殊交易情形下价值类型的选用（三）特殊交易情形下价值类型的选用在非产权管理领域中的评估项目，如处于被迫出售、快速变现等
47、非正常市场条件下的价值评估；机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计，一般认为是可以采用非市场价值类型。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（四）市场价值类型定义示例市场价值类型定义示例市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的划分有三个基本标准，一是资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件；二是资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用；三是评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据。据此，市场价值可以理解为资产在
48、评估基准日公开市场上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）状态下可能实现的交换价值的估计数额。或者说评估资产价值依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估价值结论是市场价值。根据资产评估价值类型指导意见，“当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型”。“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”。国有资产评估报告中市场价值定义可使用此定义示例。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Apprais
49、al Society（一）评估基准日的涵义（一）评估基准日的涵义资产价值是时点价值，资产价值不同的时点其价值是不同的。资产评估，就是以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。为了体现一定时点上的价值，评估选择的作价标准、参数等依据，应该在评估基准日有效。资产评估操作规范意见（试行）中第二十二条指出：“评估基准日是评估结论开始成立的一个特定时日。在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据也要在该时点有效”。七、评估基准日七、评估基准日国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（二）评估基准日的确定（二）评估基准日
50、的确定1、国有资产评估项目评估基准日确定主体、国有资产评估项目评估基准日确定主体资产评估操作规范意见（试行）中第二十二条规定，在征求委托方意见的基础上，评估机构选定评估基准日。评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字199991号）中规定，评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质与委托方协商确立，并尽可能与评估目的的实现日接近。由国务院国资委编写出版的企业国有资产评估管理操作指南中提出：“评估基准日一般由委托方和评估机构根据经济行为的性质协商确定”。这些规定均体现“共同”、“协商”的观点，现实评估实务当中也多为此情形，与资产评估准则业务约定书也基本接近。评估基准日的确定在资产评估中影响重
51、大，评估基准日应根据经济行为的性质确定，并尽可能与评估目的的实现日接近是基本原则。究竟是谁确定，是完全由委托方确定，还是由“委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议”，“注册资产评估师根据评估业务具体情况确定”。主流的看法是“委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议”，即协商、约定等方式下，主体还应是委托方，注册资产评估师可以提供建议。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society2、确定评估基准日需考虑的主要因素、确定评估基准日需考虑的主要因素资产评估操作规范意见（试行）中第二十二条规定，选择的评估基准日，应有利于保证评估
52、结果有效地服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核验资产，并合理选取评估作价依据。评估过程中要及时地调整不适宜的基准日。由国务院国资委编写出版的企业国有资产评估管理操作指南中提出，基准日的选择应可能与相应经济行为的实现日接近，同时考虑会计报表的编制日期，一般选择在月末、季度末或年末。 注意：（1）一个评估项目只能有一个评估基准日。评估基准日的变更，应当视为一项新的资产评估业务。（2）委托方企业若为国有大型企业，评估基准日的确定应事先与其主管部门沟通，避免评估基准日的变更给评估工作来来的不利影响。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CH
53、INA Appraisal Society（三）评估基准日的披露内容（三）评估基准日的披露内容作为程序性准则的本指南，仅仅是规范披露那些内容的问题，因此本指南并不涉作为程序性准则的本指南，仅仅是规范披露那些内容的问题，因此本指南并不涉及由谁确定、考虑那些因素，而是规范应披露那些应当披露的内容。及由谁确定、考虑那些因素，而是规范应披露那些应当披露的内容。有意见提出，由委托方确定的基准日，一无需披露委托方的考虑，二也无法披露委托方在确定评估基准日时考虑了那些因素，这种意见是不全面的。资产评估准则评估报告第二十条规定，评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。资产评估准则业
54、务约定书中规定，业务约定书的内容也有评估基准日，也就是说至少评估基准日确定是约定达成一致的结果，不存在委托方在确定评估基准日时考虑了那些因素的问题。与评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字199991号）相比，本指南仅仅要求披露评估基准日本身（含格式）以及确定评估基准日所考虑的主要因素。没有要求对确定评估基准日对评估结果影响程度做出明确的揭示，申明评估中所采用的价格是不是评估基准日的标准，如不是则说明原因等内容。与资产评估操作规范意见（试行）相比，也没有要求说明一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。主要考虑是：（1）“评估基准日对评估结果影响程度”难以确定，即使在市场环境频繁变动，不同基
55、准日对评估价值影响较大，也存在国有资产流失等，充其量是基准日选择不当。（2）“申明评估中所采用的价格是不是评估基准日的标准，如不是则说明原因” 本身不符合评估基准日的涵义。（3）“一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准”，本身也是评估基准日的涵义。因此，本指南不再要求披露确定评估基准日对评估结果影响程度，以及评估中不采用非评估基准日的价格标准。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society评估师应当在评估报告中说明执行资产评估业务过程中遵循的法律、法规、评估师应当在评估报告中说明执行资产评估业务过程中遵循的法律、法规、评估准则和指导意见以及取
56、价标准等评估依据，是我国资产评估一直要求的做评估准则和指导意见以及取价标准等评估依据，是我国资产评估一直要求的做法。法。u评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字199991号）中规定，评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据等。资产评估操作规范意见（试行）中规定评估报告书正文概括写明评估依据的主要法律法规和标准。u资产评估准则评估报告中规定，评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。 为了方便注册资产评估师编制评估报告，国有资产评估项目监管单位审核评估项目，结合国有资产评估业务的实际，指南：解释了资产评估准则评估报告中的法律依据和准则依据；细化了权
57、属依据和取价依据；增加了经济行为依据。 八、评估依据八、评估依据国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（一）法律依据和准则依据（一）法律依据和准则依据法律法规依据解释为“通常包括与国有资产评估有关的法律、法规等”；评估准则依据解释为“包括本评估项目中依据的相关资产评估准则和相关规范”。特别指出的是，近几年国家法律、法规的调整完善进度较快，相关资产评估准则和相关规范较多，但不是每一个具体项目都遵循了全部的法律、法规和评估准则规范，注册资产评估师应当根据与评估项目的相关性在评估报告中列示反映所遵循的法律法规。也应当列示最新的、现行有效的法律、
58、法规和评估准则规范。 评估实务中存在列示废止的、失效的或者已经修订的法律、法规和评估准则规范的情形，都是不符合评估准则要求的。本指南遵循“相关性“原则，采用了“与国有资产评估有关的”、“本评估项目中依据的”等词，旨在具体体现这些要求。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（二）细化了权属依据和取价依据（二）细化了权属依据和取价依据1、权属依据权属依据资产的法律权属状况本身是个法律问题，而且是个很复杂的法律问题。对资产的所有权及其他与所有权相关的财产权利进行界定或发表意见需要履行必要的法律程序，由具有相应专业能力的人士（如律师）或部门（如
59、产权登记部门）来进行。u资产评估准则基本准则第二十三条的规定，委托方和相关当事方应当提供评估对象法律权属等基础资料，并对其真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师执行资产评估业务是对资产价值进行分析并发表专业意见，但是，注册资产评估师应当认识到由于评估对象法律权属对评估结论具有重要影响，注册资产评估师应当予以关注和恰当披露。u资产评估准则基本准则第二十四条规定了注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。注册资产评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。因此，我国注册资产评估师应当重视如何对评估对象法律权属进行恰
60、当关注。当然，一些权属证明文件如房屋产权证明上注明的房产面积、结构等仍是注册资产评估师重要的取价依据，这时产权证明材料可以作为取价依据对待。u注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见中，强调注册资产评估师在产权问题上应履行收集产权资料、对产权情况进行查验、完整披露产权情况及存在的瑕疵、关注产权瑕疵对评估结论的影响等工作程序。执行国有资产评估业务，当然应首先遵循这些资产评估准则的要求。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society本指南作为国有资产评估报告的编制和出具的规范，在严格坚持这些资产评估准则的要求前提下，列示了现行相关法律法规框架下产
61、权依据名称以及市场交易中合法的产权证明文件名称。同时，应注意：相关法律法规调整、不同地区管理体制的不同等，可能涉及的产权依据名称的变化或不同。如：对于房屋和土地，有的地区是房产地产合一的产权证，有的是房屋所有权证、国有土地使用权证，本指南仅列示了分别的情形，即“国有土地使用证（或者土地使用权出让合同）、房屋所有权证”。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证/施工许可证等自建在建工程的相关证明；外购在建工程的购买合同（转让合同）和付款凭证，是未竣工验收办理确权和房屋所有权证重要的权属依据。共有物业的合作建房协议（合同），是未办理房屋所有权证重要的权属依据。融资租赁物业的物业租赁合同，以租
62、代购的物业以租代购合同等是相应行为重要的产权依据。中华人民共和国国有建设用地划拨决定书是划拨用地权属的依据。国产和进口设备的订货合同及其购货发票、进口设备的报关手续资料等是国产和进口设备的产权依据。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society在评估报告出具时，产权取得前签署的合同、权属确权、办证等正在进行中，评估依据这些文件资料作价，但并不能必然说明其权属不存在瑕疵。应当据实列示依据的文件资料，同时在特殊事项说明中说明该事项。如，已经签署的土地出让合同，也已全部或部分缴纳出让金，在经济行为实施的不同阶段，不同的监管部门要求可能并不一致，对已经签
63、署的土地出让合同，全部或部分缴纳出让金，在明确出让金缴纳的主体，并不影响国有权益的前提下，国资监管部门是允许评估处理的，而证券监管部门可能要求必须取得产权证明。又如，探矿权可以依法转为采矿权时对采矿权的评估，是以“划定矿区范围批复文件”作为权属依据评估的，虽然未取得“采矿权许可证”，但在“划定矿区范围批复文件”允许的有效期内如可以依法并在有效期内取得采矿许可证时，并不存在权属瑕疵。评估应当列示“划定矿区范围批复文件”。中华人民共和国企业国有资产产权登记证及登记证附属内容的相关材料，是基础性产权依据。存在权属瑕疵的评估对象，应要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。委托方和相关当事
64、方应对该产权作出有关控制、使用并拥有的承诺，保证日后不因产权问题导致评估值变化；一旦出现，用相应的补救办法，保证评估值的足额，从而不影响经济行为实现的权益安排，并承担相应的法律责任。并将该承诺函原件附在评估报告书备查文件中，同时在该报告书“特别事项说明”中予以披露。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society2、取价依据、取价依据本指南细化了资产评估准则评估报告列示的取价依据。根据取价依据的来源途径划分为三个方面，即企业提供的、国家有关部门发布的和评估机构收集的（含询价）。（1）企业提供的取价依据一般包括企业本身的财务会计和经营方面的资料，列
65、示时应当全面准确，而且该等资料应当在评估工作底稿中有所反映。（2）国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件，不一定在每一个具体评估项目的评估工作底稿中都有反映，但对于评估机构而言，应当存在现时有效的统计资料、技术标准和政策文件，支持本评估机构一个或多个评估项目。另外，同一指标的统计资料可能因不同的部门其结果存在差异，不论是因口径等何种原因形成的，评估取价依据应当列示发布的部门。国家有关部门发布的政策文件，可能存在多次调整标准的情况，取价依据应当列示评估采用的文件发布的时间和部门。如中华人民共和国资源税条例尽管未修改或废止，但财政部、国家税务总局多次发布了调整资源税标准的文件，而计税方式
66、未变化，评估应依据中华人民共和国资源税条例以及相应的调整资源税标准的文件，取价依据也应当同时列示该条例和文件。又如，中华人民共和国车辆购置税暂行条例尽管未修改或废止，但2009年1月16日，财政部、国家税务总局下发了关于减征1.6升及以下排量乘用车车辆购置税的通知（财税200912号），减征部分乘用车车辆购置税税率。评估应依据并列示中华人民共和国车辆购置税暂行条例以及财税200912号文件。（3）评估机构收集的（含询价）的取价资料，并不与国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件以及企业提供的财务会计和经营方面的资料重复，应当是除国家有关部门发布的的统计资料、技术标准和政策文件以及企业提
67、供的财务会计和经营方面的资料外，评估机构收集并依据的取价资料。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（三）增加了行为依据（三）增加了行为依据评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字199991号）中规定，行为依据应包括进行资产评估的项目委托方的申请、股份企业董事会决议及资产评估立项批复等。随着社会主义市场经济的发展和现代企业制度的逐步建立以及证券市场的不断完善，涉及国有资产评估的新的经济行为日益增多，再加上国有资产评估项目管理方式的改革，行为依据的内容已发生了很多变化，难以枚举。本指南提出的经济行为依据包括两个方面，一是有效批复文件，二
68、是其他文件资料。u有效批复文件有国务院批准经济行为的文件、各级人民政府批准经济行为的文件、国务院国有资产监督管理机构批准经济行为的文件、中央企业及其各级子企业批准经济行为的文件、地方国有资产监督管理机构批准经济行为的文件以及由地方国有资产监督管理机构根据各地实际情况规定的批准经济行为的文件等。 u其他文件资料，其基本原则是可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料。如：（1）国有企业在诉讼过程中以及民事强制执行中，由人民法院委托资产评估机构评估涉诉国有资产价值的情形，人民法院出具的委托函（兼有业务约定和经济行为依据的性质）；（2）中央企业涉及经济行为决策的党组会议纪要；（3）
69、国有独资公司董事会决议；国有资本控股公司、国有资本参股公司股东会、股东大会或者董事会决议；（4）资产转让、置换合同协议：（5）人民法院破产公告；（6）可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资料。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society特别指出的是，企业改制制定的改制方案，往往涉及到企业占有的土地的处置、拥有的商标及其他无形资产以及账面未记录产生收益的资产的处置，这些资产的处置方式一方面决定了评估范围（采用资产基础法时），更为重要的是采用两种方法评估时，收益法评估，难以分割未纳入重组改制范围的、对企业收益产生重要影响或直接
70、产生的收益，确定最终评估结果时应当首先考虑与重组改制范围一致的评估结果。如某旅游集团公司整体改制设立股份公司资产评估项目，根据经批准的改制方案，旅游集团公司品牌无偿进入拟设立股份公司，资产基础法评估时，未对旅游集团公司品牌进行单独评估，而收益法评估时，旅游集团公司品牌必然对收益产生较大的影响，因此，两种评估方法评估结果不具可比性，再考虑收益的不确定性等其他原因，最终选择资产基础法评估结果作为评估结论。因此，经由有权部门、机构批准的企业改制方案应当是很重要的经济行为依据。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（四）需要注意的问题（四）需要
71、注意的问题1.评估依据的表述方式应当明确、具体，具有可验证性。任何评估报告阅读者可以根据报告中披露的评估依据的名称、发布时间或文号找到相应的评估依据。例如，取价依据应披露为“省建筑工程综合预算定额(年)”，而不是“省及市建设、规划、物价等部门关于建设工程相关规费的规定”。2.评估依据具有代表性，且在评估基准日是有效的。作为评估依据应满足相关、合理、可靠和有效的要求。相关是指所收集的价格信息与需做出判断的委估资产具有较强的关联性；合理是指所收集的价格信息能反映委估资产载体结构和市场结构特征，不能简单地用行业或社会平均的价格信息推理具有明显特殊性质的资产价值；可靠是指经过对信息来源和收集过程的质量
72、控制，所收集的资料具有较高的置信度；有效是指所收集的资料能够有效地反映评估基准日委估资产在模拟条件下可能的价格水平。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society作为程序性准则的本指南，仅仅是规范披露那些内容的问题，因此本指南并不涉作为程序性准则的本指南，仅仅是规范披露那些内容的问题，因此本指南并不涉及评估方法如何选择，选择时考虑那些因素等有关专业性准则规范的内容。这些及评估方法如何选择，选择时考虑那些因素等有关专业性准则规范的内容。这些内容在其他专业性准则中均有规范。本指南规范应披露哪些应当披露的评估方法内容在其他专业性准则中均有规范。本指南
73、规范应披露哪些应当披露的评估方法的内容。的内容。资产评估准则基本准则第十五条规定，注册资产评估师应当熟知、理解并恰当运用评估方法，资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。资产评估准则机器设备、资产评估准则不动产、资产评估准则无形资产、企业价值评估指导意见（试行）和以财务报告为目的的评估指南（试行）等专业准则均由专门一章规范评估方法的选择，对成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的选择进行了较为系统的规范；金融不良资产评估指导意见（试行）和专利资产评估指导意见操作要求中均有专门规范评估方法的条款，同样对成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的选择进行了规范。执行包括国有资产评估项目在
74、内的任何评估项目，都必须首先根据对应经济行为、评估对象、选择的价值类型、资料收集情况等相关情况，严格按照已经发布施行的评估准则，选择确定评估方法；其次才是在评估报告中如何说明评估方法的内容的问题。 九、评估方法九、评估方法国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Societyu91号文件规定，评估报告应简要说明评估人员在评估过程中所选择并使用的评估方法、选择评估方法的依据或原因。不难看出，要求披露的两个基本方面，即所选择的方法和选择方法的理由（或原因）。u与此基本一致的是资产评估准则评估报告规定，评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由，同样是两个基本方
75、面。u企业价值评估指导意见（试行）第四十七条规定，注册资产评估师在评估报告中披露评估方法运用实施过程和情况时，通常应当包括下列内容：（1）选择评估方法的过程和依据;（2）评估方法的运用和逻辑推理计算过程;（3）资本化率、折现率、价值比率等重要参数的获取来源和形成过程；（4）对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论的过程。 （一）已有的评估方法披露规范（一）已有的评估方法披露规范国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society基本采用了基本采用了资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告的规定内容，即评估报告应当说明所选的规定内容，即评估报告应当说
76、明所选用的评估方法，以及选择评估方法的理由。但在具体评估报告编写时，应当充分考用的评估方法，以及选择评估方法的理由。但在具体评估报告编写时，应当充分考虑国资评估项目监管单位对评估报告中评估方法内容披露的相关要求。虑国资评估项目监管单位对评估报告中评估方法内容披露的相关要求。 由国务院国资委编写出版的企业国有资产评估管理操作指南中，总结了国有资产评估项目实践中成熟的、被广大评估机构普遍接受的做法而提出的需在评估报告中说明评估方法的内容包括：首先简要说明总体思路货主要评估方法即适用原因；再按涉及的资产（含负债）顺序逐项说明其具体评估方法。采用重置成本法的，应介绍估算公式，并对所涉及的资产的重置价值
77、及成新率的确定方法做简要说明；采用市场比较法的，应简要介绍参照物（交易案例）的选择原则、比较分析与调整因素等；采用收益现值法等方法，应介绍估算公式或模型，并对估算过程中的预测方法与过程、折现率的选择和确定情况做简要说明。对采用收益法评估企业，提出的评估报告评估方法说明的内容包括：介绍采用收益法的技术思路，主要测算方法、模型或计算公式；明确预测收益的类型、根据评估对象，区分企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。应说明选择收益法的合理性和必要性，揭示方法使用与评估对象、评估目的、价值类型、评估条件之间的合理内在逻辑关系。（二（二)本指南的要求本指南的要求国资报告指南讲解 中 国 资 产
78、 评 估 协 会CHINA Appraisal Society企业价值评估两种评估方法的相关规定和规范企业价值评估两种评估方法的相关规定和规范u91号文件规定，如对某项资产评估采用一种以上的评估方法，应适当说明原因并说明资产评估价值确定方法，这是针对某一单项资产采用一种以上的评估方法时，评估报告需说明的内容。该文件提出，对于整体资产评估，“收益现值法评估验证说明”中的评估结论要求“写明本评估结果仅仅是一种其他评估方法的验证”，而在评估报告中未要求收益现值法的内容。u企业价值评估指导意见（试行）第二十三条规定， 注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条
79、件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。第三十四条规定，企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。第三十八条规定，注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对形成的各种初步价值结论进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理评估结论。u关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）规定，“涉及企业价值的资产评
80、估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果”。u本指南提出，以持续经营为前提，采用两种以上方法进行企业价值评估，应当分别说明两种评估方法选取的理由以及评估结论确定的方法。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（一）关于评估结论的相关规范（一）关于评估结论的相关规范u91对评估结论内容的要求为：评估结论应包括评估结果汇总表、评估后各资产占有方的份额和评估机构对评估结果发表的结论；须使用表述性文字完整地叙述资产、负债、净资
81、产的账面值、调整后账面值、评估价值及其增减幅度，并含有“评估结论详细情况见评估明细表”的提示；评估结果除文字表述外，评估报告中还须按统一规定的格式列表揭示评估结果；存在多家资产占有方的项目，应分别说明评估结果；对于不纳入评估汇总表的评估结果，应单独列示；评估机构如对所揭示的评估结果尚有疑义，则应对实际情况充分揭示并在评估报告中发表自己的看法，以提示资产评估报告使用者注意；对评估中已查明的盘盈、盘亏、毁损、报废、资金挂账、呆坏账、无需支付的负债等原因造成的资产价值变化，评估结果中应作增减值处理，如因企业尚未报经政府有关部门批准而未对上述资产进行会计处理，评估机构应在评估报告中提示企业按现行规定程
82、序报批后进行处理；对不纳入评估结果的各类租赁资产，其评估结果应单独表述，并说明是否纳入评估结果汇总表。显然，内容要求仅仅是针对采用资产基础法评估企业价值时，评估结论的要求。u资产评估准则评估报告第二十五条规定，注册资产评估师应当在评估报告中以文字和数字形式清晰说明评估结论。通常评估结论应当是确定的数值。经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。这从原则上规定了评估结论的表达方式。 十、评估结论十、评估结论国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1、明确了评估结论应当是确定的数值、明确了评估结论应当是确定的数值金融不良资产评估指导意见（试行
83、）考虑到金融不良资产评估业务的特殊性要求，首次引入了评估（分析）结论区间值的概念。资产评估准则评估报告考虑到评估业多种业务的需求，在通常情况下，评估结论应当是确定的数值。在特定情况下，经与委托方沟通，评估结论可以使用区间值表达。这是评估报告准则制定中的一项重大突破，但这并没有对确定数值表达评估结论否定。以确定数值表达评估结论是评估行业中的客观要求，区间值仅可以作为一个特殊的表达方式。 （二）本指南关于评估结论的规范（二）本指南关于评估结论的规范2、采用两种方法进行企业价值评估，不但要求单独说明评估价值和增减变动幅度，采用两种方法进行企业价值评估，不但要求单独说明评估价值和增减变动幅度，还需要说
84、明两种以上评估方法结果的差异及其原因以及最终确定评估结论及其理由。还需要说明两种以上评估方法结果的差异及其原因以及最终确定评估结论及其理由。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society企业价值评估方法的选择不是主观随意、没有规律可循的，无论是哪一种方法，评估的最终目的是相同的，殊途同归的服务于市场交易和投资决策，因而各种方法之间存在着内在的联系，结合前评估方法本身的局限及适用范围，可以总结出企业价值评估方法选择的一些原则： 依据相关准则、规范和规定的原则依据相关准则、规范和规定的原则 借鉴共识性研究成果的原则借鉴共识性研究成果的原则企业价值评估
85、方法选择的一些共识性研究成果是众多研究人员共同努力的结果，是基于价值评估实践的一些理论上的提炼，对于选择合理的方法用于价值评估有较大的参考价值。如在涉及一个仅进行投资或仅拥有不动产的控股企业，或所评估的企业的评估前提为非持续经营，应该考虑采用成本法。以持续经营为前提进行企业价值评估，不宜单独使用成本法。在企业的初创期，经营和收益状况不稳定，不宜采用成本法进行价值评估。一般来说，收益法更适宜于无形资产的价值评估。此外，如果企业处于成长期或成熟期，经营、收益状况稳定并有充分的历史资料为依据，能合理的预测企业的收益，这时采用收益法较好。在参考企业或交易案例的资料信息较完备、客观时，从成本效率的角度来
86、考虑，适合选择市场法进行价值评估。 两种以上评估方法确定评估结论需要考虑的因素：国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society在实际操作中，应关注如下几点：在实际操作中，应关注如下几点：应建立在相同的评估对象和评估资产范围。应建立在相同的评估对象和评估资产范围。资产负债表是依会计准则关于资产定义和确认计量标准形成的，不符合会计资产定义、不能准确计量的资源，如企业资质等无法合法计量的资产、人力资本不满足资产定义的资产，不符合会计资产定义的，均未在资产负债表中反映。以企业提供的资产负债表为基础采用资产基础法评估企业价值，明显也未考虑上述资源的价值。而
87、采用收益法评估企业价值是难以分割这些可能为企业收益产生重要的影响的资产。收益法和资产基础法评估结论产生差异也就成为必然。另一方面，对于企业重组改制，其依据重组方案确定的模拟的资产负债表，直接形成了这种差异。采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值的收益法，涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。预测企业收益的不确定性，会直接影响评估结论的使用效果。如一个企业稳定的客户资源，完善的销售网络，科学的管理体制，雄厚的产品研发能力及高素质的员工队伍，显然会综合体现为企
88、业价值，但对其量化显然是十分困难的。成本法实际上是通过对企业账面价值的调整得到企业价值。其理论基础也是替代原则，即任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需的成本。成本法以企业单项资产的再取得成本为出发点，有忽视企业的获利能力的可能性，而且在评估中很难考虑那些未在财务报表上出现的项日，如企业的管理效率、自创商誉、销售网络等。因此，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society十一、特别事项说明十一、特别事项
89、说明1 1、已有规范、已有规范资产评估准则评估报告将91号文件中的 “特别事项说明”、“期后事项说明”和“瑕疵事项”合并为特别事项说明。2 2、指南的处理、指南的处理本指南遵循了资产评估准则评估报告的原则，将“特别事项说明”、“期后事项说明”和“瑕疵事项”合并为“特别事项说明”。3 3、与、与资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告的衔接的衔接本指南根据国有资产评估项目实际情况和相关要求，进一步做出了细化。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告企业国有资产评估报告指南企业国有资产评估报告指南总体要
90、求注册资产评估师应当说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注。评估报告应当说明对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估报告使用者关注其对经济行为的影响。特别事项的种类1无引用其他机构出具的报告结论的情况，并说明已了解引用报告结论的取得过程，承担引用报告结论的相关责任2无担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系3产权瑕疵权属资料不全面或者存在瑕疵的情形4未决事项、法律纠纷等不确定因素评估基准日存在的法律、经济等未决事项5重大期后事项评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项6在不违背资产评估准则基本
91、要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法评估程序受到限制的情形；评估资料不完整的情形；7无本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（1）总体要求中，在要求“说明特别事项可能对评估结论产生的影响，并重点提示评估报告使用者予以关注”的基础上，补充了“说明对特别事项的处理方式”的要求。（2）引用专业报告）引用专业报告尽管土地资产评估是其他机构承做，但站在资产的整体性角度，从优秀的职业道德出发，现场勘察资产时，对土地的账面记录、数量、面积、权属等进行核查，并与现场的土地
92、估价师进行沟通。引用结果时，应建立在仔细分析所得到的完整的土地估价报告和技术报告的基础上。分析评估结果时，尽管不对土地估价结果本身发表看法，也需分析账面记录的构成，以及人账时土地市场价格水平，提高资产评估结果的合理性和说服力。资产评估准则基本准则第九条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。如果将“引用”看成是“专家工作”，也应采取上述措施确信土地估价结果的合理性。 衔接：衔接：国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（3）调整了）调整了“产权瑕疵产权瑕疵”说法说法根据注册资产评估
93、师关注评估对象法律权属指导意见第四条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露。第五条规定，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。注册资产评估师不得明示或暗示具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力，不得对评估对象的法律权属提供保证。据此，“产权瑕疵”是一种判断得出的结论，是对评估对象法律权属的确认或发表的意见。第七条规定，委托方和相关当事方所提供评估对象法律权属资料存在瑕疵，注册资产评估师应当对评估对象法律权属予以特别关注，要求委托方和相关当事方提供承诺函或说明函予以充分说明。据此，“瑕疵”是指评估对象法律权属资料存在瑕疵，而不是权属
94、本身存在瑕疵，或者权属是否存在瑕疵，是需要法律程序得出的。因此，本指南基于“权属资料的瑕疵，不是产权本身的瑕疵”而提出“权属资料不全面或者存在瑕疵的情形”，在评估报告中披露。另外，产权权属资料不完整，可能导致也可能不导致产权的瑕疵，但根据资产评估的一般原则，要得到完整的产权权属资料，否则应当在特别事项中说明。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society存在评估对象法律权属瑕疵，和设定产权前提进行评估时，应披露的内容为：首先，说明法律权属瑕疵和设定产权前提的事实；其次，说明本次评估处理的方法及处理结果；再次，说明此种处理可能产生的后果；第四，提
95、出企业作出的承诺和声明的责任；第五，评估师披露此种处理不影响评估值足额、有效的结论。所有披露内容，不应与企业出具的相应承诺函内容相矛盾。 示例：示例：ZM进出口公司纳入重组改制范围的71项房产尚未取得房产证.本次评估中，该71项房屋建筑面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量为作为评估计算依据。企业取得房产证时，应按证载面积考虑对评估结果的调整。FY市焦化有限责任公司位于S省FY地段宗地面积220000.00平方米工业用地，正在办理国有土地使用证，地上建筑物面积9,603.79平方米亦没有办理房产证，企业已经出具声明，权属归FY市焦化有限责任公司，不存在产权纠纷。评估以上述声明为前提
96、进行的，并提请企业在经济行为实现前解决以上问题。本次纳入重组改制范围的部分车辆行驶证证载权利人与资产占有方不符，系集团改制资产划转、债务清偿收回等原因尚未变更行驶证，各资产占有方对该类资产的权属进行了无异议的书面承诺和声明，评估以上述声明为前提进行的，并提请企业在经济行为实现前解决以上问题。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（4）调整了期后事项的披露）调整了期后事项的披露资产评估中的期后事项，通常是指评估基准日至评估报告日期间发生的、可能对评估结论产生影响的事项。比如国家调整税收政策、中央银行调整存贷款利率等都会对评估结论产生影响。
97、期后事项的处理方式大体可分为评估处理的和评估披露的两种情形：u评估处理的事项评估处理的事项如：在收益法评估企业价值时，国家税费政策的调整，从评估基准日后某时点开始施行，按照旧的税费政策进行测算，施行日起按照新的税费政策进行测算。又如，在应收款项评估时，将“评估基准日后已经收回”作为评估依据进行的处理等。u评估披露的事项评估披露的事项这类事项的发生，尽管不影响评估基准日时资产的价值，但在利用评估结论进行交易价格决策中，由于期后事项会影响评估结论的适用性，需要考虑发生的、影响评估结论的事项。注册资产评估师应当在切实可行的情况下，在评估报告中充分披露“评估报告评估基准日期后重大事项”说明其内容、估计
98、对资产价值的影响，如无法做出估计，应当说明其原因。如：自然灾害或企业经营事故导致的资产数量的损失，在披露该事项时，需针对自然灾害发生的时间、地点及产生的损失估计数进行重点说明，对其可能给企业带来的影响进行分析说明。又如：外汇汇率发生较大变动，应当针对发生外汇汇率的外币金额及影响数额进行重点说明，对其可能给企业带来的利弊影响进行分析说明。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（5）调整了评估程序受到限制的披露）调整了评估程序受到限制的披露资产评估准则评估报告中提出应当披露，在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于资产评估准则规定
99、的程序和方法。在国有资产评估项目中，多数情况是因客观原因无法进行实地查看的处理方式。发布的专业性准则也提出因客观原因无法进行实地查看的处理方式如，资产评估准则不动产第二十一条规定“对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露”；资产评估准则机器设备第十六条规定“因客观原因等因素限制，无法实施现场调查的，注册资产评估师应当采取适当措施加以判断，并予以恰当披露”。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society通常情况下，客观原因无法查看的情形有：通常情况下，客观原因无法查看的情形有：A.资产性能
100、限制、资产置放地点限制现场清查（地下深埋管线、空中架设输配电线路、生产过程中的在产品、异地置放资产、分散分布资产等）。B.涉及商业、国家秘密限制现场清查（军工企业存货等）。C.清查技术手段限制现场清查（空中架设输配电线路的长度和材质；输油管道中的存货、鉴定环境危害性和合规性、建筑结构强度测定、建筑面积测量、房屋建筑物沉降测试、白蚁蚁害监测、危房鉴定等事项，应由委托方聘请专业机构对该等事项进行评定测算等）。D.诉讼保全限制（法院查封资产的资产等）。存在特殊的资产置放方式时，应披露的内容为：存在特殊的资产置放方式时，应披露的内容为：首先，说明特殊的资产置放方式、资产金额和占总资产的比例，以及采取的
101、清查方法；其次，说明这种处理对评估结果的影响及程度；再次，说明此种处理不影响评估值足额、有效的结论。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society示例：示例：本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估师在假定资产占有方提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定资产占有方提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。存放在港口和煤场的煤
102、炭，因数量多，体积大，由于受条件所限，评估人员无法进行实地数量的核实和体积的丈量，评估时主要采取现场目测、采用抽查核实入库、出库单据和向港口煤场管理人员进行调查核实等程序对存货数量进行核实，并以此计算确定评估值。因煤矿生产的特殊性、安全性及井下建筑物的复杂性，对井下建构筑物，评估师主要依据企业提供的工程图纸、工程设计文件、工程施工合同等文件，对企业填报的井下建筑物的工程量进行复核后，对部分井下建筑物进行了抽查。未能对井下建筑物的工程量进行实地逐一核实。JH（香港）有限公司的资产全部在香港，因1.18亿元的资产中，有1.16亿元的货币资金，实物资产只有10万元，所以，评估师未到香港对有关资产进行
103、清查核实，实物资产主要是电脑、打印机和办公家具等，清查是通过照片、询问回京人员和电话调查等方式进行，评估结论是在依据企业申报的、审计后资产负债表作为基础做出的。ZM进出口公司纳入重组改制范围的股权投资单位HG资源有限公司，注册地在澳大利亚悉尼，实物资产只有车辆、电子设备、办公家具（账面净值0.69万元人民币），评估师未到现场进行勘查，由企业提供了资产真实存在的声明和会计报表进行核实。上述处理对评估结论会产生影响，但对评估结论的影响程度不足1；对经济行为不会产生实质性的影响。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（一）已有规范（一）已有规
104、范u91号文件“评估报告法律效力”中，要求“具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件；写明评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力；写明评估结论的有效使用期限；写明评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开”等内容。u资产评估准则评估报告提出的“评估报告的使用限制说明”内容包括：“评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另
105、有约定的除外；评估报告的使用有效期；因评估程序受限造成的评估报告的使用限制” 十二、评估报告使用限制说明十二、评估报告使用限制说明国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（二）指南的处理（二）指南的处理基本采用了与资产评估准则评估报告内容，但与资产评估准则评估报告相比：1、基本一致（1）将“评估报告成立的前提条件和假设条件”单独作为评估报告的组成部分之一，不在“评估报告使用限制说明”反映。（2）不体现）不体现“评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力”。根据国有资产现行管理制度，国有资
106、产评估报告需要经核准或备案后，与核准文件、备案表一起使用。核准文件是相关经济行为中涉及资产和产权价值的确认文件，是国有资产产权交易重要的参考。同时核准文件也是企业办理产权登记、股权设置等相关手续的必备文件。国有资产评估项目备案表是企业依法履行法定资产评估向恒旭的有效证明，是相关经济行为中涉及资产和产权价值的确认文件，是国有资产产权交易重要的参考。同时核准文件也是企业办理产权登记、股权设置等相关手续的必备文件 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society显然，国有资产评估报告是“核准文件”和“备案表”形成的基础文件，最终直接作为交易参考、企业办理
107、产权登记、股权设置等的并不是国有资产评估报告本身，而是“核准文件”和“备案表”。国有资产评估报告“依照法律法规的有关规定发生法律效力”与此制度不衔接。部分评估机构披露的“本报告系评估师依据国家法律法规出具的专业性结论，需经评估机构及评估师签字、盖章后，依据国家法律法规的有关规定发生法律效力。本次评估报告应经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用”与现行国有资产评估管理制度不吻合。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society2 2、不同的处理、不同的处理（1 1）关于摘抄、引用或披露）关于摘抄、引用或披露资产评估准则评估报告提出“评估报告只能由评
108、估报告载明的评估报告使用者使用；未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外”。本指南提出“评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅，相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外”，与资产评估准则评估报告表述上存在不同，主要考虑是国有资产评估报告使用的特殊性以及相关监管部门的规定。1）国有资产评估报告被摘抄、引用或披露于公开媒体，通常属于法律、法规规定范畴，无须评估机构同意，为了准确完整披露全部和部分内容，需要时，评估机构可以审阅所摘抄、引用或披露的内容。2）中国证券监督管理
109、委员会发布的公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则（含上市公司发行新股招股说明书、招股说明书、可转换公司债券募集说明书等）中规定，发行人律师、注册会计师、注册资产评估师、验资人员及其所在的中介机构等应书面同意发行人在招股说明书（可转换公司债券募集说明书）中引用由其出具的专业报告或意见的内容。实务中，评估机构对新股招股说明书、招股说明书、可转换公司债券募集说明书等中披露引用的评估报告内容，均进行了审阅，并出具了同意书。通用的“同意书”内容为：“XX资产评估有限公司作为XX股份有限公司本次A股发行资产评估机构。本公司已仔细阅读了XX股份有限公司的招股说明书及概要，保证招股说明书及概要中引用的资产
110、评估报告的真实性和准确性， 并对此依法承担相应的法律责任”。同时规定，“承担评估业务的资产评估机构应在上述声明后声明：“本机构保证由本机构同意发行人在招股说明书及其摘要中引用的资产评估数据已经本机构审阅，确认招股说明书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任”；”声明应由经办资产评估师及单位负责人签名，并由资产评估机构加盖公章”。因此，本指南提出“需评估机构审阅”的说法，与现行有关规定的做法是相衔接的。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（2）有效期的表述）有效期的表述资产评估
111、准则评估报告提出“评估报告的使用限制说明”内容包括“评估报告的使用有效期”。本指南提出“评估结论的使用有效期”。主要考虑是与现行国有资产评估管理有关规定的一致性，保持与91号文件规定的一致性 相关规范使用范围有效期评估报告准则未征得出具评估报告的评估机构同意评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外评估报告应当明确评估报告的使用有效期91号文件未经委托方许可评估机构不得不得随意向他人提供或公开。评估结论的有效使用期限操作规范意见未经评估机构同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上评估结果
112、有效期国资委12号令经核准或备案的资产评估结果使用有效期为自评估基准日起1年本指南需评估机构审阅相关内容评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外评估结论的使用有效期国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（一）已有规范（一）已有规范资产评估准则评估报告要求，评估报告应当由两名以上注册资产评估师签字盖章，并由评估机构盖章。有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字。（二）本指南的处理（二）本指南的处理1、遵循
113、了、遵循了资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告的基本规定。的基本规定。2、声明、摘要和评估明细表上一般不需要另行签字盖章。这是与、声明、摘要和评估明细表上一般不需要另行签字盖章。这是与91号文件不同的处号文件不同的处理。理。 原因：1）指南中的声明、摘要是评估报告的组成部分，重复签字显得多余。 2）指南对摘要的作用进行了重新定位，改变了“摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力”的做法，编写摘要的作用主要是方便评估报告使用者快速了解评估的主要情况和评估报告的主要信息，方便国有资产评估项目管理（如出具“评估核准文件”和“评估项目备案表”；企业办理产权登记；股权设置等相关手续），而不能将摘要单
114、独用于其他经济或行政行为（如工商注册）。因此，不需要单独签字盖章。2）资产评估报告原有关规范，没有对评估明细表签字盖章的要求，对评估明细表签字盖章是评估实务中评估机构的自行做法。91号文件中，要求“资产评估明细表表尾应写明清查人员和评估人员”。评估实务中，很多评估机构在资产评估结果表（表1）和资产评估结果分类汇总表（表2）中签字盖章。事实上，评估明细表中资产评估结果表（表1）已完整地反映在评估报告正文中，对评估明细表中资产评估结果表（表1）显得多余。 十三、关于签字盖章十三、关于签字盖章国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society3、有关签章的
115、具体要求、有关签章的具体要求评估机构盖章，要求的是评估机构公章。不得使用“评估报告专用章”等其他任何形式的章印。公章是法人权利的象征，在现行的立法和司法实践中，审查是否盖有法人公章成为判断民事活动是否成立和生效的重要标准。由于公司公章上的印文是公司的名称，公司公章上的印文与盖章后留在纸张等书面载体上的印文具有同一性，因此，公司公章的使用（盖章）就等于公司的签名，盖章的效力就等于签名的效力。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society第四部分第四部分 关于报告附件关于报告附件国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appra
116、isal Society指南根据现行国有资产评估管理的相关规范要求，结合国有资产评估项目的实际，根据资产评估准则评估报告，参考资产评估报告基本内容与格式的暂行规定和资产评估操作规范意见（试行），对评估报告附件内容做出了细化要求 见下表：一、评估报告附件的基本内容与构成一、评估报告附件的基本内容与构成国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society企业国有资产评估企业国有资产评估报告指南报告指南资产评估报告基本内容与格式的暂行规定资产评估报告基本内容与格式的暂行规定资产评估准则资产评估准则评估报告评估报告资产评估操作规范资产评估操作规范意见（试行）意
117、见（试行）1与评估目的相对应的经济行为文件有关经济行为文件资产评估立项批准文件无规定能够表明经济情形涉及资产范围、对象和生产经营单位的文件资料2被评估单位专项审计报告无规定无规定3委托方和被评估单位法人营业执照委托方与资产占有方营业执照复印件无规定无规定4委托方和被评估单位产权登记证无规定无规定无规定5评估对象涉及的主要权属证明资料产权证明文件复印件评估对象所涉及的主要权属证明资料房屋建筑物、土地使用权及其它重要资产的产权证明文件6托方和相关当事方的承诺函委托方、资产占有方的承诺函委托方和相关当事方的承诺函无规定7签字注册资产评估师的承诺函资产评估人员和评估机构的承诺函无规定无规定8评估机构资
118、格证书资产评估机构资格证书复印件评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件资产评估资格证书复印件9评估机构法人营业执照副本评估机构营业执照复印件10签字注册资产评估师资格证书参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件11重要取价依据（如合同、协议）重要合同无规定无规定12评估业务约定书资产评估业务约定合同无规定无规定13其他重要文件其他文件无规定其它必要的文件资料被评估企业前三年会计报表（至少包括企业资产负债表、损益表）评估对象涉及的资产清单或资产汇总表各项资产负债的评估结果清单国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1、基本原则、基本
119、原则1）关联性）关联性评估报告附件所列内容，应当本评估项目的评估目的、评估方法、评估结论相关联，“张冠李戴”、“毫无关联”等文件，不应当作为评估报告的附件。像工作底稿应当反映评估程序实施情况，支持评估结论一样，评估报告附件，应当列示评估目的对应的经济行为和评估行为成立的文件；与实际相符的评估主体合法有效的资格文件；与评估对象完全一致的相关资产的权属文件资料；以及评估中实际所依据重要的取价依据文件资料。2）可验证性）可验证性任何评估报告阅读者可以根据评估报告中披露的附件的名称以及附件内容，能够判断评估报告的合法性，并在相应的评估工作底稿以及相关法律、行政法规和部门规章中找到相应的评估依据。2、基
120、本要求、基本要求1）复印件应当与原件一致。指的是内容的真实一致要求。现阶段存在文件激光复印、文件扫描等各种新手段，都可以被认为是有效的。2）相关附件的签章应当清晰、完整。如，国有资产评估实务中，很多评估报告所附会计报表的缺失、不清晰。又如，相关承诺函的签字不完整等。都被认为是不清晰、不完整的。3）附件的相关内容应当与评估报告摘要、正文一致。如，所附经济行为文件描述的相关资产处置方案，是确立评估范围的唯一依据，评估报告摘要、正文一致的相关内容应当与此完全一致。又如，企业价值评估所附评估基准日会计报表，资产负债表账面数据，应当与评估范围一致等等。 二、附件的基本要求二、附件的基本要求国资报告指南讲
121、解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1、关于审计报告、关于审计报告审计报告不仅是企业申请备案核准的必备上报资料之一，而且是评估工作中的基础资料。企业国有产权转让管理暂行办法（财政部、国资委3号令）规定，“在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据”。2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会下发的企业国有资产评估管理暂行办法（国资委12号令）规定，企业提出资产评估项目核准申请时，应当向国有资产监督管理机构报送“与经济行为相对应
122、的审计报告”。2006年12月12日，国务院国有资产监督管理委员会下发的关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）规定，对企业进行价值评估，企业应当提供与经济行为相对应的评估基准日审计报告。 三、几个重要附件的说明三、几个重要附件的说明国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society2 2、相关专业报告的备案文件、相关专业报告的备案文件根据现行有关规定，土地使用权估价、矿业权评估均需要相应行政主管部门备案。指南要求所引用的专业报告，如应当经相应主管部门批准（备案）的，应当将相应主管部门的相关批准（备案）文件作为评估
123、报告的附件。如：关于印发企业改制土地资产处置审批意见(试行)和土地估价报告备案办法(试行)的通知(年月日国土资源部办公厅 国土资厅发200142号) 通知中的”备案表“，应当作为附件。又如：国土资源部“关于规范矿业权评估报告备案有关事项的通知”（2008年9月4日国土资源部国土资发2008182号）规定，探矿权和采矿权价款评估（以下统称“矿业权价款评估”）实行统一的评估报告备案监督管理。对通过合规性审查的矿业杈价款评估报告，公示无异议的予以验收，向评估机构出具备案证明。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society3、关于、关于“承诺函承诺函“指
124、南除报告指南本身外，还制定了可供参考的“注册资产评估师承诺函” 和“委托方和相关当事方承诺函”指引，其目的是指导注册资产评估师编写声明和承诺。特别注意：u注册资产评估师声明”和“注册资产评估师承诺函”指引内容，主要是为了规范国有资产评估报告声明和承诺的格式与内容，并不代表某一具体评估项目需要声明和承诺的内容。u注册资产评估师在执行具体国有资产评估业务中，应根据实际情况选择使用其内容。但不得违背我会发布的评估准则和相关评估规范。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society委托方和资产占有方通常情况下应当承诺如下基本内容：1）资产评估所对应的经济
125、行为符合国家规定，并已经得到批准；2）所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整、合规，有关重大事项如实地充分揭示；3）所提供的企业生产经营管理资料客观、真实、完整、合理；4）纳入资产评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；5）纳入资产评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；6）纳入资产评估范围的资产在评估基准日至评估报告提交日期间发生影响评估行为及结果的事项，对其披露及时、完整；7）不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业；8）所提供的资产评估情况公示资料真实、完整。 相关当事方和相关当事方承诺函通常分常规承诺函和特别事项承诺函两种。1、常规承诺函
126、为“委托方和相关当事方的承诺函”，本指南是为规范注册资产评估师编制和所在评估机构出具国有资产评估报告的行业规范，没有提供具体评估关于委托方和相关当事方的承诺函应当包含的基本内容。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society2、特别事项承诺函是针对非评估人员执业水平和能力所能评定估算的、影响评估结论的重大事项，以及作为评估结果成立前提性的重要事项，由委托方或相关当事方出具的，其作用是进一步对评估结果进行补充性或解释性说明，以保证评估结果的真实、足额和有效，并界定相关责任。现场工作中，应在充分尽职调查的基础上，对上述事项提前与委托单位或相关当事方进
127、行沟通。通常，委托方或相关当事方出具的特别事项承诺函至少包括三部分内容：A.描述性内容：特别事项事实描述（评估范围简单说明、事项的具体内容）；B.说明性内容：已注意到评估师的处理方法，并认识到如此处理该事项产生的后果。C.承诺性内容：承诺影响评估结论的重大事项一旦发生，以及作为评估结果成立前提性条件一旦不成立时，采取的有效保证评估值足额的措施，并承担由此导致的一切法律后果。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society示例：示例：关于评估范围内部分房屋产权的关于评估范围内部分房屋产权的承承 诺诺 函函2002年，经XX省人民政府批准，本集团公司
128、进行资产重组发起设立股份有限公司。根据重组方案，拟将本集团公司实际拥有的128栋房屋与其他资产一起投入股份公司。但本集团公司已注意到评估范围内，有96栋房屋，面积为332,851.16M2，账面原值 740,546,229.66元，账面净值607,538,506.04元，没有办理房产证。现本集团公司正着手办理。XX资产评估公司以房产实际使用控制状况及现场实际勘察的情况计算评估值，并计入资产评估值中。对此，本集团公司特承诺如下：1本集团公司保证该房产为A集团有限公司实际拥有、控制，并由各所属单位一直使用。2本集团公司保证在限定时间办完房产证，并依据有关法律规定，将产权变更登记至拟设立的股份有限公
129、司名下。3如果设立股份有限公司中，因上述房屋权属导致无法合法出资，进而引起广电集团出资不足，广电集团承诺将以经核准的XX资产评估公司资产评估报告中反映上述房产评估值相等金额的现金补足出资。4由上述处理导致出资额不实，或导致其他法律后果，由本集团公司承担完全责任。 A A省省C C集团有限公司（盖章）集团有限公司（盖章） 法定代表人或授权代表（签字）：法定代表人或授权代表（签字）： 2008 2008年年1111月月1010日日 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society第五部分第五部分 关于评估说明关于评估说明国资报告指南讲解 中 国 资 产
130、 评 估 协 会CHINA Appraisal Society指南制定了可供参考的“评估说明”指引。其中：u评估说明内容和格式的基本要求在报告指南中予以规范；u可供参考的评估说明指引，帮助评估师编写评估说明、指导企业的编制出具相应材料，满足国有资产评估项目管理需要与91号文规定的评估说明功能一致，评估说明是评估项目申请核准备案必备材料。主要包括企业关于进行资产评估有关事项的说明和资产评估说明两个部分。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society使用时注意：使用时注意：1.指南仅是国有资产评估报告如何编制和出具方面的规范，解决国有资产评估报告应
131、反映什么内容和如何反映这些内容，对如何评估（或评估技术操作层面）的内容，应当遵循其他评估准则和相关评估规范。2.应按照指南的基本要求编写评估说明。同时应特别注意在执行具体国有资产评估业务时，应根据不同行业、不同企业的具体特点，以及所选取的评估方法等因素，综合考虑与评估项目的相关性有选择地参考评估说明指引，编写符合所评估项目具体情况的评估说明，不应生搬硬套。3.指南涉及新的企业会计准则中部分会计核算科目，评估实践时间不长，对其科学评估仍需深入的理论研究和系统的实践总结，在暂时缺乏相对科学的、成熟的具体评估方法和标准的情况下，应当坚持“充分核实、掌握内涵、合理作价”的基本原则，根据资产评估的基本原
132、理，充分披露其核实的方法与结果、评估值确定的方法和结果。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1、评估说明使用范围声明、评估说明使用范围声明声明应当写明，评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。2、企业关于进行资产评估有关事项的说明企业关于进行资产评估有关事项的说明企业关于进行资产评估有关事项的说明由委托方和被评估单位（或者产权持有单位）共同编写。3、资产评估说明资产评估说明资产评估说明是对评估对象进行核实、评定估算的详
133、细说明。包括评估对象与评估范围说明；资产核实总体情况说明；评估技术说明；评估结论及分析。 一、评估说明的组成一、评估说明的组成国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society不具备企业关于进行资产评估有关事项的说明，国资评估报告一般认为不可以出具。原因为：1、有关事项的说明是评估工作中企业的说明或声明性材料；2、有关事项的说明是资产评估工作的依据和基础；3、有关事项的说明是评估项目申请核准备案必备材料之一。应按照发布的国资资产报告指南的基本要求以及评估说明指引，要求企业国资资产报告指南的基本要求如实编写企业关于进行资产评估有关事项的说明，并建议其按
134、评估说明指引的格式和签字盖章要求提供，这是满足国有资产评估监督管理要求的内容之一。 具体由委托方和被评估单位（或者产权持有单位）共同编写。二、二、企业关于进行资产评估有关事项的说明企业关于进行资产评估有关事项的说明国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society三、资产评估说明三、资产评估说明资产评估说明包括：（一）评估对象与评估范围说明；（二）资产核实总体情况说明；（三）评估技术说明；（四）评估结论及分析。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（一）评估对象与评估范围的说明（一）评估对象与
135、评估范围的说明从内容上讲，本次起草的国资报告指南中，评估对象和范围在报告和说明中是重复的，编写时也可以采用相同的内容。但具体项目编写时，下列六个问题应当尽可能明确：1.对于与评估对象存在密切关系而不在评估范围内的资产，应特别说明（如房屋建构筑物所占用的土地情况及是否在评估范围内）。2.关于委托评估的资产账面价值应特别说明是否经过审计，以及审计报告类型及简要情况。3.资产权属状况应重点介绍评估范围内房产、土地、矿业权等办证情况。4.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况5.企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量。6.引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值
136、）。同时应关注专业评估报告评估对象的价值定义，当评估对象存在土地出让金、矿业权价款等预计负债时，评估范围应包括这部分负债。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（二）资产核实总体情况说明（二）资产核实总体情况说明该部分主要说明资产评估过程中，进行资产核实的总体情况，包括：u资产核实人员组织、实施时间和过程；u影响资产核实的事项及处理方法；u核实结论。具体各项资产和负债的清查核实情况，企业价值评估中的收益法和市场法，其尽职调查工作，在相应资产和负债评估技术说明中反映。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Apprais
137、al Society（三）评估技术说明（三）评估技术说明资产基础法资产基础法采用成本法评估单项资产或者资产组合、采用资产基础法评估企业价值，应当根据评估项目的具体情况，以及资产负债类型，编写评估技术说明。各资产负债评估说明应按评估项目涉及的资产类别或会计科目分类、逐一撰写资产负债的清查情况和评估情况。1 1、每一科目评估说明的基本内容、每一科目评估说明的基本内容基本情况。基本情况。主要说明的是“评估什么？”的问题。委估资产名称、经济业务内容、技术性能参数、账面价值内涵等（根据会计准则，列出指南中表样中的科目，以及期末金额的涵义；核算主要内容；实物资产的数量和技术特点等）。清查清查。采用的清查核
138、实方法（现场查验、函证、访谈、会计资料查实等）；重点关注的事项、清查结论）。评估值确定。评估值确定。采用的方法模型、主要参数的确定、计算过程、结论、案例。评估值与账面值相比的变动分析评估值与账面值相比的变动分析。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society2 2、需注意的几个问题：、需注意的几个问题：（1）关于新科目的问题：）关于新科目的问题：发布的国资资产报告指南涉及新的企业会计准则中部分会计核算科目，评估实践时间不长，对其科学评估仍需深入的理论研究和系统的实践总结，在暂时缺乏相对科学的、成熟的具体评估方法和标准的情况下，应当坚持“充分核实、
139、掌握内涵、合理作价”的基本原则，根据资产评估的基本原理，充分披露其核实的方法与结果、评估值确定的方法和结果。 （2）关于）关于“账面价值账面价值”、评估变动的分析问题：、评估变动的分析问题：根据企业会计核算规范，不同的资产负债，其账面价值的内涵不同，应准确说明申报的、委托评估的资产负债的账面价值的内涵。 （具体分析见后）国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（3）债权类资产（应收账款、其他应收款、预付账款、应收票据、应收股利、应）债权类资产（应收账款、其他应收款、预付账款、应收票据、应收股利、应收利息、长期应收款）的评估说明问题：收利息、
140、长期应收款）的评估说明问题：u债权类资产评估的对象是原值（即借方余额），所以清查核实说明和评估技术说明均应说明原值，而且应是“帐面余额”（不是“帐面价值”），例如：纳入评估范围内应收帐款的帐面余额为XXX元，应收帐款调整后帐面余额为XXX元。评估结果应与原值（借方余额）比较从而分析增减幅度，分析时，如果涉及因减值准备影响评估增减时，应单独说明。减值准备评估值以零列示。u新会计准则资产负债表各会计科目的账面价值，是抵减减值准备后的余额，评估预计的损失小于会计计提的减值准备额时，往往出现所谓的“评估增值”。如应收账款评估的预计损失，如小于会计计提的坏账准备，就会造成评估结果表中表面上的增值。因此，
141、单独说明减值准备以及评估增减值，有利于报告使用者理解评估结论。 u债权类资产评估，由于存在三种不同的情况，即：有充分证据表明可以全额回收的（不存在回收风险和回收价值减损）、有充分证据表明全额损失的债权、可能有部分不能回收或有回收风险的。评估说明应当首先说明三种情况的金额比例，并按照这三类情况分别说明评估作价方法。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（4）存货的评估说明问题：）存货的评估说明问题：u发布的国有资产评估报告指南评估说明指引中，明确为“按照分别按材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、委托加工物资、产成品（库存商品）、在
142、产品（自制半成品）、发出商品、在用周转材料等进行说明”。这也是按照企业会计准则的核算科目设计的。实际上在具体的评估项目中，由于行业的不同和企业的差异，以及各企业根据管理和经营需要设定的不同核算科目，与此并不相同。如房地产开发企业，其存货就存在“开发成本”、“开发产品”、“出租开发产品”、“在建开发产品”等；出版企业存在“图书”存货；施工企业存货中有“在建产品”等。无论何种存货类型，只要明确说明存货的种类和金额，均认为符合国有资产评估报告指南的要求。所以，在具体的评估项目中，应当按照企业实际的存货核算科目，分类进行说明。 u存货盘点，并非存货数量和品质核实的必要手段。存货盘点，并非存货数量和品质
143、核实的必要手段。“存货监盘存货监盘” 和评估师自行进行的“抽查”认定为“存货盘点”欠妥。评估说明应当说明存货核实的真正方法。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（5）长期股权投资评估说明问题：）长期股权投资评估说明问题：u评估对象所属各级次全资及控股子企业，通常认为应采用两种评估方法进行整体评估，全资及控股子企业整体资产评估说明可参照投资企业评估说明内容编写。各级次全资及控股子企业整体资产评估说明，是否单独编制，需要根据国有资产监督管理部门的要求确定。u对于非控股长期股权投资，特别是“小股权”的评估，通常采用投资账面值或使用被投资企业评
144、估基准日财务报表净资产数据确定长期股权投资评估价值。（1）应说明选用该种的方法的理由和分析过程。如，距评估基准日相距时间不长、且评估基准日企业资产状况（包括资产结构、资产价值、技术状态等）与企业设立时企业资产状况变化不大等分析内容；又如, 评估基准日近期收购的非控股长期股权投资，应说明收购价格和帐面价值的差异原因等等。 （2）特别注意，投资时间不长，采用被投资企业评估基准日财务报表净资产数据确定长期股权投资评估价值发生增值的情况，多由于老股东未分配利润产生，这时应关注，新股东是否能够享有该等留存收益。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society
145、（6）在建工程）在建工程评估估说明明问题：u通常情况下，在建工程的建设方式分“自建”和“出包”两种方式；形象进度分未开工、正施工、已竣工、已竣工使用未转固、已停工等几个阶段。工程性质可能是维修、安装，也可能是改（扩）建、大修理工程。从资产评估的角度，不同方式和形象进度的在建工程，其核实的方法和评估作价的方法都是不同。u不同建设方式、不同形象进度在建工程评估说明的内容不同。完全“自建”在建工程，其账面记录，通常是形成该在建工程中企业已经支出的历史成本费用。在建工程本身的价值就是企业在建工程权益价值。可考虑根据未开工、正施工、已竣工、已竣工使用未转固、已停工等几种不同情况，反映说明内容。u完全“出
146、包”方式的在建工程，其工程的具体支出在施工单位核算，此种情况下，建设单位在建工程科目实际成为建设方与承包方的结算科目。建设方的账面记录，是将与承包方结算工程价款作为工程成本，通过在建工程核算。因此，从资产评估专业角度可理解为“预付款”，应该采取与“预付账款”相同的评估思路估值。该在建工程本身的价值与反映建设方在建工程权益价值的资产评估并无直接对应关系。其中已经发生的任何历史费用在形成相应固定资产价值未确认之前，在建工程本身的价值并不能真实反映建设方在建工程权益价值。因此对该等在建工程评估操作中，应重点分析出包合同、付款进度与施工进度的一致性、施工方保证工程完工并发挥预定功能的风险等，从而以账面
147、值列示在建工程的评估值。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society1 1、关于指南的利用、关于指南的利用本指南，提供了企业价值收益法评估的内容指引。需要强调的是，该内容指引并不是所有的企业价值评估项目，必须按照这个格式内容编写，也不是所有的企业价值评估项目收益法都具备这些内容，而是提供了一个示范性的基本内容。不同的行业其经营模式（或收益方式）不同，同一行业不同的企业产品结构不同，其收益法评估特别是收益额预测的角度不同。所以，发布的企业国有资产评估报告指南，提出采用收益法进行企业价值评估，应当根据行业特点、企业经营方式和所确定的预期收益口径以
148、及评估的其他具体情况等，确定评估技术说明的编写内容。但有几个方面，无论是什么样的行业、什么样的企业的企业价值评估，都应当具备这些内容，而且需要按照中国资产评估协会发布的评估准则和相关规范编写评估说明。 （三）评估技术说明（三）评估技术说明收益法收益法国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society2 2、需注意的问题：、需注意的问题：（1）关于评估对象的说明）关于评估对象的说明u企业价值评估指导意见（试行）第三条指出“本指导意见所称企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表
149、专业意见的行为和过程”。第二十条指出“注册资产评估师应当根据评估对象的不同，谨慎区分企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值，并在评估报告中明确说明”。企业价值评估指导意见（试行）对评估对象的规范，解决了长期以来各评估界对企业整体价值和企业全部权益价值的混淆，明确了通过资产扣减负债得到的整体企业资产评估值，应该是股东全部权益价值的概念。而企业整体价值应该是企业付息债务的价值与股动全部权益价值之和。u指南提出，说明评估对象，即企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值，应当讲是企业价值评估指导意见（试行）的要求。有关具体概念可参阅企业价值评估指导意见（试行）讲解一书的相关内容。 国
150、资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（2）关于收益法定义）关于收益法定义u企业价值评估指导意见（试行）第二十四条提出“企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法”。关于收益法有很多不同的定义，本指南要求使用这一定义。u在评估说明中，也应当明确采用的具体方法，是收益资本化法还是未来收益折现法。“收益资本化法”和“未来收益折现法”是存在区别的，也有各自的适用范围。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Apprais
151、al Society（3）关于收益法的应用前提和收益法结论的选取）关于收益法的应用前提和收益法结论的选取u企业价值评估指导意见（试行）第二十五条指出“注册资产评估师应当根据被评估企业成立时间的长短、历史经营情况，尤其是经营和收益稳定状况、未来收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性”。收益法评估需具备三个前提条件，即被评估资产的未来预期收益、预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量；被评估资产预期获利年限可以预测。相应地采用收益法评估企业价值时涉及到三个重要的参数：预期收益、折现率或资本化率、预测期间。u这三个重要的参数，是选取收益法关键的因素。很显然，分析后如果未来收益期限具有一定的不确定
152、性、未来收益不具有可预测性、获得预期收益的风险不能用货币衡量，任何一条都将使收益法失去应用的前提。所以，在评估说明中，应当明确写明这三个前提条件是否具备。u目前的评估实践中，特别是国有资产评估项目中，在不考虑收益法应用的前期条件下，直接采用收益法和资产基础法对企业价值进行评估。而在评估结论分析选择中，提出未来收益不具有可预测性，预测结果存在较大不确定性，故选择资产基础法评估结果作为评估结论。这是迎合国资监管部门的一种机械做法。实际上，经分析认为确实不具备收益法的条件，而不进行收益法评估，不能被认为是不符合国资监管部门的要求的做法。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Ap
153、praisal Society（4）收益预测的假设条件）收益预测的假设条件u本指南提出收益预测的假设条件，应当结合评估项目的具体情况确定，同时提出了几条基本的假设条件。评估师不能生搬硬套这些假设条款。应当明确，不同的行业，不同的企业运营模式，由于企业面临的宏观、微观环境不同，企业自身的经营条件不同，其收益获取的方式也不同，不可能有完全相同的假设条件。u另一方面，假设条件的变化，通常会引起收益预测结果的变化，因此收益预测的假设条件，在一定程度上比预测结果本身更重要。认定假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。 国资报告指南讲解
154、 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（4）收益模型的选取）收益模型的选取u企业价值评估指导意见（试行）第二十六条提出“收益法中的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或现金红利等口径表示。注册资产评估师应当根据评估项目的具体情况选择恰当的收益口径”。在评估说明中，也应当明确采用的收益口径。如，现金流量包括企业所产生的全部现金流量（企业自由现金流量）和属于股东权益的现金流量（权益自由现金流量）两种口径，与之相对应的价值分别为企业整体价值（包括付息债务价值）和股东全部权益价值。企业自由现金流量和权益自由现金流量模型的不同，直接导致相关参数的确定。u评估实践中
155、，很多评估报告中未明确收益模型的情况下，直接确定参数，实际上时概念问题。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（5）收益年限的确定）收益年限的确定通常情况下，应根据法律法规、合同约定、以及自然条件约束等相关因素，确定受益年限。常见的几种情况： 对于正常经营且在可预见的未来不会出现影响持续经营因素，这样的企业收益年限通常采用“永续”方式，即在明确预测期以后，假设企业持续经营； 对于在章程中明确约定了经营期限的企业，特别是外商投资企业，应根据章程的约定的经营期限进行预测，并保持收益年限与经营期限的一致性，但应注意在经营期末价值的确定，倘若章程
156、中经营期限届满，一方退出，另一方将继续经营的，应注意分析经济行为，保证经济行为及评估目的与收益期限具有一致性和匹配性； 资源要素限制下的企业，收益年期通常考虑资源要素的使用情况。比如矿山企业，根据保有的矿产资源储量和确定的生产规模，估算的矿山开采年限通常可以作为企业收益年限，但有依据表明企业在矿产开采时生产勘探能够增加资源储量，收益年限可以考虑延长。再如房地产企业，如果企业没有新增土地储备的计划，通常考虑按照现有土地开发周期的收益年限。 如果目前被评估企业正在享受某些税收优惠，通常应当预测到税收优惠期结束，企业按正常税率缴税，预测收益具有代表性为止； 对于具有周期性波动的企业，预测期应当包括一
157、个完整的周期，以便据此估算预测期后的收益情况；对于迅速成长或刚经历重大变动的企业，应当预测到企业经营相对稳定，预测收益具有代表性为止； 对于在可预见的未来存在影响企业持续经营的状况时，处于谨慎原则应在收益年限做特殊考虑，结合经济行为和评估目的一并审慎分析确定。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（6）评估值测算过程与结果）评估值测算过程与结果指南提出列表说明公式中的各参数值以及测算过程，终值的估算，列示评估结论。通常情况下，各参数值以及测算过程可通过一系列表格体现。测算表格主要包括：u主营业务收入的测算表格，并包括由此演变出来的销售单价
158、和销售量的测算；u主营业务成本的测算表格（主要成本项目应一一列示）；u其他业务利润的测算表格，并应就其他业务收入和其他业务成本分别测算；u管理费用的测算表格；u营业费用的测算表格；u付息债务价值的测算表格（其中应包含财务费用的测算）；u营运资金的测算表格；u折旧的测算表格；u资本性支出的测算表格等。测算格式可参照企业的内部管理报表，在设计测算表格时注意行业和企业的特殊性，要突出企业的特点，确保未来预测期间的适用性和反应企业的获利模式，与企业经营模式匹配。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（四）评估结论的分析（四）评估结论的分析相关监管
159、部门和社会各界，考量判定评估结论合理性（高低）的出发点： 1.1.与账面价值的比较与账面价值的比较 2. 2.对资产价值的感性认识（非专业）对资产价值的感性认识（非专业）u高度关注、强化评估结论与账面价值“比较的前提”条件或“基础”的概念，对社会对评估的观念十分重要；u对评估结论的前提和假设的清晰披露，有助于与社会各界就评估结论的合理性进行良好对接国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（四）评估结论的分析（四）评估结论的分析1、使用概念的误区、使用概念的误区91号文件、已经发布的实施的评估规范，以及本次发布的指南，均未使用“增减值分析”的
160、概念。而使用“评估结论与账面价值比较变动情况及原因” 而评估实践中，一直使用“增减值分析”的概念，这是不正确的。2、建立比较基础、建立比较基础所谓评估结论与账面价值比较变动，是评估价值与账面价值相抵的结果，所以应从账面价值和评估价值两个方面进行比较分析，说明比较的基础。在分析时首先应详细说明账面价值与评估价值构成要素，将不可比的因素（非评估增减）剔除后，说明构成要素中同一要素的变化幅度及理由。3、收益法评估结论的分析、收益法评估结论的分析首先应说明收益法“以利求本 ”思路下，求出的现值是否与会计准则核算规范反映的资产范畴一致。如，大量不符合会计资产定义、或符合资产定义无法准确计量的资产，往往是
161、企业产生收益的基础。实践中，企业的商誉、无法确指的无形资产等，这时候将收益法结果与账面值相比本身就不可比，当然也无法说明变动原因。实践当中，看似是一个具体项目的评估技术处理或评估披露的问题，实际上，几乎在每一个具体的评估项目中，总是成为客户、相关监管部门问责评估师的“剑柄”。国资报告指南讲解展开分析：根据企业会计核算规范，不同的资产负债，其账面价值的内涵不同，系统准确说明申报的、委托评估的资产负债的账面价值的内涵，是评估技术方面的要求。研究学习会计准则，探讨评估披露的规范内容，对规范评估实务、进而树立评估行业严谨的执业作风等方面意义重大 国资报告指南讲解u固定资产：固定资产：账面余额固定资产的
162、账面原价。账面净值（固定资产净值）固定资产原价计提的累计折旧。账面价值固定资产的原价计提的减值准备计提的累计折旧。u生产性生物资产：生产性生物资产：账面余额生产性生物资产的账面原价。 账面净值（生产性生物资产净值）生产性生物资产原价计提的累计折旧。账面价值生产性生物资产的原价计提的减值准备计提的累计折旧。u油气资产：油气资产：账面余额油气资产的账面原价。账面净值（油气资产净值）油气资产原价计提的累计折耗。u无形资产：无形资产：账面余额无形资产的成本。账面价值无形资产的成本累计摊销额计提的减值准备。u其他的资产：其他的资产：账面余额都是各自账户结余的金额。账面价值一是减去计提的减值准备后的金额，
163、如应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、长期应收款是减去计提的“坏账准备”后的金额；存货是减去“存货跌价准备”的金额；持有至到期投资、长期股权投资、在建工程、工程物资、生产性生物资产、是减去计提的“减值准备”后的金额。二是尚未摊销完毕的，如持有至到期投资（期末借方反映的是摊余成本），长期待摊费用（尚未摊销完毕的）。 展开分析：国资报告指南讲解如，以公允价值计量的投资性房地产账面价值为 项目年初余额本期增加额本期减少额期末余额购置自用房地产或存货转换为投资性房地产处置投资性房地产转换为自用房地产一、原价一、原价其中：房屋、建筑物土地使用权二、公允价值变动二、公允价值变动其中：房屋、建筑物土地
164、使用权三、投资性房地产三、投资性房地产 账面价值合计账面价值合计其中：房屋、建筑物土地使用权国资报告指南讲解项目年初余额本期增加额本期减少额期末余额一、原价合计一、原价合计其中：房屋、建筑物机器设备运输工具二、累计折旧合计二、累计折旧合计其中：房屋、建筑物机器设备运输工具三、固定资产减值准备累计金额合计三、固定资产减值准备累计金额合计其中：房屋、建筑物机器设备运输工具四、固定资产账面价值合计四、固定资产账面价值合计其中：房屋、建筑物机器设备运输工具如，固定资产账面价值为： 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society4、成本法评估结论分析、成本
165、法评估结论分析（1）固定资产）固定资产固定资产价值变化不但取决于u资产要素市场价值水平的变化（固定资产原值评估值的变化），u很大程度上取决于企业的折旧政策，因此增减分析还应分析企业账面“折旧率”与评估“成新率”的差异。 首先，建立比较的基础，分析原值的变动原因。实践中，很多企业申报的单项固定资产账面原值，根本就是不准确的，甚至是编造的，这样无论评估值多么准确，增减值率都会奇高奇低；反之，和这样的账面值比较增减正常，评估值实际上也已经是大大偏离实际市场水平了。 在不对账面记录发表专业意见的前提下，为了建立科学的比较基础，评估增减分析说明应首先介绍账面原值的构成内容。国资报告指南讲解固定资产评估结
166、论分析固定资产评估结论分析固定资产价值变化不但取决于资产要素市场价值水平固定资产价值变化不但取决于资产要素市场价值水平的变化（固定资产原值评估值的变化），很大程度上的变化（固定资产原值评估值的变化），很大程度上取决于企业的折旧政策，因此增减分析还应分析企业取决于企业的折旧政策，因此增减分析还应分析企业账面账面“折旧率折旧率”与评估与评估“成新率成新率”的差异。的差异。首先，建立比较的基础，分析原值的变动原因。实践首先，建立比较的基础，分析原值的变动原因。实践中，很多企业申报的单项固定资产账面原值，根本就中，很多企业申报的单项固定资产账面原值，根本就是不准确的，甚至是编造的，这样无论评估值多么准
167、是不准确的，甚至是编造的，这样无论评估值多么准确，增减值率都会奇高奇低；反之，和这样的账面值确，增减值率都会奇高奇低；反之，和这样的账面值比较增减正常，评估值实际上也已经是大大偏离实际比较增减正常，评估值实际上也已经是大大偏离实际市场水平了。因此，在不对账面记录发表专业意见的市场水平了。因此，在不对账面记录发表专业意见的前提下，为了建立科学的比较基础，评估增减分析说前提下，为了建立科学的比较基础，评估增减分析说明应首先介绍账面原值的构成内容。明应首先介绍账面原值的构成内容。国资报告指南讲解房屋建筑物评估明细表国资报告指南讲解上述资产中的上述资产中的上述资产中的上述资产中的“征地费、风机车间、征
168、地费、风机车间、征地费、风机车间、征地费、风机车间、油泵车间改造、办公楼油泵车间改造、办公楼油泵车间改造、办公楼油泵车间改造、办公楼”本来在其他本来在其他本来在其他本来在其他资产中评估，特别是征地费，账面价资产中评估，特别是征地费，账面价资产中评估，特别是征地费，账面价资产中评估，特别是征地费，账面价值合计为值合计为值合计为值合计为208208208208万元，万元，万元，万元，而分析为：房屋而分析为：房屋三材价格的降低造成减值。显然与事三材价格的降低造成减值。显然与事实不符实不符国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（2 2）存在备抵情
169、形的资产）存在备抵情形的资产资产评估通常不考虑“备抵科目”（即将各种准备评估为零）。评估对这些资产科目的评估增减分析，不应当与资产负债表记录的“账面价值”进行比较，而是与“账面余额”进行比较。尽管资产评估操作规范意见（试行）中对坏账损失准备等备抵项评估处理作了原则规定，但由于企业会计准则中对“资产负债表”格式的调整，实践中也出现了很多不仅仅是列示方面的、实际是因概念不清而导致增减分析错误的问题。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（3）土地使用权评估分析）土地使用权评估分析u土地账面值有多种形成方式u同一形成方式其价值定义也不同u有原
170、始入账价值、账面价值（摊销余额）的之别。正确分析变动原因，首先要了解土地账面值的构成，然后进行比较。 原始入账价值，除房地产开发企业外，都按照法定的年限进行摊销形成了账面价值，而且变成了评估增减变化分析的比较基础。增值本身就包含了摊销额； 其次以入账的部分价值作为评估增减变化分析的比较基础，增值本身也包含了未入账的部分（假设评估价值完全与入账时的价值一致）。实践中，评估说明中反映的 “市土地价格上涨造成评估增值。”内容显然是错误的。 国资报告指南讲解土地使用权评估分析土地使用权评估分析原始入账价值，除房地产开发企业外，都原始入账价值，除房地产开发企业外，都按照法定的年限进行摊销形成了账面价值，
171、按照法定的年限进行摊销形成了账面价值，而且变成了评估增减变化分析的比较基础。而且变成了评估增减变化分析的比较基础。增值本身就包含了摊销额；其次以入账的增值本身就包含了摊销额；其次以入账的部分价值作为评估增减变化分析的比较基部分价值作为评估增减变化分析的比较基础，增值本身也包含了未入账的部分（假础，增值本身也包含了未入账的部分（假设评估价值完全与入账时的价值一致）。设评估价值完全与入账时的价值一致）。实践中，评估说明中反映的实践中，评估说明中反映的 “ “市市土地价格上涨造成评估增值。土地价格上涨造成评估增值。”内容显然内容显然是错误的。是错误的。 国资报告指南讲解取得取得方式方式原始入账原始入
172、账价值内涵价值内涵账面价账面价值内涵值内涵评估价评估价值内涵值内涵分析误区分析误区划拨土地使用者缴纳补偿安置等费用后或者无偿交付其使用（摊余价值）包含一定年期、开发程度、土地用途等信息的评估价值上述原始入账价值，除房地产开发企业外，都按照法定的年限进行摊销形成了账面价值，而且变成了评估增减变化分析的比较基础。增值本身就包含了摊销额；其次以入账的部分价值作为评估增减变化分析的比较基础，增值本身也包含了未入账的部分（假设评估价值完全与入账时的价值一致）。实践中，评估说明中反映的“市土地价格上涨造成评估增值。”内容显然是错误的。出让土地使用者向国家支付土地使用权出让金（指出让的土地使用权价格）（摊余
173、价值）同上租赁土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付的租金。（摊余价值）同上受让土地使用者从其他土地使用者以市场价格购买剩余出让年期土地使用权支付的价格（摊余价值）同上清产核资1995年清产核资对土地的估价结果按政策规定入帐的部分与原始账面价值一致同上u土地账面值有多种形成方式，同一形成方式其价值定义也不同，而且有原始入账价值、账面价值（摊销余额）的区别。u正确分析变动原因，首先要了解土地账面值的构成，然后进行比较。国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society（4）矿业权评估分析）矿业权评估分析矿业权账面
174、值有也有多种形成方式，同一形成方式其价值定义也不同，而且有原始入账价值、账面价值（摊销余额）的区别。正确分析增减值原因，首先要了解矿业权账面价值的构成，然后进行比较。（而且存在储量前后不同，价值发生差异的情形）作为“无形资产”核算的采矿权，其会计核算采用摊销方式核算，评估价值与原始入账价值比较，显然不存在可比较的基础。根据现行有关规定，矿业权取得方式有以缴纳矿业权价款“出让”取得，通过二级市场的“转让”取得两种方式。通过缴纳矿业权价款“出让”取得的矿业权，原始入账价值是经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的、已缴纳的矿业权价款。当以经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的全额价款作为
175、所取得矿业权价款入账时，未缴纳的部分体现在“其他应交款”中；当以经矿业权评估、并经国土资源行政主管部门确认的、已缴纳的矿业权价款部分作为所取得矿业权价款入账时，在“其他应交款”中未体现未缴纳的矿业权价款。对于后一种方式，评估价值与原始入账价值比较，显然不存在可比较的基础。国资报告指南讲解矿业权评估分析矿业权评估分析矿业权账面值有也有多种形成方式，同一形成方式其价值定义也不同，而且有原始入账价值、账面价值（摊销余额）的区别。正确分析增减值原因，首先要了解矿业权账面价值的构成，然后进行比较。（而且存在储量前后不同，价值发生差异的情形）。如：出让情形下：国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协
176、会CHINA Appraisal Society（5）收益法评估结果与账面变动分析）收益法评估结果与账面变动分析首先应十分关注：应在相同的评估对象和评估资产范围基础上进行比较。u资产负债表是依会计准则关于资产定义和确认计量标准形成的，不符合会计资产定义、不能准确计量的资源，如企业资质等无法合法计量的资产、人力资本不满足资产定义的资产，不符合会计资产定义的，均未在资产负债表中反映。u采用收益法评估企业价值是难以分割这些可能为企业收益产生重要的影响的资产。收益法和资产基础法评估结论产生差异也就成为必然。 对于企业重组改制，其依据重组方案确定的模拟的资产负债表，直接形成了这种差异。 国资报告指南讲解
177、 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society差异核心国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society第六部分第六部分 关于评估明细表关于评估明细表国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society一、使用注意事项一、使用注意事项提供的评估明细表样表仅供参考提供的评估明细表样表仅供参考1.鉴于新的企业会计准则及其相关指南允许企业根据经营活动性质确定适用的财务报表格式和附注，企业实际核算方式和编报的会计报表与企业会计准则核算科目可能并不一致（如房地产开发企业的存货；电网企业的
178、变电站和输（配）电线路、电信企业线缆等专用资产）。因此，本指南只提供了一般会计核算科目的评估明细表样表。2.样表参照企业会计准则第30号财务会计报表列报应用指南的基本要求进行设计。具体评估项目中，可以根据本指南对评估明细表的基本要求、企业会计核算所设置的会计科目，参考本套样表编制评估明细表。 3.在具体评估项目中，注册资产评估师应当根据本指南对评估明细表格式和内容的基本要求和企业会计核算体系，设计满足具体评估项目的评估明细表。如本指南提供“存货周转材料”含包装物、低值易耗品，以及企业（建造承包商）的钢模板、木模板、脚手架等。根据企业会计准则可以单独设置“包装物”、“低值易耗品”科目，当企业单独
179、设有“包装物”、“低值易耗品”科目时，评估可以设计“包装物”和“低值易耗品”评估明细表。4.声明、摘要和评估明细表上一般不需要另行签字盖章。 国资报告指南讲解 中 国 资 产 评 估 协 会CHINA Appraisal Society二、取消了二、取消了“账面调整值账面调整值”和和“调整后账面值调整后账面值”栏，将原栏，将原“清查评估明细表清查评估明细表”名称调整为名称调整为“评估明细表评估明细表”，不但符合资产评估的功能定位，也符合国有资产监管机构的管理要求。不但符合资产评估的功能定位，也符合国有资产监管机构的管理要求。 理由：（1）账面调整，是为国有资产保值增值的需要，将账面调整，是为国
180、有资产保值增值的需要，将资产评估定位于企业清产核资和重估价值两种功能的结果。着眼于国有资产评估是国有资产管理手段之一，提出评估报告反映企业资产的权属、真实性、市场价值，要求评估工作全面界定产权、清产核资，根据清查结论调整报表，并在此基础上估算价值，并在报告中说明工作过程和结果。是国有企业改革历史时期的必然。（2）资产评估功能定位于对资产（产权）价值发表专业意见，清产核资、产权界定和财务审计工作等均可由相应专业化机构完成。随着我国国有资产管理制度的不断完善，以及市场中介组织的不断发展，对国有资本保全以及国有资产保值增值的目标的实现，购建了与市场经济发达国家趋同的“专业化分工”框架。资产评估功能定
181、位于对资产（产权）价值发表专业意见，否则不但不符合专业化分工的基本原则，也增加注册资产评估师和评估机构的法律责任。（3）2006年，国务院国资委关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）附件3“国有资产评估项目备案表、接受非国有资产评估项目备案表填报说明”中提出账面价值的填报要求，即当评估对象为企业产权（股权）时，账面价值应当为审计后账面值，增减值为评估价值与账面价值的差额；增减率为增减值与账面价值的比率。在国资委的备案表的评估结果表，已经取消了“调整后账面值”。国资报告指南讲解资产评估专业界限逐步明晰国资报告指南讲解国资报告指南讲解国资报告指南讲解国资报告指南讲解此课件下载可自行编辑修改，供参考！此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢你的支持，我们会努力做得更好！感谢你的支持，我们会努力做得更好！
