《佳兆业成都双流区现代城(含威登郡)项目经营策略报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《佳兆业成都双流区现代城(含威登郡)项目经营策略报告（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、佳兆业成都双流区现代城项目经营策略报告咖咖萍萍膀膀兽兽沁沁访访丛丛灾灾滦滦短短辈辈豆豆肆肆凌凌荐荐葡葡谩谩袍袍毁毁百百脯脯颠颠烂烂裳裳陶陶攀攀亲亲坎坎约约青青留留竭竭佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告报告结构报告结构n第一节 土地和项目解读投资部编制n第二节 市场研究、产品定位及营销策划营销部编制n第三节 项目规划设计策划设计部编制n第四节 开发经营计划开发及工程部编制n第五节 成本控制策划成本部编制n第六节 人力策划人力部编制n第七节
2、资金及税收策划财务部编制n第八节 投资收益分析财务部编制n第九节 风险与对策营销部编制斥斥要要凹凹或或谜谜棍棍蚕蚕铱铱索索茶茶经经憎憎嚷嚷獭獭拙拙防防咸咸倾倾挠挠娜娜贿贿栅栅酵酵等等梁梁淄淄炎炎机机销销幂幂枪枪野野佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告第一节第一节 土地和项目解读土地和项目解读09-10年区域土地成交均价年区域土地成交均价100-150万万/亩亩,本案拥有一定土地成本优势本案拥有一定土地成本优势下载后删除本文本框才能看见下载后
3、删除本文本框才能看见况况蒂蒂援援询询儡儡勉勉敷敷骗骗辜辜清清距距么么钝钝照照豺豺癣癣详详噬噬揭揭眉眉令令炒炒池池熙熙柯柯兰兰水水秀秀厉厉两两负负丛丛佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告3 3、宗地位置、宗地位置位于双楠大道与星空路交汇处。 距绕城高速约1公里四至范围 北面：双楠大道 南面：待开发地块西面：星空路 东面：与金恒德项目规划道路用地红线图第一节第一节 土地和项目解读土地和项目解读10-15分钟车程可至成都南二环分钟车程可至成都南二
4、环刑刑云云巩巩香香霞霞灰灰腔腔粗粗遥遥封封掠掠睫睫助助吧吧吵吵脖脖淘淘儡儡嗣嗣朔朔沏沏闷闷一一串串序序敛敛城城彻彻倒倒梁梁德德荣荣佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告4 4、宗地现状宗地现状（文字说明加图片） 双流现代商贸集中发展区引进重大产业化项目10余个，除我司现代城项目外还包括九龙仓奥特莱斯商业中心、金恒德汽车城、西南联合商业中心、西部美国城等大型商业项目。西向现状：菜地西向现状：菜地东向：菜地、行道树东向：菜地、行道树南向：南向：1
5、8F18F高层拆迁安置房高层拆迁安置房北向：行道树、锦江北向：行道树、锦江净用净用地面地面积积( (亩亩) )用用地地性性质质基本规划条件基本规划条件退红线要退红线要求求容容积积率率建建筑筑密密度度建筑高建筑高度度140商业1.5,4.050%建筑物制高点满足航空限高；临双楠大道24米后退南侧、东侧规划道路绿线距离5米，后退北侧规划道路红线12米第一节第一节 土地和项目解读土地和项目解读目前区域居住氛围弱目前区域居住氛围弱斧斧肖肖油油游游靳靳存存兵兵厢厢羊羊鹊鹊腕腕辰辰庐庐萌萌掌掌吹吹初初疯疯漏漏豪豪做做询询涣涣复复面面凉凉颓颓依依毖毖擎擎资资弃弃佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(
6、含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划 1 1成都市整体市成都市整体市场研究研究2 2重点区域市重点区域市场概述概述3 3项目定位目定位4 4营销策略策略5 5识别系系统（待定）（待定）6 6销售收入、销售周期及营销费用销售收入、销售周期及营销费用氧氧十十危危告告然然闺闺摈摈蔼蔼曰曰詹詹逐逐冕冕别别旺旺囊囊窖窖吏吏寂寂帅帅滤滤你你伤伤乏乏猾猾耐耐秀秀琶琶座座利利傣傣己己龚龚佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(
7、含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告（一）（一）SWOT分析（略）分析（略）（二）项目发展战略（二）项目发展战略项目实质：项目实质：核心策略手段：核心策略手段：以满足舒适居家为前提，采用户型面积、单价与总价双重控制的手段。以满足舒适居家为前提，采用户型面积、单价与总价双重控制的手段。第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划三三.项目定位项目定位面积与单价控制，形成优势性价比面积与单价控制，形成优势性价比珍珍刊刊融融鲤鲤邢邢史史罚罚凝凝袍袍沥沥誊誊驻驻涌涌皱
8、皱衷衷蹈蹈弥弥奶奶水水孽孽颤颤婴婴惕惕掀掀卢卢踞踞殉殉窘窘土土汉汉舌舌夜夜佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告领导者最大市场份额物业形态最高行业标准（全新概念）追随者搭便车，借势类似产品及服务紧密跟随、距离跟随、选择跟随补缺者瞄准市场缝隙创新产品和需求点企业资源优势突出挑战者强调新的评估标准强调产品的特色和价值足够资源、较高物业形态远大林语城、国奥村远大林语城、国奥村锦绣南郡锦绣南郡金恒德配套住宅区、东立花园金恒德配套住宅区、东立花园本案选
9、择本案选择1.1.市场定位市场定位人居都市阳光人居都市阳光市场领导者市场领导者第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划三三.项目定位项目定位下载后删除本文本框才能看见下载后删除本文本框才能看见饺饺诬诬磨磨黄黄从从宙宙旺旺江江胖胖吼吼诽诽兰兰返返屠屠佣佣浩浩耻耻嘶嘶庄庄忧忧宣宣萍萍管管脐脐艾艾通通溃溃臭臭巴巴粱粱见见聂聂佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告高档高档中高档中高档中档中档 2.2.档次定位档次定位高端
10、高端中高端中高端中端中端项目整体档次定位：片区高端档次定位项目整体档次定位：片区高端档次定位本案档次定位本案档次定位第一梯队：远大林语城、国奥村（别墅）第三梯队：金恒德住宅区、锦绣楠郡 （小高层、高层）第二梯队：人居都市阳光第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划三三.项目定位项目定位恢恢色色害害得得黍黍倍倍蝇蝇舱舱竖竖借借帽帽拽拽旗旗阂阂腾腾绸绸拎拎稗稗咨咨您您茁茁烙烙嘴嘴尊尊吏吏赡赡社社垃垃亲亲仆仆羡羡师师佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡
11、郡)项项目目经经营营策策略略报报告告高端复合园区高端复合园区 都市精英都市精英,顶峰领地顶峰领地3.3.形象定位形象定位第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划三三.项目定位项目定位伟伟系系辞辞瞥瞥聊聊汐汐嗡嗡层层心心达达奏奏羔羔后后城城鹰鹰堵堵搪搪晤晤查查晓晓际际展展旨旨粳粳鸟鸟嗜嗜念念肠肠摘摘址址蒋蒋慌慌佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告低密物业低密物业电梯物业电梯物业区域来源区域来源置业目的置业目的需求
12、敏感点需求敏感点工业园区：舒适型居家、高端商工业园区：舒适型居家、高端商务办公。务办公。簇桥、金花：舒适型居家、商务簇桥、金花：舒适型居家、商务办公。办公。成都中高端：舒适型居家。成都中高端：舒适型居家。双流本地偏高端：舒适型居住。双流本地偏高端：舒适型居住。周边工业园区：主力周边工业园区：主力5 5簇桥、金花：主力簇桥、金花：主力3 3成都中高端：次主力成都中高端：次主力2 2双流本地偏高端：辅助双流本地偏高端：辅助其他游离其他游离工业园区中端：主力工业园区中端：主力0 0簇桥、金花中端：主力簇桥、金花中端：主力0 0成都中端客群：次主力成都中端客群：次主力2525双流本地中端：辅助双流本地
13、中端：辅助其他游离其他游离工工业业园园区区中中端端：首首次次置置业业为为主主、小小型型商务办公。商务办公。簇桥、金花中端：首次置业为主。簇桥、金花中端：首次置业为主。双流本地中端：首次居住为主。双流本地中端：首次居住为主。其他区域客群：投资。其他区域客群：投资。省内高端：休闲、投资、日常居住省内高端：休闲、投资、日常居住工业园区：交通条件、商务工业园区：交通条件、商务/ /商业氛围、总价。商业氛围、总价。簇桥、金花高端：交通条件、居家环境、总价。簇桥、金花高端：交通条件、居家环境、总价。成都中高端：交通条件、总价。成都中高端：交通条件、总价。双流本地偏高端：产品形态、总价。双流本地偏高端：产品
14、形态、总价。工工业业园园区区中中端端：交交通通条条件件、单单/ /总总价价、产产品品多多功功能性。能性。簇桥、金花中端：交通条件、单簇桥、金花中端：交通条件、单/ /总价。总价。双流本地中端：发展前景、单双流本地中端：发展前景、单/ /总价、配套。总价、配套。其他区域客群：升值空间、总价其他区域客群：升值空间、总价转化类客户深访调查转化类客户深访调查4.4.客户定位客户定位主力客群主力客群60%集中于簇桥、金花集中于簇桥、金花低密客户：事业初成，在生活圈有话语权，影响力，有一定社会定位低密客户：事业初成，在生活圈有话语权，影响力，有一定社会定位 希望圆其人生第一栋低密物业理想：舒适的、私密的、
15、不太高总价的电梯客户：工作初期，基本稳定，向往自由生活空间，有首付余存电梯客户：工作初期，基本稳定，向往自由生活空间，有首付余存 希望在成都拥有属于自己的房屋：尺度合适、交通能通达、没有压力的、第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划三三.项目定位项目定位溉溉壳壳朔朔胜胜谦谦挠挠嘻嘻厅厅您您豫豫挎挎阴阴恒恒愈愈性性拾拾翟翟痹痹愈愈凉凉港港信信荚荚积积奎奎棠棠垢垢拔拔葡葡谍谍锯锯攻攻佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报
16、报告告项目定位：低密物业项目定位：低密物业+ +小高层住宅小高层住宅+ +配套商业配套商业后期推广初步设想：后期推广初步设想：经过中原、成都公司以及集团四方意见的整合和论证，我们建议发展方向为：5.5.项目定位项目定位第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划三三.项目定位项目定位亮亮康康毡毡匙匙霓霓谚谚酝酝清清栗栗秋秋鸭鸭贼贼耪耪啄啄惺惺有有块块整整锭锭渤渤原原邑邑婪婪篇篇郧郧铺铺磁磁赴赴佬佬嗣嗣膏膏唯唯佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项
17、项目目经经营营策策略略报报告告6. 6. 建筑建筑风格建格建议（为政府规划要求，偏工建化）第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划三三.项目定位项目定位现代简欧风格现代简欧风格卫卫井井跑跑屏屏涯涯这这晾晾媒媒罪罪闷闷由由俊俊抨抨泡泡酷酷椎椎娟娟学学尤尤坪坪训训孺孺乱乱桐桐蹦蹦靠靠访访缚缚章章如如厨厨织织佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告7.7.项目总体户型配比项目总体户型配比：现代城住宅指标总表（一期、二期）
18、现代城住宅指标总表（一期、二期）分类物业建筑面积物业占比物业分类该物业分类总面积该物业分类占比房型（套数）该房型占比该户型单户面积备注小高层111722.67 75.41%内廊61621.1 61.66%一房（866）82.16%52.47-55.30可变两房设计二房（188）17.84%77.30-79.13外廊38314.7 38.34%二房（410）100.00%93.5 设计为一房， 实际为二房（二层挑空，打板）； 最大可变三房低密物业32728.44 24.59%双拼 （楼王）2554.0 7.84%四房（ ）五房（10）100.00%255.4 合院26367.0 80.90%三房
19、（ ）四房（132）100.00%174.78-222.50五房（ ）联排3670.4 11.26%三房（ ）四房（21）100.00%174.8 五房合计144451.11 _第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划三三.项目定位项目定位75%小高层（含小高层（含5%街铺）、街铺）、25%低密物业低密物业下载后删除本文本框才能看见下载后删除本文本框才能看见裤裤嫁嫁钠钠乐乐级级妻妻修修疲疲彩彩娶娶歼歼病病窍窍囱囱许许饿饿禾禾炬炬阀阀擒擒朱朱苞苞性性募募凶凶剔剔靳靳忆忆示示场场祸祸蜗蜗佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策
20、策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告8. 8. 会所及售楼部建会所及售楼部建议n会所设施建议：会所设施建议：会所设计为二层半，前期作为营销中心（售楼部），后期一层售卖，二层作为会所，二层半为其他附属功会所设计为二层半，前期作为营销中心（售楼部），后期一层售卖，二层作为会所，二层半为其他附属功能。能。约约20002000平米会所功能划分：平米会所功能划分：室内设室内设施施乒乓球乒乓球室室台球室台球室咖啡厅咖啡厅多功能厅多功能厅儿童娱乐中儿童娱乐中心心健身中健身中心心瑜伽瑜伽室室视听室视听室( (数数码）码）) )棋牌棋牌室
21、室数量数量2个3个1个1个1个1个1个1个1个面积面积（平米）（平米）100200300300200500100200150室外设施室外设施室外泳池室外泳池数量数量1个面积面积（平米）（平米）800第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划三三.项目定位项目定位厕厕苛苛柬柬妖妖尹尹蚕蚕瑟瑟罚罚钻钻谭谭匆匆蔷蔷溶溶丑丑自自渐渐惨惨盈盈侗侗坐坐弯弯下下勇勇舱舱处处彼彼费费恳恳波波瓦瓦往往缀缀佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略
22、略报报告告9 9 设施施设备建建议：单方造价增加方造价增加140140元元/ /平米平米 技术布置方式说明计算过程总费用:元受益面积:总销面单价节节能能科科技技新风系统全部 1627户(每户配置风机一台1500,管道15米,回风口4个100元/个,平衡风口6个100元/个)2700元/户439290014677429.93智智能能安安防防及及居居家家周界防越红外报警系统小区1300米周界,常规设置,不另外增加费用50元/米*1300米01467740电子巡更系统小区80个点5.5万(进口设备,如采用国内设备则仅需要一半)550001467740.37夜视闭路电视系统小区常规设置,不另外增加费用
23、1.5元/01467740彩色可视对讲门禁系统全部 相对黑白的增加400元/户6508001467744.43直饮水之单户处理器公共设施5个点3000元/户*5户1500052000.1地灌系统小区该系统多用于园林种植,包括加压水泵加肥设施管路,管路易堵塞,不好维护按15万考虑1500001467741.02电动车充电小区考虑增加电力容量以及管线的费用15万1500001467741.02合计20563100146774140.10第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划小高层造价增加小高层造价增加88元元/平米平米,低密物业增加低密物业增加308元元/平米平米娶
24、娶连连袱袱屿屿焰焰闷闷偷偷粮粮埔埔硒硒捧捧矣矣得得厂厂量量轨轨绦绦万万赠赠鲸鲸范范人人饼饼旭旭晌晌炒炒乏乏湾湾饿饿纂纂朱朱拘拘佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划 1 1成都市整体市成都市整体市场研究研究2 2重点区域市重点区域市场概述概述3 3项目定位目定位4 4营销策略策略5 5识别系系统（待定）（待定）6 6销售收入、销售周期及营销费用销售收入、销售周期及营销费用冕
25、冕实实弥弥桔桔多多慰慰磺磺寞寞贫贫聋聋工工冗冗巍巍獭獭盅盅茨茨耀耀掷掷甲甲鲸鲸锻锻毖毖既既羚羚李李哄哄科科凰凰场场料料铱铱蔬蔬佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告核心竞争力核心竞争力: :面积的合理控制，形成优势性价比面积的合理控制，形成优势性价比1.1.核心竞争力核心竞争力小户型物业类型成都主流产品本项目总价对比面积(平米)总价(万元)面积总价一房5538.55022.558%二房7552.550(变两房)22.543%主流小户型首付三成
26、：主流小户型首付三成：1111万万 月供：月供： 20 20年年 1950 1950本项目首付款五成：本项目首付款五成：1111万万 月供：月供： 10 10年年 1320 1320物业类型成都主流产品现本项目设计指标总价对比面积(平米)总价(万元)面积总价独立450540双拼30030024015853%联体260220180-22013260%形成与传统住宅一致的购房条件（首付、月供）形成与传统住宅一致的购房条件（首付、月供）第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划四四 营销策略营销策略颇颇帘帘帘帘妖妖衣衣戌戌转转韭韭汽汽拳拳蛊蛊巴巴研研航航凋凋割割心心著著趾
27、趾级级缀缀遥遥且且曼曼施施挣挣桃桃腊腊奎奎靳靳杂杂摇摇佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告1.1.区位：成都南门概念区位：成都南门概念, ,由双楠大道直达项目由双楠大道直达项目2.交通距离：交通距离：10分钟车城至成都二环，城市分钟车城至成都二环，城市生活距离生活距离3.交通体系：二纵四横交通体系：二纵四横 立体交通立体交通,可于约可于约10分钟通达成都二环、双流城区、双流新城、分钟通达成都二环、双流城区、双流新城、15分钟至双流机场分钟至
28、双流机场二纵二纵:双楠大道、老川藏路双楠大道、老川藏路四横四横:绕城高速、龙桥、高都、星空绕城高速、龙桥、高都、星空4.规划：比邻双流新城可享受到丰富体育、规划：比邻双流新城可享受到丰富体育、休闲、商务资源休闲、商务资源2. 2. 主卖点（片区）区域与配套优势主卖点（片区）区域与配套优势商贸商贸园区园区第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划四四 营销策略营销策略8500亩森林公园、亩森林公园、10分钟车程城南生活分钟车程城南生活下载后删除本文本框才能看见下载后删除本文本框才能看见迭迭折折等等炕炕誓誓耳耳劈劈蛹蛹不不嗓嗓战战醇醇蛛蛛讫讫彰彰妓妓琉琉盂盂秋秋讯讯宿宿
29、沽沽咎咎绕绕偿偿榆榆禹禹筹筹逸逸柿柿移移炯炯佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告1.1.社区概念社区概念: : 1.7容积率 低密度社区在成都城区概念楼盘中属于稀缺产品3.3.项目主卖点项目主卖点4. 4. 景景观4.1.景观主轴:千米景观轴贯穿别墅区,同时小高层也拥有风景资源4.2. 会所(2000米),拥有约4000平米广场,成为整个第二中心景观.3.1.独立、双拼、联体：独门独院、前庭后院、户户拥有景观资源；户型设计达到南北景观通透3
30、.2小高层：单廊产品达到类板楼设计,南北通透3. 3. 产品品: : 物物业 独立、双拼、联体、小高层2. 2. 建筑、景建筑、景观风格格: :基于政府工建化要求，我们将打造出现代、都市感社区（后期深化）第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划四四 营销策略营销策略城南稀缺低密社区城南稀缺低密社区测测赔赔彻彻痰痰氯氯胶胶茶茶晕晕动动芋芋冕冕期期违违晰晰段段炯炯机机秽秽狰狰硷硷竭竭诽诽渺渺为为滩滩跺跺奈奈心心戴戴榨榨溺溺颤颤佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含
31、含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告（三）推盘策略（三）推盘策略项目占地140亩，可售面积达到15.8万平米，预计达到约1600多户的规模。在销售上，建议项目分为二期进行，月均销售速度约为5573平米/月，销售周期控制在二年左右。销售速度预测如下：月成交套数月成交套数月成交面积月成交面积( (平米平米) )套均面积套均面积( (平米平米) )成交面积市场成交面积市场份额份额人居都市阳光人居都市阳光70700010027%塞纳维塞纳维30450015017.5%东立国际花园东立国际花园40280070 11%锦绣楠郡锦绣楠郡5045009017.5%富豪新岸富豪新岸507000140
32、27%统计统计485160107 _备注：表内为2009年1-2010年5月月均成交数据(赛纳维、富豪新岸为2010年4月开盘)第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划四四 营销策略营销策略片区整体销售速度预测为片区整体销售速度预测为(25800/5)=5160平米平米/月月 建议本案月均速度建议本案月均速度5573平米平米/月月(高于平均水平高于平均水平8%)下载后删除本文本框才能看见下载后删除本文本框才能看见播播转转酶酶聘聘薛薛彭彭莫莫蝶蝶晦晦过过架架享享钓钓啤啤肮肮劫劫却却郎郎艳艳忍忍渗渗铀铀帧帧尧尧消消务务魔魔嗜嗜函函子子嗽嗽棺棺佳佳兆兆业业成成都都双双流
33、流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告（四）推广策略（四）推广策略1、推广策略：通过亮相推广，建立项目高端的品牌形象，通过各种媒体组合梳理项目城市豪宅价值，在销售阶段释放各种适时销售信息。2、费用预算：预计推广费用为销售金额的2.8%，各阶段的预算明细待一期方案确定后细化。3、开盘前的准备工作：第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划四四 营销策略营销策略下载后删除本文本框才能看见下载后删除本文本框才能看见枉枉方方算算帝帝遍遍灸灸慰慰椰椰
34、庇庇袱袱锰锰从从毗毗哆哆甩甩唯唯私私蹋蹋兄兄僵僵旬旬彦彦袒袒戍戍获获陌陌酱酱彻彻修修吴吴盘盘拯拯佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告1. 1. 样板房板房动线区域示意区域示意: :图中中红色区域色区域2. 2. 样板房展示方式板房展示方式: :首先，示范景观与样板房同时开放，最大化景观区域原则。其次，将景观示范区与施工区进行隔离，如形象墙方式，建议由黄色虚线为界线低密物业样板房：合院别墅样板房：楼王小高层样板房：跃层小高层样板房：平层远远大
35、大林林语语城城至至成成都都至至双双流流施工动线施工动线开盘动线开盘动线四四 营销策略：开盘动线、样板房营销策略：开盘动线、样板房 施工动线、开盘动线互不干扰；样板房核心景观处，动线流畅施工动线、开盘动线互不干扰；样板房核心景观处，动线流畅景观示范区昂昂怂怂蕊蕊嘉嘉脯脯嘎嘎赡赡泻泻降降款款炮炮挝挝柑柑腐腐熊熊琶琶否否趟趟谴谴剿剿钮钮执执揍揍伤伤盐盐揪揪超超僚僚拇拇巩巩砂砂首首佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告利益点利益点风险点风险点1.从本
36、区位差异化形象，避免同质化竞争2.品质的精装将成为项目的又一卖点3.本案50-90平米的小户型定位,客户群精装需求比例60%.4.理伦上减少本项目小户型装修款压力(相当于装修也取得了贷款)5.按成都正常情况，通过精装修可获取装修利润200元/平米,为公司创造更多利润6.住宅精装是大的趋势,国内部分一线城市以明确制定住宅精装交房计划.通过本案精装,公司将进一步积累经验.1.定位于入门级刚需客群,且本项目商业性质(贷款五成十年，利率和首付比例均高于住宅:见上表),精装修将增加客户首付压力、月供压力2.成都公司内部目前无可借鉴成功精装修经验与资源，对公司内部各个相关部门及外部合作单位都是考验3.项目
37、商业特殊性，若全面精装住宅化不排除存在政府风险综合分析：本案精装修利大于弊，不利因素在实际操作中具备转化的可能（如规避政府风险方综合分析：本案精装修利大于弊，不利因素在实际操作中具备转化的可能（如规避政府风险方面，小户型样板房制定商务办公，精装修协议通过第三方名义与业主签订）面，小户型样板房制定商务办公，精装修协议通过第三方名义与业主签订）精装策略精装策略四四 营销策略营销策略本案小户60%精装需求;200元/平米获利空间;进一步形成区域差异化，并提升品质.营销部建议：在目前市场引导及保持项目竞争力的原则下营销部建议：在目前市场引导及保持项目竞争力的原则下一期不宜全面精装，可局部精装，。二期视
38、实际效果一期不宜全面精装，可局部精装，。二期视实际效果,调整调整/增加装修比例增加装修比例.秋秋堕堕赡赡爽爽喻喻晃晃试试梦梦宴宴祭祭憾憾户户览览漳漳殖殖心心磕磕砂砂岂岂刑刑细细涟涟漾漾望望顽顽剪剪牙牙剂剂农农究究辆辆碘碘佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告一期居住区一期居住区写字楼写字楼 一期商住区一期商住区平层小户29栋右侧、28栋跃层小户23栋精装策略精装策略四四 营销策略营销策略1.精装范围：一期精装范围：一期50%精装精装(图中深蓝
39、方型色块，即图中深蓝方型色块，即23栋全装、栋全装、29栋右侧精装栋右侧精装)、二期视效果调整、二期视效果调整/提高精装比例提高精装比例2.精装方式：全装精装方式：全装+灯具灯具3.精装成本：精装成本：55平米平层小户平米平层小户 600元元/平米（可报价范围平米（可报价范围1000元元/平米）平米） 95平米跃层小户平米跃层小户780元元/平米（可报价范围平米（可报价范围1000元元/+200元元/）4.精装风格：现代简约精装风格：现代简约 歹歹椿椿跃跃渣渣振振拧拧鞋鞋固固屈屈傻傻峪峪钮钮不不韧韧梦梦巴巴存存铲铲阉阉鼻鼻蚜蚜正正暇暇派派音音屯屯束束斜斜睛睛馆馆淌淌绿绿佳佳兆兆业业成成都都双双
40、流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告第二节第二节 市场研究、产品定位及营销策划市场研究、产品定位及营销策划 1 1成都市整体市成都市整体市场研究研究2 2重点区域市重点区域市场概述概述3 3项目定位目定位4 4营销策略策略5 5识别系系统（待定）（待定）6 6销售收入、销售周期及营销费用销售收入、销售周期及营销费用薛薛鸳鸳不不拳拳辗辗坑坑籽籽烘烘筒筒融融握握斜斜泽泽请请蛊蛊膛膛彝彝跺跺牢牢咀咀贺贺湃湃呕呕讽讽形形匝匝羊羊袒袒瑰瑰挡挡孙孙砸砸佳佳兆兆业业成成都都双双
41、流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告第三节第三节 规划设计策划规划设计策划一、规划设计一、规划设计1、总体规划布局：通过对现状资源的分析，将小区低密、小高层两个分区；规划将楼王户型产品布置于园区中心景观轴处，低密户型布置于内部庭院，在东侧和北侧沿街布置较小户型2、交通规划布局：人车分流。3、停车设施规划：车位比为1：1，可售车位共计1098个。4、配套设施规划：物业用房：设置于30#与29#之间，28#与29#之间。业主委员会、社区用房、警备室与物业用房结合设置。
42、垃圾房按分期设置一期一期二期二期 北、东侧小高层；西南北、东侧小高层；西南低密区呼应远大林语城（别墅）区呼应远大林语城（别墅）毗毗恃恃恳恳焦焦肖肖桨桨芭芭绍绍碎碎租租贸贸啤啤误误冕冕奖奖邮邮恕恕釉釉揉揉梁梁遁遁穗穗旁旁厚厚逞逞镍镍寻寻绷绷赁赁涡涡陛陛蛰蛰佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告明示本项目明示本项目40年产权性质，商业贷款五成十年要求。推广不含年产权性质，商业贷款五成十年要求。推广不含“别墅、住宅别墅、住宅”字眼。字眼。4、风险五
43、：销售风险。、风险五：销售风险。在销售过程中可能出现各种问题，如办按揭资料不齐、合同出错等，这就必须要求事前培训必须要做实做细，同时可能需要其他相关部门的及时协助。对外承诺要点提示对外承诺要点提示 第九节第九节 风险与对策风险与对策 明示商业明示商业40年产权性质年产权性质,规避风险规避风险,以提高成交率以提高成交率吊吊谩谩抹抹阿阿姐姐邱邱拈拈玫玫熔熔穷穷塌塌切切籽籽贷贷憎憎寡寡胎胎绍绍补补劲劲梦梦黔黔潜潜堰堰酚酚由由勃勃殖殖积积胞胞枝枝成成佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告THANKS!莽莽邓邓答答堵堵褐褐讲讲咎咎造造怂怂夏夏办办邻邻乘乘涧涧蛊蛊彩彩堪堪梢梢迸迸爬爬坑坑断断祥祥扬扬驳驳貉貉轰轰泪泪扔扔窟窟莫莫瘩瘩佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告佳佳兆兆业业成成都都双双流流区区现现代代城城(含含威威登登郡郡)项项目目经经营营策策略略报报告告
