3月16日太原长风西街项目定位分析报告

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1、太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧1太原长风西街项目定位分析报告太原长风西街项目定位分析报告 上海宝喆投资管理有限公司2010年3月16日太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析报告内容提要报告内容提要n随着太原经济的发展以及产业结构的调整，第三产业增加值达83,893亿元，促进了太原城市白领阶层的增加以及中产阶级的出现；同时，480万人的规划人口规模和较高的消费倾向性为本项目定位于现代化的城市综合体提供了有利的消费支撑。n长风西大街定位规划为兼具城市服务功能与交通功能的综合性城市轴线，为该区域做大做强服务业提供了坚实有力的发展基础；为本项目地块进行商务、商业、高端居

2、住功能提供了有利条件；n黄河中游经济区商贸物流中心的定位为城市商业的发展指明了方向；长风文化商务区的规划则为在本项目建设现代化的商务中心提供了基础和方向。n太原市商业格局将保持以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为中心的双中心格局，随着城市商业的建设及发展，项目所在长风西街区域将会发展成为区域级商业中心。这将为在本项目中建设一个以购物中心为核心的商业综合体提供了极其有利的条件。2报告主要结论报告主要结论太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析n项目一期地块功能规划建议以高端商务办公和居住为主；通过晋煤集团总部功能的进驻；带动项目及周边上下游服务性产业的进驻，通过项目商务空间的建设，在满足集团自

3、身办公需求的同时，为上下游服务性产业提供优良的办公空间；为项目所在区域的税收及就业作出长期持续的贡献；n项目商务居住部分（一期）建设完成后预计可以为本区域提供近10万平方米高端商务办公空间；预计进驻各类服务性企业及高科技企业400家；预计进驻企业年创税额超过3亿元；n项目二期规划计划凭借区位、规模等优势，在充分考虑未来本区域的功能定位以及商业环境的基础上初步定位为商务人士和本地区居民提供有具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所，是中档偏高的区域型“都会时尚购物中心”。n项目商业综合体部分（二期）初步预算投资25亿元人民币；预计建成后提供直接及间接就业岗位约6500个，年创造税收近亿元；具有较好

4、的经济效益和巨大的社会效益。太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析4 1.地块概况地块概况2.城市宏观经济研究城市宏观经济研究3.城市商业格局及变迁趋势城市商业格局及变迁趋势 4.竞争环境研究竞争环境研究 5.项目立地条件分析项目立地条件分析 6.购物中心商业概念购物中心商业概念7.项目经济效益分析项目经济效益分析 目录目录 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目开发主体介绍项目开发主体介绍 晋城煤业集团晋城煤业集团 是由山西省国资委控股的有限责任公司，是我国优质无烟煤重要的生产基地、全国最大的煤化工企业集团和全国最大的煤层气抽采利用基地。现有50个控股子公司、14个分公司。有9对生产

5、矿井，5000万吨/年的原煤生产能力。截至2009年8月底，企业总资产799.65亿元。位列2009中国企业500强第132名、中国企业效益200佳第79名、煤炭采掘及采选业第8名、全国煤炭企业100强第9名。2009年预计完成生产经营总额500亿元以上，实现利润40亿元。 铭基公司铭基公司 是以房地产开发、煤层气开发利用为主业，装饰装潢为支持型产业的公司，在晋城煤业集团整体发展战略的指引下，经过几年的艰苦创业，企业规模实力和核心竞争能力显著提升，成为晋城市第一大房地产开发企业，曾多次荣获山西省、晋城市房地产行业先进企业及煤业集团先进单位等荣誉。 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析61.

6、 地块概况地块概况 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析太原在全国的区位 太原市作为承东启西的重要中心城市、华北地区重要的中心城市之一、历史文化名城，建城已有2500多年，享有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉。 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 太原市是太原都市圈“一个核心、两个圈层、指状发展轴” 的核心。太原都市圈控规图太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目区位项目区位项目所在地块位于长风西街、新晋祠路、千峰南街围合处；位于建设中的西山区域核心地段；长风西大街延伸工程是西山地区综合整治的一项标志性工程，建成后的长风大街将定位为兼具城市服务功能与交通功能的综合性城市轴线，建成

7、后将成为太原市东西向中轴线和景观大道。 也为项目所在地块的商务及商业规划提供了规划和交通基础。 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析102.城市经济研究城市经济研究 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析11受经济危机影响及煤炭产业的调整，太原受经济危机影响及煤炭产业的调整，太原GDP增长速度增长速度在在2008年以年以来出现下滑，但第三产业受影响微弱，增长速度仍超过来出现下滑，但第三产业受影响微弱，增长速度仍超过10%，并重，并重新成为拉动太原经济增长的主动力新成为拉动太原经济增长的主动力2004-2009年太原市年太原市GDP及增长速度及增长速度 亿元，亿元，%GDP2004-200

8、9GDP年均增长率2004-2009年太原产业结构变化情况年太原产业结构变化情况 %第二产业第一产业第三产业第三产业增长速度：第三产业增长速度：12.4%13.4%13.2%13.1%13.3%10.2%资料来源：太原市统计公报太原经济概况太原经济概况太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧12第三产业的增长促进了太原城市白领阶层增加及中产阶级的出现，第三产业的增长促进了太原城市白领阶层增加及中产阶级的出现，为城市商业提供丰富的消费力量，促进了太原社会消费品零售总额为城市商业提供丰富的消费力量，促进了太原社会消费品零售总额的持续稳步增长的持续稳步增长16.3%p.a.资料来

9、源：太原市统计公报太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧13太原市太原市2020年规划人口为年规划人口为480万人，城镇化率水平较高，达到万人，城镇化率水平较高，达到82%，较高的城市化率水平是城市商业繁荣及发展的前提，较高的城市化率水平是城市商业繁荣及发展的前提太原市常住人口及城市化率水平太原市常住人口及城市化率水平常住人口城镇化率注：2010年及2020年数据为太原市城市总体发展规划（2008-2020）规划数据资料来源：太原市统计公报，太原市城市总体发展规划（2008-2020）太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析14近年来，太原市人民生活水平稳步提升，消费倾向

10、性高于周边主要近年来，太原市人民生活水平稳步提升，消费倾向性高于周边主要城市城市2004-2009年太原市人民生活水平年太原市人民生活水平元元 周边城市消费倾向性指数比较周边城市消费倾向性指数比较人均可支配收入人均消费性支出注：消费倾向性指数=消费性支出人均可支配收入2008年，年，% 资料来源：各城市统计公报76%75%78%80%71%75%消费倾向性：消费倾向性：太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析153. 城市商业办公格局及变迁趋势城市商业办公格局及变迁趋势 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析16太原市定位于中部地区重要的中心城市，实现黄河中游经济区重要太原市定位于中部地区重

11、要的中心城市，实现黄河中游经济区重要的商贸物流中心的职能，城市商业的发展需要大型商业物业的开发的商贸物流中心的职能，城市商业的发展需要大型商业物业的开发与建设来完成与建设来完成太原市城市定位说明太原市城市定位说明为实现城市定位，太原市城市主要职能确定为： 国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心； 国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心 黄河中游经济区重要的商贸物流城市中心的职能将需要城市内建设大型商业物业，本项目可部分满足此需求大太原市经济圈图大太原市经济圈图资料来源：太原城市总体发展规

12、划（2008-2020） 2009年太原市通过最新的太原市城市总体发展规划（2008-2020），该规划将太原市定位为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析城市规划对太原的影响城市规划对太原的影响 太原市新的城市规划确定太原市的城市性质为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。 由此，太原市城市主要职能确定为：国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心；国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地；黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地区重要的综合

13、交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心。 太原市城市总体规划调整方案太原市城市总体规划调整方案中；中；北城的省市级行政办公区都将南移，在北城的省市级行政办公区都将南移，在长风街和平阳路两侧规划出新的商务办长风街和平阳路两侧规划出新的商务办公轴，从而带动南城的发展；对南城区公轴，从而带动南城的发展；对南城区域商务办公空间和高档居住空间带来大域商务办公空间和高档居住空间带来大量潜在需求。量潜在需求。太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析18太原市城市总体规划确定了太原市城市总体规划确定了“双城、双区、四廊、六轴双城、双区、四廊、六轴”的太原城的太原城市空间结构及向西向南发展的发展战略，

14、本项目临近的长风文化商市空间结构及向西向南发展的发展战略，本项目临近的长风文化商务区务区重点建重点建设现代商代商业设施施 太原市城市空间结构发展分析太原市城市空间结构发展分析 根据太原市城市总体规划（20082020），太原市未来城市空间结构为“双城、双区、四廊、六轴”，城市总体向西和向南发展 总体规划说明太原市将建市级中心、市级副中心和分区中心三级商业中心，其中，市级中心包括老城、长风和武宿，项目临近市级中心区长风文化商务区 长风中心将位于主城南部，汾河以东，重点建设现长风中心将位于主城南部，汾河以东，重点建设现代商业设施，通过建设市行政、文化中心和配套服务代商业设施，通过建设市行政、文化中

15、心和配套服务设施，带动河西地区发展，同时，确定长风商业中心设施，带动河西地区发展，同时，确定长风商业中心在保持特色餐饮、娱乐设施的基础上，继续推动大型在保持特色餐饮、娱乐设施的基础上，继续推动大型综合商厦、大型综合超市的建设，构筑城市南部的现综合商厦、大型综合超市的建设，构筑城市南部的现代综合型商业中心代综合型商业中心项目临近长风文化商务区，可依据长风区大力发展及项目临近长风文化商务区，可依据长风区大力发展及构筑南部现代综合型商业中心的优势，发展大型商业；构筑南部现代综合型商业中心的优势，发展大型商业；商务办公空间；高档居住空间商务办公空间；高档居住空间太原市空间结构规划图太原市空间结构规划图

16、资料来源：太原市城市总体发展规划（2008-2020）太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析19商务办公区域变化商务办公区域变化太原市商务结构规划图太原市商务结构规划图资料来源：太原市城市总体发展规划（2008-2020）传统中心区项目项目长风文化商务区太原商务办公区域规划府西街、府东街已经被业内称为太原商务金融中心区域，聚集了国贸大厦、华宇国际、金融大厦、王府国际、第五大道、盛唐万象等一批中高档写字楼。处于该地段的写字楼，客户群体主要是经营效益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大的公司和企业。煤矿公司、证券公司、国内知名企业太原办事处等资金雄厚的企业成为国贸写字楼的主力军。南内环街作

17、为商务氛围过度区，聚集了多个写字楼，像赛格、金茂大厦等，成为一个延续性商务带，以IT产业为主，以电子产品营销为商业特征。该区域内的写字楼，目标群体主要是从事IT行业的私有业主和以高科技立项的创业者。随着政府规划调整；太原随着政府规划调整；太原“南移南移”速度加快，速度加快，长风街商务区逐渐形成；这里交通便利，规划发展长风街商务区逐渐形成；这里交通便利，规划发展空间巨大；正在逐渐成为都市化商务区的代表。随空间巨大；正在逐渐成为都市化商务区的代表。随着未来几年集中在北城的省市级行政办公区将南移，着未来几年集中在北城的省市级行政办公区将南移，政府已经在这一带规划出新的商务办公区域的逐渐政府已经在这一

18、带规划出新的商务办公区域的逐渐形成；该区域将出现越来越多的商务办公和居住需形成；该区域将出现越来越多的商务办公和居住需求求太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析20太原市商业呈现以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为中心的双中心商业格局，在外围区域分布着七个区域级商业中心，同时，全市已形成13条功能全面或提供专业化商品的商业街太原市商业格局呈现以柳巷太原市商业格局呈现以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈长风街商圈为中心的双中心特征（为中心的双中心特征（1/2）太原商业格局太原商业格局柳巷柳巷钟钟楼街商圈楼街商圈亲贤北街亲贤北街长长风街商圈风街商圈市级商业中心区域及商业中心

19、龙潭商圈龙潭商圈下元商圈下元商圈朝阳街商圈朝阳街商圈尖草坪商圈尖草坪商圈小店商圈小店商圈迎新街商圈迎新街商圈太原商业格局分析太原商业格局分析项目项目太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧21市级商业中心市级商业中心区域级商业中心区域级商业中心商业街商业街柳巷钟楼街商业中心亲贤北街长风街商业中心朝阳街商业中心尖草坪商业中心下元商业中心龙潭商业中心小店商业中心 迎新街商业中心晋源旅游商业中心（1）钟楼商业步行街、 (2)柳巷商业街、 (3)开化寺商业街、(4)朝阳服装商业街、 (5)双塔寺街医疗医药商业街(6)北大街商业街、(7)府东府西商业街、(8)南内环IT产品街 、(9

20、)亲贤北街餐饮娱乐商业街、 (10)漪汾商业街、(11)兴华建筑装饰材料商业街、(12)和平北路钢材商业街、(13)太忻108国道钢材商业街太原市商业格局呈现以柳巷太原市商业格局呈现以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈长风街商圈为中心的双中心特征（为中心的双中心特征（2/2）太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析22青泥洼商圈平面图青泥洼商圈平面图青泥洼商圈整体定位裕裕景景柳巷柳巷钟楼商圈是辐射全太原市的市级商业中心，由百货和大卖场钟楼商圈是辐射全太原市的市级商业中心，由百货和大卖场等业态组成，商业规模较大，档次齐全，但商业功能较为单一等业态组成，商业规模较大，档次齐全，

21、但商业功能较为单一柳巷柳巷钟楼商圈概况钟楼商圈概况华宇购华宇购物中心物中心苏宁电器苏宁电器铜锣湾铜锣湾国美电器国美电器茂业百货茂业百货贵都世纪贵都世纪巴黎春天巴黎春天柳巷柳巷钟楼商圈商业分布图钟楼商圈商业分布图商圈范围商圈范围业态组合业态组合发展趋势发展趋势仍然是太原的市级商业中心之一主要由百货和大型超市、专卖店、专业店等业态组成其中，大型商场18家，餐饮和休闲娱乐场所35家，专业卖场6家，位于迎泽区，以钟楼街、鼓楼街、桥头街、柳巷南北路，开化寺街等为中心区域商圈特点商圈特点太原市最早、最繁华、商业规模最大、档次最全的商业中心，太原市商业的标志商业功能较为单一，购物功能较强，餐饮和休闲娱乐功能

22、正在加强，打造满足消费者全方位消费需求的商业区域辐射范围覆盖整个太原市，在华北地区的旅游商业方面也具有较大影响，是太原市传统商业中心和太原市商业的标志太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析23亲贤北街亲贤北街长风街商圈是太原城市南部最繁华的商业中心，随着茂长风街商圈是太原城市南部最繁华的商业中心，随着茂业天地的建成，该商圈的市级商业中心的地位将更加巩固业天地的建成，该商圈的市级商业中心的地位将更加巩固和信摩尔和信摩尔居然之家居然之家亲贤北街亲贤北街长风街商圈商业分布图长风街商圈商业分布图王府井百货王府井百货梅园百盛梅园百盛商圈范围商圈范围业态组合业态组合发展趋势发展趋势随着茂业天地项目的建成

23、及开业，此商圈的辐射范围及对消费者的吸引力将进一步加强，作为城市南部的市级商业中心地位将更加巩固主要由百货和大型超市、专卖店、专业店等业态组成其中，大型商场8家，餐饮和休闲娱乐场所86家，专业卖场4家，商圈特点商圈特点目前，太原市南部商业最繁华的商业区域商业功能较为全面，以餐饮业为主，辅以购物、休闲、娱乐等功能辐射太原市南部区域位于小店区，以北至南内环街，南至长风街，西至平阳路，东至建设南路所围限的地区为核心，其中，以长治路与亲贤北街和长风街相连通的“工字型”区域商业网点密集半亩商贸城半亩商贸城茂业天地茂业天地现有商业潜在商业亲贤北街亲贤北街长风街商圈概况长风街商圈概况太原长风地块定位分析太原

24、长风地块定位分析24 随着万达广场、茂业天地、华德中心广场等商业项目的建成，柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈的商业规模将扩大、商业功能逐渐丰富化，这两个商圈作为市级商业中心的地位不断巩固加强同时，长风文化商务区的规划建设，市政府的迁至同时，长风文化商务区的规划建设，市政府的迁至将大大加快长风西街的发展进度，长风文化商务区将大大加快长风西街的发展进度，长风文化商务区规划建设规划建设20万平米的购物中心，满足区域内政府、万平米的购物中心，满足区域内政府、企业及住宅居民的消费要求，必将发展为太原市又企业及住宅居民的消费要求，必将发展为太原市又一区域级商业中心一区域级商业中心本项目的建设不仅增强长风

25、西街的商业功能，项目本项目的建设不仅增强长风西街的商业功能，项目综合体中住宅、酒店等功能的建设亦利于区域的快综合体中住宅、酒店等功能的建设亦利于区域的快速成熟速成熟随着城市商业的建设及发展，太原双中心的商业格局将逐步巩固，随着城市商业的建设及发展，太原双中心的商业格局将逐步巩固，项目所在长风西街区域将会发展成为区域级商业中心项目所在长风西街区域将会发展成为区域级商业中心太原商业格局太原商业格局太原商业格局变迁趋势分析太原商业格局变迁趋势分析柳巷柳巷钟钟楼街商圈楼街商圈亲贤北街亲贤北街长长风街商圈风街商圈市级商业中心区域级商业中心龙潭商圈龙潭商圈下元商圈下元商圈朝阳街商圈朝阳街商圈尖草坪商圈尖草

26、坪商圈小店商圈小店商圈迎新街商圈迎新街商圈长风西街长风西街商圈商圈项目项目太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧25太原市商业格局变化在人口、交通、住房和政府规划四个因素的驱太原市商业格局变化在人口、交通、住房和政府规划四个因素的驱动下，呈现西进南移的变迁趋势动下，呈现西进南移的变迁趋势人口人口太原市太原市商业格局变化商业格局变化全市总人口347.14万人，其中城镇人口284.64万人，城镇化率为82%规划2010年全市人口达到380万人，2020年达到480万人 太原市区和郊县每平方公里人口密度差别较高，最高4131人，最低72人，六城区人口占总人口的75%2008年全

27、市共接待海内外游客1711.51万人次，比上年增长6.1% 已经形成十纵十横 + 内环/外环两个环线的城市公路网，城市中环快速路已建成 公交线路达到1808公里，主城区共有122条公交线路，公交拥有量1936台，每万人拥有公交车达7.7标台 私家已经达到每百户家庭5辆规划轨道交通规模为140公里到180公里交通交通城镇住宅施工面积1668.39万平方米,比上年增长10.7%城镇居民人均住房面积24.8平米住房住房体现西进南移的城市空间结构规划特征城市职能为黄河中游经济区重要的商贸物流中心长风文化商务区为太原市级政府行政办公区长风文化商务区在商业方面构筑城市南部的现代综合型商业中心政府规划政府规

28、划太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析263. 商业竞争环境研究商业竞争环境研究 太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析27本项目现存及潜在竞争对手为华宇购物中心、万达广场及茂业天地本项目现存及潜在竞争对手为华宇购物中心、万达广场及茂业天地太原市商业项目太原市商业项目3个主要竞争对手华宇购物中心零售业态零售业态商业规模商业规模市场影响力位置距离位置距离现有竞争对手现有竞争对手潜在竞争对手潜在竞争对手市场影响力万达广场茂业天地百货：华宇购物中心、和信摩尔、百盛、铜锣湾、巴黎春天、王府井、天美名店等购物中心：万达广场、茂业天地等大卖场：美特好、沃尔玛等太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析

29、宝喆-商业地产的智慧28华宇宇购物中心物中心处于太原于太原传统商商业街区的繁街区的繁华地段，年地段，年销售售额在太原在太原同行同行业排名第一，消排名第一，消费者吸引力者吸引力较强华宇购物中心外景图华宇购物中心外景图华宇购物中心概况华宇购物中心概况1998年6月12日开业时间开业时间太原以中高收入人群为主要消费人群目标消费群目标消费群定定 位位山西华宇集团投投 资资 商商建筑面积39000 m2，共十五层，一至八层为大型现代化商场，商业营业面积21000m2，九层为美食娱乐中心，十至十三层为高档写字间华宇购物中心华宇购物中心商业规模商业规模功能定位于一座集购物、餐饮、娱乐、商务办公于一体的多功能

30、、高品味的现代化商厦 ，但是购物功能为主，餐饮和休闲娱乐功能极少，还不能满足消费者全方位的消费需求档次定位于中高档太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析29华宇购物中心主要由购物业态组成，功能较为单一，不能充分满足华宇购物中心主要由购物业态组成，功能较为单一，不能充分满足消费者对餐饮和休闲娱乐的消费需求消费者对餐饮和休闲娱乐的消费需求楼层功能楼层功能品牌举例品牌举例楼层楼层1F2F4F6F9F7F3F楼层主题楼层主题8F5F白领丽人馆时尚淑女馆绅士典藏馆健康动力馆儿童家具馆靓丽名鞋馆名流休闲馆时尚名品馆经典生活馆职业女装 女士休闲装 男式服装、男士用品、针织内衣 运动装、休闲装儿童用品、家居

31、服饰、精美床品皮鞋、箱包皮具男士服装、男鞋 高档化妆品、黄铂金、珠宝、名表 厨房用品、保健品、餐饮宝姿、卡利亚里、朗姿、蒙迪爱尔影儿、凯撒、菲妮诗特、CK圣宝龙、卡尔丹顿、梦特娇Levis、PUMA、NIKE、Adidas派克兰帝、罗卡芙、迪士尼百思图、KISS CAT、SKAPESPRIT、DAZZLE、斯琴、暇步士Dior、香奈儿、兰蔻、戴梦得双立人、三和松石、特百惠太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧30万达广场位于杏花岭区龙潭板块，建筑面积达万达广场位于杏花岭区龙潭板块，建筑面积达150万平米，是山西万平米，是山西省迄今为止最大的城市综合体项目，未来是本项目重要

32、的竞争对手省迄今为止最大的城市综合体项目，未来是本项目重要的竞争对手太原万达广场效果图太原万达广场效果图太原万达广场介绍太原万达广场介绍地理位置：地理位置：位于太原市的传统中心区域的杏花岭区龙潭板块，环绕龙潭湖，东至解放路、北至北大街、南靠城坊街，西邻新建路规规 模：模：太原万达广场是万达第三大城市综合体HOPSCA的代表作，是山西省迄今为止最大的城市综合体项目，投资近70亿，总建筑面积148万平米，由商业广场、写字楼、五星级酒店、高尚居住区组成商业概述：商业概述：约20万平米的商业广场，拥有大型购物中心、商业步行街、食尚楼、休闲楼等，有机组合成为太原最具影响力的超级综合型商业中心，引领城市核

33、心时尚。已签约万千百货、SPORTS100、国美电器、一兆韦德健身、神采飞扬电玩城、大歌星量贩KTV、万达国际影城7大主力品牌万达广场万达广场太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析31万达广场通过规划住宅、写字楼、酒店、商业及学校等功能，塑造万达广场通过规划住宅、写字楼、酒店、商业及学校等功能，塑造城中之城城中之城 山西省迄今为止最大的城市综合体项目，总建筑面积148万平米，由商业广场、写字楼、五星级酒店、高尚居住区、学校组成万达广场平面布局图太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧32太原茂业天地定位于现代高端城市综合体，建筑面积达太原茂业天地定位于现代高端城市综合体，

34、建筑面积达45万平米，万平米，其中其中12万平米的商业建成后将增强太原南城商业的辐射能力万平米的商业建成后将增强太原南城商业的辐射能力太原茂业天地介绍太原茂业天地介绍地理位置：地理位置：位于太原市小店区亲贤北街，紧邻省体育中心规规 模：模：占地面积9.28万平米，总建筑面积45万平米，其中，商业面积13万平方米，酒店20万平方米，公寓12万平方米功能组成：功能组成：定位为现代高端城市综合体，产品包括国际5A甲级写字楼、超五星级酒店、酒店式公寓、茂业百货旗舰店、星级购物中心、透光天顶商业长廊、高级公寓住宅区等商业影响商业影响：作为南城最大的商业地产项目，茂业天地的建成也必将对南城乃至太原的商业格

35、局及生活方式带来巨大的影响项目进度项目进度：于2009年11月28日举行了奠基典礼茂业天地茂业天地沈阳茂业城无锡茂业城茂业集团在其他城市项目效果图茂业集团在其他城市项目效果图太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧33太原现有商业以传统百货为主，潜在商业逐渐向购物多样性和娱乐太原现有商业以传统百货为主，潜在商业逐渐向购物多样性和娱乐功能过渡，但地区中心等购物中心业态等存在着较大的差异化进入功能过渡，但地区中心等购物中心业态等存在着较大的差异化进入的机会的机会城市中心城市中心邻里中心邻里中心购物公园购物公园娱乐中心娱乐中心地区中心地区中心超级地区中心超级地区中心娱乐娱乐购物购

36、物一次性购足一次性购足(= 品种齐全品种齐全)专业化专业化(= 有限品种有限品种)铜锣湾铜锣湾基基本本需需求求基基本本需需求求自自我我实实现现自自我我实实现现万达广场万达广场 美特好美特好能量中心能量中心太原商业场所潜在商业Lifestyle Center百盛百盛贵都贵都工厂直销中心工厂直销中心华宇购物中华宇购物中心心和信和信王府井王府井天美名店天美名店王府井百货王府井百货巴黎春天巴黎春天茂业天地茂业天地 国际商业存在的十种购物中心城市中心城市中心邻里中心邻里中心购物公园购物公园娱乐中心娱乐中心地区中心地区中心超级地区中心超级地区中心能量中心能量中心Lifestyle Center市场机会市场

37、机会太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析长风地块一期：商务综合体地块需求分析长风地块一期：商务综合体地块需求分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目所在区域产品定位分析项目所在区域产品定位分析依据国际甲级写字楼的标志而言，长风商务区目前尚没有一个真正意义上依据国际甲级写字楼的标志而言，长风商务区目前尚没有一个真正意义上的国际型甲级写字楼。的国际型甲级写字楼。国际国际5A甲级写字楼的标准如下：甲级写字楼的标准如下：建筑类型：框架或钢结构，抗震框架或钢结构，抗震8 8级以上；级以上；办公空间：可灵活分隔适应各种变化；可灵活分隔适应各种变化；使 用 率：高于高于7070；标准层高：室内净

38、高室内净高2.72.7米以上；米以上；标准承重：楼板承重楼板承重2.5KN/ 2.5KN/ 以上；以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在双路供电，办公面的供电容量在80W/ 80W/ 以上；以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户可根据自我要求调节国际知名品牌中央空调系统，用户可根据自我要求调节 室内温度、湿度，空调系统具有区域控制能力，新风量在室内温度、湿度，空调系统具有区域控制能力，新风量在3030立方米立方米 / /人人/ /小时以上；小时以上；电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积不小于国际知名品牌，每部电梯服务面积不小于3900 3900 / /台。按钮台。按钮32 32

39、 秒以内进入电梯为基本标准；秒以内进入电梯为基本标准；停 车 位：每每9090120120平方米出租面积提供一个机动车位并智能化高效管理平方米出租面积提供一个机动车位并智能化高效管理供水系统：2424小时冷热水供应；小时冷热水供应；太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析智能化系统：5A5A级标准（级标准（OA/CA/BA/FA/SAOA/CA/BA/FA/SA）；）；外立面：铝板、环保节能的换气式玻璃幕墙，局部为高档石材；铝板、环保节能的换气式玻璃幕墙，局部为高档石材；大 堂：大堂地面为大理石、花岗岩、天然石材，墙面为大理石、花岗岩或高档墙大堂地面为大理石、花岗岩、天然石材，墙面为大理石、花

40、岗岩或高档墙 纸，有吊顶；纸，有吊顶；电梯厅：高档装饰材料，地面应采用石材，应有不锈钢大理石或木门套；高档装饰材料，地面应采用石材，应有不锈钢大理石或木门套；走 廊：高级带胶垫毯或石材地面，高档吸音材料吊顶；高级带胶垫毯或石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液 盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照 度，高级瓷砖或石材墙、地面前室空间能有余度满足使用者理容要求；度，高级瓷砖或石材墙、地

41、面前室空间能有余度满足使用者理容要求；办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状 胶垫地毯地面。胶垫地毯地面。（续上页）国际（续上页）国际5A甲级写字楼的标准如下：甲级写字楼的标准如下：太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析第一类：具雄厚实力和发展历史的大中型公司；这类公司积蓄多年，实力雄厚，能承受得起高档写字楼不菲的售价或租金，这类公司正在市场中树立起良好的信誉和形象，选择形象高档的写字楼是实力的见证；主要代表包括：经营效益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大的公司和企业。煤矿公司、证券公司

42、；第二类：发展中的中小型公司；这类公司起步较晚，但处于发展的前期，对自身形象建设较为在意。他们愿意尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业；主要代表包括：为大型企业提供配套服务的商务服务型公司；成长型的资源优势企业；大型企业衍生的高新技术企业；第三类：业务范围和成长性有限的小型公司；选择实惠办公，以成本为优先考虑的小型公司，服务于单一行业的小范围客户；第四类：个人工作室或部门承包人；对办公面积要求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的SOHO工作间。太原写字楼客户群体构成太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析企业类型：企业类型：跨国公司、国内实力企业驻山西代表处；全国500强的陕西企业，太

43、原 实力企业需求特征：需求特征：喜欢大开间按照企业自身需要去自由间隔。对于写字楼购买或租凭的因素：对于写字楼购买或租凭的因素：第一是地段，第二是配套，第三是价格。面面 积：积： 办公场所在400 以上配套要求：配套要求：车位充足，要求有高速电梯、闭路监控、网络系统、楼宇综合管理系 统、集中式员工餐厅、商务咖啡厅、康体健身会馆等。软件服务：软件服务：智能化管理、24小时商务配套、送餐服务、代办票务、代取衣物等。本项目主要目标客户定位太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析核心客户及高端商务客源约50%稳步发展的实力型本土企业约30%计划进驻长风商务区的高科技成长型公司20%太原长风地块定位分析太

44、原长风地块定位分析目标客户群体区域写字楼调研结论目标客户群体区域写字楼调研结论商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 对目前在用写字楼满意程度分析通过上表可以看出：目前太原市场写字楼用户普遍对物业现状表示不满，且认为太原写字楼物业尚有很大的提升和改善空间。这充分说明了太原写字楼市场有较强的客户储备，也有一定的市场需求，关键是要有好的产品。商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析不满原因分析 通过以上分析对比，不满意原因排前三位的依次是： 电梯拥挤、电梯拥挤、物管服务不好物管服务不好、停车位不足、商业配套不全。、停车位不足

45、、商业配套不全。 多数对现有写字楼不满都是因产品设计和配套而起，但也有部分原因是因企业发展 壮大后所引起的。因此，开发商在前期规划产品时，应充分考虑市场需要，以前瞻 性开发出符合市场需求的产品。商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析 办公场地在400 以上的有实力的企业仍占有一定市场量。 200-300、 300-400和400以上的企业比例较为相当。 120-200是满足中、小企业的主力面积。200以内的办公场所占市场的主导。商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析不同行业客户对超高层写字楼的消化份额统计不同行业客户对

46、超高层写字楼的消化份额统计：商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧 硬件需求分析停车场充足；足够高速美观电梯；楼宇综合管理系统；楼宇自控系统；闭路监控系统；电子巡更系统；停车场管理系统；综合布线系统；计算机网络系统；有线卫星电视系统；机房系统；多功能会议厅；多媒体查询系统；空调计费系统；消防自动化系统；双回路电源；分户计量中央空调；等离子电子信息板；公共广播、背景音乐及紧急 报警系统。写字楼写字楼1919项硬件需求中，占前五位的依次是：项硬件需求中，占前五位的依次是：车位；车位；高速电梯；高速电梯；闭路监控；闭路监控；网络系统；网络系统

47、；楼宇综合管理系统；楼宇综合管理系统；说明消费者对写字楼的功能、管理、安全、智说明消费者对写字楼的功能、管理、安全、智能化设施等需求方面越来越重视。能化设施等需求方面越来越重视。商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧调查得出，对各项功能服务调查得出，对各项功能服务需求最多的前三项依次是：需求最多的前三项依次是：员工餐厅；员工餐厅；商务中心；商务中心；娱乐休闲设施；娱乐休闲设施；购买写字楼的企业中，购买写字楼的企业中， 较看重的功能服务还是较看重的功能服务还是 与办公、健康、员工生活与办公、健康、员工生活 息息相关的服务。息息相关的服务。

48、 物业功能需求物业功能需求商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析在经济持续走好的大局下，目前太原写字楼市场价格趋于稳定，成在经济持续走好的大局下，目前太原写字楼市场价格趋于稳定，成交量持续增长，写字楼市场发展稳定健康交量持续增长，写字楼市场发展稳定健康471) 资料来源：太原2009年度房地产市场分析年报，易居科尔瑞太原写字楼的成交量价分析数据太原市一手写字楼市场供需对比图，20082009，单位：万平方米2009 年太原市一手写字楼市场成交均价季度对比图，单位：元/平方米成交供应商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析

49、长风文化商务区内巨大的行政办公和商务办公产业为本区域带来了长风文化商务区内巨大的行政办公和商务办公产业为本区域带来了巨大的写字楼市场需求巨大的写字楼市场需求48商务办公区：商务办公区沿轴线对称布局两大街区，街区以大型公共绿地为核心，环绕中心绿地布局商务建筑群与公寓建筑群，形成细胞状组团结构。规划总用地91.63公顷，总建筑面积147.66万平方米。 行政办公区：规划在新晋祠路西侧设置配套于市政中心的市属机关办公区，规划总用地39.53公顷，总建筑面积43.61万平方米。 长风文化商务区的行政和商务办公规划长风文化商务区的行政和商务办公规划商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析

50、太原长风地块定位分析因此，本项目地块发展写字楼项目具有较大的可行性因此，本项目地块发展写字楼项目具有较大的可行性49项目写字楼建设可行性分析写字楼市场分析要素项目可行性结论在良好的宏观大势下，加之区域内长风文化商务区对写字楼市场的巨大需求，发展写字楼项目具有外部可行性本项目地块面临城市主干道，良好的交通条件和可视性，使本项目发展写字楼功能具备了良好的内部条件建议项目建设较高的写字楼地标建筑，以取得最佳的可视性；同时建议项目写字楼以总部大楼结合小型SOHO、商住公寓为主，同长风文化商务区的写字楼群的定位进行互补太原写字楼市场的平稳健康发展态势区域内长风文化商务区的建设本地块良好的交通和可视性商务

51、综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析50一、一、 顶级功能空间顶级功能空间二、二、 国际形象国际形象三、三、 高标准客户高标准客户四、四、 高品质产品高品质产品五、五、 全方位配套全方位配套商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析产品特征定位产品特征定位突出项目稀缺性；长风西街地标性商务办公空间产品的功能系统完善到位，突出高标准顶级商务空间及配套功能的打造； 区域的土地价值、建筑的建造水准、人文景观、物业的尊崇文化、企业的社会身份，以及各界的共同认知，都是经历相当长的时间与社会认知形成的一个 “晋煤总部标杆性商务办公空间”

52、 ；通过项目高端商业布局及后续大型综合类商业的建设；配合高端公寓、高尚住宅社区等自身齐备的配套功能。使项目成为财富、实力、品位和升值潜力的象征；同时引入大量高标准企业进驻。商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析配套定位配套定位引进国际电视会议系统；配备到大、中、小型会议中心；休闲咖啡厅；健身中心；配备双语同步翻译系统。新型企业大都对科技办公比较重视，在本项目中，应积极引进高科技办公设备，使本项目成为高科技办公楼；每20平米设一个PDS信息出口，电话、传真、数字数据网INTERNET预留通道、虚拟交换台（内外线一机一号），随意布置，纵横天地；全景公共广播系统

53、，无论是轻松优雅的背景音乐或紧急广播都应付自如；超大容量带宽卫星电视传输系统；商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析服务定位服务定位超大容量带宽卫星电视传输系统；文字处理工作：如打字、复印、传真等；票务代理工作：如代购车、机票，代订宾馆等；报刊、邮件代理：如报刊收发、函件、邮件和特快专递，代邮货物、运输、搬运、托运业务；负责接受业主的投拆、报修、咨询工作。写字楼的装潢服务；房屋出租代理服务；其它特约服务。商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目品牌定位项目品牌定位长风西街商务标杆；晋煤总部地标性办公空间企业的荣耀身份

54、象征。提供全方位的配套和功能性设施产业链上下游服务一体化服务商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析本项目一期地块位于城市主干道长风西街上，形状较为规则，可本项目一期地块位于城市主干道长风西街上，形状较为规则，可视性好，具备发展优质城市综合体的条件视性好，具备发展优质城市综合体的条件项目规划条件项目规划条件本项目（商业综合体地块）位于长风西街，长风文化商务区西北侧；项目地形呈梯形，沿长风西街面约220米，沿新晋祠路方向约260米；项目临街面长，展示面较好；本项目（商务综合体地块）面积20万平方米，其中商业部分规划建筑面积12万平方米资料来源：项目地块规划图项

55、目地块示意图项目地块示意图长风西街至长风文化商务区至中环快速路（和平南路）千峰南路项目所在地55本项目本项目（商业综合（商业综合体地块）体地块）本项目（高尚住宅区地块）本项目（商务综合体地块，A地块）商务综合体定性分析商务综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目商务综合体业态规划项目商务综合体业态规划晋煤集团总部大楼国际生态商务办公空间高尚居住区/生活商业配套国际名品展示中心/高端商业太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目商务综合体业态规划项目商务综合体业态规划国际名品展示中心/高端商业商业定位：国际及国内一线品牌商业规划：临主干道核心展示高端一 线品牌；通过一流的建筑

56、形态和品牌相结合，打造太原一流的高端奢华购物空间太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目商务综合体业态规划项目商务综合体业态规划 业态定位：晋煤集团总部大楼 打造国际标准高星级生态办公空间；为晋煤集团发展提供高效、舒适、现代化的办公环境；打造太原市商务办公的新标杆晋煤集团总部大楼太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目商务综合体业态规划项目商务综合体业态规划 业态定位：LOFT生态办公空间 为晋煤集团上下游企业；商务配套服务企业；高新技术企业；成长型商务技术服务企业量身定做的大空间自由组合办公空间太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目一期商务规划指标：项目一期商务规划指标：项目一

57、期总建筑面积27万平方米；商务办公：73000平方米；高端商业： 45000平方米；精装SOHO： 65000平方米；高尚住宅： 80000平方米；商务综合体规划指标商务综合体规划指标太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析商务综合体效果图示意商务综合体效果图示意太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析商务综合体效果图示意商务综合体效果图示意太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析商务综合体效果图示意商务综合体效果图示意太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析商务综合体效果图示意商务综合体效果图示意太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目一期商务综合体部分社会及经济贡献：项目一期商务综合体

58、部分社会及经济贡献：项目计划2010年开工；建设周期三年；预计直接税收超过5亿元；项目竣工后将引入大型企业总部2-3家；引入中小企业 400家；年税收总额：3亿元一期项目项目建成后直接就业5000人；晋煤集团总部大楼投入使用后，将在煤炭、煤化工、贸易、金融、法律、煤炭相关高科技产业方面成为太原市乃至山西省的标杆型企业总部基地。太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目二期商业综合体商业定位分析项目二期商业综合体商业定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析本项目一期地块位于城市主干道长风西街上，形状较为规则，可本项目一期地块位于城市主干道长风西街上，形状较为规则，可视性好，具备发展优质

59、城市综合体的条件视性好，具备发展优质城市综合体的条件项目规划条件项目规划条件本项目（商业综合体地块）位于长风西街，长风文化商务区西北侧；项目地形呈长方型，沿长风西街面约220米，沿千峰南路方向约280米；项目交通便利，展示面较好；本项目建筑面积约26万平方米，其中商业部分规划建筑面积14万平方米资料来源：项目地块规划图项目地块示意图项目地块示意图长风西街至长风文化商务区至中环快速路（和平南路）千峰南路项目所在地67本项目本项目（商业综合（商业综合体地块）体地块）本项目（高尚住宅区地块）商业综合体定性分析商业综合体定性分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析68项目商业综合体地块建筑面积共项

60、目商业综合体地块建筑面积共20万平方米，其中商业面积万平方米，其中商业面积12万平万平方米方米项目（商业综合体地块）规划效果图项目（商业综合体地块）规划效果图项目名称项目名称预计建成预计建成时间时间2015年都会时尚购物中心项目规模项目规模项目总面积：45万平方米；其中综合体地块建筑面积20万平方米（含商业12万平方米，120米高的地标写字楼8万平方米，五星级酒店3.5万平方米）综合体地块商业功能配比：总面积12万，其中百货2.8万，娱乐楼1.2万，综合楼1.2万，步行街2.7万，商业街2.6万，超市1.5万商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目位于万

61、柏林区，项目周边均规划为商业及住宅区，有利于商业项目位于万柏林区，项目周边均规划为商业及住宅区，有利于商业的发展的发展项目区位置图项目区位置图项目区位说明项目区位说明项目（商业综合体地块）位于万柏林区，目前为南上庄村（待拆迁）项目南侧目前为南屯村（待拆迁），规划为商业综合体项目北侧目前为新庄村（待拆迁），规划为住宅及公共服务区项目西侧目前为南上庄村（待拆迁），规划为酒店、商业及停车场项目东侧目前为南上庄村（待拆迁），规划为本项目的高尚住宅区地块长风文化商务区长风文化商务区规划规划商住综合商住综合公共服务公共服务和平南路和平南路（中环快速路）（中环快速路）千峰南路千峰南路长风西街长风西街69规划

62、规划商业综合体商业综合体规划规划商业及停车场商业及停车场规划规划商住综合商住综合太原理太原理工大学工大学住宅及住宅及公共服务公共服务规划规划商住综合商住综合项目项目所在地所在地商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析本项目位于城市西南方向，距离亲贤北街本项目位于城市西南方向，距离亲贤北街-长风街商圈较近长风街商圈较近项目周边30分钟交通图目的地目的地车行时间车行时间公里数公里数亲贤北街-长风街商圈5分钟2.5公里柳巷-钟楼街商圈20分钟10公里太原新南站15分钟8.5公里太原武宿机场30分钟15公里柳巷柳巷钟钟楼街商圈楼街商圈亲贤北街亲贤北街长长风街商圈风街

63、商圈本项目本项目70商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析项目紧邻长风西街主干道，交通可达性强；公共交通便利项目紧邻长风西街主干道，交通可达性强；公共交通便利项目交通图项目交通图项目交通状况分析说明项目交通状况分析说明项目南侧为长风西街，规划为主路双向8车道长风西街西向贯通中环快速路，东侧经长风大桥与亲贤北街-长风西街商圈、以及整个汾东新区相连项目东北侧有长风停车场站，主要经过车次11条，分别为308路; 618路; 618路支; 619路; 819路; 823路; 848路; 851路; 858路; 864路; 868路项目东南侧有南屯站，主要经过车次1

64、2条，分别为308路; 618路; 618路支; 619路; 818路; 819路; 823路; 848路; 851路; 858路; 864路; 868路和平南路和平南路（中环快速路）（中环快速路）千峰南路千峰南路长风西街长风西街至长风大桥至长风大桥新晋祠路新晋祠路长风停长风停车场站车场站南屯站南屯站71项目项目所在地所在地商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析差异化竞争的需要和目标消费者的消费需求决定了本项目的商业概差异化竞争的需要和目标消费者的消费需求决定了本项目的商业概念念72项目紧邻的长风文化商务区是城市未来几年内发展的核心区域，区域内高收入、高学

65、历的行政办公人士和商务人士，出于个人消费和社交消费为目的的购物、餐饮和娱乐需求存在巨大的未满足的市场空间，成为项目的核心目标客群随着城市南移西进的发展，城市西南区域成为中高收入家庭置业的首选区域，以家庭型消费为主要特点的中高收入家庭是项目消费的次要客群差异化竞争太原城市核心商圈的商业目前商圈仍处于传统百货为主的、以购物功能为主的商业供给阶段，餐饮和休闲业态少茂业天地和万达广场将可能是太原5年内出现的两个最大的购物中心项目万达广场位于城市北部，预计将定位于面向家庭客群的区域中心，距离本项目较远，对本项目的影响不大茂业天地项目同本项目距离较近，但其业态预计将以百货和购物为主，发挥集团茂业百货的优势

66、进行竞争，为本项目提供购物餐饮娱乐一体的业态组合给出了差异化的市场空间消费者需求通过消费者和竞争对手因素确定本项目的商业概念商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析73凭借区位、规模等优势，充分考虑未来本区域的功能定位以及商业凭借区位、规模等优势，充分考虑未来本区域的功能定位以及商业环境，本项目初步定位为区域型环境，本项目初步定位为区域型“都会时尚购物中心都会时尚购物中心”项目商业概念：项目商业概念： “都会时尚购物中心都会时尚购物中心” 凭借项目区位、规模等优势，充分考虑未来本区域的功能定位以及凭借项目区位、规模等优势，充分考虑未来本区域的功能定位以及商业

67、环境，打造以满足项目及周边区域人群的日常生活需求为基础，为商业环境，打造以满足项目及周边区域人群的日常生活需求为基础，为区域内家庭消费人群提供生活时尚和品质生活的空间，满足其对健康家区域内家庭消费人群提供生活时尚和品质生活的空间，满足其对健康家庭生活的需求，对生活品味和质量的实现，对现代生活潮流的追逐，集庭生活的需求，对生活品味和质量的实现，对现代生活潮流的追逐，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的区域型购物、餐饮、休闲娱乐为一体的区域型“都会时尚购物中心都会时尚购物中心”配合长风文化商务区规划的市政府政务办公、高级写字楼和豪华酒店，本项目商业部分将建成为一个 “时尚、具有国际品味、个性化时尚、具有

68、国际品味、个性化的，提供精致产品和优雅服务环境的区域型都会时尚购物中心的，提供精致产品和优雅服务环境的区域型都会时尚购物中心” 。引导现代生活方式，提供全新的消费理念 商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析74目标消费者目标消费者商业组合商业组合以中端和中高端为主要消费层以行政办公人员、企业一般职员和中高级管理人员等商务人士为主要目标消费群以本地区居民休闲娱乐、餐饮消费为补充功能配比：购物：餐饮：休闲娱乐：服务 64%：20%：13%：3%档次配比：中低档：中档：中高档：高档 15%： 65%：15%：5%以时尚百货和大卖场为购物类主力店、快速时尚服饰、药

69、妆店及运动装店等为次主力店核心价值：为商务人士和本地区居民提供有具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所核心价值：为商务人士和本地区居民提供有具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所主力店和次主力店主力店和次主力店消费者沟通消费者沟通项目定位项目定位强调健康和富有活力的休闲娱乐概念为消费者提供“时尚，品味，精致和优雅”的有价值的元素都会时尚购物中心的核心价值定位是：为商务人士和本地区居民提都会时尚购物中心的核心价值定位是：为商务人士和本地区居民提供有具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所供有具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所以大型中高档中餐为餐饮类主力店以影院和健身中心为休闲娱乐类主力店强调国

70、际化、现代化的购物与餐饮文化，国际化氛围及 “生活方式”的现代感商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析75本项目目标消费群以中等以上收入的商务人士作为核心客群，以本本项目目标消费群以中等以上收入的商务人士作为核心客群，以本区域内的家庭消费人群为补充区域内的家庭消费人群为补充次要客群：家庭消费人群核心客群：中等以上收入的商务人士项目目标消费人群15-50岁的以家庭为单位的消费人群通过组合精品购物、品味餐饮、家庭娱乐、家居家饰类产品等模块，实现该消费人群轻松生活、享受生活的要求长风文化商务区内的行政办公人士及企业职员，收入在太原为中等以上收入通过品质购物、中高

71、档餐饮、咖啡厅等功能组合满足客群品味生活，社交聚会的需求+商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析76本项目档次以中档为主，占商业规模的本项目档次以中档为主，占商业规模的65%，同时兼顾中低档和中，同时兼顾中低档和中高档高档本项目档次占比本项目档次占比中低档中低档说明说明中档：主要为百货、餐饮、国内一二线品牌专卖店等中低档：主要为国内二三线品牌专卖店等中高档：主要为次主力店、国际名品专卖店等高档：主要为国际一二线名品专卖店等中高档中高档中档中档高档高档商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析77项目为消费者提供项目为消费者

72、提供“时尚，品味，精致和优雅时尚，品味，精致和优雅”的有价值的元素的有价值的元素(1/4)时 尚商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析78项目为消费者提供项目为消费者提供“时尚，品味，精致和优雅时尚，品味，精致和优雅”的有价值的元素的有价值的元素(2/4)品 味商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析79项目为消费者提供项目为消费者提供“时尚，品味，精致和优雅时尚，品味，精致和优雅”的有价值的元素的有价值的元素(3/4)精 致商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析80项目为消费者提供

73、项目为消费者提供“时尚，品味，精致和优雅时尚，品味，精致和优雅”的有价值的元素的有价值的元素(4/4)优 雅商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析81项目商业的功能组合由购物、餐饮、休闲娱乐及服务四项功能组成项目商业的功能组合由购物、餐饮、休闲娱乐及服务四项功能组成项目商业功能组合时尚百货大卖场品牌服装服饰化妆品家居家饰家电/数码图书音像店都会时尚购物中心都会时尚购物中心中式正餐西餐中西式快餐特色餐饮休闲餐饮主题餐饮火锅/烧烤美食广场儿童摄影美发店银行/ATM教育培训购物购物餐饮餐饮服务服务休闲娱乐休闲娱乐影院健身中心美容SPA按摩电玩儿童娱乐商业综合体定

74、位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析82项目主要业态展示项目主要业态展示时尚百货和大卖场业态时尚百货和大卖场业态时尚百货时尚百货大卖场大卖场商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析83项目主要业态展示项目主要业态展示药妆店、快速时尚服饰、运动装店等次主力药妆店、快速时尚服饰、运动装店等次主力店业态店业态快速时尚服饰快速时尚服饰药妆店药妆店运动装店运动装店商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析84项目主要业态展示项目主要业态展示服装服饰、化妆品、家居家饰、数码家电、服装服饰、化妆品、家居家饰、数

75、码家电、书店等购物类业态书店等购物类业态服装服饰服装服饰家居家饰家居家饰家电数码家电数码书店书店化妆品店化妆品店商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析85项目主要业态展示项目主要业态展示中式正餐和西餐业态中式正餐和西餐业态西餐西餐中高档中高档中式正餐中式正餐商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析86项目主要业态展示项目主要业态展示时尚餐饮和主题餐饮业态时尚餐饮和主题餐饮业态时尚餐饮时尚餐饮主题餐饮主题餐饮商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析87项目主要业态展示项目主要业态展示中西

76、式快餐、休闲餐饮及美食广场等业态中西式快餐、休闲餐饮及美食广场等业态西式快餐休闲餐饮美食广场中式快餐商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析88项目主要业态展示项目主要业态展示影院和健身中心业态影院和健身中心业态健身中心健身中心影院影院商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析89项目主要业态展示项目主要业态展示美容美容SPA和按摩业态和按摩业态美容美容SPA按摩按摩商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析90项目主要业态展示项目主要业态展示儿童娱乐和教育培训业态儿童娱乐和教育培训业态儿童

77、娱乐儿童娱乐教育培训教育培训商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧项目商业综合体部分整体经济效益和社会效益初步分析项目商业综合体部分整体经济效益和社会效益初步分析91整体整体其中商业部分其中商业部分其中写字楼部分其中写字楼部分项目投入项目投入预计投资10亿元人民币，建设期3年预计投资6亿元预计投资4亿元经营方式经营方式自持和销售相结合78%自持经营，22%销售100%销售预期收益预期收益目标目标/自持部分的首年平均租金2.5元/平方米销售部分出售单价10500元/平方米，3年内售清销售部分出售单价6100元/平方米，3年内售清预期总收预

78、期总收益益自持部分（商业）首年租金收入约4200万元，投资回收期12年销售部分总收入约7.6亿元自持部分的首年租金收入约4200万元，投资回收期12年销售部分总收入约2.7亿元销售部分总收入约4.9亿元项目社会项目社会效益效益项目直接提供就业岗位近300个，间接提供就业机会6200个可吸引企业投资落户300家自持部分建成后第一年预计可纳税800万元（含房产税、营业税及附加费）销售部分预计可纳税总额约1.5亿元项目可提供就业岗位1200个；其中商业运营管理团队岗位近160个、商业经营服务岗位1300个自持部分建成后第一年预计可纳税800万元（含房产税、营业税及附加费）、销售部分预计纳税总额约0.5亿元项目可提供写字楼物业管理就业岗位120个预计吸引企业投资落户300家，产生就业岗位5000个销售部分预计纳税总额约1亿元商业综合体定位分析商业综合体定位分析太原长风地块定位分析太原长风地块定位分析宝喆-商业地产的智慧报告结束，请多指教！报告结束，请多指教！92