周家坳企业家乡村俱乐部开发构想三创集团设计部三创集团设计部2012-11 目录壹项目本体研究贰发展机遇研判叁战略与定位肆整体布局及功能建议 壹项目本体研究 项目位于珠晖区东阳渡镇周家坳，距离市中心约5公里、距离高铁站8公里，距离东阳渡镇8公里，属于城市近郊区域区位条件本案行政中心商业中心区域服务中心 周家坳位于衡阳市珠晖区东阳渡镇属于衡阳市南大门，京广铁路、武广客运专线、107国道横贯南北，湘桂铁路、衡昆高速公路n通过武广高铁30分钟内顺利通达长株潭，本项目距离高铁站仅8公里，未来随着高铁新城的发展，前景广阔n107国道、湘桂铁路、衡昆高速、顺利通达周边城市交通条件市政府本案高铁站衡邵高速火车站 农家乐107国道村级道路镇-村道路建设完善，但村-村道路缺乏，难以形成完整的道路系统网络项目总占地约250亩,为典型的丘陵地貌，水体面积约70亩，中间穿插农田旱地，有少部分自然村落用地范围及道路条件解析 n衡阳市整体气候条件属大陆性亚热带季风气候，四季分明，日照和雨量充足，年平均气温13.9℃，日照2350小时，降雨量903.6毫米，无霜期295天；n核心区主体气候条件冬夏温差较大，夏天温度可达三十七~三十八度，冬季温度可至零度以下；自然资源地丘陵地形为主，地势高差相对较小，大陆性亚热带季风气候，日照和雨量充足，土壤条件好，适宜种植多种农作物。
土地资源旱地农田地块内部以农田、旱地、水塘为主，以及部分农舍，整个区域生态环境较好水塘 小结：综合而言，项目发展用地条件一般，缺乏特别突出的资源优势，这使得项目必须针对特定人群定向发展，将资源价值充分放大，才能赢得良好的发展效益发展用地条件解析n用地性质：绝大部分为农业用地，这极大限制了项目的发展方向和可开发业态；n地理地势：有一定起伏，可以借势营造景观；n气候环境：属于亚热带气候，潮湿多雨，这会导致经营传统旅游休闲业态面临较长的淡季；n植被条件：用地内大部分为农业作物，无景观植被；n建筑条件：自然村内建筑无挖掘价值；n水系条件：用地仅有2口水塘作水域资源n景观条件：整体景观效果一般，无特别景观点n交通条件：地块紧临107国道，但内部通达性不好n配套条件：处于较低发展水平，相对落后 贰发展机遇研判 京珠高速衡大高速京广线外环线武广高铁高铁站王江汽车站项目地块外部交通便利，高铁、高速、换线、高铁站、火车站，具备发展乡村俱乐部的交通条件本案发展机遇研判 利用都市郊区发展乡村俱乐部是目前最普遍的一种类型从目前的运作情况来看，这种乡村俱乐部基本上定位在为高端企业家人群提供休闲游憩的“后花园”，借助于与现代化城市风格迥异的生活，给企业家提供短期休憩度假产品。
项目审视 衡阳作为湖南第二大城市，中南区域性中心城市和经济中心，中心城区人口超过计划140万，发展潜力巨大近年来随着武广高铁的开通和珠三角辐射力度的加大，衡阳经济发展开始提速，大批企业家和高素质人才开始落户，催生了强劲的休闲、旅游及娱乐的需求衡阳现有休闲娱乐仍较为原始，以低星级酒店和商业街餐饮、KTV等为主，情趣性、私密性、互动性和参与性较为欠缺，已不能满足城市发展带来的日益高涨的“享受”需求衡阳本地缺失能使高端企业家人群满意的休憩度假产品，再加上本公司的发展需求并有集中当地高端企业家人群的优势资源 发展机遇研判基于这一现状，该项目具备企业家乡村俱乐部运作机会 叁 战略与定位 开发项目定位开发项目定位企业家乡村俱乐部商务别墅观光体验农庄休闲农场定向:高端企业家人群 项目定位企业家乡村俱乐部发展构想基地功能划分原则：基地功能划分原则：根据景区资源特色及功能要求划分根据景区资源特色及功能要求划分合理利用自然资源，充分发挥资源潜力合理利用自然资源，充分发挥资源潜力统一管理，充分抓住经济效益统一管理，充分抓住经济效益项目功能定位：项目功能定位：商务别墅为核心，配套休闲农场及观光体验农庄打商务别墅为核心，配套休闲农场及观光体验农庄打造为社会高端企业家人群提供具有观赏、休闲的企造为社会高端企业家人群提供具有观赏、休闲的企业家乡村俱乐部。
业家乡村俱乐部 经营模式定位企业家乡村俱乐部经营模式定位定向代建集资（募股）的形式进行经营开发定向代建集资（募股）的形式进行经营开发开发商对项目进行整体的规划和建设，产品（如商务别墅）为集资募股者进行定向规开发商对项目进行整体的规划和建设，产品（如商务别墅）为集资募股者进行定向规划建设 .18.q转包：转包：承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营；q互换：互换：指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权；q入股：入股：指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营 ；q出租：出租：承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人( (包括个人、集体、企业或其他组织) )从事农业生产经营，出租人向承租人收取租金；q抵押：抵押：抵押人( (原承包方) )在通过农村土地承包方式取得物权性质土地承包经营权有效存在的前提下，以不转移农村土地之占有，将物权性质土地承包经营权作为债权担保的行为 目前农村土地主要通过转包、互换、目前农村土地主要通过转包、互换、出租、入股、抵押等模式进行同属出租、入股、抵押等模式进行同属性的流转。
性的流转转包转包抵押抵押互换互换入股入股出租出租土地流转模式探寻土地流转模式探寻土地流转模式 肆 整体规划及功能建议 项目地块占地250亩（含水面70亩），综合容积率0.1，总建面约16000㎡，一期约占30%，二期50%，三期约占20%.总体规划构想 商务别墅1为高端企业家人群打造功能齐全、相互联系且又互不干扰的高私密性的商务别墅 商务别墅：涵盖会议、美食、健身、私人会所、SPA等功能于一体的复合型商务别墅开发理念：综合性商务别墅，含会议、美食、高档健身、私人会所、SPA等功能；单栋建筑面积不少于500㎡度假酒店度假酒店商务别墅商务别墅五大五大功能体功能体商务别墅会议美食健身SPA私人会所 美食主要包括中餐厅、早/西餐厅、酒吧，露天餐饮等功能.商务别墅商务别墅美食美食 主要包括健身和部分占地面积较小的室内运动如乒乓球、台球等商务别墅商务别墅健身健身 私人会谈型小型会议场所商务别墅商务别墅会议会议 私人会所私人会所经营理念：只为最高端的企业家人群提供最高端的服务，从而获得超乎寻常的收益 为高端企业家们提供广阔的生活空间和交友平台，比如举办垂钓联谊赛、企业文化学习会、名画鉴赏会以及各类时尚体验活动等。
商务别墅商务别墅 商务别墅商务别墅SPA 商务别墅其他功能示意商务别墅商务别墅 定位于高收入的高端商务人群的商务别墅，由独栋别墅组成产品特征：商务别墅，庭院内设置独立泡池，约5~8平米左右独栋建筑面积：约500m2；商务别墅商务别墅 建议采用独栋别墅布局，营造出独栋的高端休闲度假氛围,各自具有私密性商务别墅商务别墅 营造一种阳光、浪漫、激情、亲近自然的生活景象，更能迎合客源对休闲生活情趣个性化需求商务别墅商务别墅 与周边良好的自然生态很好的融合商务别墅商务别墅 前庭后院实现空间功能提升，增加空间层次感商务别墅商务别墅 商务别墅商务别墅休闲露台，提高生活品质 材质多体现原生态的感觉，大量采用天然木材和石材等自然元素材贴面栏杆栈道石路面石雕塑商务别墅商务别墅 平台设置：巧妙设置不同层次的露台，增加功能面积，配以遮阳伞、茶几、摇椅等公共空间营造商务别墅商务别墅 公共空间营造花园：竹地板、竹凳、矮竹、花草、水构成的景致内庭商务别墅商务别墅 第三空间：室内外过渡灰空间，露天茶几、摇椅与泳池相得益彰，或品茶、或小酌别有风味公共空间营造商务别墅商务别墅 休闲农场2 滨水风情酒吧与露天餐饮，尽显乡野情趣休闲农场 休闲农场项目地块拥有将近70亩的水域资源水塘项目水面开发构想 42》休闲农场垂钓公园垂钓公园分为两个主题：其一是垂钓，也即利用水面供游人垂钓；其二就是露天烧烤园；二者结合可谓功能互补、自然无碍。
观光体验农庄3 旅游（观光）农业：是农业和旅游业有机结合的一个新兴产业它以发展绿色农业为起点，以生产新、奇、特、优农产品为特色，依托高新科技开发建设现代农业观光园区，是农业产业化的一种新选择随着农村生产力水平的提高，农业也由传统产业转向向现代农业发展及旅游（观光）农业观光体验农庄 观光农业是指为能满足人们精神和物质享受而开辟的可吸引游客前来开展观(赏)、品(尝)、娱(乐)、劳(作)等活动的观赏、品尝、购物、习作、体验、休闲、度假的一种新型农业与旅游业相结合的一种生产经营形态.观光农业以农业为基础,农业文化和农村生活文化为核心，以旅游为手段,以城市为市场,以参与为特点,以文化为内涵，介于农业与旅游业边缘交叉的新型产业； 观光农业的种类：观光农业的种类： 观光农园：在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣这是国外观光农业最普遍的一种形式；受田园乐趣这是国外观光农业最普遍的一种形式； 农业公园：即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体；即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体； 观光体验农庄 选用兼具经济价值和观赏价值的作物，通过成片种植，塑造出极具视觉冲击力的大地景观和季节选用兼具经济价值和观赏价值的作物，通过成片种植，塑造出极具视觉冲击力的大地景观和季节型景观。
型景观观光体验农庄 项目的规划布局商务别墅、休闲农场商务别墅、休闲农场、观光体验农庄商务别墅、休闲农场 首期规划示意农家乐水塘商务别墅107国道规划道路村级道路为高端企业家人群打造功能齐全、相互联系且又互不干扰的高私密性的商务别墅,一期围绕休闲农庄及水面打造5栋商务别墅 结束 演讲完毕，谢谢观看！ 。