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1、CopyrightsbyByMaosongMao,2007AllrightsreservedHuaQiaoUniversity华侨大学土木学院华侨大学土木学院 毛茂松毛茂松第三章第三章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 Copyrights By Maosong Mao, 2007, HuaQiao University.1. 资金时间价值理论资金时间价值理论 2.工程工程项目财务评价指标体系与应用项目财务评价指标体系与应用 主要内容1. 资金时间价值理论资金时间价值理论1.4 名义利率和实际利率名义利率和实际利率1.1 现金流量的概念及其构成现金流量的概念及其构成1.2 资金
2、时间价值的概念资金时间价值的概念1.3 利息的计算利息的计算1.5 资金的等值计算资金的等值计算1.1 现金流量的概念及其构成现金流量的概念及其构成1.1.3 现金流量图的绘制现金流量图的绘制1.1.2 财务现金流量表及其构成的基本要素财务现金流量表及其构成的基本要素1.1.1 现金流量的概念现金流量的概念工程项目工程项目现金流入现金流入（CICI）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金在每一时点上，项目或系统实际发生的资金流入流入. .即即指投资方案在一定时期内所取得的收入。指投资方案在一定时期内所取得的收入。现金流出现金流出（COCO）：）：在每一时点上，项目或系统实际发生的资金在每一时
3、点上，项目或系统实际发生的资金流出流出. .即即指投资方案在一定时期内支出的费用。指投资方案在一定时期内支出的费用。净现金流量净现金流量（CICICOCO）：同一时点上的现金流入减去现金流出同一时点上的现金流入减去现金流出之差。之差。序号项目计算期合计123456n11.11.21.322.12.22.32.42.534现金流入现金流入(CI)销售（营业）收入回收固定资产余值回收流动资产现金流出现金流出(CO)建设投资(不含建设期利息)流动资金经营成本销售税金及附加增值税净现金流量净现金流量(CICO)累计净现金流量累计净现金流量计算指标:财务净现值(ic=%):财务内部收益率:投资回收期:项
4、目财务现金流量表项目财务现金流量表CopyrightsbyByMaosongMao,2007AllrightsreservedHuaQiaoUniversity华侨大学土木学院华侨大学土木学院 毛茂松毛茂松序序号号项目名称项目名称建设经营期建设经营期1 12 23 34 45 56 61 1现金流入现金流入0 00 0246112461134516.434516.462691.262691.229529.529529.51.11.1销售收入销售收入0 00 0246112461134516.434516.462691.262691.229529.529529.51.21.2其他现金流入其他现金
5、流入0 00 00 00 00 00 02 2现金流出现金流出10924.5210924.5213103.413103.437066.3137066.3119648.3519648.3525159.7225159.725323.45455323.45452.12.1建设投资建设投资10924.5210924.5213103.413103.434139.3934139.3915255.415255.417528.617528.61734.031734.032.22.2土地增值税土地增值税0 00 0246.11246.11345.164345.164626.912626.912295.29529
6、5.2952.32.3销售税金及附加销售税金及附加0 00 01533.2651533.2652150.3722150.3723905.6623905.6621839.68791839.68792.42.4所得税所得税0 00 01147.551147.551897.421897.423098.54373098.54371454.44161454.44163 3净现金流净现金流-10924.5-10924.5-13103.4-13103.4-12455.31-12455.3114868.0514868.0537531.4837531.4824206.0524206.054 4累计净现金流累计净
7、现金流-10924.5-10924.5-24027.9-24027.9-36636.91-36636.91-21768.86-21768.8615762.6215762.6239968.6739968.675 5折现净现金流折现净现金流-10115.3-10115.3-11234-11234-9887.43-9887.4310928.46110928.46125543.29525543.29515253.9215253.926 6累计折现净现金流累计折现净现金流-10257.6-10257.6-21491.6-21491.6-31379.03-31379.03-20450.57-20450.5
8、75092.7265092.72620346.64620346.6467 7税前净现金流税前净现金流-10924.5-10924.5-13103.4-13103.4-11307.76-11307.7616765.4716765.4740630.0240630.0225660.4925660.498 8税前累计净现金流税前累计净现金流-11078.2-11078.2-24181.6-24181.6-35489.36-35489.36-18723.89-18723.8921906.1321906.1347566.6247566.629 9税前折现净现金流税前折现净现金流-10115.3-10115
9、.3-11234-11234-8976.46-8976.4612323.1212323.1227652.1127652.1116170.4616170.461010税前累计折现净现金流税前累计折现净现金流-10257.6-10257.6-21491.6-21491.6-30468.06-30468.06-18144.94-18144.949507.1669507.16625677.6325677.63评价指标评价指标税前税前税后税后财务净现值财务净现值25677.6325677.6320346.64620346.646财务内部收益率财务内部收益率30.98%30.98%22.63%22.63%
10、一种反映各时点上现金流量大小的图。一种反映各时点上现金流量大小的图。一种反映各时点上现金流量大小的图。一种反映各时点上现金流量大小的图。在现金流量图中：在现金流量图中：在现金流量图中：在现金流量图中： 水平线水平线水平线水平线表示时间坐标表示时间坐标表示时间坐标表示时间坐标, , , , 时间的推移从左到右。时间的推移从左到右。时间的推移从左到右。时间的推移从左到右。 第第一一年年初初规规定定为为“0 0”，本本期期末末与与下下期期初初重重合合。 比比如如“2”表表示示第第二二年年年末年末, 第三年年初第三年年初 。 垂直箭头线垂直箭头线垂直箭头线垂直箭头线表示现金流量多少表示现金流量多少表示
11、现金流量多少表示现金流量多少, , , , 箭头向上表示现金流箭头向上表示现金流箭头向上表示现金流箭头向上表示现金流入入入入, , , , 箭头向下表示现金流出。箭头向下表示现金流出。箭头向下表示现金流出。箭头向下表示现金流出。012345610000元/年15000元时间(年)30000元1.2 资金时间价值的概念资金时间价值的概念很显然很显然, 是是今天的今天的今天的今天的 $10,000$10,000.你已经承认了你已经承认了 资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值资金的时间价值! 资金时间价值资金时间价值是指资金在周转使用中随着时间是指资金在周转使用中随着时间的推移而发生的增值，其
12、价值增量与时间长短成正的推移而发生的增值，其价值增量与时间长短成正比。比。对于对于 和和 ，你将选择哪你将选择哪一个呢？一个呢？ 5 5年后的年后的年后的年后的 $10,000$10,000今天的今天的今天的今天的$10,000$10,000资金的使用时间影响资金时间价值的因素很多，其中主要有：影响资金时间价值的因素很多，其中主要有：资金周转的速度。资金周转越快，在一定的时间内等量资金的时间价值越大；反之，资金的时间价值越小。资金投入和回收的特点。在总投资一定的情况下，前期投入的资金越多，资金的负效益越大；反之，后期投入的资金越多，资金的负效益越小，而在资金回收额一定的情况下，离现在越近的时间
13、回收的资金越多，资金的时间价值就越大；反之，离现在越远的时间回收的资金越多，资金的时间价值就越小。资金数量的大小1.3 利息的计算利息的计算复利复利 不仅借（贷）的本金要支付利息，而且前期的利息在不仅借（贷）的本金要支付利息，而且前期的利息在下一期也计息下一期也计息，逐期滚算，俗称逐期滚算，俗称“利滚利利滚利”。单利单利 只就借（贷）的原始金额或本金支付利息只就借（贷）的原始金额或本金支付利息 I = P0(i)(n)I:单利利息单利利息P0:原始金额原始金额 (t=0)i:利率利率n:期数期数单利公式单利公式假设投资者按假设投资者按 7% 的单利把的单利把$1,000 存入银行存入银行 2年
14、年. 在第在第2年年末的利息额是多少年年末的利息额是多少? I= P0(i)(n) = $1,0000.072 = $140FVFV1 1 = P P0 0 (1+i)1 = $1,000$1,000 1.07 = $1,070$1,070FVFV2 2 = FV1 (1+i)1 = P P0 0 (1+i)(1+i) = $1,000$1,000 1.071.07= P P0 0 (1+i)2= $1,000$1,000 (1.07)2 = $1,144.90$1,144.90在第在第2年你比单利利息多得年你比单利利息多得 $4.90$4.90复利公式复利公式复利公式复利公式FVn = P0
15、 (1+i)n一笔一笔$1,000 存款的终值存款的终值Future Value (U.S. Dollars)1.4 名义利率和实际利率名义利率和实际利率在复利计算中，利率周期通常以年为单位，它可以与计息周期相同，也可以不同。当当计计息息周周期期小小于于一一年年时时，就出现了名义利率和实际利率的概念。名义利率名义利率 r是指计息周期利率乘以一年内的计息周期数m所得的年利率。即：若计息周期月利率为1%，则年名义利率为12%。很显然，计算名义利率时忽略了前面各期利息再生的因素，这与单利的计算相同。资金在复利计息中所发生的实际利率实际利率，包括计息周期实际利率和年实际利率两种情况。（1）计息周期实际
16、利率，即计息周期利率）计息周期实际利率，即计息周期利率i （2）年实际利率）年实际利率 已知某年初有资金P，名义利率为r，一年内计息m次，则计息周期利率为。根据复利计息公式可得该年的本利和F，即：根据利息的定义可得该年的利息I为：再根据利率的定义可得该年的实际利率，即：如如$1,000 存款的年终值存款的年终值(F/P,i,n)终值系数终值系数F=P(1+i)n(P/F,i,n)现值系数现值系数P=F(F/A,i,n)等额年金终值系数等额年金终值系数F=A(A/F,i,n)等额年金偿债基金系数等额年金偿债基金系数A=F(P/A,i,n)等额年金现值系数等额年金现值系数P=A(A/P,i,n)等
17、额年金资金回收系数等额年金资金回收系数A=P(P/G,i,n)等差序列现值系数等差序列现值系数P=A1(P/A,i,n)+G1.5 资金的等值计算资金的等值计算一次支付终值系数一次支付终值系数 (F/P,i,n)01234n-1nPF=?已知：已知：已知：已知：P P, , , , n n, , , , i i, , , , 求：求：求：求：F FF=P(1+i)n或或或或 F=P(F/P, i, n)例例例例：某某某某厂厂厂厂利利利利用用用用外外外外资资资资500500500500万万万万元元元元引引引引进进进进设设设设备备备备，协协协协议议议议规规规规定定定定贷贷贷贷款款款款年年年年利利利
18、利率率率率为为为为20%20%20%20%，第第第第四四四四年年年年末末末末一一一一次次次次归归归归还还还还本本本本利利利利，问问问问到到到到时时时时应还多少？应还多少？应还多少？应还多少？ 已知：已知：已知：已知： P P = 500, = 500, = 500, = 500, i i = 20% , = 20% , = 20% , = 20% , n n = 4 , = 4 , = 4 , = 4 , 求求求求：F F F F= = = =P P(1+(1+(1+(1+i i) ) ) )n n=500(1+20%)=500(1+20%)=500(1+20%)=500(1+20%)4 4
19、4 4=500=500=500=500 2.0736= 1036.8 2.0736= 1036.8 2.0736= 1036.8 2.0736= 1036.8 或或或或 F = 500F = 500F = 500F = 500(F/P,20%,4)(F/P,20%,4)(F/P,20%,4)(F/P,20%,4)=500=500=500=500 2.0736= 1036.82.0736= 1036.82.0736= 1036.82.0736= 1036.8 012345500F=?CopyrightsbyByMaosongMao,2007AllrightsreservedHuaQiaoUniv
20、ersity华侨大学土木学院华侨大学土木学院 毛茂松毛茂松一次支付现值系数一次支付现值系数 (P/F,i,n)已知已知已知已知 F F, , n n, , i i 求求求求 P P01234n-1nP=?F或或或或 P P= =F F( (P/FP/F, , i, ni, n) )P P= =F F 例例例例：某某某某厂厂厂厂对对对对年年年年报报报报酬酬酬酬率率率率为为为为10%10%10%10%的的的的项项项项目目目目进进进进行行行行投投投投资资资资，若若若若希希希希望望望望5 5 5 5年后得到年后得到年后得到年后得到1000100010001000万元，现应投资多少？万元，现应投资多少？
21、万元，现应投资多少？万元，现应投资多少？ 已知：已知：已知：已知：F = 1000, i = 10%, n = 5F = 1000, i = 10%, n = 5F = 1000, i = 10%, n = 5F = 1000, i = 10%, n = 5，求：求：求：求：P P P P P P = 10001 / ( 1+ = 10001 / ( 1+ 10%10%10%10%) )5 5 = 10000.6209 = 620.9 = 10000.6209 = 620.9 或或或或P P = 1000 ( = 1000 (P P/ /F F, , 10%10%10%10%, 5) = 10
22、000.6209 = 620.9, 5) = 10000.6209 = 620.9 012345P=?1000等额年金终值系数等额年金终值系数 (F/A,i,n)已知已知已知已知 A A, , n n, , i i 求求求求 F F ( (n n个个个个A A合并到合并到合并到合并到F F ) )现金流量特点现金流量特点现金流量特点现金流量特点: : ( ( ( (a) Aa) Aa) Aa) A发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末， ( ( ( (b) b) b) b) 在第在第在第在第n n n n期期末，期期末，期期末，期期末，A A A
23、 A与与与与F F F F同时发生。同时发生。同时发生。同时发生。F F = = A A = = = = A A( ( ( (F F/ / / /A A, , i i, , n n) ) ) ) 在在在在ExcelExcel里输入公式里输入公式里输入公式里输入公式“ “- -FV(FV(i i, , n n, , A A) ) ” ” 也可求其终值。也可求其终值。也可求其终值。也可求其终值。01234n-1nAF=?例例例例：某某某某厂厂厂厂基基基基建建建建5 5 5 5年年年年，除除除除自自自自有有有有资资资资金金金金外外外外，计计计计划划划划在在在在建建建建设设设设期期期期5 5 5 5年
24、年年年内内内内，于于于于每每每每年年年年末末末末向向向向银银银银行行行行借借借借500500500500万万万万元元元元，年年年年利利利利率率率率10%10%10%10%，问问问问投产期初共借多少？投产期初共借多少？投产期初共借多少？投产期初共借多少？已知：已知：已知：已知：A = 500, i = 10%, n = 5, A = 500, i = 10%, n = 5, 求：求：求：求： F F F F = = A A(1+(1+i i) )n n 1 / 1 / i i = 500(1+ = 500(1+ 10%10%10%10%) )5 5 1 / 1 / 10%10%10%10% =
25、5006.1051 = 3052.55 = 5006.1051 = 3052.55 或或或或F = 500(F/A, 10%10% , 5)= 5006.1051 = 3052.55= 5006.1051 = 3052.55012345500F？等额年金偿债基金系数等额年金偿债基金系数 (A/F,i,n)已知已知已知已知: : F F, , n n, , i i 求求求求: : A A ( (F F 向过去的时间分解为向过去的时间分解为向过去的时间分解为向过去的时间分解为n n个个个个A A) )现金流量特点现金流量特点现金流量特点现金流量特点: : ( ( ( (a) Aa) Aa) Aa)
26、 A发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末， ( ( ( (b) b) b) b) 在第在第在第在第n n n n期期末，期期末，期期末，期期末，A A A A与与与与F F F F同时发生。同时发生。同时发生。同时发生。A = FA = F = F(A/F= F(A/F= F(A/F= F(A/F, , i i, , n n) ) ) ) 01234n-1nA？F例例例例：某某某某投投投投资资资资项项项项目目目目需需需需在在在在5 5 5 5年年年年后后后后偿偿偿偿还还还还债债债债务务务务1000100010001000万万万万元元元元，问问问
27、问从从从从现现现现在在在在起起起起每每每每年年年年年年年年末末末末应应应应等等等等额额额额筹筹筹筹集集集集多多多多少少少少资资资资金金金金，以以以以备备备备支支支支付付付付到期的债务？（设年利率为到期的债务？（设年利率为到期的债务？（设年利率为到期的债务？（设年利率为10%10%10%10%） 已知：已知：已知：已知：F = 1000, i = 10%, n = 5F = 1000, i = 10%, n = 5F = 1000, i = 10%, n = 5F = 1000, i = 10%, n = 5， 求：求：求：求：A A A A A A=1000=100010%10%10%10%/
28、(1+/(1+10%10%10%10%) )5 5 1 = 10000.1638 = 163.8 1 = 10000.1638 = 163.8或或或或A = 1000 (A/F, 10%, 5) = 10000.1638 = 163.8 = 10000.1638 = 163.8 012345A？1000等额年金现值系数等额年金现值系数 (P/A,i,n)已知已知已知已知: : A, n, i , A, n, i , 求求求求: : P P ( (将将将将n n个个个个A A合并为合并为合并为合并为P P) )P P =A = =A = A A( (P P / /A A, , i i, , n
29、n) ) 01234n-1nAP？例例例例：某某某某厂厂厂厂投投投投产产产产前前前前需需需需借借借借一一一一笔笔笔笔资资资资金金金金，估估估估计计计计投投投投产产产产后后后后，7 7 7 7年年年年内内内内每每每每年年年年可可可可从从从从净净净净收收收收入入入入中中中中取取取取出出出出500500500500万万万万元元元元还还还还本本本本付付付付息息息息，问问问问现现现现在在在在可可可可借借借借多多多多少少少少以以以以便便便便到到到到第第第第7 7 7 7年年年年末末末末能能能能全全全全部部部部偿偿偿偿还还还还本本本本利利利利？（年年年年利率利率利率利率10%10%10%10%） 已知：已知
30、：已知：已知：A = 500, i = 10%, n = 7, A = 500, i = 10%, n = 7, A = 500, i = 10%, n = 7, A = 500, i = 10%, n = 7, 求：求：求：求： P P P P P P = = A A(1+(1+i i) )n n 1 / (1+ 1 / (1+i i) )n n i i = 500(1+ = 500(1+10%10%10%10%) )7 7 1 / (1+ 1 / (1+10%10%10%10%) )7 7 10%10%10%10% = 2434 = 2434或或或或P=500(P/A, 10%10%, 7
31、) = 5004.8684 = 2434= 5004.8684 = 2434 012345500P=?67等额年金资金回收系数等额年金资金回收系数 (A/P,i,n)已知已知已知已知: : P, n, i , P, n, i , 求求求求: : A A ( (将将将将P P分解为分解为分解为分解为n n个个个个A A) )现金流量特点：现金流量特点：现金流量特点：现金流量特点：( ( ( (a) Aa) Aa) Aa) A发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末，发生在每一计息期期末，( ( ( (b) b) b) b) 在第一个计息期中，在第一个计息期中，在第一个计息
32、期中，在第一个计息期中，P P P P发生在期初，发生在期初，发生在期初，发生在期初，A A A A发生在期末。发生在期末。发生在期末。发生在期末。 A A = = P P = = P P( (A A / / P P, , i i, , n n) ) 01234n-1nA？P例例例例：某某某某厂厂厂厂向向向向租租租租赁赁赁赁公公公公司司司司租租租租一一一一台台台台设设设设备备备备价价价价值值值值200200200200万万万万元元元元，租租租租赁赁赁赁期期期期5 5 5 5年年年年，租租租租金金金金年年年年利利利利率率率率15%15%15%15%，问问问问该该该该厂厂厂厂每每每每年年年年末末末
33、末应应应应等等等等额额额额偿偿偿偿还多少租金？还多少租金？还多少租金？还多少租金？已知：已知：已知：已知： P = 200, i = 15%, n = 5P = 200, i = 15%, n = 5P = 200, i = 15%, n = 5P = 200, i = 15%, n = 5年年年年 , , , , 求：求：求：求：A A A A A A = = PiPi(1+(1+i i) )n n / (1+/ (1+i i) )n n 1 1 = 200 = 200 15%15%15%15% (1+ (1+15%15%15%15%) )5 5 / (1+/ (1+15%15%15%15%
34、) )5 5 1 1 = 2000.2983 = 59.66 = 2000.2983 = 59.66或或或或A = 200 (A/P, 15%, 5) = 2000.2983 = 59.66= 2000.2983 = 59.66 012345A？200等差序列现值系数等差序列现值系数 (P/G,i,n)已知已知已知已知: : G, n, i , G, n, i , 求求求求: : P P P=A1(P/A,i,n)+G0123n-1nA1A1+(n-1)GP=?0123n-1nA1A1+(n-1)GP=?0123n-1nG(n-1)GP2=?0123n-1nA1P1=?例例例例：某某某某设设设
35、设备备备备在在在在使使使使用用用用的的的的头头头头5 5 5 5年年年年内内内内所所所所需需需需维维维维修修修修费费费费，估估估估计计计计第第第第1 1 1 1年年年年支支支支出出出出1000100010001000元元元元，以以以以后后后后每每每每年年年年递递递递增增增增300300300300元元元元，若若若若年年年年利利利利率率率率为为为为10%10%10%10%，那么现在应准备多少维修资金？，那么现在应准备多少维修资金？，那么现在应准备多少维修资金？，那么现在应准备多少维修资金？ P P = A = A1 1 (1+(1+i i) )n n 1 / (1+ 1 / (1+i i) )n
36、 n i i + + G G 1/ 1/ i i 2 2 ( (1 1 1 1+ +inin) / ) / i i 2 2(1+(1+i i) )n n = = 3790.79+2058.54=5849.33已知：已知：已知：已知：A A A A1 1 1 1=1000=1000=1000=1000， G G G G=300=300=300=300，n n n n=5, =5, =5, =5, i i i i=10% =10% =10% =10% 求：求：求：求：P P 0 1 2 3 4 0 1 2 3 4 0 1 2 3 4 0 1 2 3 4 5 5 5 5 P P = = = =？10
37、00100013001300160016001900190022002200A A1 1 = 1000= 10002.工程工程项目财务评价指标体系与应用项目财务评价指标体系与应用项目财务项目财务评价指标评价指标静态评静态评价指标价指标静态投资回收期静态投资回收期投资收益率投资收益率动态评动态评价指标价指标净现值净现值净现值指数净现值指数净年值净年值费用现值费用现值费用年值费用年值内部收益率内部收益率动态投资回收期动态投资回收期式中：CI现金流入量（CashInflow）CO现金流出量（CashOutflow）(CICO)t第t年的净现金流量Pt静态投资回收期静态投资回收期静态投资回收期实用公式
38、：T为项目各年累计净现金流量首次出现正值的年份例：例： 某投资项目投资与年净收入如下表所示某投资项目投资与年净收入如下表所示单位：万元其中：R投资收益率，根据NB的含义，分为投资利润率和投资利税率K投资总额NB正常年份的净收益，可以是年利润总额，也可以是年利税总额年利润总额年产品销售收入年产品销售税金及附加年总成本费用年利税总额年产品销售收入年总成本费用投资收益率投资收益率其中：ic基准折现率基准折现率的确定应考虑加权平均资本成本、投资机会成本、风险贴补率、年通货膨胀率等因素。净现值（净现值（NPV）Net Present Value例：某项目各年净现金流量如表所示，试用净现值指标判断项目的经
39、济性（ic=10%)其中：KP总投资额折现值净现值率（净现值率（NPVR）上例计算该项目的净现值率其中：（A/P,ic,n）资金时间价值的等额年金系数（A/P,ic,n）净年值（净年值（NAV）例某投资方案的现金流量图如下图所示，若基准收益率为10%，要求用净年值指标判别方案可行否。例：求净年值，基准收益率为10%费用现值（费用现值（PC）如果方案的产出相同，或者各方案能够满足同样如果方案的产出相同，或者各方案能够满足同样需要但其产出效应难以用价值形态计量时只比较其费需要但其产出效应难以用价值形态计量时只比较其费用部分。用部分。费用年值（费用年值（AC）例：某企业为提高现有生产能力，有两个可供
40、选择的技术方案，各项指标如表所示，基准收益率为15%，应采纳哪种方案？两方案的指标两方案的指标单位：万元单位：万元方案投资额年经营成本残值计算期15200023600400062720001980060006使净现值等于使净现值等于0 0的折现率为内部收益率。的折现率为内部收益率。内部收益率内部收益率(IRR)通常采用试算法：IRRi1i2NPVNPV1NPV2iIRR例：某项投资计划的投资额为5000万元，当年投产，预计计算期10年中每年可得净收益100万元，10年末可获得残值7000万元，试求内部收益率。若基准收益率为5%，判断此项目的经济性。动态投资回收期更为实用的计算公式是：动态投资回收期动态投资回收期例：某项目的现金流量如图所示，试计算该项目的动态投资回收期（ic=10%）。【思考题思考题】 简述房地产可行性研究的内容。简述房地产可行性研究的内容。 房地产市场调查的内容如何确定房地产市场调查的内容如何确定? 访谈调查法有哪些方法，各有何优缺点？访谈调查法有哪些方法，各有何优缺点？ 专家调查法应注意哪些问题？专家调查法应注意哪些问题？ NPV、IRR指标的计算。指标的计算。
