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1、20112011年年6 6月楼盘分析报告月楼盘分析报告（日期）（日期）济南市楼盘分析报告(市场调研报告)随着国家对房地产出台的一轮又一轮的调控政策，无论是一线城市，还是如济南这样的二线城市，都难逃调控之手带来的影响，市场似乎也是一天一个变化，因此本次对济南市场有代表性的几个楼盘进行多形式的调研。 前前 言言济南市楼盘分析报告(市场调研报告)国家政策走势：2011年上半年基于控制通货膨胀的一系列国家宏观调控政策频繁出台，极大抑制了房地产投资和需求。政策内容：1.首套购房提制3成以上，2套房首付不得低于5成，利率不得低于基准利率的1.1倍。暂停发放第三套房以上贷款。2.银行加息0.25个百分点。政
2、策解析：1.此政策极大抑制了投资需求，同时在一定程度上影响到了刚性需求客户的购房需求，此 次新政是非常严厉的。此政策对130平米以上改善型需求产品影响较小，对90平米以下的刚性需求、100120平米改善型和刚性符合产品产生一定的影响。部分城市开始出台限购令政策，强制限定购房数量。2.加息初期影响较小，但通过连续加息作用累加后房价明显开始下降。加息通常是小幅渐进的虽然加息开始阶段市场对是否开始加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确定，房价也将可能持续下跌。宏观政策专题分析宏观政策专题分析济南市楼盘分析报告(市场调研报告)项目名称开发商项目地址建筑面积
3、销售进度均价元/平米建筑形态再售主力户型容积率绿化率宏瑞国际星城 香港宏润实业集团市中白马山南路以东，后龙窝村以北 520000平方米一期在售34号楼，3号楼七月初开盘 8300元元/平米 高层小高层86-1211.740% 建中大学仕花园 济南建中房地产开发有限公司 市中东临济南大学，西临七贤学仕广场，北临七贤街道办事处 80000平方米 未开盘 8000元/平米左右 高层小高层两居室、三居室 2.4940% 中建文化广场 山东中建房地产开发有限公司 历下文化路16号 230000平方米一期已售罄，二期未开盘 12000元/平米左右 高层85-170 3 40%银座中心山东银座置业有限公司槐
4、荫经十路、经七路、纬十二路三条核心主干道的围合之处 550000平方米目前在售写字楼12500元/平米高层写字楼120-1400 4.225%调研项目基础数据调研项目基础数据济南市楼盘分析报告(市场调研报告)香港宏润实业集团房地产开发项目，位于七贤街道办事处后龙窝村，占地393.982亩，规划建筑面积40余万平方米。由其投资成立了注册资金600万美元的外商独资企业山东宏瑞置业有限公司，意图开发建设高档住宅社区，总投资10亿元。为推进该项目尽快实施，区委、区政府专门成立了重点项目领导小组，本着招商引资和稳定大局的原则，历经两年多艰苦、细致的工作，在充分保障村民切身利益的基础上，重新明晰了征地款、
5、补偿费及其他相关事项。 案例分析案例分析宏瑞国际星城宏瑞国际星城一、项目基本情况：一、项目基本情况：项目地址：市中白马山南路以东，后龙窝村以北 开发商：香港宏润实业集团建筑面积： 520000平方米占地面积： 266800平方米容积率： 1.7绿化率： 40% 开盘时间： 2011年3月均价： 8300元/济南市楼盘分析报告(市场调研报告)二、项目优劣势分析二、项目优劣势分析优势：优势：1.项目以价换量优惠力度比较大。2.位置在市中区，周边楼盘价格都在8千多，低价开盘受到刚性需求购房者的青睐。3.项目占地面积大，主要以小高层为主，一梯两户密度低。4.从规划来看小区中心有中心广场，绿化高也是一个
6、休闲健身场所。劣势：劣势：1.位置有点偏，周边环境很差，交通不方便。2.多数房子方向朝东南向方向不正。3.项目东临工厂而且有高压线塔。4.楼间距很窄采光不好。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)三、推盘时间：三、推盘时间：宏瑞国际星城3号楼定于7月初开盘，目前大多楼盘都实行打折优惠活动来吸引购房者，从而导致以价换量，而宏瑞国际星城以低于市场价2千元左右的超低价格入市，更受到购房者的青睐。五、营销策略：五、营销策略：项目为在短期内提高销售额，提高市场占有率。本案以低于市场价开盘无论对企业的知名度，还是对品牌的美誉度，都将起到积极的提升作用。四、营销手段四、营销手段：国家调控至今，楼市秩序有了些变化
7、，买家持续观望，开发商开始松动，宏瑞国际星城以认筹5万抵15万打折优惠方式来吸引消费者，加之淡季，致使开发商不断让利，为尽快回笼资金导致出现以价换量的现状。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)此楼盘价格低成为消费者最关注的，优惠力度大受到刚性需求购房者的青睐。受此影响，在夏日销售淡季，或许会有更多类似宏瑞国际星城这样的楼盘主动让利，更多、更大力度的促销活动，可能很快就会到来。 小结：小结：济南市楼盘分析报告(市场调研报告) 建中大学仕花园建中大学仕花园一、项目基本情况：一、项目基本情况：项目地址：市中东临济南大学，西临七贤学仕广场，北临七贤街道办事处 开发商：济南建中房地产开发有限公司 建筑面积
8、： 80000平方米容积率： 2.49绿化率： 40% 开盘时间： 暂未开盘均价： 8000 /建中大学仕花园济南建中房地产综合开发有限公司，是一家集市场开发、工程管理、楼盘销售等于一体的综合性房地产开发企业。从成立至今，建中地产通过自强不息的发展，在市场经济大潮中成功经历体制转变，并保持着快速增长。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)二、项目优劣势分析二、项目优劣势分析优势：优势： 1.项目位置比较好靠着二环南路交通方便，有多路公交车。 2.东邻济南大学，属学区房，西邻七贤学仕广场，利于中老年人休闲健身。 3.社区配有雾森园林设计（也是项目卖点），将水净化通过高压作用以雾态释放，有净化空气、加
9、湿、控制小区环境温度等功能这在济南是很少见的。 4.小区主要以小高层为主打密度低一梯两户，一层带花园，顶层带阁楼。劣势：劣势： 1.开发商拿地已经十多年了产权只有55年。 2.项目靠着济南大学西校区供暖站，距小区不到四十米，空气污染大对人体健康有很大的影响。 3.户型多数客厅朝北，设计不怎么合理，项目靠着汽修厂噪音比较大。 4.小区未配备商业，故人气疏，商业气息淡。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)三三、推盘时间：、推盘时间：建中大学仕花园定于8月底9月初开盘销售，这样可以躲过夏季房地产营销淡季，也可躲过宏瑞国际星城低价开盘与之竞争，再加上七贤学仕广场刚施工完不久没有多少人气。四四、营销策略：
10、、营销策略： 1.价格策略 ：建中大学仕花园目前正在认筹，单价8000元左右，一次性付款96折，折合7600元左右。2.产品策略：项目东临济南大学西校区，属学区房，再加上七贤学仕广场，形成了一个产品地段优势。五五、营销手段：、营销手段：建中大学仕花园目前正在认筹，入会即享3万抵5万，一次性付款96折。项目由于资金限制，不可能采取全方位的广告攻势，至多能拿了十几套房以成本或微利价发售，由于数量太少，难以聚集人气，更难打响品牌，余下的房屋销售依然困难。由于项目小不可能拿出很多钱来做广告，花几百万元广告费发展商就很心疼，物业品牌和开发商名声都难打响，必须精打细算，尽量少做广告。 济南市楼盘分析报告(
11、市场调研报告)小结：小结：靠着七贤学仕广场 、济南大学西校区总体不错，小区配有先进的物森系统可净化空气，加上现在认筹优惠力度销售前景应该较乐观，该项目为住宅用地，但到现在为止还有55年产权，但通过销售人员的引导应该对销售不会产生很大影响，综合条件来看本项目还是比较适合投资居住。 济南市楼盘分析报告(市场调研报告)银座中心银座中心一、项目基本情况：一、项目基本情况：项目地址：槐荫经十路、经七路、纬十二路三条核心主干道的围合之处 开发商：山东银座置业有限公司建筑面积：550000平方米容积率：4.2绿化率： 25% 开盘时间：2011年7月3日均价：12500元/银座中心总建面积约55万平米，是山
12、东银座置业有限公司投资20个亿兴建的，集星级酒店、6E写字楼、购物中心、精装行政公馆于一体的综合体项目。再往东为银座中心双子塔，其中， 东塔为总部级写字楼，西塔为精藏版CEO公馆和精装写字间。地下3层为停车场，地上共36层，楼高150米，立面为现代主义水晶体，垂直透明，简约大气，为经十路旁第一城市封面。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)二、项目规划图二、项目规划图2.4万平米LOFT国际公寓国际甲级6E写字楼四星级银座佳悦酒店14万平米超级购物中心精藏版CEO公馆济南市楼盘分析报告(市场调研报告)三、项目优劣势分析三、项目优劣势分析优势：优势： 1.项目位置比较好，经十路-经七路-纬十二路三条
13、交通主干道围合而成的黄金三角地。2. 是一个集星级酒店、6E写字楼、购物中心、精装行政公馆于一体的综合体项目配套设施比较完善。3. 项目定价合理，价位符合客户预期。4.项目写字间可分可合，功能实用度高，对空间的利用非常合理，面积分割经济适用。5. 周边规划有阳光100、连城国际等多个商业综合体，发展潜力巨大，升值空间明显。劣势：劣势：1.项目在三条主干道中间汽车噪音大。2.纬十二路车道窄交通拥堵。3.目前槐荫区经济水平不是很好，消费水平不高，需要时间培养。4.项目虽然配备2900个地下车位，但将来停车肯定是个大问题。5.周边环境差小区以北还有很多老式板楼，与银座这个具有槐荫区标杆性的项目不太搭
14、调。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)四、推盘时间：四、推盘时间：银座中心写字楼2011年7月3日开盘，当天共推房源160套，成交138套，成交率近90%，据了解很多大客户在银座中心买写字楼，主要是考虑到高铁的开通城市轨道交通网络对于高端商务领域来说，历来是不可或缺的。随着京沪高铁的建成通车，急速连接长江三角洲和京津唐两大经济圈，依托国内交通动脉，打开国际市场。五、营销策略：五、营销策略：消费者对写字楼的需求是可诱导的，比如银座中心广告、品牌做的好，带动了部分消费者的购买意识;赢得了很多消费者对品牌的认同。加上银座在全国的知名度，这对项目也会带来很大的利益。六、营销手段：六、营销手段：银座中心
15、以西部片区缺乏高端写字楼项目为前提。再加上开发项目配套设施齐全，形成了规模基础，所以产生了“效益”管理服务优良，能够满足业主在居住环境上的需求。再加上此地段人气旺，规模大，则人气旺盛，居家氛围浓厚。管理好，由于同一发展商开发，统一规划、统一管理，提供的服务周到、齐全。所以受到购房者的一致认同。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)小结：小结：遵循东拓、西进、南控、北跨的原则，其中西部作为后起之秀，发展成为重中之重；项目处于区域成长期，区域功能不断完善，日益成为城市复合型新中心，临经十路、经七路与纬十二路三大主干道，交通便利，京沪高铁也带来了大量的人流、物流及信息流。济南市楼盘分析报告(市场调研报告
16、)中建文化城中建文化城一、项目基本情况一、项目基本情况项目地址：历下文化路16号 开发商：山东中建房地产开发有限公司建筑面积：230000平方米容积率： 3绿化率： 40% 开盘时间：2011年6月均价： 12000元/项目位于济南市文化东路16号（原中建八局大院），全部为高层住宅。总规划建筑面积23万平米，一期建筑面积11.5万平米。本项目规划及建筑设计由香港著名的华艺设计顾问有限公司担纲，绿化率40%，停车率80%。面积从36170平方米，涵盖一房一厅一卫、二房二厅一卫、三房二厅一卫、四房三厅三卫近20种户型，898户。设计之初充分考虑了济南当地的居住习惯，并融入了现代化的设计和生活理念。
17、 济南市楼盘分析报告(市场调研报告)二、项目优劣势分析二、项目优劣势分析 优势：优势： 1.项目位置比较好，交通方便位于二环东路与文化东路交界处。 2.周边配套设施完善有学校、超市、银行等 3.小区主要以高层为主，视野宽阔。 4.楼间距大采光好。 劣势：劣势： 1.靠着燕山立交桥过往车辆多噪音大。 2.社区主要以高层为主户数多密度大。 3.户型设计不合理，多数户型浪费面积。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)三、规划图三、规划图济南市楼盘分析报告(市场调研报告)四、营销策略：四、营销策略：充分准备、适时推盘鉴于现阶段市场整体大环境的不理想状态，对项目开盘必须得充分准备，在前期推广全面铺展的前提下
18、，蓄客量达到开盘预推房源的3倍，通过产品说明，先在市场造成极大社会影响力同时达到晒选客户的目的。届时适时推盘，以期达到开盘快速去化的目的，而避免销售战线无止境拉长造成推广营销费用的脱离控制。五、五、营销手段：营销手段：每次开盘推出量少，积攒客源时间长。由于积攒客户时间长，导致开盘客户人员比较多，而房子比较少，所以每次的开盘成交量比较大。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)小结靠着燕山立交桥交通、配套设施完善，小区旁边有主题公园，周边环境有办公区域住宅区域购物娱乐区域，楼盘总体不错比较适合居住。 济南市楼盘分析报告(市场调研报告)同区域项目对比分析同区域项目对比分析宏瑞国际星城、建中大学仕花园地段
19、对比分析： 1.宏瑞国际星城位于市中区二环南路之内，白马山南路东侧，东隔济微路与济大相望。交通不方便，社区公交线路少，而且白马山路窄容易堵车。2.建中大学仕花园项目所处位置交通便利，紧邻二环南路和济微路两条交通主干道，东邻济南大学，西邻七贤学仕广场。项目旁边就是济南大学供暖站距社区不到四十米，冬天空气污染严重影响健康，靠近主干道虽说交通方便，但噪音大。价格分析：1.宏瑞国际星城即将开盘3号楼起价6449元，开盘价格低于周边市场价格，促销力度大占一定的价格优势。2.建中大学仕花园定于8月底9月初开盘，均价8000元左右，认筹3万低5万一次性付款优惠96折，折合7500元左右，相对地段来说还是比较划算。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)调研总结调研总结 从市场价格来看， 6月底，楼市成交出现下滑趋势，影响成交量的因素在调控政策下变得相对稳定，人们的观望情绪仍在继续，但对于刚需者而言，性价比高的楼盘成为他们当下置业的首选。对于房价，在认为超出购买能力的基础上，房价即使下降，也不会有大的下滑趋势。 本周济南市场回暖趋势明显，供应和成交呈上升趋势，本周槐荫区表现相对活跃，新增面积大，成交量也较多，其次天桥区和市中区均有项目开盘，市场表现较好。市场总体供应量增加，上升趋势显著。济南市楼盘分析报告(市场调研报告)
