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1、土地一级开发成本构成与测算意义主讲人：李洪强（造价合约部）2014年6月16日目目 录录 前言前言一、土地一级开发概念一、土地一级开发概念二、土地一级开发依据二、土地一级开发依据三、土地一级开发范围及内容三、土地一级开发范围及内容四、土地一级开发成本构成四、土地一级开发成本构成五、土地一级开发成本测算的意义五、土地一级开发成本测算的意义 前言1、铜鼓岭国际生态旅游区项目是由政府主导、企业运作、以商招商、铜鼓岭国际生态旅游区项目是由政府主导、企业运作、以商招商、 共同开发、实现多赢的大型生态旅游区项目共同开发、实现多赢的大型生态旅游区项目。2 2、企业与政府合作主要是以土地一级开发为主，双方利益
2、均来自土地拍卖，企业与政府合作主要是以土地一级开发为主，双方利益均来自土地拍卖， 所以土地的成本构成及成本测算将为我公司的成本控制、资金（开发）计划、所以土地的成本构成及成本测算将为我公司的成本控制、资金（开发）计划、 成本返还、利益分配提供重要依据。成本返还、利益分配提供重要依据。 一、土地一级开发概念：简单理解：简单理解：对一定区域范围内的城市国有土地对一定区域范围内的城市国有土地( (毛地毛地) )或乡村集体土地或乡村集体土地( (生地生地) )进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达并进行适当的市政配套设施
3、建设，使该区域范围内的土地达到到 “五通一平五通一平”或或“七通一平七通一平”的建设条件的建设条件( (熟地熟地) )，再对熟，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发概念延伸： 按照城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计按照城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体主体; ;获得土地项目一级开发权的开发主体
4、，再根据获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统政府主导、统一规划、市场化运作一规划、市场化运作”的原则，组织实施土地开发项目的征地、的原则，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务。和投融资，并为二级开发商服务。 二、土地一级开发依据：（1 1）城市总体规划（控制性详细规划）城市总体规划（控制性详细规划）（2 2）土地利用总体规划）土地利用总体规划（3 3）土地储备开发计划。）土地储备开发计划。土地一级开发涉及的其它法律：土地一级开发涉及的其它法律
5、：土地管理法土地管理法、房地产管理法房地产管理法等。等。控制性详细规划：控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 三、土地一级开发范围及内容：土地一级开发一般包括以下基本内容土地一级开发一般包括以下基本内容： 1、征地、拆迁、征地、拆迁 2、安置补偿、安置补偿 3、市政基础设施建设、市政基础设施建设 4、社会公共服务设施建设、社会公共服务设施建设 5、场地平整、场地平整 四、土地一级开发成本构成：（4-1）项目前期费用）项目前期费用（4-2）征地、拆迁费用）征地、拆迁费用 (安置费用）安
6、置费用）（4-3）公共区域市政基础设施建设费用）公共区域市政基础设施建设费用 （4-4）区域内公共环境景观建设费用）区域内公共环境景观建设费用 （4-5）区域内公共配套设施建设费用）区域内公共配套设施建设费用 （4-6）工程建设其他费用）工程建设其他费用 （4-7）管理费）管理费 （4-8）财务费用）财务费用 （4-9）销售费用）销售费用 （招商和推广）（招商和推广）（4-10）应纳税费）应纳税费 （4-11）不可预见费）不可预见费 （4-1）项目前期费用、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费、委托编制详细规划和管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定
7、桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地质灾害影响评估分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费 （4-2）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 2、拆迁补偿费用 （货币补偿与产权调换）3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 4、拆除工程费用 5、古树保护及文物古建修护、还建费用 6、其它 （4-3）市政基础设施建设费用、场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用临时道路的铺设及维护费用 、区域内永久性道路、桥梁建设费用、区域内永久性道路、桥梁建设费用
8、、市政管线建设费用、市政管线建设费用( (包括雨水、污水、中水、上水、电力、包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等天然气、电信、热力等) ) 、市政场站建设费用、市政场站建设费用 ( (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定设施等，其建设费用视规划情况而定 ) )、配套公共设施建设费用、配套公共设施建设费用 ( (区域内的交通智能化系统区域内的交通智能化系统 、公共标识指示、公共标识指示系统、安防监控系
9、统、公共卫生间、垃圾收集转运站系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站 、消防站、派、消防站、派出所、邮局等出所、邮局等 ) ) （4-4）公共环境景观建设费用包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。 （4-5）公共配套设施建设费用 包括：市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。 （4-6）工程建设其他费用、工程监理费、工程监理费 、工程咨询费、工程咨询费、竣工图编制费、竣工图编制费 、建设期区域管理费用、建设期区域管理费用 、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费
10、用、项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 、项目后评价费用、项目后评价费用 、其他、其他 （4-7）管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期。该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。（4-8）财务费用指一级开发过程中所发生的相关财务费用。其测算依企业（或项目）的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算（4-9）应纳税费土地一级开发涉及的应纳税种主要有（1）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所
11、得税。 （2）土地上市挂牌的其它税费。 （4-10）不可预见费包括基本预备费和涨价预备费。视不同阶段的测算精度不同，而以开发成本为基数，适当计取一定比例。 （4-11）销售费用包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等。此费用需要企业根据自己项目的土地出让计划进行测算。也可以按预计销售收入的1%计取（此部分费用应列入一级开发成本）。五：五：土地一级开发成本测算的意义土地一级开发成本测算的意义（5-1）土地一级开发成本测算是项目 决策的依据 在土地一级开发项目决策阶段，土地一级
12、开发成本在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本测算就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。测算就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。（5-25-2）是决定土地出让交易价格的依据是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是由毛地价和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。（5-35-3）土地一级开发成本是项目成本土地一级开发成本是项目成本 管理的依据管理的依据 土地一级开发前期应根据成本测算建立成本管理目标（即建立每亩土地一级开发
13、成本目标），在整个开发过程中和每一个环节保证成本目标不被突破，对土地一级开发成本进行动态管控；所以只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。（5-45-4）土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发成本是项目融资的依据 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，开发企业必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本测算能提供资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。 土地一级开发成本构成内容是成本测算土地一级开发成本构成内容是成本测算和报指挥部列入一级开发成本的重要依据；和报指挥部列入一级开发成本的重要依据；对一级开发成本的测算对项目决策、融资、对一级开发成本的测算对项目决策、融资、经济收益分析、挂牌价格等意义重大；成本经济收益分析、挂牌价格等意义重大；成本管控惯穿整个一级开发过程，科学制定土地管控惯穿整个一级开发过程，科学制定土地一级开发方案、科学管理、降低成本，取得一级开发方案、科学管理、降低成本，取得最大收益。最大收益。 总 结谢 谢!
