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1、杭州转塘项目市场调研报告（上）呈：浙江康迪集团呈：浙江康迪集团之江转塘板块区域解读之江转塘板块区域解读杭州市场解读杭州市场解读12市场解读Part.11杭州市场解读杭州城市介绍房地产市场分析土地市场分析商业市场分析写字楼市场分析酒店式公寓市场分析旅游市场分析小结1.杭州是长三角主要城市，浙江省省会，著名的旅游文化城市；2.杭州经济水平高，民营经济和现代服务业发达，居民收入高，民间资本购买力强；3.杭州房地产市场起步较早，发展成熟，市场竞争度高，产品品质佳，刚性需求旺盛，市场长期处于供小于求的状态；4.杭州住宅及商业物业市场较为成熟，写字楼物业市场刚刚起步；5.杭州是沿海及内地最主要及最具规模的
2、市场之一，建议以商业和住宅市场为突破口，结合城市规划选择项目。城市介绍前言上海是长三角经济实最强的龙头城市，也是经济扩散的中心。杭州在空间结构分布上处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战地位优势明显。镇江杭州杭州上海上海扬州南通泰州舟山湖州台州绍兴常州南京嘉兴无锡宁波苏州战略地位第一扩散圈第二扩散圈第三扩散圈长三角位于大陆海岸线中部、长江入海口，土地面积1010万平方公，占全国的1%。人口近8000万人，占全国的6%。目前区域内共有16个城市，包括1个直辖市-上海，以及江苏中南部沿江8市、浙江部环杭州湾6市以及浙江台州市。长三角各城市GDP比重杭州市区位条件优越，经济实力排名靠前，
3、受上海辐射明显，为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫杭州市地理区位与经济区位地理行政杭州地位置优越，交通捷，自然景观优美杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽，是浙江省省会、经济中心和著名的旅游文化城市，有“人间天堂”的美誉。杭州市全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。杭州市现辖八个区：上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区、萧山区、余杭区。三个县级市：富阳市、临安市、建德市两个县：桐庐县、淳安县杭州市同时处于“上海-南京-杭州”和“上海-杭州-宁波”小三角都市圈内，受上海两小时经济圈辐射，是长江
4、三角洲南翼区域的中心。杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位资料来源：杭州规划局网站杭州市城市总体规划图发展方向:“西湖时代”走向“钱塘江时代”规划布局:一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带一主三副:主“中心城区”副“江南城临平城下沙城”双心双轴:旅游商业文化服务中心、城市新中心城市生态轴、城市发展轴六大组团:北片塘栖、良渚和余杭组团南片义蓬、瓜沥和临浦组团六条生态带:西湖风景名胜区湘湖旅游区等城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展发展战略：东劢、西静、南新、北秀、中兴城市规划杭州快速路网模式：高速公路+快速路+主干道杭州市城市总体规划城市综合交通城
5、市公共交通：形成以轨道交通和地面快速公共交通为主导，高效方便的换乘系统为依托，常规公共汽(电)车为基础，其它公共交通工具为辅的现代化公共交通系统。城市道路交通：一环三纵五横一环即绕城公路，三纵由南北向的上塘路-中河路-时代大道、石桥路-秋涛路-风情大道、东湖路-通惠路组成；五横由东西向的石祥路及延伸线、德胜路及延伸线、天目山路-环城北路-艮山路、江南大道、彩虹大道组成五横对外交通“一主一辅”“一小时半圈”“一港五线四支”(1)铁路：铁路编组站按“一主一辅”设置，客运枢纽由杭州东站、杭州站、杭州南站(萧山站)组成。新的浙赣线从望江门以南开始下穿，以隧道方式穿越钱塘江及北塘河北侧绿带至杭州南站出地
6、面。铁路望江门道口以南既有浙赣线铁路以及所有场站设施的功能转化为城市交通设施。规划沪杭甬高速客运专线、宁杭城际列车和沪杭磁悬浮列车引入杭州东站，在钱江二桥附近选择越江通道。(2)公路：强化城市对外交通，完成绕城公路及十七条对外公路，加强与上海、南京、宁波、黄山等周边城市的联系，形成市域“一小时半”公路交通圈。(3)水路：建设“一港五线四支”骨干航运网，提高钱塘江通航能力至四级，改造京杭运河，在九堡东规划建设京杭运河二通道。(4)航空：杭州萧山国际机场是国内干线机场和国际定期航班机场，远期年旅客吞吐量约3000万人次，远景用地控制规模约10平方千米。交通体系运用地铁缓解城市交通，造就杭州这一“大
7、都市”近期目标（09年3月2011年内）：开工建设轨道交通一期工程，2011年底之前建成1号线部分、2号线部分和钱江新城试验段，并争取开工建设钱江新城至东站交通枢纽（4号线部分）、至萧山国际机场（7号线部分）连接线，形成连接杭州主城至江南、临平、下沙三个副城的轨道交通骨干线路。中期目标（2011年2020年）：建成1号、2号、3号、4号、5号线和7号线部分，形成杭州轨道交通基本网络系统。远期目标（2020年2050年）：建成6号线、7号线、8号线，形成国内一流、国际先进的较为完善的轨道交通网络体系，成为杭州城市公共交通的骨干网络交通体系铁路建设围绕“四线一桥一枢纽”展开，即沪杭高铁和磁浮、杭宁
8、高铁、杭甬高铁、杭长客运专线、钱江铁路新桥、杭州东站枢纽杭州未来重点铁路工程:四线一桥一枢纽四线指杭宁客专、杭甬客专、沪杭客专、杭长客专;一枢纽指杭州火车东站原址扩建，成浙江及杭州规模最大的综合交通枢纽中心;一桥指钱江铁路新桥，位于钱江二桥上游20.9米处，全长2222米，总投资12亿元新东站建设目标:形成长三角2小时交通圈序号现在需时建成后需时出发点目的地11小时37分钟38分钟杭州上海24小时1小时杭州南京32小时19分钟36分钟杭州宁波杭州新东站效果图交通体系杭州市是长三角的经济中心城市之一，其总体经济水平仅次于上海与苏州，人均GDP接近全国水平3倍GDP总额，年均增长近15%人均GDP
9、总额，年均增长超11.6%地区长三角珠三角渤海湾2011年上海苏州无锡深圳广州东莞北京天津GDP总额（亿元） 19195.69105006900约11000123804735.3916000.411190.99人均GDP（元）8256010038210832010236996860953248039486495.57经济发展近年来杭州市钱江新城与滨江新区的大规模开发，其固定资产与房地产投资都较有规模固定资产投资：“十一五”时期，全社会固定资产累计投资10170.15亿元，年均增长13.1。房地产开发投资：经过了06年的调整，开始稳步上升，年均增长15.6近八年社会固定资产投资（亿元）近八年房地
10、产开发投资（亿元）经济发展2011年，全市实现社会消费品零售总额2548.36亿元，比上年增长18.7，扣除物价上涨因素，实际增长13.7。其中城镇消费品零售额2432.51亿元，增长18.8；乡村消费品零售额115.85亿元，增长18.4。分行业看，批发零售贸易业零售额2274.84亿元，增长18.4；住宿餐饮业零售额273.52亿元，增长21.6。不断快速增长的零售品总额给杭州商业的发展提供了强力的保证经济发展消费与储蓄水平与日俱增，人均居住面积相当于全国平均水平收入水平：杭州市藏富于民的特征；消费与储蓄水平增长快，且传统上具有置业的消费习惯。居住水平：人均居住面积相当于全国主要城市的平均
11、水平。杭州居民收入与消费情况2011年全年市区城镇居民人均可支配收入34065元，人均生活消费性支出22642元，全市农村居民人均纯收入15245元，人均生活消费性支出12125元。年末城乡居民储蓄存款余额达5547.48亿元。人民生活1.杭州市是长三角乃至全国的重要经济中心城市，也是我国的历史文化名城和重要的风景旅游城市，荣获“中国十佳宜居城市”、“中国最佳旅游城市”及“中国最佳商业城市”等殊荣。2.杭州总体经济水平与人均GDP在全国及长三角主要城市中位居前列。3.杭州城市扩张速度快，固定资产与房地产投资规模较大，有一定发展潜力。4.杭州是华东地区重要的交通枢纽，未来的沪杭磁悬浮将使其与上海
12、联系更紧密，在建的城市轨道交通将使市内交通更便捷。5.杭州市民营经济及外资经济均较发达，民间资本丰厚，居民收入及消费能力较高，购买力很强。6.杭州的周边县市是中国富裕度最高的区域，且传统上有移居至杭州置业的习惯，是杭州房地产业的主要购买群体之一。小结市场规模：2011年，杭州主城区累计成交各类商品房共23346套，较2010年下滑35.1%价格趋势：11年商品房成交均价元/平方米，同比上涨客源结构：住宅市场以自用刚性需求为主，主要客户群为本地改善性客户及新家庭置业（本地及浙江临近新移民），由于浙江民间资本发达，也有一定比例的本地及周边外来投资者。市场成熟度：市场成熟度较高，产品品质高，客户档次
13、高。市场竞争度：国内（万科、保利、中海等）及国际知名开发商（新鸿基，华润，九龙仓，吉宝）集中，本地开发商（绿城、滨江、雅戈尔等）云集，竞争十分激烈。版块及区域：上城区、下城区、拱墅区（运河、申花）、江干区（钱江新城、九堡、下沙）、西湖区（文教、西溪、三墩、转塘）及滨江区。发展趋势：鉴于经济预期仍将保持持强劲增长，房地产市场概况2011杭州楼市：缩量飙升与杀跌，住宅库存迭创新高较年初翻番单位：套单位：套2011年，杭州主城区共成交23346套新房，较2010年下滑35.1%，较09年下滑64.8%，仅略高于08年的23202套从2月到11月整整十个月的时间里，杭州只有三个月的成交在2000套之上
14、，成交最多一个月，也只有2349套供求及价格在成交大幅下滑的同时，09年、10年出让的天量土地，在今年形成集中供应，杭州主城区楼市库存不断攀升，迭创新高。其中，住宅库存由去年年底的13603套，飙升至今年年底的27792套，翻了一倍都不止。下面的表格，非常清晰地显示了杭州主城区今年每个月住宅库存的变化情况。时间全市（套）住宅（套）商业（套）2010.12.3124963增幅13603增幅11360增幅2011.12.31447742779216958变化1981179.40%14189104.31%559849.30%2010年12月31日和2011年12月31日杭州主城区存量房、存量住宅变化
15、住宅库存迭创新高较年初翻番供求及价格2012年2月降价求量成交、预定量列五年同月第二2月杭州主城区商品房共成交1256套，同比去年2月增加23.62%，环比1月增幅为53.17%2月的成交量有所回升，重回千套以上，与近五年同月数据相比位列第二2月主城区商品房共预定791套，环比涨幅高达427.33%，同比大幅增加332.24%，与近五年同月相比位列第二2月份预定成交量与近5年同月数据相比皆位列第二，春节的影响很大。08年-12年，仅09和12年的春节在1月份，而这两年2月份的预定成交量在近5年同月数据排名中均占据前二位置。另外，本月杭城许多楼盘加入价格战，实打实的降价优惠吸引了许多购房者，成交
16、量有所回升。供求及价格楼市低迷，但房地产开发投资的脚步并未放慢。据杭州市统计局、国家统计局杭州调查队提供的最新数据，12月，杭州市房地产开发投资继续保持较快增长：房地产开发投资134.40亿元，增长45.6%，增速比上年同期回落4.3个百分点，但高于全省平均水平12.9个百分点，居全省第4位。从商品房用途看，商品住宅投资77.59亿元，增长20.3%，办公楼投资17.71亿元，增长82.2%，商业营业用房投资15.16亿元、其他用房投资23.93亿元，分别增长103.4%和124.6%。12月，杭州市商品房新开工面积288.05万平方米，增长123.5%，增速比上年同期提高81.8个百分点。但
17、新开工住宅面积增幅呈回落态势，前两个月仅135.48万平方米，增长31.8%，增速比上年同期回落21.8个百分点。商品房竣工面积122.83万平方米，增长64.3%，增速比上年同期提高44.9个百分点，其中住宅竣工面积87.18万平方米，增长51.6%，增速比上年同期提高38个百分点。2012年头两个月杭州房产开发投资增四成趋势预测1.杭州土地市场起步早，市场较为规范，自1999年开始实行土地公开招拍挂。2.杭州土地市场有序供应，供求稳步上升，总量平衡，但是中心供应已近枯竭，土地供应外围化趋势形成。3.中心城区的拱墅区（运河沿岸旧城改造）、江干区的九堡和下沙（地铁利好）、西湖区的三墩（基础设施
18、提高）和转塘（旅游环境）为热点区域，供应量较大，地价有望进一步提高。4.杭州土地市场竞争激烈，外来与本地实力房企云集，土地价格长期高位运行。土地市场概况2011年主城区地价水平依然坚挺，全年主城区共卖地收入为316.7081亿元，创三年来的新低，为去年同期的64%，仅为2009年同期的40%。2008年-2011年主城区推地总量走势图2011年主城区板块出让分布图统计显示，全年主城区共卖地收入为316.7081亿元，创三年来的新低，为去年同期的64%，仅为2009年同期的40%。总体分析宅地平均成交楼面价8920元/平米多个板块跌幅小宅地平均成交楼面价8920元/平米多个板块跌幅小总价：316
19、.71亿，仅为09年4成统计显示，全年主城区共卖地收入为316.7081亿元，创三年来的新低，为去年同期的64%，仅为2009年同期的40%。地价坚挺！多板块楼面价跌幅小今年主城区住宅用地成交量大幅萎缩，然而地价并未呈现出明显的下降趋势，多数板块出让地块的地价仅仅发生小幅下降，个别板块甚至刷新记录。2011年板块地价新纪录：7月5日出让的位于拱宸桥的18号地块，以13050万元成交。由于该地块配保面积比例高达32%，剔除保障房部分的成本，楼面价格已经刷新了城北宅地价格新纪录。8月16日出让的26号长睦地块，成交楼面价为4934元/平米，甚至要高于2009年底紧邻该地块的城发云锦城4347元/平
20、米的拿地单价。总体分析2011年主城区共出让土地56宗，其中城东板块和之江板块共推地24宗，约占43%；成交面积达79.1公顷，占主城区总和的53.8%，超过半数。城东板块成功出让14宗地块，成交金额86.76亿元，成为主城区今年吸金力度最强的板块。序号板块宗数面积(亩)金额(亿元)1城东14525.1586.762市中心4125.447.323之江转塘10661.845.264滨江727636.715钱江新城456.5532.46桥西祥符6135.922.997下沙6169.816.18城北392.115.849长睦11148.6210城西148.94.72合计562205.6316.71杭
21、州主城区板块吸金力排行榜城东板块和之江板块共推地24宗，成交面积达79.1公顷，占主城区总和的53.8%，超过半数。总体分析2011年，主城区共成交土地56宗，其中住宅用地22宗，商业用地34宗。住宅用地成交总面积1192亩，可建面积189万方，土地成交总额168.95亿元，占卖地总收入的53%。在住宅市场整整一年都处在寒冬之际，商业用地市场反而表现出热度。2011年主城区商业用地成交额相比2010年不降反升，共计147.7575亿元，同比上涨8%。用途宗数面积()面积(亩)可建面积(万方)成交价(亿元)楼面价(元/平米)住宅227949361192189168.958920商业3467532
22、71013203147.767286合计5614702632205392316.718075商业用地占47%，价格不跌反涨总体分析杭州2011年商业用地成交表2011年商业用地出让详情编号出让日期地块坐落出让面积用途容积率可建面积竞得单位楼面价201112.28西湖区（浮山单元C2/C6-A-1-2地块）37555商业金融科研设计兼容用地275110浙江大有实业有限公司、浙江利有资产管理有限公司354220112西湖区（转塘H-C2-03地块）55589商业金融业用地2111178杭州荣兴旅游开发有限公司353020113杭州经济技术开发区(下沙中心单元C2-D-37地块)30446商业金融业
23、用地3.6109605.6杭州鹏云投资有限公司357820114杭州经济技术开发区(下沙中心区单元C2-B-28地块)9924商业金融业用地4.746642.8浙江大鸿实业投资有限公司3590201153.29拱墅区(祥符东单元C6/C2-10地块)6894商业金融科研设计兼容用地3.524129温州市龙林实业有限公司839420116滨江区(中兴单元BJ09-C2-09地块)19283商业办公用地3.567490.5浙江中赢控股集团有限公司448420117滨江区(中心单元BJ10-C2-48、49地块)29408商业办公用地4117632杭州兴耀建设集团有限公司5508.52011125.
24、5西湖区（留下单元F-9地块）32627商业金融业用地2.684830.2杭州传富网络科技有限公司55602011217.14下城区（创新创业FG03-C2/C6-01A地块）9277商业金融兼教育科研设计用地4.339891.1杭州新天地集团有限公司5141201122下城区（创新创业FG03-C2/C6-01B地块）10107商业金融兼教育科研设计用地4.343460.1杭州新天地集团有限公司5139总体分析2011年商业用地出让详情编号出让日期地块坐落出让面积用途容积率可建面积竞得单位楼面价201129西湖区（转塘镇区单元C-25地块）33638商业金融业用地2.584095金昌嘉信国际
25、投资有限公司34562011308.31西湖区（浮山单元C2/C6-A-1-2地块）24952住宅（设配套公建）用地2.254894.4浙江城建房地产集团股份有限公司8136201132杭州经济技术开发区(下沙中心单元C2-D-37地块)16988商业金融业用地2.237373.6天阳置有限公司业80792011349.2220347商业金融业用地2.346798.1浙江信维信息科技有限公司353320113610.14杭州经济技术开发区(下沙中心区单元C2-B-28地块)31987商业金融业用地3.5111954.5浙江徐龙房地产投资有限公司564420113710.25拱墅区(祥符东单元C
26、6/C2-10地块)9991商业办公兼容公交用地6.564941.5浙江省国际贸易集团有限公司等1439220113910.31滨江区(中兴单元BJ09-C2-09地块)97045文化旅游兼容商业金融用地1.6155272汇辉控股集团有限公司3686201142滨江区(中心单元BJ10-C2-48、49地块)14718商业金融业用地3.145625.8杭州欧联实业投资有限公司5889201143西湖区（留下单元F-9地块）22566商业金融业用地6.6148935.6杭州市地铁置业有限公司18007杭州2011年商业用地成交表总体分析2011年商业用地出让详情编号出让日期 地块坐落出让面积用途
27、容积率可建面积竞得单位楼面价20114411.3西湖区（之江C3/C2-C-9地块）32306文化旅游商业兼容用地1.651689.6中维地产股份有限公司3699201145西湖区（之江度假区单元R21-C-10-1地块）52489住宅（设配套公建）用地2.4125973.6858320114811.1江干区（彭埠单元C2-30地块）7869商业金融业用地3.225180.8杭州湾房地产开发有限公司6603.820115211.22上城区（近江单元B-C2-06地块）4285商业金融业用地3.816283杭州东铁集团有限公司1024720115411.22江干区（七格单元C2-A-85地块）2
28、9301商业金融业用地3.5102553.5杭州中豪国顺投资有限公司341620115812.01江干区（江干科技园区单元FG09-C1/C2/C6-10地块）8186商业金融业用地3.427832.4九联投资有限公司48082011年，主城区共成交土地56宗，其中住宅用地22宗，商业用地34宗。2011年主城区商业用地成交额相比2010年不降反升，共计147.7575亿元，同比上涨8%。杭州2011年商业用地成交表总体分析杭州商业地产发展历程一般可以用三个阶段来进行总结与回顾：初步发展阶段（1997年以前）快速发展阶段（19982001）高速发展阶段（2002至今）1995年，延安路南段建设
29、促进了吴山商圈的形成；解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。1998年，银泰百货开业；1999年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业；几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。经过三个阶段的发展，武林、湖滨、吴山三个商圈逐步成熟，并成为了杭州传统的核心商业区，人口聚集的盛地。商业市场前沿杭州商业消费习惯集中在主商圈内，缺乏区域性商业综合体，二级商圈尚未形成主商圈1武林商圈2湖滨商
30、圈3吴山商圈次商圈4钱江新城5黄龙6庆春7城西8滨江9钱江世纪城10九堡11下沙12城北市级商业中心主要为武林、湖滨及吴山三个商圈，是商业环境最为成熟的区域，杭州百货集中区域。周边次商圈主要为以大型超市卖场为中心社区性商业中心。纵向观察十年以来杭州商业地产的发展轨迹，杭州的商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。商圈概况商圈第一篇：西湖时代，四大传统商圈引领杭城武林、湖滨、吴山、黄龙四个商圈的发展依托旅游资源，是围绕着西湖的商圈概况武林商圈湖滨商圈吴山商圈黄龙商圈定位杭州最繁华的核心商业圈：武林商圈成为了杭州大厦购物中心、杭州百货大楼、国大百货、银泰百货等大
31、型商场集聚地，也成为了杭城人气的集聚地。坤和中心、同方财富大厦等50处商务办公楼群林立；集中了全市70%的各级、各类金融机构入驻于此；浙江电信总部、浙江移动总部、浙江联通总部等浙江省级通讯企业总部坐落于此商圈范围：河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至庆春路，东至中山北路，西与武林路时尚女装街相接。商圈内从北到南海包括密渡桥路、环城北路、体育场路、百井坊巷、凤起路、孩儿巷和延安路交庆春路北段；杭州(武林)中央商务区的核心区块：东临河北路、南起庆春路、西至武林路、环城北路转密渡桥路接京杭运河，北到文晖路，面积约2.5平方公里；商圈分布1998年，银泰百货开业；1999年杭州大厦、杭州百货大楼经历
32、调整后重新开业；以百货为主力商家的武林商圈逐步形成2009年位于西湖文化广场的浙江省科技馆新馆和浙江自然博物馆新馆开张；杭州大厦C座坤和店开张，十余万平方米的超大型高端消费购物城整体面市，代表杭州最高商务水准的纯租赁国际5A甲级写字楼坤和中心正式交付投入使用；以武林CBD为中心的武林商圈正逐步发展成为杭州市的商贸中心和浙江省时尚消费大潮的引领者武林商圈品牌升级加速；年之后，在现在杭州国际大大厦原址上将矗立起一座130米，28层的新楼，并与五星级雷迪森酒店及裙楼共同形成一个集体验式商业、国际级酒店式商务港于一体的大型品质生活综合体。（注：国大城市广场建成后地上总建筑面积约11万平方米，其中地下2
33、层到10层为新的购物中心，共6万平方米，11层到28层为国际级酒店式商务港，为住户提供白金五星级的办公生活体验，总投资约12亿元）商圈的发展：武林商圈湖滨商圈吴山商圈黄龙商圈以百货为主力商家的武林商圈逐步形成以武林CBD为中心的武林商圈正逐步发展成为杭州市的商贸中心和浙江省时尚消费大潮的引领者商圈分布武林商圈湖滨商圈吴山商圈黄龙商圈定位高档化和国际化的商业路线：国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带；以后，湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等，这些行业比较适合湖滨的整体商业业态。商圈范围：到解放路，东邻中山
34、中路，西沿湖滨路；商圈构成：湖滨商圈内解百、元华、利星加上国际名品街以及名品街近7万平方米的二期工程(吴山路、延安路、解放路、平海路四条主要道路围起的部分)，在经营面积上将大大超过武林商圈；商圈分布“嘉里中心”将如何升级湖滨商圈：在2007年，嘉里中心公布了其概念性规划方案中，今后这里成为一个综合性消费休闲中心，总开发规模约27.6万；靠长寿路一侧，将建起5万平方米的五星级酒店香格里拉大酒店及宴会中心；靠延安路一侧将建起甲级写字楼和购物中心，靠近孩儿巷处则是商场和公寓式酒店；所有建筑环绕着供市民集散、休闲的中心广场广场面积1万平方米，采用传统的中国园林式设计，与地块东南级文角的省保单位“红楼”
35、融合；同时拟建的还有10万平方米的三层地下空间，沿南北向与规划地铁一号线的凤起路站连接嘉里中心的地下商场与地铁的地下商业连接，并配备了大型停车场，有望缓解延安路停车难题。地铁龙翔桥站过街通道体系出炉：龙翔桥站共有4个出入口，1号口进入工联大厦地块的下沉式广场；2、3号出入口进入龙翔桥地下室；4号口进入工联大厦地下室。武林商圈湖滨商圈吴山商圈黄龙商圈商圈分布武林商圈湖滨商圈吴山商圈黄龙商圈商圈范围：延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西临南山路艺术街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应；定位依山傍水，兼具历史文化特色：商圈内有众多知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；
36、咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态也比较适合吴山商圈的商业氛围。它不仅拥有一条仿古商街清河坊历史文化特色街区，而且商圈内写字楼也很密集：涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、西湖定安名都等商务楼相邻而立既有传统的商业文化，又有现代的商务办公，有一种古今交融的感觉。商圈分布武林商圈湖滨商圈吴山商圈黄龙商圈商圈范围：以黄龙体育中心为轴向四周辐射扩散，主要覆盖南北走向的保俶路、杭大路、黄龙路和东西走向的西溪路、曙光路、天目山路；定位杭州城内的高尚商务圈：黄龙区域一直是杭州集生态、人文、旅游、会展、运动的主要区域。黄龙世茂区域已经聚集了诸如世茂丽晶城、公元大
37、厦、嘉华国际等知名写字楼，形成了相对集中的商业氛围。据有关数据统计，主要位于杭大路、玉古路、天目山路、曙光路等范围的黄龙商圈写字楼体量约达40万平方米。黄龙商圈的购买力十分强，因为这一带相继建造了世茂中心、黄龙世纪广场、嘉华国际、国际花园、求是大厦、中田大厦等高档写字楼，还有世茂丽晶、丁香公寓、黄龙雅苑等高档住宅楼，是城市高收入者的聚集地。商圈分布商圈第二篇：钱塘江时代，钱江新城崛起2001年，“大杭州”规划概念的出台，钱江新城这片过去为鱼塘菜地之用的处女地未来将成为杭州的CBD。标志着杭州从“西湖时代”走向了“钱塘江时代”商圈分布商圈范围：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥
38、；根据一期规划，钱江新城由秋涛路、庆春东路、清江路和钱塘江围合而成;定位杭州的CBD，城市的心脏：钱江新城未来不仅仅将是杭州的CBD，也将是城市的行政中心，届时，市委、市政府机关及院外部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办公；钱江新城商业三大巨头，万象城、来福士、高德置地广场已经慢慢浮出水面。三大地标性建筑形成了钱江新城商业的三足鼎立之势。加上波浪文化城(地下购物中心)等商业项目，未来钱江新城商业的总体量(含地上和地下)将达到70万平方米。钱江新城商圈滨江商圈钱江世纪城商圈商圈分布钱江新城的发展杭州万象城、凯德来福士广场和高德置业广场，将成三足鼎立之势2001年“大杭州”规划概念确立了杭州城
39、市发展新坐标，形成了以钱塘江为轴心的新的居住生活圈，钱江新城从此浮出水面；2003年起，钱江新建设相继启动，2004年，杭州大剧院首先落成；2006年12月23日，杭州万象城举行奠基仪式，标志着钱江新城第一大“航母级”城市综合体正式启航；2008年10月份钱江新城核心区正式开放，市民中心、国际会议中心、杭州大剧院等大型公建项目落成；2009年12月18日，备受关注的杭州高德置地广场项目正式奠基，拉开建设序幕，并于享誉全球的集团酒店管理公司JumeirahGroup正式签约；（该项目总建筑面积约41万平方米，其中包括8-10万方的零售商业）2009年12月28日，凯德置地在中国自主开发、管理和持
40、有的又一座“来福士”品牌系列建筑杭州来福士广场迎来盛大的开工典礼；2010年4月，万象城正式开业，LV、Prada等重量级时尚品牌亮相，钱江新城商圈开始上演再一度蜕变；预计2013年左右，继万象城之后又一座集星级酒店、甲级写字楼、大型商业广场、服务式公寓为一体的地标性城市综合体将矗立于钱江新城；（总建筑面积39万余方，其中商场面积将超过10万平方）钱江新城商圈滨江商圈钱江世纪城商圈商圈分布钱江新城商圈滨江商圈钱江世纪城商圈商圈范围：以滨江星光大道、区政府为核心范围圈，沿线钱塘江南岸的滨江大道中段部分;定位杭州的城市副中心，城区产业、居住等功能的分流中心：目前滨江商圈尚处于起步和发展阶段，但从其
41、规划理念和前景来看，滨江商圈即将成为一个极具特色的家居业态，引领杭城家居产业向前发展。商圈分布商圈的发展滨江区的前身为杭州高新技术产业开发区，建于1990年3月，1991年3月经国务院批准为国家级高新区；1996年12月，滨江区经国务院批准设立；2001年，根据杭州市政府的规划，滨江区块既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城区产业、居住等功能的分流中心；2003年，华联竞得星光大道项目地块，计划打造成成中国内地首条文化艺术星光大道；全长达1300米，总建筑面积约30万方，北临钱塘江，南至江南大道；杭州首个国际化体验式主题商街，杭州最大的综合性商业中心；2007年11月，第六空间大都会家居博览
42、园在滨江盛大开幕，形成了以钱塘江畔为中心的家具核心商圈，不仅成为杭城市民购买家具的首选场所，还将通过在区域内的聚集和辐射作用，迅速推动当地和区域间的商业往来，拉动娱乐、交通、旅游、服务等行业的发展；2008年，10月25日，滨江区政府和宜家(中国)投资有限公司签订了合作意向书，这也意味着全球著名家居品牌宜家(IKEA)正式落户滨江；滨江宜家将被打造成为一个城市综合体；宜家的落户，将与大都会家居博览园组成一个60万方的新业态，形成家居业大商圈。钱江新城商圈滨江商圈钱江世纪城商圈商圈分布商圈范围：与钱江新城隔江对望，以奥体博览城为中心的区域辐射范围圈以；定位中央商务区，未来杭州的城市新核心：由杭州
43、奥体中心和国际博览中心组成的“奥体博览城”，位于钱江世纪城核心区。“奥体博览城”区域总建筑面积高达261万平方米，功能定位为承办全国性或洲际性体育赛事的主场馆区，以及举办国内外大型会展活动的现代化大型会展中心，形成以体育、博览功能为主，集商务、旅游、休闲、文化、居住功能于一体的城市综合体。根据杭州市城市总体规划，钱江世纪城将与钱江新城共同构成未来杭州城市核心和杭州中央商务区。因为在主城江对岸，与钱江新城隔江相望，钱江世纪城又被称为“杭州浦东”。钱江新城商圈滨江商圈钱江世纪城商圈商圈分布44商圈第三篇：城市发展，更多商圈崛起城市发展，更多个“心”在形成，并可以成为一个区域人口的集聚地。杭州商业地
44、产格局结构升级商圈分布庆春商圈九堡商圈城西商圈下沙商圈城北商圈商圈范围：庆春商圈是以庆春广场为核心，以庆春东路、凤起东路、新塘路和秋涛路为轴线的“井”形商圈；定位：杭州“武林商圈第二”庆春广场东、西、北三面，将规划建大型宾馆、五星酒店、商务办公楼。庆春商圈形成中将与四季青服装特色街改造、钱江新城商业板块相呼应。庆春银泰开张百大银泰旁拿地加码庆春商圈2008年6月20日，江干区提出三年“决战东部”计划，杭城东部将崛起以庆春广场为核心，银泰百货、五星宾馆、高档酒店、国内一流家装设计等聚集的“第二武林商圈”庆春商圈;2009年4月10日，银泰庆春店正式开张，这是银泰百货集团继武林店、西湖店之后，在杭
45、州倾力打造的第三家门店,银泰庆春店的开张为庆春商圈人气集聚带来了一个焦点;2009年10月27日，百大置业以高达13565元/平方米楼面价竞得银泰庆春店旁边的商业地块。商圈分布庆春商圈九堡商圈城西商圈下沙商圈城北商圈商圈范围：位于杭州两大副城下沙和临平的桥头堡位置，以九堡站、九堡东站向外辐射，地铁一号线往下沙和临平路段将在这里会和；定位：杭州的交通枢纽临近杭州运河钱塘江码头，距杭州萧山国际机场半小时车程，九堡区域日益成为连接上海、宁波、江苏等长三角城市群的最重要的纽带和门户；“决战东部”的三年，九堡将建成以的最重要的纽带和门户。大规模、低成本、高效能、高中档次服装专业批发为核心，以交易、物流、
46、旅游购物功能为主，信息、展示、检测、金融等服装交易配套功能为辅，市场化、专业化、规模化、信息化和国际化的中国四季青服装交易中心；商圈分布交通枢纽：汽车东站、地铁一号线九堡的北侧是德胜快速路。德胜快速路，是杭州市首条东西向的城市快速道路，东段全长13公里，连接了主城区、九堡和下沙。目前，德胜快速路东段和中段已经建成通车，西段方案已定；九堡的东侧是规划中的九堡大桥，还有杭州高速公路长途客运中心。2010年1月，杭州东站客运班线基本调整搬至九堡，从此，九堡客运中心站成为了客运的重要集散地；地铁1号线在七堡至九堡沿线将设置4个站点，分别为七堡站、九和路站、九堡站和客运中心站地铁的开通，不仅会给九堡的住
47、户带来便利，更会给九堡站点及周边土地和物业带来巨大的升值空间。客运中心庆春商圈九堡商圈城西商圈下沙商圈城北商圈商圈分布商圈范围：指东西走向的文一西路、文二西路和南北走向的紫荆花路、古墩路、丰潭路，其中以丰潭路、古墩路商业街为代表。目前城西商圈内的文二西路、古墩路、萍水路商业氛围比较浓厚，欧尚、沃尔玛、银泰都逐步入驻圈内；定位：与浙大一同启航，城西商圈升级2002年，浙大紫金港校区正式建成，浙江一大名校的入驻给一直以来以住宅为主导的城西板块带来了一剂商业强生剂；2009年12月23日，城西银泰都市综合体正式奠基，进入动工建设阶段。不久的将来，这里将崛起一个建筑规模达40万平方米，集休闲、娱乐、购
48、物、餐饮、健身、商务办公为一体的现代商业航母。”2010年1月28日，期待已久的社区型购物中心杭州印象城携手近150家知名品牌商家盛大开业，为周边消费者生活提供购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的时尚生活。庆春商圈九堡商圈城西商圈下沙商圈城北商圈商圈分布商圈范围：位于主要以白杨街道为主，型商贸设施福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光星城、金池商贸等为辐射圈；定位：杭州大都市的副中心(即下沙副城)白杨街道辖区由高教园区、工业园区、开发区公建区、住宅区、出口加工区五大主要功能区域组成。辖区内有开发区主要政府机构、金融单位和配套服务部门；有浙江理工大学、杭州电子科技大学等14所高校；有包括摩托罗拉、西门
49、子、东芝可口可乐、中策等数十家全球和国内知名企业在内的各类企业400余家；月雅苑、未名园、文苑风情、大北、裕园、文汇苑、香榭里、北银等住宅小区坐落其中，一批大型商贸设施福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光星城、金池商贸等已建成使用；下沙是我国最大的移动通信生产基地；日本东芝公司建立了年产240万台笔记本电脑的全球生产基地；是医药工业生产基地；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基地。庆春商圈九堡商圈城西商圈下沙商圈城北商圈商圈分布商圈的发展杭州市下沙即杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区；下沙商圈的崛起当以“三美世界”入驻阳光星城为起点；2005年底，物美超市正
50、式入驻阳光星城，其近两万平方米的卖场，一站式的购物环境，一改下沙新城商业业态单一的现状，在给下沙居民生活带来极大便利的同时，也给自身带来了丰厚的回报；2005年11月开工建设一站式国际化商业中心的福雷德广场；2006年末，新美商城入驻阳光星城；2006年，浙江凯恩集团引入国际酒店业巨头美国戴斯酒店入驻海达大厦，共同投资组建凯恩戴斯酒店，这是下沙首家世界级品牌酒店；2010年盛泰名都中心开盘，盛泰名都中心位于下沙金融、商贸、行政三大中心汇集地，是下沙中心区域，该项目一期规划建造全享公馆、酒店式公寓、五星级酒店、商业物业等多种建筑形态，是下沙开发区最高端的城市综合体；2010年，百联奥特莱斯下沙店
51、开始试营业；庆春商圈九堡商圈城西商圈下沙商圈城北商圈商圈分布商圈的发展随着下沙近些年的发展，以文渊路(1号路)、文泽路(5号路)为纵线，以学林街、4号路为横轴，形成的井字形区域，一个新商圈已雏形渐成；以2号路为中轴，将该商圈分割成既有功能区分又相互融合的南北两大部分。北面学林街边大学城文化休闲带以福雷德广场、金沙数码港为龙头，体现文化消费特征，凸现文化休闲特色；南面以4号街为主体，与2、3、6、9号路围成田字形街区，以物美超市、下沙商贸城、华元十六街区为龙头，体现生活消费特征，凸现都市商业特色。庆春商圈九堡商圈城西商圈下沙商圈城北商圈商圈分布庆春商圈九堡商圈城西商圈下沙商圈城北商圈商圈范围：以
52、杭州新天地综合体为核心的辐射范围，新天地边上滨江集团70万方航母级大盘滨江万家星城带动了板块升级；定位：杭州次级商务商业中心在2010年的1月21日，杭州新天地集团又揽下新天地板块5宗商业用地，宣告了杭州新天地蓝图又一度扩张，新天地百万方的地标性城市综合体即将启动，志在将城北打造成杭州次级商务商业中心；该项目将以“一心、一环、两轴、四区”为总体架构，引入创新性的“滨水回廊”概念，同时有机整合多种都市功能，通过商业商务区、高星级地标酒店、SOHO/LOFT商住区、主题百货、SHOPPINGMALL、创意办公核心区等不同组团区块的建设，最终打造成一个集商业零售、商务办公、旅游休闲、娱乐餐饮和SOH
53、O、LOFT等功能为一体的杭州次级商务商业中心。商圈分布很杭州很经典，它们是杭城商业地产的标杆公元大厦位于黄龙商务区，总建筑面积11.5万平方米，由两幢21层塔楼、四个裙楼、两条廊柱、7000平方米的景观庭院和专用的黄龙新闻发布中心组成，是一个不带任何商业配套的纯写字楼项目。项目由德国GMP建筑师事务所规划设计，2006年交付使用，至今仍是杭州顶级写字楼的代表作。杭州大厦购物中心由A、B、C、D四座单体大楼组成，A、B座于1993年开始营业，C座坤和店、D座华浙店于2009年4月开始营业。杭州大厦是杭州乃至浙北地区最高档的百货店，有大量国际一线品牌入驻，其辐射力面向整个浙北地区。经典项目于19
54、98年开业的银泰百货，是杭州百货业的后起之秀。项目位于杭城的黄金地段武林广场南侧，是一家集百货、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代化百货商场，是杭城主要的服饰类消费场所。万象城地处钱江新城核心区，占地约150亩，规划建筑面积超80万平方米(含地下)，由“万象城”购物中心、甲级写字楼、星级酒店，以及服务式公寓、住宅等多种物业形态构成，是杭城目前规模最大的都市综合体。目前购物中心部分已于今年4月开业。很杭州很经典，它们是杭城商业地产的标杆经典项目星光大道位于钱江南岸三桥和四桥之间，毗邻滨江区政府。项目集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能，旨在将商业与文化艺术相结合，打造美国好莱坞“星
55、光大道”和中国香港“星光大道”的杭州版。项目辐射整个滨江区，是滨江地标性建筑。位于杭城黄龙商务区的世贸丽晶城，是目前杭州城市中心规模最大的综合性楼盘之一。作为该区域压轴之作，项目定位较高，无论是规划设计还是物业管理，都是以国际标准来打造的，是杭城目前最具国际化的商务办公写字楼。很杭州很经典，它们是杭城商业地产的标杆经典项目发展商专业化/各商圈遍地开花/类型多样化发展商专业化：杭州现有购物中心绝大多数都由本地房产开发商投建，而大批筹建的购物中心的发展商则不乏国内外的专业购物中心发展商，规划项目包括滨江区的菲律宾SM城市广场（亚洲连锁摩尔之王）、香港瑞安集团的西湖天地2期、钱江世纪城由拥有全美洲最
56、大购物中心的加拿大三五集团投建的555MALL等；另外大批实力型零售商也加入了杭州购物中心的开发大军，例如上海百联集团筹建百联祥符购物中心、IKEA宜家筹建8万平方米的综合购物中心、银泰集团筹建的城西银泰天地、杭州大厦筹建杭州大厦武林综合体、国大百货筹建国大城市广场等等。各商圈遍地开花：随着新兴居住区和新兴CBD的不断出现以及地铁的推动，钱江新城、滨江区、庆春广场、祥符镇、运河商务区都将填补购物中心的空白，彭埠、三堡、丁桥、闲林以及各地铁站上盖也将出现社区型购物中心，而已率先拥有购物中心的武林、湖滨、城西、下沙、九堡、萧山的购物中心数量则将继续增加。可谓老城新城东南西北到处开花。类型多样化：除
57、了杭州已出现的社区购物中心、景观休闲型购物中心、街区型购物中心、都会型购物中心、OUTLETS型、百货购物中心型6种购物中心之外，超大型跨区域购物中心、交通枢纽型购物中心、价格杀手型购物中心、区域购物中心、地下购物中心5种购物中心也都陆续出现在杭州。发展特点写字楼市场概况2011年，随着经济的回暖，写字楼市场逐渐复苏，在需求的带动下，租金略微上扬，写字楼市场持续向好。由于写字楼投资空间较大，杭州写字楼市场呈现量价齐升状态，成交客户仍以国有大中型企业及私营企为主导，另外，众多外资和外地零售商也已经开始为其在杭州的扩张积极布局。杭州市中心城区是杭州商务企业最为集中的区域，在经过金融危机的洗礼后，各
58、大商业机构开始持续发力，需求持续增大，成为写字楼交易主力。据业内人士分析，就目前杭州写字楼落成情况来看，由于还有新项目尚未落成，供应量趋紧，中心城区成为2011年交易热点区域。就目前写字楼成交量来看，大宗成交多为小业主散售为主，成交活跃。其中也有多宗大客户成交，一些知名房地产开发公司认购整栋写字楼，成为该区域的交易亮点。典型代表：三瑞大厦、东清大厦分析：品质低下、物业管理落后、设计差等典型代表：世贸中心、浙金广场等；分析：规划、功能、配套等方面均有较大改观；板块联动：黄龙商务区、文教区、武林商务区、庆春商务区、城站商务区、吴山商务区、钱江新城CBD、滨江高新区；典型代表：黄龙世纪广场等分析：产
59、品、景观、物业、智能化越发受到重视多样化：迎合市场多样化需求，出现“公寓式写字楼”、“景观写字楼”“LOFT写字楼”等具有鲜明个性的楼盘。分析：人性化是第四代写字楼产品的核心。特征：绿色环保理念。以“人性化、人情化、生态化办公”为核心内涵增强了对景观的要求。第一阶段：启蒙期80年代末到95年第二阶段：初步成型期1996到2000年第三阶段：快速发展期2001年到2005第四阶段：生态型写字楼2006年起1990199520012006杭州写字楼市场发展历程发展历程杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的产业定位，90年代初的杭州写字楼基本上是企业自建的大楼，有富余的物业就用来出
60、租，如中山花园，东清大厦等等，这些并不是真正意义上的“写字楼”。90中后期，市场化操作的写字楼项目大量开发，于2000年，写字楼市场步入正轨，2000年后，新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显。2005年后，以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现。从空间发展上来看，杭州写字楼起源于庆春路金融街，随后是黄龙、武林商圈等板块的发展。近期，随着杭州城市的东进，钱江新城成为了写字楼的主要集聚地，钱江新城、钱江世纪城、滨江等地的写字楼将成为未来的写字楼主要供应地。时间与空间进程发展历程各写字楼板块特征板块名称特点城站商圈起步早但发展慢，传统的商务区域，商
61、务氛围相对较差，新盘供应量不大黄龙商圈写字楼设计和配套服务更新更专业，由于土地产权的限制，写字楼整体租赁比例较高，是知名企业最为集中的商务区武林商圈杭州市传统商业中心，公认的市中心，写字楼分布分散，售价较高，但租金回报率较低。庆春凤起商圈杭州写字楼开发较早的区域，也是杭州写字楼最密集的核心办公区之一文教商圈IT商务分为浓厚，是IT创业者的天堂，群居现象明显，写字楼配套不全，客户群有向黄龙商圈转移意向钱江新城杭州未来的行政经济中心和商务中心，具有强大经济辐射力，未来将具有较好的商务氛围滨江区域杭州沿江开发跨江发展的战略中的，未来将是一座以高薪技术产业未重点，教育、科研、旅游、商务、居住协调发展的
62、现代化新城湖滨板块该地段的稀缺性、西湖湖景的不可替代性决定了该区域的写字楼属高档写字楼发展特点城站黄龙武林庆春文教滨江钱江湖滨区位指数45553444成熟度35553443商务配套35452333商务成本35441233环境指数35341233商务效率指数15442331交通环境指数34341233总计2034283113202320各写字楼板块比较为了更好的进行写字楼各板块之间的比较，对相关因素进行定量化评估，从优到劣按5到1进行打分，暂不考虑各因素对于写字楼板块影响的权重；发展特点钱江新城黄龙武林蓝鲸国际迪凯国际环球中心钛合国际欧美中心宏程国际浙江财富金融中心泛海光彩国际中心高德置地项目坤
63、和发展中心万银国际大厦华联钱江时代广场集美国际大厦泛海光彩市场主要板块市场主要板块/ /项目推进时间项目推进时间规模单位：方发展特点黄龙商务区黄龙商务区中目前房产建筑类（包括万科及浙江本地的知名企业如绿城、耀江）与咨询服务类企业所占比例最高，而知名的外企如日立、爱立信、飞利浦及强生等500强企业也选择落户于此。区内主要供应包括了浙江世贸中心、公元大厦及嘉华国际商务中心等，入住率在85%左右。庆春商务区庆春路被规划为杭州的金融街，区域内行业以金融保险证券行业为主，目前吸引了汇丰、星展以及东亚银行等中外银行入驻。具有代表性的大楼有广利大厦，嘉德广场及兴业银行大厦等，目前平均入住率约为82%。武林商
64、务区武林商务区由于靠近政府机构所在地，吸引了以金融证券、贸易货运及大型集团为主的租户入驻，区内亦有BP、屈臣氏等区域总部。作为浙江省的省会，此处集中了较多与政府行政机构相联系的企业。此外，具有代表性的办公物业有绿城深蓝广场及新落成的浙商时代大厦等。区别于市中心另两个商务区，武林区域在未来1-2年中仍有新增供应可进入市场，目前入住率约在80%。钱江新城近几年供应集中于钱江新城区域，钱江新城作为即将崛起的新型商务区，具有整体规划好，高规格设计的优势，但是目前配套设施不成熟，交通不便亦是其比较明显的缺陷。在3年中面临集中大量供应面市，短期内由于商务环境的制约，租赁情况尚不明朗。各板块供求情况供求情况
65、写字楼客户特征第一，本地中小企业：杭州写字楼入驻客户70%是杭州本地或省级客户，以第三产业的中小型公司为主（如物流商贸、金融保险、专业服务等）。第二，投资客：随着证券投资风险的增大、住宅商铺价格的高启、政策的打压，部分消费者把投资目标转向写字楼，占据了写字楼购买客户一半的分额；第三，二次腾飞的省内企业：出于成本考虑，将总部和研发创意基地设在杭州，将制造基地放在人力成本更低的宁波和台州；第四，进入杭州的外企和杭州的一些文化创意产业企业，尽管这部分人群现在所占比例并不多，但随着杭州文化创意产业的发展，将有越来越多的此类客户，这类客户对写字楼要求比较好，均是甲A级写字楼。不同行业整体使用面积及员工规
66、模从下图可以看到，服务业的平均使用面积最大，为234方，企业平均办公人数为18人；其次是外贸业的办公平均使用面积为210平方米，企业平均办公人数为19人。物流/外贸业的平均使用面积并不小，但平均办公人数相对较低，这刚好与IT业相反。除了IT业、机械/电子行业，其他行业众数都在150200平方米之间，这对本项目写字楼确定基本分隔单位具有较大的参考意义。发展特点杭州写字楼总建筑面积达到1200万方，具体分去看，我们将统计了杭州四个主要写字楼分布区域目前存在和正在建设的大部分写字楼项目，就其相关指标进行比较分析，具体配额如下：写字楼产品分布写字楼档次分析写字楼档次分析目前写字楼市场上主要的产品为甲B
67、或乙级写字楼，占82.56%，而甲A级写字楼相对数量较少，近两年才出现。发展特点发展特点杭州写字楼入驻客户70%是杭州本地或省级客户，以第三产业的中小型公司为主（如物流商贸、金融保险、专业服务等），这决定了杭州的写字楼主力面积非常小，主力面积集中在60-150平米之间，而200平方米以下的户型占据了杭州写字楼的70%以上。分割单元面积分析周边配套需求办公楼周边的配套设施方面，茶座/咖啡馆的需求指数最高，这是午休及会客的选择场所。其中多功能会议厅、公共展示厅等商务配套设施也有一小部分企业需求。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%茶座/咖啡馆运动场所/
68、健身房银行24小时便利店及小型购物中心商务中心公共图书馆酒店高档中西餐厅KTV等娱乐设施多功能会议厅公共展示厅商务数码会议中心精品店52.30%43.20%40.90%36.40%29.50%27.30%15.90%15.90%15.90%9.10%9.10%6.80%2.30%发展特点从杭州的产业结构来看，近年来，杭州大力发展现代服务业，而现代服务业企业恰恰是写字楼的需求主体，这决定了杭州写字楼市场有更进一步的发展空间。从办公楼占整个商品房供应总量的比重来看，仅占10%，与发达国家的20%的比例还有相当的差距。未来市场发展走向u从地段分布来看，钱江新城是新的商务中心u杭州写字楼目前主要集中在
69、杭州写字楼区域集中的黄龙、武林广场、庆春沿线、钱江新城、滨江板块，黄龙、武林广场、庆春沿线附近的写字楼大多年代较久，随着经济的发展，尤其是现代服务业的高速发展，这些地区不能满足杭州企业对写字楼的需求，地域的限制使得钱江新城有了开发的契机。u另一方面，杭州地铁的建成延伸了城市的空间，沿江十个新城的建设也是未来写字楼的主要供应地趋势预测u从产品形态上来看，专业化写字楼将成为主流从近年来崛起的华荣时代大厦、嘉华国际商务中心等写字楼，无论从配套设施、项目规划、产品设计等方面都使杭州的办公商务气质不断提升，与国际接轨、高起点、高规划3A5A级写字楼标准的开发思路与理念日益深入人心。取而代之的将是品质更高
70、的纯商务写字楼或者更多是办公楼与商业街区的混合型产品。u从商务环境来看，新生态化写字楼成为亮点从SARS到禽流感，健康成为人们越来越关注的一个话题，写字楼客户对办公环境的要求大大提升。随之，在产业环境、商务配套环境相对较好的城市二线区出现了接轨国际流行的商务花园形式的新型办公项目，这些非传统核心地段写字楼由于较低的容积率和高绿化率，提供了客户一种新的办公模式【商务公寓】商务公寓是介于标准写字楼和公寓之间的“变种”。从配置上看逊色于写字楼却高于住宅公寓，从功能上看，既可舒适的居家生活又可气派便捷的商务办公，从配套上看既有适合居住的生活环境又有便利的商务设施。【产权式酒店】产权式酒店是随着旅游房产
71、的发展而兴起的一种房产销售模式，是集休闲、度假和投资于一体的新型房产开发项目。在浙江，产权式酒店最早兴起于风光秀丽的千岛湖，西湖边的皇冠假日酒店是杭州首家五星级产权式酒店。【酒店式公寓】酒店式服务公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理的公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”，这些物业就是酒店式公寓的雏形。结论：直到目前，并没有酒店式公寓的详细标准，市场中所谓的酒店式公寓只是开发商增加了服务的附加值，就产品本身而言并没有太大的改进。而且酒店式服务开始嫁接写字楼市场，酒店式写字楼等产品开始出现在杭州市场。公寓的概念内涵随着市场的发展不断的变
72、化，最常见和典型的公寓：商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店公寓酒店式公寓市场发展模式酒店式公寓市场概况截止2011年8月24日，杭州主城区酒店式公寓（类住宅）库存量各面积段分布示意图此外，存量中的类住宅产品主要以小面积为主，70平方米以下的库存量为4914套，库存面积为245936.84平方米，占总库存套数的69.57%；7090平方米的库存量为1152套，库存面积为87025.69平方米；90-120平方米的库存量为502套，库存面积为51161.33平方米。2011年，钱江新城、大城西、城东新城、下沙等热门的居住板块，都有酒店式公寓类产品面市，销售势头很好。去年杭州市区（含余杭、萧山）卖了8
73、700多套酒店式公寓，已占全年商品房总销量的20%。供求及价格户型模式较为清晰市场上的酒店式公寓根据规划设计时的不同层高，一般分为两大类：平层和LOFT。平层的层高在3米左右，LOFT层高在4-5米。功能和定位多样不同客户对酒店式公寓有不同的使用功能定位，自住、办公、投资等都有很大的需求。酒店式公寓的目标客户群中，将公寓作为过渡性住宅的客户占很大部分。他们往往是小年轻，手中资金不多，购入酒店式公寓暂住几年，之后可以更换改善型的住宅。而且酒店式公寓作为商业地产，不能入户，考虑到孩子的教育等因素，更换成住宅也是一个必然的趋势。酒店式公寓的区域价值至关重要，位置、配套、物业管理、完整计划、推广、整体
74、经济的发展态势都是影响其投资价值的关键因素。多数没有产权，无法落户作为商业地产，酒店式公寓无法像住宅一样让业主享有70年的产权，一般只享有40-50年的使用权，也就是签订40-50年的租赁合同。在这种情况下，产权归开发商所有，不能为每户住户登记产权。但少数楼盘可为业主提供产权，可以拿到三证。不过作为商业地产，想要落户就是不可行的了，因此酒店式公寓也不能作为学区房使用。发展特点总价较住宅较低杭州的酒店式公寓均价基本在百万以下，这样的价位跟住宅相比，应该说只是很多住宅价格的一个零头。虽然在功能和政策保障上酒店式公寓无法与住宅相比，但是低价仍然可以成为酒店式公寓的一大杀手锏。居住功能较住宅较差u不通
75、燃气，只能用电磁炉，厨房也多为开放式，厨房功能受到很大限制u水电多为商用，价格较高u餐厅客厅区分多不明显，不适合招待客人，动静区分不明显，卧室较易受外界打扰u无法进行室外衣物晾晒，多用烘干式洗衣机解决（也有少部分公寓有阳台）u卫生间多为暗卫，空间较小，一些面积较小的酒店式公寓会将洗漱台、座便器、洗浴室放在一个空间内，做不到干湿分离，体验不佳u房间多为走廊式分布，上下电梯人流较大，居住感不佳不限购不限贷酒店式公寓作为商业地产，不受限购限贷影响，这也是其区别于住宅项目的一大特点。在杭城，这个优势也成为了酒店式公寓成为投资热点的强大支持。发展特点禁“酒”新政到来关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规
76、划设计与管理的实施意见意见对酒店式公寓影响最大的几款条文有：“商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元(因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个。”“内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗。”“在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地(留用地、拆复建用地、开发性安置用地)中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让
77、(销售)、办证，其他项目只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。”“各审批职能部门在进行审批时，应对项目名称严格把关，对含有住宅性质名称的，地名管理部门不予地名登记，住保房管部门不予核发预售证。工商行政管理部门应加强对商业办公等非住宅类项目销售广告宣传的监督管理。”从意见中我们不难看出，2011年红极一时的酒店式公寓的“宜居性”将大打折扣：独立的卫生单元将不复存在挑空阳台、飘窗等卖点将不会再有拥有独立产权的单套公寓将无法再买打着“公寓、家园、花园、花苑”等公寓旗号和暗示居住功能的项目将再难见到当然，想靠非住宅项目来完成入户或入学也行不通了“禁酒”政策研究政策影响新政对酒店式
78、公寓市场的影响和市场新趋势u利好于已报批楼盘和在售楼盘对那些在2月11日的Deadline前成功报批的项目来说，新政是一个重大的利好。这类产品的“绝版”，意味着后继竞争者的减少；而消费者要享受酒店式公寓的种种好处，也得抓紧时间下单了。以中天西城纪为例，作为去年卖得十分火热的酒店式公寓项目，在新政出台之后，已打出“产品已成为稀缺品，拥有独立产权及一应俱全的类住宅功能，卖一套少一套，绝不再有”的宣传口号。另外，在此利好的鼓励下，许多酒店式公寓的推盘速度明显加快。仅3月-4月间，就会有海运国际、绿城兰园等多个酒店式公寓全新开盘，杭州新天地、钱江西溪和景、铁建国际城、百大绿城西子国际和蓝钻天成等酒店式
79、公寓供应大户也有望在今年夏天上市。u限制了没有报批的相关项目对于规划还没报批通过的项目，尤其是很多去年拍下商业地块的开发商，新政的到来无疑犹如晴天霹雳。如果某开发商去年拿下了一块小型商业用地，原先考虑规划自用写字楼、酒店式公寓和商业街等各种类型，眼下新规一出，酒店式公寓部分只能另作他用了。此外，也有少数公司会在赶一下审批末班车，例如近百万方综合体项目远洋杭州大运河商务区除了户型较小、已经批出的远洋VSOHO外，还另设计有大户型酒店式公寓产品，这一部分规划方案已经提交，目前正在等待批复。u物业管理市场会进一步规范新政同样具有了规范物业管理市场的作用。因为住宅楼和办公楼的物业管理要求是不一样的，此
80、举有利于今后物业上统一管理，减少纠纷和安全隐患。政策影响开发商开发商业项目会愈加谨慎开发商之所以热衷于拿商业用地，除了商业地块不受限购限贷影响外，占地面积不大，总价不高，资金量小是一个重要原因。但酒店式公寓被禁后，如果开发商继续抱着卖住宅的思路去卖商业，可能就不那么容易了。商业用地一般逃不过3种用途：一是类住宅或酒店式公寓；一是自用；还有一种就是开发写字楼和商铺。前两种绝对不能成为商业用地的主流开发方向。而开发后一种，项目是否成功除了取决于项目区位、将来的业态外，更考验操盘者的精细化运作能力。比如单幢楼如果“五脏俱全”，商铺、写字楼、酒店式公寓都有，可能会降低品质。接下去要拿商业地，开发商一定
81、会事先做足功课，重新估量意向地块周边的商业饱合度和商业潜力。比如综合体和特色商业区块的写字楼，就比较有前景。酒店式公寓市场竞争会有更多的变化空间对于已开盘楼盘，如何判断市场走势，恰当调整自己的价格体系，以保有市场竞争力和保持高营收对于已报批但未开盘楼盘，如何选择合适的时间进入市场，并准确给出恰当的产品定位和形象对于非酒店式公寓项目的开发商，如何巧妙地利用酒店式公寓的行情变化，推出自己的产品，与周边的酒店式公寓项目做到有效配合，提高效益新政对酒店式公寓市场的影响和市场新趋势政策影响由于2011年是酒店式公寓项目猛增的一年，在接下来的一段时间内也会有大量酒店式公寓项目上市，整个市场在一两年内的供应
82、还是比较充足的。下沙：有保利湾天地、世贸江滨Cosmo、东东城、金沙湖一号、国际商务中心、绿城财通中心、可乐蜗、暴龙城市广场等，供应量至少还有5000套；滨江：有积家、东和时代、中奥江锦国际、汉峰峰公馆、君尚金座、星光国际广场、凯瑞金座等项目，供应量1500套左右。申花、三墩、祥符：有西城博司、美达北城天地、创美华彩国际、蓝钻天城等项目。西溪：有定位比较高端的西溪天堂、华元天鹅堡、西溪诚园、钱江西溪和景等。城东新城、九堡：东方红街存量不多，原筑壹号“悦LOFT”还剩300多套存量房。城北：有野风现代中心、华盛达阅城、华元领骏世界、永富铂金中心、泰地北上等，存量都不少。钱江新城：有东方君悦、万银
83、双子中心、绿城蓝色钱江、城市之星、中豪五福天地、百大绿城西子国际等，均价较高，在4万左右。市场在近两年内供应充足需求预测2010年旅游收入连创新高，同比增27.7%，旅游收入占GDP比重达到17.25%2010年 ， 全 市 实 现 生 产 总 值（GDP）5945.82亿元，按可比价格计算，比上年增长12，连续20年保持两位数增长2010年旅游总收入达到1025.7亿元，增长27.7以旅游为核心产业，同时发展无污染工业，旅游与工业并重的发展思想旅游业所占比重旅游市场概况全年接待入境旅游者275.71万人次，比上年增长19.7；接待国内游客6304.89万人次，增长23.8旅游接待人数（万人）
84、全年接待入境旅游者275.71万人次，比上年增长19.7；接待国内游客6304.89万人次，增长23.8。市场概况近几年来，韩国、日本市场一直是外国人中最大的客源地市场，入境逗留时间、消费稳步上升2010年1-12月份，列我市客源国前十名的国家分别是韩国、日本、美国、马来西亚、新加坡、泰国、法国、英国、澳大利亚和德国。客户分析宾馆饭店平均出租率和房价，稳步上升国内旅游者人均花费（元）宾馆饭店平均出租率和房价2010年1-12月，全市宾馆饭店的平均客房出租率为66.99%，比去年同期增长6.5%；宾馆饭店的平均房价为337.39元/间天，与去年同期相比增长4.4%。配套设施宾馆、景区、旅行社等旅
85、游基础设施日趋完善全市星级宾馆全市旅行社市区星级景区全市各类旅行社达504家，比上年增长18；星级宾馆达到236家，其中五星级酒店18家，比2010年增加2家；A级景区30个，其中5A景区2个，新增1个。配套设施杭州的旅游景点众多，是典型的旅游城市。白居易说“忆江南，最忆是杭州”，一千多年后人们仍然这么认为。如果让世界各地的朋友选择定居中国某个城市，一半以上会选择杭州。西湖的长椅上，苏堤白堤断桥边，每天都在上演一个又一个爱情故事，也许梁山伯与祝英台、许仙和白娘子的爱情传说，使这个城市简直就是爱情和浪漫的代名词。旅游景点东方休闲之都品质生活之城杭州拥有两个国家级风景名胜区西湖风景名胜区、“两江两
86、湖”（富春江新安江千岛湖湘湖）风景名胜区；两个国家级自然保护区天目山、清凉峰自然保护区；七个国家森林公园千岛湖、大奇山、午潮山、富春江、青山湖、半山和桐庐瑶琳森林公园；一个国家级旅游度假区之江国家旅游度假区；全国首个国家级湿地西溪国家湿地公园。杭州还有全国重点文物保护单位25个、国家级博物馆9个。全市拥有年接待1万人次以上的各类旅游景区、景点120余处。著名的旅游胜地有瑶琳仙境、桐君山、雷峰塔、岳庙、三潭映月、苏堤、六和塔、宋城、南宋御街、灵隐寺、跨湖桥遗址等。2011年6月24日，杭州西湖正式列入世界遗产名录。宋城西湖梅家坞度假区南宋御街西溪湿地钱塘江旅游景点小结u杭州自古以来就是高频率的旅
87、游趋向城市。杭州作为以休闲、度假旅游为特色的旅游城市，在实现旅游活动日常化、亲近化方面有其独特的优势。目前，旅游业已成为杭州市国民经济的支柱产业和新的增长点，国际化程度不断提高，成为赚取外汇的主要产业之一。u按照杭州市旅游业发展规划，在未来十年的时间里，杭州将形成全新旅游格局，未来“一心一轴七区五翼”的旅游空间格局也将得到确定。未来杭州旅游将从观光产品“一支独秀”，向观光、休闲、会展产品“三位一体”转变，从“景区时代”向“目的地时代”转变。u2020年的杭州将成为城市旅游品牌在国际国内市场的影响力已经巩固的“东方休闲之都，生活品质之城，人间幸福天堂”。城市首位度、影响力城市可持续发展力城市资源
88、GDP总量和人均GDP产业发展情况城市人口状况居民消费水平具备丰富的自然旅游资源，对城市经济，周边区域、乃至中蒙贸易的投资和人口流动形成强大吸引力。杭州经济总量和人均GDP稳健增长，城市建设处于高速发展期。第三产业占GDP比例最高，产业结构呈现出明显的三、二、一格局。其中三产旅游产业比较发达城市非农人口处于滞涨状态，产业及流动人口的涌入无法为房地产市场提供有力支撑。人均可支配收入以20%左右的速度增长，人均消费性支出占到可支配收入的64%，居民消费能力较高。是长三角经济圈的重要节点，其第三产业及旅游中心的地位和影响力位居前列。经济快速发展，强劲的消费需求和消费能力为商业项目带来有力支撑，但由于
89、地理位置的原因，本项目存在较大风险，但仍需扮演重要角色。房地产市场基本饱和，商业地产呈喷发状态，众多项目将在2011-2013年之间集中供应。房地产状况杭州市场小结2区域市场细分研究Part.1之江与转塘区域市场研究1杭州市场细分研究2区域介绍之江板块规划转塘板块规划区域交通体系区域生活配套区域商业分析区域写字楼分析区域酒店式公寓分析区域酒店业分析市场细分小结之江转塘板块整体定位区域采取“一地两区”，即：生态一流、风景优美、经济繁荣、社会稳定，生活富裕旅游休闲度假之地，生态示范区、城乡一体化示范区。之江商务旅游度假区转塘综合服务区沿江生态保护区钱塘江龙坞旅游服务区浮山科研技术产业区生态绿地公园
90、之江转塘板块分为五个小板块依次为：龙坞旅游服务区转塘综合服务区之江商务旅游度假区浮山科研技术产业区沿江生态保护区（本项目地块位于转塘综合服务区板块）之江新城区域地图区域概况之江用地规划之江板块功能结构：“一心五轴六片”一心：即位于度假区中西侧的中心绿地。五轴：即之江路发展轴、之浦路发展轴、绕城公路绿化景观轴、320国道生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴。六片：综合度假片区、北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。用地规划原则：采用组团结构模式规划，突出旅游度假、文化娱乐、会议会展、休闲观光等主导产业。在实现西湖风景区旅游功能延伸的同时，适度引入居住功能。之江板块
91、规划结构“一心五轴六片”中心绿地之浦路发展轴之江路发展轴绕城绿化景观轴运河路生态景观轴沿江绿化景观轴之江结构规划结构之江板块规划2007年，杭州城市西部地区(上泗区块)保护与发展规划优化工作完成，其中之江地区的开发建设面积达到41平方公里，同时提出了推进之江工程，打造“品质之江”，把之江度假区建设成“世界级旅游休闲胜地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”一地三区的目标。之江度假区的“发现之旅”将是一个综合发掘和整合旅游资源的过程。除发展特色旅游景点、休闲娱乐设施、生态农业旅游和现代会展旅游等业态外，钱塘江、龙井茶、大清谷等特色旅游资源将得到整合，并逐步完善配套旅游服务和集散功
92、能，在之江度假区形成一条多元化的大旅游产业链，以规模效应赢得世界旅游休闲目的地的国际竞争力。“发现之旅”世界级休闲地之江板块的发展目标是“世界级旅游休闲胜地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”之江板块规划本案之江度假区产业规划单元11之江区域整体产业是以旅游休闲产业为支柱、以艺术创意产业和总部经济产业为补充的多功能发展格局旅游休闲产业以东部区域为核心，衍生到整个区块旅游休闲产业是支柱：依托区域丰富的旅游景点，大力发展自然景点游、主题景点游、乡村及农业观光旅游、工业旅游、大学旅游、以及相关旅游生活配套产业创意文化产业转塘单元创业文化产业是补充：依托中国美院等高校，发展以艺术创意
93、为主题的转塘单元休闲旅游度假区艺术创意主题转塘单元总部经济主题浮山单元休闲商务和总部经济产业浮山单元商务和总部经济产业是升华：总部经济和休闲商务随着板块成熟发展起来，将会加快区域成熟的进程。之江板块规划在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中，转塘地块不仅是“旅游西进”的核心打造区域，更是“沿江发展”的重点区域。转塘镇以“生态转塘、艺术转塘、人居转塘”为规划理念，定位为一个杭州新兴RBD中心游憩商务区、旅游集散中心。打造国内一流的生态型的旅游休闲小镇转塘未来将打造成城市西部地区的中心城镇和旅游服务基地，形成城市经济和生态人居的交叉，和一种国际化视野与本土理念的交
94、叉，成为西湖区建设“一地两区”的示范地，杭州“旅游、居住、求学、创业”天堂的缩影。生态转塘、艺术转塘、人居转塘转塘板块规划转塘板块功能结构：“一心、三轴、七区”一心：以望江山、象山为中心，环状布局城镇功能区块。三轴：象山浦水系和望江山、象山山体绿化由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条开敞空间轴；由杭富路及沿路两侧绿带和镇中路（现320国道）及其两侧绿带构成“十”字形相交的两条景观与交通轴。七区：根据科技园居住分布，形成多个服务于居住片区的配套服务中心。北部的生活和旅游配套区块，中部的文化休闲和商业区块，南部的居住和社区服务区块，东部的农居集中安置区块，西北部的高级住宅区块，中村生活区块及中村北区
95、块等七个功能区块。转塘用地规划转塘结构规划转塘板块规划转塘之江区块内部道路分析区块道路围绕对外交通道路布置，并结合规划布局，路网突破了以往的方格网状，呈弧线形。道路分为对外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五级。对外交通：绕城公路、杭新景高速公路；城市快速路：云河路之江通道；主干道：之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、枫华西路、枫华东路、小江路、科海路；次干道：军师路、枫华东路、四号浦路、涛雪路、碧波路、丽景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路；支路：为了连接主次干路，完善和发挥道路的网络效应，本区规划宽度在12-24米的支路，用以集散客流和服务。以运河路，之浦路、之江路为主的城市主干道
96、组成了板块内的道路交通网转塘板块规划道路交通四通八达，快速便捷；未来将建成规划轻轨和之江大桥进一步便利了之江板块的交通区块对外交通：之江路-往东沿钱塘江，经六和塔可至杭州市区；320国道往富阳方向；徽杭高速往西可达安徽黄山方向杭千高速往千岛湖方向；杭宁高速绕城高速转杭宁高速去往南京沪杭高速往上海方向轻轨线（规划中）-往东经之江大桥跨江至萧山，往西至富阳并与杭州市经轨线连接，停靠站在中心十字西侧；水上航线-钱塘江边开辟度假区专用码头之江大桥本案区域交通之江转塘公交线路规划中由对内层次和对外层次构成，结合由轨道交通四号线、杭千轨道与BRT5快速公交共同构成的主骨架线路，共同在之江新城形成“两轨、一
97、快、四中心”公交线网主骨架。BRT5杭千轨道至富阳轨道地铁四号线转塘中心枢纽城市公共交通体系轨道区域交通规划中地铁建设二期（20102016年）四号线（九溪彭埠），在之江设始发站九溪站(远期规划将设在转塘公交枢纽站），走之江路地下通道，连接钱江新城。规划中将建通往富阳轻轨，经停靠转塘。医疗配套：现有西湖区第二人民医院，规划三甲医院浙一之江医院（计划2012年动工）。教育配套：中国美术学院象山中心校区、浙江大学之江校区、浙江工业大学之江学院、杭州宋城华美学校、杭州仁和外国语学校、杭州第七中学、转塘中心小学、象山小学、定山小学等。商业配套：银行（农业银行、建设银行、杭州联合银行、杭州商业银行等各类
98、银行）；商场（世纪联华、沃尔玛、华润超市、占地590余亩大型SHOPPINGMALL）；餐饮，江口大厦；华庭云栖度假酒店（五星级）、玫瑰园度假酒店（五星级）、阳明谷希尔度假酒店（四星级）、喜来登度假村、之江新城规划五星酒店群等；西湖国际会议中心、冰雪世界、极地海洋公园、沿江商住综合体、凤凰创意园区。旅游景点：前倚钱塘江、背靠梅家坞茶乡、东傍五云山，云栖竹径、九溪烟树、六和塔、灵隐寺，以及4A级国家景区宋城、金都极地海洋世界等。区域配套象山路望江山路镇南路凌周线G320云河路杭新路杭州绕城公路本案凤凰创意国际凤凰创意国际凤凰大厦昊元之江时代中心云溪印象美原中心龙心田城象山国际广场商业布局区域商业
99、项目多为综合体项目，其中又以象山国际和昊元时代中心为代表随着我国货币政策由“适度宽松”逐步转向“稳健”。国家对于房地产的限制、调控将成为常态。偏于收紧的住宅市场加剧了住宅投资市场的风险，促使部分资金转投投资收益稳定、受政策限制较小的商业地产，因此，相对于住宅市场的商业地产这一价值洼地，必将迎来新一轮的价值重估。区域商业分析凤凰.创意国际位于杭州之江国家旅游度假区转塘街道创意路1号，周边群山环绕，风景秀丽，距中国美院象山校区约1.5km，距西湖风景区约5km，项目占地面积为332亩，规划总建筑面积约150000，已建成建筑面积约28000，其中核心启动区为原双流水泥厂，是杭州市政府重点支持发展的
100、十大创意产业园之一，是杭州目前园区中产业配套环境最好、环境品味最佳、物业品质最独特、建筑形态最丰富的国际性创意产业园区。凤凰.创意国际规划15万方，是区域内创意办公主要竞争物业区域商业分析MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLC
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