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1、9/10/20241长安地块初步研判报告长安地块初步研判报告9/10/20242“金三角将崛起长安第一高楼金三角将崛起长安第一高楼”政府及各方对项目寄予很高期望政府及各方对项目寄予很高期望9/10/20243汇报前言汇报前言 项目条件与目标项目条件与目标 长安市场综述长安市场综述 产品定位与建议产品定位与建议 初步的经济测算初步的经济测算在新的市场与政策形势下，为了在新的市场与政策形势下，为了寻找政府意志、发展寻找政府意志、发展商意愿、市场发展三者之间的平衡点商意愿、市场发展三者之间的平衡点，更有力地挖掘，更有力地挖掘彰显长安镇长青路项目的彰显长安镇长青路项目的价值价值、赢得优势，并在市场、赢
2、得优势，并在市场竞争中竞争中规避风险规避风险，特根据调研情况提出相关建议。，特根据调研情况提出相关建议。沟通内容沟通内容9/10/20244报告框架报告框架市场综述市场综述发展规划商业/商务/住宅市场概况未来竞争战略与定位方向战略与定位方向具体产品建议具体产品建议物业类型排布建议户型建议项目解析与目标项目解析与目标初步经济测算初步经济测算9/10/202455?第一部分第一部分 项目解析与目标沟通项目解析与目标沟通地块属性、价值地块属性、价值目标思考下的问题目标思考下的问题目标理解目标理解9/10/20246政府宏图引起广泛关注政府宏图引起广泛关注数十家媒体、东莞日报报道数十家媒体、东莞日报报
3、道11月中旬起，媒体广泛报道长安镇第三工业区地块的建设计划月中旬起，媒体广泛报道长安镇第三工业区地块的建设计划长安镇副镇长、长安集团公司董事总经理孙沛文日前透露：长安镇副镇长、长安集团公司董事总经理孙沛文日前透露：” 该镇计划投资该镇计划投资5亿元亿元6亿元，在这一地段建设一座亿元，在这一地段建设一座60层高的商业写字楼，层高的商业写字楼，建筑高度为建筑高度为180200米米。 “ 经过镇党委讨论，我们初步构想在这块地段建设一个全新的地方性标志建筑，经过镇党委讨论，我们初步构想在这块地段建设一个全新的地方性标志建筑，写字楼建筑面积约为写字楼建筑面积约为9万平方米万平方米，共，共60层高，总高度
4、为层高，总高度为180200米，米，计划投资达计划投资达5亿元至亿元至6亿元。这意味着，长安的第一高度将于这里诞生。亿元。这意味着，长安的第一高度将于这里诞生。 “ 该镇该镇还初步计划还初步计划在这里建设一个大型的在这里建设一个大型的住宅楼盘住宅楼盘，建筑面积约为建筑面积约为27万平米万平米。这样一来，整个第三工业区改造后计划的建筑面积将达这样一来，整个第三工业区改造后计划的建筑面积将达36万平方米万平方米 。”9/10/202477q项目将为长安中心项目将为长安中心最受瞩目的都市改造计划最受瞩目的都市改造计划：实现旧城改造：实现旧城改造的显性目标的显性目标改善城市环境、改善城市环境、优化城市
5、功能优化城市功能q项目将项目将开放性、相融性开放性、相融性为长安新中心的全新演绎为长安新中心的全新演绎q项目将为城市发展作贡献，令项目将为城市发展作贡献，令区域增值并实现互赢区域增值并实现互赢q总建超过总建超过20万万，将打造一个高融合性的，将打造一个高融合性的都市综合体都市综合体功能集成功能集成空间集成空间集成客户集成客户集成价值集成价值集成项目承载着长安项目承载着长安城市升级城市升级政企政企资源整合资源整合的历史期许的历史期许9/10/20248寻找平衡点寻找平衡点政府意志政府意志 + 发展商意愿发展商意愿 + 市场需求市场需求报告思考主线报告思考主线充分挖掘地块价值充分挖掘地块价值，创造
6、企业创造企业收益收益前瞻思考，在未来竞争中前瞻思考，在未来竞争中规避风险规避风险1239/10/20249区位属性：为工业区改造项目，区位属性：为工业区改造项目，长安中心北区边缘、临主要商业街，长安中心北区边缘、临主要商业街，北区局部工业片区改造北区局部工业片区改造+南区整体升级南区整体升级本项目本项目长长青青路路商商业业带带德政路中心行政区长盛路长中路商业区中心南区锦厦工业区S358沿线商业A A、地块为、地块为长安镇第三工业区长安镇第三工业区改造回迁改造回迁项目；项目；B B、传统上称为、传统上称为“金三角金三角”片片区，位于区，位于长安镇中心北区与中长安镇中心北区与中心南区的交界处心南区
7、的交界处；C C、地处、地处中心北区的商业区边中心北区的商业区边缘缘、长青路商业带南端；、长青路商业带南端；D D、周边、周边S358S358省道升级改造省道升级改造；E E、S358S358南面的南面的长安镇中心南长安镇中心南区将进行整体升级改造区将进行整体升级改造城城市产业升级与旧村改造。市产业升级与旧村改造。中心北区中心北区9/10/202410A A、用地性质、用地性质: : 商住混合用地商住混合用地B B、占地面积：、占地面积： 75653.82 75653.82平米平米 C C、容积率中等偏高、容积率中等偏高 R=3.3 R=3.3（望调高）（望调高）D D、临干道、临干道、 周边
8、商业区聚集周边商业区聚集地块总体情况地块总体情况S358省道长青西路富民路荣文路9/10/202411用地环境用地环境l 项目地处长安镇中心北区的商业区，东临中心商业街长青项目地处长安镇中心北区的商业区，东临中心商业街长青路路(8车道车道+绿化带绿化带)，隔街相对长安酒店与长安集团办公楼；，隔街相对长安酒店与长安集团办公楼；l 处于处于S358省道升级改造工程的首期工程路段，南临省道升级改造工程的首期工程路段，南临S358省省道、南面拆迁区域，西南邻长安镇综合市场、万洲百货；道、南面拆迁区域，西南邻长安镇综合市场、万洲百货；l 西面为荣文路西面为荣文路(6车道车道+绿化带绿化带)、老厂房；、老
9、厂房；l 北面为富民路北面为富民路(2车道车道)、老农民房与宿舍办公区。、老农民房与宿舍办公区。北向富民路西向荣文路S358省道南面东向长青路长安酒店9/10/202412地块本身条件地块本身条件地块周边全景地块状况l 规模较大l 容积率3.3，可规划中高档社区l 项目地势平坦，总体可利用性较佳l 无稀缺景观资源，将来周边有具现代感的新改造城市景观资源，发挥余地较大l 地块形状不规整、有一角未纳入用地范围，局部地块的使用受影响l 紧邻城市主干道，噪音影响大l 项目西南角将改造为下沉式隧道、东面与西面道路有较宽绿化带阻隔，降低了部分街铺的价值l 目前北面与南面为农民房、厂房，形象受阻地块不足9/
10、10/202413地块周边交通改造地块周边交通改造车行隧道人行隧道l 车行隧道：影响荣文路街铺人流与视觉l 人行隧道：增强通达性（过S358）l 邻近的横安路路段将设人行天桥9/10/202414项目指标项目指标置换物业置换物业数量数量面积面积说明说明商铺74间4310 平米选取了南、北2面街铺住宅139套18000 平米2栋、20层l 主要的限制：主要的限制： 容积率容积率3.3，希望调高；，希望调高； 住宅住宅90/70要求；要求； 回迁置换物业与面积；回迁置换物业与面积；l 尚未明确的限制：尚未明确的限制： 各物业性质、体量有各物业性质、体量有 谈判空间。谈判空间。经济技术指标经济技术指
11、标数值数值强制性指标强制性指标指导性指标指导性指标用地性质R5（商住混合用地）用地面积75653.82 平方米容积率3.3绿地率30%建筑密度35%最大层数60 层最大高度260 米9/10/20241515在发展集成功能的思路下，本项目的分析在发展集成功能的思路下，本项目的分析将结合以下发展方向进行将结合以下发展方向进行项目发展项目发展方向方向商务商务住宅住宅商业商业酒店酒店？9/10/202416地块条件对目标的可能限制地块条件对目标的可能限制1、原规划方案中写字楼面积近7万平米（我司新方案中设计写字楼12万平米），对长安商务办公消费力的要求很高；主要因素主要因素3、地块处于中心北区边缘，
12、现为工业片区拆迁，且地块不规整，周边仍有局部老建筑影响形象与地块价值利用；4、在片区的开发与改造节奏上，南面中心南区工业厂房和农民房的拆迁具不确定性。2、总体容积率中等（我司考虑调高），并受90/70限制，影响居住产品的品质；9/10/202417目标理解下的重点问题梳理目标理解下的重点问题梳理1）对地块，建议调整规划为酒店办公面积多少酒店办公面积多少？具体物业形态物业形态？Q1地块本身的资源禀赋优势不明显，90/70限制，如何定位、如何打造，才能体现高品质高品质、实现高价值高价值？经济测算收益经济测算收益如何？对地价地价的接受区间？Q3Q22）住宅、商业面积多少住宅、商业面积多少？总体容积率
13、容积率调整？9/10/20241818?第二部分第二部分 长安市场综述长安市场综述片区发展规划片区发展规划未来竞争未来竞争房地产市场扫描房地产市场扫描9/10/202419本次调查研究重点本次调查研究重点发展规划发展规划： 走访长安规划管理所、S358省道改造指挥所与工地办公室长安商业与写字楼市场长安商业与写字楼市场： 1）写字楼：长安中心北区商务圈、南区工业区 2）商业：长青路商业带、长盛路-长中路商业区、S358沿线商业 项目周边街铺 项目周边生活商业、百货 项目周边专业市场（电器/五金模具） 长安主要百货 镇区内电影院专项调研 周边饮食市场等 长安近期土地供应：9/10/202420长安
14、未来：珠三角中心长安未来：珠三角中心广深高速沿江高速振安二路东莞东莞“一城四区、南北层级结构一城四区、南北层级结构”的总体布局形态的总体布局形态;东莞南：长安滨海新区东莞南：长安滨海新区+沿海发展区沿海发展区+虎门港建设。虎门港建设。9/10/2024215大规划强势利好，实现进度均在大规划强势利好，实现进度均在2010年后、具有不确定性年后、具有不确定性规划重点利好点预估实现时间不确定性备注长安中心南区通过城市更新和产业升级，城市档次和品位也将得到提升；对南区规划内的道路等级、道路红线、道路断面、右进右出路口和灯控路口进行了确定，使长安中心区控制性规划更加合理、科学。不明确征地、赔偿事宜长安
15、中心区位于长安东北面，由莞长公路（107国道）、广深高速、东宝河、广深公路（省道358）以及莲峰路等镇区道路围合的区域组成，面积为7.19平方公里。S358改变了358两旁脏、乱、杂的形象，提升了镇区的整体水平2010工程进度：荣文路隧道2010年工程施工范围从358省道长青街路口至乌沙路口，全长1.1公里，整个工程预计于2010年结束。长安新汽车站大大改善长安区域交通环境，带动周边商务人群的聚集，提升镇区档次和品位。2010新长安共投资7300万元，汽车站将集候车、发车、停车和换乘等功能于一体。因地处广深高速长安出入口附近，便于各地的车辆接驳。 9/10/2024225大规划强势利好，实现进
16、度均在大规划强势利好，实现进度均在2010年后、具有不确定性年后、具有不确定性规划重点利好点预估实现时间不确定性备注长安新区及常虎高速长安新区要建成东莞的“尖沙咀”、东莞的“中环”、东莞的“曼哈顿”。改变了长安只有一个高速入口的现状，大大方便了长安中心区居民的出行，也方便了货运车辆的来往。不明确围垦滩涂收地、推进围海造地工程等长安滨海新区规划面积约20平方公里，其中现状陆域滩涂8平方公里，拟填海区域12平方公里。常虎高速即将南延伸，计划由常虎高速五点梅立交开始，沿长安镇福海路线位，向南长安新区延伸，全长约8公里，全线采用高架形式，直达长安新区。轻轨R2加强与珠三角城市的联系，通过R2与广深铁路
17、的连接，把长安和广州、深圳、香港无缝连接起来2015年资金和拆迁进度将干扰3号线的通行时间R2 线由石龙镇石龙站通往长安镇的长安汽车站，全长59.4公里，地下线占约11.7公里，计划设站20个，其中 4个为换乘站.9/10/202423l 使长安中心区控制性规划更加合理、科学；城市档次和品位也将得到提升。l 由由莞长公路（107国道）、广深高速、东宝河、广深公路（省道358）以及莲峰路等镇区道路围合的区域组成，面积为7.19平方公里。l 规划功能：将建设以居住、商业为主，办公及工业功能为辅的现代化综合区域。l 现在城市建设用地面积555公顷，未建设用地用地面积约87.4公顷、占总用地的12.6
18、%。l 霄边、咸西旧改：霄边旧村，18.2万平米改造；咸西旧村，中期东坊改造、10.3公顷； 远期西坊改造、3.5公顷。长安中心南区升级改造长安中心南区升级改造9/10/202424S358省道改造省道改造将对项目产生明显溢价将对项目产生明显溢价l 1、改变脏、乱、杂的面貌，明显提升了长安在358国道附近的形象，改善商业、居住环境。l 2、通过隧道、天桥、绿化等把358两边有机的连接起来，使人流涌向中心区方向。9/10/202425 1.大大改善长安区域交通环境，带动周边商务人群的聚集，提升镇区档次和品位； 2.增加了项目所在的人流量，扩大了人们对商业商务的需求； 3.为市民的出行提供了方便。
19、长安新汽车站建设长安新汽车站建设在建的钟楼广场新车站9/10/202426l 使镇区城市功能布局更加合理，为长安的持续发展装上了发动机；l 常虎高速直通长安新区： 改变了长安只有一个高速入口的现状，大大方便了长安中心区居民的出行，也方便了货运车辆的来往。l 滨海新区将建设汽车产业园。长安新区及常虎高速长安新区及常虎高速9/10/202427轻轨轻轨R2l 1. 使长安连接上珠三角城市轨道网，加强长安与珠三角城市的联系；l 2. 随着轻轨建设项目的建设和运营，能够大大缩短人们的出行时间，从根本上改变居民的出行方式和提升沿线城镇特别是枢纽车站所在地的城市功能，促进产业升级和人口结构调整，城市化向纵
20、深发展，从而持续拉动房地产业的发展；l 3. 片区站点：上角、金沙、锦厦。9/10/202428区域发展小结区域发展小结高起点规划发展的背景下，现阶段的城市建设、区域交高起点规划发展的背景下，现阶段的城市建设、区域交通改造、旧城改造将有效促进片区商住面貌改善，刺激通改造、旧城改造将有效促进片区商住面貌改善，刺激房地产市场突破性发展，本项目将成为长安房地产市场房地产市场突破性发展，本项目将成为长安房地产市场发展的新标杆！发展的新标杆！“核心核心”利好利好：长安重点建设的核心位置，城市中心区。 5 5大大“规划规划”利好利好：长安中心南区升级改造、S358改造、长安新汽车站建设、长安新区及常虎高速
21、建设、轻轨R2动工。发展重心将向S358沿线与中心南区倾斜，无疑将进一步促进片区的快速发展。9/10/202429商务发展扫描金利安商金利安商贸中心贸中心地王广场地王广场台商会馆台商会馆莲花广场莲花广场长安各写字楼地理位置图长安各写字楼地理位置图海联大厦海联大厦9/10/202430写字楼市场总结写字楼市场总结开发企业状况开发企业既有中型开发商-龙泉集团，也有当地私营财富阶层物业管理状况物管水平普遍不佳物业管理费（元/平米）2-5元/平方米销售价格（元/平米）8000-11000左右租赁价格（元/平米）以25-40元为主，少量40-65元/平方米层高（米）3.0-4.5总层数11-30单层面积
22、（平米）365-3000总面积（平米）现有调查主要写字楼体量合计78000实用率 7083电梯普遍为品牌电梯车位配置比例低空置率45左右写字楼综合情况表写字楼综合情况表商务发展扫描各写字楼项目的具体情况见附件19/10/202431工业厂房区的办公工业厂房区的办公 周边锦厦、乌沙，一部分工业区规划良好、厂区周边锦厦、乌沙，一部分工业区规划良好、厂区办公条件中上水准办公条件中上水准商务发展扫描9/10/202432工业厂房区的办公工业厂房区的办公 周边锦厦、乌沙，大部分工业厂区办公条件中等周边锦厦、乌沙，大部分工业厂区办公条件中等商务发展扫描9/10/202433一般。一般。 已拥有一定的产业基
23、础， 未来将有较可观的发展，但有不确定性。优良。优良。目前有一定优劣差距， 部分片区的长远前景好。对比宝安对比宝安/龙岗商务市场：长安办公用地风险高、价值较低龙岗商务市场：长安办公用地风险高、价值较低宝安龙岗长安可开发空间与地价社会经济楼市配套资源客户核心区位的可开发空间趋小，土地稀缺性与地价双高已有相当的开发强度，有一定空间，地价由中低水平向中高水平快速提升。具备有大的开发空间，用地资源较多；但中心区位土地较少。表现优2008年GDP 2088亿、全市的27%第3产业占 34%在东莞表现优良2008年GDP 202亿第二产业表现较突出表现优良2008年GDP 1486亿第3产业占 33%深圳
24、的热点组团：均价向高位冲刺.较热点组团：均价逐步向关内靠拢目前的热度一般整体价格平稳核心组团资源优越，基础设施在完善进程中客户适宜度整体最高总体资源条件较优，交通等基础设施的提升潜力大资源条件一般，部分地区差客户适宜度高低差距大,相当部分较差客户适宜度总体中等，局部高优。优。现状基础、未来前景均获 较高评价，客户认知度高. 总评9/10/202434 1. 1.长安写字楼市场目前供给大于需求，处于比较饱和状态；长安写字楼市场目前供给大于需求，处于比较饱和状态； 2. 2.长安写字楼总体品质不高，租金也不是特别高；大部分工厂在长安写字楼总体品质不高，租金也不是特别高；大部分工厂在工厂区自己的办公
25、室，需求不是特别旺盛，主要是从事贸易服务、工厂区自己的办公室，需求不是特别旺盛，主要是从事贸易服务、电子行业的企业在租用；电子行业的企业在租用； 3. 3.可替代产品多可替代产品多（商住裙楼（商住裙楼/住宅民房等）住宅民房等）； 4.金融危机冲击下，经过政策调控后长安写字楼市场已趋于稳定，金融危机冲击下，经过政策调控后长安写字楼市场已趋于稳定，写字楼空置率最近变化不大，表明企业已慢慢走出金融危机困境。写字楼空置率最近变化不大，表明企业已慢慢走出金融危机困境。写字楼市场总结写字楼市场总结商务发展扫描9/10/202435p商业形式以若干集中商业商业形式以若干集中商业+ +沿街商铺为主沿街商铺为主
26、；并且集中于长青路和长中路；而德政路和星港城目前商业人气不是很旺；p集中商业以大中型卖场为主，分布较密集；天虹、沃尔玛、百佳的进驻为百货类填补了市场空白，同时印证了长安强大的消费能力；p街铺类商业业态分布上，沿358国道集中为汽配、五金等为生产服务型商铺，而为生活服务的商业多集中在长青路；p市场商业租金水平在100-1000元/ M2之间，集中在100-200元/ M2之间；在长青路与长中路的旺区及交通便利的区域租金水平可达600-1000元/M2；生活配套类商业生活配套类商业: :现有传统商业集中在长青路和长中路、高端商业在地王-明珠广场商圈商业发展扫描各商业项目的具体情况见附件29/10/
27、20243636三大生活商圈业态较传统，三大生活商圈业态较传统，商圈人气旺商圈人气旺天虹天虹- -地王地王- -明珠商圈明珠商圈：目前最高档的商圈，目前最高档的商圈，以天虹百货以天虹百货与地王怡安百货为核心延伸开来、带动周边街铺，与地王怡安百货为核心延伸开来、带动周边街铺，百货百货以以中高档消费为主，信义中高档消费为主，信义1 1号商街主要满足日常购物需要；号商街主要满足日常购物需要； 百百佳佳百百货货- -长长青青商商业业街街商商圈圈：以以百百佳佳百百货货为为龙龙头头，辅辅以以长长青青路路商商业业街街，以以中中档档及及中中低低档档消消费费为为主主，相相对对服服饰饰功功能能较为突出；较为突出；
28、钻钻石石广广场场- -长长中中路路商商圈圈：是是区区内内目目前前人人流流较较集集中中的的商商圈圈，结合服装、餐饮等，业态丰富，长安最老的商圈；结合服装、餐饮等，业态丰富，长安最老的商圈；均为传统业态，百货业竞争较激烈，总体上以中档消费为主可向中高档可向中高档/ /高档消费、特色消费发展高档消费、特色消费发展商业发展扫描9/10/202437p专业市场以若干大中型五金、电子、电器市场为主专业市场以若干大中型五金、电子、电器市场为主；集中于358国道两边p目前已有多家运营，当地最大的电子、五金市场集中在s358和荣文路交汇处区域；专业市场专业市场: :主要服务当地发达的五金/电子产业，多分布于中心
29、区外围商业发展扫描专业市场扩容发展的动力待产业进一步支撑专业市场扩容发展的动力待产业进一步支撑专业市场扩容：专业市场扩容：待产业进一步支撑待产业进一步支撑9/10/202438市场分析小结市场分析小结整体市场：整体市场：与东莞其他镇区相比，整体经济水平较高，房地产高端与中高端市场发展较好。随着城市建设升级、产业恢复与优化，房地产市场发展将会取得进一步进展。商业市场：商业市场：中心区范围内已分布多个大中型购物中心、专业型市场（电器市场、五金模具类市场等），周边工业区有小规模、中低档“商业街+中小型集中商业”形态。在城市建设进程中，商业网点两极分化的趋势将会加剧。写字楼市场：写字楼市场：前期已有集
30、中开发，但本地传统工厂客户无大举租用写字楼的消费习惯、且可替代产品众多（商住裙楼/住宅民房等），并受金融海啸影响、商贸服务企业需求收缩，目前写字楼呈供大于求，总体空置率约45%、租金水平较低。酒店市场：酒店市场：休闲与商务消费拉动力下、存在高端与中高端酒店消费需求，现有酒店数量众多、档次丰富，有一定竞争压力。9/10/202439土地市场简析土地市场简析 总的来说长安镇中心近期土地供应体量不大长安镇中心近期土地供应体量不大。 当前可能对本项目造成比较大威胁的是长青北路长青北路- -莲湖路方向莲湖路方向，体育中心已建在长青北路，周边尚有大片空地，此区域的土地供应需关注。 中期中期- -远期远期：
31、长安旧改与城市升级项目长安旧改与城市升级项目，如霄边、咸西旧改超过30万平米，中心南区未建设用地87.4公顷；远期滨海新区滨海新区填海陆域有大量土地。9/10/202440新长安体育公园（莲湖路新长安体育公园（莲湖路-锦绣路）锦绣路）周边有多处平整土地周边有多处平整土地 该地块2.6万平米，为工业用地性质、尚无明确规划，由集体村委（锦厦村）以土地同发展商合作。锦绣路沿线体育公园建设中9/10/202441第三部分第三部分 项目战略与定位方向项目战略与定位方向9/10/202442都市都市示范区示范区。领袖领袖综合体综合体洞察长安地产发展趋势洞察长安地产发展趋势填补区域高端综合体市场空缺填补区域
32、高端综合体市场空缺 在深圳北在深圳北长安中心倾力打造长安中心倾力打造城际阻隔逐渐消失，将盛世打造都市圈核心地带的标杆物业！城际阻隔逐渐消失，将盛世打造都市圈核心地带的标杆物业！这里就是核心，这里就是综合体物业的前沿代表！这里就是核心，这里就是综合体物业的前沿代表！9/10/202443结合项目分析，梳理项目战略结合项目分析，梳理项目战略不同的目标导向不同的发展方向不同的目标导向不同的发展方向研究核心问题：研究核心问题：结合区域规划，将资源最大化后的完全创新产品应该是什么样？研究核心问题：研究核心问题：兼顾回现和项目价值发挥，以主流产品为主打、满足现金流的资金需求；局部的创新，追求项目价值最大化
33、与品牌提升乐观目标乐观目标：以区域发展机会为核心导向，打造完全创新的产品与形象概念，实现品牌的跳跃式发展保守目标保守目标：以项目运作为载体，完全传统产品，单纯追求快速现金流和利润稳健目标稳健目标：从长期运作考虑，以在区域竞争中叫好又叫座为核心导向，结合区域机会点，在主流中进行局部创新主流热销：解决好现金流问题，并实现正中的美誉度；适当创新：实现项目价值增值，提升品牌知名度乐观：机会导向乐观：机会导向保守保守本项目目标占位稳健：竞争导向稳健：竞争导向稳健下的稳健下的战略战略9/10/202444Hotel酒店酒店Office办公办公 Shopping购物购物Apartment居住居住Comple
34、xExhibition展览展览Entertainment文娱文娱Restaurant餐饮餐饮综合体将城市中各综合体将城市中各种生活空间的三项种生活空间的三项以上进行组合，以上进行组合，本项目特色：本项目特色： 酒店酒店+ +办公办公 购物购物+ +餐饮餐饮+ +文娱文娱 居住居住本项目界定本项目界定领袖综合体领袖综合体Meeting会议会议9/10/202445经对综合体经对综合体KPI的分析，项目目前条件下，的分析，项目目前条件下，“功能与区域互功能与区域互补补”、“领先用户领先用户”以及以及“价值链价值链”三个指标和开发密切三个指标和开发密切相关相关被看的被看的形成一定的阶层形成一定的阶层
35、功能与区域相互补充功能与区域相互补充p与城市存在看与被看的关系p形成阶层成为城市仪式的一部分成为城市仪式的一部分p不断强化项目形象位于城市核心区位于城市核心区p位于城还核心区，核心区内以第三产业城市白领为主p依托区域的发展，商业是综合体成功的关键存在完善的价值链，商业和商存在完善的价值链，商业和商务公寓是综合体成功的要素务公寓是综合体成功的要素建筑和功能是紧缩的建筑和功能是紧缩的存在领先用户，综合体是存在领先用户，综合体是活力中心活力中心p商务气氛形成，引导时尚潮流，综合体是活力中心p产生多样性和凝聚力，对规划设计要求高综合体KPIp功能完善，相互促进，商业和商务公寓运营最关键，商业提供购物、
36、休闲、娱乐等综合功能9/10/202446项目各种物业的价值支撑体系项目各种物业的价值支撑体系:各功能协调统一，相互支撑高消费力的商务人流高消费力的商务人流高品质的商业配套高品质的商业配套提升商务配套档次提升商务配套档次商务人流商务人流高品质的商业配套高品质的商业配套高消费的人流高消费的人流写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓高尚高尚住宅住宅商业商业9/10/202447各种物业的占位细分各种物业的占位细分公寓公寓( (商务式商务式/ /酒店式酒店式) )具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。带动整体形象、可实现高市场价值。住宅、局部街铺住宅、局部街铺成熟市场中的领导者，具有广
37、泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。纯写字楼纯写字楼需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。目前客户有潜在需求，热卖带动、展示到位后可实现较高市场价值。大商业大商业产品优势较弱，市场竞争压力大。明星产品明星产品现金牛产品现金牛产品婴儿产品婴儿产品狗类产品狗类产品高高市场市场增长率增长率高高明星明星现金牛现金牛婴儿婴儿瘦狗瘦狗 相对市场相对市场份额份额波士顿矩阵波士顿矩阵综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，客户需求的分析，本项目的产品细分借用波士顿矩阵表现：本项目的产品细分借用波士
38、顿矩阵表现：包装，旗帜！包装，旗帜！利润主力利润主力培育、转化培育、转化尽早开始经营尽早开始经营9/10/20244848?第四部分第四部分 产品建议产品建议物业形态物业形态户型建议户型建议排布建议排布建议9/10/202449项目设计指标项目设计指标 11、华南理工大学设计院华南理工大学设计院：R=3.3，总建面 24.97万平米写字楼 6.65万、60F商业 2.00万 (商业中心1.4万+街铺0.6万)住宅 16.32万9/10/2024502、我司产品中心建议我司产品中心建议 调高容积率调高容积率：R=4.8，总建面 36.58万平米写字楼 约12万、60F商业 约8.54万 (商业中
39、心8.2万+街铺0.3万)住宅 约12.36万小户型公寓 3.68万项目设计指标项目设计指标 29/10/202451对项目现有设计指标的思考、建议对项目现有设计指标的思考、建议写字楼体量指标的风险写字楼体量指标的风险：原规划方案中写字楼面积近7万平米（我司新方案中设计写字楼12万平米），对长安商务办公消费力的要求很高。根据目前写字楼市场目前写字楼市场调研情况，购买与租用承接有限，该指标风购买与租用承接有限，该指标风险高险高。我司考虑调高容积率调高容积率，如过高将较大影响居住产品的品质，市场竞争力下降。1 1、降低纯写字楼的体量降低纯写字楼的体量，将部分的酒店办公指标转化为，将部分的酒店办公指
40、标转化为酒店酒店+ +公寓公寓产品；产品； 关于项目写字楼所承载的关于项目写字楼所承载的标志性高度标志性高度地标任务，考虑楼高约地标任务，考虑楼高约150-180150-180米米结合写字楼结合写字楼+ +公寓公寓+ +酒店酒店+ +底商裙楼的设计高度，长细比适度；底商裙楼的设计高度，长细比适度；2 2、加大商业体量加大商业体量，以，以可售商铺面积最大化可售商铺面积最大化的原则，分别增加街铺与集中商业、的原则，分别增加街铺与集中商业、写字楼底商体量；写字楼底商体量；3 3、如调高容积率，建议、如调高容积率，建议 R R约为约为4 4，保证居住类产品的舒适性；增加的，保证居住类产品的舒适性；增加
41、的建面指标建面指标主要调整至住宅与商业体量主要调整至住宅与商业体量。对总指标的建议：对总指标的建议：9/10/202452目前主要在售项目的容积率目前主要在售项目的容积率各项目容积率占地面积建筑面积长安信义1号2.88万总建面 28万陶然豪园2.937300101767 长安花园2.8661290 175747 金沙花园2.5733152 总建面 110165区域内主要在售居住型项目的容积率范围为2.5-2.9，均低于39/10/202453本项目本项目私密空间私密空间共享空间共享空间公寓公寓商业商业办公办公酒店酒店住宅住宅项目的物业形态建议项目的物业形态建议空间类别空间类别物业形态物业形态9
42、/10/202454原容积率原容积率3.33.3指标下各物业体量建议指标下各物业体量建议根据根据150150米高度米高度规划酒店办公楼的体量规划酒店办公楼的体量住宅住宅 15.9715.97万万商业商业3 3万万写字楼写字楼1.51.5万万总建面总建面24.9724.97万万酒店酒店2.52.5万万中高端的舒适型产品为主商业面积放大商业面积放大约商业中心2.15万+商铺0.85万纯写字楼收缩纯写字楼收缩防范风险五星/四星级酒店.整合公司资源R=3.3R=3.3商务商务/ /酒店公寓酒店公寓2 2万万偏商务型公寓、提升价值提升价值可注册办公第一高度第一高度150米米： 办公办公+公寓公寓+酒店酒
43、店+底商底商9/10/202455本项目本项目150-180150-180米高建筑中的物业分布米高建筑中的物业分布酒店约酒店约16-21层层50-60米高米高底商底商3-4层层(及负及负1层层)15-20米高米高大商业大商业+写字楼底商写字楼底商酒店层高约酒店层高约3米米商务公寓约商务公寓约13-18层层45-60米高米高高层写字楼约高层写字楼约10层层40米高米高将公寓、写字楼放于高区：将公寓、写字楼放于高区：1 1、可售部分放高层，提升价值；、可售部分放高层，提升价值；2 2、酒店对电梯需求略低，大体量酒店放低区、酒店对电梯需求略低，大体量酒店放低区。商务公寓层高约商务公寓层高约3.2米米
44、写字楼层高约写字楼层高约4米米9/10/202456参考：深圳金中环大厦参考：深圳金中环大厦200200米高建筑中的物业分布米高建筑中的物业分布n金中环主要指标：金中环主要指标： 用地面积：用地面积：7368 M27368 M2； 建筑面积：建筑面积：13.113.1万万M2M2 建筑高度：建筑高度：200.7200.7米米 结构层数：地上结构层数：地上4848层、地下层、地下3 3层层n纯高层写字楼：主楼纯高层写字楼：主楼25-4825-48层；层；n商务公寓：商务公寓： 主楼主楼8-248-24层；层；n酒店式公寓：酒店式公寓： 7-157-15层附楼层附楼n品牌商业区：品牌商业区： -1
45、-1层层 4 4层层 9/10/202457调整容积率调整容积率R=4R=4下各物业体量建议下各物业体量建议根据根据180180米高度米高度规划酒店办公楼的体量规划酒店办公楼的体量住宅住宅 19.2619.26万万 商业商业4 4万万总建面总建面30.2630.26万万R=4R=4中高档的舒适型产品中高档的舒适型产品+ + 中档实用型产品中档实用型产品约为商业中心约为商业中心2.8万万+商铺商铺1.2万万写字楼写字楼1.51.5万万酒店酒店3 3万万纯写字楼收缩纯写字楼收缩防范风险五星/四星级酒店.整合公司资源商务商务/ /酒店公寓酒店公寓2.52.5万万偏商务型公寓可注册办公第一高度第一高度
46、180米米： 办公办公+公寓公寓+酒店酒店+底商底商关于第一高度关于第一高度，在增加可售商务公寓在增加可售商务公寓5000m5000m 同时建高避难层同时建高避难层/ /楼顶层等楼顶层等9/10/202458但是，但是，降低纯写字楼的体量降低纯写字楼的体量，将部分的酒店办公指标转化为，将部分的酒店办公指标转化为酒店酒店+ +公寓公寓产品，产品，此发展商的想法，可能同政府规划的出入较大，此发展商的想法，可能同政府规划的出入较大，指标不能完全调整到位指标不能完全调整到位。 对原指标做微调的物业建议对原指标做微调的物业建议9/10/202459原指标下微调写字楼的物业体量建议原指标下微调写字楼的物业
47、体量建议住宅住宅 15.9715.97万万商业商业3 3万万写字楼写字楼4 4万万总建面总建面24.9724.97万万酒店酒店+ +公寓公寓2 2万万中高端的舒适型产品为主约为商业中心2.15万+商铺0.85万商务楼层约30-35层，+底商、酒店，长安第一高度准四星级酒店.整合公司资源公寓可注册办公R=3.3R=3.39/10/202460调整容积率调整容积率R=4R=4下微调写字楼下微调写字楼各物业体量建议各物业体量建议住宅住宅 19.2619.26万万 商业商业5 5万万写字楼写字楼4 4万万总建面总建面30.2630.26万万酒店酒店+ +公寓公寓2 2万万R=4R=4中高档的舒适型产品
48、中高档的舒适型产品+ + 中档实用型产品中档实用型产品约为商业中心约为商业中心3.8万万+商铺商铺1.2万万准四星级酒店.整合公司资源公寓可注册办公商务楼层约30-35层，+酒店、底商，长安第一高度9/10/202461地块价值评判地块价值评判住宅价值住宅价值评价指标评价指标：p私密性私密性p景观价值景观价值p噪声噪声p周边地块环境周边地块环境p地块的可利用性地块的可利用性 /可能的户型单体可能的户型单体商业商业/商务价值商务价值评价指标：评价指标：p人流价值人流价值p交通便利度交通便利度p昭示性昭示性L2， 330ML3, 230ML480ML1，210M商业商业/商务价值排序：商务价值排序
49、：L1L2 L3 L4B1B2B3居住价值排序：居住价值排序：B1B2 B39/10/202462对项目现有规划排布的思考对项目现有规划排布的思考1、写字楼写字楼：独立排布，未有效融合其独立排布，未有效融合其他物业、综合利用人流他物业、综合利用人流。2、商业商业：集中商业集中商业6F高，竖向经营高，竖向经营压力较大；压力较大；商业休闲广场的大面积，商业休闲广场的大面积，使商铺面积被压缩，降低使商铺面积被压缩，降低了商业价值。了商业价值。9/10/202463商务商务+商业区商业区：与居住区有效分离，布置在昭示性：与居住区有效分离，布置在昭示性最好、同时也是居住价值较低的位置；最好、同时也是居住
50、价值较低的位置；商务区商务区：1栋写字楼、栋写字楼、1栋酒店栋酒店+商务商务/商住公寓，商住公寓， 提升项目提升项目品质感、形象档次品质感、形象档次商业区商业区：由大型商业、商铺构成：由大型商业、商铺构成 （上部可结合写字楼、住宅）（上部可结合写字楼、住宅）在空间上浑然成为一体。在空间上浑然成为一体。写字楼写字楼+酒店酒店/公寓、大商业公寓、大商业:一起成为项目的标志一起成为项目的标志 示意：大商业与其他产品结合9/10/202464商业的相关建议商业的相关建议3、大商业的层数：、大商业的层数： 地面上以地面上以3-4层为宜；层为宜； 考虑增加地下一层，可设置下沉式广场。考虑增加地下一层，可设
51、置下沉式广场。1、以、以“可售商铺最大化可售商铺最大化”为原则，进行街铺、写字楼为原则，进行街铺、写字楼底商的排布（另考虑置换商铺底商的排布（另考虑置换商铺4300平米）。平米）。2、地块各十字路口处设置商业节点主力店（如餐饮、地块各十字路口处设置商业节点主力店（如餐饮、主题卖场），带动周边商铺的经营，提升整体价值。主题卖场），带动周边商铺的经营，提升整体价值。4、街铺的层数、进深：、街铺的层数、进深： 街铺以单层街铺以单层/约约6.5米层高为主，局部为米层高为主，局部为2层铺；层铺； 街铺进深尽量设为街铺进深尽量设为12.5米以内、最大不超过米以内、最大不超过14米。米。9/10/20246
52、565商业业态：百货、零售、餐饮、文娱商业业态：百货、零售、餐饮、文娱根据各行业商户租金水平及承租面积基本规律，合理进行各楼层商业布局根据各行业商户租金水平及承租面积基本规律，合理进行各楼层商业布局最高最高最高最高 低低低低其次其次其次其次最小最小最小最小化化化化妆妆妆妆品品品品、服服服服装装装装、皮皮皮皮具具具具、鞋鞋鞋鞋、珠宝、钟表、眼镜、通信珠宝、钟表、眼镜、通信珠宝、钟表、眼镜、通信珠宝、钟表、眼镜、通信最大最大最大最大百百百百货货货货公公公公司司司司、超超超超市市市市、美美美美食食食食广广广广场场场场、大大大大型型型型中式酒楼、娱乐中心、电影院中式酒楼、娱乐中心、电影院中式酒楼、娱乐
53、中心、电影院中式酒楼、娱乐中心、电影院电电电电器器器器、音音音音像像像像、美美美美容容容容中中中中心心心心、家家家家居居居居用用用用品品品品、运动用品、健身中心运动用品、健身中心运动用品、健身中心运动用品、健身中心租金租金面积面积零售商铺零售商铺零售商铺零售商铺特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店大型主力店大型主力店大型主力店大型主力店9/10/202466商业商业文化娱乐文化娱乐项目周边目前的电影院等文化设施档次低，建议在商项目周边目前的电影院等文化设施档次低，建议在商业中心内设业中心内设数码影院数码影院（可较低成本运作）、（可较低成本运作）、音像书店音像书店。设置设置康体康体、KTV豪
54、华贵宾房等等，也可融合酒店豪华贵宾房等等，也可融合酒店/商务商务客户需求。客户需求。KTV全镇数一数二全镇数一数二豪华，吸引客人豪华，吸引客人新白领家门口新白领家门口的电影院的电影院9/10/202467有了高楼，并不意味着真正的城市有了高楼，并不意味着真正的城市正中商业。正中商业。 构建真正的城市中心生活！构建真正的城市中心生活！生生活活多多色色彩彩9/10/202468住宅的相关建议住宅的相关建议4 4、住宅与集中商业的结合：、住宅与集中商业的结合：将住宅部分尽量布置于集中商业的端头，避免因住宅入口等将商业切割成零碎区块，造成难以使用。1 1、尽量使得整体排布户型的梯户比、朝向、舒适性最优
55、；尽量使得整体排布户型的梯户比、朝向、舒适性最优；利用地块的整体朝向，优先考虑南北向舒适型产品的布局。利用地块的整体朝向，优先考虑南北向舒适型产品的布局。2 2、因、因90/7090/70限制，户型设计与排布综合考虑单户销售、合拼限制，户型设计与排布综合考虑单户销售、合拼销售的需求。销售的需求。3 3、高绿化率的社区，最大化内部园林；高绿化率的社区，最大化内部园林；如调高容积率，园如调高容积率，园林面积将压缩，建议在带状园林、景观轴中设置多个节点，林面积将压缩，建议在带状园林、景观轴中设置多个节点，强化内部景观资源，并强化内部景观资源，并保证较多中大户型可看中心园林景观保证较多中大户型可看中心
56、园林景观。9/10/202469住宅住宅将将90/70结合市场主流户型需求，结合市场主流户型需求，产品创新产品创新+高附加值来强化竞争力高附加值来强化竞争力各项目的主力户型面积2房3房4房均价（元）销售时间长安信义1号105-125 140-150 9000/ 楼王11000-120002007.12.起陶然豪园150-181 202-238 6900-79002008.3.起御墅莲峰-1期洋房85-90 103-120 联排别墅140-180 洋房 6800-72002008下半年起长安花园67-78 90-92 58002008.10.起金沙花园80-90 120-150 55002008
57、.8.起片区中高端客户以片区中高端客户以3房以上需求为主，建议本项目的户型区间：房以上需求为主，建议本项目的户型区间：目前主要在售项目的主力户型：目前主要在售项目的主力户型：85-90 2+160-70 2房房105-130 3房房130-150 4房房主力主力次主力(部分置换)次主力(部分合拼)9/10/20247070?第五部分第五部分 经济测算经济测算9/10/202471序号序号项目项目备注备注参数参数1土地成本楼面地价1800元/m2建筑安装费最新深圳建设工程价格信息住宅：取2200元/m超高层写字楼、公寓、酒店：综合取4100元/m（中高档、带部分设施） 商业：总体取3700元/m
58、（商铺近1/3、成本较低） 3住宅价格预计本项目于2011-2012年首批入市，根据目前市场状况、未来市场发展进行价格预测。住宅的品质中高档、区位吸引周边中高消费人群居住，并面临中心南区/乌沙竞争，均价预计：乐观市场价格：9200元/m稳健市场价格：8500元/m保守市场价格：7800元/m4商务公寓价格均价以14000元、13000元、12000元/m分别测算5写字楼价格写字楼可取部分销售，预计2012年之后入市，均价以16000元/m测算6商业收益位于中心北区边缘、置换后我司部分街铺人流较少，总体可售铺均价以50000元、40000元、35000元/m分别测算；如提高容积率下商铺增多，则均
59、价略下调7利息暂以3年周期计息*年利率5.31（如延长至4-5年，年利率可能超过5.94）8持有资产本项目持有集中商业（含1-4层以及-1层）价格-平均15000元/m，租金取50-200元/M2；持有写字楼、酒店等的价格： 16000元/m经济测算：参数设定经济测算：参数设定 1 19/10/202472测算测算1:1:R=3.3+R=3.3+置换置换，住宅销售住宅销售141658m141658m *9200*9200元元 + +公寓公寓销售销售2 2万万m m *14000*14000元元 + + 商铺销售商铺销售41904190m*5万元万元序号序号项项 目目单位/数量金额备注总建面24
60、9657.61 可售住宅面积141657.61 住宅：（15.97万-1.8万置换）M2可售公寓面积20000.00 可售商铺面积4190.00 商铺：（8500-4310置换）M2可售面积165847.61 1销售收入1792750012 1.1住宅销售92001303250012 1.2公寓销售14000280000000 1.3商铺销售50000209500000 2成本、费用1626918101 2.1主营业务税金及附加7.05%126388876 营业税5%，教育费附加、城建税、印花税等0.55%，土地增值税1.5%2.2土地成本1800449383698 2.3前期工程费用1002
61、4965761 设计费、报建费、勘测费、评审费2.4建筑安装费708247600 住宅：2200元/M2 超高层：4100元/M2 商业：3700元/M22.5管理费、监理费等307489728 2.6建安税费3.77%26700935 2.7城建金4%63330000 按住宅公寓销售额2%4190000 按商铺销售额2.8预售监督服务费用0.20%3585500 按销售额2.9交易费2331695 按可售面积2.10教育配套基金507082881 按住宅面积2.11市政配套费8738016 2.12利息151664660 （土地成本+主要建设费用）的80%，以5.31的贷款利率计3年利息2.
62、13销售费用2.50%44818750 3利润总额165831911 4所得税41457978 5净利润124373933 9/10/202473测算测算1:1:R=3.3+R=3.3+置换置换，住宅价格住宅价格9200/8500/78009200/8500/7800元，元， 公寓价格公寓价格1.4/1.3/1.2万元，商铺价格万元，商铺价格5万万/4万万/3.5万元万元序号序号项项 目目单位/数量价格1价格2价格3总建面249657.61 可售住宅面积141657.61 920092008500850078007800可售公寓面积20000.00 14000 1400013000130001
63、200012000可售商铺面积4190.00 500005000040000400003500035000可售面积165847.61 1销售收入1792750012 1792750012 16316896851631689685 14915793581491579358 1.1住宅公寓销售1303250012 1204089685 1104929358 1.2公寓销售280000000 260000000 240000000 1.3商铺销售209500000 167600000 146650000 2成本、费用1626918101 1626918101 1605610306 160561030
64、6 15867641361586764136 2.1主营业务税金及附加7.05%126388876 115034123 105156345 2.2土地成本1800449383698 449383698 449383698 2.3前期工程费用10024965761 24965761 24965761 2.4建筑安装费708247600 708247600 708247600 2.5管理费、监理费等307489728 7489728 7489728 2.6建安税费3.77%26700935 26700935 26700935 2.7城建金4%63330000 58563587 53797174 2
65、%4190000 3352000 2933000 2.8预售监督服务费用0.20%3585500 3263379 2983159 2.9交易费2331695 331695 331695 2.10教育配套基金507082881 7082881 7082881 2.11市政配套费8738016 8738016 8738016 2.12利息151664660 151664660 151664660 2.13销售费用2.50%44818750 40792242 37289484 3利润总额165831911165831911 2607937926079379 -95184778-95184778 5净
66、利润12437393312437393319559534195595341 1、单纯依靠销售单纯依靠销售住宅住宅/ /公寓公寓/ /商铺带来现金流：商铺带来现金流： -0.95-0.95亿至亿至0.20.2亿、亿、1.21.2亿元亿元；2 2、持有持有集中商业、写字集中商业、写字楼、酒店的资产为楼、酒店的资产为9.69.6亿亿元元9/10/202474测算测算2 2:R=3.3:R=3.3、价格方案、价格方案1 1下，下，增加销售写字楼增加销售写字楼8000m8000m 进一步保障盈利进一步保障盈利序号序号项项 目目单位/数量金额备注总建面249657.61 可售住宅面积141657.61 住
67、宅：（15.97万-1.8万置换）M2可售公寓面积20000.00 可售商铺面积4190.00 商铺：（8500-4310置换）M2写字楼销售面积8000.00可售面积173847.61 1销售收入1920750012 1.1住宅销售92001303250012 1.2公寓销售14000280000000 1.3商铺销售50000209500000 1.4写字楼销售16000128000000 2成本、费用1633334101 2.1主营业务税金及附加7.05%135412876 营业税5%，教育费附加、城建税、印花税等0.55%，土地增值税1.5%2.2土地成本1800449383698 2
68、.3前期工程费用10024965761 设计费、报建费、勘测费、评审费2.4建筑安装费708247600 住宅：2200元/M2 超高层：4100元/M2 商业：3700元/M22.5管理费、监理费等307489728 2.6建安税费3.77%26700935 2.7城建金4%57250000 按住宅公寓销售额2%4190000 按商铺销售额2.8预售监督服务费用0.20%3841500 按销售额2.9交易费2347695 按可售面积2.10教育配套基金507082881 按住宅面积2.11市政配套费8738016 2.12利息151664660 （土地成本+主要建设费用）的80%，以5.31
69、的贷款利率计3年利息2.13销售费用2.50%48018750 3利润总额287415911 4所得税71853978 5净利润215561933 9/10/202475序号序号项项 目目单位单位/ /数量数量价格价格1 1价格价格2 2价格价格3 3备注备注总建面302615.28 可售住宅面积184612.28 9200 9200 8500 8500 78007800住宅：（19.26万-1.8万置换）M2可售公寓面积25000.00140001400013000130001200012000可售商铺面积7690.00 45000 45000 35000 35000 3000030000商
70、铺：（12000-4310置换）M2可售面积207302.281销售收入2302482976 2302482976 2078354380 2078354380 1892675784 1892675784 1.1住宅销售1606432976 1484204380 1361975784 1.2公寓销售350000000 325000000 300000000 1.3商铺销售346050000 269150000 230700000 2成本、费用1988445446 1988445446 1959165764 1959165764 1934403957 1934403957 2.1主营业务税金及附加
71、7.05%162325050 146523984 133433643 营业税5%，教育费附加、城建税、印花税等0.55%，土地增值税1.5%2.2土地成本1800544707504 544707504 544707504 2.3前期工程费用10030261528 30261528 30261528 设计费、报建费、勘测费、评审费2.4建筑安装费858746400 858746400 858746400 2.5管理费、监理费等309078458 9078458 9078458 2.6建安税费3.77%32374739 32374739 32374739 2.7城建金4%78257319 7236
72、8175 66479031 按住宅销售额2%6921000 5383000 4614000 按商铺销售额2.8预售监督服务费用0.20%4604966 4156709 3785352 按销售额2.9交易费2414605 414605 414605 按可售面积2.10教育配套基金508730614 8730614 8730614 按住宅面积2.11市政配套费10591535 10591535 10591535 2.12利息183869653 183869653 183869653 （土地成本+主要建设费用）的80%，以5.31的贷款利率计3年利息2.13销售费用2.50%57562074 519
73、58860 47316895 3利润总额314037530 314037530 119188616 119188616 -41728173-41728173 4所得税78509383 29797154 5净利润235528148 235528148 89391462 89391462 测算测算3 3:R=4(:R=4(住宅与商铺增加住宅与商铺增加) )、各价格下、各价格下( (商铺均价略下调商铺均价略下调),),单纯销售的利润分别单纯销售的利润分别-0.4亿元至亿元至2.4亿元亿元, 且持有资产增长为约且持有资产增长为约11.4亿元亿元9/10/202476测算测算: : 租金收益租金收益序号
74、序号项目项目细化细化参数参数1大商业1楼 8000m1楼内部75%面积的80元/m、外围25%面积的200元/m2楼 7000m2楼75%面积的50元/m、25%面积的100元/m3-4楼 各7000m负1楼 6000m平均40元/m2写字楼15000m40- 50元/m，取平均45元/m出租率80%3酒店结合沃多夫酒店测算，前前2-3年开办初期的利润低、或需现金支出年开办初期的利润低、或需现金支出商业租金约商业租金约2540万万/年年，但前期将有免租但前期将有免租/ /减租优惠减租优惠写字楼租金约写字楼租金约648万万/年年租金收益同资产价租金收益同资产价格评估有差距格评估有差距9/10/2
75、02477测算测算: : 地价变动地价变动本项目收益对地价敏感性高本项目收益对地价敏感性高R=3.3R=3.3时时序号序号项项 目目单位/数量价格1价格2总建面249657.61 可售住宅面积141657.61 9200920085008500可售公寓面积20000.00 14000 140001300013000可售商铺面积4190.00 50000500004000040000可售面积165847.61 1销售收入1792750012 1792750012 16316896851631689685 1.1住宅公寓销售1303250012 1204089685 1.2公寓销售28000000
76、0 260000000 1.3商铺销售209500000 167600000 2成本、费用1792706272 1792706272 1631505912 1631505912 2.1主营业务税金及附加7.05%126388876 115034123 2.2土地成本1800 + 589+ 5891800 + 92+ 92596432030596432030 472352198472352198 2.3前期工程费用10024965761 24965761 2.4建筑安装费708247600 708247600 2.5管理费、监理费等307489728 7489728 2.6建安税费3.77%26
77、700935 26700935 2.7城建金4%63330000 58563587 2%4190000 3352000 2.8预售监督服务费用0.20%3585500 3263379 2.9交易费2331695 331695 2.10教育配套基金507082881 7082881 2.11市政配套费8738016 8738016 2.12利息170404500 154591766 2.13销售费用2.50%44818750 40792242 3利润总额43740 43740 183773183773 R=3.3、调指标情况下，、调指标情况下，土地成本可变范围：土地成本可变范围： 上限增上限增
78、589元元/M2，稳健增稳健增 92元元/M29/10/202478测算测算: : 地价变动地价变动本项目收益对地价敏感性高本项目收益对地价敏感性高R=4R=4时时R=4、调指标情况下，、调指标情况下，土地成本可变范围：土地成本可变范围： 上限增上限增 921元元/M2，稳健增稳健增 349元元/M2序号序号项项 目目单位单位/ /数量数量价格价格1 1价格价格2 2总建面302615.28 可售住宅面积184612.28 9200 9200 8500 8500 可售公寓面积25000.0014000140001300013000可售商铺面积7690.00 45000 45000 35000
79、35000 可售面积207302.281销售收入2302482976 2302482976 2078354380 2078354380 1.1住宅销售1606432976 1484204380 1.2公寓销售350000000 325000000 1.3商铺销售346050000 269150000 2成本、费用2302331571 2302331571 20782377832078237783 2.1主营业务税金及附加7.05%162325050 146523984 2.2土地成本1800 + 921+ 9211800 + 349+ 349823113562 823113562 650320
80、237 650320237 2.3前期工程费用10030261528 30261528 2.4建筑安装费858746400 858746400 2.5管理费、监理费等309078458 9078458 2.6建安税费3.77%32374739 32374739 2.7城建金4%78257319 72368175 2%6921000 5383000 2.8预售监督服务费用0.20%4604966 4156709 2.9交易费2414605 414605 2.10教育配套基金508730614 8730614 2.11市政配套费10591535 10591535 2.12利息219349721 1
81、97328940 2.13销售费用2.50%57562074 51958860 3利润总额151405 151405 116597116597 9/10/202479测算小结测算小结1：调指标后的综合收益情况较良好：调指标后的综合收益情况较良好测算测算1： R=3.3 + 置换，住宅价格以置换，住宅价格以 9200 /8500 /7800元计、元计、 公寓公寓1.4/1.3/1.2万元、万元、 商铺价格商铺价格5万万 /4万万 /3.5万元计万元计 1 1、单纯依靠销售单纯依靠销售住宅住宅/ /公寓公寓/ /商铺带来现金流：商铺带来现金流：-0.95-0.95亿至亿至0.20.2亿、亿、1.2
82、1.2亿元亿元；2 2、持有持有集中商业、写字楼、酒店的资产为集中商业、写字楼、酒店的资产为9.69.6亿元亿元，长线收租、融资用途，长线收租、融资用途测算测算2： R=3.3、价格方案、价格方案1 1，增加销售写字楼增加销售写字楼8000m8000m 即进一步保障盈利即进一步保障盈利测算测算3： R=4( (住宅与商铺增加住宅与商铺增加) )、各价格、各价格( (商铺均价略下调商铺均价略下调),),单纯销售利润为单纯销售利润为-0.4-0.4亿至亿至2.42.4亿元亿元, , 且持有资产增长为约且持有资产增长为约11.411.4亿元亿元核心核心建议建议租金收益前期较低，租金收益前期较低，同资
83、产价格评估有差距同资产价格评估有差距本项目的本项目的收益对地价敏感性高收益对地价敏感性高， R=3.3时可增稳健下时可增稳健下 92元元/乐观下乐观下589元元 R=4时可增稳健下时可增稳健下 349元元/乐观下乐观下921元元9/10/202480如指标不能完全调整到位如指标不能完全调整到位，对原指标做微调的物业（写字楼对原指标做微调的物业（写字楼4万）万） 通胀下的成本控制难度提高通胀下的成本控制难度提高，对原建安成本做提高假设对原建安成本做提高假设 +在财务的谨慎性原则下，进行原指标微调的测算在财务的谨慎性原则下，进行原指标微调的测算9/10/202481序号序号项目项目备注备注参数参数
84、1土地成本楼面地价1800元/m2建筑安装费最新深圳建设工程价格信息与现有长安项目数据住宅：取3000元/m超高层写字楼、酒店/公寓、商业：综合取4500元/m（中高档、带部分设施）经济测算：参数设定经济测算：参数设定 2 29/10/202482测算测算1:1:R=3.3+R=3.3+置换置换，住宅住宅/ /公寓销售公寓销售151658m151658m *9200*9200元元 商铺销售商铺销售41904190m*5万元万元序号序号项项 目目单位/数量金额备注总建面249657.61 可售住宅与公寓面积151657.61 住宅：（15.97万-1.8万置换）M2公寓：1万M2可售商铺面积41
85、90.00 商铺：（8500-4310置换）M2可售面积155847.61 1销售收入1604750012 1.1住宅公寓销售92001395250012 1.2商铺销售50000209500000 2成本、费用1806293958 2.1主营业务税金及附加7.05%113134876 营业税5%，教育费附加、城建税、印花税等0.55%，土地增值税1.5%2.2土地成本1800449383698 2.3前期工程费用10024965761 设计费、报建费、勘测费、评审费2.4建筑安装费883974000 住宅：3000元/M2超高层写字楼、酒店/公寓、商业：4500元/M22.5管理费、监理费等
86、307489728 2.6建安税费3.77%33325820 2.7城建金4%55810000 按住宅销售额2%4190000 按商铺销售额2.8预售监督服务费用0.20%3209500 按销售额2.9交易费2311695 按可售面积2.10教育配套基金507582881 按住宅面积2.11市政配套费8738016 2.12利息174059233 （土地成本+主要建设费用）的80%，以5.31的贷款利率计3年利息2.13销售费用2.50%40118750 3利润总额-201543946 9/10/202483测算测算1:1:R=3.3+R=3.3+置换置换，住宅住宅/ /公寓价格公寓价格920
87、0/8500/78009200/8500/7800元元 商铺销售价格商铺销售价格5万万/4万万/3.5万元万元序号序号项项 目目单位/数量价格1价格2价格3总建面249657.61 可售住宅与公寓面积151657.61 920092008500850078007800可售商铺面积4190.00 500005000040000400003500035000可售面积155847.61 1销售收入1604750012 1604750012 1456689685 1456689685 1329579358 1329579358 1.1住宅公寓销售1395250012 1289089685 118292
88、9358 1.2商铺销售209500000 167600000 146650000 2成本、费用1806293958 1806293958 1786773663 1786773663 1769714993 1769714993 2.1主营业务税金及附加7.05%113134876 102696623 93735345 2.2土地成本1800449383698 449383698 449383698 2.3前期工程费用10024965761 24965761 24965761 2.4建筑安装费883974000 883974000 883974000 2.5管理费、监理费等307489728 7
89、489728 7489728 2.6建安税费3.77%33325820 33325820 33325820 2.7城建金4%55810000 51563587 47317174 2%4190000 3352000 2933000 2.8预售监督服务费用0.20%3209500 2913379 2659159 2.9交易费2311695 311695 311695 2.10教育配套基金507582881 7582881 7582881 2.11市政配套费8738016 8738016 8738016 2.12利息174059233 174059233 174059233 2.13销售费用2.50
90、%40118750 36417242 33239484 3利润总额-201543946 -201543946 -330083978 -330083978 -440135635 -440135635 1 1、单纯依靠销售单纯依靠销售住宅住宅/ /公寓公寓/ /商铺带来现金流：商铺带来现金流： -2.02-2.02亿至亿至-3.3-3.3亿、亿、 -4.4 -4.4亿元亿元；2 2、持有持有集中商业、写字集中商业、写字楼、酒店的资产为楼、酒店的资产为11.211.2亿元亿元9/10/202484序号序号项项 目目单位单位/ /数量数量金额金额备注备注总建面249657.61 可售住宅与公寓面积15
91、1657.61 92009200住宅：（15.97万-1.8万置换）M2公寓：1万M2可售商铺面积4190.00 5000050000商铺：（8500-4310置换）M2可售写字楼面积15000.00 1600016000可售面积170847.61 1销售收入18447500121844750012 1.1住宅公寓销售1395250012 1.2商铺销售209500000 1.3写字楼销售240000000 2成本、费用18393239581839323958 2.1主营业务税金及附加7.05%130054876 营业税5%，教育费附加、城建税、印花税等0.55%，土地增值税1.5%2.2土地
92、成本1800449383698 2.3前期工程费用10024965761 设计费、报建费、勘测费、评审费2.4建筑安装费883974000 住宅：3000元/M2超高层写字楼、酒店/公寓、商业：4500元/M22.5管理费、监理费等307489728 2.6建安税费3.77%33325820 2.7城建金4%65410000 按住宅、写字楼销售额2%4190000 按商铺销售额2.8预售监督服务费用0.20%3689500 按销售额2.9交易费2341695 按可售面积2.10教育配套基金507582881 按住宅面积2.11市政配套费8738016 2.12利息174059233 （土地成本
93、+主要建设费用）的80%，以5.31的贷款利率计3年利息2.13销售费用2.50%46118750 3利润总额54260545426054 测算测算2 2:R=3.3:R=3.3、价格方案、价格方案1 1下，下，增加销售写字楼增加销售写字楼15000m15000m 即略有盈利即略有盈利9/10/202485序号序号项项 目目单位单位/ /数量数量价格价格1 1价格价格2 2备注备注总建面302615.28 可售住宅与公寓面积184612.28 9200 9200 8500 8500 住宅：（19.26万-1.8万置换）M2公寓：1万M2可售商铺面积7690.00 45000 45000 350
94、00 35000 商铺：（12000-4310置换）M2可售面积192302.28 1销售收入2044482976 1838354380 1.1住宅公寓销售1698432976 1569204380 1.2商铺销售346050000 269150000 2成本、费用1982834131 1956029450 2.1主营业务税金及附加7.05%144136050 129603984 营业税5%，教育费附加、城建税、印花税等0.55%，土地增值税1.5%2.2土地成本1800544707504 544707504 2.3前期工程费用10030261528 30261528 设计费、报建费、勘测费、
95、评审费2.4建筑安装费883974000 883974000 住宅：3000元/M2超高层写字楼、酒店/公寓、商业：4500元/M22.5管理费、监理费等309078458 9078458 2.6建安税费3.77%33325820 33325820 2.7城建金4%67937319 62768175 按住宅销售额2%6921000 5383000 按商铺销售额2.8预售监督服务费用0.20%4088966 3676709 按销售额2.9交易费2384605 384605 按可售面积2.10教育配套基金509230614 9230614 按住宅面积2.11市政配套费10591535 105915
96、35 2.12利息187084659 187084659 （土地成本+主要建设费用）的80%，以5.31的贷款利率计3年利息2.13销售费用2.50%51112074 45958860 3利润总额6164884561648845 -117675070-117675070 测算测算3 3:R=4(:R=4(住宅与商铺增加住宅与商铺增加) )、价格、价格1 1与价格与价格2(2(商铺均价略下调商铺均价略下调),),单纯销售的利润分别单纯销售的利润分别0.61亿、亿、-1.18亿元亿元, 且持有资产增长为约且持有资产增长为约14.5亿元亿元9/10/202486测算小结测算小结2：原指标微调的现金流
97、状况不佳：原指标微调的现金流状况不佳测算测算1： R=3.3 + 置换，住宅置换，住宅/公寓价格以公寓价格以 9200 /8500 /7800元计、元计、 商铺销售价格商铺销售价格5万万 /4万万 /3.5万元计万元计 1 1、单纯依靠销售单纯依靠销售住宅住宅/ /公寓公寓/ /商铺带来现金流：商铺带来现金流：-2.02-2.02亿至亿至-3.3-3.3亿、亿、-4.4-4.4亿元亿元；2 2、持有持有集中商业、写字楼、酒店的资产为集中商业、写字楼、酒店的资产为11.211.2亿元亿元，长线收租、融资用途，长线收租、融资用途测算测算2： R=3.3、价格方案、价格方案1 1，增加销售写字楼增加
98、销售写字楼15000m15000m 即略有销售盈利即略有销售盈利测算测算3： R=4( (住宅与商铺增加住宅与商铺增加) )、价格、价格1 1与价格与价格2(2(商铺均价略下调商铺均价略下调),),单纯销售利润分别单纯销售利润分别0.610.61亿、亿、-1.18-1.18亿元亿元, , 且持有资产增长为约且持有资产增长为约14.514.5亿元亿元核心核心建议建议9/10/202487核心核心建议建议根据测算，现有容积率与指标下现金流风险高、根据测算，现有容积率与指标下现金流风险高、并非土地储备的优选项目；并非土地储备的优选项目；如提高容积率至如提高容积率至4，可基本保证现金流，可基本保证现金
99、流R=4时，可售的时，可售的住宅、商铺、商务公寓增加，住宅、商铺、商务公寓增加，在价格方案在价格方案1 1、方案、方案2 2下将产生下将产生单纯销售利润分别单纯销售利润分别2.42.4亿、亿、0.90.9亿元亿元, , 使得现金流尽快平衡。使得现金流尽快平衡。如能调高如能调高R=4、改变办公指标，、改变办公指标，该地块具备投资价值、可买。该地块具备投资价值、可买。原指标原指标R=3.3，该地块的财务评价一般、有较高现金流风险。该地块的财务评价一般、有较高现金流风险。不是土地储备的优选项目不是土地储备的优选项目129/10/202488核心核心建议建议根据测算与总体分析，予以风险提示：根据测算与
100、总体分析，予以风险提示： 如政府硬性要求酒店办公楼如政府硬性要求酒店办公楼180180米高度、且纯办公指标大，则米高度、且纯办公指标大，则R=3.3R=3.3下对指标消化的难度大；下对指标消化的难度大； 尤其商务办公市场，在长安的风险较大；尤其商务办公市场，在长安的风险较大；项目风险：项目风险：1、原容积率下难、原容积率下难以产生现金流平衡以产生现金流平衡 经测算，经测算，R=3.3 R=3.3 难以很好满足财务要求；难以很好满足财务要求； 对成本控制要求高，如建安成本全面增加对成本控制要求高，如建安成本全面增加400400元元/M2/M2即无现金流入。即无现金流入。2、办公指标与建、办公指标
101、与建筑高度筑高度 90/70 90/70限制住宅面积区间，中档户型为主力，不易成为高端社区；限制住宅面积区间，中档户型为主力，不易成为高端社区； 加上置换了加上置换了 1.8 1.8万平米大户型，进一步局限产品收益。万平米大户型，进一步局限产品收益。4、90/70影响住宅影响住宅价值价值3、置换的指标、置换的指标、位置影响我司收益位置影响我司收益 长安集团的择优行为限制多，影响我司；长安集团的择优行为限制多，影响我司； 街铺人流、车流受影响。街铺人流、车流受影响。5、地块、地块1角、荣文角、荣文路改造影响商业路改造影响商业9/10/202489核心核心建议建议科学开展前期开发工作、开发销售节奏
102、，科学开展前期开发工作、开发销售节奏，促进现金流平衡促进现金流平衡争取分批报规划方案争取分批报规划方案力求公寓力求公寓/ /酒店酒店/ /写字楼指标贴近未来市场写字楼指标贴近未来市场, ,或，在国际酒店商务住区的大规划下报分期方案。或，在国际酒店商务住区的大规划下报分期方案。前期工作：前期工作：1、分批报方案、分批报方案在酒店办公在酒店办公+ +居住的功能规划、高度指标中争取大的可变空间；居住的功能规划、高度指标中争取大的可变空间；对容积率有可变性。对容积率有可变性。2、指标功能灵活、指标功能灵活尽量取消尽量取消90/7090/70限制，否则需部分拼合考虑；限制，否则需部分拼合考虑；富民路的出
103、入口（富民路的出入口（2 2个）指标等考察是否影响商铺体量。个）指标等考察是否影响商铺体量。4、细项要求优化、细项要求优化争取扩充地块、拿下相邻争取扩充地块、拿下相邻1 1角；角；改变荣文路下沉隧道设计；改变荣文路下沉隧道设计；S358 S358 改造中，以本项目争夺先机；并争夺长安旧改优先权。改造中，以本项目争夺先机；并争夺长安旧改优先权。6、用地环境优化、用地环境优化 政府合作强化政府合作强化结合大商家结合大商家/ /品牌酒店要求进行产品设计；品牌酒店要求进行产品设计；5、提前招商、提前招商3、置换指标谈判、置换指标谈判对置换部分进行数量对置换部分进行数量/ /位置的谈判。位置的谈判。9/
104、10/202490核心核心建议建议科学开展前期开发工作、开发销售节奏，科学开展前期开发工作、开发销售节奏，促进现金流平衡促进现金流平衡以商务公寓先行试探未来市场；以商务公寓先行试探未来市场；写字楼期待长安商务环境的进一步成熟、中远期通胀。写字楼期待长安商务环境的进一步成熟、中远期通胀。开发销售节奏：开发销售节奏：2、商务公寓中期、商务公寓中期发售，写字楼后期发售，写字楼后期发售发售随着项目价值、城市建设水平的逐步提升，而博取更高收益；随着项目价值、城市建设水平的逐步提升，而博取更高收益；尽量享受通胀下居住类产品的升值。尽量享受通胀下居住类产品的升值。1、住宅分期、住宅分期促进大商家促进大商家/
105、 /品牌酒店提早入场，提升整体价值；品牌酒店提早入场，提升整体价值；3、提前招商、提前招商争取尽快变现。争取尽快变现。4、为商业、为商业+酒店寻酒店寻找基金找基金/信托资源信托资源9/10/202491调整容积率调整容积率R=4R=4各物业体量建议各物业体量建议根据根据180180米高度米高度规划酒店办公楼的体量规划酒店办公楼的体量住宅住宅 19.2619.26万万 商业商业4 4万万总建面总建面30.2630.26万万R=4R=4中高档的舒适型产品中高档的舒适型产品+ + 中档实用型产品中档实用型产品约为商业中心约为商业中心2.8万万+商铺商铺1.2万万写字楼写字楼1.51.5万万酒店酒店3
106、 3万万纯写字楼收缩纯写字楼收缩防范风险五星/四星级酒店.整合公司资源商务商务/ /酒店公寓酒店公寓2.52.5万万考虑偏商务型公寓可注册办公第一高度第一高度180米米： 办公办公+公寓公寓+酒店酒店+底商底商关于第一高度关于第一高度，在增加可售商务公寓在增加可售商务公寓5000m5000m 同时建高避难层同时建高避难层/ /楼顶层等楼顶层等核心产品核心产品建议回顾建议回顾9/10/202492附件附件1. 长安商务市场的调研详细情况长安商务市场的调研详细情况附件附件2. 项目周边商业、长安主要商业的调研情况项目周边商业、长安主要商业的调研情况 项目周边街铺项目周边街铺 项目周边生活商业、百货
107、项目周边生活商业、百货 项目周边专业市场（电器项目周边专业市场（电器/五金模具）五金模具） 长安主要百货长安主要百货 镇区内电影院状况镇区内电影院状况 周边饮食市场等周边饮食市场等第六部分第六部分 报告附件报告附件9/10/202493方案：方案：96间间主要项目主要项目月金额月金额(入住率入住率30%)月金额月金额(入住率入住率45%)月金额月金额(入住率入住率50%)月金额月金额(入住率入住率60%)收入收入288360432540480600576720一、人工成本一、人工成本115500119500119500121500二、行政办公费用二、行政办公费用7800940011000126
108、00三、日常维护成本三、日常维护成本69634 102511 113803 136388 四、推广费用四、推广费用28836432544806057672五、前期开办费摊销五、前期开办费摊销8000800080008000六、营业税金六、营业税金14995 22492 24991 29989 七、会所七、会所30000 30000 30000 30000 经营成本合计经营成本合计274765 335157 355354 396149 经营成果经营成果13595 97383 125246 180571 毛利率毛利率4.71% 22.51% 26.06% 31.31% 土体与建安总成本土体与建安总
109、成本50812801508128015081280150812801年收益率年收益率0.32%2.30%2.96%4.26%以96间、118间、362间（A座整体保留）为基础进行了初步测算96间方案测算的主要指标为：附件：酒店经营的测算概况附件：酒店经营的测算概况9/10/202494商务发展扫描金利安商金利安商贸中心贸中心地王广场地王广场台商会馆台商会馆莲花广场莲花广场附件附件1. 长安各写字楼长安各写字楼海联大厦海联大厦9/10/202495地王广场地王广场地理位置德政路与长青北路交汇处开发商龙泉地产物业公司龙泉物业物业管理费（元/平米）写字楼、商业5元/平方米住宅2.5元/平方米租售、入
110、伙时间2006年销售，2007年底入伙销售价格（元/平米）2-5楼8000元/m2，有售26楼11000元/m2租赁价格（元/平米）3560元/m2(毛坯),65元/m2层高/总层数3.6米/30层单位面积（平米）分别有160240、300以上单位单层面积/总面积(平米)35层2000，5层以上1280；总30000实用率 73%电梯客梯3部，货梯1部，品牌奥的斯空调2-5楼中央空调，6楼以上为分体空调车位每单元配2个专用车位，月租金400元空置率45%9/10/202496地王广场地王广场 地王广场是集商业、住宅、写字楼地王广场是集商业、住宅、写字楼于一体的城市综合体，处于长安镇于一体的城市
111、综合体，处于长安镇核心位置，也是目前长安最高端的核心位置，也是目前长安最高端的商务写字楼。商务写字楼。写字楼大堂与商铺毗邻的写字楼入口商贸咨询服务类企业为主9/10/202497大堂层高大堂层高6.56.5米，档次较高，米，档次较高，比较气派比较气派公共走廊较为宽敞明亮公共走廊较为宽敞明亮过道宽约过道宽约2.42.4米米地王广场地王广场每层洗手间整洁每层洗手间整洁9/10/202498空置部分的现场室内空间空置部分的现场室内空间层高与柱网密度一般层高与柱网密度一般地王广场地王广场空置单位业主在外墙空调位空置单位业主在外墙空调位悬挂租售条幅悬挂租售条幅9/10/202499金利安商贸中心金利安商
112、贸中心地理位置长安镇锦绣路2号（长安国际酒店旁）开发商金利安物业公司自有物业物业管理费（元/平米）3元/m2租售/入伙时间使用约2-3年租赁价格（元/平米）约30元/m2层高/总层数局部楼层4.5米/15层单位面积（平米）按需分割单层面积/总面积（平米）918m2/约12000m2实用率 70-75%电梯2部，蒂林克虏柏车位60空置率10%9/10/2024100金利安商贸中心金利安商贸中心 金利安商贸中心地处长安中心金利安商贸中心地处长安中心位置位置,租金较低，入驻率高，租金较低，入驻率高，多多数企业从事贸易业务；空置率数企业从事贸易业务；空置率相对较低。相对较低。 12-15F 12-15
113、F为一家具企业长租为一家具企业长租; ;中低中低楼层有保险、商贸企业。楼层有保险、商贸企业。大堂较小，两部电梯容量小大堂较小，两部电梯容量小9/10/2024101金利安商贸中心金利安商贸中心过道狭窄过道狭窄, 约约2米米9/10/2024102台商会馆台商会馆地理位置长安德政中路开发商台商协会会员集资物业公司无专业物管公司物业管理费（元/平米）2租赁价格（元/平米）35-38层高/总层数3.5米/22层单位面积（平米）200350单层面积/总面积（平米）1050m2 / 约21000m2实用率 83%电梯3部，日立车位30个（免费使用）空置率50%9/10/2024103台商会馆台商会馆 台
114、商会馆入驻企业结构与地王大厦基本台商会馆入驻企业结构与地王大厦基本一致，贸易、电子、大企业分公司（办一致，贸易、电子、大企业分公司（办事处）占比达到事处）占比达到8080， 会馆硬件结构好，但由于疏于管理，内会馆硬件结构好，但由于疏于管理，内部已显破落之处；台商集资所建，无产部已显破落之处；台商集资所建，无产权，缺乏明确的管理责任人；租金日益权，缺乏明确的管理责任人；租金日益走低、空置率增长。走低、空置率增长。9/10/2024104台商会馆台商会馆大堂大堂电梯厅电梯厅9/10/2024105莲花广场莲花广场地理位置长安镇德政路.莲峰路开发商东莞市长安莲花广场建造有限公司物业公司自有物业物业管
115、理费（元/平米）3租售、入伙时间2003年开盘租赁价格（元/平米）40层高/总层数3.5米/只有24层做写字楼出租单位面积（平米）170左右单层面积/总面积（平米）约3000/10000电梯2部，三菱空置率40莲花A区莲花B区9/10/2024106莲花广场莲花广场 莲花广场分为莲花广场分为A/B区，只有区，只有24层为写字楼，有较多层为写字楼，有较多单位空置。单位空置。2 24 4层原为商业规划，后改为写字楼租赁；层原为商业规划，后改为写字楼租赁；形象档次较低，租金相当于地王广场。形象档次较低，租金相当于地王广场。 主要入驻企业为新华保险，其他企业性质较为杂乱、主要入驻企业为新华保险，其他企
116、业性质较为杂乱、有会计有会计/ /法律事务所、装修公司、设备服务公司等。法律事务所、装修公司、设备服务公司等。A区入口9/10/2024107海联大厦海联大厦地理位置长安镇国际酒店附近开发商农民房物业公司自有物业物业管理费（元/平米）2元/平方米租售、入伙时间2006租赁价格（元/平米）25元/平方米层高/总层数3米/11层单位面积（平米）170左右单层面积/总面积（平米）约500/4000电梯1部，三菱空置率409/10/2024108 海联大厦地产位于金利安商务海联大厦地产位于金利安商务中心旁，外观看起来比较残旧，中心旁，外观看起来比较残旧，感觉相当于深圳农民房，办公感觉相当于深圳农民房，
117、办公环境一般、设备简单（环境一般、设备简单（1部电梯）部电梯），物管人员也比较不到位，但，物管人员也比较不到位，但租金较低。租金较低。海联大厦海联大厦9/10/2024109写字楼市场总结写字楼市场总结开发企业状况开发企业既有中型开发商-龙泉集团，也有当地私营财富阶层物业管理状况物管水平普遍不佳物业管理费（元/平米）2-5元/平方米销售价格（元/平米）8000-11000左右租赁价格（元/平米）以25-40元为主，少量40-65元/平方米层高（米）3.0-4.5总层数11-30单层面积（平米）365-3000总面积（平米）现有调查主要写字楼体量合计78000实用率 7083电梯普遍为品牌电梯车
118、位配置比例低空置率45左右写字楼综合情况表写字楼综合情况表商务发展扫描9/10/2024110110判断：长安办公物业处于写字楼市场的启动阶段动因动因办公需要改善环境追求形象高档次办公表现形式表现形式办公、住宅商务办公纯商务形象高档商务形象客户特征客户特征草创型企业成长型中小企业迅速发展的中小企业、初具规模的企业知名企业 产品特征产品特征商住结合商务公寓 /商务与商住混合 纯写字楼高档写字楼客户关注客户关注点点无位置、价格、交通、使用成本位置、价格、配套、硬件、商务氛围地段、硬件+服务软环境、健康、风景萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段长长安安所所处处阶阶段段目前长安办目前长安办公物业分布公物业
119、分布零散、形象零散、形象较差，无集较差，无集中商务区域中商务区域9/10/2024111项目周边商业、长安主要商业的调研情况项目周边商业、长安主要商业的调研情况 项目周边街铺项目周边街铺 项目周边生活商业、百货项目周边生活商业、百货 项目周边专业市场（电器项目周边专业市场（电器/五金模具）五金模具） 长安主要百货长安主要百货 镇区内电影院状况镇区内电影院状况 周边饮食市场等周边饮食市场等附件附件29/10/2024112地块相邻现有商业地块相邻现有商业富民路、荣文路街铺富民路、荣文路街铺n富民路全是临街商铺，租金大富民路全是临街商铺，租金大约约100100元元/M2/M2；n荣文路上有绿化带隔
120、断，单向荣文路上有绿化带隔断，单向车流经过；租金约车流经过；租金约100100元元/M2/M2；n现有的富民路、荣文路街铺多现有的富民路、荣文路街铺多为单层小铺、为单层小铺、25-5025-50平方米；平方米；n主要为日常用品士多店、小吃主要为日常用品士多店、小吃店、理发美容、裁缝店等。店、理发美容、裁缝店等。富民路出口荣文路街铺富民路街铺9/10/2024113n长青商业广场的百佳购物长青商业广场的百佳购物广场大约广场大约60006000平方米，含平方米，含生鲜超市、日用等生鲜超市、日用等; ;n长青商业广场的信华购物长青商业广场的信华购物中心为中心为3 3层、层、1 1万多平米，万多平米，
121、小铺的租金可达小铺的租金可达10001000元元/M2/M2。n案例：案例： 1 1楼通道出入口铺位楼通道出入口铺位7 7平方米、约平方米、约1 1万元，万元， 2 2楼楼梯口旁铺位楼楼梯口旁铺位2525平方米、约平方米、约2.42.4万元；万元； 2 2楼铺位楼铺位1010平方米、平方米、约约1 1万元略高。万元略高。项目周边生活商业项目周边生活商业长青商业广场之百佳、信华长青商业广场之百佳、信华 (长青路长青路)9/10/2024114n长青路南端以中小铺为主、加少量大商长青路南端以中小铺为主、加少量大商业；长中路以小街铺为主，部分双层；业；长中路以小街铺为主，部分双层；n主要经营服饰、饮
122、食，普遍经营良好；主要经营服饰、饮食，普遍经营良好；n小铺租金高，约小铺租金高，约500-1300500-1300元元/ /平方米。平方米。 n案例：案例：长中路长中路1 1街铺约街铺约20m220m2，租，租2.32.3万万/ /月；月；1 1上下双层铺，约上下双层铺，约12m212m2，租金近，租金近2 2万万/ /月月项目周边临街商业项目周边临街商业长青路南端、长中路街铺长青路南端、长中路街铺9/10/2024115长盛路商铺长盛路商铺n长盛路以小街铺、单层为主，主要经营服长盛路以小街铺、单层为主，主要经营服饰、面包糕点、杂志、文具等。租金约饰、面包糕点、杂志、文具等。租金约150150
123、元元/ /平方米，管理费平方米，管理费1.51.5元元/ /平方米平方米; ;n新世界文化广场包含愉康超市、永正图书、新世界文化广场包含愉康超市、永正图书、电脑数码、百合婚纱、体育用品店等；电脑数码、百合婚纱、体育用品店等；n新世界文化广场新世界文化广场3 3楼空置。楼空置。9/10/2024116n万州百货体量大，共万州百货体量大，共4 4层半，约层半，约4 4万平米，万平米，内部装修中档；内部装修中档；n1-21-2层，安排有超市、品牌服装、家电、餐层，安排有超市、品牌服装、家电、餐饮，万州百货自营超市约饮，万州百货自营超市约60006000平方米平方米/ /层；层；n1 1楼临街服装门面
124、租金楼临街服装门面租金150-200150-200元元/ /平方米；平方米；n2 2楼主要为苏宁电器；楼主要为苏宁电器；n2 2楼肯德基大约楼肯德基大约600600平方米，租金约平方米，租金约100100元元/ /平方米；平方米；n3 3楼为女装，约楼为女装，约6060元元/ /平方米，或者约平方米，或者约1500015000元保底、收取元保底、收取18%18%租金、租金、1010元元/ /平方米的管平方米的管理费；理费；n4 4楼文化楼文化- -书籍书籍/ /娱乐娱乐- -游戏厅游戏厅/ /滑冰等正在全滑冰等正在全面改造，将引入大餐饮面改造，将引入大餐饮+ +卡拉卡拉OKOK；n5 5楼人才
125、中心营业状况一般。楼人才中心营业状况一般。项目周边百货、专业电器项目周边百货、专业电器 万州百货及苏宁电器（万州百货及苏宁电器（S358省道南）省道南）9/10/2024117项目周边专业市场项目周边专业市场 时尚电器、国美电器时尚电器、国美电器 (S358北北/荣文路西荣文路西)n时尚电器、国美电器同时尚电器、国美电器同S358S358对面的苏宁电器形对面的苏宁电器形成共同竞争格局；成共同竞争格局；n2 2家电器商场均为家电器商场均为2 2层层, ,各各约约1 1万多平方米；万多平方米；n经营状况良。经营状况良。9/10/2024118项目周边专业市场项目周边专业市场 天柏五金饰品商场（荣文
126、路）天柏五金饰品商场（荣文路）n荣文路的天五金饰品商场大约荣文路的天五金饰品商场大约50005000平方米，平方米，1 1楼靠门口位置楼靠门口位置铺位铺位5555平方米、租金平方米、租金80008000元元近近150150元元/M2/M2，其他商铺约，其他商铺约100100元元/M2/M2。n该商场共该商场共3 3层，层，2-32-3层空置。层空置。9/10/2024119项目周边专业市场项目周边专业市场长安商贸城长安商贸城. 五金模具广场五金模具广场n该五金模具广场规模该五金模具广场规模较大、约较大、约4 4万万M2M2。n中心街铺租金约中心街铺租金约100-100-130130元元/M2/
127、M2（面积（面积30-30-50 M250 M2）；）；n内部街铺租金约内部街铺租金约60-100元元/M2。中心街铺临横安路的广场街铺9/10/2024120项目周边专业市场项目周边专业市场长信电脑数码广场长信电脑数码广场n长信电脑数码广场位于长安镇综长信电脑数码广场位于长安镇综合市场的一二楼，经营面积为合市场的一二楼，经营面积为1200012000平方米；平方米；n1 1楼中心铺位约楼中心铺位约500500元元/ /米；一个合米；一个合围铺位大概围铺位大概30003000元，现免租半年。元，现免租半年。9/10/2024121n钻石广场是长安最早的商业中心，和长中钻石广场是长安最早的商业中
128、心，和长中路构成了人流量大的主要商圈之一；路构成了人流量大的主要商圈之一；n每层面积每层面积27002700平方米，平方米，4 4层，共层，共1080010800平方平方米；米；n租金一般为营业额的租金一般为营业额的23%-25%23%-25%，保底金额为，保底金额为2500025000元，大的品牌为元，大的品牌为20%20%；n2 2楼的物业管理为楼的物业管理为4444元元/ /平方米，平方米，3 3楼为楼为3030元元/ /平方米，水电费均按相应的面积均摊。平方米，水电费均按相应的面积均摊。项目周边百货商场项目周边百货商场钻石广场钻石广场9/10/2024122长安主要百货商场长安主要百货
129、商场星港城购物中心星港城购物中心n星港城购物中心位于长安镇莲峰路，星港城购物中心位于长安镇莲峰路，共共5 5层，大约层，大约2.52.5万平方米；万平方米；n20082008年年9 9月开始营业，月开始营业，1-21-2楼生意较好，楼生意较好，3 3楼有少量的空铺，楼有少量的空铺，4 4楼多数铺位处于楼多数铺位处于转让中，美食街已停止营业。转让中，美食街已停止营业。n-1-1楼为人人乐超市；楼为人人乐超市；n1 1楼为服装、鞋类、化妆品；楼为服装、鞋类、化妆品；n3 3楼为休闲男装；楼为休闲男装；n4 4楼划分为美食街、游戏厅、商铺（租楼划分为美食街、游戏厅、商铺（租金约金约100100元、但
130、无市场，案例元、但无市场，案例扶梯扶梯口一间商铺，实用口一间商铺，实用9 9平米，建筑面积平米，建筑面积1616平米，租金平米，租金20002000元元/ /月，管理费月，管理费300300元元/ /月）。月）。9/10/2024123星港城购物中心内部：中档星港城购物中心内部：中档4楼经营差楼经营差9/10/2024124n明珠广场商业共明珠广场商业共3 3层，每层约层，每层约1 1万平方米；万平方米；n沃尔玛已进驻、沃尔玛已进驻、2-32-3层，约占层，约占1.51.5万平方米；万平方米；n其余分割为商铺，主要经营服装箱包、化妆、其余分割为商铺，主要经营服装箱包、化妆、首饰等；首饰等；n1
131、 1层划分多条内街铺、租金约层划分多条内街铺、租金约100-130100-130元元/ /平方平方米，管理费米，管理费2828元元/ /平方米。平方米。长安主要百货长安主要百货/大商场大商场明珠广场明珠广场. 沃尔玛沃尔玛9/10/2024125n地王广场商业共地王广场商业共4 4层，约层，约3 3万多平方米万多平方米（含内街铺）；（含内街铺）；n怡安百货、时尚电器进驻，其余分割为怡安百货、时尚电器进驻，其余分割为商铺，主要经营服饰；商铺，主要经营服饰；n大商业大商业3-43-4楼经营状况不良，楼经营状况不良，4 4楼经营文楼经营文化娱乐休闲；化娱乐休闲；n潮人会街铺经营一般、持续招尚中，租潮
132、人会街铺经营一般、持续招尚中，租金主要为金主要为100-200100-200元元/M2/M2。长安主要百货长安主要百货/大商场大商场地王广场地王广场. 怡安百货怡安百货+潮人会街铺潮人会街铺9/10/2024126长安镇区的电影院长安镇区的电影院社区电影院社区电影院n邻近的乌沙、霄边邻近的乌沙、霄边电影院装修、设备电影院装修、设备陈旧；陈旧；n经营状况不佳，尤经营状况不佳，尤其霄边影剧院基本其霄边影剧院基本停止上映新片。停止上映新片。9/10/2024127长安镇区的电影院长安镇区的电影院中心区域中心区域n地王地王. .怡安百货怡安百货4 4楼的大地数字楼的大地数字影院即将投入运营；影院即将投
133、入运营；n周边商铺招商、装修中。周边商铺招商、装修中。9/10/2024128锦厦食街锦厦食街n锦厦食街位于锦厦食街位于s358s358南面、南面、锦厦社区，辐射全镇。锦厦社区，辐射全镇。n街铺单层铺位大约街铺单层铺位大约100100元元/ /平方米，饮食以平方米，饮食以2 2层饭层饭店为主。店为主。n一般在晚上人流比较多。一般在晚上人流比较多。9/10/2024129锦厦步行街锦厦步行街n步行街租金大约步行街租金大约100100元元/ /平米，现受金平米，现受金融危机的影响，部分的租金有所下降。融危机的影响，部分的租金有所下降。n商铺大部分已经分给社区内部原住民商铺大部分已经分给社区内部原住
134、民私人，只租不售。私人，只租不售。n总体经营状况、长安人的评价均一般。总体经营状况、长安人的评价均一般。9/10/2024130THANKSTHANKS9/10/2024131MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv
135、109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89
136、J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX
