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1、时代倾城（长沙）2011营销执行方案2011.6.21长沙公司营销部2区域重新占位推广组合与渠道拓展年度营销铺排134项目推广主题与形象系统蓄客策略5开盘前接待场地安排61项目推广主题与形象系统核心客户来源重要客户来源长株潭长株潭市区市区次要客户来源环长株潭环长株潭3+5城市群城市群偶得客户来源项目客户来源珠三角、长三角地区湘籍客户、投资客珠三角、长三角地区湘籍客户、投资客除去以投资为唯一目的的人群，时代倾城的客户群集中为城市上行阶层城市上行阶层企业中端主要为目前区域及周边的企业的中层管理者和技术人员为主，他们一般具有比较开阔的事业，对价值的追求比较先进灰色中端主要以政府公务员和事业单位员工为
2、主，收入来源比较稳定，且或多或少带有一些灰色倾向创业中端得益于近年城市经济发展，对生活有特殊的追求，他们包括私营企业主和个体户r25-35岁r政府机关、证券、银行等事业单位的中高级公务员；rIT、广告、装饰、物流、地产行业中高级白领一族；r沿海工作的湘籍中高级白领、投资客；r国企、外企、私企业中高级管理人员大部分人在二三十岁上就死去了，因为过了这个年龄，他们只是自己的影子，此后的余生则是在模仿自己中度过，日复一日，更机械，更装腔作势地重复他们在有生之年的所作所为，所思所想，所爱所恨。约翰克利斯朵夫“生”与“死”的分野，就在于你依然持有自己的梦想，还是被现实磨灭了梦想，只剩下物质的空壳。要有正确
3、的目标与梦想，并且为之奋斗才能体会到存在的幸福。曾经梦想站在珠穆朗玛的主峰上高举双手；曾经梦想是一个自由自在的驴友；曾经梦想一直坚持创作自己的音乐；曾经梦想做一个笔下生花的油画家；曾经梦想有一段王子公主般的浪漫爱情如今却苦苦挣扎在中产或奔中产的路上，遗忘或不得不埋藏！曾经梦想有一座房子，面朝大海，春暖花开；如今却把梦想遗忘在内心最深处，可以选择向这个世界将就！上行人群遭遇人生交叉点并不是梦想不再，只是现实让我们选择遗忘时代倾城200万方的超级大盘因为足够大所以可以承载更多人的梦想因为足够大有美术馆、有湖、有艺术跑步道，有总有一样，激活你的梦想因为足够大所以包罗万有，甚至激活你不敢奢望的对于家的
4、所有梦想200万平方米的超大社区3万平方米超大内湖堪称奢华的2000元精装修三大会所，四个幼儿园五星级酒店就在家门口长沙首家社区美术馆区域仅有的5.5米架空层奢华的公共、园林空间双地铁口岸物业40万平米明发商业广场步行5分钟即达湖南师大附中名校教育星城实验小学距环球奥特莱斯10分钟车程这里面，是否总有一样东西，激起你曾经的梦想，或者，这是你对家的梦想的全部！200万m2，大时代的梦想家项目定位：激活每一个梦，幸福每一个人广告语：2区域重新占位区域不能给力时代，时代也无需拯救区域金星北5000元/平米带精装修！区域内无对等项目也无合力进行区域炒作：新界？富基？东方明珠？独力炒作区域，事倍功半，为
5、他人做嫁衣！区域占位策略：抛开金星北，寻找新的区域占位滨江新城时代倾城滨水新城区域占位策略：市府北，滨江新城后花园，滨水新城市府北，滨江新城后花园，滨水新城CLD核心区核心区银星路银星路北二环线北二环线湘湘江江月月亮亮岛岛时代倾城湖南师大附中星城实验中学40万m2明发商业广场，2013年开业裕田奥特莱斯银银杉杉路路地铁4号线规划，2016建成七星级酒店太阳酒店星城实验小学月亮岛国际旅游度假区滨江新城，复合型新都会核心项目外部配套普瑞温泉酒店龙湖高尔夫配好利好简介明发国际购物广场（2013年开业）总用地约474亩。大型商业综合体，投资近40亿元，打造40万平方米集购物、餐饮、休闲娱乐、星级宾馆、
6、公寓酒店等设施于一体的纯商业中心。开业时间将与时代倾城一期交房时间同期。师大附中星城实验中学湖南师大附中星城实验中学，总斥资1.2亿元，是望城县唯一一所县属重点初中。与湖南师大附中联合办学、管理。湖南师大附中，长沙四大名校之首。普瑞温泉酒店普瑞温泉酒店是长沙首家集商务会议、疗养健身、餐饮娱乐、休闲渡假于一体的五星级生态酒店。龙湖国际高尔夫湖南龙湖国际高尔夫俱乐部，占地2000亩，由著名澳大利亚高尔夫球场设计师BobShearer设计国际标准27洞高尔夫球场。环球奥特莱斯（2011年8月开业）金星大道与雷锋大道交汇处，是中南地区最大的国际顶级奢侈品购物中心。商业面积500亩。引进国际100余个一
7、线奢侈品品牌进驻。如：LV、爱马仕、Gucci、劳力士、轩尼诗、卡地亚、Fendi等。项目配套利好配好利好简介滨水新城2010年，长沙市政府，将滨水新城（湘江新区）与滨江新城、洋湖垸、梅溪湖、岳麓大学城、同时列入大河西先导五大重点核心启动区。五大片区同时启动建设，项目所在在地是滨水新城核心起步区。滨水新城规划：高端国际生活区CLD、集旅游、购物、休闲、文化娱乐等功能于一体的大长沙生态城区。地铁4、8号线规划2011年4月，长沙市政府重新调整地铁线路规划。项目所在滨水新城，将有二条地铁线路经过。即南北向4号线连接武广高铁站，东西向8号线连接1号线通达长株潭，将同时在项目附近交汇。月亮岛规划月亮岛
8、三大核心规划：长沙首座七星级滨江酒店太阳酒店、188米“希望之城”高端商业综合体、中国最大的野营基地。火车西站长沙西站位于望城县星城镇月亮岛社区，毗邻金星大道。2010年启动建设，2012年峻工投入使用。是大河西先导区重要的物流基地和客流集散地。建成后，年客运量将从1000万人次提升至5000万人次。项目规划利好年度营销铺排3物质条件如此，那么如何通过营销，实现吸引力的更大化？年度营销工作阶段划分品牌传播期（7月初-8月初）项目前期推广（8月中9月底）阶段划分现场开放期（10月初10月底）开盘后期（11月1日年底）销售场地市中心外展点投入使用工程配合9月30日前，示范单位、示范区园林、中心湖蓄
9、水、示范栋架空层工程完成，电梯投入使用、示范栋1-6层落外架10月30日前，售楼部投入使用、售楼部区园林广场验收完成现场临时接待中心售楼部9月30日前，现场指示系统、道旗、围挡、看楼通道包装完成售楼部包装、售楼部前广场包装、指示系统完成8月20日前，外展点设计与包装完成客户承接9月30日前，所有客户引导至外展场外展场及临时接待中心同时接待，引导至临时接待中心售楼部及外展场同时接待，引导至售楼部销售节奏开盘，实现至少50%的转化率积蓄办VIP卡客户至少1000组以上让市场相信时代是一个有追求、有积淀、有独特价值的外来大公司；让客户选择时代倾城更具信心保证、面子。以大型的活动，吸引更多人的关注并反
10、复接受信息，形成口碑与熟知度，成为更多的人的选择，并且这种选择能够在周边的朋友圈中获得认同。以名人效应形成示范效应，吸引眼球并带动普通客户的选择取向；同样让客户选择时代倾城更具信心保证、面子。通过活动与媒体炒作，虽然卖点尚未实际呈现，但能让消费者看到卖点形成与发展的过程，从而在潜意识中认同这一卖点，并获得信心保障。在网络上，每天都有无数人在征询答案，包括购房。通过更细致的工作，通过每一个网络渠道，告诉每一个征询者，时代倾城是他们的答案。品牌背书名人背书搅动城市卖点放大答案营销营销让时代倾城更给力年度营销计划铺排品牌传播期（7月初-8月初）项目前期推广（8月中9月底）时代在哪里，美就在哪里阶段划
11、分现场开放期（10月初10月底）开盘后期（11月1日年底）激活每一个梦，幸福每一个人传播口号品牌背书户外、报纸等宣传长沙记者广州行孟京辉话剧、品牌发布会名人背书其他相关品牌活动时代的邻居：汪涵、李波、龚晓月等搅动城市橘洲音乐节“倾城梦”1元秒杀一套房广、深、湘三地同步开放卖点放大邀请美术界名人担任名誉馆长湖南师大附中战略合作签约仪式生活艺术馆青年创业计划一起来“画湖”暖场活动3D画、快闪等音乐嘉年华答案营销“长沙买哪里的房最好？”“时代倾城”韩寒：我和这个时代谈谈李娜：与冠军争冠单身男女派对媒体选择户外、报纸、围挡等报纸、户外、围挡、电台、网络、电梯框架、分众、站牌、杂志、短信、软文、电影贴片
12、报纸、户外、围挡、电台、网络、电梯框架、分众、站牌、杂志、短信、软文、电影贴片、DM7月8月9月10月11月12月湖南师大附中战略合作签约元旦新年业主答谢会单身男女交友派对2012年营销活动时间轴线12月中，第二次开盘10月1日示范区、样板间开放橘洲音乐节孟京辉话剧暨品牌发布会邀请美术界名人担任名誉馆长11月1日盛大开盘、明星活动生活艺术馆青年创业计划广深湘三地同步开放一元秒杀一套房活动启动搅动城市“倾城梦”1元秒杀一套房1、利用“1元秒杀一套房（价值25万元首付）”吸引大量网络客户参与；2、通过网络认证，获得大量意向客户资料，为后期营销提供数据；3、诚意登记，可获得多个秒杀机会，促进外展点蓄
13、客；4、让线上线下客户同时站在网络平台参与秒杀，增强话题传播；5、10月初第一轮秒杀后，来到项目现场进行复活，可获得大量诚意客户，并增强现场气氛。搅动城市“倾城梦”1元秒杀一套房倾城梦收集大量网络参与活动客户信息促成线下客户进行诚意登记，参与网络活动一次营销阶段，获得客户数据，进行分流梳理短信邮箱微博论坛发贴电话10月初第一轮秒杀10月底第二轮秒杀淘汰者到现场获得复活资格引导至楼盘现场，与现场对接促成销售告知引导搅动城市广深湘三地同步开放时间：9月底活动思路：配合时代倾城10月1日现场开放，借助时代集团旗下及销售代理公司的客户资源，以广州、深圳为中心，举办专场湘籍精英专场产品推介会。媒体传播：
14、广州人来了！深圳人来了！你来不来？广州人来了！深圳人来了！你来不来？时间：11月1日，首期开盘开盘明星：青年作家韩寒、网球运动员李娜传播主题：韩寒我与这个时代谈谈李娜与冠军争冠视明星档期，邀请其一或一起邀请。搅动城市明星开盘活动内容：尽量引入长沙有一定社会影响力的人物形成意向客户，包括高知名度人物如汪涵，中知名度人物如龚晓月等，具体操作包括给予特别折扣，代其炒房等，交换其名誉使用权。渠道传播：报纸持续宣传。核心展场不停滚动意向名人业主名单。名人背书时代的邻居卖点放大湖南师大附中战略合作签约仪式活动时间：2011年8月下旬活动形式：客户邀约长沙各界媒体，师大附中、岳麓区教育局、望城教育局、意向客
15、户活动目的：与师大附中星城中学签署教育合作，成立教育基金，支持贫困学生入学，时代倾城业主可享受优先入学名额。活动地点：长沙茉莉花大酒店卖点放大邀请湖南美术界名人担任名誉馆长时间：9月初内容：1、新闻发布会，长沙首个社区美术馆进驻2、发布时代美术馆设计方案，连同广州库哈斯设计的空中美术馆，进行“艺术融入生活”的炒作。3、举办盛大签约仪式，邀请湖南美术界名人担任名誉馆长。4、启动长沙新媒体创作基金。媒体炒作：主流报纸、网络媒体；时代地产、时代美术馆微博。1、新闻发布会：炒作点：临湖会所、生活艺术馆、梁锦华支持青年创业，由梁锦华大师亲手设计的“生活艺术馆”，带所有装修装饰，带所有家具，免费提供给经过
16、甄选出来的长沙青年人士经营。2、目标人士：贺长安长沙悦读花园原总经理，现PAGE1咖啡老板，文艺女青年情怀永远不变，身边总是围绕一大批媒体人士、文艺青年，擅长策动文化、艺术沙龙、聚会等活动。3、后续效应媒体追踪报道；微博传播：生活艺术馆的故事，记载由筹办到经营的每一天；以生活艺术馆为平台，不断举办各种文化活动，营造文化标签，并吸引更多人群来到项目现场。卖点放大“生活艺术馆”青年创业计划目前网络上、微博上有大量诸如“长沙买哪里的房最好”、“长沙最近有什么好项目”、“我想买房，各位有什么推荐”之类的问题，每天不少于5000条。与网络公司、网络炒作公司、微博营销公司合作，提供即时反馈，植入项目宣传，
17、实现点对点的第一时间答案营销。答案营销推广组合与渠道拓展4全方位渗透式推广短期内迅速占领市场，锁定目标客户。为开盘热卖作铺垫。户外广告报纸广告道旗包装公交站牌社区宣传栏DM直投分众、框架广告看楼巴士巡展、派单高端杂志影院贴片全城包装通路渠道推广策略：媒介组合建议：短信：茉莉花开、华诺星空报纸：潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报；电台广告：湖南交通频道、金鹰955、私家车音乐频道106.1；媒体选择网络广告：搜房、新浪乐居、搜狐焦点、0731FDC、好房子；贴片广告：王府井，万达影院；电梯、框架：分众、红网传媒；户外：分布全市主要客户来源地；站牌：芙蓉路、韶山路、四方坪、枫林路、桐梓坡路杂志：高铁杂
18、志、航空杂志；媒介投放排期：汽车西站汽车西站本案本案喜来登附近喜来登附近五一大道五一大道金环立交桥立金环立交桥立柱柱袁家岭袁家岭河东商圈核心河东商圈核心步行街口步行街口荣湾镇荣湾镇河西河西商圈商圈核心核心岳麓山、工业园、大学岳麓山、工业园、大学城、市、区直属机关集城、市、区直属机关集中区中区市区繁华中心，五一大市区繁华中心，五一大道商圈、步行街、芙蓉道商圈、步行街、芙蓉路沿线、袁家岭周边等路沿线、袁家岭周边等高档酒店、写字楼等的高档酒店、写字楼等的聚集地聚集地望城县城望城县城益阳、宁乡、常德等长沙西地州市的交通枢纽户外广告户外广告公交站灯箱广告传播人群面非常广，时效时间24小时。在：芙蓉路、三
19、一大道、枫林路、桐梓坡路等城市交通人流主干道，投放广告。芙蓉路三一路枫林路桐梓坡路本案本案公交站牌公交站牌溁湾镇溁湾镇项目项目市政府市政府观沙岭观沙岭贺龙体育馆贺龙体育馆芙蓉广场芙蓉广场四方坪四方坪在人流主要集中点设看楼巴士停靠点，解决客户来现场看房；定时定点，并在资料上印刷上时间表，方便客户熟知。看楼巴士看楼巴士电梯框架、分众传媒、红网传媒锁定市主要的写字楼，政府机关、医院、超市企事业单位的办公楼电梯，无缝传播通路渠道通路渠道高端杂志锁定武广、航空杂志，在候车室、候机室及高铁、航班上杂志摆放。瞄准长株潭，中部、长三解、及广州、圳珠三角地区的湘籍客户。影院贴片影院主要人群以年青人为主，在长沙的
20、王府井影院，万达影院的影院插入宣传短片。投放时间主要以暑期档电影上印的高峰期。通路渠道通路渠道深度行销拓展，市内深度行销拓展，市内+ +省内省内+ +珠三角珠三角市内行销省内行销环长株潭长3+5城市珠三角行销在株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳、郴州举行产品推介会。外展、客户资源转介、车友俱乐部、企业拜访、中小企业客户拓展利用集团、代理公司在广州及珠三角的客户资源与关系资源，举办湘籍客户返乡置业行销推介行销策略：行销策略：行销拓展形式：推介会、联谊活动、上门拜访巡展、派单、路演客户资源整合（合富置业会、金鹰955车友会、中高端汽车车友会）客户资源转介平台（代理公司的项目客户资源互动）总部
21、平台利用（珠三角地区湘籍客户推介）拓客目标：三个月内，拓展2000组客户，有效认筹最少300台以上行销工作计划：8月启动行销第一阶段：8月-11月市内行销拓展第二阶段：9月-11月同步启动省内行销拓展第三阶段：12月底-2012年1月，珠三角行销拓展行销安排：l活动时间：2011年8月2011年11月l活动方式：推介会，上门拜访l活动频率：每周两场l活动对象：河西机关企事业单位、学院、医院等l客户来源：合富置业会资源、金鹰955车友会资源客户、拓展小组资源n市内行销拓展市内行销拓展巡展地点：市内主要大型写字楼、商场，步行街；n市内拓展巡展、路演、派单路演地点：商场，步行街、派单地点：商场、步行
22、街、高桥大市场、马王堆、万家丽、三湘南湖等专业市场r活动时间：2011年9月2011年11月r拓展城市：郴州、邵阳、娄底、湘潭、株洲r活动方式：饭局营销r活动频率：每个城市一场r活动对象：当地私企业主、矿主、金字塔尖人群r客户来源：商会资源介绍、合富、天音置业会资源、人际关系网资源、拓客资源r前置事宜：外地拓展需提前一周与当地媒体做好联系工作，为拓展做铺垫工作 省内巡展拓展线广深珠三角大型“湘籍返乡置业推介会”活动时间：2011年12月底(热销期)活动主题：广深珠三角地区“湘籍返乡置业推介会”活动思路：借助时代集团旗下客户资源与代理公司客户资源，以广州为中心，在深圳、东莞、中山、佛山等地举办专
23、场湘籍精英专场产品推介会。珠三角行销拓展蓄客策略5前期蓄客安排品牌传播期（7月初-8月初）项目前期推广（8月中9月底）阶段划分现场开放期（10月初10月底）开盘后期（11月1日年底）第一阶段第二阶段蓄客目标：n开盘前蓄客目标1000组（认筹VIP客户）n转购率1：1.5-2(根据开盘当日客户情况，适时加推，保证出货)n蓄客目标分解：根据工程进展，将蓄客分二阶段进行第一阶段：300-400组（含拓展行销）第二阶段：500-600组（含拓展行销）为保证蓄客量的充足，在8月中启动外展点接待登记，10月1日起，启动内部认筹。提前一个月时间收筹，保证开盘旺销，给后续销售带来利好。推出时间：10月1日-3
24、0日凡在营销中心开放前认筹，即可加入1元送家电活动。策略的目的就是用极具震撼传播主题与话题吸人眼球，从而达到让客户想去了解与认知的目的。家电套餐组合建议：液晶电视、空调、冰箱、微波炉、电饭堡、洗衣机等建议：以家电购买券的形式赠送，与通程、苏宁，国美合作，以家电套餐形式，供客户选择。蓄客策略一：刺激客户，迅速引发关注与现场来访，促进认筹万元家电购买券赠送蓄客策略二：倾城梦“1元秒杀一套房”活动参与前题：针对已认筹客户。活动针对对象：9月底之前，来到外展点进行认筹登记，交付诚意金的客户（交10001抵20000元优惠，10000元家电消费券，1元钱秒杀活动）可直接进入第二轮秒杀，获得1/3000的
25、秒杀25万首期的机会。开盘前接待场地安排68月中项目推广启动时，为解决前期蓄客工作需求，同步启动外展营销中心，接受咨询登记。地点：建议在市中心高端商店或五星酒店，首选芙蓉国豪庭酒店等。外展营销中心（8月中开始）高林仕家项目，本月底即将开盘，售楼部半高林仕家项目，本月底即将开盘，售楼部半个月前才进场，之前唯一的展点是星沙易初个月前才进场，之前唯一的展点是星沙易初莲花超市，在客户不到达现场的情况下，蓄莲花超市，在客户不到达现场的情况下，蓄客超过客超过15001500组。组。这是长沙市场的常态。这是长沙市场的常态。临时接待中心（10月份）10月示范区开放，现场必须有接待场地。长沙玫瑰园原售楼部不想用，户外不可行，现场临时搭建要么档次低，要么费用高，我们怎么在10月这一个月内，现场接待客户？临时接待中心（10月份）方案一：利用临湖莲花座铺地板；顶棚使用布幔装饰；加装立式空调；中心放小型沙盘，花瓣处布置接待桌椅；湖边室外布置阳伞、户外座椅。优点：空间较大，改造成本低，蓄水后湖景资源好。缺点：一期业主是否阻扰。临时接待中心（10月份）方案二：在样板栋三楼，整饰出临时接待点以清水房为基础；3D画地面，“湖面上的展示区”；艺术手绘墙；配以大量的装饰和植物花卉，香薰等手段；营造出一个简单而不简陋，同时客户动线简便，交流顺畅的空间。缺点：卫生间的问题无法解决谢谢Thank
