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1、1第二部分：正文2本次研究需要解决的三个主要问题：如何完成项目的物业市场机会寻找？如何实现项目各产品之间的最佳规模？如何在保证安全去化情况下,实现高溢价销售？3研究框架高价地运营模式研究地块属性研究市场机会研究物业发展建议典型高价地成功运营研究高价地块成功策略总结与启示未来发展模式借鉴土地交通属性分析土地环境属性分析土地配套属性分析土地开发物业思考住宅市场机会分析商业市场机会分析办公市场机会分析项目定位功能建议产品建议福州城市分析经济发展分析城市规划分析产业布局分析文化趋势分析4高价地运营模式研究5高价地运营模式研究典型高价地成功运营研究高价地块成功策略总结与启示未来发展模式借鉴12361典型
2、高价地成功运营研究尽管08年市场整体环境恶劣，项目运作困难，住宅项目滞销严重，新开楼盘销售率普遍在30%以下，高价地块又由于高成本限制而处于劣势，但仍有部分高价土地克服了客观环境的不利因素，成功打造出受市场欢迎的项目，在低迷的市场中掀起热销的高潮，短期内达到了50%以上的销售率。可见，只要能够准确把握市场，因地制宜，就能突破客观的不利条件，即使是高价地块同样能够打造出成功典型项目。典型高价地成功运营研究背景为同样遭遇高价地块运营困境的开发企业提供成功经验分享。典型高价地成功运营研究目的典型高价地运营研究覆盖范围华中华中区域区域华东华东区域区域华南区域华南区域西南区域西南区域华北区域华北区域涉及
3、全国50个城市华东区域：上海、南京、常州、杭州、扬州、苏州、无锡、宁波等；华中区域：长沙、南昌、武汉、郑州等；西南区域：成都、重庆、昆明、贵阳等；北方区域：北京、天津、济南、青岛、乌鲁木齐、兰州、呼和浩特、哈尔滨、长春、大连、沈阳等；华南区域：深圳、广州、福州、厦门、海口、三亚等。克而瑞（中国）研究中心针对06-08年部分高价地块，进行了详细的调查分析，历时2个月形成了一份高价地块成交模式研究的专业研究报告。1典型高价地运营研究部分典型高价地运营研究案例列表城市高价地块基本资料高价地块对应楼盘资料高价地块及相应楼盘名称拿地时间拿地企业楼板价(元/m2)与同期周边地价相比开盘时间推案销售率销售均
4、价(元/m2)上海菊太路ABC地块/保利叶上海2007.2.26保利17723100%2008.11.1254%9600-14438沈阳HN0631浑南新区E11号地块/金地国际花园2006.10.31金地115137%2007.11.2365%6000长沙雨花区韶山南路13号地块/万科金色家园2007.11.16万科1956165%2008.12.2790%5300北京海淀区中关村甲3号/唐宁ONE2007.12.19龙湖11567200%2008.11.2950%22638杭州杭政储出200634号/中海.钱塘山水2006.12.11中海358750%2008.6.2158.7%11587
5、成都成华区驷马桥西片区西6地块/华宇阳光水岸一期2007.9.14华宇4000109%2008.5.1051%4969常州四粮库地块（郎诗国际街区）2007.9.3朗诗266586%2008.7.562.4%9222福州万科金域榕郡2007.911万科709390%2008.11.2252.6%944282高价地块成功策略总结与启示市区：包括发展成熟的市中心和正在开发中的老城区郊区：包括政府重点开发的新城及发展滞后的城市近郊景区：有天然生态景观资源的城市特殊区域高价地高价地块案例成功案例成功脱困策略脱困策略应对图发展成熟的市中心或副中心地块脱困模式快速发展阶段的老城区地块脱困模式快速发展、竞争
6、激烈的区域地块脱困模式快速发展并有景观资源的高档地块脱困模式起步阶段但有利好规划的区域地块脱困模式起步阶段又无利好规划的区域地块脱困模式起步阶段但享有自然景观区域地块脱困模式9房房产发展成熟的市中心或副中心：展成熟的市中心或副中心：打造大户型、别墅等高档产品，打造顶级项目形象区域特点：区域特点：交通便利；配套齐全；购买力旺盛；产品升值潜力大区域区域难点：点：产品品质普遍较高；购房者经验足，对产品更为挑剔解决方式：解决方式：对于客观条件较好的项目，如区位较好，板块升值快等，应充分利用优势条件，打造高档项目，最大限度的提升项目价值。2高价地块成功策略总结与启示借鉴案例: 上海华润橡树湾借借鉴案例案
7、例:北京唐宁北京唐宁ONE10房地房地产处于快速于快速发展展阶段的老城区：段的老城区：项目内部统一的规划突出亮点，打造特色项目现象区域特点：区域特点：交通方便；配套齐全；区域内原住民较多区域区域难点：点：整体规划落后；区域档次不高；消费水平参差不齐解决方式：解决方式：位于老城区的项目，由于交通方便，配套较为齐全，本身无明显客观劣势。但老城区由于历史悠久的原因，规划较为落后，因此，地处老城区的项目如果能够在规划上力求统一，特色鲜明，将能更能让消费者眼前一亮。2高价地块成功策略总结与启示借借鉴案例案例:南京金地名京院落风格在南方比较少见，本身就较为新颖，该项目创新的三开、三进、三合九重院落，打破了
8、传统院落模式和院居思维，以公共院落、半私密院落、私密院落三种院落形式打造新城市院居。三开院落，在于构筑新友邻关系的公共院落空间；三进院落，重在营造亲切的入户院落体验；三合院落，突破传统造院理念，将院子搬到家中，带来只可与家人分享的私密院落。三开、三进、三合九重院落为业主带来全方位的院落居住体验。11房地房地产快速快速发展，展，竞争激烈的区域：争激烈的区域：以高附加值或差异化产品取胜，打造高性价比或特殊定制产品区域特征：区域特征：在售楼盘多；产品同质化严重区域区域难点：点：需求市场不足；价格难以拔高解决方式：解决方式：高价地块周边在售项目多，竞争激烈，高地价高成本的劣势给项目去化带来较大困难。因
9、此，提高产品附加值和打造差异化产品能够规避同类的竞争，并能给项目带来更大的亮点。2高价地块成功策略总结与启示借借鉴案例案例:上海龙湖滟澜山下叠上叠 借借鉴案例案例:天津阳光新业国际借借鉴案例案例:万科金域榕郡12房地房地产快速快速发展并享有景展并享有景观资源的高档住宅区：源的高档住宅区：采用科学定价的方式实现价值最大化区域特征：区域特征：高档项目集聚；购买力强；客户消费理性，主观能动性强区域区域难点：点：项目品质普遍较高，产品出彩需花大成本解决方式：解决方式：在景观资源稀缺的区域大多为高档住宅区，这类区域消费者购买力较高，对高档产品认可度较强。但由于区域内的同为高档项目，产品同质性高，同时，项
10、目品质普遍较高，若想在产品上出彩，必然要花费更大成本，因此，不妨通过科学定价的方式，以客户为导向，把客户选择价格变成为客户订制价格，只要产品和价格均能获得消费者认可，便可达到目标。2高价地块成功策略总结与启示借借鉴案例案例:广州卓越维港 市场静态比准市场走势指导（考虑销售速度）推售策略指导准客户指导临界精准价基准价价133未来发展模式借鉴打造大户型、复式等高档产品，打造顶级项目形象项目内部统一的规划突出亮点，打造特色项目现象以高附加值或差异化产品取胜，打造高性价比或特殊定制产品123借鉴已成功运营的高价地项目的经验，结合本项目目前所处的阶段，我们觉得本项目的未来发展模式可考虑以下一种或多种兼顾
11、模式。14福州城市分析15福州城市分析1234经济发展分析城市规划分析产业布局分析文化趋势分析16海西经济区以福建为主体，涵盖台湾海峡西岸，包括浙江南部、广东东部和江西部分地区，与珠江三角洲和长江三角洲两个经济区衔接。截至目前，海峡西岸经济区包括福建九市；浙江温州、丽水、衢州；江西上饶、鹰潭、抚州、赣州；广东汕头、梅州、潮州、揭阳。海峡西岸经济区东与台湾地区一水相隔，北承长江三角洲，南接珠江三角洲，是我国沿海经济带的重要组成部分，在全国区域经济发展布局中处于重要位置，福建省在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势。2009年5月6日，国务院正式颁布关于支持福建省加快建设海峡西岸经济
12、区的若干意见。这充分表明，海峡西岸经济区在全国发展大局中的战略地位日益突出，在促进两岸关系和平发展中的特殊作用不可替代，海峡西岸经济区建设迎来了新的重大机遇。海西区将成为继长三角、珠三角、环渤海经济区之后，中国又一大经济区域和中国经济增长新引擎，福州城市与房地产业迎来发展良机。经济发展分析海西建设从地方决策上升为国家政策，福州城市与房地产业迎来发展良机11760%30%城市化快速进程期城市向心力较强，处于城市化进程加速期，投资导入较快人口规模：福州市总人口从2003年起突破600万人，每年增长约56万人，户籍人口规模和市区人口不断扩大，但增幅较为缓慢。城市化率：福州市城市化率从2003年的37
13、%上涨到2008年的58%。从世界主要国家发展历史看，城市化率在30%-60%之间，城市化进程持续加速，福州市正处于城市化快速进程时期。资产投资：随着海西经济不断辐射，产业投资、基础设施投资不断推进，福州市固定资产投资增长势头迅猛，较快的固定资产投资使得城市未来经济发展可期。房地产投资开发在经历多年的快速发展后步入调整期。福州市人口走势图福州市房地产资产投资走势图经济发展分析120022003200420052006200720085405605806006206406606807000%1%2%3%4%5%6%7%8%9%598605609615623630683户籍人口(万)人口增长率20
14、022003200420052006200720080501001502002503003504000%10%20%30%40%50%60%70%80%-10%-20%-30%100167224222301376310房地产投资总额(亿元)房地产投资增长率200220032004200520062007200802004006008001000120014000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%3034265276036979471164固定投资总额（亿元）固定投资增长率福州市固定资产投资走势图18经济发展水平较高，增速较快，房地产市场处于稳步增长期福州市GDP走势图（亿元
15、）福州市城市居民人均可支配收入走势图经济发展水平：对比福建各城市经济发展水平，可以发现福州市GDP总量和人均GDP较高，两项指标均位于前列。经济增速：近七年GDP平均增幅为12%，08年增幅达16%，福州经济快速发展，近七年人均可支配收入平均增幅为13%，08年增幅达14%，人民可支配收入不断提高，购买能力加强。房地产价格：商品房价格平稳上升，2000年以来价格平均增幅15%，房地产市场健康发展。福建省各城市经济指标对比福州市商品房价格走势图（元/平方米）经济发展分析1200220032004200520062007200805000100001500020000250003000035000
16、0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%16901176952029222301265973134931582人均可支配收入(元)人均可支配收入增长率2002200320042005200620072008050010001500200025000%5%10%15%20%25%-5%-10%1161134815481482165719752284GDPGDP增长率泉州福州厦门漳州龙岩三明莆田南平宁德02000400060008000100002705228415601002673667610559543514049699442310935853743317028552855GD
17、P人均GDP（美元）200220032004200520062007200801000200030004000500060000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%-5%2452266726163209455651735666商品房价格增长率19六大因素力助未来城市经济快速发展未来十年福州仍旧会处于在经济快速道上项目发展具有良好的宏观经济支撑项目发展具有良好的宏观经济支撑东南沿海产业加快转移1地方政府具备发展城市的决心4对外交通升级3国家支持海西建设2产业布局优化，产业集群壮大5大三通后对台优势明显6经济发展分析19/10/202420“大福州”建设促使城市功能分散，城市发展
18、迈向“一城多组团式”城市规划分析福州市的城市生活功能目前主要集中于主城区，主城区集中了城市的主要居住、商业、商务等城市功能。福州的城市发展方向将以现中心城为基础，东扩南进、沿江向海，自鼓台老城区南台岛长乐市区滨海新区东南轴向扩展。主城空间结构方面，将以中心城区为中心，采取弹性组团、轴向传递的渐进式发展模式。规划远期（2020年）形成“一城多组团”的结构。多组团结构介绍：基本概念：城市由若干组团共同组成，每个组团相对独立，并具有一定的分工，组团之间控制绿地，通过快速路或大运量轨道交通联系各组团。结构特点：这种结构与环境的结合较好，也有利于摆脱单中心扩张的弊端，是一种有机集中与分散结合较好的结构。
19、支撑条件：实施这一结构的重要内容是组团间交通方式的选择，须建设高速路或大运量轨道交通以联系组团，并通过政策倾斜或其他手段推动组团发展的起步。29/10/202421福州城市交通全面升级，助推海西中心城市建设，未来投资导入更为便利铁路方面：在现有高速铁路基础上，将於年内陆续建成福厦高速铁路、温福高速铁路，京福高速铁路也将於2010年正式动工建设。水路方面：福建省沿海港口布局规划（20082020年）中，福州港被明确定位为国家综合运输体系的重要枢纽、中国沿海主要港口。公路方面：机场高速公路二期、绕城高速公路西北段，三江路、福峡路，鼓山大桥等重大项目建设，新开工建设江阴、可门铁路支线和渔平高速公路等
20、一批项目，拓宽改造16公里城区道路、50条支路街巷，城市对外联接通道进一步拓展，城区环形放射性路网加快完善。城市交通的升级，使得福州未来成为连接长三角、珠三角经济区的东南沿海交通枢纽，有望成为辐射海峡西岸经济区承上启下的区域性中心城市，区位提升，投资导入更为便利。轻轨交通：近期国家批准的福州城市快速轨道交通近期建设规划，将让福州由现在的平面交通时代进入立体交通时代。地铁车速的快速、稳定，也将极大程度地缓解福州地面交通的压力。对外交通：城市规划分析29/10/202422城市“东扩南进、沿江面海”，沿江带成为城市近期建设的重点区域福州市在福州市城市总体规划（1995-2010）中提出了城市近期发
21、展方向和近期建设重点发展地区。近期城市发展方向：近期重点调整城市布局结构，依托城市主体，以机场、海港为导向，东进南下，沿江向海，有序滚动发展，形成合理有机的城市形态。近期城市重点发展地区：近期重点建设东部新区、沿国道、沿闽江、沿海岸线的经济增长带等地区。沿江带成为重点建设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，区域迎来发展良机。城市规划分析2东区板块西区板块金山板块仓山板块市中心板块五四北板块江滨板块23未来形成“一城、两翼、双轴线”城市整体发展格局城市规划分析福州市推进城市“三山一水”向“七山二水”大福州转变，即在原中心城和马尾、长安、琅岐三组团的基础上，增加甘蔗荆溪、大学城、峡南、长乐吴航、
22、长乐滨海五组团。规划介绍：一城：由中心城区（鼓晋台南台7岛）和马尾长安、大学城、甘蔗荆溪、峡南、琅岐、长乐吴航、长乐滨海等七组团组成，主要发展服务业、高科技产业和居住区。两翼：北翼经济区，由环罗源湾地区的主要城镇、工业区及罗源、连江县城组成，建成为福州港的重要港区。南翼经济区，由福清海口城头、渔溪江阴、龙田、中心城区等5个组团组成，建设成为福州市乃至全省经济增长点的重要产业基地。双轴：沿海发展轴，北起罗源湾，到江阴港区，通过建设沿海大通道把功能区联为一体，使之快速形成滨海经济走廊。沿江发展轴，以福州市中心城为起点，以闽江、乌龙江为依托，重点发展闽江南岸，与北岸形成南北岸相响应、亮丽的沿江城市发
23、展轴。224福州市服务业目前多集中于主城区，城市副中心的服务业发展潜力较大现有：p福州目前服务业主要集中于主城区，鼓楼区是城市的政治、商务中心，分布有城市大多数的机关单位、办公楼等。p台江区是目前省级商贸物流中心，区域聚集了一批服装鞋帽、水产等专业大市场，如福州步行街、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、宝龙城市广场、万象城等。建设中的城市副中心：p位于福州传统商圈台江区的工业路与西二环路的交汇片区，系规划中“大福州”未来的核心商圈及交通枢纽所在。其商圈辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元。市级政治、商业中心省级商贸物流中心建设中的城市副中心福州市服务业目前多集中在主城区，建
24、设中的城市副中心，区域发展潜力大，为项目发展带来契机。产业布局分析3省级政治、商务中心25产业布局分析主导产业：目前第二产业是福州的主导产业。福州大力实施“以港兴市”战略，拓展南北“两翼”，加快构筑产业发展新高地，同时大力发展现代服务业和现代农业。未来几年内，第二产业仍将是主导产业。经过政策引导、产业布局调整，一大批高投入、高产出的项目已依托四大临港工业集聚区布局，福州工业经济正在向以江阴、罗源湾为重点的“两翼”集聚。2008年“两翼”地区对全市工业增长贡献率已达55%福州市产业结构走势图三大支柱产业：由电子信息设备、冶金、纺织化纤服装三大支柱产业主导我市工业层面，加快培育具有比较优势的软件、
25、光电、生物医药、新材料、环保设备等高新技术产业集群，产品竞争力不断增强。2008年全部工业增加值达925亿元，比增15.8%；其中，规模以上工业总产值达3265亿元，比增18.3%。以港兴市，电子信息设备、冶金、纺织化纤服装三大支柱产业为主导福州市世界500强企业：30%20%40%60%80%100%2007年2008年10.9%10.3%46.7%47.4%42.4%42.3%第一产业第二产业第三产业26未来城市工业拓展南北“两翼”，优化产业布局，壮大产业集群。优化产业结构方面，福州市明确了中心城区优先发展现代物流业、商贸服务业等第三产业，大力发展高科技、高附加值和低污染、低能耗的都市型工
26、业，引进发展总部经济、研发中心等，提高城区产业发展水平。通过夯实提升福州经济技术开发区、融侨经济技术开发区等国家级开发区，建成金山、江阴、青口、元洪、长乐滨海、福州软件园等工业集中区，设立福州（马尾）、福清两个出口加工区和福州保税物流园区，为工业生产、产业配送以及外贸便利提供了新载体。同时，我市加快工业经济向江阴、罗源湾“两翼”集聚，有效拓展产业空间，着力打造海峡西岸的新经济增长区域。壮大产业集群方面，福州市立足现有产业基础和优势，持续发展电子信息、汽车及配件、纺织、冶金、电力等重点产业集群，提升改造食品、陶瓷、医药化工、塑胶制品、工艺品等产业，推动产业链延伸拓展，提高产业关联效益和规模效益，
27、增强产业的集聚合力，从整体上提升产业的综合实力和竞争力，形成了福清和马尾的电子、闽侯汽车、长乐纺织等特色产业带，电子、汽车及配件、纺织、塑胶、冶金等5个产业集群都形成了年产值150亿元到500亿元的产业规模。未来城市南拓，产业的快速发展将会在片区迅速集聚人口，将成为项目潜在的客户来源。产业布局分析327 上海福州城市文化发展阶段个性文化居民出现分化商业强调参与性居住复合化出现夜文化大幅出现城市功能复合化吃喝玩强调个性聚会商务活动增加年轻人消费逐渐成为主力,年轻态明显3品位文化文化鉴赏回归传统文化重新繁荣城市文化品位上升创意文化地产项目艺术中心美术馆发挥作用文化底蕴高城市呈现出后发优势居民品味城
28、市文化,去追求商业文化5聚集文化百货超市的兴起不肯离开城市中心生活圈子固定,对现状满意;中老年人群居多1体验文化强调外部文化的参与强调个性与共融创意文化项目出现不断抛弃传统文化夜生活继续放大,酒吧等设施成为主要消费场所强调综合项目的文化体验，新天地、海上海等出现年轻态和中年态共同构成消费主力家庭式消费逐渐增加4盲从文化购物中心兴起外延,副中心形成形成居住的高档区吃喝玩逐渐兴起朋友商务聚会增加圈子扩大但盲目对事物鉴赏能力提高但非本质性24特征：不同的人群呈现出了不同的文化现象；城市的主流人群处于盲从文化的状态，他们追求购物中心的文化，他们居住注重认知，他们注重聚会和吃喝，他们；然而城市的另外一批
29、人，他们是年轻态（不仅指年龄），他们是城市精英，他们追求不同的文化状态，他们追求个性，他们强调复合化的功能，他们去关注商务聚会，关注机会和时尚文化，他们然而，他们的需求正在转变，主流将在精英的带动下开始追求个性文化，精英将逐步去追求体验文化。这样形成了未来城市文化发展两阶段论：盲从到个性 个性到体验然而他们的心底的文化需求真正是体验文化。福州28福州文化发展诠释传统文化与现代文化交织实在的消费方式和理念对于新鲜事物的认识具有鉴别能力 城市性格 不与世争+平和安祥三坊七巷+昙石山+船政+寿山石传统文化现代文化外来文化+生活理念多重文化性格体现浓厚的文化底蕴对传统艺术的追求三坊七巷生活文化消费意识
30、强商务文化欠缺对现代时尚文化缺乏理解年轻态、时尚文化将成为未来的方向教育与艺术文化的结合成为关注429p项目发展具备良好的城市经济基础支撑。p项目定位需具备高度，站在未来城市副中心的角度上。p快速交通条件改善，使得项目具备向主城区辐射的可能。p项目可适当发展商业服务业，弥补周边大型商业中心的不足。p项目开发与文化相合，营造一个现代、时尚的体验区域对本项目的借鉴启示经济发展分析城市规划分析城市规划形成一城、两翼、双轴线城市整体发展格局。；对外交通升级，成为东南沿海重要交通枢纽；对内交通完善，为项目迎来发展良机；城市向东、向南发展中，沿江带成为重点发展区域；产业布局分析城市实施“以港兴市”战略，拓
31、展南北“两翼”，优化产业布局，壮大产业集群；目前城市服务业多集中于主城区，片区服务业发展空间广阔；城市工业重点向南、向北方向海西战略为福州城市发展带来良好机遇；市区人口数量快速上升，城市处于城市化快速进程中；城市引力较强，固定资产投资快速上升；城市经济发展水平较高，增长速度较快；城市房地产市场处于稳步上升期，价格稳步攀升；城市未来发展将保持快速向前。文化趋势分析雅俗共赏的年轻态、时尚、体验文化将成为未来的方向，教育与艺术文化的结合成为关注福州城市分析市场结论530土地属性研究31地块属性研究4土地开发物业分析1土地交通属性分析2土地周边环境分析3土地配套属性分析32土地交通属性分析1宝龙城市广
32、场站7路,10路,112路,92路,27路,38路,87路,26路,4路,82路,33路,15路,202夜班车,113路,93路,39路,117路,14路,交通路临时线,41路站点距离项目地块约500米福州东南眼科医院站 125路 117路 82路 18路 125路 18路 117路 82路站点距离项目地块约50米站站临近城市主干道西二环路、工业路，交通通达度高到达传统商业中心东街口约8-10站点，开车5-10分钟分钟到达传统文化中心五一广场约7-8站点，开车5-10分钟分钟到达传统CBD中心五四路约11-12站点，开车10-15分钟分钟项目地块周边临近城市主干道，交通通达度较高，且多路公交线
33、路途经项目周边，辐射范围包含城市各大重要核心区域。33宝龙城市广场站7路路82路路站点距离项目地块约500米Arrow onthe side 宝龙城市广场站7宝龙城市广场站7路,10路,112路,92路,27路,38路,87路,26路,4路,土地周边环境分析2项目周边环境情况差异较大，整体片区而言城市开发程度参差不齐，临近本项目的老旧住宅数量较多，缺乏高档住宅居住氛围。34学校资源较多，华侨中学，瑞福幼儿园，第一技工学校，机械技术学校等，教育配套多样；商业配套完善，本案区域的配套主要以沿街底商解决，日常消费集中在万象城、宝龙城市商业广场；公共配套基本完善，距离东南眼科医院较近，紧靠工商银行，农
34、业银行，区域的生活和工作便利性较强；工业残留多，但辐射本项目较弱，片区周边较多原工业配套，但目前基本已经迁移；景观资源优秀，项目附近的闽江，闽江公园，环境较好，带给项目利好；地处城市次中心区域，次核心商圈辐射范围，周边配套相对完善，有利于项目推广。本案宝龙城市广场万象城福建广播电视中心名仕花城宁化新村祥坂、双福新村福灯宿舍、红旗新村闽江公园书香大地荷花新村北兴、锦标园工业企业原住住宅工业商业东南眼科水口大厦河下小区时代名城天马、南禅新村原住长汀里花园红旗新村东煌花园华侨中学第六中心小学新兴小区碧水芳洲、义洲新区原住学校土地配套属性分析3公园草地办公35土地开发物业思考4办公物业住宅物业商业物业
35、酒店物业鉴于开发地块的属性特征、指标数值，符合要求并具备一定市场接受度的开发物业模式有住宅物业、商业物业、办公物业、酒店物业等四种物业形式。名称指标地块位置台江区，西二环南路东侧土地用途商业、金融（兼容办公）、居住用地其他用地面积34.17亩容积率2.8商业比例5000m2建筑密度20%绿地率25%建筑高度130米36Factor1:住宅市场Factor2:商业物业Factor3:办公物业项目功能要素组合4鉴于开发企业的开发期望为“保证安全去化情况下，实现高溢价的完全销售”,开发物业类型不宜为自持经营，故基本放弃开发酒店物业。土地开发物业思考37市场机会研究38住宅市场机会研究商业市场机会研究
36、办公市场机会研究市场机会研究9/10/202439Factor 1住宅市场机会研究40住宅市场分析1234福州住宅市场宏观概述福州住宅市场专题研究片区住宅市场调查项目入市竞争环境研究41住宅市场分析234福州住宅市场宏观概述福州高价住宅市场研究项目入市竞争环境研究台江区住宅市场调查商品房市场研究商品住宅市场研究宏观市场结论42人均GDP与房地产发展关系生存需求生存需求向改善需求过渡改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展质量并重，以数量为主平稳发展质量并重，以质量为主缓慢发展综合发展型大于8%宏观经济增长与房地产发展关系800-4000美元4000-8000美元8000-20000美
37、元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期2008年，福州人均GDP为31582元，折合4624美元，持续两位数增长，房地产市场正进入稳定发展阶段。2008年，福州GDP值为2284亿元，比上年净增13%，房地产仍处于高速发展阶段。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，福州房地产市场正处于高速发展向稳定发展过度的阶段。小于4%4-5%5-8%福州住宅市场宏观概述商品房市场研究1萎缩停滞稳定发展高速发展结合国际通用衡量标准，福州房地产市场处于高速稳定发展阶段，房地产消费以改善需求为主。43结合2002年来福州商品房市场供需状况分析，福州房地产市场总供求比近似平衡。其中05、06、07、0
38、9年上半年市场呈现商品房供不应求的的状况。根据历年来的商品房成交均价走势分析，福州房地产市场成交均价逐年平稳增长。总体上看来，福州房地产市场供求平衡，发展健康，价格稳中有升。福州住宅市场宏观概述商品房市场研究1单位：万平米单位：元/平米根据福州历年商品房供需与成交价格分析，商品房整体供求平衡，发展状况良好，均价多年来保持稳中有升。44结合近几年来福州商品住宅市场供求关系分析，商品住宅供求相对平稳。2009年上半年福州市商品住宅总供应量为140.89万平方米，总成交量为252.62万平方米，供求比为1：2，市场短期表现为供不应求的态势。总体上看来，福州商品住宅市场发展平稳，近期市场需求恢复明显。
39、福州住宅市场宏观概述商品住宅市场研究1单位：万平米根据福州商品住宅供需数据分析，商品住宅供求基本平衡，但近期供小于求，市场回暖明显。9/10/202445福州近几年来的商品住宅成交均价来看，其总体呈快速上涨态势，但在经历了多年的持续上涨后在09年上半年出现了回调。从全市近一年来的的成交均价走势看，住宅的成交均价整体表现为震荡调整的态势，在09年上半年市场大面积回暖后再次出现震荡上涨。福州住宅市场宏观概述商品住宅市场研究根据福州商品住宅成交价格数据分析，均价震荡调整结束并再次上涨，未来均价预计将稳步上行。4609年上半年各总价段商品住宅占总套数比2008年各总价段商品住宅占总套数比福州住宅市场宏
40、观概述商品住宅市场研究商品住宅成交按总价段分析，60万以下、60-100万为市场消费的主要总价段，且仍将维持较长时间。4709年上半年各房型商品住宅占总套数比2008年各房型商品住宅占总套数比福州住宅市场宏观概述商品住宅市场研究商品住宅成交按房型分析，市场主要需求为三房，其次为一房、二房、四房，一次改善、一次置业仍为市场客群主体。4809年上半年各面积段商品住宅占总套数比2008年各面积段商品住宅占总套数比福州住宅市场宏观概述商品住宅市场研究商品商品住宅成交按面积段分析，购房者对90-110、110-140接受度较高，但伴随市场回暖大面积户型去化加快。49福州住宅市场宏观概述市场结论福州房地产
41、市场处于高速稳定发展阶段，房地产消费以改善需求为主12商品房整体供求平衡，发展状况良好，均价多年来始终保持稳中有升3商品住宅近期供小于求，回暖明显；均价震荡调整结束，未来将稳步上行4商品住宅成交按总价段分析，60万以下、60-100万为市场消费的主要总价段5商品住宅成交按房型分析，市场主要需求为三房，其次为一房、二房、四房6商品住宅成交按面积段分析，购房者对90-110、110-140接受度高50住宅市场分析234福州住宅市场宏观概述福州住宅市场专题研究项目入市竞争环境研究台江区住宅市场调查高端住宅市场研究高价小户型市场研究滨江住宅市场研究9/10/202451福州高端住宅项目经历了三个阶段，
42、总体可以描述为市中心板块向滨江板块迁移，滨江板块再回归市中心板块。1990-20002000-20082008至今区域分布代表楼盘产品表现主要客群五四路、温泉公园一带，主要以市区的核心地段和景观资源为依托华林御景、凯旋花园、福州豪庭高层温泉住宅，良好小区绿化，外立面以现代简约为主，多用面砖华侨、个体户、私营企业主、政府官员、事业单位职员、少量八县江滨板块的闽江北岸，主要以优美的闽江江景为依托元洪锦江，融侨锦江、世茂外滩花园、心家泊、君临闽江高层江景房，社区主题园林，南北通透板式住宅，外立面以欧式为主，多用面砖、涂料并存八县、华侨、私营企业主、政府官员、企业中高层管理人员市中心核心地块、江滨板块
43、，主要以优美的景观资源或核心地块价值为依托融侨观邸、阳光白金瀚宫、世茂天城高层、超高层平层大户，高品质的园林景观，外立面是新古典主义、欧式、超现代并存，多用干挂石材、玻璃幕墙、高档涂料八县、华侨、私营企业主、政府官员、省外投资客、上市企业高管发展历程福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究52序序号号项目名称目名称区域区域建筑形建筑形态1世茂天城台江区二环内2三迪香颂枫丹台江区二环内3优派凯城台江区二环内4阳光白金瀚宫鼓楼区二环内5尚林苑鼓楼区二环内6融汇江山鼓楼区二环至三环间7三迪凯旋枫丹仓山区二环至三环间8融侨观邸仓山区二环至三环间9天俊缇香水岸晋安区二环内10万科金域榕郡晋安区三环外福州高价
44、住宅市场研究高端住宅市场研究福州在售的高端住宅项目主要分布在市中心板块、江滨板块，其中世茂天城、阳光白金瀚宫、融侨官邸为顶级项目的代表。41256781083福州主要在售高端住宅产品分布图图例图例顶级项目高端项目53项目名称目名称板块世茂天城市中心板块阳光白金瀚宫市中心板块尚林苑市中心板块融侨观邸江滨板块三迪香颂枫丹市中心板块优派凯城市中心板块天俊缇香水岸市中心板块万科金域榕郡五四北板块融汇江山江滨板块三迪凯旋枫丹江滨板块4125678108310000-11000元/12000-13000元/图例14000元/以上福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究福州在售的高端住宅项目正出现捂盘、提价的现
45、象，其中世茂天城、阳光白金瀚宫、融侨官邸、尚林苑为最高价格阵营。54福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究项目名称占地面积总建面积总套数容积率建筑形态建筑风格立面用材大堂设计大堂功能世茂天城524433500149746.67超高层现代玻璃幕墙、石材、涂料挑高6米大堂前接待/访客休息区阳光白金瀚宫20610618302263.0高层新古典主义石材挑高6米大堂前接待/访客休息区尚林苑10258282101292.75高层中式石材+涂料无无融侨观邸42272930005492.2多层、高层欧式新古典石材+涂料挑高4.8米大堂前接待/访客休息区三迪香颂枫丹43653873066232.0小高层、高层新
46、古典主义 涂料、面砖、石材挑高4.9米大堂前接待/访客休息区融汇江山321311172805003.65小高层、高层ART-DECO面砖+石材挑高4.8米大堂前接待/访客休息区万科金域榕郡16673638349339002.3别墅、高层新古典主义石材+涂料挑高10米大堂前接待/访客休息区天俊缇香水岸20312650003723.2高层新古典主义涂料+面砖挑高4米大堂前接待/访客休息区三迪凯旋枫丹27929949584463.4高层欧式现代涂料+石材挑高4.9米大堂前接待/访客休息区优派凯城9375300002803.2小高层现代简约面砖无无福州高端住宅项目建筑形态主要以高层、小高层为主，建筑风
47、格以稳重厚实为主导。55项目名称周周边景景观人文人文环境境地段地段周周边配套配套世茂天城茶亭公园（在建）茶亭街市中心核心地段日常生活配套完善，教育资源丰富，群众路小学、乌山小学、台三小学、鼓三小学、茶亭小学、中国银行，建设银行、工商银行、交通银行、农业银行、香格里拉酒店、阿波罗大酒店、贸总酒店等阳光白金瀚宫城市水景公园无市中心核心地段日常生活配套完善，教育资源丰富，福州市十一中、格致中学、阳光国际幼儿园、中国银行、厦门国际银行、工商银行、兴业银行、招商银行、中信银行、君悦大酒店、榕城商贸中心等尚林苑无三坊七巷、南后街市中心核心地段地处核心商圈东街口，日常生活配套完善，教育资源十分丰富融侨观邸江
48、景、公园景观江滨公园名景南江滨一线江景地段地处南江滨，日常生活配套不完善三迪香颂枫丹无无市中心次核心地段次核心宝龙万象商圈，日常生活配套完善，教育资源一般融汇江山江景、公园景观无北江滨二线江景地段西客站、沃尔玛山姆会员店、苏宁电器、永辉超市、金牛山公园、西河公园等，日常生活配套基本完善万科金域榕郡人工湖（在建）、公园景观（规划）无市区边缘地段永辉超市、新店中心小学等，满足日常生活基本需求但消费档次较低天俊缇香水岸无市博物馆市中心次级地段市青少年活动中心、十八中象园分校、福州民卫医院等，满足日常生活需求三迪凯旋枫丹江景无南江滨二线江景地段金山文体中心、福州市文化局等，体育配套较为完善，生活配套较
49、差优派凯城无无市中心次级地段利嘉沃尔玛、闽江学院附中、市规划局、福州市体育馆、银行等生活配套齐全福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究福州高端住宅项目多位于核心地段或江景资源丰富的板块，人文环境优劣对于高端形象塑造影响较小。56福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究项目名称大堂装修园林风格项目规划首首层高度高度首首层园林园林世茂天城酒店式大堂欧式园林地块一规划“福建第一高楼”的世茂国际中心；地块二、三规划6栋53-56层的景观公寓楼；地块四规划为利用茶亭公园地下空间开发的地下商业街3.1米首层架空引入园林阳光白金瀚宫豪华酒店式大堂欧式宫廷园林四幢2931层高层住宅，“一”型分布，四幢高层住宅均坐北
50、朝南6米首层架空引入园林尚林苑无无2幢2021层高层住宅3米无融侨观邸酒店式大堂东南亚园林7栋9-16层小高层；4栋4-6层多层;4.8米首层架空引入园林三迪香颂枫丹酒店式大堂欧式宫廷园林1栋32层高层，5栋18层小高层;4.9米首层架空引入园林融汇江山酒店式大堂新古典豪派园林沿江面一字错落排开4.2米首层架空引入园林万科金域榕郡酒店式大堂中式现代园林南低北高，院落规划。高层环绕东北西三面，和南面的公园共同形成一个大院落，在院落中央为别墅区，自成院落5.6米首层架空引入园林天俊缇香水岸酒店式大堂英式皇家园林围合组团式规划4.2米首层架空引入园林三迪凯旋枫丹酒店式大堂法式皇家园林沿江方向U形排列
51、4.9米首层架空引入园林优派凯城无简约一字型排列4.2米首层架空引入绿化福州高端住宅项目多配备有酒店式大堂、品质园林景观，并大部分在首层架空并引入园林。57项目名称安保系安保系统智能化智能化设施施空空调新新风系系统世茂天城周界防范系统、闭路监控系统、门禁管理系统、电子巡更系统、居家防盗系统IC卡智能电梯停层管理系统、可视对讲系统预留空调机位阳光白金瀚宫出入口门禁管理系统、电子巡更管理系统、小区公共设备监控系统、小区周界防越报警系统、闭路电视监控系统、综合布线系统IC卡智能电梯停层管理系统、电子公告系统、多功能智能家居系统、有线电视及卫星电视接收系统、吉博力同层排水系统、可视对讲系统布朗室内气候
52、系统尚林苑电子巡更管理系统、闭路电视监控系统、家居防盗报警系统楼宇可视对讲系统、智能门禁系统预留空调机位融侨观邸家居安保智能平台、周界防范系统、闭路监控系统、门禁管理系统、电子巡更系统数字家居智能平台、智能物业管理平台，非接触式一卡通功能与联网监控管理，TCP/IP接口宽带网络布线；预留空调机位三迪香颂枫丹小区周界防越监控报警、闭路监控系统、门禁管理系统、电子巡更系统楼宇可视对讲、火灾自动报警及联动控制系统预留空调机位福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究福州高端住宅项目安保系统、智能化设施以一般配置为主，空调新风系统仅阳光白金瀚宫采用空气气候系统。58项目名称安保系安保系统智能化智能化设施施空
53、空调新新风系系统融汇江山周界防范系统（日本“艾礼富”品牌红外对射探测器、德国“博世”品牌报警控制主机）、闭路监控系统、门禁管理系统（深圳“捷顺”品牌）、电子巡更系统（广州“鑫澳康”品牌）、居家防盗系统（住宅住宅首层及顶层设置入侵报警）多媒体接入系统，背景音乐系统，智能家居系统（智能终端主机采用韩国COMMAX原装进口产品）标配彩色液晶触摸屏户内终端主机、二次确认门口机，可实现可视对讲、紧急报警、燃气泄漏报警、接收小区物业信息发布、集成电话机功能、储存来访者影像功能、来访者二次确认功能；系统同时提供强大的功能扩展平台，业主根据需要，自主选配如下功能：家居安防功能、家电智能控制、灯光窗帘场景设置、
54、网络远程控制功能预留空调机位万科金域榕郡小区中央闭路电视监控与红外对射相结合的越界防范系统、客厅设户外防盗探测器，客厅及主卧设紧急报警按钮彩色可视对讲、IC卡门禁预留空调机位天俊缇香水岸小区周界防越监控报警、电子巡更管理系统可视对讲预留空调机位三迪凯旋枫丹安防报警系统、闭录监控系统、电子巡更系统可视对讲、远程抄表系统、雨水收集、太阳能系统、同层排水系统、小区情景灯光系统预留空调机位、中央新风系统优派凯城安防报警系统可视对讲预留空调机位福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究59项目名称产品品组合合产品形品形态层数数世茂天城超高层、办公、商业塔式、两梯二户或三户53-56层阳光白金瀚宫高层板式、三梯
55、二户29-31层尚林苑高层塔式、两梯四户20-21层融侨观邸多层、高层板式、两梯二户9-16层；4-6层三迪香颂枫丹小高层、高层板式、两梯二户或三户18层；32层融汇江山小高层、高层板式、塔式、两梯四户11层、23-24层万科金域榕郡高层、别墅塔式、两梯四户33层、54层天俊缇香水岸小高层、高层板式、两梯两户、两梯四户18、26-27层三迪凯旋枫丹高层板式、两梯两户、三梯两户29-37层优派凯城小高层点板结合、两梯两户、两梯三户、两梯五户18层福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究福州高端住宅项目产品形态分布较广，层次相差较大，楼层数方面正出现超高层的趋势。60福州高价住宅市场研究高端住宅市场研
56、究项目名称目名称世茂天城阳光白金瀚宫尚林苑融侨观邸三迪香颂枫丹融融汇江江山山万科金域万科金域榕郡榕郡天俊天俊缇香水岸香水岸三迪三迪凯旋旋枫丹丹优派派凯城城会所数量11111会所面积200025002000450010000会所特点桌球馆;网球场;棋牌室;阅览室;健身房;室外泳池室内泳池;网球场;健身房;餐厅，运动主题休闲、娱乐功能齐全会所商业、健身、休闲等功能齐全会所下沉式会所、下沉6米游泳池、下沉9.1米篮球场、水疗SPA中心福州高端住宅项目中会所的拥有比例较低，在实际销售中也非消费者主要考虑的因素。61项目名称目名称阳光白金瀚宫装修标准6500元/平米，是否装修可选择厨具意大利原装进口“s
57、meg”90cm壁挂式吸油烟机,意大利原装进口“smeg”70cm“Bellini”嵌入式燃气灶,意大利原装进口“smeg”60cm嵌入式多功能不锈钢电烤箱,意大利原装进口“smeg”电子控制内置微波炉,意大利原装进口“smeg”碎骨机,意大利原装进口“smeg”烧烤板,意大利原装进口“smeg”食物垃圾处理机,德国原装进口“泊浪高”洗菜盆,德国原装进口“Nolte”橱柜,德国原装进口“Nolte”橱柜,德国原装进口“HETTICH”、KESSEBOEHMER五金洁具欧洲著名品牌德国“凯乐玛”4.5升冲水挂厕,欧洲著名品牌德国“凯乐玛”洗脸盆,世界第一品牌德国“当代”龙头,世界第一品牌德国“当
58、代”龙头,世界第一品牌德国“当代”淋浴系统,世界顶级浴缸品牌意大利“雅巴图”按摩浴缸,世界著名卫浴品牌德国“汉斯格雅”龙头,世界著名卫浴品牌德国“汉斯格雅”淋浴系统,欧洲第一浴缸品牌德国“卡德维”浴缸,著名美国品牌“科勒”一体化台盆,著名美国品牌“科勒”立柱盆,著名美国品牌“科勒”挂厕,著名美国品牌“科勒”抛光镀铬水龙头.地板进口高级木地板空调布朗室内气候系统其他不锈钢管材、氟碳节能环保装饰板、奥的斯电梯、科技智能化弱电系统福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究福州高端住宅项目中采用精装修房的较少，仅阳光白金瀚宫提供可选择精装修，这主要是由于八县客户对于大户型精装修房认可度较低。62501001
59、50200250300面积段世茂天城 阳光白金瀚宫尚林苑一房两房三房四房项目名称目名称世茂天城阳光白金瀚宫尚林苑融侨观邸三迪香颂枫丹融融汇江山江山万科金域万科金域榕郡榕郡天俊天俊缇香香水岸水岸三迪三迪凯旋旋枫丹丹优派派凯城城主力户型220-260260-270148-160140-170110-140210-23079140-180200-250（带保姆房）85-112户型评析大面宽阳台，进深太长板式，短进深，户型尺度大户型无明显亮点板式，阳台、飘窗较多板式，户型无明显亮点双主卧、观江角度多，视野好赠送面积多入户花园、双主卧、动静分区进深太长，空间浪费户型无明显亮点，阳台、飘窗较多融侨观邸 三
60、迪香颂枫丹融汇江山万科金域榕郡天俊缇香水岸三迪凯旋枫丹优派凯城福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究63项目名称目名称世茂天城阳光白金瀚宫尚林苑融侨观邸三迪香颂枫丹融融汇江山江山万科金域万科金域榕郡榕郡天俊天俊缇香香水岸水岸三迪三迪凯旋旋枫丹丹优派派凯城城销售单价15000170001400014000120001100012000120001100012000主力总价300-400400-500200-300200-300150-250270-300105165-215240-300100-135销售率85%50%90%90%90%80%80%95%55%60%二手房价格11000120001
61、200008000900070006500900080009000100300200400500总价段融汇江山万科金域榕郡天俊缇香水岸三迪凯旋枫丹优派凯城一房两房三房四房福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究世茂天城 阳光白金瀚宫尚林苑融侨观邸 三迪香颂枫丹60064项目名称目名称世茂天城阳光白金瀚宫尚林苑融侨观邸三迪香颂枫丹融融汇江江山山万科金万科金域榕郡域榕郡天俊天俊缇香香水岸水岸三迪三迪凯旋旋枫丹丹优派派凯城城核心卖点提炼核心地段、项目形象、企业品牌、物业服务核心地段、项目形象、户型产品核心地段江景、项目形象、品牌、户型产品江景江景赠送面积市中心地段江景市中心地段营销手法项目推荐会、短信、
62、圈层活动、老业主活动、样板房样板段短信、圈层活动、老业主活动、样板房样板段常规无特色样板房样板段公开、客户圈层营销常规无特色样板房样板段公开、客户圈层营销短信、样板房样板段公开、客户圈层营销常规无特色样板房样板段公开常规无特色福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究福州高端住宅项目核心卖点依次主要集中在地段、景观、项目形象、品牌上，顶级项目营销采用圈层活动的形式为主导。65项目名称目名称世茂天城阳光白金瀚宫尚林苑融侨观邸三迪香颂枫丹融融汇江江山山万科金域万科金域榕郡榕郡天俊天俊缇香香水岸水岸三迪三迪凯旋旋枫丹丹优派派凯城城客户主要来源地八县65%，国外25%，鼓楼台江等区5%，省外5%八县55%，
63、国外5%，鼓楼台江等区40%八县5%，国外5%，鼓楼台江等区80%，周边10%八县45%，国外5%，鼓楼台江等区50%八县20%，国外25%，鼓楼台江等区55%鼓楼区、台江区共占50%，其余区域占30%，八县占10%、外地占10%晋安区、鼓楼区共占60%，其余区域占30%，八县占5%，外地占5%晋安区、台江区共占60%，其余区域占30%，八县占10%鼓楼区共占70%，八县10%，台江仓山等10%，海外10%台江区、鼓楼区共占70%，其余区域占20%，八县占10%主力年龄段40-5540-5540-5540-5530-4535-5030-4535-4535-5030-45客群特征世茂老业主30%
64、、私业主、个体经商者55%、企业高层管、官员5%，内部关系户10%阳光老业主20%、私业主、个体经商者55%、企业高层管、官员5%，周边富人5%，内部关系户15%老业主35%、私业主、个体经商者40%、企业中高层、公务员、老师25%，老业主25%、私业主、个体经商者45%、企业中高层15%、官员15%个体经商者30%、企业中高层、老师、公务员50%，周边富人、水口大厦职工15%，内部关系户5%融汇老业主、政府公务员、个体经商者、私企中高层管理者政府公务员、企业中层管理者周边个体户、公务员、企业中层员工政府公务员、个体经商者、私企中高层管理者周边个体户、私企中层职员、国企单位员工置业因素排序项目
65、形象、地段、品牌、景观地段、户型、项目形象地段景观、户型、品牌地段、户型、社区规划景观、户型、品牌户型、品牌、物业地段、户型、价格景观、价格价格、户型、地段、物业、工期、学校置业动机自住占70%，其中多次改善占90%，首次改善占10%；投资占30%；投资自住皆有占70%自住占80%，其中多次改善占95%，首次改善占5%；投资占20%；投资自住皆有占80%自住占80%，其中多次改善占70%，首次改善占30%；投资占20%；投资自住皆有占60%自住占70%，其中多次改善占80%，首次改善占20%；投资占30%；投资自住皆有占60%自住占70%，其中再次改善占60%，首次改善占40%；投资占10%；
66、投资自住皆有占20%自住占60%，其中再次改善占60%，首次改善占40%；投资占20%；投资自住皆有占20%自住占70%，其中再次改善占30%，首次改善占70%；投资占10%；投资自住皆有占20%自住占70%，其中再次改善占60%，首次改善占40%；投资占10%；投资自住皆有占20%自住占60%，其中再次改善占70%，首次改善占30%；投资占10%；投资自住皆有占30%自住占60%，其中首次改善占60%，首次置业占40%；投资占20%；投资自住皆有占20%福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究福州高端住宅项目客户情况：66目前福州高层产品成交中高端消费群体主要来自于海外华侨、私营企业主、政府公务
67、员、企业中高层管理人员等。福州高价住宅市场研究高端住宅市场研究结合福州市高档公寓产品消费需求调研分析与市场典型中高端公寓产品成交客户分析,福州高层产品成交中高端消费群体按职业划分主要来自于海外华侨、私营企业主、政府公务员、企业中高层管理人员等。其中私营企业主、政府公务员为高档公寓产品消费客群的主导。按区域划分主要来自于海外、八县、鼓楼台江、项目周边、其它等。其中八县、鼓楼为高档公寓产品消费客群的主导，此外越高端项目八县客户占比越大。67福州高端住宅项目经历了三个阶段，目前正处于再回归市中心板块阶段12福州高端住宅项目建筑形态主要以高层、小高层为主，建筑风格以稳重厚实为主导，户型以三房、四房为主
68、3福州高端住宅项目客户对于会所、物业、人文环境等因素敏感度较低；且对大户型精装修接受度低4客户对于高端住宅的接受度主要按总价分是300万以上、300以下2个阶段，单价分为12000以上和12000以下二个阶段5福州高端住宅项目核心卖点依次主要集中在地段、景观、项目形象、品牌上，顶级项目营销采用圈层活动的形式为主导6私营企业主、政府公务员为高档公寓产品消费客群的主导。按区域划分主要来自于海外、八县、鼓楼台江、项目周边、其它等。其中八县、鼓楼为高档公寓产品消费客群的主导，此外越高端项目八县客户占比越大福州高价住宅市场研究高端住宅市场结论9/10/202468福州小户型住宅项目经历了三个阶段，总体可
69、以描述为五四路的两侧向五一路两侧转移，五四、五一路为中心向外围扩散。2000-20052006-20072008至今区域分布代表楼盘产品表现主要客群五四路两侧，主要分布在福州CBD地段华城国际、阳光365、宏运帝豪国际高层住宅，外立面以现代简约为主，多用面砖政府官员、事业单位职员、个体户、私营企业主五一路两侧，主要分布在福州的次CBD地段正大广场、阳光假日公寓、万都阿波罗、中融商务公馆、海钻凤凰城八县、私营企业主、政府官员、企业中高层管理人员、白领阶层伴随着五一、五四沿线小户型的开发尾声，逐渐以五四、五一路为中心向外围扩散阳光乌山荣域、福晟钱隆首座、菁华领秀、群升国际尚都高层住宅，外立面现代为
70、主，出现部分欧式风格八县、私营企业主、政府官员、事业单位工作者、企业高管、白领阶层发展历程高层住宅，外立面多以现代简约为主福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究69从分布上来看，福州小户型公寓主要集中分布在城市的中轴线上，即沿着五四、五一路进行沿路开发，其余零散分布。从功能上来看，五四路、五一路沿线的小户型公寓定位多为商务型公寓，而其余零散分布小户型多定位为自住型单身公寓。福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究序号项目名称目名称板块1柒星景市中心板块2基星阁市中心板块3菁华领秀市中心板块4瀚城国际市中心板块5世纪豪门市中心板块651公馆市中心板块7福州星势力市中心板块8阳光乌山荣域市中心板块9
71、银座金尊市中心板块10群升国际尚都市中心板块11福晟钱隆首座市中心板块3910000-11000元/12000-13000元/图例14000元/以上4165278福州在售的小户型住宅项目主要分布在市中心板块，其中第一阵线价格项目集中分布在CBD核心区内。111070项目名称占地面积容积率总建面积总套数物物业类型型是否装修装修标准阳光乌山荣域32121396362899小高层、高层否瀚城国际76875.340743756高层否柒星景37497.528005315高层是，现已取消1200基星阁41864.318000300小高层否世纪豪门46018.338192379高层;是1200菁华领秀374
72、43.312170188小高层否51公馆56328.749000581高层是，现已取消800福州星势力47846.531096551高层否银座金尊49305.533570500高层否群升国际尚都85456.756995684高层否福晟钱隆首座81962.117212280高层否福州小户型住宅从项目规模来看，存在占地规模较小，容积率较高、套数不多的特点。福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究71项目名称周周边景景观人文人文环境境阳光乌山荣域乌山风景区、白马河公园无瀚城国际无无柒星景无无基星阁无无世纪豪门于山风景区五一广场菁华领秀西湖公园、左海公园无51公馆无无福州星势力无无银座金尊无无群升国际尚
73、都无无福晟钱隆首座无无福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究福州在售小户型项目的自然环境和人文环境普遍欠缺。9/10/202472福州在售小户型项目的往往分布在核心地段，周边生活配套普遍齐全项目名称地段地段周周边配套配套阳光乌山荣域鼓楼行政中心，毗邻市政府，交通便利，多条公交线路生活配套齐全，建设银行、永辉超市、小柳小学，教育附中瀚城国际福州CBD边缘地段商业配套齐全，省体育中心，光大银行、农业银行、工商银行、省老年医院，生活配套相对欠缺柒星景地处省、市行政中心、城市商业核心、城市中央商务中心生活配套齐全，银行、商场、超市、学校均很完善基星阁地处省、市行政中心、城市商业核心、城市中央商务中心生
74、活配套齐全，银行、商场、超市、学校均很完善世纪豪门五一路核心地段福州十一中、琼和小学、沃尔玛、建设银行、工商银行、交通银行、民生银行、招商银行、协和医院、鼓楼医院，生活配套齐全菁华领秀西湖、左海风景区地段中国工商银行、西湖公园、左海公园51公馆台江区中心地段，毗邻南站生活配套齐全，银行、商场、超市、医院均很完善福州星势力台江区中心地段，毗邻南站生活配套齐全，银行、商场、超市、医院均很完善银座金尊台江区中心地段，毗邻南站生活配套齐全，银行、商场、超市、医院均很完善群升国际尚都八一七路传统中心地段，未来地铁站点生活配套齐全，银行、商场、超市、医院均很完善福晟钱隆首座晋安区连江路段，为出市重要路段生
75、活配套齐全，银行、超市、商场、医院均很完善，且茶叶、建材等专业市场林立是其区域一大特色福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究73福州在售小户型项目单幢小户型更加注重大堂设计，而多幢小户型更加注重建筑风格。项目名称建筑风格外立面用材大堂设计设计公司阳光乌山荣域ARTDECO面砖无嘉博筑业瀚城国际现代简约面砖6米挑高酒店式大堂柒星景现代简约面砖+涂料4.8米挑高大堂北京中华建规划设计研究院有限公司基星阁现代简约面砖+仿石材5.5米挑高大堂福州市房管局建筑设计院世纪豪门欧式现代面砖无菁华领秀现代简约面砖无北京东方华大51公馆现代简约面砖8.7米挑高，精装豪华公共大堂福建省建筑设计研究院福州星势力现代
76、简约面砖5.5米挑高酒店式大堂福州市建筑设计院银座金尊现代简约面砖6米挑高大堂福建省中景建筑设计院有限公司群升国际尚都现代简约面砖无北京中华建规划设计研究院福晟钱隆首座现代简约面砖+涂料无福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究74福州在售小户型项目普遍体量较小，在园林景观设计方面无太大投入。项目名称园林园林风格格规划方式划方式首层高度首层高度首首层园林园林设计单位位阳光乌山荣域无分为A、B两地块，每地块规划两幢/无/瀚城国际无单幢高层/无/柒星景无单幢高层/无/基星阁无单幢小高层/无/世纪豪门无两幢点式高层/无/菁华领秀无单幢小高层/无/51公馆无单幢高层/无/福州星势力无单幢高层/无/银座金
77、尊无单幢高层/无/群升国际尚都无两幢高层/无/福晟钱隆首座现代三栋L型高层围合中央景观分布5米5米架空绿化广州棕榈景观规划设计院福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究75电子巡更系统+闭路监控系统+可视对讲+预留空调机位,已经成为在售小户型主流的智能化设施。项目名称安保系安保系统智能化智能化设施施空空调新新风阳光乌山荣域电子巡更系统、周界防越报警系统、闭路监控系统住宅单元配置可视对讲预留空调机位瀚城国际可视对讲体系、小区闭路电视监控系统、周边防越报警系统住宅单元配置可视对讲预留空调机位柒星景电子巡更系统、闭路监控系统住宅单元配置可视对讲预留空调机位基星阁闭路电视监控住宅单元配置可视对讲预留空调
78、机位世纪豪门电子巡更系统、闭路监控系统门磁、紧急按扭、煤气报警、可视对讲预留空调机位菁华领秀闭路监控系统住宅单元配置可视对讲预留空调机位51公馆电子巡更系统、周界防越报警系统、安防报警系统住宅单元配置可视对讲预留空调机位福州星势力电子巡更系统、闭路监控系统住宅单元配置可视对讲预留空调机位银座金尊电子巡更系统、闭路监控系统住宅单元配置可视对讲预留空调机位群升国际尚都电子巡更系统、闭路监控系统住宅单元配置可视对讲预留空调机位福晟钱隆首座电子巡更系统、闭路监控系统住宅单元配置可视对讲预留空调机位福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究76福州在售小户型项目普遍点式分布，电梯与户数比个数主要集中在1：7
79、。项目名称产品组合产品形态层数阳光乌山荣域高层+小高层点式+板式，4梯26户，3梯11户，2梯2户17-29瀚城国际高层点式，4梯28户30柒星景高层点式，4梯15户25基星阁小高层点式，3梯20户17世纪豪门高层点式，3梯10户25-28菁华领秀小高层点式，5梯23户1751公馆高层点式，5梯34户23福州星势力高层点式，4梯29户23银座金尊高层点式，3梯20户28群升国际尚都高层点式+板式，2梯6户，5梯28户31福晟钱隆首座高层塔式，2梯8户25-32福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究77304050607080面积段阳光乌山荣域柒星景瀚城国际一房二房复式项目名称目名称阳光乌山荣域
80、瀚城国际柒星景基星阁世纪豪门菁华领秀51公馆福州星势力银座金尊群升国际尚都福晟钱隆首座主力户型43-5523-6036-6627-4938-6528-3938-6032-4535-6160-7078-88户型评析户户紧凑适用，均带小阳台紧凑适用，阳台设计紧凑适用，布局清晰3.9米挑高，夹层设计紧凑适用精致小巧3.8米挑高，夹层设计精巧适用布局紧凑户型利用率高客厅挑高6米，双层设计基星阁世纪豪门菁华领秀51公馆福州星势力银座金尊群升国际尚都福晟钱隆首座90福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究78405060708090总价段阳光乌山荣域项目名称目名称阳光乌山荣域瀚城国际柒星景基星阁世纪豪门菁华
81、领秀51公馆福州星势力银座金尊群升国际尚都福晟钱隆首座销售单价1000013000150001500013000140001300012000100001000010000主力总价43-5530-7854-9940-7350-8539-5549-7838-5435-6160-7078-88销售状况70%40%92%94%97%75%90%85%55%95%98%二手房价格9000110001300013000110001200011500110001000090007000同比提升价格11%18%15%15%18%14%13%9%10%42%柒星景瀚城国际基星阁世纪豪门菁华领秀51公馆福州星势
82、力银座金尊群升国际尚都福晟钱隆首座福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究一房二房复式79项目名称装修装修标准准房房门卫生生间厨房厨房室内地面室内地面阳台阳台内内墙面面窗窗户电器器世纪豪门12001入户门：带门套豪华钢木装甲门，配指纹高级门锁2卫生间门：钢化玻璃门、高级木门3卧室门：高级木门1洁具：鹰牌2地面：采用防滑砖、防古砖3墙身：仿古砖或磁砖4吊顶：集成吊顶、钙塑板水泥漆吊顶1橱柜：采用整体橱柜（人造石台面），配油烟机、燃气灶或电磁炉2地面：采用玻化砖、仿古砖3墙身：仿古砖或磁砖4吊顶：钙塑板水泥漆吊顶高级环保金刚板、玻化砖、仿古砖地面采用防滑砖、墙面采用外墙磁砖高级环保涂料、高级艺术墙纸
83、外墙门面为中空钢化玻璃弗碳喷涂铝合金门窗配置空调、热水器项目名称会所数量会所数量会所面会所面积经营特点特点阳光乌山荣域21000娱乐、休闲为主瀚城国际/柒星景/基星阁/世纪豪门1500棋牌室、阅览室、健身房菁华领秀/51公馆11500棋牌室、桑拿房、美容中心、餐厅福州星势力/银座金尊/群升国际尚都/福晟钱隆首座/福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究福州在售小户型项目拥有会所的项目较少，此外精装修仅有世纪豪门项目，且对项目的销售价格提升作用不大。80项目名称卖点提点提炼营销手法手法阳光乌山荣域临近市行政中心，毗邻宝龙万象商业圈圈层营销+节日营销瀚城国际CBD核心商务区常规，无特色柒星景城市中心
84、地段，划片重点小学样板房营销+节日营销基星阁城市中心地段，划片重点小学样板房营销+节日营销世纪豪门城市中心地段，毗邻五一广场样板房营销+节日营销菁华领秀毗邻西湖公园、左海公园常规，无特色51公馆部分3.8米挑高户型，MOHO运行概念常规，无特色福州星势力城市中心地段常规，无特色银座金尊城市中心地段，价格略低于周边楼盘常规，无特色群升国际尚都社区规模较大，规划复合街区，毗邻中亭街商业圈常规，无特色福晟钱隆首座复式产品赠送面积较大节日营销福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究福州在售小户型项目卖点多集中在地段，少量为教育配套；营销手法以低成本运作为主。81项目名称项目名称客户来源客户来源年龄段年龄
85、段客群特征客群特征置业因素排序置业因素排序置业动机置业动机阳光乌山荣域福州本地60%、八县20%、外地20%28-45大型企事业人员、政府公务员、私营业主、白领工薪阶层地段、价格、产品、品牌投资占70%、自住30%瀚城国际福州本地50%、八县20%、外地10%30-40私营业主、高级白领、政府机关人员地段、价格投资占80%、自住20%柒星景福州本地70%、八县20%、外地10%30-45大型企事业人员、私营业主、政府机关人员教育、地段、价格投资占80%、自住20%基星阁福州本地70%、八县20%、外地10%30-45政府机关人员、大型企事业人员、私营业主教育、地段、价格投资占80%、自住20%
86、世纪豪门福州本地30%、八县60%、外地10%30-45私营业主、大型企事业人员、地段、价格投资占70%、自住30%菁华领秀福州本地70%、八县20%、外地10%30-45大型企事业人员、政府机关人、私营业主、地段、价格投资占40%、自住60%51公馆福州本地60%、八县20%、外地20%28-40大型企事业人员、私营业主、白领工薪阶层地段、价格投资占70%、自住30%福州星势力福州本地60%、八县20%、外地20%30-45大型企事业人员、私营业主、白领工薪阶层地段、价格投资占70%、自住30%银座金尊福州本地60%、八县20%、外地20%30-45大型企事业人员、私营业主、白领工薪阶层地段
87、、价格投资占80%、自住20%群升国际尚都福州本地50%、八县30%、外地20%28-40大型企事业人员、政府公务员、私营业主、白领工薪阶层地段、价格、产品、品牌投资占70%、自住30%福晟钱隆首座福州本地40%、八县40%、外地20%28-45大型企事业人员、私营业主、私营业主、白领工薪阶层产品、价格、地段、品牌投资占70%、自住30%福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究82目前福州小户型产品成交中消费群体主要来自于大型企事业人员、私营企业主、八县居民、白领阶层等。结合福州在售小户型消费需求调研分析与市场典型小户型公寓产品成交客户分析,我们福州在售小户型产品成交中高端消费群体主要来自于公务
88、员/事业单位、公司及企业中高层、私营业主（八县为主）、外地首次置业等,其中又以公务员/事业单位、公司及企业中高层、私营业主为主要消费群体。福州高价住宅市场研究小户型住宅市场研究83福州高价住宅市场研究小户型住宅市场结论五四、五一路沿线小户型定位商务型公寓，而其余零散分布小户型多定位为自住型单身公寓12福州在售小户型住宅项目主力房型主要以1房为主，同时辅之2房；面积多集中在40-60，总价集中在50万左右3福州在售小户型项目单幢小户型更加注重大堂设计，而多幢小户型更加注重建筑风格4福州在售小户型项目的往往分布在核心地段，周边生活配套普遍齐全，但自然和人文环境、项目配置均较差，营销手法也多以低总价
89、为主5福州在售小户型项目拥有会所的项目较少，此外精装修仅有世纪豪门项目，且对项目的销售价格提升作用不大6在售小户型产品成交中高端消费群体主要来自于公务员/事业单位、公司及企业中高层、私营业主（八县为主）、外地首次置业等,其中又以公务员/事业单位、公司及企业中高层为主要消费群体。福州滨江产品沿闽江南北两岸分布，多以纯高层社区出现，混合型社区相对较少。目前南、北江滨在售项目仅三个。序号序号项目名称目名称区域区域建筑形建筑形态1融汇江山（在售）鼓楼区高高层、小高、小高层2融侨锦江G区华府鼓楼区高高层3心家泊台江区高高层4美伦浩洋丽都台江区高高层5半岛国际台江区高高层6世茂外滩花园台江区高高层7旭辉左
90、海岸仓山区高高层8天俊蓝水湾仓山区小高小高层9融侨观邸（在售）仓山区多多层、小高、小高层10三迪凯旋枫丹（在售）仓山区高高层2图例图例北江滨项目南江滨项目7814356910福州滨江住宅代表产品分布图2福州高价住宅市场研究滨江住宅市场研究成熟社区典型融侨锦江G区华府（06年11月开盘）楼盘地址鼓楼区西江滨大道开发商融侨集团占地面积80000平方米总建面积550000平方米容积率2.12绿化率40%物业形态3栋33层高层规划户数421户装修情况毛坯建筑设计福建省建筑设计研究院景观设计香港阿特森泛华户型配比三房四房五房面积套数比重面积套数比重面积套数比重1306816%162328%135-180
91、32376%G区华府利用一线江景景观优势、融侨锦江的社区规模优势和融侨地产的品牌优势，推向市场引发热销。该项目的客户渠道以融侨老业主介绍新业主的方式占大部分，八县人士、政府官员和个体经商者为主力客户。2福州高价住宅市场研究滨江住宅市场研究科技楼盘典型心家泊（04年12月开盘）楼盘地址台江区江滨西大道189号开发商心家泊地产占地面积20000平方米总建面积110000平方米容积率4.3绿化率25%物业形态6栋24-30层高层规划户数557户装修情况毛坯建筑设计福建省建筑设计研究院景观设计香港阿特森泛华楼盘拥有十大生态科技配套，在福州率先引进日本大金VRV分户式中央空调、家居新风系统、外墙保温隔热
92、系统、太阳能集中供热、远程控制式家居智能化系统、封闭式数字多重安防系统、入户卡式密码防盗系统、社区E网通、芬兰通力无齿轮曳引电梯、厨房垃圾处理系统等。项目户型较差，以科技智能化来进行项目包装，客群以八县及外地为主。户型配比户型一房二房三房四房五房六房复式面积58110130-143143-177220-240250-300162-177套数4032138277281230比例7%6%25%50%5%2%5%2福州高价住宅市场研究滨江住宅市场研究唯一滨江精装修楼盘世茂外滩花园（03年11月开盘）楼盘地址台江江滨中大道188号开发商福建世茂投资发展有限公司占地面积77357平方米总建面积27000
93、0平方米容积率2.7绿化率53.6%物业形态2栋49层、2栋33层高层规划户数1090户装修情况1#4#毛坯2#3#精装修建筑设计华东建筑设计研究院有限公司景观设计澳洲SiteImage园林景观设计公司楼盘采用先推毛坯再推精装的推案策略，在当时均为全市定价最高的产品。毛坯房销售情况良好，而精装房推出后市场接受度较低，去化速度缓慢，客群主要为八县及外地人群，多是为江景来购买，而对固定套餐式的精装修则接受度不高。户型配比（2、3#）户型二房三房四房面积123180204-240套数180220200比例30%37%33%1#3#2#4#2福州高价住宅市场研究滨江住宅市场研究滨江最高价楼盘融侨观邸（
94、03年11月开盘）楼盘地址仓山区闽江大道117号开发商融侨集团占地面积94127平方米总建面积176818平方米容积率2.2绿化率35%物业形态A区：4栋4-6层多层，7栋9-16层小高层，B区：10栋小高层规划户数1470户装修情况毛坯建筑设计北京中华建楼盘采用欧洲新古典主义风格建筑为基调，结合东南亚卡尼岛的风情园林与多重智能系统、双向新风系统、原脉温泉、双会所等共同打造江滨最高价豪宅。客群主要为政府官员、融侨早期业主、八县及外地人群，“少数人的世界观”成为项目的一大精神特质。户型配比（A区）户型二房三房四房五房面积80-90110-140140-170160-190套数3414230271
95、比例6.2%25.9%55.0%12.9%2福州高价住宅市场研究滨江住宅市场研究9/10/202489滨江住宅产品供应已逐渐稀少，未来将继续受到越来越多消费者的认可12滨江住宅多以纯高层社区为主，混合型社区较少，但社区产品规划与品质塑造无直接必然联系3滨江高端住宅外立面表现形式多样，欧式、新古典主义、现代均有代表产品，并无主流的表达形式4滨江住宅项目总建规模在15-25万平方米，社区规模较利于特色景观打造5滨江住宅成交户型面积段集中在140160平方米，房型因项目而异，较为主流的是四房产品6滨江住宅产品亮点多样化，其中园林景观、智能化和江景资源利用最大化是核心亮点2福州高价住宅市场研究滨江住宅
96、市场结论9090住宅市场分析234福州高价住宅市场研究项目入市竞争环境研究台江区住宅市场调查待推高价项目分布待推高价项目属性分析竞品项目解析福州住宅市场宏观概述911项目入市竞争环境研究待推高价项目分布福州主要待推高价住宅项目分布图图例图例形象项目高价地块序号项目名称板块建筑形态1金湖廷鼓楼区中心城区2世欧上江城仓山区江滨板块3中盛天地鼓楼区中心城区4中旅城二期鼓楼区中心城区5融侨官邸二期仓山区江滨板块6融侨国际公馆台江区中心城区7海晟闽江印象台江区江滨板块8正荣润城台江区中心城区9亿力排尾路地块台江区江滨板块10融信锅炉厂地块晋安区中心城区11中庚连江路地块晋安区中心城区12永兴西二环地块台
97、江区江滨板块13群升白马路地块台江区中心城区14筑家连江地块晋安区中心城区15万达城市广场台江区江滨板块16万象油墨厂地块台江区中心城区9241357810111213146福州待推的高价住宅项目数量巨大，且主要分布在市中心板块、江滨板块。本项目周边潜在竞争项目较多，未来竞争环境不乐观。1516922项目入市竞争环境研究待推高价项目属性分析序号项目名称所处板块开发品牌力总建面积容积率属性卖点1金湖廷中心城区/地段、西湖2世欧上江城江滨板块2059372.49江景3中盛天地中心城区/地段4中旅城二期中心城区1795997.19地段5融侨观邸二期江滨板块760002.2江景、品牌6融侨国际公馆中心
98、城区924582.5地段、品牌7海晟闽江印象江滨板块127234 3.8地段、江景8正荣润城中心城区637782.8地段、部分江景9亿力排尾路地块江滨板块943852.5地段、江景10融信锅炉厂地块中心城区1256142.6地段11中庚连江路地块中心城区680223地段12永兴西二环地块江滨板块364322.4地段、江景13群升白马路地块中心城区992993.19地段14筑家连江地块中心城区26324 2地段15万达城市广场江滨板块/江景、品牌、总价16万象油墨厂地块中心城区614264.5地段、总价福州待推的高价住宅项目多以地段、江景为价值依托，开发品牌接近，特点卖点同质化严重。933项目入
99、市竞争环境研究竞品项目解析入市蓄客阶段热销阶段平稳去化阶段正荣润城入市蓄客阶段热销阶段平稳去化阶段入市蓄客阶段热销阶段平稳去化阶段入市蓄客阶段热销阶段平稳去化阶段融侨观邸二期海晟闽江印象世欧上江城亿力排尾路地块入市蓄客阶段热销阶段平稳去化阶段永兴西二环地块入市蓄客阶段热销阶段中旅城二期融侨国际公馆群升白马路地块入市蓄客阶段热销阶段入市蓄客阶段热销阶段平稳去化阶段入市蓄客阶段热销阶段平稳去化阶段根据高价项目属性、开发周期分析，主要竞争对手为融侨观邸二期、海晟闽江印象、中旅城二期、融侨国际公馆、万科金域榕郡、亿力排尾路地块项目、万达城市广场、万象油墨厂地块。万科金域榕郡平稳去化阶段万达城市广场入市
100、蓄客阶段热销阶段平稳去化阶段万象油墨厂地块入市蓄客阶段热销阶段平稳去化阶段943项目入市竞争环境研究竞品项目解析序号项目名称所处板块属性卖点规划信息产品信息1中旅城二期中心城区地段点式超高层80-110，二、三房2融侨官邸二期江滨板块江景、品牌4栋板式高层160-210，四、五房3融侨国际公馆中心城区地段、品牌6栋板式高层140-180，四、五房4海晟闽江印象江滨板块地段、江景板式小高层、高层/5亿力排尾路地块江滨板块地段、江景/6万科金域榕郡五四北板快产品、品牌、湖景（在建）高层、超高层110-140，三、四房7万达城市广场江滨板块江景、品牌、总价高层40年酒店式公寓8万象油墨厂地块中心城区
101、地段、总价高层酒店式公寓、小户型、集中商业根据主要竞争对手分析，未来竞争项目主要高层、超高层为主，产品主要以品质大宅或总价控制为特征。953项目入市竞争环境研究市场结论主要竞争对手为融侨观邸二期、海晟闽江印象、中旅城二期、融侨国际公馆、万科金域榕郡、亿力排尾路地块项目、万达城市广场、万象油墨厂地块。未来竞争项目主要高层、超高层为主，产品主要以品质大宅或总价控制为特征。待推的高价住宅项目数量巨大，且主要分布在市中心板块、江滨板块。待推的高价住宅项目多以地段、江景为价值依托，开发品牌接近，特点卖点同质化严重。12必须出奇制胜，塑造项目特色，摆脱同质化泥泽需要切割客群，细分高价客户群，保证定向去化占
102、领产品空白，销售别人没有的，形成快速去化丰富产品组成，设计多复合产品形态，平稳去化96住宅市场分析234福州住宅市场宏观概述项目入市竞争环境研究片区住宅市场调查台江区发展概况在售项目分析在售项目客群分析台江区住宅市场调查97未来城市功能定位，台江区成为城市中心商贸区p鼓楼区主要以行政商贸服务、金融保险服务、科技研发服务及现代商贸业和信息软件业为主，建设省会核心区；p台江区主要以商贸服务业为主，并在保持传统商业活力的前提下，培育特色街区，对接新型业态，塑造传统、中介组织和现代商业有机结合的商圈，形成城市中心商贸区；p晋安区重点在优化提升福兴投资区的同时，突出生产资料、汽配专业批发，着力培育以现代
103、物流为主导的大商贸功能，加快建设寿山国家矿山公园，培育寿山石文化品牌，建成福建省寿山石文化旅游中心。；p仓山区要依托外延新城区拓展，全面建设南台岛，突出抓好仓山科技园区、金山都市型工业集中区以及中高等院校学区建设，成为富有文化教育、高新技术产业特色的现代新型城区p马尾区要以福州经济技术开发区为依托，扩大城区规模，重点发展电子、港口物流等，形成海峡西岸经济区的产业聚集新高地和区域性物流中心。主城区(城市中心城区)为主要发展服务业、高科技产业和居住区。台江区功能定位起点高，商业氛围好，辐射力强鼓楼区仓山区马尾区台江区晋安区4台江区住宅市场调查台江区发展概况98台江区在面对良好机遇和政府的支持下，经
104、济发展迅速。区内产业积聚效应日益显现，成为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣，拥有年成交量和营业额居全国同行业第一的水产批发市场。发展历程:2、20世纪90年代始，台江树立“大市场、大商业、大流通”观念，加快市场建设步伐，形成“三大商贸圈”以及现代化、国际化商品流通网络和经济信息网络，从传统商业逐步向现代商贸发展。2、21世纪伊始，全区着力发展科技工业，在台西科技孵化园区发展的基础上，建设金山工业台江园、台江区软件园，形成一区多元化的新格局。3、 2005年，全区规模以上企业119家，其中卓异、海欣、康利特等9家亿元企业产值达11.5亿元，占全区规模以上工业产值35%，为促进工业经济可
105、持续发展奠定坚实基础。4、 2005年，全区有27个集贸市场，营业额56.109亿元；区直网点215家，销售额210亿元。三大商贸圈：p中部：福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、好又多量贩超市；p东部：鳌峰洲，以糖酒、农副干杂、油脂、家禽、水产等10大批发市场组成全省重要的副食品批发走廊；p西部：台西科技园为主，开辟科工贸市场；台江区经济发展迅速，产业积聚效应日益显现台江区产业积聚效应，周边商业发展迅速将为项目带来投资价值。4台江区住宅市场调查台江区发展概况124567893台江区主要在售项目分布图图例普通住宅小户型序序号号项目名称目名称物业类型1世茂天
106、城普通住宅2群升国际御园3优派凯城4三迪香颂枫丹551公馆小户型6福州新势力7银座金尊8群升国际尚都9君临盛世茶亭台江区目前在售项目分布在白马南路、八一七路、国货西路等地段，其中小户型项目基本处于尾盘状态，目前市场供应量集中在普通住宅项目。4片区住宅市场调查在售项目分析项目名称占地面积（）总建面积（）容积率物业形态均价（元/）世茂天城524433500146.676幢54-57F超高层15000群升国际御园206391244536.034幢33F高层12000优派凯城9375300003.22幢18F小高层12000三迪香颂枫丹43653873062.01幢30F高层、5幢18F小高层1200
107、051公馆5632490008.71幢23F高层13000福州新势力4784310966.51幢23F高层12000银座金尊4930335705.51幢28F高层10000群升国际尚都8545569956.72幢31F高层10000君临盛世茶亭12484176781.41幢7F多层10000台江区项目总建规模多在5-10万平方米，大体量项目较少，小户型项目均价与普通住宅相比无溢价优势，有的甚至还略低。4片区住宅市场调查在售项目分析项目名称已推面积（万）去化面积（万）去化率开盘时间销售周期（月）月均去化（套/月）世茂天城21802618532285%2008-9-231080群升国际御园4171
108、62727050%2009-7-181220优派凯城252991517960%2009-6-18170三迪香颂枫丹700006300090%2007-10-24212051公馆317502857590%2007-1-13117福州新势力220741876285%2007-1-13115银座金尊322601774355%2008-2-41817群升国际尚都464604413795%2009-4-183216君临盛世茶亭138181354198%2008-10-18924去年市场整体疲软，台江区无论是普通住宅还是小户型去化速度均十分缓慢。而在今年新开盘的项目去化速度均上升明显，而小户型与普通住宅去
109、化速度无明显差别。4片区住宅市场调查在售项目分析项目名称户型配比主力户型主力总价世茂天城二房，103-118，160套，16%三房，161-183，263套，27%四房，234-259，409套，42%五房，298-493，125套，13%复式，171-533，17套，2%四房，234-259300-350万群升国际御园三房，86-105，418套，100%三房，86-105100-130万优派凯城一房，44-56，89套，32%二房，64-74，3套，1%三房，85-112，104套，37%四房，128-137，51套，18%复式，104-166，33套，12%一房，44-56三房，85-1
110、1250-68万100-134万三迪香颂枫丹三房，116-147，408套，88%四房，153-156，51套，12%三房，116-147120-160万51公馆一房，39-71，483套，89%二房，78-89，60套，11%一房，39-7145-65万福州新势力一房，23-45，513套，93%二房，55-69，38套，7%一房，23-4528-55万银座金尊一房，35-61，475套，95%二房，86，38套，5%一房，35-6130-50万群升国际尚都一房，39-48，120套，18%二房，51-88，62套，29%三房，94-106，149套，22%二房，59-7960-80万君临盛
111、世茶亭一房，28-50，141套，65%二房，59-79，415套，29%三房，108-120，14套，6%一房，28-5028-50万台江区目前在售项目一房面积集中在30-50；二房产品出现极少，面积在60-80；三房分成85-110和115-140两种产品；四房也较少，面积在235-260。4片区住宅市场调查在售项目分析项目名称客户来源地客群特征消费动因排序世茂天城八县65%，国外25%，鼓楼台江等区5%，省外5%世茂老业主、个体经商者、企业高管、官员，内部关系户项目形象、地段、品牌、景观群升国际御园台江区、鼓楼区共占70%，其余区域占15%，八县占15%周边个体户、私企中层职员、国企单位
112、员工地段、学校划片、价格、户型、优派凯城台江区、鼓楼区共占70%，其余区域占20%，八县占10%周边个体户、私企中层职员、国企单位员工地段、价格、户型三迪香颂枫丹八县20%，国外25%，鼓楼台江区55%个体经商者、企业中高层、老师、公务员，周边富人、水口大厦职工，内部关系户地段、户型、社区规划51公馆福州本地60%、八县20%、外地20%大型企事业人员、私营业主、白领工薪阶层地段、价格福州新势力福州本地60%、八县20%、外地20%大型企事业人员、私营业主、白领工薪阶层地段、价格银座金尊福州本地60%、八县20%、外地20%大型企事业人员、私营业主、白领工薪阶层地段、价格群升国际尚都福州本地5
113、0%、八县30%、外地20%大型企事业人员、政府公务员、私营业主、白领工薪阶层地段、价格、产品君临盛世茶亭福州本地40%、八县40%、外地20%周边小商贩、个体经商者、私企老板 地段、价格普通住宅客群以周边原住民、单位中高层职员、公务员和八县客户为主。高端项目的客群范围扩大到省外、国外等区域。小户型客群则以本地和八县的投资客为主，且八县比例较普通住宅明显上升。4片区住宅市场调查在售项目客群分析通过前述区域住宅市场整体分析，我们得出以下结论，这将指导本项目定位与产品开发。二房和四房市场供应较少，一房去化基本完毕，三房成为未来供应竞争的主体目前小户型供应基本结束，普通住宅产品成为未来区域供应主力小
114、户型与普通住宅月均去化速度无明显区别，地段和市场环境是决定去化速度的重要保证3大体量项目个数较少。目前市场情况下，小户型项目均价与普通住宅相比无明显溢价优势高端项目客群辐射范围明显扩大，普通住宅以消化周边区域客群为主，小户型投资客八县占比较大4片区住宅市场调查市场结论105Factor 2商业市场机会研究106商业市场分析1234发展概述区域布局客户特征商圈现状福州商业发格局是以东街口为原点向四面延伸，从城市中心区以“东街”和“八一七路”为主轴，向周边路网辐射。经过近几年发展，新兴的城市商业副中心逐渐崛起，西二环商圈就是代表性商圈之一。107核心商圈东区 北区精品百货、购物街CBD配套商业商业
115、街区人口居住集中的新区，已形成满足日常生活配套的商业Shopping mall为主体的商业副中心市中心综合性商业街、购物中心南区辐射范围西二环本案1商业市场机会研究发展概述108本案位于台江区，目前整个台江区商业分布可以大致归纳为四个集群：八一七中路、广达路商业主要为君临盛世茶亭、世茂茶亭等商业街区；八一七南路、台江路、五一路商业主要为群升国际的商业街区、百货，以及中亭街、元洪购物中心等集中购物场所；工业路、西二环路商业主要为宝龙城市广场和万象城等shoppingmall；六一中路商业主要为美博城、特艺城、家具城等专业市场。本案位于台江区，目前整个台江区商业分布可以大致归纳为以下四个集群：2商
116、业市场机会研究区域布局建筑形态主力面宽主力进深单套面积Shoppingmall商铺5-88-1040-80沿街商铺3-56-1030-50109该商圈商业形态由shoppingmall和沿街商铺组成，单套面积集中在40-60平米。项目地块乌山西路西二环路工业路3商业市场机会研究商圈现状区位业态工业路餐饮35%、电动车19%、广告装潢21%、银行8%、房产中介10%、其他7%西二环路餐饮38%、便利店25%、房产中介17%、家装家具15%、其他5%乌山西路餐饮44%、文化用品30%、其他26%110该商圈商业业态中餐饮占明显比重，成为该商圈的一大经营特色。工业路分布有两大shoppingmall
117、和沿街店铺，其中shoppingmall业态以中高端的餐饮、娱乐休闲、购物中心、超市、电器卖场为主，沿街商铺主要为银行、广告装潢、电动车、画业等；西二环路商业业态主要集中在中低档的餐饮、便利店、超市、家装建材、房产中介、家具等；乌山西路商业业态主要集中在餐饮、文化用品等，目前商业氛围较弱。3商业市场机会研究商圈现状区位售价租金经营状况工业路2.5万-5万元/100-200元/月*服务于周边企业的外来务工者及周边小区的居民，经营状况良好，有零星商铺空置。西二环路2.5万-5万元/100-200元/月*餐饮行业为经营特色，影响面积较广，既满足周边居民又辐射其他区域客群。经营状况良好，商铺空置率为零
118、。乌山西路2万-3万元/70-150元/月*道路刚贯通不久，经营状况一般，主要服务于周边小区居民。111该商圈目前商业新增供应暂无，二手商铺售价在2-5万/平方米。3商业市场机会研究商圈现状该商圈商业发展初具规模，已形成以餐饮、娱乐和百货购物为主线的消费模式来吸引客群前来消费。目前看，商业市场的需求客户有以下特征：112关注硬件要素：地段潜力、产品尺度、商业形象关注软件要素：商业招商能力、开发商实力、品牌知名度对商业规模效应和未来商业发展趋势的判断成为决策的重要辅助参考因素置业关注置业关注35-45岁占较大比例主要职业为私企老板、个体经商者、海外华侨、处级以上公务员、公司中高层管理人员区域来源
119、为公务员和公司管理人员多分布在市区，经商者和私企老板多分布在八县属性特征属性特征较强的经济实力，有敏锐的投资眼光，热衷投资对商业招商能力和开发商实力较看重获取信息渠道排序：朋友介绍、报纸、户外、电视等购买动机占比投资大于自营需求偏好需求偏好4商业市场机会研究客户特征113发展概述区域布局商圈现状客户特征对本项目启示目前整个台江区商业分布可以大致归纳为四个集群：八一七中路、广达路商业传统商业街改造八一七南路、台江路、五一路商业传统商业街和滨江商业结合工业路、西二环路商业新兴mall商业六一中路商业专业类市场西二环商圈主要由“两纵两横”路网构成，纵为工业路、西二环路，横为乌山西路、工业路商业形态由
120、shoppingmall和沿街商铺组成，单套面积集中40-60平米该商圈商业发展初具规模，已形成以餐饮、娱乐和百货购物为主线的消费模式来吸引客群前来消费主要职业为私企老板、个体经商者、公司中高层管理人员关注地段潜力、产品尺度、商业形象，对商业规模效应和未来商业发展趋势的判断成为决策的重要辅助参考因素较强的经济实力，有敏锐的投资眼光，热衷投资，购买动机占比投资大于自营n区域商业发展依托mall正逐渐形成规模效应n虽然与区域商圈存在隔断，但本项目具备在宁化之路一侧开发少量商业的基础n自有商业体量决定项目将以扮演商圈补充的角色为主n商业销售利润成为项目未来运营的重要盈利点福州商业发格局是以东街口为原
121、点向四面延伸，从城市中心区以“东街”和“八一七路”为主轴，向周边路网辐射。经过近几年发展，新兴的城市商业副中心逐渐崛起，西二环商圈就是代表性商圈之一5商业市场机会研究市场结论114Factor 3办公市场机会研究115办公市场分析1234发展水平发展历程租售状况分布情况116城市写字楼发展水平研究模型上海北京广州天津武汉郑州南京青岛西安福州1.02.03.04.001000200030004000R厦门 一线写字楼租金水平(元/ .月) 商品房均价(百元/)R=R R写字楼发展水平写字楼发展水平3高23中等1200大8001200中等800较低p福州市2008年三产GDP总量965.34亿元p
122、福州市一线写字楼70-90元/.月，这里取80元/.月。p福州市2008年商品房均价为7102元/pR=1.12福州城市第三产业GDP处于第三城市梯队的领先位置，但城市写字楼发展水平仍处于较低阶段，与经济水平不相符合。1办公市场机会研究发展水平117时间：上个世纪80年代代表事件：80年代初，外贸中心大厦（自用性质）面世。80年代末，国际大厦（经营性质高层纯写字楼）推出。意义：标志福州商业写字楼市场正式启动时间：上个世纪90年代初期代表事件：国贸广场销售价格飙升至12000元/平方米意义：凭借着当时良好的经济热潮，商业写字楼迎来了高峰期。时间：1993年-2004年前后代表事件：第一次的经济危
123、机对正在起飞的写字楼市场迎头痛击，出现大量写字楼租金低迷，空置率高的市场特征。2000年后，市场开始小幅波动，中小户型住宅和SOHO型办公不断抢占写字楼市场份额。意义：写字楼市场随着经济的变化不断上下浮动，市场首次进入了调整期。时间：2004年-2008年代表事件：福州鼓楼区大力推行楼宇经济，利用产业集中，加强对写字楼的推动。05年开始，房地产市场进入高速上升期，加之经济活跃程度加深，写字楼连带复苏。意义：租售情况看好，空置率下降，写字楼土地市场放量，市场逐步复苏中。市场雏形快速发展波动调整逐渐复苏福州写字楼市场在经历近10年的波段调整后,正步入缓慢的复苏期,近期受金融危机影响复苏明显放慢。2
124、办公市场机会研究发展历程118福州行政规划中并没有很明确的CBD中央商务区的区域划分，但由于目前五四路、五一路沿线及周边商业写字楼、酒店、展馆、金融、娱乐餐饮等大量性集中，使其早已成为人们心目中的CBD核心区。福州高档写字楼存在很强的聚集性，且企业客户对于五一路、五四路沿线的写字楼认可度最高。3办公市场机会研究分布情况119福州写字楼市场按照行业分类可分为：甲级写字楼、准甲级写字楼、乙级写字楼、商住公寓等；截至2009年初，福州写字楼市场办公物业约130多个，其中甲级、准甲级、乙级写字楼项目55个，占总量的7-8%；准甲级、乙级写字楼和商务公寓项目47个，占总量的36%；剩余丙级商住公寓占总量
125、近57%；金融萧条期间，写字楼市场的两级分化程度更明显，一方面，甲级仍维持较高出租率；一方面，准甲级、乙级的出租率迅速下滑，租户出现向低租金商住公寓大量转移的趋势。目前写字楼与住宅市场存在价格倒挂现象，且在推写字楼由于金融危机影响多选择自持租赁的模式。项目区域租售情况转让价格周边住宅价格环球广场CBD核心区90%10000-1100012000-13000（甲级）东煌大厦CBD核心区43%自持，出租12000-13000（新建，甲级）平安大厦非CBD核心区87%10000-1100012000-13000（甲级）置地广场CBD核心区88%10000-1100012000-13000（甲级）世界
126、金龙大厦CBD核心区72%8000-1000010000-11000（准甲级）榕城商贸中心（准甲级）非CBD核心区76%8500-950011000-13000三友大厦CBD核心区61%6000-800010000-11000（乙级）利嘉大广场非CBD核心区71%6000-800010000-11000（乙级）福州CBD核心区的甲级、准甲级写字楼运营相对较好，但转让价格依旧相比周边住宅价格存在倒挂现象。4办公市场机会研究租售状况120鉴于开发企业的开发期望是实现高溢价销售，虽然本地块具备开发一定量配套服务办公型物业的基础，但由于写字楼市场的价格倒挂现象，我们认为本地块开发物业不宜考虑办公型物业
127、。办公市场机会研究市场结论5研究 解决的主要问题如何在安全去化情况下，实现高溢价销售？发展水平发展历程租赁情况分布情况城市写字楼发展水平处于较低阶段，与城市经济水平不相符。城市写字楼市场正处于缓慢复苏期，但受经济危机影响复苏明显放缓。福州高档写字楼存在很强的聚集性，且企业客户对于五一路、五四路沿线的写字楼项目认可度最高。福州CBD核心区的甲级、准甲级写字楼运营相对较好，但转让价格依旧相比周边住宅价格存在倒挂现象。121物业发展建议MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7Zu
128、aVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA
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