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1、Page - 12010年房地产营销策划大全年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网房策网 海量房地产资料免费下载海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789可行性研究报告可行性研究报告济南天辰燕子山东路项目济南天辰燕子山东路项目2 0 0 8 0 6 0 8 本报告是严格保密的.Page - 2星彦认为星彦认为顾问的责任是：顾问的责任是：与客户一起找出答案经常向客户汇报项目进展，以获取及时指导和支持与甲方一起沟通交流，并提供一切必需的分析支持提供外部观点和普遍适用的经验，使之与客户的
2、需要相适应保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法顾问的责任并不是：顾问的责任并不是：将答案告诉客户到项目结束前才向客户递交报告要求客户创造奇迹无视客户的专业知识和经验采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法顾问的责任顾问的责任 本报告是严格保密的.Page - 3项目总用地约项目总用地约1.571.57万平方米；万平方米；本次报告为项目开发方向的可行性研究，不涉及到项目具体定位；本次报告为项目开发方向的可行性研究，不涉及到项目具体定位； 本次报告主要研究项目发展写字楼方向及类写字楼方向的风险及收益；本次报告主要研究项目发展写字楼方向及类写字楼方向的风险及收益；报告中引用到的数据均来自于星彦技
3、术平台、政府官方网站或甲方提供，我方报告中引用到的数据均来自于星彦技术平台、政府官方网站或甲方提供，我方均认为其真实有效；均认为其真实有效；本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。深圳市星彦地产顾问公司济南天辰燕子山东路项目顾问专案组在与深圳市星彦地产顾问公司济南天辰燕子山东路项目顾问专案组在与甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提：甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提：项目背景项目背景说明说明 本报告是严格保密的.Page - 4市场决定价值市场决定价值价值决定标准价值决定标准只有能与城市及区域相融，并为客户持续创造最大价值与最大生产只
4、有能与城市及区域相融，并为客户持续创造最大价值与最大生产力的，才能称为最好的项目力的，才能称为最好的项目 本报告是严格保密的.Page - 5在项目的市场调研中，我们进行了广泛和在项目的市场调研中，我们进行了广泛和有针对性的调查研究有针对性的调查研究市调内容市调内容资料收集资料收集实地调研实地调研深度访谈深度访谈楼盘调研楼盘调研n济南市宏观经济数据n济南区域规划n济南区域及各城市经济指标n济南的房地产市场交易情况n济南城市规划2006-2020n星彦案例库资料筛选调研内容：n城市发展现状、n城市总体规划、n城市房地产开发现状、n项目地块勘察、n现有写字楼项目深入考察、n现有公寓项目深入考察、
5、调研区域:n历下区n历城区n市中区n天桥区 济南市建委高科长济南规划局赵科长港华煤气公司李经理名士豪庭策划总监济南信立怡高公司余总监中建文化城项目经理张经理银座晶都国际销售经理赵芳历下区：永安大厦蓝石、趵北6号圣凯财富广场诚基中心自由城第一大道中建文化城中润世纪广场名士豪庭大地锐城润达商务中心假日丽景水晶公寓银座数码广场数码港赛博数码广场创展中心三庆世纪财富中心天桥区：嘉汇环球广场彩世界历城区：东环国际广场发展大厦嘉恒商务大厦三威大厦 市中区金龙大厦银座晶都国际三箭银苑峰景鉴筑科苑大厦农业银行大厦中信银行大厦 本报告是严格保密的.Page - 6根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划根据贵我双方
6、的协商沟通，整体工作计划安排如下安排如下2008/5/232008/5/232008/6/72008/6/7济南房地产市场整体判断写字楼市场分析发展写字楼可行性判断公寓市场分析发展公寓可行性判断项目相关资源深入分析项目环境的深度研究类似案例研究项目发展战略制定项目整体定位物业发展建议项目风险评价第二阶段第二阶段项目定位及物业发展建议项目定位及物业发展建议第一阶段第一阶段外出调研及可行性研究外出调研及可行性研究项目可行性研究报告1515个日历天个日历天1515个日历天个日历天2008/6/222008/6/227 7个日历天个日历天第三阶段第三阶段项目报告调整阶段项目报告调整阶段深化研究，完善报
7、告项目整体财务测算；2008/6/282008/6/28 项目定位及物业发展建议（初稿）项目定位及物业发展建议（终稿） 工作计划工作计划 本报告是严格保密的.Page - 7每一个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求每一个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求针对其独特属性而量身打造出相应方案针对其独特属性而量身打造出相应方案当地非成熟开发商开发的当地非成熟开发商开发的省会城市省会城市新老城区结合区域的新老城区结合区域的小规模体量小规模体量1 13 34 45 5位于环渤海经济圈内位于环渤海经济圈内2 2项目属性项目属性公建用地项目公建用地项目6 6 本报告是严格保密的.Page - 8对当地的
8、熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运对当地的熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运作，但无开发经验，缺乏品牌价值作，但无开发经验，缺乏品牌价值当地当地非成熟开发商开发的非成熟开发商开发的熟悉当地市场环境熟悉当地市场环境了解当地消费者特征了解当地消费者特征良好的当地人脉资源良好的当地人脉资源可利用资源较多可利用资源较多1缺乏房地产开发经验缺乏房地产开发经验不具备项目操盘经验不具备项目操盘经验不具备项目产品设计、规划、成不具备项目产品设计、规划、成本控制能力本控制能力品牌尚未塑造品牌尚未塑造 本报告是严格保密的.Page - 9位于环渤海经济圈南翼，给项目所在城市济南位于环渤海经济圈南翼，给项目所在城市
9、济南带来较大发展前景带来较大发展前景环渤海经济圈：环渤海经济圈：指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。 n环渤海地区是我国乃至世界上城市群、工业群、港口群最为密集的经济区之一。随着我国经济增长重心由南向北梯次转移，环渤海地区已经成为中国经济新的增长极。 n世界经济增长的重心已转向亚太地区。环渤海地区地处东北亚的中枢，在该区域国际分工中起着重要的作用。 n在环渤海经济圈中，济南处于济青产业带，北接京津冀、沈大经济带，南连长江中下游与大上海都市圈，具有成为京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条件n济南作为环渤海经济圈的中心城市之一，受到北
10、京、天津影响、其中心地位并不十分突出2 本报告是严格保密的.Page - 103济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强经济指标逐年增长经济指标逐年增长历史文化名城历史文化名城济南市直接腹济南市直接腹地范围为山东地范围为山东省西半部，仅省西半部，仅限于山东省内，限于山东省内，与省外的经济与省外的经济联系薄弱联系薄弱 目前济南城市发展的情况与副省级城市及山东这样一个大目前济南城市发展的情况与副省级城市及山东这样一个大省的省会城市的地位不十分相称省
11、的省会城市的地位不十分相称，并且其地位还受到周边，并且其地位还受到周边城市的冲击城市的冲击 本报告是严格保密的.Page - 11项目位置项目位置房地产开发的黄金定律：地段决定一切！地段决定一切！n“东拓、西进、南控、北跨、东拓、西进、南控、北跨、中疏中疏”的城市空间发展战略，的城市空间发展战略， 东部为城市主要发展方向东部为城市主要发展方向n项目所处东二环和经十路交项目所处东二环和经十路交汇处，主城区和东部新区的结汇处，主城区和东部新区的结合处，其城市核心区域价值不合处，其城市核心区域价值不言而喻。言而喻。4项目处于城市主要发展方向上，需要充分考虑、项目处于城市主要发展方向上，需要充分考虑、
12、挖掘、放大和利用地段价值。挖掘、放大和利用地段价值。东二环东二环经十路经十路奥体中心奥体中心行政办公中心行政办公中心城市向东看城市向东看燕子山豪宅区燕子山豪宅区 本报告是严格保密的.Page - 12小规模体量小规模体量与济南在售写字楼项目的规模体与济南在售写字楼项目的规模体量而言，本项目规模偏小，不具备规模优势。量而言，本项目规模偏小，不具备规模优势。5 本报告是严格保密的.Page - 13公建用地开发较之其他物业开发要复杂，需从市公建用地开发较之其他物业开发要复杂，需从市场、项目特性、利润与风险等多个角度加以考虑场、项目特性、利润与风险等多个角度加以考虑6n项目为公建用地，可以发展多种方
13、向项目为公建用地，可以发展多种方向n项目地势高于地面项目地势高于地面23米，地块里有一定坡米，地块里有一定坡度，工程上会增加成本度，工程上会增加成本n地块方正便于规划地块方正便于规划n高耸的燕山立交极大降低了项目的商业价值高耸的燕山立交极大降低了项目的商业价值n周边高档楼盘云集，自然环境优美，有很高周边高档楼盘云集，自然环境优美，有很高的居住价值的居住价值 本报告是严格保密的.Page - 14项目区域情况项目区域情况项目交通便利，自然环境优美，项目交通便利，自然环境优美，文化气息浓厚，已形成高档成熟的居住氛围文化气息浓厚，已形成高档成熟的居住氛围6历山路山大路经十路东二环路ITIT产业区产业
14、区高校聚集区高校聚集区学校聚集区学校聚集区燕子山发展大厦东环国际广场嘉恒商务大厦名士豪庭中润世纪广场正大城市花园中建文化城万嘉隆超市港澳花园汇丽华城第一大道 本报告是严格保密的.Page - 15项目四至情况项目四至情况地块A地块B北侧：中建文化城北侧：中建文化城西侧：中建宿舍楼西侧：中建宿舍楼西北侧：假日花园酒店西北侧：假日花园酒店东北侧：中润世纪城东北侧：中润世纪城东侧：桥底市政公园东侧：桥底市政公园东南侧：学院商业街东南侧：学院商业街南侧：行为科学学会南侧：行为科学学会西南侧：中建宿舍楼西南侧：中建宿舍楼6 本报告是严格保密的.Page - 16现状与目标之间的差异构成了本项目需解现状与
15、目标之间的差异构成了本项目需解决的核心问题决的核心问题开发现状开发现状开发商目标开发商目标二线省会城市，经济表现一般；城市新区和老区结合区域，商务配套不足，商务和商业氛围未形成；不具备规模体量优势；缺乏商业开发和经营经验无品牌知名度R1R2？速度是第一位的，快速速度是第一位的，快速回收成本回收成本风险可控下的利润最大风险可控下的利润最大化化问题：项目做何种方向的物业，才能突破项目现有的不利因素，实现资金的快速回笼，以及较高的利润空间？项目核心问项目核心问题界定题界定 本报告是严格保密的.Page - 17本次报告要解决的核心问题是，项目发本次报告要解决的核心问题是，项目发展写字楼与类写字楼的可
16、行性比较展写字楼与类写字楼的可行性比较我们该选择怎样的我们该选择怎样的竞争方式？竞争方式？开发写字楼的机会有开发写字楼的机会有多大？开发类写字楼多大？开发类写字楼的机会又有多大？的机会又有多大？如何定位项目的主题？客户群如何定位项目的主题？客户群特征怎样？价格如何确定？特征怎样？价格如何确定？我们项目该做成什么样的较我们项目该做成什么样的较为合适？为合适？各位同仁，各位同仁，你们如何理解本项目的核心问题你们如何理解本项目的核心问题？核心问题分核心问题分解解 本报告是严格保密的.Page - 18开发机遇分析开发机遇分析开发机遇分析开发机遇分析项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位物业
17、发展建议物业发展建议物业发展建议物业发展建议开发开发(类类)写字楼的机会有多大？如何选择？写字楼的机会有多大？如何选择？如何将定位应用到项目具体规划设计上来？如何将定位应用到项目具体规划设计上来？如何定位项目的主题概念、客户、价格？如何定位项目的主题概念、客户、价格？整体分析框架整体分析框架 本报告是严格保密的.Page - 19写字楼开发机遇分析写字楼开发机遇分析市场层面市场层面经济层面经济层面类写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析政策层面政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析下一步工作写字楼开发机遇小结写字楼开发机遇小结经济层面经济层面市场层面市场层面下一步工作下一步工作类写字楼
18、开发机遇小结类写字楼开发机遇小结报告思路报告思路 本报告是严格保密的.Page - 20大区域视角分析大区域视角分析大区域视角分析大区域视角分析城市视角分析城市视角分析城市视角分析城市视角分析板块间市场格局板块间市场格局板块间市场格局板块间市场格局区域间外来企业带来的商务需求市场的分析区域间外来企业带来的商务需求市场的分析这些需求在济南市场上，目前是如何分布的这些需求在济南市场上，目前是如何分布的城市内第三产业发展带来的商务需求分析城市内第三产业发展带来的商务需求分析思路分析思路分析板块内市场竞争板块内市场竞争板块内市场竞争板块内市场竞争项目所在板块有哪些商务需求，又存在哪些项目所在板块有哪些
19、商务需求，又存在哪些竞争竞争 本报告是严格保密的.Page - 21写字楼市场写字楼市场写字楼市场分析写字楼市场分析大区域视角大区域视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争 本报告是严格保密的.Page - 22区域增长极理论溯源与中国所对应的阶区域增长极理论溯源与中国所对应的阶段现象段现象区域增长极理论区域增长极理论：经济空间存在着若干中心、力场或极,产生类似“磁极”作用的各种离心力和向心力,从而产生相互联合的一定范围的“场”,并总是处于非平衡状况的极化过程之中 法国学者佩鲁(.) 经济空间:理论的应用 区域增长极存在两种效益：极化效应和扩散效应，影响和带动周边地区和其它产业发展。区域增长极
20、存在两种效益：极化效应和扩散效应，影响和带动周边地区和其它产业发展。极化效应表现：极化效应表现：资金、技术、人才等生产要素向极核聚集；资金、技术、人才等生产要素向极核聚集；扩散效应表现：扩散效应表现：生产要素向外围转移。生产要素向外围转移。在发展的初级阶段，极化效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，极化效应削弱，扩在发展的初级阶段，极化效应是主要的，当增长极发展到一定程度后，极化效应削弱，扩散效应加强。散效应加强。 极核极核外围外围极化效应极化效应扩散效应扩散效应星彦观点：目前中国三大经济区域处于极星彦观点：目前中国三大经济区域处于极化效应占主导向扩散效益占主导的过渡阶化效应占主导向扩散效益
21、占主导的过渡阶段，其具体特征为：段，其具体特征为：n生产型要素高速度向外围扩散，极核外生产型要素高速度向外围扩散，极核外围成为生产加工型产业的主区域围成为生产加工型产业的主区域n服务型要素开始向外围扩散，但极核依服务型要素开始向外围扩散，但极核依然为服务型产业的主区域。然为服务型产业的主区域。区域增长极区域增长极 本报告是严格保密的.Page - 23长三角区域长三角区域区域增长极现象区域增长极现象上海：上海：作为长三角区域内的极核，已吸引了世界500强企业全部进驻，大部分公司将其作为总部服务平台和对外办事联络中心，而制造加工厂设置在周边区域。表现：金融、贸易、物流、服务等第三产业发达，促使当
22、地的写字楼市场极为火暴。周边区域：周边区域：昆山、常州、无锡等周边区域均以上海为龙头，强化区域间、城市间的分工协作，区域经济增长迅猛。表现：产业以机械生产、加工制造为主，第三产业相对较弱，写字楼市场表现一般。长三角极核长三角极核效应分析效应分析 本报告是严格保密的.Page - 24极核周边城市极核周边城市常州写字楼市场分析常州写字楼市场分析九洲环宇高档写字楼高档写字楼中档写字楼中档写字楼低档写字楼低档写字楼典型代表典型代表嘉业国贸广场丰臣海悦广场建设大厦建筑性质建筑性质办公办公居住、商住或办公分布状况分布状况数量较少，主要集中在市中心数量一般，市中心和新北区都有数量较多，主要集中在市中心结构
23、布局结构布局核心筒板式板式或者住宅式建筑层数建筑层数24层以上1124层10层以下标准层标准层11001400平方米8001200平方米600平方米以下户型户型以100200平方米为主，单元式间隔以50120平方米为主，单元式间隔以50100平方米为主，单元式间隔智能化智能化5A2A3A1A2A管理费管理费4.25.5元/平米月22.2元/平米月11.8元/平米月电梯电梯OTIS品牌OTIS、富士通、三菱或其他品牌杂牌中央空调中央空调中央空调，部分分户计费无中央空调无中央空调层高层高3.53.9米33.3米3米左右外墙外墙玻璃幕墙类似住宅外墙类似住宅外墙市场形象市场形象活体建筑、健康商务传统办
24、公楼传统商住楼配套服务配套服务商务服务功能较全面，部分写字楼具有购物、餐饮、休闲、健身等配套。以商务服务为主，其他服务较少以普通住宅物业服务为主，其他服务较少嘉业国贸广场长三角极核长三角极核效应分析效应分析 本报告是严格保密的.Page - 25常州写字楼市场高端产品销售周期长，销售难度常州写字楼市场高端产品销售周期长，销售难度大，且租售价格与中低档接近，入住率普遍不高大，且租售价格与中低档接近，入住率普遍不高高档写字楼高档写字楼中档写字楼中档写字楼低档写字楼低档写字楼租金租金1.51.8元/平米天0.81元/平米天0.40.6元/平米天售价售价70008500元/平米50006000元/平米
25、35004500元/平米入驻率入驻率40%50%40%60%，少数8050%70%特征表现：特征表现：常州写字楼产品处于初级发展阶段；市场上设施先进、配套齐全、规划合理、管理完善的写字楼较少；传统办公楼、商住楼甚至住宅大量存在，对商业化写字楼市场冲击很大；高档写字楼的租售价格与中低档写字楼差距不大；写字楼的销售周期较长，销售表现一般；整体入驻率不高，高档写字楼的入驻率明显不如中低档写字楼。长三角极核长三角极核效应分析效应分析 本报告是严格保密的.Page - 26珠三角区域珠三角区域区域增长极现象区域增长极现象广州、深圳：广州、深圳：作为珠三角区域内的两个极核，其金融、贸易、物流、服务等第三产
26、业均较为发达。以深圳为例，福田中心区近几年出现了大中华国际、现代国际、诺德中心等大量5A级写字楼周边区域：周边区域：东莞、惠州、佛山等周边区域经济发展主要表现在加工制造等第二产业发展迅速，而第三产业则相对落后，写字楼市场表现一般。珠三角极核珠三角极核效应分析效应分析 本报告是严格保密的.Page - 27极核周边城市极核周边城市惠州写字楼市场分析惠州写字楼市场分析区域区域典型写字楼项目典型写字楼项目惠南片区惠南片区政盈商务大厦东平片区东平片区和庆商务大厦演达片区演达片区隆生商业广场、华阳大厦、世贸中心、国商大厦、风尚国际江北中心区江北中心区双子星国际商务大厦、大隆大厦、德赛大厦、外商投资中心、
27、银星国际大厦、盛丰大厦、德威大厦、帝景国际商务中心双子星国际商务大厦(惠州首个5A写字楼项目）隆生商业广场世贸中心惠州第一高楼 珠三角极核珠三角极核效应分析效应分析 本报告是严格保密的.Page - 28惠州写字楼存在销售市场冷清，空置率惠州写字楼存在销售市场冷清，空置率大的问题，同时高端写字楼销售周期长大的问题，同时高端写字楼销售周期长市场特征：市场特征：n品质开始得到提升，配套先进完善，现楼租售品质开始得到提升，配套先进完善，现楼租售双子星和世贸中心提出“5A”办公自动化概念，盛丰大厦则注重人性化和生态化。配有停车位、高速电梯、中央空调和先进的物业管理，提出纯商务写字楼理念。但销售周期均较
28、长。n客户群体多为中小成长型服务业公司客户群体多为中小成长型服务业公司客户群体多集中在一些第三产业的中小型公司。它们正处于事业发展的上升期，注重品牌形象，渴求高效的办公效率和明快的办公环境。少量高档写字楼也吸引了如中国工行、中国人保财险、中国交通银行等金融保险名业。n空置面积增加，销售周期拉长空置面积增加，销售周期拉长 惠州新建的写字楼空置面积都比较大，双子星国际商务大厦空置率40%，隆生商业广场、大隆大厦的空置面积都比较大，隆生商业广场除了隆生本部进驻20-23层外，其他可供租售的10-19层全部存在空置；大隆大厦除交通银行购置的办公楼层外，其他楼层除少量入住也基本空置，空置率约为40；一些
29、写字楼2005年开盘现在还在售，销售周期延长。 珠三角极核珠三角极核效应分析效应分析 本报告是严格保密的.Page - 29环渤海区域环渤海区域区域增长极现象区域增长极现象北京：北京：作为环渤海区域内的极核，北京新城市规划中放弃“经济中心”提法，强调打造宜居、服务型的现代国际都市。周边区域：周边区域：天津、济南等周边区域同样表现在第三产业发展相对不占绝对优势。商务办公市场表现一般。环渤海极核环渤海极核效应分析效应分析 本报告是严格保密的.Page - 30区域分析启示区域分析启示济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需求；济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需求；但同时也是增长极核周边的
30、外围城市，其商务需求但同时也是增长极核周边的外围城市，其商务需求的增长相对较为缓慢的增长相对较为缓慢区域增长极核理论实证分析启示区域增长极核理论实证分析启示济南处于环渤海经济增长集群内，受到政治文化中心北京和济南处于环渤海经济增长集群内，受到政治文化中心北京和经济中心天津的双重影响，其第二产业受到刺激促进；在商经济中心天津的双重影响，其第二产业受到刺激促进；在商务需求方面，能吸引到一些与二产相关密切的行业，但消化务需求方面，能吸引到一些与二产相关密切的行业，但消化速度将受到影响，出现销售周期较长的现象。速度将受到影响，出现销售周期较长的现象。经济发展中形成的区域增长极，带动了整个区域的发展；而
31、经济发展中形成的区域增长极，带动了整个区域的发展；而在增长集群中，龙头核心城市其商务需求旺盛，周边中心城在增长集群中，龙头核心城市其商务需求旺盛，周边中心城市第二产业比较发达，从而形成有机结合的整体。市第二产业比较发达，从而形成有机结合的整体。 本报告是严格保密的.Page - 31写字楼市场写字楼市场写字楼市场分析写字楼市场分析大区域视角城市视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争 本报告是严格保密的.Page - 32济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。高起点的城市定位，为科技、教育和金融中心。高起点的城市定位，为济
32、南预留了较大的发展空间济南预留了较大的发展空间历史文化名城历史文化名城n城市性质：全省的政治、经济、科技、文化、城市性质：全省的政治、经济、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽交通枢纽n城市职能：现代服务业和总部经济，高新技城市职能：现代服务业和总部经济，高新技术产业和先进制造业。术产业和先进制造业。城市定位城市定位新政府大楼新政府大楼泉城广场泉城广场 本报告是严格保密的.Page - 33济南目前经济实力较弱，城市辐射力不强，经济济南目前经济实力较弱，城市辐射力不强，经济的聚集作用有限，直接影响了写字楼市场的需求的聚集作用有限，
33、直接影响了写字楼市场的需求经济总量指标比较靠后经济总量指标比较靠后较弱的城市实力和城市辐射力：较弱的城市实力和城市辐射力：目前济南经济发展情况较弱，落后于青岛目前济南经济发展情况较弱，落后于青岛和烟台。与省会城市的地位不十分相称；和烟台。与省会城市的地位不十分相称；济南市与省内的经济联系强于济南与省外济南市与省内的经济联系强于济南与省外的联系。的联系。城市吸引范围、经济辐射范围局限城市吸引范围、经济辐射范围局限于山东省西半部。城市聚集作用不强，直接于山东省西半部。城市聚集作用不强，直接影响济南写字楼市场的需求影响济南写字楼市场的需求济南市经济辐射范围大部分在省内济南市经济辐射范围大部分在省内城
34、市实力城市实力20072007年实际利用外资排于环渤年实际利用外资排于环渤海经济圈六大中心城市之末海经济圈六大中心城市之末 本报告是严格保密的.Page - 34济南第三产业比例逐年提高，但第三产业各行业济南第三产业比例逐年提高，但第三产业各行业构成中，批发零售及餐饮业比重最大，而对商业构成中，批发零售及餐饮业比重最大，而对商业性写字楼有需求的行业所占比例较小性写字楼有需求的行业所占比例较小第三产业第三产业组成组成第三次经济普查第三产业行业分类第三次经济普查第三产业行业分类 所占比例所占比例农林牧渔服务业 0.66%地质勘探水利管理业 1.08%交通运输、仓储业及邮电通讯业 12.73%批发和
35、零售贸易、餐饮业 35.95%金融保险业 9.04%房地产业 4.93%社会服务业 9.17%卫生、体育、社会福利业 4.16%教育、文艺、广播、电影、电和视业事业 9.41%科学研究和综合技术服务业 2.37%国家政党机关、社会团体 8.65%其它行业 1.86%对商业性写字楼有需求的行业所占比对商业性写字楼有需求的行业所占比例约为例约为26.7%26.7%n城市写字楼的供应量与第三产业的发展相适应，城市写字楼的供应量与第三产业的发展相适应，城市第三产业的繁荣加大了对写字楼的需求城市第三产业的繁荣加大了对写字楼的需求n目前济南第三产业比例较大，且呈逐年上升趋势；目前济南第三产业比例较大，且呈
36、逐年上升趋势；但但第三产业各行业中，对商业性写字楼有需求的行第三产业各行业中，对商业性写字楼有需求的行业比例很小。而且其中很多企业都有自建写字楼。业比例很小。而且其中很多企业都有自建写字楼。如农行、济南商业银行、交通银行等都有自建写字如农行、济南商业银行、交通银行等都有自建写字楼；楼；n因此，虽然济南第三产业比例较大，但是写字楼因此，虽然济南第三产业比例较大，但是写字楼市场不是很繁荣市场不是很繁荣 本报告是严格保密的.Page - 35城市分析启示城市分析启示济南作为省会城市，具有巨大的发展潜力；但目前济南作为省会城市，具有巨大的发展潜力；但目前不论是经济实力，还是第三产构成特征，均反映其不论
37、是经济实力，还是第三产构成特征，均反映其商务需求目前还处于缓慢发展阶段商务需求目前还处于缓慢发展阶段城市视角分析给予项目的启示城市视角分析给予项目的启示济南目前的经济实力较弱，其城市首位度相对较低，使得其济南目前的经济实力较弱，其城市首位度相对较低，使得其吸附作用变小，目前写字楼发展较为缓慢吸附作用变小，目前写字楼发展较为缓慢济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，中心作用和良好的城市规划等带来了巨大的育和金融中心，中心作用和良好的城市规划等带来了巨大的发展潜力发展潜力从济南第三产业发展构成来看，从济南第三产业发展构
38、成来看，批发零售及餐饮业比重最大，批发零售及餐饮业比重最大，而对商业性写字楼有需求的行业所占比例较小而对商业性写字楼有需求的行业所占比例较小 本报告是严格保密的.Page - 36写字楼市场写字楼市场写字楼市场分析写字楼市场分析大区域视角城市视角板块间市场格局板块间市场格局板块内市场竞争 本报告是严格保密的.Page - 37写字楼市场总体形势写字楼市场总体形势写字楼市场发展格局写字楼市场发展格局写字楼板块间的竞争分析写字楼板块间的竞争分析写字楼市场写字楼市场发展格局发展格局 本报告是严格保密的.Page - 38投资形势投资形势写字楼市场投资冷淡写字楼市场投资冷淡市场总体形势市场总体形势根据
39、统计局公布的房地产及其中的非住宅投资数据，可以判断出近几年写字楼的发展形势。 20042006年三年间，写字楼、商业地产等非住写字楼、商业地产等非住宅房地产得到了一定程度宅房地产得到了一定程度的发展。的发展。 2007年，非住宅房地产所占的比例降到15.89%，可见2007年房地产的发展主要以住宅为主，写字楼、商业地产等写字楼、商业地产等市场较为冷淡。市场较为冷淡。 本报告是严格保密的.Page - 39销售周期销售周期写字楼销售缓慢，周期长写字楼销售缓慢，周期长项目名称项目名称销售进程销售进程总体量总体量(平米平米)目前销目前销售率售率销售面积销售面积年平均销年平均销售面积售面积金龙大厦03
40、年开始销售，07年基本售完，开发商仍需持有部分单位出租12万90%10.8万2.7万发展大厦03年开始销售，06年基本售罄开发商仍需持有部分单位出租2.7万100%2.7万0.9万三箭银苑03年开始销售，至今仍未卖完7万70%4.9万0.98万数码港05年开始销售，07年基本售罄5万100%5万2.5万第一大道06年开始销售，07年停止销售3.1万60%1.86万1.86万中润06年开始销售，至今未售完15万25%3.75万1.88万银座晶都06年开始销售，至今未售完3.7万80%2.96万1.48万市场总体形势市场总体形势 本报告是严格保密的.Page - 40市场售价市场售价写字楼项目与周
41、边住宅项写字楼项目与周边住宅项目相比，价格提升不大目相比，价格提升不大写字楼写字楼均价均价住宅住宅价格价格价格比价格比银座晶都写字楼10000银座晶都公寓90001.11第一大道10500环山小区85001.24达胜商务中心6400达盛.鑫苑57001.12历东商务大厦8000历东花园70001.14星彦统计：星彦统计：成熟成熟CBD区域的写区域的写字楼价格约为临近字楼价格约为临近住宅的住宅的1.5倍倍。分析结果：分析结果：济南目前大多数写字楼与临近住宅价格相差甚小，写字楼市场活力缺乏。济南目前大多数写字楼与临近住宅价格相差甚小，写字楼市场活力缺乏。市场总体形势市场总体形势 本报告是严格保密的
42、.Page - 41体量体量大多数写字楼项目体量较小，不大多数写字楼项目体量较小，不具备规模优势具备规模优势根据统计，近期的写字楼项目中，除了中润、财富广场和银座晶都的体量较大外，大部分的写字楼楼盘开发体量较小，不具备规模优势。市场总体形势市场总体形势 本报告是严格保密的.Page - 42目前济南市场供应主要是中低档的写字楼，目前济南市场供应主要是中低档的写字楼，写字楼整体档次不高写字楼整体档次不高各级别写字楼标准各级别写字楼标准代表楼盘代表楼盘顶级写字楼顶级写字楼n建筑物的物理状况和品质均是一流 n位于主要商务区的核心区 n由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件
43、n配套非常完善，专用地上、地下停车场，停车位充足 n无高档写字楼高档写字楼n建筑物的物理状况优良n位置居于商务中心或商业聚集区n交通十分便利n商务配套、生活设施完善，停车位充足。 n市内净高2.6米以上n高效全面的物业管理，24小时冷热水供应n中润世纪广场n银座赛博数码广场中档写字楼中档写字楼n建筑物的物理状况良好，有自然磨损存在n位于副中心或较好的位置n有交通线路到达，交通比较方便n有专用地上地下停车场n客户多为国内中小公司，从事销售代理、产品研发n有物业管理公司服务n第一大道n中信广场n银座.晶都n金龙大厦n东环国际广场低档写字楼低档写字楼n物业已使用的年限较长，建筑物存在较明显的物理磨损
44、和功能陈旧；n处于一般城区位置n有交通线路到达n客户基本是小型私企，从事简单的销售业务 n创展中心n济南科技市场n科苑大厦市场总体形势市场总体形势 本报告是严格保密的.Page - 43写字楼市场总体形势写字楼市场总体形势写字楼市场发展格局写字楼市场发展格局写字楼板块间的竞争分析写字楼板块间的竞争分析写字楼市场写字楼市场发展格局发展格局 本报告是严格保密的.Page - 44目前济南写字楼主要集中在四个区域目前济南写字楼主要集中在四个区域发展格局发展格局中心商务区中心商务区IT产产业业区区东部高新区东部高新区东东部部发发展展起起步步区区 本报告是严格保密的.Page - 45济南发展最早、目前
45、中高级写字楼最集中济南发展最早、目前中高级写字楼最集中的区域的区域中心商务区中心商务区泺源大街片区是济南的传统的中央商务区，商务活动最为密集。产业链发展成熟。以泉城广场为以泉城广场为中心向外辐射中心向外辐射的中心商务区的中心商务区各大银行及金融机构；国际外资企业办事处；国内大型企业分公司；本地大型企业总部。发展情况发展情况进驻企业进驻企业纯写字楼占大多数，写字楼配套较完善。交通道路发展成熟。商务会所、银行、邮局、餐厅等配套产业聚集。开发商和各大银行开发的专用写字楼；伴有少量商住两用写字楼。配套设施配套设施物业类型物业类型 本报告是严格保密的.Page - 46写字楼入驻客户写字楼入驻客户以办事
46、处、金融保以办事处、金融保险、咨询服务性机构为主险、咨询服务性机构为主入驻客户分析入驻客户分析中中信信广广场场跨国企业济南跨国企业济南办事处办事处贝加莱工业自动化济南办事处通用电器（中国）有限公司SEW传动设备有限公司济南办事处IBM济南分公司国内企业济南国内企业济南办事处办事处中兴通讯股份有限公司驻济南办事处青岛海骏物流有限公司济南办事处咨询服务性行咨询服务性行业业康桥律师事务所山东德义律师事务所合富辉煌房地产金融保险机构金融保险机构中信实业银行济南分行嘉禾人寿保险股份有限公司山东分公司政府机构政府机构中国保监会山东监管局金金龙龙大大厦厦跨国企业济跨国企业济南办事处南办事处住友机械（中国）济
47、南办事处美国海德能公司山东办事处国内企业济国内企业济南办事处南办事处北京中广时代济南办事处南京汉德森科技股份有限公司香港名莎服饰有限公司报喜鸟集团济南办事处咨询服务性咨询服务性行业行业济南名律物业管理有限公司济南世纪宏大装饰工程有限公司济南文安装饰设计工程有限公司金融保险机金融保险机构构君安泰投资公司太平人寿个险管理本部中国人寿保险公司济南分公司 本报告是严格保密的.Page - 47地理位置市中区顺河街市中区顺河街规模总建筑面积15万平方米配套外部配套：周边现有生活配套设施完善内部：有商业网点层数共34层，层高3.3米户型面积 整层1100平方米，框筒结构，可自由分隔装修菜单式装修平面布置
48、七梯九户，内廊式布局 销售价格 均价9000物业管理 银座物业，管理费2.5元/客户来源 保险公司、服务性公司、个人投资客发展商山东省银座地产有限公司代理商信立怡高项目小结 以优越的地理位置和成熟的商务氛围为主要卖点银座晶都银座晶都正在对外销售正在对外销售内廊式布局，较为传统的商务楼硬件配置较高销售率80，主要为保险公司等整层销售典型楼盘典型楼盘 本报告是严格保密的.Page - 48个性化写字楼分布区，个性化写字楼分布区，IT产业集聚产业集聚IT产业区产业区科技商务中心山大路起步发展也较早，近几年也得到长足发展，相关配套较优越，整体办公环境比较成熟。以山大路为轴以山大路为轴心的心的IT产业区
49、产业区各中小型软件企业；电脑硬件相关企业；IT服务类企业。发展情况发展情况进驻企业进驻企业发展时间较长，外部配套业已完善。商住两用项目最基本的办公条件业已齐备，但中央空调、商务会所、银行、邮局、餐厅等来说却显得参差不齐。商住两用型写字楼比率较高；个性化写字楼吸引IT产业聚集。配套设施配套设施物业类型物业类型 本报告是严格保密的.Page - 49写字楼入驻客户写字楼入驻客户以科技企业为主以科技企业为主入驻客户分析入驻客户分析银银座座赛赛博博科技、电子公科技、电子公司司汉王科技股份有限公司济南三佳信息工程有限公司济南正讯科技有限公司济南新海天科技有限公司济南盛唐世纪网络科技有限公司山东高至丰合电
50、子科技有限公司意源科技公司济南天地网联科技有限公司济南铭友科技有限公司咨询服务性行咨询服务性行业业山东博翰律师事务所山东奥索管理咨询有限公司三友营销策划公司科科苑苑大大厦厦科技、电子、科技、电子、网络公司网络公司美萍软件山东分公司杭州亿邦通信科技有限公司济南还大科技有限公司济南腾祥世纪科技有限公司济南时速科技有限公司济南金石峻网济南深度科技有限公司济南新蓝智业科技有限公司济南百游互动科技有限公司济南爱勒方科技有限公司传媒、影视传媒、影视北京中高网络传媒广告有限公司上海欧楠影视济南分公司 本报告是严格保密的.Page - 50地理位置解放路43号 规模总建筑面积7万平方米配套外部配套：周边现有生
51、活配套设施完善楼层布置 地上1-6层为上海赛博数码卖场，7-23层为商务办公区 户型面积 整层1500平米，单元分隔，面积70-210 装修简单装修平面布置 内廊式布局 ；层高3.6米；6梯11户销售价格 销售均价9000租金2.5元/平方米.月入住率入住率90车位地下两层为停车场，有240个标准车位。 物业管理 保洁安保来客登记会议安排，物业管理费5.8毛/天入住企业 主要为IT公司、驻济办事处、智力密集型企业 发展商山东省商业房地产开发公司 项目小结 济南首家5A智能化商务办公楼 。位于IT企业密集的山大路沿线，销售和出租情况很好银座数码广场银座数码广场早期对外销售的商务写字早期对外销售的
52、商务写字楼，已入住楼，已入住硬件配置较高，智能化程度很高基本销售完毕，入住率超过90典型楼盘典型楼盘 本报告是严格保密的.Page - 51沿二环东路以东发展起来的东部中心区沿二环东路以东发展起来的东部中心区东部起步区东部起步区处于交通要道二环东路之侧，同时地价较中心商务区便宜。以东环国际广场为首，引领东部起步区的发展。以东二环为起以东二环为起点的中高档聚点的中高档聚集商务区集商务区由于租金及售价便宜吸引了大量中小型企业进驻。发展情况发展情况进驻企业进驻企业发展较中心商务区和IT产业区落后，写字楼档次中等偏上，外部配套比不上前两个区域。区域中纯写字楼较多，但档次普遍为中等左右，内部配套水准也处
53、于中等水平。纯写字楼较多；存在少量商住两用写字楼；配套设施配套设施物业类型物业类型 本报告是严格保密的.Page - 52写字楼入驻客户写字楼入驻客户入驻客户分析入驻客户分析发发展展大大厦厦外地企业济南办事处外地企业济南办事处松下电器（中国）有限公司济南分公司日立医疗（广州）有限公司济南办事处安恒集团济南办事处设备、工程公司设备、工程公司济南华伟机电工程公司广东美的制冷设备有限公司济南久顺消防工程有限公司济南集成伟业工控电子有限公司电子科技公司电子科技公司济南雅典娜科技公司苏拉科技有限公司商贸公司商贸公司信泰商贸济南分公司金融保险机构金融保险机构青岛振兴会计师事务所济南分所源达铭华律师事务所
54、本报告是严格保密的.Page - 53中润世纪城中润世纪城目前还有约目前还有约10万建面的写万建面的写字间待售字间待售地理位置地理位置经十东路1号规模规模总建筑面积34万平米，其中有7栋写字楼，约14万平米配套配套综合社区（住宅+商业+写字楼），未来有商业配套户型面积户型面积矮层写字楼平层面积约1000平；高层写字楼平层面积约1260平。每层一个公用卫生间装修装修无装修层高层高3.9米电梯电梯四部三菱高速电梯销售情况销售情况均价10000元/平方米，2007年8月开始销售，目前销售率为25%销售方式销售方式整栋销售或整层销售，少量分割销售车位车位地下3层车库物业管理物业管理物业管理费1.36元
55、/月.平方米客户来源客户来源打总部经济概念，客户定位为经济实力雄厚的大型企业和跨国公司。如太平洋保险、三菱、三星等发展商发展商 山东中润置业有限公司项目小结项目小结项目位于经十路燕山立交桥东北面。临经十路和东二环，交通便捷。目前商务配套还不齐全整栋或整层销售，极少量分割销售建筑宏伟、现代，硬件配置较高面向客户为实力雄厚的大型企业或跨国企业7栋写字楼典型楼盘典型楼盘 本报告是严格保密的.Page - 54第一大道第一大道2006年年3月开盘，对外销售月开盘，对外销售的写字间约的写字间约6万建面万建面地理位地理位置置历下区经十路38号（环山路交叉口） 规模规模24层的高层纯写字楼。占地1.5万平米
56、，建面3.1万平米内部配内部配置置宽带上网 ，中央空调 供暖，三菱电梯3部户型面户型面积积平层面积1100平米。部分整层销售，部分分隔销售。有100、180、280平米层高层高3.3米装修装修大堂精装修，内部墙体、天花板都做好平面布平面布置置分割销售，少量整层销售。每层一个卫生间销售情销售情况况前期分割销售了1116层，后期天宸物业开始接手这个项目，进行整层出租发展商发展商 山东瀚正实业有限公司 项目小项目小结结n本项目2006年3月26日开盘，销售了1116层，分割销售，均价7300n2006年下半年开始宣称均价12000，相当于当时济南商铺的价格n目前天宸物业开始接手这个项目，进行整层出租
57、或整层出售n至今没有企业入驻单体纯写字楼因为产权和销售策略等问题，销售停滞典型楼盘典型楼盘 本报告是严格保密的.Page - 55政府规划下蓬勃发展的东部高新区政府规划下蓬勃发展的东部高新区东部高新区东部高新区向东是整个城市的发展方向，伴随着整个城市重心的逐步东移，东部高新区的写字楼市场发展迅速在政府扶持优在政府扶持优惠政策下发展惠政策下发展的东部高新区的东部高新区大量国际合中小型软件企业进驻如NEC等发展情况发展情况进驻企业进驻企业由于政府主导大力发展，高新区的外部配套发展速度较快，周围有银行、会展中心等配套机构。内部配套方面，虽然纯写字楼占主导地位，但档次只处于中等水平，内部配套中等偏下。
58、政府开发的只租不售型写字楼；厂房型写字楼；会展中心；配套设施配套设施物业类型物业类型 本报告是严格保密的.Page - 56大地锐城大地锐城约约10万建面的写字间，推出万建面的写字间，推出时间不详时间不详地理位地理位置置历城区留学人员创业园南邻规模规模 总建筑面积约34万平米，其中6栋高层住宅15万平米，1栋150米高层写字楼，约10万平米。建筑形建筑形势势城市综合体（1栋高层写字楼6栋高层住宅+1个五星级酒店 ）销售情销售情况况目前在推高层住宅，写字楼推出时间未定客户定客户定位位软件等成长型高科技企业项目小项目小结结紧邻留学生创业园，临高新开发区，临山大路高科技市场带，靠近山东大学，有浓厚的
59、高科技商务气息城市综合体，处于两大高科技产业带之间，客户定位为软件等高科技企业典型楼盘典型楼盘推出时间暂未定，技术指标也没有相关资料，需要持续关注其未来发展 本报告是严格保密的.Page - 57各区特征比较各区特征比较分布格局分布格局区域区域特征与不足特征与不足售价售价( (元元/M/M2 2) )租金租金( (元元/ M/ M2 2天天) )代表楼盘代表楼盘入驻典型行业入驻典型行业客户诉求客户诉求中心商中心商务区务区 缺乏早期规划 交通拥挤堵塞 金融行业聚集6500 110003 5金龙大厦银座晶都国际外企济南办事处国内企业济南办事处金融保险投资机构政府机关贸易企业、咨询机构 商务氛围浓厚
60、吸引大量高端企业ITIT产业产业区区IT专业市场拉动的相关产业的商务办公需求写字楼功能混乱，宜商宜住型物业占据市场5000 70001.5 2.5银座赛博数码广场数码港IT、网络、电子等科技型企业贸易型企业咨询机构、广告公司对IT产业拥有巨大吸引力东部发东部发展起步展起步区区 城市发展突围带动的商务密集区物业档次不高4000 100001 1.5东环国际广场发展大厦中润世纪广场（在售）外地企业济南办事处科技型企业工程设备公司咨询服务型企业由于租金低廉和交通便利吸引较多中型企业东部高东部高新区新区政府的政策优惠推动发展吸引的企业多为实力较弱的创业中的中小企业3500 45000.9 1.2齐鲁软
61、件园三庆世纪财富中心软件公司科技公司由于政府优惠政策及低廉租金吸引创业中及小型企业 本报告是严格保密的.Page - 58写字楼市场总体形势写字楼市场总体形势写字楼市场发展格局写字楼市场发展格局写字楼板块间的竞争分析写字楼板块间的竞争分析写字楼市场写字楼市场发展格局发展格局 本报告是严格保密的.Page - 59项目所在地块位于东部发展起步区的一级辐射圈内，项目所在地块位于东部发展起步区的一级辐射圈内，主要竞争对手是东二环沿线写字楼和经十路沿线写主要竞争对手是东二环沿线写字楼和经十路沿线写字楼字楼目前的竞争目前的竞争格局格局中心商务区中心商务区IT产产业业区区东部高新区东部高新区东东部部发发展
62、展起起步步区区中心商务区中心商务区客户诉求完善的商务配套和商务氛围浓厚吸引大量高端企业ITIT产业区产业区客户诉求完善的IT产业链聚集区东部发展起步区东部发展起步区客户诉求租金低廉和交通便利吸引较多中型企业东部高新区东部高新区客户诉求政府优惠政策及低廉租金吸引创业中及小型企业项目所在位置目前济南写字楼集中的四个区域各有其发展特征，片区间存在的竞争并不激烈。项目所在地块位于东部发展起步区的一级辐射圈内，主要竞争对手是东二环沿线写字楼和经十路沿线写字楼形成竞争 本报告是严格保密的.Page - 60中心商务区中心商务区IT产产业业区区东部高新区东部高新区东东部部发发展展起起步步区区项目所在位置未来
63、随着燕山金融商务区的崛起，项目也将其直未来随着燕山金融商务区的崛起，项目也将其直接辐射，将会对中心商务区构成较大竞争接辐射，将会对中心商务区构成较大竞争未来的竞争未来的竞争格局格局燕山金融商燕山金融商务区务区 本报告是严格保密的.Page - 61板块市场启示板块市场启示济南写字楼整体市场销售周期长、价格提升慢，板济南写字楼整体市场销售周期长、价格提升慢，板块间竞争不激烈；中心商务区及东部起步区等综合块间竞争不激烈；中心商务区及东部起步区等综合性商务圈实现价值较高性商务圈实现价值较高板块间市场格局分析启示板块间市场格局分析启示济南写字楼板块各自的特征明显，形成了各自的板块风格，济南写字楼板块各
64、自的特征明显，形成了各自的板块风格，板块间竞争不激烈板块间竞争不激烈当前写字楼市场整体呈现销售周期长、价格提升较慢、写字当前写字楼市场整体呈现销售周期长、价格提升较慢、写字楼整体档次不高等情况楼整体档次不高等情况城市各商务板块之间的竞争对本项目影响较小，竞争对手应城市各商务板块之间的竞争对本项目影响较小，竞争对手应主要锁定在板块内写字楼之间的竞争主要锁定在板块内写字楼之间的竞争近两年新写字楼热点集中出现在东部区域，中心商务区及东近两年新写字楼热点集中出现在东部区域，中心商务区及东部起步区等综合性商务圈实现价值较高部起步区等综合性商务圈实现价值较高 本报告是严格保密的.Page - 62写字楼市
65、场写字楼市场写字楼市场分析写字楼市场分析大区域视角城市视角板块间市场格局板块内市场竞争板块内市场竞争 本报告是严格保密的.Page - 63未来的发展未来的发展趋势趋势根据政府规划，项目所在的城市东向将是根据政府规划，项目所在的城市东向将是未来城市发展的主导方向未来城市发展的主导方向n根据济南的城市规划，济南城根据济南的城市规划，济南城市空间发展战略为：市空间发展战略为：“东拓、西东拓、西进、南控、北跨、中疏进、南控、北跨、中疏”，城市，城市空间结构为空间结构为“一城、一区、一带一城、一区、一带”，呈带状分布，呈带状分布n目前新政府大楼已经建立在东目前新政府大楼已经建立在东部，东向发展大局已定
66、部，东向发展大局已定n本项目处于城市东部，位于济本项目处于城市东部，位于济南市未来主要发展方向南市未来主要发展方向n项目所在区域属于政府规划的项目所在区域属于政府规划的燕山新区。燕山新区。n依据济南市依据济南市2006200620202020年城市年城市规划，燕山新区金融服务区、规规划，燕山新区金融服务区、规划建成以金融、商贸、房地产、划建成以金融、商贸、房地产、商务、会展等业态为主导的新区商务、会展等业态为主导的新区金融商业中心。金融商业中心。 本报告是严格保密的.Page - 64中心商务区中心商务区IT产产业业区区东部高新区东部高新区东东部部发发展展起起步步区区燕山片区，燕山片区，济南未
67、来的济南未来的CBDCBD？燕山金融商务区燕山金融商务区济南未来的济南未来的CBD？未来的发展未来的发展趋势趋势高高新新区区的的成成熟熟政政务务中中心心经经十十路路的的开开通通燕山片区被规划为济南的金融商务中心燕山片区被规划为济南的金融商务中心奥奥体体中中心心启用启用济南未来的燕山区济南未来的燕山区CBD燕山片区规划为新的金融商务中心。在燕山片区规划为新的金融商务中心。在种种利好因素的推动下，一个崭新的充种种利好因素的推动下，一个崭新的充满活力的满活力的CBD在济南东部新城呼之欲出在济南东部新城呼之欲出燕山燕山CBD将走一个怎样的发展路径？对将走一个怎样的发展路径？对我们项目有什么启示？我们项
68、目有什么启示？ 本报告是严格保密的.Page - 65借鉴借鉴深圳福田深圳福田CBD发展路径发展路径星彦案例星彦案例借鉴原因：城市开发和拓展的背景相似；新金融商务区规划和政府搬迁的背景相似；福田CBD在产业升级的带动下，在政府搬迁和地铁通车的促进下，迅速发展为目前配套完善、商务氛围浓厚的高级商务区 本报告是严格保密的.Page - 66深南大道深南大道轴上的中心演绎轴上的中心演绎福田福田CBD深圳政治、文化、信息、会展、金融中心用地面积413.86万平方米建筑面积780万平方米1984年开始规划2002年进入大规模建设期2004年市政府进驻2005年基本成型罗湖罗湖CBD深圳金融中心、贸易中心
69、、商业中心老的政治、文化中心80-90年代初成型聚集了500余家金融机构深圳60%以上的星级酒店75以上的贸易公司70的大型综合商场深南大道深南大道城市主干线全长256公里宽135米沿线集中深圳95%以上的法律事务所、90%以上的金融机构、70%以上的科技公司、60%以上的物流总部星彦案例星彦案例 本报告是严格保密的.Page - 67业态业态建筑面积（万建筑面积（万m2）比例（）比例（）办公38049商业、旅馆、娱乐10013市政、交通、文化10013住宅、公寓20025合计780100办公面积380万平方米，占49福田中心区目前业态比例福田中心区目前业态比例星彦案例星彦案例 本报告是严格保
70、密的.Page - 68福田中心区目前的配套福田中心区目前的配套市政及文化配套市政及文化配套1.市民中心21万平方米2.(包括政府办公楼、工业展览馆、博物馆、档案馆、2500个座位的大会堂) 3.图书馆4.少年宫5.音乐厅6.电视中心7.深圳书城中心城商业商业/产业配套产业配套1.会展业:会展中心,总建筑面积28万平方米2.酒店:6个5星级酒店,包括香格里拉酒店、星河丽思卡尔顿酒店、喜来登酒店、马可孛罗酒店等国际品牌3.商业: 多个购物中心,包括COCO Park购物中心、怡景中心城、晶岛购物广场、城建购物公园、天虹购物广场等交通配套交通配套1.地铁:地铁1号线、4号线2.城市快速路：滨河大道
71、，为双向八车道；3.城市主干路：深南大道(双向八车道)、红荔西路(双向八车道)、新洲路、彩田路、福华路、福中路、金田路、益田路，为双向六车道；4.城市次干路：民田路、福中一路、福中三路、福华一路、福华三路、海田路、中心四路和中心五路等，为双向四车道；5.城市支路：鹏程一五路、中心一、二、三、六、七、八路等，为双向或单向二车道；星彦案例星彦案例 本报告是严格保密的.Page - 69福田中心区业态开发时序福田中心区业态开发时序:住宅住宅裙楼商裙楼商业业写字楼写字楼购物中心和五星级酒店购物中心和五星级酒店住宅住宅裙楼商业裙楼商业写字楼写字楼购物中心购物中心五星级酒店五星级酒店写字楼项目写字楼项目集
72、中于2003-2006年推出，至2006年写字楼已建总建筑面积240万平方米以上，已开发度63%以上商业项目商业项目裙楼商业与住宅和写字楼同步，大型购物中心滞后，目前开业的仅有COCOPARK（2006），和怡景中心城（2007）。酒店项目酒店项目目前开业的有马可孛罗好日子酒店（2006），喜来登酒店（2007）。住宅项目住宅项目集中于1998-2003年推出，至2003年住宅总推出面积160万平方米以上，已开发度80%以上星彦案例星彦案例 本报告是严格保密的.Page - 70成长因素成长因素产业发展是基础因素，配产业发展是基础因素，配套是增值因素及触动因素套是增值因素及触动因素2007年1
73、月政府发布关于加快深圳高端服务业发展的若干意见；并首提深港“高端服务业合作”概念；2007年“深港创新圈”协议签署2005年三届十一次全会提出，“深圳加工”向“深圳制造”、“深圳创造”转变的目标2005年三届十一次全体扩大会议提出：将把文化产业作为第四支柱产业来发展2004年5月深圳政府进驻市民中心2004年12月地铁1号线开通2004年“”泛珠三角区域框架协议签署2003年深圳政府提出了“适度重型化”、“多样化”、“高级化”的产业调整思路，加强经济后劲，提高承接国际产业的能力2003年6月中央政府与香港特区政府签署CEPA协议星彦案例星彦案例 本报告是严格保密的.Page - 71产业因素分
74、析：产业转型激增需求产业因素分析：产业转型激增需求2005年之后，高新科技、金融、物流三大支柱产业，贸易业以及新兴高端服务业的快速发展，为福田中心区的商业价值奠定了坚实的基础。2005数量2006数量净增量净增率外企15266家16666家1400家9.2%私营126106家175586家49570家39.9%星彦案例星彦案例 本报告是严格保密的.Page - 72配套因素分析：地铁的开通和市民中心的配套因素分析：地铁的开通和市民中心的启用加速了福田区的发展启用加速了福田区的发展地铁地铁的开通极大地提升了的开通极大地提升了交通可达性，带动人气和交通可达性，带动人气和商气的流动。商气的流动。市民
75、中心市民中心的启用，市政府的启用，市政府的进驻，极大地增强了福的进驻，极大地增强了福田中心区的地位，提升企田中心区的地位，提升企业家信心。业家信心。星彦案例星彦案例 本报告是严格保密的.Page - 73深圳的发展历程对本项目的启示深圳的发展历程对本项目的启示配套启示：配套启示： 本项目所在燕山新区同样被规划为新的金融服务区，同样是市政中心的迁移点，而交通方面则处于横贯东西的主干道经十路上，具备发展CBD的潜力。业态启示：业态启示： 燕山新区目前处于发展的初期阶段，无论是住宅还是写字楼市场都还具有很大的发展空间，但一般住宅先于写字楼发展。目前燕山新区应处于住宅市场大力发展的时段。但一般住宅先于
76、写字楼发展。目前燕山新区应处于住宅市场大力发展的时段。价值启示：价值启示：在正常情况下，在CBDCBD发展初期，写字楼开发的利润相较住宅微弱发展初期，写字楼开发的利润相较住宅微弱。随着CBD功能的渐趋完善，写字楼价格将有很大的提升空间。本项目如开发写字楼，要取得超额利润还要等待配套成熟，可能还需较长时间。产业启示：产业启示：CBD的发展，除了政府规划的驱动力外，很大程度倚靠产业升级的拉动力，而这正是济南目前缺乏的，因此济南济南CBDCBD的发展速度相较于深圳会更长的发展速度相较于深圳会更长。（深圳于1984年开始规划至2005年基本成型经历21年发展）案例启示案例启示 本报告是严格保密的.Pa
77、ge - 74预计在本项目推出期间二环东路和经十路周边将同预计在本项目推出期间二环东路和经十路周边将同时有一些写字楼项目出售或出租，对本项目形成直时有一些写字楼项目出售或出租，对本项目形成直接的竞争接的竞争锁定主要锁定主要竞争对手竞争对手中润世纪广场中润世纪广场本案本案第一大道第一大道名士豪庭名士豪庭写字楼写字楼子锋苑办公楼子锋苑办公楼中建文化城写字楼中建文化城写字楼 本报告是严格保密的.Page - 75项目名称项目名称物业形式物业形式（预计（预计) )上市时间上市时间建筑面积建筑面积（m m2 2）主推卖点主推卖点竞争指数竞争指数1 1中润世纪广场中润世纪广场纯写字楼纯写字楼2007200
78、7年年8 8月月目前剩余约目前剩余约100000100000总部级商务集群总部级商务集群 ，城东，城东CBD商务标杆商务标杆 2 2名士豪庭写字楼名士豪庭写字楼纯写字楼纯写字楼未知未知7000070000 3 3第一大道第一大道* *纯写字楼纯写字楼20062006年年3 3月月2626日日目前剩余约目前剩余约2000020000优越地段，配套完善的优越地段，配套完善的高级写字楼高级写字楼 4 4中建文化城办公楼中建文化城办公楼纯写字楼纯写字楼未知未知出租出租在建在建 5 5子锋苑办公楼子锋苑办公楼纯写字楼纯写字楼未知未知出租出租在建在建 主要竞争主要竞争对手对手本项目可能面临来自周边项目的竞
79、争本项目可能面临来自周边项目的竞争*第一大道因为产权问题，销售不动，停止销售了一年多，目前对外出租第一大道因为产权问题，销售不动，停止销售了一年多，目前对外出租本项目周边目前写字楼存量及新增量较多，未来本项目将面临较为激烈的竞争本项目周边目前写字楼存量及新增量较多，未来本项目将面临较为激烈的竞争 本报告是严格保密的.Page - 76分析启示分析启示燕山板块规划为济南新的金融商务中心，发展潜力燕山板块规划为济南新的金融商务中心，发展潜力巨大，但目前还处于起步阶段；板块内写字楼存量巨大，但目前还处于起步阶段；板块内写字楼存量及新增量较多，带来一定的竞争及新增量较多，带来一定的竞争板块内市场分析启
80、示板块内市场分析启示燕山片区目前还处于起步阶段，其商务需求井喷时代的到来燕山片区目前还处于起步阶段，其商务需求井喷时代的到来还有待时日还有待时日燕山片区规划为新的金融商务中心，整个板块发展潜力巨大燕山片区规划为新的金融商务中心，整个板块发展潜力巨大项目所在板块写字楼市场存量及预计新增量较多，带来一定项目所在板块写字楼市场存量及预计新增量较多，带来一定的竞争的竞争 本报告是严格保密的.Page - 771234大区域视角：大区域视角：济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需济南位于环渤海经济圈内，能带来一定的商务需求；但同时也是增长极核周边的外围城市，求；但同时也是增长极核周边的外围城市，其商
81、其商务需求的增长相对较为缓慢务需求的增长相对较为缓慢城市视角：城市视角：济南作为省会城市，具有巨济南作为省会城市，具有巨大的发展潜力；但目前不论大的发展潜力；但目前不论是经济实力，还是第三产构是经济实力，还是第三产构成特征，均反映其商务需求成特征，均反映其商务需求目前还处于缓慢发展阶段目前还处于缓慢发展阶段市场格局：市场格局：济南写字楼整体市场销售周期长、价格提升慢，板块济南写字楼整体市场销售周期长、价格提升慢，板块间竞争不激烈；中心商务区及东部起步区等综合性商间竞争不激烈；中心商务区及东部起步区等综合性商务圈实现价值较高务圈实现价值较高板块内竞争：板块内竞争：燕山板块规划为济南新燕山板块规划
82、为济南新的金融商务中心，发展的金融商务中心，发展潜力巨大，但目前还处潜力巨大，但目前还处于起步阶段；板块内写于起步阶段；板块内写字楼存量及新增量较多，字楼存量及新增量较多，带来一定的竞争带来一定的竞争市场形势总市场形势总结结从市场来看，具有较大的潜从市场来看，具有较大的潜力开发写字楼；但目前写字力开发写字楼；但目前写字楼发展还处于缓慢发展阶段，楼发展还处于缓慢发展阶段，具有销售周期长，市场存量具有销售周期长，市场存量多的特征多的特征从市场来看，具有较大的潜力开发写字楼；但目前从市场来看，具有较大的潜力开发写字楼；但目前写字楼发展还处于缓慢发展阶段，具有销售周期长，写字楼发展还处于缓慢发展阶段，
83、具有销售周期长，市场存量多的特征市场存量多的特征 本报告是严格保密的.Page - 78报告思路报告思路写字楼开发机遇分析写字楼开发机遇分析市场层面市场层面经济层面经济层面类写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析政策层面政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析下一步工作写字楼开发机遇小结写字楼开发机遇小结经济层面经济层面市场层面市场层面下一步工作下一步工作类写字楼开发机遇小结类写字楼开发机遇小结 本报告是严格保密的.Page - 79售价预测售价预测70001100011000均价均价( (元元/ /平米平米) )三庆枫润商务大厦第一大道中润世纪城代表楼盘代表楼盘价格范围均价800090
84、00100001100012000为了方便利润测算，我们选取了三个目前济南市场上具有代表性及和本项目有可比性的项目，依照他们的现价粗略估计本项目的可能价格。 本报告是严格保密的.Page - 80房地产市场比较法：通过市场比较法星彦认为项目房地产市场比较法：通过市场比较法星彦认为项目当前市场价格预计在当前市场价格预计在80008000元元/ /平米左右平米左右售价预测售价预测内容内容权重权重相比值相比值本项目本项目中润世纪城中润世纪城第一大道第一大道三庆三庆枫润商务大厦枫润商务大厦地段地段10%10101310周边配套周边配套10%10101012社区配套社区配套10%1015915小区规模小
85、区规模5%1020915景观环境景观环境10%10987噪音噪音5%10101110规划设计规划设计10%10201312交通交通10%1010159档次定位档次定位10%10181313开发理念开发理念10%10151215发展商实力发展商实力10%10151015总计总计100%1013.711.312.05均价均价11000105007750比比 较较 价价8029.20 9292.04 6431.54 权权 重重35%35%30%加权平均值加权平均值7991.89 7991.89 本报告是严格保密的.Page - 81利润测算利润测算此开发方向的成本利润率为此开发方向的成本利润率为20
86、，在经，在经济上是可行的济上是可行的序号序号项目项目单价（元单价（元/ /平平米）米）开发量开发量（万平米）（万平米）总计（万元）总计（万元）备注备注一一销售收入销售收入8000.00 8000.00 6.28 6.28 50240.00 50240.00 二二销售费用销售费用400.00 400.00 6.28 6.28 2512.00 2512.00 销售收入的销售收入的5 5三三销售税费销售税费613.60 613.60 6.28 6.28 3853.41 3853.41 3.13.13.43.4合计合计3.1营业税400.00 6.28 2512.00 销售收入的53.2城建税28.0
87、0 6.28 175.84 营业税的73.3教育费附加16.00 6.28 100.48 营业税的43.4印花税4.00 6.28 25.12 营业税的13.4增值税165.60 6.28 1039.97 由增值额计算得来四四开发成本开发成本5500.00 5500.00 6.28 6.28 34540.00 34540.00 五五总利润总利润1486.40 1486.40 6.28 6.28 9334.59 9334.59 ( (一一)-()-(二二)-()-(三三)-)-( (四四) )六六净利润净利润1114.80 1114.80 6.28 6.28 7000.94 7000.94 （五
88、）（五）7575七七利润率利润率20.27%20.27% 本报告是严格保密的.Page - 82相关财务指相关财务指标分析标分析从各项财务指标反映，此开发方向销售周从各项财务指标反映，此开发方向销售周期较长，投资回收期达期较长，投资回收期达2.8年年销售周期预测：销售周期预测：本项目年销售面积预测：（1.86+1.88+1.48）/3=1.74万平米（用第一大道，中润及银座的年销售面积粗估本项目的年销售面积销售周期总销售面积销售周期总销售面积/ /年销售面积年销售面积6.28/1.746.28/1.743.63.6年年 销售盈亏平衡点：销售盈亏平衡点：销售盈亏平衡点建设总投资销售盈亏平衡点建设
89、总投资/ /（销售收入销售费用销售税金）（销售收入销售费用销售税金）78.72% 78.72% 投资回收期：投资回收期：投资回收期销售周期投资回收期销售周期销售盈亏平衡点销售盈亏平衡点2.842.84年年 本报告是严格保密的.Page - 83报告思路报告思路写字楼开发机遇分析写字楼开发机遇分析市场层面市场层面经济层面经济层面类写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析政策层面政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析下一步工作写字楼开发机遇小结写字楼开发机遇小结经济层面经济层面市场层面市场层面下一步工作下一步工作类写字楼开发机遇小结类写字楼开发机遇小结 本报告是严格保密的.Page - 84
90、项目发展写字楼的机会分析项目发展写字楼的机会分析机会点机会点适合发展的写字楼类型适合发展的写字楼类型城市视角城市视角城市具备区位优势，有承接京沪产业的城市具备区位优势，有承接京沪产业的机会机会n为城市承接的第二产业配套的中为城市承接的第二产业配套的中小服务型企业。小服务型企业。n适合发展的中低档的写字楼适合发展的中低档的写字楼 省会城市，定位职能之一为发展总部经省会城市，定位职能之一为发展总部经济济n总部经济和金融企业的写字楼要总部经济和金融企业的写字楼要能代表企业形象，对硬件配套和服能代表企业形象，对硬件配套和服务标准要求较高务标准要求较高n适合发展比较顶级或高档的写字适合发展比较顶级或高档
91、的写字楼楼 写字楼市写字楼市场场项目处于燕山金融新区，有发展金融业项目处于燕山金融新区，有发展金融业写字楼的机会写字楼的机会 写字楼机遇写字楼机遇分析分析从城市和写字楼市场的视角，可以看出未来市场对中低档写字楼中低档写字楼和高档写字楼高档写字楼有需求 本报告是严格保密的.Page - 85目前济南市场供应主要是中低档的写字楼目前济南市场供应主要是中低档的写字楼各级别写字楼标准各级别写字楼标准代表楼盘代表楼盘顶级写字顶级写字楼楼n建筑物的物理状况和品质均是一流 n位于主要商务区的核心区 n由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件 n配套非常完善，专用地上、地下停车场，停车
92、位充足 n无高档写字高档写字楼楼n建筑物的物理状况优良n位置居于商务中心或商业聚集区n交通十分便利n商务配套、生活设施完善，停车位充足。 n市内净高2.6米以上n高效全面的物业管理，24小时冷热水供应n中润世纪广场n银座赛博数码广场中档写字中档写字楼楼n建筑物的物理状况良好，有自然磨损存在n位于副中心或较好的位置n有交通线路到达，交通比较方便n有专用地上地下停车场n客户多为国内中小公司，从事销售代理、产品研发n有物业管理公司服务n第一大道n中信广场n银座.晶都n金龙大厦n东环国际广场低档写字低档写字楼楼n物业已使用的年限较长，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧；n处于一般城区位置n有交通线路
93、到达n客户基本是小型私企，从事简单的销售业务 n三箭银苑n创展中心n济南科技市场n科苑大厦写字楼机遇写字楼机遇分析分析目前济南写目前济南写字楼供应主字楼供应主要集中在中要集中在中低档写字楼，低档写字楼，高档写字楼高档写字楼较少，顶级较少，顶级写字楼还是写字楼还是市场空白点市场空白点 本报告是严格保密的.Page - 86将项目与写字楼属性相匹配的结果表明，将项目与写字楼属性相匹配的结果表明，本项目素质距离高档写字楼有一定距离本项目素质距离高档写字楼有一定距离匹配度分析匹配度分析商务配套商务配套交通便利交通便利所属区位所属区位建筑规模建筑规模写字楼类型写字楼类型很少一般完善很完善有交通线路到达有
94、交通线路到达，交通较方便有多种交通工具直达两条以上的主干道，有多种交通工具直达一般城区位置主要商务区的核心区主要商务区或副都心区副都心或较好的城区位置低档写字楼低档写字楼无限制1-5万平超过10万平5-10万平中档写字楼中档写字楼顶级写字楼顶级写字楼高档写字楼高档写字楼市场存在高档写字楼和顶级写字楼的空白点，但是我们项目市场存在高档写字楼和顶级写字楼的空白点，但是我们项目的素质只适合发展中档写字楼，不适合发展高档写字楼，只的素质只适合发展中档写字楼，不适合发展高档写字楼，只能在竞争激烈的中档写字楼市场进行艰苦的拼杀能在竞争激烈的中档写字楼市场进行艰苦的拼杀开发商的背景开发商的背景无限制有过地产
95、开发经验具备写字楼开发经验写字楼开发经验丰富并且资金雄厚 本报告是严格保密的.Page - 87写字楼风险写字楼风险分析分析项目发展写字楼的风险分析项目发展写字楼的风险分析风险点风险点对项目直接影响对项目直接影响区域视角区域视角城市影响力弱，对外来企业的吸引力不城市影响力弱，对外来企业的吸引力不大大目前商业化写字楼的市场空目前商业化写字楼的市场空间比较小间比较小 城市视角城市视角第三产业结构不合理，对济南商业化写第三产业结构不合理，对济南商业化写字楼的需求较小字楼的需求较小 写字楼市写字楼市场场写字楼目前总体形势不好，销售周期长，写字楼目前总体形势不好，销售周期长，售价较低售价较低短时期回收成
96、本比较困难短时期回收成本比较困难 不在目前比较成熟的商务圈内不在目前比较成熟的商务圈内直接限制本区域写字楼需求直接限制本区域写字楼需求 竞争竞争区域范围内的竞争很激烈区域范围内的竞争很激烈对写字楼销售会形成较大的对写字楼销售会形成较大的压力压力 目前写字楼市场目前写字楼市场存在的一定风险，存在的一定风险，实现开发商项目实现开发商项目快速回收成本的快速回收成本的目标面临较大阻目标面临较大阻力力 本报告是严格保密的.Page - 88写字楼开发机遇小结写字楼开发机遇小结报告思路报告思路经济视角经济视角根据写字楼市场情况，经根据写字楼市场情况，经过初步估算，开发商回收过初步估算，开发商回收成本需近成
97、本需近2.8年的时间。年的时间。在写字楼市场短期在写字楼市场短期风险较大的情况下，风险较大的情况下，可否考虑其他开发可否考虑其他开发方向，能在减小开方向，能在减小开发风险，更快地回发风险，更快地回收成本的基础上实收成本的基础上实现较高的利润？现较高的利润？市场视角市场视角 本报告是严格保密的.Page - 89常州莱蒙双子星座常州莱蒙双子星座开发过程介绍：开发过程介绍：考虑写字楼市场的开发难度，由原有的商务功能定位转化为居住功能，主打投资型精装修酒店式国际公寓，实现8000元/平米的销售价格，且销售火爆。（当地普通型高档住宅最高为6000元/平米左右）项目介绍：项目介绍：位于江苏省常州市的核心
98、商业区，雄踞常州市经济、地理、交通的黄金坐标点。整体项目占地10.2万平方米，总建筑面积达58万平方米，总投资预计超过20亿元，建成后将成为集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、康体、商务、居住等多功能于一体的超大商业群，其中双子星座是首期面市产品。借鉴原因：城市开发背景相似；当地写字楼市场表现一般，该项目采取转换用地性质，从写字楼转变为酒店式公寓，规避了风险，取得了较大的经济效益。案例借鉴案例借鉴 本报告是严格保密的.Page - 90常州莱蒙双子星座常州莱蒙双子星座高档精装修样板间高档精装修样板间的展示为营销添亮不少的展示为营销添亮不少案例借鉴案例借鉴 本报告是严格保密的.Page - 91济南
99、银座晶都济南银座晶都开发过程介绍：开发过程介绍：考虑写字楼市场的销售难度，将其中1栋写字楼改为小户型公寓，改变原有的商务功能定位转化为居住功能，精装修小户型公寓，实现8000元9000元/平米的销售价格，且销售火爆。客户咨询中有90是咨询小户型公寓的项目介绍：项目介绍：项目位于济南“中央商务区”、“政务中心”、“金融中心”、“商业中心”和“教育中心”等五区交汇的中心位置。银行总部、写字楼、五星级酒店、政府机关以及二大商圈、六处景点、三大重点中学。形成了浓郁的生活、商业、办公、政务、教育、休闲氛围。 银座晶都国际融合了高级公寓、小户型公寓、商务办公、商业等多种物业形态。地下地上可提供近千个充足的
100、停车位。目前小户型公寓已经基本销售完毕，写字楼销售率80。目前开始销售商业，销售情况不好借鉴原因：相同的城市；因为写字楼市场表现一般，该项目采取转换使用用途，从写字楼转变为小户型公寓，规避了风险，取得了很快的销售速度。案例借鉴案例借鉴 本报告是严格保密的.Page - 92济南银座晶都济南银座晶都由写字楼改成公寓的平层格局由写字楼改成公寓的平层格局; ;公寓销售情况火爆，写字楼销售情况一般公寓销售情况火爆，写字楼销售情况一般案例借鉴案例借鉴写字楼平面图写字楼平面图公寓平面图公寓平面图 本报告是严格保密的.Page - 93案例的借鉴意义在于：案例的借鉴意义在于：如项目所在城市或所在区域，如项目
101、所在城市或所在区域，开发纯高端写字楼市场面临开发纯高端写字楼市场面临风险时可采取改变项目功能风险时可采取改变项目功能和用途的方式（莱蒙双字星和用途的方式（莱蒙双字星座，由商业用途改为酒店式座，由商业用途改为酒店式公寓；济南银座晶都，写字公寓；济南银座晶都，写字楼改用途为小户型公寓）楼改用途为小户型公寓）借鉴意义借鉴意义案例借鉴案例借鉴在写字楼市场短期风险较在写字楼市场短期风险较大的情况下，能否改变项大的情况下，能否改变项目使用用途，定位为：目使用用途，定位为：以居住为主要功能以居住为主要功能的小户型公寓？的小户型公寓？思考思考下文转入对下文转入对以居住为主要以居住为主要功能的小户型公寓产品功能
102、的小户型公寓产品的的研究和探讨研究和探讨 本报告是严格保密的.Page - 94报告思路报告思路写字楼开发机遇分析写字楼开发机遇分析市场层面市场层面经济层面经济层面类写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析政策层面政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析下一步工作写字楼开发机遇小结写字楼开发机遇小结经济层面经济层面市场层面市场层面下一步工作下一步工作类写字楼开发机遇小结类写字楼开发机遇小结 本报告是严格保密的.Page - 9550年产权的公建用地，做成居住功能为主年产权的公建用地，做成居住功能为主的公寓，会遇到政策层面的什么问题？的公寓，会遇到政策层面的什么问题？政策层面政策层面转变土地
103、用途转变土地用途转变土地用途转变土地用途通燃气问题通燃气问题通燃气问题通燃气问题在我国的土地管理政策中，不允许土地转变使用用途；在我国的土地管理政策中，不允许土地转变使用用途；项目是公建用地，能否做成居住功能为主？项目是公建用地，能否做成居住功能为主？燃气一般来说在纯住宅安装；公建用地的公寓能否通燃燃气一般来说在纯住宅安装；公建用地的公寓能否通燃气？气？要发展居住功能为主的公寓产要发展居住功能为主的公寓产品，关键要弄清楚能否顺利解品，关键要弄清楚能否顺利解决以上这些问题？决以上这些问题？公建外立面公建外立面公建外立面公建外立面对于公建用地，必须做成公建外立面。以居住功能为主对于公建用地，必须做
104、成公建外立面。以居住功能为主的公寓，做成公建外立面能否被市场接受？的公寓，做成公建外立面能否被市场接受？ 本报告是严格保密的.Page - 9650年产权的公建用地，做成居住功能为年产权的公建用地，做成居住功能为主的公寓，政策上允许吗？主的公寓，政策上允许吗？土地用途的土地用途的改变改变转变土地用途转变土地用途转变土地用途转变土地用途通燃气问题通燃气问题通燃气问题通燃气问题从市场上在售的项目可以看出：从市场上在售的项目可以看出：n目前市场上有许多目前市场上有许多4050年产权的项目，做成公寓形势，实际的主要年产权的项目，做成公寓形势，实际的主要功能为居住的项目在售；功能为居住的项目在售；n公寓
105、或住宅项目产权年限少于公寓或住宅项目产权年限少于70年，对销售价格影响不大。年，对销售价格影响不大。公建外立面公建外立面公建外立面公建外立面序号序号项目名称项目名称所在区域所在区域物业类型物业类型产权年限产权年限开盘时间开盘时间均价（元均价（元/平）平）1 1中润世纪广场中润世纪广场历下区历下区住宅型公寓住宅型公寓5050年（剩年（剩余余3636年）年）20062006年年8 8月月730073002水晶公寓水晶公寓历下区历下区住宅型公寓住宅型公寓5050年年20082008年年5 5月月730073003汇丽华城汇丽华城历下区历下区商住公寓商住公寓5050年年20062006年底年底7800
106、78004鑫苑鑫苑. .金座金座高新区高新区商住公寓商住公寓4040年年20082008年年5 5月月456645665汇展香格里拉汇展香格里拉高新区高新区酒店式公寓酒店式公寓4040年年20082008年年3 3月月470047006银座银座.晶都晶都市中区市中区住宅型公寓、住宅型公寓、商住公寓商住公寓4040年年20062006年年1212月月83008300、900090007嘉汇环球广场嘉汇环球广场天桥区天桥区酒店式公寓酒店式公寓5050年年20062006年年4 4月月590059008重汽重汽. .彩世界彩世界天桥区天桥区住宅型公寓住宅型公寓4040年年20082008年年6 6月
107、月 本报告是严格保密的.Page - 97土地用途的土地用途的改变改变转变土地用途转变土地用途转变土地用途转变土地用途通燃气问题通燃气问题通燃气问题通燃气问题公建外立面公建外立面公建外立面公建外立面在济南市场上，在济南市场上，公建用地可以公建用地可以开发以居住功开发以居住功能为主的公寓。能为主的公寓。从市场上在售的项目可以看出：从市场上在售的项目可以看出：n目前市场上有许多目前市场上有许多4050年产权，做成公年产权，做成公寓形势，实际的主要功能为居住的项目在售；寓形势，实际的主要功能为居住的项目在售；n公寓或住宅项目产权年限少于公寓或住宅项目产权年限少于70年，对销年，对销售价格影响不大。售
108、价格影响不大。n深访建委高科长：深访建委高科长：“目前国家对公寓的界目前国家对公寓的界定不是很明确。商住两用嘛。开发住宅为主定不是很明确。商住两用嘛。开发住宅为主的公寓，也是可行的的公寓，也是可行的”50年产权的公建用地，做成居住功能为年产权的公建用地，做成居住功能为主的公寓，政策上允许吗？主的公寓，政策上允许吗？ 本报告是严格保密的.Page - 98转变土地用途转变土地用途转变土地用途转变土地用途通燃气问题通燃气问题通燃气问题通燃气问题从市场上在售的项目可以看出：从市场上在售的项目可以看出：n目前市场上部分目前市场上部分4050年产权的住宅或公寓，可以通燃气；年产权的住宅或公寓，可以通燃气
109、；公建外立面公建外立面公建外立面公建外立面序号序号项目名称项目名称所在区域所在区域物业类型物业类型产权年限产权年限开盘时间开盘时间通燃气否？通燃气否？1 1中润世纪广场中润世纪广场历下区历下区中大户型公中大户型公寓寓5050年（剩年（剩余余3636年）年）20062006年年8 8月月通通2水晶公寓水晶公寓历下区历下区小户型公寓小户型公寓5050年年20082008年年5 5月月通通3汇丽华城汇丽华城历下区历下区商住公寓商住公寓5050年年20062006年底年底通通4鑫苑鑫苑. .金座金座高新区高新区商住公寓商住公寓4040年年20082008年年5 5月月部分通部分通5汇展香格里拉汇展香格
110、里拉高新区高新区酒店式公寓酒店式公寓4040年年20082008年年3 3月月不通不通5自由城自由城市中区市中区商住公寓商住公寓4040年年20062006年年1212月月不通不通6银座银座.晶都晶都市中区市中区住宅、小户住宅、小户型公寓型公寓4040年年20062006年年4 4月月住宅通住宅通7嘉汇环球广场嘉汇环球广场天桥区天桥区酒店式公寓酒店式公寓5050年年20082008年年6 6月月不通不通8重汽重汽. .彩世界彩世界天桥区天桥区小户型公寓小户型公寓4040年年20062006年年8 8月月通通能否通燃气能否通燃气燃气一般在纯住宅安装；公建用地的公寓燃气一般在纯住宅安装；公建用地的
111、公寓能否通燃气？能否通燃气？ 本报告是严格保密的.Page - 99能否通燃气能否通燃气转变土地用途转变土地用途转变土地用途转变土地用途通燃气问题通燃气问题通燃气问题通燃气问题公建外立面公建外立面公建外立面公建外立面在济南市场上，在济南市场上，公建用地的公公建用地的公寓，只要设计寓，只要设计复合燃气公司复合燃气公司要求，可以通要求，可以通燃气燃气从市场上在售的项目可以看出：从市场上在售的项目可以看出：n目前市场上部分目前市场上部分4050年产权的公年产权的公寓，可以通燃气；寓，可以通燃气；n深访港燃气负责燃气开户的李先生：深访港燃气负责燃气开户的李先生：“通通燃气对建筑设计有一定要求。燃气管道
112、不能燃气对建筑设计有一定要求。燃气管道不能穿过卧室和洗手间，必须有单独的厨房穿过卧室和洗手间，必须有单独的厨房”燃气一般在纯住宅安装；公建用地的公寓燃气一般在纯住宅安装；公建用地的公寓能否通燃气？能否通燃气？ 本报告是严格保密的.Page - 100转变土地用途转变土地用途转变土地用途转变土地用途通燃气问题通燃气问题通燃气问题通燃气问题公建外立面公建外立面公建外立面公建外立面公建外立面公建外立面以居住功能为主的公寓，可否做成公建外以居住功能为主的公寓，可否做成公建外立面？立面？重汽重汽. .彩世界彩世界环球环球. .嘉汇广场嘉汇广场银座银座. .晶都晶都鑫苑鑫苑. .金座金座汇展汇展. .香格
113、里拉香格里拉市场上很多公寓市场上很多公寓都是采用公建外都是采用公建外立面，被济南人立面，被济南人广泛接受广泛接受 本报告是严格保密的.Page - 101政策层面小结政策层面小结使用用途转变：使用用途转变：公建用地可以开发以公建用地可以开发以居住功能为主的公寓。居住功能为主的公寓。公寓能否通燃气：公寓能否通燃气：公建用地的公寓，只要公建用地的公寓，只要设计符合燃气公司要求，设计符合燃气公司要求，可以通燃气可以通燃气公建外立面能否被接受：公建外立面能否被接受：市场上很多公寓都是采用公建市场上很多公寓都是采用公建外立面，被济南人广泛接受外立面，被济南人广泛接受公建用地开发居住性公寓在政策上可行，公
114、建用地开发居住性公寓在政策上可行，下面转入对市场和经济的分析下面转入对市场和经济的分析公建用地开公建用地开发以居住性发以居住性公寓在政策公寓在政策上可行上可行注：注：政策层面的这几个问题，政策层面的这几个问题，目前市场上已有成功操作目前市场上已有成功操作的案例。具有一定可行性。的案例。具有一定可行性。但不排除政策环境发生变但不排除政策环境发生变化时，会出现相关风险。化时，会出现相关风险。 本报告是严格保密的.Page - 102报告思路报告思路写字楼开发机遇分析写字楼开发机遇分析市场层面市场层面经济层面经济层面类写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析政策层面政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开
115、发机遇分析下一步工作写字楼开发机遇小结写字楼开发机遇小结经济层面经济层面市场层面市场层面下一步工作下一步工作类写字楼开发机遇小结类写字楼开发机遇小结 本报告是严格保密的.Page - 103写字楼市场写字楼市场公寓市场分析公寓市场分析宏观视角宏观视角住宅市场公寓市场 本报告是严格保密的.Page - 104济南增速济南增速GDP表明济南的房地产市场已经表明济南的房地产市场已经进入到高速发展阶段进入到高速发展阶段宏观视角宏观视角n2003年以来，济南市GDP 保持15%以上的速度持续增长；n2007 年济南市GDP 和GDP 增长率分别达到了2554.3亿元和16.90%；n根据城市GDP与房地
116、产发展关系模型，济南市房地产处于高速发展时期房地产处于高速发展时期。房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系小于小于4%4%4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 本报告是严格保密的.Page - 105济南人口的增长主要以外来人口为主，外来人口和济南人口的增长主要以外来人口为主，外来人口和家庭户数的增加将必然促进住宅市场需求总量的加家庭户数的增加将必然促进住宅市场需求总量的加大大宏观视角宏观视角n济南市人口在近几年来保持持续稳定的增长；n济南市暂住人口近两年内增量较大，2007年达到了115.65万人，接近同年度年末常住人口的1/5；
117、n由此可见，济南人口的增长主要以外来人口为主，直接促进全市总户数的增加，人口和家庭户数的增加将必然促进房地产市场需求总量的加大。 本报告是严格保密的.Page - 106城市居民收入增长较快，但消费在收入中所占比例城市居民收入增长较快，但消费在收入中所占比例却逐年缩小，济南人保守的消费习惯使得济南楼市却逐年缩小，济南人保守的消费习惯使得济南楼市比较稳健发展比较稳健发展宏观视角宏观视角n随着经济快速发展，城市居民收入也维持了较快的增长速度。这都为城市居民生活水平提高，为房地产市场的快速发展提供了基础;n但消费在收入中所占的比例却逐年的在缩小，说明济南市居民保守的消费习惯在不断的深化。 本报告是严
118、格保密的.Page - 107宏观视角宏观视角总结总结GDPGDP及增速：及增速：济南市房地产处于济南市房地产处于高速发展时期。高速发展时期。人口增长数据：人口增长数据：济南人口的增长主要以外来济南人口的增长主要以外来人口为主，直接促进全市总人口为主，直接促进全市总户数的增加，人口和家庭户户数的增加，人口和家庭户数的增加将必然促进房地产数的增加将必然促进房地产市场需求总量的加大市场需求总量的加大城市居民可支配收入和消费：城市居民可支配收入和消费：济南市居民保守的消费习惯使得济济南市居民保守的消费习惯使得济南楼市不会出现爆发式增长南楼市不会出现爆发式增长济南房地产市场济南房地产市场处于高速发展期
119、，处于高速发展期，但济南人的保守但济南人的保守使房地产市场保使房地产市场保持理性持理性 本报告是严格保密的.Page - 108写字楼市场写字楼市场公寓市场分析公寓市场分析宏观视角住宅市场住宅市场公寓市场 本报告是严格保密的.Page - 109济南总体住宅市场投资形势见好济南总体住宅市场投资形势见好投资形势投资形势2004至2006年住宅开发投资占房地产开发投资的比重较为平稳自2006年底起，住宅投资所占比例加速上升，说明住宅市场形势利好。2008年的出让土地中，住宅用地约为253公顷，占总体出让土地的90%。 本报告是严格保密的.Page - 110住宅销售速度与销售面积明显高于写字楼，住
120、宅销售速度与销售面积明显高于写字楼，特别是一些质优盘可达到开盘即售罄特别是一些质优盘可达到开盘即售罄销售周期销售周期项目名称项目名称销售进程销售进程开盘量开盘量(平米平米)目前销目前销售率售率销售面积销售面积年平均销年平均销售面积售面积中建文化城一期07年9月开盘，当日售罄11.5万100%11.5万11.5万诚基中心一期08年初开盘，二期4月开盘，目前销售75%8.1万100%6.25万6.25万银座公寓06年11月开始销售，目前仅余7套复式3.7万95%3.515万3.34万正大城市花园2006年开盘，一期当年售罄，二期现正销售21万85%17.85万8.925万东领鉴筑07年开始销售，售
121、罄5.1万100%5.1万5.1万中润世纪城06年8开始销售，目前仅余复式9万100%9万4.5万峰景鉴筑07年7月开始销售，目前尾盘6万90%5.4万5.4万 本报告是严格保密的.Page - 111住宅市场价格平稳增长住宅市场价格平稳增长价格增长价格增长济南住宅价格增长较快，2007下半年均价及增长558元。价格的平稳增长趋势表明济南住宅市场稳健向好。 本报告是严格保密的.Page - 112济南住宅市场总体形势见优，体现于三大济南住宅市场总体形势见优，体现于三大方面方面形势总结形势总结投资比例高投资比例高销售速度快销售速度快价格增长快价格增长快1 12 23 3 本报告是严格保密的.Pa
122、ge - 113济南住宅市场显露出东富、南贵、西穷、济南住宅市场显露出东富、南贵、西穷、北乱的格局北乱的格局分布格局分布格局北北 乱乱南南 贵贵西西 穷穷东东 富富 南：南：经十路以南、建设路以东及二环东路以西的 东：东：将历山路以东区域 西：西：将纬十二路以西的楼盘 北：北：铁路以北的区域为北部区域，位于纬十二路以东、铁路以南、经十路以北、历山路以西的区域 本报告是严格保密的.Page - 114各区价值的排序为各区价值的排序为 东东南南北北西西典型楼盘典型楼盘区域区域楼盘名称楼盘名称均价均价区域均价区域均价东贵东贵名士豪庭66006700中建文化城7500中润世纪广场7300正大城市花园6
123、500南富南富汇丽华城70006000鲁能领袖城5600外海蝶泉山庄5800京鲁山庄5900北乱北乱鑫苑碧水尚景55005000君逸左岸5200重汽翡翠郡5500融基湖光山色5000西穷西穷艾菲尔花园36004200城头美里新居3500阳光1006700 本报告是严格保密的.Page - 115本项目所在地恰好在南部和东部的相交带本项目所在地恰好在南部和东部的相交带中且位于政府中且位于政府2006-2020规划的燕山新区规划的燕山新区项目区位项目区位燕山新区燕山新区南富南富东贵东贵本项目本项目 本报告是严格保密的.Page - 116燕山新区价值由奥体中心的兴建与市政中燕山新区价值由奥体中心的
124、兴建与市政中心的转移提升心的转移提升燕山新区燕山新区项目名称项目名称销售价格（元销售价格（元/ /）销售进度销售进度中建文化城7300一期第一批2007年9月开盘即售罄，第二批即将开盘中润世纪广场7000销售已完成90%，剩余的多为顶层大户型正大城市花园6500项目二期现已销售过90%东领鉴筑6200项目现已销售完毕名士豪庭6500一期售罄，二期推17#18#23#,销售90%以上港澳花园72002007年7月开盘，现已销售70% 汇丽华城7800现销售60%左右融基书香苑9000前期运作中，预计下半年开盘燕山新区在售项目的销售价格主要集中在65007800元/ 范围内，代表了济南市各区域房价
125、的最高水平，且销售状况良好，所推售房源基本销售一空。 本报告是严格保密的.Page - 117土地市场视角土地市场视角 历下区土地价值最高历下区土地价值最高土地形势土地形势从土地交易情况来看，历下区的土地成交面积和成交总价仅次于历城区。表明历下区是济南未来的发展趋势历下区已经历了一段时间的建设，土地价格明显高于历城区，成为土地价土地价值最高的区域值最高的区域。根据目前出让住宅用地面积占总体90%来看，历下区将是来新盘住宅推历下区将是来新盘住宅推出的热点区域。出的热点区域。 本报告是严格保密的.Page - 118项目所在区位对住宅项目的开发有着突出项目所在区位对住宅项目的开发有着突出的优势的优
126、势分布格局分布格局分布格局小结分布格局小结以住宅市场分布格局来看，本项目所在地的区位价值最高，是“东贵”和“南富”的相交点。以发展趋势来看，本项目所在的燕山新区是政府2006-2020规划的重点发展区域，受益于奥体中心的兴建与市政中心的转移。以土地价值来看，项目所在地历下区的地价最高且成交面积领头，预示历下区是未来住宅新盘推出的热点区域。 本报告是严格保密的.Page - 119写字楼市场写字楼市场公寓市场分析公寓市场分析宏观视角住宅市场公寓市场公寓市场 本报告是严格保密的.Page - 120供给情况供给情况楼盘楼盘区域区域开盘时开盘时间间均价（元均价（元/ m/ m2 2 ）销售率销售率总
127、体量总体量（万（万m m2 2）面向客户面向客户主打卖点主打卖点主打户型主打户型中润世纪广场中润世纪广场历下区2006.8.20 730090%9追求舒适自住中产阶级大社区居住氛围100两房、170三房汇丽华城汇丽华城历下区2006年底780060%4投资客投资、居住120两房、170三房水晶公寓水晶公寓历下区2008.5.2 730050%0.76周边上班年轻人精装修、纯居住40-48一房、80两房银座晶都国际银座晶都国际市中区2006.12900095%3.8周边白领，学生家长，投资客交通便利，配套成熟，周边优质中小学50一房、83两房自由城自由城市中区2006.11720090%2.5年
128、轻人、小公司交通便利，配套成熟50一房鑫苑金座鑫苑金座高新区未开盘45668投资客，办公，自住自由组合，户型多变35-45一房汇展香格里拉汇展香格里拉高新区2007.6.30470023投资客投资增值30一房、70两房（售罄）嘉汇环球广场嘉汇环球广场天桥区2006.4.10590080%4.3投资客投资增值50一房、80两房重汽彩世界重汽彩世界天桥区未开盘15.5时尚年轻人纯居住70两房、40一房总结总结体量偏小体量偏小面向投资客较多面向投资客较多投资投资 居住居住小户型居多小户型居多目前公寓市场供应情况目前公寓市场供应情况 本报告是严格保密的.Page - 121类型类型位置位置产品特征产品
129、特征客户客户用途用途典型代表典型代表类单身类单身宿舍宿舍以工作为导向的，以工作为导向的，比如在大学城附比如在大学城附近和工业产业基近和工业产业基地地着眼于解决居住的着眼于解决居住的基本需求，产品功基本需求，产品功能不全，多为单位能不全，多为单位建房建房学生、年轻教师、学生、年轻教师、服务业的人员服务业的人员简单居住简单居住普通普通公寓公寓交通便捷、对商交通便捷、对商服要求不高，关服要求不高，关键是总价便宜键是总价便宜产品功能基本完备，产品功能基本完备，产品品质一般产品品质一般普通居民、中低普通居民、中低收入阶层收入阶层过渡性居住、过渡性居住、投资或商住投资或商住鑫苑金座、水晶公寓、重汽.彩世界
130、、汇丽华城、自由城主题主题公寓公寓交通便利、区域交通便利、区域形象好形象好品质较好、有一定品质较好、有一定创新，更多的是开创新，更多的是开发理念的创新与塑发理念的创新与塑造造白领、年轻中产白领、年轻中产阶级及投资客阶级及投资客过渡性居住、过渡性居住、投资或商住投资或商住豪华豪华公寓公寓交通便利、配套交通便利、配套成熟、景观资源成熟、景观资源丰富丰富重在产品包装，高重在产品包装，高投入精装修，配套投入精装修，配套完善，交通便利完善，交通便利中产阶级中产阶级 、公务、公务员、私业老板及员、私业老板及投资客投资客投资或享受投资或享受型居住型居住银座晶都目前济南市场上的公寓主要为普通类公寓，目前济南市
131、场上的公寓主要为普通类公寓，豪华公寓和主题型公寓数量较少豪华公寓和主题型公寓数量较少公寓分类公寓分类 本报告是严格保密的.Page - 122主打卖点主打卖点类别类别类单身公寓类单身公寓豪华公寓豪华公寓过渡居家过渡居家普通公寓普通公寓三箭银苑三箭银苑目前济南市场上的公寓主要为普通类公寓，豪华公目前济南市场上的公寓主要为普通类公寓，豪华公寓和主题型公寓数量较少。主打卖点以商住两用和寓和主题型公寓数量较少。主打卖点以商住两用和投资为主，很少项目住打纯居住投资为主，很少项目住打纯居住公寓类别公寓类别水晶公寓水晶公寓重汽彩世界重汽彩世界嘉汇环球广场嘉汇环球广场汇展香格里拉汇展香格里拉自由城自由城鑫苑金
132、座鑫苑金座汇丽华城汇丽华城中润世纪广场中润世纪广场主题公寓主题公寓投资投资短期居住短期居住享受型居住享受型居住商住两用商住两用银座晶都银座晶都 本报告是严格保密的.Page - 123供给分析供给分析公寓市场总体供应量较少，集中于普通型公寓销售价格：市中区历下区天桥区高新区主打卖点：投资、办公、自住多种用途主力客户：投资客、过渡自住户型面积：6080的两房最好卖小结小结目前公寓市场分析目前公寓市场分析交通便利、配套成熟银座晶都临近成熟产业区水晶公寓户型小巧，通燃气，适宜居住重汽彩世界大户型，大社区，浓厚居家氛围中润世纪城超低价取胜汇展香格里拉成功项目分析成功项目分析小体量，大户型，无社区汇丽华
133、城定位不准，客户把握不稳鑫苑金座周边环境差，户型设计杂乱另类，不通燃气，不适宜居住自由城地段一般，环境嘈杂，打纯投资概念嘉汇环球广场失败项目分析失败项目分析 本报告是严格保密的.Page - 124上文的论述，我们从竞争的，供给的角度进行分上文的论述，我们从竞争的，供给的角度进行分析了济南目前的公寓市场的现状和特征析了济南目前的公寓市场的现状和特征换一种角度进行思考我们再从客户的、需求的角度进行论证我们再从客户的、需求的角度进行论证公寓的需求一般分为自住型需求和投资公寓的需求一般分为自住型需求和投资型需求，分析如下型需求，分析如下 本报告是严格保密的.Page - 125推算推算2008200
134、8年之后，年之后，8080年代的婴儿潮一代将为房地产年代的婴儿潮一代将为房地产市场带来强劲需求，其购买目的主要为自住，同时市场带来强劲需求，其购买目的主要为自住，同时含部分投资含部分投资婴儿潮婴儿潮置业群体分类置业群体分类当前特征0808年年1212年年6060年代年代换房、投资群体换房、投资群体工作多年，事业有成，经济积累有一定实力0808年之前已进行购置和投年之前已进行购置和投资行为，资行为，0808年之后购买行年之后购买行为日益减少和谨慎为日益减少和谨慎逐步退出购房市场逐步退出购房市场8080年代年代首次置业或潜在的首次置业或潜在的首次置业者首次置业者工作不久，经济基础差，但有家庭支援首
135、次置业需在开始释放，首次置业需在开始释放，包含部分投资行为包含部分投资行为首次置业需求首次置业需求+ +投资、投资、换房需求开始萌芽换房需求开始萌芽2000年年80年代婴儿潮60年代婴儿潮2006年年2008年年2012年年1313- -2020岁岁3030- -3838岁岁1919- -2626岁岁3636- -4444岁岁2121- -2828岁岁3838- -4646岁岁2525- -3232岁岁4343- -5050岁岁购购房房需需求求预预测测自住型需求自住型需求 本报告是严格保密的.Page - 126近两年，济南市登记结婚人数上升很快。近两年，济南市登记结婚人数上升很快。对结婚用房
136、产生较大的刚性需求对结婚用房产生较大的刚性需求自住型需求自住型需求济南市历年结婚登记对数（单位：对）济南市历年结婚登记对数（单位：对）近两年，济南市登记结婚的人数上升很快济南市有结婚一定要买房的传统济南的婚房市场将非常有潜力可挖 本报告是严格保密的.Page - 127新生白领，及新生白领，及“婴儿潮婴儿潮”一代，将是各领域消费市场上的主要影响力量，一代，将是各领域消费市场上的主要影响力量，也将是房地产市场的新兴力量也将是房地产市场的新兴力量他他们们也正是本项目需要锁定的主力目标客户群也正是本项目需要锁定的主力目标客户群他们是什么样的人他们是什么样的人？ 本报告是严格保密的.Page - 12
137、8目标客户目标客户3W是谁（是谁（WhoWho）？）？3030岁以下岁以下 有稳定和较高收入的有稳定和较高收入的写字楼高级白领写字楼高级白领学校青年教师学校青年教师年青公务员年青公务员置业主要关注点置业主要关注点(What): (What): 目的（目的（WhyWhy）？）？过渡居住兼投资过渡居住兼投资总价，首付总价，首付品质品质交通方便交通方便客户特征客户特征 思想开发、喜欢流行高档的事思想开发、喜欢流行高档的事物；物；接受新的消费信息，重视享受，接受新的消费信息，重视享受，接受信息渠道多；接受信息渠道多；选择舒适型一房或二房等作为选择舒适型一房或二房等作为过渡居住的户型；过渡居住的户型；
138、受政府政策的影响较小，对政受政府政策的影响较小，对政策形势较不敏感策形势较不敏感客户主要特征客户主要特征 本报告是严格保密的.Page - 129高级白领是公寓的主力客户之一，二环东路的便利高级白领是公寓的主力客户之一，二环东路的便利性使得项目对在写字楼群办公的企业职员有着较高性使得项目对在写字楼群办公的企业职员有着较高的吸引力的吸引力自住需求自住需求本项目地块本项目地块东东部部发发展展起起步步区区写写字字楼楼群群东部发展起步区有着大量的写字楼群，已建成使用的有东环国际广场、发展大厦等，项目处于这一区域的的辐射区，正开或将开的楼盘有三威大厦、大地锐城、润达商务中心等。本项目所在地段处于这一商务
139、区的辐射范围内。二环东路是纵通济南南北的重要干道之一，为项目吸引在东部发展起步区写字楼群工作的白领起着重要的作用。二环东路二环东路 本报告是严格保密的.Page - 130高校教师、事业单位职员及毕业生都是公寓的潜在客高校教师、事业单位职员及毕业生都是公寓的潜在客户，而位于经十路的楼盘对整条经十路上工作学习的户，而位于经十路的楼盘对整条经十路上工作学习的市民都有很大的吸引力市民都有很大的吸引力自住需求自住需求本项目地块本项目地块高校聚集区高校聚集区经十路沿线是高校的聚集地，包括山东大学、山东师范大学、山东经济学院等。这个区域拥有大量高校教师、为子女购房父母等客户源。除了大量学校之外，经十路沿线
140、还有这大量事业机关及电视台等单位，拥有大量事业单位职员客源。高校聚集区高校聚集区经十路经十路 本报告是严格保密的.Page - 131随着市政府的迁移公务员也将成为本项随着市政府的迁移公务员也将成为本项目的主打客户之一目的主打客户之一自住需求自住需求本项目地块本项目地块奥体中心奥体中心新市政府新市政府市政府迁移后大量的政府职员也将随之转移至此区，本项目位于经十路边，交通方便，也会吸引部分公务员为方便上班而就近购房。特别是近年公务员职务火热，大量尚未购房的高学历新晋公务员很有可能成为本项目的潜在客户。 本报告是严格保密的.Page - 132自住需求自住需求自住需求匹配度：自住需求匹配度：经过初
141、步的自住需求分析，本项目具有发展公寓物业的基础资质，周边区域大量存在着与公寓的自住需求相匹配的客户群体。在下一阶段的工作中，我们将运用星彦的构建模型为项目创建更具体的价值体系使项目更加符合潜在客户的消费心理。周边区域大量存在着与公寓的自住型需周边区域大量存在着与公寓的自住型需求相匹配的客户群体求相匹配的客户群体 本报告是严格保密的.Page - 133项目资质与投资类客户的匹配度项目资质与投资类客户的匹配度地段资源：地段资源：地段代表着楼盘最核心价值所在，经过前几部分中的一系列的论证与研究，本项目的地段价值已经非常明确了。政策形势：政策形势：自2006年以来，政府为稳定房产价格出台了一系列的地
142、产政策。政策的密集出台对房地产开发及价格趋势产生了一定的影响。本项目无论从现在的交通便捷度还是未来的地段升值度来说，都对投资客有相当大的吸引力。政策很大程度的限定了投资者的门槛，使得许多投机者被迫退出市场。本项目的地段资质十分优秀，经十路的巨大优势及燕山片区的发展趋势使得项目对投资者有着巨大的吸引力。另外自住需求的存在同时也能加深投资者投资的信心但需注意的是本项目较为缺乏品牌优势，而近年政策对地产投机的打压也在一定程度上影响了投资热情。因此本项目在下一阶段定位中，将详细阐述如何平衡自住与投资两方面的需求关系。品牌资质：品牌资质：品牌常常是投资者所重视的关键点之一，这是投资者判断楼盘价值的一个重
143、要参考依据。本项目开发商处于积累品牌知名度阶段，无法以品牌吸引大量投资人群。投资性需求投资性需求 本报告是严格保密的.Page - 134公寓供应和公寓供应和需求小结需求小结公寓的自住型需求很大，但可选择的优质项公寓的自住型需求很大，但可选择的优质项目不多目不多对公寓的市场需求 优质的公寓项目目前公寓市场供应量不大，绝大部分打投资概念，品质好的公寓楼盘非常缺乏大量80、90年代的新生代工作、结婚过渡居家，对交通方便，户型较小，适宜居住的楼盘需求很大 本报告是严格保密的.Page - 135报告思路报告思路写字楼开发机遇分析写字楼开发机遇分析市场层面市场层面经济层面经济层面类写字楼开发机遇分析类
144、写字楼开发机遇分析政策层面政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析下一步工作写字楼开发机遇小结写字楼开发机遇小结经济层面经济层面市场层面市场层面下一步工作下一步工作类写字楼开发机遇小结类写字楼开发机遇小结 本报告是严格保密的.Page - 136售价预测售价预测为了方便利润测算，我们选取了四个目前济南市场上具有代表性及和本项目地段有可比性的住宅项目，依照他们的现价粗略估计本项目的可能住宅价格。周边楼盘周边楼盘均价均价(元元/平米平米)中建文化城7500中润世纪城7300正大城市花园6500名士豪庭6600价格范围均价60006500700075008000 本报告是严格保密的.Page
145、- 137房地产市场比较法：通过市场比较法星彦认房地产市场比较法：通过市场比较法星彦认为项目当前市场价格预计在为项目当前市场价格预计在6800元元/平米左平米左右右售价预测售价预测内容内容权重权重相比值相比值本项目中建文化城中润世纪城正大城市花园名士豪庭地段地段10%101010910周边配套周边配套10%1010101010社区配套社区配套10%1010111111小区规模小区规模5%1012111112景观环境景观环境10%10109910噪音噪音5%1011101112规划设计规划设计10%1011101011交通交通10%101010910档次定位档次定位10%1011111011开发
146、理念开发理念10%1011101011发展商实力发展商实力10%1011111012总计总计100%1010.5510.259.910.8均价均价7500730068006600比比 较较 价价7109.00 7121.95 6868.69 6111.11 权权 重重25%25%25%25%加权平均值加权平均值6802.69 6802.69 本报告是严格保密的.Page - 138利润测算利润测算此开发方向的成本利润率为此开发方向的成本利润率为16，在经，在经济上是可行的济上是可行的序号序号项目项目单价（元单价（元/ /平平米）米）开发量开发量（万平米）（万平米）总计（万元）总计（万元）备注备
147、注一一销售收入销售收入6800.00 6800.00 6.28 6.28 42704.00 42704.00 二二销售费用销售费用340.00 340.00 6.28 6.28 2135.20 2135.20 销售收入的销售收入的5 5三三销售税费销售税费404.56 404.56 6.28 6.28 2540.64 2540.64 3.13.13.43.4合计合计3.1营业税340.00 6.28 2135.20 销售收入的53.2城建税23.80 6.28 149.46 营业税的73.3教育费附加13.60 6.28 85.41 营业税的43.4印花税3.40 6.28 21.35 营业税
148、的13.4增值税23.76 6.28 149.21 由增值额计算得来四四开发成本开发成本5000.00 5000.00 6.28 6.28 31400.00 31400.00 五五总利润总利润1055.44 1055.44 6.28 6.28 6628.16 6628.16 ( (一一)-()-(二二)-()-(三三)-)-( (四四) )六六净利润净利润791.58 791.58 6.28 6.28 4971.12 4971.12 （五）（五）7575七七利润率利润率15.83%15.83% 本报告是严格保密的.Page - 139相关财务指相关财务指标分析标分析从各项财务指标反映，此开发方
149、向销售周从各项财务指标反映，此开发方向销售周期短，投资回收期为期短，投资回收期为0.62年年销售周期预测：销售周期预测：本项目年销售面积：（11.5+8.925+4.5）/3=8.3万平米（使用中建，中润及正大城市花园的年销售面积粗估本项目的年销售面积）销售周期总销售面积销售周期总销售面积/ /年销售面积年销售面积6.28/1.746.28/1.740.760.76年年 销售盈亏平衡点：销售盈亏平衡点：销售盈亏平衡点建设总投资销售盈亏平衡点建设总投资/ /（销售收入销售费用销售税金）（销售收入销售费用销售税金）82.57% 82.57% 投资回收期：投资回收期：投资回收期销售周期投资回收期销售
150、周期销售盈亏平衡点销售盈亏平衡点0.620.62年年 本报告是严格保密的.Page - 140报告思路报告思路写字楼开发机遇分析写字楼开发机遇分析市场层面市场层面经济层面经济层面类写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析政策层面政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析下一步工作写字楼开发机遇小结写字楼开发机遇小结经济层面经济层面市场层面市场层面下一步工作下一步工作类写字楼开发机遇小结类写字楼开发机遇小结 本报告是严格保密的.Page - 141主打卖点主打卖点类别类别类单身公寓类单身公寓豪华公寓豪华公寓过渡居家过渡居家普通公寓普通公寓三箭银苑三箭银苑目前济南市场上的公寓主要为普通类公寓，豪
151、华公目前济南市场上的公寓主要为普通类公寓，豪华公寓和主题型公寓数量较少。主打卖点以商住两用和寓和主题型公寓数量较少。主打卖点以商住两用和投资为主，很少项目住打纯居住投资为主，很少项目住打纯居住公寓类别公寓类别水晶公寓水晶公寓重汽彩世界重汽彩世界嘉汇环球广场嘉汇环球广场汇展香格里拉汇展香格里拉自由城自由城鑫苑金座鑫苑金座汇丽华城汇丽华城中润世纪广场中润世纪广场主题公寓主题公寓投资投资短期居住短期居住享受型居住享受型居住商住两用商住两用银座晶都银座晶都红海红海蓝海蓝海 本报告是严格保密的.Page - 142将项目与各类公寓属性相匹配的结果表明，将项目与各类公寓属性相匹配的结果表明，本项目适宜发展
152、个性化的主题公寓本项目适宜发展个性化的主题公寓匹配度分析匹配度分析地理位置地理位置生活配套生活配套景观资源景观资源公寓类型公寓类型位置偏僻有交通线路到达，交通较方便有多种交通工具直达两条以上的主干道，多种交通工具直达缺乏完善较完善少量类单身公寓类单身公寓普通公寓普通公寓豪华公寓豪华公寓主题公寓主题公寓公寓市场存在主打纯居住和享受型居住的主题公寓和公寓市场存在主打纯居住和享受型居住的主题公寓和豪华公寓，把各类公寓所需资源与项目所用有资源相豪华公寓，把各类公寓所需资源与项目所用有资源相匹配，发现匹配，发现我们项目适合发展个性化的主题公寓我们项目适合发展个性化的主题公寓开发商品牌开发商品牌无一般有一
153、定品牌知名度较高的品牌知名度无一般较好好位置一般较中心区域核心区域交通通达交通通达有交通线路到达 本报告是严格保密的.Page - 143目标客户策略目标客户策略项目核心客户群体项目核心客户群体1 1、减小面积，控制总价、减小面积，控制总价2 2、产品品质精细、产品品质精细是谁（是谁（WhoWho）？）？3030岁以下岁以下 高收入高收入 白领客户白领客户 置业主要关注点置业主要关注点(What): (What): 目的（目的（WhyWhy）？）？过渡居住兼投资过渡居住兼投资总价总价 品质品质 首付首付 交通方交通方便便客户特征客户特征 思想开发、喜欢流行高档的事思想开发、喜欢流行高档的事物；
154、物；接受新的消费信息，重视享受，接受新的消费信息，重视享受，接受信息渠道多；接受信息渠道多；选择舒适型一房或二房等作为选择舒适型一房或二房等作为过渡居住的户型；过渡居住的户型；3 3、户型设计舒适、宜居，、户型设计舒适、宜居，带精装修带精装修4 4、一定要通煤气、一定要通煤气5 5、根据本项目独特气质确、根据本项目独特气质确定主题定位，打造个性化定主题定位，打造个性化的亮点的亮点策略1策略2策略4客户策略客户策略策略3策略5 本报告是严格保密的.Page - 144类写字楼开发机遇小结类写字楼开发机遇小结本项目适合打造个性本项目适合打造个性化的主题公寓化的主题公寓主力客户群是主力客户群是30岁
155、以岁以下的年轻白领下的年轻白领项目开发以居住为主项目开发以居住为主的公寓项目可以实现的公寓项目可以实现较快回收成本，但总较快回收成本，但总体收益水平相对较低体收益水平相对较低居住市场目前整体形势较好。公寓市场存居住市场目前整体形势较好。公寓市场存在较大的需求，但是目前可选择的优质公在较大的需求，但是目前可选择的优质公寓项目不多寓项目不多市场视角市场视角报告思路报告思路经济视角经济视角根据目前公寓市场情况，经过初步估算，根据目前公寓市场情况，经过初步估算，开发商销售周期约为开发商销售周期约为0.75年。年。公建用地上开发居住型公寓在市场上已有公建用地上开发居住型公寓在市场上已有很多案例。但不排除
156、政策市场环境发生变很多案例。但不排除政策市场环境发生变化化政策视角政策视角 本报告是严格保密的.Page - 145方案对比方案对比市场方面市场方面政策方面政策方面经济方面经济方面写字楼写字楼长期看好，但短期的回现较慢无相关政策风险利润率20.87成本回收期2.84年公寓公寓近期自住性的公寓需求量较大，优质公寓的供应较少存在相关政策风险（改变土地用途、通燃气等）利润率15.83%投资回收期0.62年项目发展写字楼方案和公寓的方案对比项目发展写字楼方案和公寓的方案对比综合决策，确定最优方案！综合决策，确定最优方案！ 本报告是严格保密的.Page - 146报告思路报告思路写字楼开发机遇分析写字楼
157、开发机遇分析市场层面市场层面经济层面经济层面类写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析政策层面政策层面写字楼开发机遇分析类写字楼开发机遇分析下一步工作写字楼开发机遇小结写字楼开发机遇小结经济层面经济层面市场层面市场层面下一步工作下一步工作类写字楼开发机遇小结类写字楼开发机遇小结 本报告是严格保密的.Page - 147根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划安排如下安排如下2008/5/232008/5/232008/6/72008/6/7项目地块调研济南房地产市场整体判断未来开发走势分析写字楼可行性分析公寓市场分析公寓供求分析项目相关资源深入分析项目环境的深度研究类似案例研究项目发展战略制定项目整体定位物业发展建议项目风险评价第二阶段第二阶段项目定位及物业发展建议项目定位及物业发展建议第一阶段第一阶段外出调研及可行性研究外出调研及可行性研究项目可行性研究报告1515个日历天个日历天1515个日历天个日历天2008/6/222008/6/227 7个日历天个日历天第三阶段第三阶段项目报告调整阶段项目报告调整阶段深化研究，完善报告项目整体财务测算；2008/6/282008/6/28 项目定位及物业发展建议（初稿）项目定位及物业发展建议（终稿） 工作计划工作计划 本报告是严格保密的.Page - 148谢 谢 ！ 本报告是严格保密的.
