杭州湾科技港建设方案策划报告

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1、机密机密浙江传化江南大地发展有限公司 杭州湾科技港建设方案策划报告杭州湾科技港建设方案策划报告项目策划部项目策划部page 2page 2第一章：项目开发战略第一章：项目开发战略 长三角的创新中心和商务枢纽 page 3page 3一、郊区园区开发的基本模式一、郊区园区开发的基本模式功能特点功能特点市场条件市场条件项目条件项目条件竞争力的基本方向竞争力的基本方向案例案例办公园办公园仅提供办公物业所在城市及其腹地企业数量庞大，不少企业需要郊区办公物业周边环境良好，足以创造良好的办公形象强调建筑和景观设计符合目标客户需求（如大企业需要豪华环境）；提供会议、餐饮、健身等服务。北京非中心商务园商务园有

2、的就是办公园，有的功能比办公园复杂，融合办公、仓储、科研，以及生产或其他业态所在城市企业数量较多，办公物业或其他物业存在需求土地规模不至于限制多种业态并存同办公园北京总部基地、新加坡国际商务园科技园科技园有办公园、商务园的特征，同时提供科研条件和/或孵化器所在城市有发展技术密集型企业的潜力有条件提供科研服务、技术基础设施科研服务、技术基础设施、孵化器足以满足技术密集型企业成长的需要深圳天安数码城、北京清华科技园工业园工业园强调标准厂房，有的也提供办公、仓储所在城市有发展轻型工业的潜力有环境容量，基础设施足以支持基础设施足以满足工业生产需要专业型园专业型园区区根据目标产业需求提供相对专用的物业所

3、在城市有发展特定行业的潜力有提供专业领域服务、专用基础设施的能力专业服务、专用基础设施足以满足特定产业提高竞争力的需要传化物流基地page 4page 4二、经验与启发二、经验与启发国内一线城市的实践，给我们留下了宝贵的经验和值得探讨的启发国内一线城市的实践，给我们留下了宝贵的经验和值得探讨的启发商务园、办公园科技园、专业园 经营状况好 张江集电港张江生物医药产业基地上海科技绿洲上海中邦MOHO上海财富兴园北京总部基地上海半岛科技园上海微电子港北京非中心BDA国际企业大道中关村生命科学园上海，大业领地上海，浦江智谷香港科学园新加坡科学园启奥生物城北大生物城西港新界浙大科技园(滨江)虹桥国际商务

4、花园浙大科技园(西溪路)番禺节能科技园天安数码城润和国际总部园浦东软件园二期北京嘉捷科技园新加坡国际商务园东莞松山湖厦门软件园大连软件园深圳软件园新加坡樟宜商务园金桥Office park比周边项目溢价50%以上比照周边项目溢价20%以上在合理利润范围内经营状况尚可北京MAX空港企业园上海，总部1号上海，开格科技园杭州，乐富智汇园第一上海中心张江创新源经营状况堪忧经营质量较低经营状况好，产业档次高经营状况较好，产业档次一般经营状况差page 5page 5二、经验与启发二、经验与启发成功项目超越与学习成功项目超越与学习序序项目名称项目名称超越什么？超越什么？学些什么？学些什么？需创造什么需创造

5、什么差异化特点（对方差异化特点（对方/我们）我们）1金桥Office park规划、景观、配套生活配套跨国企业（大平面）/本土知名企业（较小平面）2上海科技绿洲景观建筑产业氛围严谨+现代/现代+田园3张江集电港规划、景观、建筑建筑风格、产业产业氛围/人车分流、景观庭院、建筑气派4上海微电子港建筑内庭布局商务氛围、交通 /建筑档次更高5虹桥国际商务花园景观建筑产业氛围/更低的建筑密度，更好的建筑6新加坡国际商务园景观规划、生活配套产业氛围7上海中邦MOHO建筑户型、企业档次规划、景观、文化氛围营造/更适合的户型8BDA国际企业大道配套、户型、建筑景观/更适合的户型，更高档次的建筑9浙大科技园(西

6、溪路)环境、户型、进驻企业档次建筑交通条件、山景条件硬质景观/园林景观10北京总部基地建筑档次、户型、停车、交通组织独栋概念产业氛围/建筑档次更高、单层平面更大、停车位更多、注意人车分流11上海，浦江智谷内庭景观、户型公共区域景观处理手法，专业化团队景观过于空泛缺乏内容/中心景观要求大气，局部要精致和谐 单层平面过大，缺乏弹性/适宜平面 独栋外立面过于花哨/文化与稳重12香港科学园建筑、景观、产业服务技术密集和劳动密集之间寻求平衡13张江生物医药产业基地建筑档次户型、设备、配置服务体系/建筑档次更高14浦东软件园建筑档次景观、技术服务、配套技术服务专业型/综合性page 6page 6二、经验

7、与启发二、经验与启发不成功项目教训和体会不成功项目教训和体会序序项目名称项目名称不成功点？不成功点？不成功的核心原因？不成功的核心原因？我们应避免什么？我们应避免什么？1中关村生命科学园入驻率低，价格低物业用途过于专一，仅针对生物，其他产业无法使用走综合性园区路线，以弹性物业和通用物业作为核心产品，强调用途可转化性。2上海半岛科技园至今无法销售前期土地问题没有处理好，无法取得预售证，打乱开发商的开发策略对于工业用地，尽管有销售的可能，但在财务测算时，以保守策略，以租赁作为主要商业模式3北京非中心入驻率低过于强调物业弹性，缺乏形象，得房率过低；景观及建筑形象处理缺乏郊区花园感受弹性设计，不应牺牲

8、进驻企业形象为代价，模糊多驻户与独栋的界限，使各类物业具有“派头”感，花园处理上更加精细。4北京MAX空港企业园入驻率低在小组团的开发策略上，只站在开发商的角度思考弹性，忽略了驻户的使用感受，使物业缺乏档次规划设计时，更加注重组团间、楼间的尺度把握。5浙大科技园（滨江）入驻率低物业档次过低，过于住宅化感受，不适合办公强调适当高的物业档次，以办公的尺度进行布局6东莞松山湖入驻率低定位偏差不可好高骛远，从浙江实际出发7杭州乐富智汇园价格低周边环境差，建筑档次低，强调建筑个性，忽略了其核心的适用性提高建筑档次，个性建筑只出现在公共建筑上8西港新界进驻企业档次，缺乏发展后劲，户型和档次限制了大企业进驻

9、，对于中小企业得房率过低平面稍大，以适合多种弹性，拉高建筑与景观档次，力推服务，重点引进省内一流企业。9上海财富兴园入住率低，价格低物业档次低，环境氛围差平面稍大，以适合多种弹性，拉高建筑与景观档次。10上海大业领地进驻企业档次低，缺乏发展后劲建筑档次低，得房率低，环境不成熟，服务无法兑现，导致购房者不愿意进驻同上，并应在首期具备相对完善的功能，开园时各项服务到位11第一上海中心价格低，进驻企业档次低首期独栋户型过小，限制大企业进驻，二期和三期环境和品质一般需在大企业和中小型企业之间，用不同的产品予以满足，要有园区完整的形象感12张江创新源价格低，进驻企业档次低物业设计不合理，低层独栋，但通风

10、采光较差，得房率低在建筑设计上要以适用为首要前提，并适当创新，强调节能、通风、采光等因素。page 7page 7三、开发模式选择三、开发模式选择项目微观条件（项目微观条件（SWOT分析）分析）优势优势劣势劣势区位特点显著。区位特点显著。是“产业门户”：三面被杭州最主要工业区（国家级杭州经济技术开发区、国家级萧山经济技术开发区、省级江东工业区）环绕，位于连结工业区与主城区的城市主干道滨二路沿线。是“城市客厅”和“商务枢纽”：位于主城区与萧山国际机场之间，机场快速路沿线。此区位只要开通更快捷的公共交通，符合所有制造业、部分高科技和服务业的成本观与发展观。距城区交通距离可保障杭州主城中东片、萧山区

11、、滨江区人口的正常通勤。环境存在缺憾。环境存在缺憾。萧山东北部以一般水平的加工制造为主，高科技和服务业等对商业化房产依赖较强的产业几乎不存在。远离人口密集区，周围配套条件不足，缺乏对人口大量流入的吸引力。周边现有常住人口以产业工人和农民为主，缺乏强劲的购买力。成建制迁移大学的可能性没有。机会机会风险风险运用既创新又脚踏实地的商业智慧，可以扬长避短。运用既创新又脚踏实地的商业智慧，可以扬长避短。目前全省没有面向制造业的总部和研发平台，缺乏面向高端市场的国际商贸平台，本项目将引发强烈关注。目标客户群定位（产业定位）通过挖掘区位有利因素，提供更多客户价值，可汇集存量（制造业），开拓增量（高科技、服务

12、业） 。功能定位通过创造“目的地”，开拓流动人口，可弥补环境缺陷，提升人气，强化物业升值潜力。功能和产品通过恰当组合，创造内部市场循环，可强化市场安全，充实配套服务。产品定位通过抓住区位有利条件，营造差异化，可既满足需求，又突显“唯一性”。有迁移和新创办大学派出机构的可能性。商业判断经验不足，资本市场支撑条件不足。商业判断经验不足，资本市场支撑条件不足。与住宅、城区写字楼不同的是，产业地产是中国新兴产业，缺乏大盘走势供跟随，需要更多地依靠自己的商业判断，不能有判断失误。资本市场发育不足，特别是缺乏本土产业基金，使占用资金的持有型物业开发比较困难。需要在加快资金周转、降低资金成本方面有扎实举措。

13、page 8page 8三、开发模式选择三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位区域宏观环境能有效支持商务花园定位p围绕总部经济的发展要素，产业基础、资源要素、生活环境、商务环境、制度环境，杭州均具有一定的竞争围绕总部经济的发展要素，产业基础、资源要素、生活环境、商务环境、制度环境，杭州均具有一定的竞争力。力。p以民营经济为主体的浙江，产业发展基础好，各种产业配套环境佳以民营经济为主体的浙江，产业发展基础好，各种产业配套环境佳p杭州作为东部发达省份的省会城市易于形成各类资源的集聚，十分有利于企业总部型资源的配置。杭州作为东部发达省份的省会城市易于形成各类资源的集聚，十分有利于企业总部

14、型资源的配置。p制度环境好，国际声誉佳，摘自制度环境好，国际声誉佳，摘自2008年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告 ：n综合竞争力前十名的城市为：香港、深圳、上海、北京、台北、广州、高雄、苏州、杭州、天津。 n规模前十名的城市为：上海、香港、北京、深圳、广州、天津、台北、佛山、杭州、东莞。 n效率前十名的城市：香港、台北、新竹、高雄、中山、深圳、台中、东莞、佛山、上海。 n效益前十名的城市：新竹、高雄、鄂尔多斯、台北、台南、台中、香港、烟台、中山、基隆。 n结构前十名的城市：香港、上海、台北、北京、深圳、广州、澳门、天津、杭州、高雄。 n质量前

15、十名的城市：香港、澳门、高雄、台北、新竹、台中、台南、基隆、深圳、东莞。 n人才本体竞争力前十名的城市：香港、上海、北京、深圳、澳门、杭州、无锡、武汉、南京、大连； n企业本体竞争力前十名的城市：佛山、上海、深圳、香港、东莞、宁波、杭州、南京、苏州、中山； n主要产业本体竞争力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重庆、澳门、深圳、广州、厦门、苏州；n公共部门竞争力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳门、青岛、南通、宁波、杭州； n生活环境竞争力前十名的城市：香港、深圳、北京、上海、广州、东莞、澳门、厦门、杭州、哈尔滨； n商务环境竞争力前十名的城市：香港、上海、深圳、东莞、天津、澳

16、门、珠海、威海、宁波、广州； n创新环境竞争力前十名的城市：上海、香港、北京、澳门、深圳、佛山、青岛、杭州、厦门； n社会环境竞争力前十名的城市：香港、沈阳、上海、珠海、威海、中山、澳门、厦门、大连。page 9page 9三、开发模式选择三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位区域宏观环境能有效支持商务花园定位p在发展总部经济上，有一定的潜力，按照在发展总部经济上，有一定的潜力，按照2008 年年中国总部经济蓝皮书中国总部经济蓝皮书对全国对全国35个城市总部经济发展能个城市总部经济发展能力评估杭州排名全国第六力评估杭州排名全国第六n评价指标基础条件（经济实力、交通条件、环境质量、社

17、会基础）商务设施（商务基本设施、信息技术设施）研发能力（人才资源、研发投入、科技成果）专业服务（金融保险、专业咨询）政府服务（服务意识、服务效率）开放程度（区域开放、国际开放）n总部经济发展能力排在前十位的城市及其得分分别是：北京(87.33分)上海(84.74分)广州(77.59分)深圳(69.34分)成都(56.77分)杭州(54.52分)天津(53.51分)南京(53.45分)青岛(52.17分)武汉(50.20分)page 10page 10三、开发模式选择三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位区域宏观环境能有效支持商务花园定位p具有较好的生活环境和商务环境具有较好的生活环

18、境和商务环境n世界银行：中国大陆最佳投资环境城市n美国福布斯：中国大陆最佳商业城市n台湾电子电机公会：中国投资环境最佳城市n日本贸易振兴会：投资满意度最佳n中国电子商务协会：中国电子商务之都n联合国：最佳人居奖n国际花园与康乐协会：国际花园城市n国家公安部：治安最佳城市n中国建设部：人居环境奖，国家绿化模范城市； n国家旅游总局：中国最佳旅游试点城市n新华社瞭望东方周刊：中国最具幸福感城市第1名n国家专利试点城市n国家制造业信息化工程重点城市n国家信息化试点城市n国家科技强警建设试点城市n电子商务试点城市n电子政务试点城市n高清晰数字电视试点城市n智能交通示范工程试点城市n国家软件产业化基地n

19、国家集成电路设计产业化基地n国家动画产业基地等。page 11page 11三、开发模式选择三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位区域宏观环境能有效支持商务花园定位p萧山的城市形象和产业结构上有优势萧山的城市形象和产业结构上有优势n萧山既是国内县区经济十强之一，又是大都市的重要组成部分，并且近年来在投资环境、城市建设方面都受到高度评价，这样的城市形象在国内是不多的。n萧山以制造业和民营经济为主，更容易受到区外制造业集团、海外私人资本的认同，容易形成相互配套的产业链和产业集群。p空间上有优势空间上有优势n我们调查了国内外总部经济的布局规律，发现，CBD主要集聚服务业总部，因为服务业需

20、要面对当地人群；而制造业总部通常集中在城市近郊的圆周带上，因为制造业两头在外，不太依赖城市资源，更需要环境优美、空间开阔。n与杭州其他各区相比，萧山地势开阔，未开发地块多，在空间上具有集聚制造业总部的潜在优势。p国际机场效应国际机场效应n从北京、上海、深圳以及国外城市的实践来看，国际机场对于企业总部的选址有很强的吸引力。萧山机场二期建设的定位是建成“亚洲一流的国际机场”，这个定位将使萧山拥有更强大的总部经济竞争力。p楼宇经济可以站在更高的起点楼宇经济可以站在更高的起点n当前，大企业越来越注重企业形象，国内主要城市在发展总部经济的过程中都注重营造建筑和景观环境，建设花园式总部环境。n萧山后来居上

21、，完全可以通过科学规划、合理设计，打造出具有国际水平的楼宇经济环境。p本项目有独特的区位优势本项目有独特的区位优势n传化园区位于国际机场与城区之间，钱塘江畔，是发展总部经济的最佳位置。由于制造业企业总部通常不放在CBD内，从吸引制造业总部的角度来看，我们园区的区位优势超过钱江世纪城。n传化园区邻近高速公路枢纽，去长三角任何城市都不需要穿过城区，交通效率非常高。page 12page 12三、开发模式选择三、开发模式选择我们的目标：跨国公司抓机会，抢占浙江最优客户；做省内最佳商务园，谋全国第二梯队我们的目标：跨国公司抓机会，抢占浙江最优客户；做省内最佳商务园，谋全国第二梯队首位首位p尽管国内在商

22、务园的开发商有很多失败的案例，但在科学园（特指以房屋租售为主要商业模式的项目，不尽管国内在商务园的开发商有很多失败的案例，但在科学园（特指以房屋租售为主要商业模式的项目，不含土地出让为主要商业模式的各类开发区）上真正成功的除了软件园外，几乎只有张江国家生物医药产业含土地出让为主要商业模式的各类开发区）上真正成功的除了软件园外，几乎只有张江国家生物医药产业基地，也许基地，也许,n产业的发展过程并不可控，可干预的方式都需要投入更多的资源，以求创造“洼地”效应，其所产生的溢出效应是对整个社会的，对于单一园区来说，并不经济，制约了企业化开发园区的积极性。n官办园区，对于服务的理解不到位，并不能对企业提

23、供有效的服务。p从国际来看，从国际来看，n一个国家所承载的科学园区也非常有限，但商务园区很多，随着信息技术的进一步发展，未来会有更多的企业选择郊区商务园。p只要有效地扬长避短，我们有条件打造出只要有效地扬长避短，我们有条件打造出n景观环境国际一流的n服务多元的n以浙江著名民营企业为主导，以新兴高新科技企业和生产性服务为补充的优秀商务花园n并适当引进具有引擎意义的跨国公司，共同构建省内最佳，国内第二梯队领头羊的地位。p以商务园的形式开发，并不妨碍我们的产业追求以商务园的形式开发，并不妨碍我们的产业追求n“校企”融合的发展模式推动商务园开发，对区域技术创新、产业升级具有重大的战略意义，将促使本项目

24、成为浙江第一的企业密集区。n以企业密集区的发展路径，发挥“赛马效应”、“马太效应”等，将对区域经济发展做出更大贡献。p以商务园区的形式开发，并不意味着放弃产业服务以商务园区的形式开发，并不意味着放弃产业服务n以物业管理服务、商务服务为起点，积极引进清华大学、北京化工大学、江南大学、杭州师范大学等科研院所，积极拓展技术服务（结合浙江实际重点强调应用服务，实现差异化竞争），使本项目在商务园的基础上有更多溢价的机会page 13page 13四、战略定位和战略目标四、战略定位和战略目标项目的定位：营利性综合型园区项目的定位：营利性综合型园区p根据投资来源和产业目的，园区可分为两大类：根据投资来源和产

25、业目的，园区可分为两大类：n营利性：通常由企业投资，目的是集聚已有一定基础的产业，促使其进一步创新和成长。n非营利性；通常由政府投资，通过较多“折让”或“赠予”，吸引和培育地方比较薄弱的产业和技术，促使其落地生根。p按目标产业宽窄，园区可分为两大类：按目标产业宽窄，园区可分为两大类：n综合型（水平型）：服务于多种产业，例如大多数科技园、商务园、办公园、工业园。n专业型（垂直型）：服务于一类产业，例如许多物流园、软件园、农业园、化工园。p基于不同的市场条件、项目条件选择目标产业宽窄。基于不同的市场条件、项目条件选择目标产业宽窄。n前者认为广泛的目标产业更能保障盈利和销售进度。多数产业地产项目都选

26、择多产业。大规模项目更倾向于选择多产业。n后者认为所在区域某种单一目标产业的市场潜力足以保障盈利和销售进度。多数单一产业的项目规模较小。p目标产业宽窄无优劣之分。目标产业宽窄无优劣之分。p前者强调产业融合，创造多边交易，激发全新创见，形成创新型集群。前者强调产业融合，创造多边交易，激发全新创见，形成创新型集群。p后者强调做出上下游价值链，使特定产业发展壮大。后者强调做出上下游价值链，使特定产业发展壮大。page 14page 14四、战略定位和战略目标四、战略定位和战略目标战略目标战略目标p公司战略公司战略n以服务于产业和科技进步为己任，以本项目为切入点，广泛吸收国内外实践经验，努力发展成为中

27、国一流的产业地产商。p业务战略业务战略n我们计划从现在起，通过8年左右的时间完成首期950亩土地的全面开发：60万的总部花园式办公楼、研发中心；14万国际常年展贸中心（含3万方旅游商品城）；五星级的会议中心大酒店，四星级的健康主题酒店及高星级的服务式公寓。配套商业、休闲、住宿等。n通过5年努力，使本园区获得规模化利润，获得一批无负债的优质资产。p产业战略产业战略n通过本园区的服务，使一批企业以本项目为基地，初步实现产业更好更快的发展。page 15page 15五、目标客户定位五、目标客户定位产业方向：做综合型园区产业方向：做综合型园区p根据实际情况，本项目选择做综合型园区根据实际情况，本项目

28、选择做综合型园区n有助于扩大营销规模，降低建设和服务成本，降低经营风险。n决定方向的因素：区域产业特征、环境条件、经验取向。主要影响因素主要影响因素本项目实际情况本项目实际情况以区域创新为目的，还是以发展产业链为目的，以及目标产业的现实和潜在规模。决定了建设规模和物业类型。本项目规模大，任何单一行业不足以支撑营业规模。区域产业结构多元，整体创新的紧迫性很强。政府强调扶持特定企业（“一事一议”），而非特定行业。区位、周边开发状况等环境和条件。决定了目标产业的生存条件。区位适合城市资源依赖少、办公成本敏感的产业（如制造业）。周边条件不适合大量安置人力密集型产业（如软件业）、城市资源依赖型产业（如一

29、般零售业）。是否有带动形成单一行业产业链的关键项目。决定了“产业链式”招商的机会成本。目前尚未出现可带动形成产业链的“引擎”型企业。“无地招商”条件下，以生产型、特大型项目为龙头带动形成产业链的机会较少。目标产业专用基础设施和其他服务措施的投资强度，以及政府对这些设施的投入计划。决定了建设和服务成本。专用型基础设施、服务措施的投资门槛较高，要求专业经验。目前除清华实验室可能取得政府支持外，其他条件尚未明朗。萧山经济技术开发区可能建设IT基础设施，正在推动中。投资商在地产以外的行业经验。决定了判断目标产业的准确性、满足特定需求的能力。依托整个集团，大地公司的产业经验比较多元。但不具备类似传化物流

30、那样的特定行业经验。page 16page 16五、目标客户定位五、目标客户定位目标产业：三类重点客户，两条技术主线目标产业：三类重点客户，两条技术主线p从实际出发，确立基本定位从实际出发，确立基本定位n三类重点客户：有创新力的民营企业总部、有创新力的高科技企业、有创新力的生产性服务企业n两条技术主线：生物技术、信息技术。三类重点结成“大树”，民营经济正是生命力之“根”。n民企总部：作为庞大而渴望超越自我、以制造业为主体，跨越所有产业的群体，民营企业是本项目最现实的客户群。民营企业，特别是民企总部的集聚，必将因为“赛马效应”而激发强劲的超越意识。n高科技企业：杭州高科技企业群数量有限，但正在迅

31、速崛起。高科技企业的集聚，必将因为更频繁的碰撞而激发新的创见。n生产性服务企业：也是当前全社会推动的阶段性重点。生产性服务业的集聚，将带动更多资本和智慧进入这个领域，为更多产业提供帮助和全新的启发。两条主线是“藤”，意不在“藤”而在“瓜”，顺藤摸瓜有助于缩小搜寻面，以及企业间建立协作关系n生物技术：增长迅猛，贯穿众多行业，对改造传统产业意义重大。其应用领域不少是萧山、杭州和全省的支柱产业。核心领域：生命科学、基因药物、作物设计、生物技术服务等。应用领域：农业、食品、化工、药物、诊疗、环保、新能源等。协作领域：微电子、仪器仪表（即光机电一体化）。n信息技术：快速发展，不再局限于软件硬件等传统意义

32、的信息产品，贯穿多种产业。其核心和应用领域不少正在成为杭州的支柱。核心领域：基础软件、软件工程、应用软件、嵌入式软件、微电子等。应用领域：电子、通信、网络、电子商务、电信增值服务、服务外包、航空、物流、零售、贸易、技术型创意工业、生命科学等。page 17page 17五、目标客户定位五、目标客户定位目标产业：两条技术主线，三类重点客户目标产业：两条技术主线，三类重点客户p谨慎发现有效客户谨慎发现有效客户n作为营利性园区，所谓“有效客户”的标准应侧重于经济性：确实需要房屋，不需要自有土地。有单价承受力，不依赖“折让”和“赠予”。采购意愿确切，而不是过于模糊的打算。n对经济性不足的客户，应慎重。

33、如果仅仅带来声誉，应特别慎重。许多实践表明，著名企业的带动力主要体现在对同一个“圈子”（例如大型国际企业的相互带动、台资企业的相互带动），如果这个圈子总体规模小，其带动力就无法体现。如果不仅带来声誉，还带来其他价值（例如服务的溢出），则可以适当放宽限制。p以以“创新创新”为魂的共生发展将产生巨大的产业价值为魂的共生发展将产生巨大的产业价值n浙江民营企业以制造业为主，也在高科技、生产性服务领域有很高比例。民营经济包含不同的群体，各有自己的创新方式。越来越多的行业都具有“发现型”特征，思想（而不是技术本身）决定了能否实现模式创新，甚至能否实现技术创新。信息技术已经成为驱动面最广的创新因子。生物技术

34、则对浙江的以化工、食品、农产品加工为特色的产业结构有特殊重要的意义。n民营经济正处在追寻突破的关键时期，如何实现创新是大家的思考。空间上融合，从而思想上融合，必然激发一代人的创新水平，必然提高创新水平。例如，当年，美国北卡州一块10000亩的三角地上汇集了一批纺织、塑料、农业企业的总部和研发中心；现在，这块土地是全球生物技术、信息技术的重要发源地，是著名科学园“研究三角园”。page 18page 18第二章：建设方案第二章：建设方案企业的香格里拉！page 19page 19一、总体布局一、总体布局 研发社区 展贸中心 办公社区 园艺中心 健康主题酒店 会议酒店 研发社区 集体宿舍 传统工艺

35、品国 际贸易中心 page 20page 20二、建筑单体二、建筑单体A户型户型p面向大型服务外包、软件，大型企业总部面向大型服务外包、软件，大型企业总部p体量较大体量较大n落地面积20002500n915层p任务导向的工作环境任务导向的工作环境n同一层有多种进深，适合于多项目的大团队n套内最小工作单元面积不小于400平方米n其中最大的区间有75%的周边可采光p招租方向招租方向n整层、若干层、独栋page 21page 21二、建筑单体二、建筑单体B户型户型p大型服务外包、软件；多种科研大型服务外包、软件；多种科研p体量较大体量较大n落地15001700n69层p集中化的大型工作环境集中化的大

36、型工作环境n两组开敞、连续的平面空间n公共功能在中部集中，便于共享p招租方向招租方向n整层、若干层、独栋page 22page 22二、建筑单体二、建筑单体C户型户型p面向中型服务外包、软件；多种科研面向中型服务外包、软件；多种科研p体量较大体量较大n落地15001700n69层p集中化的大型工作环境集中化的大型工作环境n两组开敞、连续的平面空间n公共功能在中部集中，便于共享p招租方向招租方向n整层、若干层、独栋page 23page 23二、建筑单体二、建筑单体D户型户型p面向中小型服务外包、软件；多种科研；纯办公面向中小型服务外包、软件；多种科研；纯办公p中等体量中等体量n落地面积1000

37、多n57层p便于分割、适合多驻户的中型工作环境便于分割、适合多驻户的中型工作环境n公共功能位于中间，简单分割可形成一层两个独立单元n可分割出400/600、500/500的工作单元p招租方向招租方向n400、500、600、整层、若干层、独栋page 24page 24二、建筑单体二、建筑单体E户型户型p多用途，可根据需要，灵活转变用途，包括：多用途，可根据需要，灵活转变用途，包括：n小型科技企业或生产服务型企业办公n孵化器n服务式公寓n集体宿舍n地方中心n虚拟办公室等p中等体量中等体量n落地面积1000多n12层p便于分割、适合多驻户的中型工作环境便于分割、适合多驻户的中型工作环境n公共功能

38、位于中间n35，60 ， 80 ，三种基本套型page 25page 25二、建筑单体二、建筑单体F户型户型p多层，独栋多层，独栋 / 一层一层4户户p特征特征n落地面积1300 n公共服务功能在中间，便于共享n易于分割成多个单元组合，各功能单元均具有一定的形象和档次感p招商方向招商方向n整层250-1300，或整栋page 26page 26二、建筑单体二、建筑单体G户型户型p独栋，用于中小型独栋，用于中小型IT企业企业p落地面积较小，约落地面积较小，约667平方米落地，对于局部密度过高地块进行调节。平方米落地，对于局部密度过高地块进行调节。pL型型page 27page 27二、建筑单体二

39、、建筑单体H户型户型p高层、多驻户高层、多驻户p特征特征n落地面积1300 n公共服务功能在中间，便于共享n易于分割成多个单元组合，各功能单元均具有一定的形象和档次感n每户均有阳台，创造生态舒适的环境p招商方向招商方向n整层150-1300，或整栋page 28page 28二、建筑单体二、建筑单体I户型户型p落地面积落地面积13000平方米；平方米；p以商场、非标展馆的形式布局，要求任意展位都具有较好的交通动线以商场、非标展馆的形式布局，要求任意展位都具有较好的交通动线p可因应客户需求，提供可因应客户需求，提供60-1300不等的灵活租售空间不等的灵活租售空间page 29page 29二、

40、建筑单体二、建筑单体J户型户型p落地面积落地面积6500平方米；平方米；p以商场、非标展馆的形式布局，要以商场、非标展馆的形式布局，要求任意展位都具有较好的交通动线求任意展位都具有较好的交通动线p可因应客户需求，提供可因应客户需求，提供60-200不等不等的灵活租售空间的灵活租售空间page 30page 30三、三、基础数据说明基础数据说明p工作人口工作人口n用于办公及总部用途的物业按照20平方米/人计算，相对奢华，n高层办公重点面向中小型科技企业及生产性服务企业，要求相对紧凑按照15平方米/人计算n多功能建筑，考虑到仪器设备等，按照25平方米/人计nIT企业组团，相对紧凑，按照15平方米/

41、人n常年展贸中心，按照60平方米每家公司，每家公司2人计n传统工艺品市场，按照90平方米每家公司计，每家公司按照2人计p公建设施配套公建设施配套n公建设施分为全园公建和组团公建全园区公建是指：健康主题酒店、会议酒店、服务式公寓、集体宿舍、公交首末站等，提供的服务内容包括：中高档餐饮、住宿、会议、健身、康乐、交通设施等，这些设施需各自能独立运营，我司应承担一定的运营责任，包括与管理公司合作的运营。组团公建是指，配合一个限定区域内的的需求，提供基本的生活和商务配套设施，包括：公共会议室、员工餐厅、便利店、自动取款机、风味小吃店、咖啡、简餐等设施。不同的位置上，内容稍有差异，总体暂按照1.5平方米/

42、人计。组团级服务中心主要分布在各个组团，大型公共建筑（多驻户）首层，按照300米左右的服务半径考虑，相对分散，以应对雨天、夏天等极端气候。page 31page 31三、基础数据说明三、基础数据说明项目项目类别类别单位单位标准标准 特例或中心区补充标准特例或中心区补充标准 上下客货泊位上下客货泊位住宅单元式住宅、单身宿舍车位/100m2建筑面积 0.6-1.0； 对小户型的住宅取低限 专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位独立式住宅车位/100m2建筑面积 1.0商 业市区商业车位/100m2建筑面积 小于等于2000 m2部分2.0，超过2000 m2以上部分0.40.

43、6 公共交通发达的中心区、商业区0.40.6 每1000 m2建筑面积设1个装卸货泊位独立购物中心车位/100m2建筑面积 3.0 每1000 m2建筑面积设1个装卸货泊位配套零售一般不提供（供附近的居民步行前往购买小商品）配套肉菜市场车位/100m2建筑面积 0.40.6专业批发市场车位/100m2建筑面积 2.0 每1000 m2建筑面积设12个装卸货泊位酒店、饭店车位/客房车位/10个座位 0.30.5车位/客房，1.52.0车位/10个座位 公共交通发达的中心区、商业区，普通酒店、饭店可取标准的1/2 每100个客房设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位、0.5个旅游巴士上下客泊位

44、办公行政办公楼车位/100m2建筑面积 2.53.0 公共交通发达的中心区内其中1/3的配建可按预留或设公共停车场处理 每2000 m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位其它办公楼车位/100m2建筑面积 0.81.2； 公共交通发达的中心区内按标准的1/2执行 每2000 m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位文体设施大型体育场馆车位/100座 3.04.0； 通常需专题研究小型体育场馆车位/100座 2.03.0市级影剧院车位/100座 4.55.5； 每100个座位设1个小型车辆港湾式停车位一般影剧院车位/100座 2.03.0； 每200个座位设1个小型

45、车辆港湾式停车位博物馆、图书馆车位/100m2建筑面积 0.51.0p停车位停车位n萧山区停车位配建推荐标准page 32page 32三、基础数据说明三、基础数据说明p停车位停车位n萧山区停车位配建推荐标准项目项目类别类别单位单位标准标准 特例或中心区补充标准特例或中心区补充标准 上下客货泊位上下客货泊位文体设施展览馆车位/100m2建筑面积 0.71.0 通常需专题研究会议中心车位/100座 3.04.5； 通常需专题研究工业厂房车位/100m2建筑面积 0.20.6； 近市区的厂房取高限。所提供的车位半数应用作停泊客车，其余供货车停泊及装卸货物之用； 在面积不少于45m40m的地盘除设一

46、般货车使用的装卸货泊位外，应另设大货车装卸货泊位，供货柜车使用。对面积少于45m40m的地方单独考虑仓库车位/1000m2建筑面积 0.40.6教育设施中学车位/100学生 0.71.5，校址范围内至少设2个校车停车处 每35个课室设1个路边港湾式小型客车停车位小学车位/100学生 0.51.2，校址范围内至少设2个校车停车处 每2个课室设1个路边港湾式小型客车停车位幼儿园车位/100学生 0.51.2，校址范围内至少设2个校车停车处 每2个课室设1个路边港湾式小型客车停车位医疗设施区以下医院 每1诊室设1至2个小汽车泊位； 1个以上有盖路旁港湾式停车位供救护车使用；1个以上路旁港湾式停车位供

47、其它车辆使用区以上医院车位/病床 0.40.8； 每50张病床设1个路旁港湾式小型客车停车位。另设2个以上有盖路旁停车处，供救护车使用公园绿地综合公园车位/100m2占地面积 0.10.3专类公园车位/100m2占地面积 0.10.2page 33page 33三、三、基础数据说明基础数据说明p停车位停车位n多层办公物业及总部类物业，按照每百平方米1.0个车位配建n高层办公物业，按照每百平方米0.8个配建n清华研发中心等承担公共服务职能的物业，按百平方米1.2个车位配建n多功能建筑按照每百平方米0.8个车位配建n集体宿舍按照百平方米0.3个车位配建n对于会务酒店、商务酒店、服务式公寓客房部分，

48、均按照萧山区推荐标准，以0.3车位/客房配建n对于配套休闲、娱乐设施，按照0.5车位/百平方米配建n对于会议中心，一般的配建标准为3.5-5.0车位/百平方米，本项目建议按4.0配建。page 34page 34四、分组团建设方案四、分组团建设方案IT组团组团p地块编号地块编号nM1-1、M1-3p用地性质用地性质n工业用地p招商方向招商方向n包括但不限于软件开发、服务外包p入驻方式入驻方式n一般租赁n在控规指标范围内定制长租转让土地n办公物业以出售为主page 35page 35四、分组团建设方案四、分组团建设方案IT组团组团p经济技术指标经济技术指标n地块M1-1.M1-3共计101800

49、平方米，总建筑面积159000平方米，预计可安排8340个工作人口，需1272个停车位。其中：n地块M1-1,总用地约40100平方米，总建筑面积74250平方米，容积率1.85，工作人口4950人，人口密度8平方米/人，共需594个车位。n地块M1-3,总用地约61700平方米，总建筑面积84750平方米，容积率1.37，工作人口3390人，人口密度18平方米/人，共需678个车位。page 36page 36四、分组团建设方案四、分组团建设方案IT组团组团p设计原则设计原则n区域性体量中等，在技术密集、劳力密集之间求取平衡技术密集：大体量劳力密集：大体量起步阶段：小体量最小招租单元400n

50、适用性弹性，易分割，可形成多种面积的工作单元落地面积较大围绕门厅有多出入口柱距较宽无错层架空地板，以便安装管线多个电信接入管道每幢均有设备房有充足的客梯和至少一部货梯工作人口按人均15计n生态以长方形为设计基础，注重采光和通风。结合地块形状加以调整视线范围内有景观建筑密度不超过20%，便于露地停车（M1-1可利用周边未开发地块）邻近建筑以连廊相接n安全道路和出入口设计人车分离不易被附近楼房直接俯视n简洁视觉可见立面较少n品质感均有挑高、精装修大堂各个组团外立面风格各有不同食堂设置在大型建筑的底层和二层page 37page 37四、分组团建设方案四、分组团建设方案IT组团组团p建设内容详表建设

51、内容详表地块编号地块编号( (按控规按控规) )地块面积地块面积( () )( (按控规按控规) )房屋编号房屋编号功能功能户型户型档档次次平均落地面平均落地面积积( () )层数层数 建筑面积建筑面积( () )建筑密度建筑密度 容积率容积率( (含代征含代征) )工作人工作人口口人口密度人口密度( (/ /人）人）停车位停车位需求需求M1-140100 A-03多功能建筑D乙1500913500 900 108 A-04多功能建筑D乙1500913500 900 108 A-05多功能建筑D乙105066300 420 50 B-02多功能建筑C乙105066300 420 50 B-03

52、多功能建筑C乙105066300 420 50 B-04多功能建筑C甲10501212600 840 101 B-05多功能建筑C乙105055250 350 42 B-06多功能建筑C乙105055250 350 42 B-07多功能建筑C乙105055250 350 42 B-08 1035010350742507425025.81%25.81%1.85 1.85 4950 4950 8 594 594 M1-361700 K-04多功能建筑A乙20001224000 960 192 K-05多功能建筑A乙2000918000 720 144 K-06多功能建筑B乙150069000 36

53、0 72 K-07多功能建筑B乙150069000 360 72 K-08多功能建筑B乙150069000 360 72 K-22多功能建筑D乙105055250 210 42 K-23多功能建筑D乙105055250 210 42 K-24多功能建筑D乙105055250 210 42 1165011650847508475018.88%18.88%1.37 1.37 3390 3390 18 678 678 101800 101800 22000 22000 159000 159000 8340 8340 1272 1272 page 38page 38ABCDD2 2幢幢幢幢 3 3幢幢

54、幢幢 3 3幢幢幢幢 3 3幢幢幢幢 6 6幢幢幢幢 page 39page 39四、分组团建设方案四、分组团建设方案IT组团组团p期望达到的效果期望达到的效果page 40page 40四、分组团建设方案四、分组团建设方案生物组团生物组团p地块编号地块编号nM1-2p用地性质用地性质n工业用地p招商方向招商方向n包括但不限于生物、食品、农业等企业的研发、中试p入驻方式入驻方式n一般租赁n整栋出售nD-08,D-09针对大型标杆企业，在控规控制指标范围内定制或土地出让p经济技术指标经济技术指标n总用地约52600平方米n总建筑面积76800平方米n容积率1.46n工作人口2591人n人口密度2

55、0平方米/人n共需600个车位。page 41page 41四、分组团建设方案四、分组团建设方案生物组团生物组团p设计原则设计原则n区域性体量中等，适用于一般中小型科研活动。对于大型企业，D-08，D-09接受大型企业定制。小招租单元500n适用弹性，易分割，可形成多种面积的工作单元落地面积较大围绕门厅有多出入口柱距较宽无错层楼层较高，便于研发型企业安排通风、排烟等设施，一般首层4.5米，标准层4.2米。除传化办公楼和服务式公寓外，一般不安排中央空调，以防止交叉污染预留试验上下水，以适应多种科研活动，但无需单独安排工业废水排放管道，一般由进驻企业自行预处理后，纳入生活废水管道。防烟楼梯间应预留

56、加压送风系统装置位置。有充足的客梯和至少一部货梯人均建筑面积按30计n生态以长方形为设计基础，注重采光和通风。结合地块形状加以调整视线范围内有景观建筑密度不超过25%，便于露地停车力争组团内建筑与组团内公共服务中心以连廊相接n安全道路和出入口设计人车分离不易被附近楼房直接俯视n简洁视觉可见立面较少n品质感均有挑高、精装修大堂各个组团外立面风格各有不同食堂设置在大型建筑的底层和二层page 42page 42四、分组团建设方案四、分组团建设方案房屋编号房屋编号( (按控规按控规) )功能功能户型户型档次档次平均落地平均落地面积面积( () )层数层数建筑面积建筑面积( () )建筑密建筑密度度容

57、积率容积率( (含代征含代征) )工作工作人口人口人口密度人口密度( (/ /人）人）停车位停车位需求需求C-01多功能建筑D乙105055250210 42 C-02多功能建筑D乙105055250210 42 C-03多功能建筑D乙105055250210 42 C-04 0 0 D-01多功能建筑C乙105066300252 50 D-02多功能建筑C乙105066300252 50 D-03多功能建筑C乙105066300252 50 D-04多功能建筑0 0 D-08多功能建筑/孵化器B乙150069000360 72 D-09多功能建筑/孵化器B乙150069000360 72 D

58、-10 0 D-11 0 D-05传化大地办公楼C105055250175 63 D-06清华生物研发中心D105066300210 76 (D-07)服务式公寓E10501212600100 40 1245012450768007680023.67%23.67%1.46 1.46 2591 2591 20 20 600 600 生物组团生物组团p建设内容详表建设内容详表page 43page 43CD3 3幢幢幢幢 3 3幢幢幢幢 B2 2幢幢幢幢 传化传化传化传化 清华清华清华清华 服务式公寓服务式公寓服务式公寓服务式公寓 page 44page 44四、分组团建设方案四、分组团建设方案新

59、加坡 Biopolis （启奥生物城）新加坡 International Business Park （国际商务花园）生物组团生物组团p期望达到的建设效果期望达到的建设效果page 45page 45四、分组团建设方案四、分组团建设方案办公组团办公组团p地块编号地块编号nC12-1C12-9,C26-2p用地性质用地性质n办公用地p招商方向招商方向n各类生产性服务企业、IT企业、科技型企业总部、营销办事处等p入驻方式入驻方式n分套出售n整栋出售page 46page 46四、分组团建设方案四、分组团建设方案办公组团办公组团p设计原则设计原则n区域性体量中等，既能够满足大中型企业独栋需求，又要满

60、足在分割的情况下各驻户均有气派感。局部高层，可分割到150，250平方米，供中小企业使用。n适用弹性，易分割，可形成多种面积的工作单元落地面积较大围绕门厅有多出入口柱距较宽无错层分割后各驻户依然能享受大堂等公共设施，有一定的形象。区别与城区写字楼，楼层稍高，更易于空气流通，增加舒适性。高层每一单元均提供漏台，用以提高舒适度。有充足的客梯人均建筑面积按30计n生态以长方形为设计基础，注重采光和通风。结合地块形状加以调整视线范围内有景观建筑密度不超过25%，便于露地停车力争组团内建筑与组团内公共服务中心以连廊相接n安全道路和出入口设计人车分离不易被附近楼房直接俯视n简洁视觉可见立面较少n品质感均有

61、挑高、精装修大堂各个组团外立面风格各有不同食堂设置在大型建筑的底层和二层page 47page 47地块编号地块编号( (按控规按控规) )地块面积地块面积( () )( (按控规按控规) )房屋编房屋编号号功能功能户型户型 档次档次 平均落地面平均落地面积积( () )层数层数 建筑面积建筑面积( () )建筑密度建筑密度 容积率容积率( (含含代征代征) )工作人口工作人口人口密度人口密度( (/ /人）人）停车位停车位需求需求C12-126900F-01办公楼(高层)H甲13002026000 1733 208 F-03办公楼F甲120033600 180 36 F-04办公楼F甲120

62、033600 180 36 F-05办公楼D甲105055250 263 53 F-06办公楼D甲105055250 263 53 58005800437004370021.56%21.56%1.62 1.62 2618 2618 10 10 385 385 C12-215000K-01办公楼(高层)H甲13002026000 1733 208 K-02办公楼D乙105099450 473 95 K-21办公楼G甲66732000 100 20 30173017374503745020.11%20.11%2.50 2.50 2306 2306 7 323 323 C12-317500G-01办

63、公楼D甲105055250 263 53 G-02办公楼D甲105055250 263 53 G-03办公楼F甲120033600 180 36 G-04办公楼F甲120033600 180 36 45004500177001770025.71%25.71%1.01 1.01 885 885 20 177 177 C12-417300H-01办公楼（清华）D甲105055250 263 53 H-02办公楼（清华）D甲105055250 263 53 H-03办公楼（清华）F甲120033600 180 36 H-04办公楼（清华）F甲120033600 180 36 450045001770

64、01770026.01%26.01%1.02 1.02 885 885 20 177 177 C12-517500K-17办公楼F甲120033600 180 36 K-18办公楼F甲120033600 180 36 K-19办公楼F甲120033600 180 36 K-20办公楼F甲120033600 180 36 48004800144001440027.43%27.43%0.82 0.82 720 720 24 144 144 C12-612800E-01办公楼D甲105055250 263 53 E-02办公楼D甲105055250 263 53 E-03办公楼D甲105055250

65、 263 53 31503150157501575024.61%24.61%1.23 1.23 788 788 16 158 158 C12-710600E-04办公楼D甲105055250 263 53 I-01办公楼(高层)H乙13002026000 1733 208 23502350312503125022.17%22.17%2.95 2.95 1996 5 261 261 C12-85600I-02办公楼(高层清华)H乙13002026000 1733 208 13001300260002600023.21%23.21%4.64 4.64 1733 1733 3 208 208 C12

66、-922530K-12办公楼(高层)H乙13002026000 1733 208 K-13办公楼(高层)H乙13002026000 1733 208 K-14办公楼(高层)H乙13002026000 1733 208 K-15办公楼(高层)H乙13002026000 1733 208 5200520010400010400023.08%23.08%4.62 4.62 6933 6933 3 832 832 145730145730 307950307950 18864 18864 2664 2664 page 48page 48F6 6幢幢幢幢 FH4 4幢幢幢幢 1 1幢幢幢幢 H1 1幢幢

67、幢幢 2 2幢幢幢幢 H4 4幢幢幢幢 HD1 1幢幢幢幢 G1 1幢幢幢幢 D2 2幢幢幢幢 D2 2幢幢幢幢 D2 2幢幢幢幢 D4 4幢幢幢幢 page 49page 49四、分组团建设方案四、分组团建设方案办公组团办公组团p期望达到的建设效果期望达到的建设效果美国 Parkridge Five（办公园区） 英国 Chiswick Park（多功能科技园区）page 50page 50四、分组团建设方案四、分组团建设方案常年展贸中心南区常年展贸中心南区p地块编号地块编号nC26-2、C34-1合并，改办公用地p用地性质用地性质n办公用地p招商方向招商方向n以进出口为导向的 Trade m

68、art (常年展贸)模式面向轻工、电子、机械、化工等行业，在义乌(低档；南亚、中东)、绍兴(纺织)、上海(中高档；欧美)之间占领中端市场建筑空间分割适合企业设置30150的产品展示区和办公区建筑面积约10万p入驻方式入驻方式n分单元出租page 51page 51四、分组团建设方案四、分组团建设方案常年展贸南区常年展贸南区p设计原则：n以商场、非标展馆的形式布局，要求任意展位都具有较好的交通动线n可因应客户需求，提供60-1300不等的灵活租售空间n在1F2F各设置餐饮等配套设施。n充分关注内部结构，使每一间展厅都能最大限度的走廊连接，争取最多的展厅能临近主要出入口和交通枢纽。n因应建筑体量大

69、，更要关注舒适性，要宽敞明亮，环境优美，给人以一种全新的舒适感。n建议外立面整体效果暖色调，符合和体现商品交易场所的氛围。n充分的电梯、扶梯、货梯，创造内部四通八达的交易氛围。水平交通和垂直交通四通八达。n注意房屋的可转换性，可转换为高科技工厂，如果转为高科技工厂，地下作为仓储。注意货车交通。page 52page 52四、分组团建设方案四、分组团建设方案常年展贸南区常年展贸南区p经济技术指标nC26-2、C34-1计划合并，改办公用地，计划建设：n展贸物业面积118200平方米（含叠加办公楼18200，其中展贸物业面积10万平方米），n总建筑密度41.81%，n容积率1.98，n共需安排94

70、6个停车位，n人口密度13平方米/人p建设内容详表地块地块编号编号( (按控按控规规) )地块面地块面积积( () )( (按控规按控规) )房屋房屋编号编号( (按按柏麟柏麟德德) )功能功能户户型型档档次次平均落平均落地面积地面积( () )层层数数建筑面建筑面积积( () )建筑建筑密度密度容积容积率率( (含含代征代征) )工作人工作人口口人口密人口密度度( (/ /人）人）停车停车位需位需求求C26-2、C34-1合并，改办公用地59800M-02a-2办公楼(高层)H乙 叠加(楼面1300)14182001213 146 M-02a-1展贸中心J6000424000800 192

71、M-02b展贸中心J6000424000800 192 M-02c展贸中心I130004520001733 416 250002500011820011820041.8141.81% %1.98 1.98 4547 4547 13 946 946 page 53page 53page 54page 54四、分组团建设方案四、分组团建设方案常年展贸南区常年展贸南区p期望达到的效果期望达到的效果配合露天展区效果page 55page 55四、分组团建设方案四、分组团建设方案常年展贸北区常年展贸北区p地块编号地块编号nC12-10、C26-1合并为C12-10p用地性质用地性质n办公用地p招商方向招

72、商方向n针对游客的浪漫情趣类、健康产品、茶及茶艺产品、佛教用品、浙江名特产品、传统工艺品、进口工艺品、旅游休闲用品n结合滨河景观带，引进体验性农庄项目。n咖啡馆、茶楼、休闲餐厅等配套设施n航空旅客旅游集散中心p入驻方式入驻方式n分套出租page 56page 56四、分组团建设方案四、分组团建设方案常年展贸北区常年展贸北区p设计原则设计原则n按照街市的方式布置，形成景点化、体验型、趣味型的新型市场n以景观为导向，以10米x4米为基本单元，最大可提供3间，3层，约360平方米，以适应规模企业的需求。n建筑、景观充分“景点化”n建筑楼层以2.5层和3层为主n在主要出入口和人流密集区设置餐饮等配套设

73、施n保留中心湖面，既作为景观，也要有一定的商业用途，比如设置水上餐厅，水上舞台，水上T台等。n要充分关注舒适性，使游客感受到是一个景点而不是一个市场，为此，需将自然环境、建筑物、构筑物共同结合成一个可持续的有机整体，形成功能化和艺术化的分区和走廊，使游客无论在室内或室外均可感受到视觉和环境的舒适、愉悦。n应每栋建筑物均享有良好的园林环境、道路、停车系统，享受到服务设施所提供的便利，不留人流死角。page 57page 57四、分组团建设方案四、分组团建设方案常年展贸北区常年展贸北区p经济技术指标经济技术指标n项目总用地46500平方米，n总建筑面积25650平方米n建筑密度20.21%n容积率

74、0.53n预计需安排205个车位p建设内容详表建设内容详表地块编号地块编号( (按控规按控规) )地块面积地块面积( () )( (按控规按控规) )房屋编号房屋编号( (按柏麟德按柏麟德) )功能功能平均落地平均落地面积面积( () )层层数数建筑面积建筑面积( () )建筑密度建筑密度容积率容积率( (含代征含代征) )工作人口工作人口人口密度人口密度( (/ /人）人）停车位停车位需求需求C12-10、C26-1合并改办公用地48500M-01a街道式店铺75002.518750417 150 M-01d街道式店铺230036900153 55 98009800256502565020.

75、21%20.21%0.53 0.53 570 570 85 205 205 page 58page 58page 59page 59四、分组团建设方案四、分组团建设方案常年展贸北区常年展贸北区p期望达到的效果期望达到的效果page 60page 60四、分组团建设方案四、分组团建设方案酒店酒店p地块编号地块编号nC25-1，C25-2p用地性质用地性质n旅馆业用地p开发方式开发方式n合资开发p酒店主题酒店主题n健康主题商务度假酒店n会议主题酒店（暂定）page 61page 61四、分组团建设方案四、分组团建设方案酒店酒店p健康主题商务度假酒店设计原则健康主题商务度假酒店设计原则n紧扣健康主题

76、商务度假酒店主题，需处理好商务空间与附属健康休闲中心的关系在客房、餐饮、会议等功能设计上要按照商务酒店的要求，在会议功能上要兼容展览功能在配套健康休闲中心设计上，要体现一定的度假特色，有旅游酒店的感受要处理好全园商务氛围和酒店之间的配合关系要梳理好文化的脉络，使酒店具有可品性用好内湖景观，创造内景与外景的充分融合。建筑模式不建议用高层建筑，以多层为宜，尽可能创造全阳台、全明客房的感受。充分重视酒店合作方和酒店管理公司的意见n附功能要求序类型面积（）一客房166001豪华单人房5002单人房8003豪华标准房10004标准房104005商务标准房15006商务套房9007行政套房1500二健身服

77、务中心63001多功能健身中心20002电子高尔夫球8003室内多功能泳池20004SPA10005幼托中心（儿童娱乐中心）500序类型面积（）三商务会所22001多功能会议设施15002洽谈室3503图书室1004高级俱乐部1505商务中心100四主题餐厅32001日式餐厅1502西餐厅（兼做早餐厅）5003风味餐厅4004品牌中餐厅7005宴会厅8006漏天餐饮7酒吧2008大堂吧2009咖啡馆250五娱乐中心18501歌舞厅3502卡拉OK厅5503游戏机室2004棋牌室2005影剧场3006美容美发室1007精品店1008花店50六其他公共服务48501大堂25002商场3003医务室

78、504办公区2000七总计35000page 62page 62四、分组团建设方案四、分组团建设方案酒店酒店p会务酒店设计原则会务酒店设计原则n暂未展开p服务式公寓服务式公寓n另计划在M1-2地块建设服务式公寓，初步考虑功能安排如下：序功能面积（）一户内设施1商务中心 402活动房（健身、台球、乒乓）2003大堂及大堂吧6004图书阅览室1205管理用房1506餐厅（约50个餐位）1507洗衣房 708网吧20092个特色餐馆10010娱乐室（卡拉OK、按摩、足浴）320114个便利商店、超市 30012员工餐厅（500个座位）75013小计3000二户外设施1篮球场6002羽毛球场120户型

79、单间建筑面积（）套数建筑面积（）套数比价格（元/天）包月价（元/月）预计出租率一室一厅（大床）4554243035.06%200 4200 80.00%二室一厅6040240025.97%270 5670 80.00%豪华型二室一厅8060480038.96%400 8400 70.00%page 63page 63四、分组团建设方案四、分组团建设方案酒店酒店p经济技术指标经济技术指标n项目总用地46800平方米，总建筑面积65000平方米，预计需安排460个停车位。p建设内容详表建设内容详表地块编地块编号号( (按控按控规规) )地块面积地块面积( () )( (按控规按控规) )房屋房屋编

80、号编号( (按柏按柏麟德麟德) )功能功能户户型型档档次次平均落地平均落地面积面积( () )层层数数建筑面积建筑面积( () )建筑密建筑密度度容积容积率率( (含含代征代征) )工作人工作人口口人口密人口密度度( (/ /人）人）停车停车位需位需求求C25-112100J-01健康主题酒店5星60001028000附属健康休闲中心700060006000350003500049.59%49.59%2.89 2.89 200 200 61 230 C25-234700M-01b会议中心300025000应减少用地,增加可出售面积M-01c会务宾馆4星500015250008000800030

81、0003000023.05%23.05%0.86 0.86 200 200 174 230 468004680014000140006500065000400 400 460 460 page 64page 64四、分组团建设方案四、分组团建设方案酒店酒店p期望达到的效果期望达到的效果page 65page 65四、分组团建设方案四、分组团建设方案酒店酒店p期望达到的效果期望达到的效果健康主题会所page 66page 66四、分组团建设方案四、分组团建设方案集体宿舍集体宿舍p地块编号地块编号nM1-4，M1-5p用地性质用地性质n工业用地用地p经营方式经营方式n仅面向进驻企业租用。page

82、67page 67四、分组团建设方案四、分组团建设方案集体宿舍集体宿舍p设计原则设计原则n充分考虑弹性设计，使物业可根据需要，灵活转变用途，包括：小型科技企业或生产服务型企业办公孵化器服务式公寓集体宿舍地方中心虚拟办公室等n中等体量落地面积1000多12层n便于分割、适合多驻户的中型工作环境公共功能位于中间35，60 ， 80 ，三种基本套型page 68page 68四、分组团建设方案四、分组团建设方案集体宿舍集体宿舍p经济技术指标经济技术指标M1-5保留土地和经济技术指标，暂不开发，结合对生物公司现温室定位后再予以考虑。M1-4地块土地面积15800平方米，计划总建筑面积37800平方米预

83、计可安排126000-25200人住宿建筑密度19.94容积率2.39需安排车位113个p建设详表建设详表地块编号(按控规)地块面积()(按控规)房屋编号(按柏麟德)功能户型档次平均落地面积()层数建筑面积() 建筑密度 容积率(含代征)停车位需求M1-518200 L-04暂留用，集体宿舍(可转办公楼)E乙12001214400 43 L-05暂留用，集体宿舍(可转办公楼)E乙12001214400 43 L-06暂留用，集体宿舍(可转办公楼)E乙12001214400 43 36004320019.78%2.3736130 M1-415800 L-01集体宿舍(可转办公楼)E乙105012

84、12600 38 L-02集体宿舍(可转办公楼)E乙10501212600 38 L-03集体宿舍(可转办公楼)E乙10501212600 38 31503780019.94%2.39 113 6750 0 81000 243 page 69page 69五、公建设施安排五、公建设施安排p910亩范围内，共安排亩范围内，共安排3处全园级公建处全园级公建na处为主题酒店nb处集体宿舍nc处为主题酒店p910亩范围内共安排亩范围内共安排13个组团级公建服务点，分别为：个组团级公建服务点，分别为：cb1067243189a51211服务点服务点服务人口服务人口面积面积提供点提供点服务点1495010

85、50B-06,1F服务点218941300F-01,1F服务点345681300K-01,1F服务点455001500K-06,1F服务点517901050K-15,1F服务点622681050G-01,1F服务点714621050E-02，1F服务点838773000D-07,1-3F服务点926002600K-12,1F服务点101700700M-02a,1F服务点111700700M-02b,1F服务点121700700M-02c,2Fpage 70page 70五、公交路线安排五、公交路线安排p公交线路走向原则公交线路走向原则n方便原则，尽可能照顾到每一组团n临近，但应避开人流核心区，

86、以避免交通堵塞n首末站点考虑人流最密集地方p初步模拟公交路线如图，请在对应位置设计港湾式停初步模拟公交路线如图，请在对应位置设计港湾式停靠站点及停车场。靠站点及停车场。杭州方向线路一杭州方向线路一萧山方向线路安排萧山方向线路安排 杭州方向线路二杭州方向线路二一期时一期时萧山方向线路安排萧山方向线路安排 过境车站点过境车站点内部车站点内部车站点首末站点首末站点进出站方向进出站方向 page 71page 71六、景观六、景观建筑周边建筑周边p每个组团与主要道路之间都设有绿色隔离带，组团内部都有绿色空间，营造私家花园般的归属感。每个组团与主要道路之间都设有绿色隔离带，组团内部都有绿色空间，营造私家

87、花园般的归属感。p植被配置本土化，实现自然感觉，降低维护成本，把人和自然财富有机地联系在一起。植被配置本土化，实现自然感觉，降低维护成本，把人和自然财富有机地联系在一起。page 72page 72六、景观六、景观滨水景观滨水景观p悠长的滨湖和临河地带不仅提供轻松愉悦的休憩空间，更提供一系列公共活动场所，为企业员工和到访悠长的滨湖和临河地带不仅提供轻松愉悦的休憩空间，更提供一系列公共活动场所，为企业员工和到访客人创造充满活力和令人振奋的环境。客人创造充满活力和令人振奋的环境。page 73page 73六、景观六、景观沿外围公路大量植树，形成野趣的林地式花园。并为鸟类、昆虫和野生动物提供栖息地

88、、庇护所和食物来源。完善园区内种植园、湿地养殖场，提供富有生机的田园休闲环境。外围景观外围景观page 74page 74六、景观六、景观道路景观道路景观page 75page 75六、景观六、景观湿地与水系湿地与水系p妥善保护的同时，开辟健康休憩公园。妥善保护的同时，开辟健康休憩公园。page 76page 76七、服务七、服务作为产业服务平台，依托物业，定向招商，可形成多样化的服务，增加入驻企业所得到的作为产业服务平台，依托物业，定向招商，可形成多样化的服务，增加入驻企业所得到的价值价值p多数服务，特别是专业性、技术性较强的服务，通过招商和与国家级开发区合作来实现，可不受行业经验多数服务，

89、特别是专业性、技术性较强的服务，通过招商和与国家级开发区合作来实现，可不受行业经验制约，提供服务的成本较低。计划建立的服务及其提供者：制约，提供服务的成本较低。计划建立的服务及其提供者：p清华生物技术研发中心、政府对入驻企业生物技术课题专项扶持共同构成本项目履行清华生物技术研发中心、政府对入驻企业生物技术课题专项扶持共同构成本项目履行“生物产业基地生物产业基地”使使命的抓手。除此之外，生物产业如何发展主要靠命的抓手。除此之外，生物产业如何发展主要靠“看不见的手看不见的手”来调节。来调节。p服务内涵和模式不断变迁，使这个平台蕴涵着无穷的创造可能，需要在运营实践中保持敏锐和创新。服务内涵和模式不断

90、变迁，使这个平台蕴涵着无穷的创造可能，需要在运营实践中保持敏锐和创新。专用基础设施需提请政府投入建设专用基础设施需提请政府投入建设p包括清华大学生物技术研发中心、数据备份系统。包括清华大学生物技术研发中心、数据备份系统。p萧山开发区正在考虑是否投资建设数据备份系统，及如何管理运营。萧山开发区正在考虑是否投资建设数据备份系统，及如何管理运营。服务内容服务内容提供者提供者技术转移、校企联合实验室、公共实验室、孵化器、人才培训、研究生参与企业科研清华大学长三角研究院运营生物技术研发中心、教育培训中心，并协助孵化器运作。北京化工大学、杭州师范大学、杭州电子科技大学、无锡江南大学等表达了进驻建立人才培训

91、基地、设计中心的意愿。博士后工作站、人力资源服务、银行服务、快递服务等延伸现有博士后工作站；引进专业化的服务业企业。文体竞赛、会议、展示等商务服务，酒店、服务式公寓等住宿服务引进专业运营商，如酒店管理公司、公共关系公司。“一站式”政府服务与国家级萧山开发区结合。物业管理、后勤服务、日托服务早期外包。视发展战略，将来可考虑自建物业管理服务。page 77page 77七、服务七、服务以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供服务分类服务分类服务内容服务内容服务单位服务单位设立机构设立

92、机构费用费用物业管理客户服务物业管理公司大地公司/其他公司收费保安消防服务收费保洁绿化服务收费工程维护服务收费停车场管理收费便民服务(代订酒店宾馆、代订报刊杂志、信件代邮等）免费物业租赁服务酒店内会议室等场地商务酒店/会务酒店酒店管理公司收费园区会议室等设施物业管理公司大地公司/其他公司收费技术平台公共实验室实验室运营部研发中心收费区外科研条件联系实验室运营部研发中心免费软件检测技术服务部/软件工程部中介机构市场价收费软件认证技术服务部/软件工程部中介机构市场价收费技术转移创新中心大地与清华长三角研究院收费产品中试服务技术服务部/软件工程部研发中心市场价收费技术经纪服务（知识产权转移、技术评估

93、）咨询公司中介机构市场价收费组织技术鉴定企业发展部大地公司营利协助高新技术企业（产品）认定企业发展部大地公司营利促进产学研合作企业发展部大地公司收取成本费政策争取申报科技计划与项目企业发展部大地公司营利申请和落实优惠政策企业发展部大地公司营利page 78page 78七、服务七、服务以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供服务分类服务分类服务内容服务内容服务单位服务单位设立机构设立机构费用费用企业事务工商、国税、地税、消防、公安出入境、海关、国际交流相关的外事等服务“一站式”服

94、务中心国家级萧山经济开发区免费会计、审计会计师事务所中介机构市场价收费法律事务咨询、法律文本审核律师事务所中介机构市场价收费保险事务保险代理机构中介机构市场价收费知识产权服务专利事务所中介机构市场价收费人力资源服务猎头公司中介机构市场价收费信用评级服务信用评估公司中介机构市场价收费资产评估服务资产评估公司、事务所中介机构市场价收费企业管理咨询咨询公司中介机构市场价收费金融服务银行办事处银行免费邮政快递服务邮局、快递公司邮局、快递公司收费票务服务票务中心航空公司、客运站等收费文印服务商务中心商务中心收费翻译服务翻译公司中介机构收费安排大学生与研究生在企业实习、进行科研活动学校学校免费人才信息平台

95、人力资源部大地公司免费车辆服务车辆服务部出租车公司收费page 79page 79七、服务七、服务以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供服务分类服务分类服务内容服务内容服务单位服务单位设立机构设立机构费用费用教育培训非学历教育、职业技术培训（企业委托培训、企业内训等）继续教育中心学校收费市场推广发布展会、论坛等活动信息企业发展部大地公司免费来宾与领导视察企业发展部大地公司免费营销策划咨询公司/广告公司中介机构市场价收费产品发布、交易平台B2B专业网站中介机构市场价收费成果与产品

96、展示企业发展部大地公司收取租金投资融资网上投融资服务平台投融资发展部大地公司免费国内、国际投融资新闻讯息发布投融资发展部大地公司免费政府相关扶持政策介绍投融资发展部大地公司免费园区企业项目推荐、企业融资信息发布投融资发展部大地公司免费投资机构介绍、投资信息发布投融资发展部大地公司免费相关文案表格下载投融资发展部大地公司免费信息服务、信息管理定期提供行业信息信息部大地公司免费技术文献、期刊检索信息部大地公司免费智能卡门禁系统信息部大地公司收费IDC中小企业数据中心（主机托管、网站设计、数据备份系统等）数据中心专业服务机构/萧山区政府收费page 80page 80七、服务七、服务以下服务都应进一

97、步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供以下服务都应进一步探讨，红字部分表示应提供，黑字标志应通过招商及合作，争取提供服务分类服务分类服务内容服务内容服务单位服务单位设立机构设立机构费用费用研发中心技术平台开放实验室实验室运营部收费区外科研条件联系实验室运营部免费产品中试服务技术服务部/软件工程部市场价收费学校企业事务安排大学生与研究生在企业实习、进行科研活动学校免费教育培训非学历教育、职业技术培训（企业委托培训、企业内训等）继续教育中心收费清华长三角研究院、大地技术平台技术转移创新中心收费酒店管理公司物业租赁服务酒店内会议室等场地商务酒店/会务酒店收费航空公司、客运站等

98、企业事务票务服务票务中心收费国家级萧山经济开发区企业事务工商、国税、地税、消防、公安出入境、海关、国际交流相关的外事等服务“一站式”服务中心免费专业服务机构/萧山区政府信息服务、信息管理IDC中小企业数据中心（主机托管、网站设计、数据备份系统等）数据中心收费page 81page 81八、总体说明八、总体说明总经济技术指标总经济技术指标按功能分各项指标比例按功能分各项指标比例按商业模式分各项比例按商业模式分各项比例通过不同组合，可提供从通过不同组合，可提供从10024000平方米的各种组合，假定不组合，最多可安排平方米的各种组合，假定不组合，最多可安排5175家企业家企业(稍有出入稍有出入)：

99、n常年展贸企业3300家，户均30平方米。n可安排旅游商品城进驻企业275家，户均90平方米n可安排168家孵化企业，户均100平方米n可安排办事处形中小企业1020家，户均200平方米n可安排需求300平方米中小企业120家n可安排500平方米需求企业144家n可安排需求667平方米企业3家n可安排需求1000平方米企业65家n可安排需求1500平方米企业56家n可安排需求2000平方米企业24家。土地总面积()总建筑面积()平均建筑密度平均容积率总工作人口总停车位需求公建面积61783083360024.22%1.3535312 638916250经营模式分类出售面积租赁面积经营面积总计建

100、筑面积（）32615042985077600833600所占比例39.13%51.57%9.31%100.00%功能分类甲级（含公建）乙级（含公建）公建旅游商品城常年展贸集体宿舍区酒店清华生物中心传化办公楼建筑面积1551003827001625025650100000810007760063005250所占比例18.61%45.91%1.95%3.08%12.00%9.72%9.31%0.76%0.63%page 82page 82八、总体说明八、总体说明产品结构简洁，但竞争力很强产品结构简洁，但竞争力很强p本项目仅提供两大类建筑产品（见下页表）本项目仅提供两大类建筑产品（见下页表）n产业物

101、业。特点是通用性强，档次较高，优质优价，面向中高端客户群。n酒店。特点是适应郊区条件，充分利用机场因素。p依托两类建筑产品，构建丰富的功能体系依托两类建筑产品，构建丰富的功能体系n作为创新中心，本项目提供一流企业总部平台、研发和IT活动平台。包括：办公区（办公物业）办公区（办公物业）。早期不同产业企业穿插布局；随着招商推进，有的组团可能主题化，形成“园中园”。研发和研发和IT密集区（多功能物业）密集区（多功能物业）。早期不同产业企业穿插布局；随着招商推进，有的组团可能主题化，形成“园中园”。n作为商务枢纽，本项目提供一流的商务作业平台。包括：国际展贸中心（特殊办公物业）国际展贸中心（特殊办公物

102、业）。定位于中高端商品的国际贸易展示和洽谈，在贸易条件趋恶，自主品牌呼声日强的时期，高水平国际展贸中心日显重要。会议酒店会议酒店。既是关键的商务活动配套，也是集聚人气的关键“引擎”。健康主题酒店健康主题酒店。可强化园区“软”的特性，强化国际机场客流的接待能力，可随项目进程考虑建设与否。酒店式公寓酒店式公寓。利用12幢多功能建筑装修而城，适合长时间居住的需求。n作为人口密集的企业社区，本项目提供其他多种服务场所。孵化器孵化器。利用少量物业，通过与清华大学合作，专门引进成长期高科技企业。早期以出售为主，稍后延伸至出租型物业。各类产业服务各类产业服务。利用少量物业，以招商或合作提供技术转移、公共研发

103、平台、培训中心等（见本章第2节“服务功能多样”）其他商务功能其他商务功能。利用酒店建筑局部，以招商或合作形式设立各类专题俱乐部、商务会所。集体宿舍集体宿舍。利用少量工业用地，建筑模式为商住两用型，既可做宿舍，也可转做小企业办公。餐饮服务餐饮服务。散布于部分建筑组团内。健身中心健身中心。集中于某个酒店或大型建筑内。户外运动和集会户外运动和集会。集中于部分组团内。零售场所零售场所。自动售货机散布于各建筑组团内。一般零售集中于一个酒店和若干大型建筑内。托儿所、急诊室托儿所、急诊室。集中于某个酒店或大型建筑内。page 83page 83第三章：规划调整基本要求第三章：规划调整基本要求在以往控规的基础

104、上，结合对建筑的进一步认识，尽快按照萧山本地规范展开控规进一步完善、修建性详细规划的编制、市政设计。page 84page 84一、规划范围一、规划范围规划范围总用地：规划范围总用地：page 85page 85二、控规调整内容二、控规调整内容1、应根据控规调整总平面布局、应根据控规调整总平面布局n控规的路网结构沿用柏麒麟德规划。n控规根据新的城市交通规划和政府意见，增加了外围主干道和出入口。但控规内湖南侧桥梁过于拘泥于一般规范，应回归柏麟德方案。办公物公物业( (办公用地办公用地) ) 多功能物多功能物业 ( (工业用地工业用地) )会会议酒店酒店 健康主健康主题酒店酒店 展展贸中心中心 南

105、区南区 ( (办公用地办公用地) )展展贸中心中心 北区北区 ( (办公用地办公用地) )多功能物多功能物业 ( (工业用地工业用地) )健康主健康主题酒店酒店 会会议酒店酒店 展展贸中心中心 南区南区 ( (办公用地办公用地) )多功能物多功能物业 ( (工业用工业用地地) )办公物公物业( (办公用办公用地地) ) 展展贸中心中心 北区北区 ( (办公用地办公用地) )多功能物多功能物业 ( (工业用工业用地地) )page 86page 86办公物公物业( (办公用地办公用地) ) 多功能物多功能物业 ( (工业用地工业用地) )会会议酒店酒店 健康主健康主题酒店酒店 展展贸中心中心 南

106、区南区 ( (办公用地办公用地) )展展贸中心中心 北区北区 ( (办公用地办公用地) )多功能物多功能物业 ( (工业用地工业用地) )二、控规调整内容二、控规调整内容2、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，及相应调整平面布局及相应调整平面布局p（1）柏麟德规划提出了建筑体量的基本范围：）柏麟德规划提出了建筑体量的基本范围：n36层的落地面积500667左右。理由是大中企业办公面积不小于500；单幢体量不大，有利于独栋销售。n高层的落地面积在1050左右。理由是单层最小可分割到100左右，适合中小企业。n展贸中心北区为小街道类型，南区为大平面类型。p

107、（2）之后的市场调研表明：）之后的市场调研表明：n36层的落地面积过小，容易导致，企业进入门槛过低。大量低档次企业占据低层建筑，影响整体形象。（如张江“第一上海中心”）总建筑面积偏少。要增加总面积，必然增加建筑栋数，使视觉可见外立面繁多，实际不拥挤但看上去拥挤。n展贸中心需要具体化。以利于通过招商来测试需求。n需要抓紧编制修建性详规，定位建筑档次和成本。从而才能进一步准确摸清客户对产品和价格的需求，形成准确的建筑设计意图，提供准确的市场依据。准确的产品意图和市场依据是融资，特别是非银行融资的需要。n生物公司玻璃温室以北小地块可以模糊化，保留弹性。地块连接温室，目前市场依据尚不足以支持温室定位。

108、page 87page 87办公物公物业( (办公用地办公用地) ) 多功能物多功能物业 ( (工业用地工业用地) )会会议酒店酒店 健康主健康主题酒店酒店 展展贸中心中心 南区南区 ( (办公用地办公用地) )展展贸中心中心 北区北区 ( (办公用地办公用地) )多功能物多功能物业 ( (工业用地工业用地) )二、控规调整内容二、控规调整内容2、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，及相应调整平面布局及相应调整平面布局p（3）物业优化方向）物业优化方向p办公物业办公物业产证齐全，可租可购，按揭支持。需独栋的可协商定制。n总部型35层，智能化，单层100

109、0平方米左右（根据地块实际上下浮动，详见设计方案），甲级标准，每幢均有挑高精装修大堂。空间可灵活分割和组合，满足多种面积需求，方便企业延展空间，适合各类办公、展示。可提供1/2层、整层、数层、独栋。浅进深，通风和采光效果优。n高层20层，智能化，乙级标准，每幢均有挑高精装修大堂。空间可灵活分割和组合，满足多种面积需求，方便企业延展空间，适合各类办公、展示。可提供1/6层或更大面积。page 88page 88办公物公物业( (办公用地办公用地) ) 多功能物多功能物业 ( (工业用地工业用地) )会会议酒店酒店 健康主健康主题酒店酒店 展展贸中心中心 南区南区 ( (办公用地办公用地) )展展

110、贸中心中心 北区北区 ( (办公用地办公用地) )多功能物多功能物业 ( (工业用地工业用地) )二、控规调整内容二、控规调整内容2、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，及相应调整平面布局及相应调整平面布局p（3）物业优化方向）物业优化方向p多功能物业多功能物业租赁为主。需独栋的可定制转让。连续的大平面空间，结构和管道适合安装设备和缆线，既适合科研、 IT和小型精密生产，也适合办公和展示。n通用型56层，智能化，单层1000平方米左右，乙级标准，每幢均在中部设挑高精装修大堂。类似办公物业。空间可灵活分割和组合，满足多种面积需求，方便企业延展空间。可提供

111、1/2层、整层、数层、独栋。浅进深，通风和采光效果优。n大平面型分为5、6、9、12层。单层分为1000平方米、1500平方米、2000平方米三种。后两种较少。乙级标准，每幢均在顶端设挑高精装修大堂。可提供整层、数层、独栋。单层1000平方米、1500平方米的为浅进深，通风和采光效果优。单层2000平方米的比较依赖人工环境。page 89page 89办公物公物业( (办公用地办公用地) ) 多功能物多功能物业 ( (工业用地工业用地) )会会议酒店酒店 健康主健康主题酒店酒店 展展贸中心中心 南区南区 ( (办公用地办公用地) )展展贸中心中心 北区北区 ( (办公用地办公用地) )多功能物

112、多功能物业 ( (工业用地工业用地) )二、控规调整内容二、控规调整内容2、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，、应根据市场判断优化物业定位，并具体化，及相应调整平面布局及相应调整平面布局p（3）物业优化方向）物业优化方向p国际展贸中心国际展贸中心发挥邻近国际机场和奥体博览中心的独特优势，面向中高端出口商品和进口商品，专供出口商、采购商、进口商展示样品和业务洽谈，引进各类贸易服务商和行业协会，是永不落幕的交易会。与海外行业协会、贸易市场、电子商务企业开展合作，推动自主品牌走向国际市场。n南区 以工业品为主建筑面积约12万，超大平面空间，每层分为百余个隔间，每间30150平方米，用玻璃与走廊隔

113、断，视线通透，方便客商考察。分为服饰馆、小家电馆、数码馆、礼品馆、食品馆、机电装备馆、工业设计馆等外立面华丽，内部装修简洁，营造盛大庄重的国际贸易氛围n北区 专门汇集传统产品、特色农产品、园艺产品建筑面积约3万平方米，可提供2090平方米的展示间传统街区布局，设计意味深长，在开展国际贸易的同时，为出入国际机场的旅游团队提供景点化、体验型的购物场所。page 90page 90二、控规调整内容二、控规调整内容3、应根据控规的退让要求，调整平面布局、应根据控规的退让要求，调整平面布局p原规划的退让设计原规划的退让设计“规划支路4”是主干道，两侧建筑后退约5m。意图是沿街略显拥挤而热闹，营造沿街商业

114、氛围。（柏麟德对沿街商业持保留意见）p控规的退让要求控规的退让要求根据新的城市交通规划，将“规划支路4”及其他部分道路的等级提高为“城市支路”，根据政府有关规定，“城市支路”的退让是8m，连同代征10m，合计退让18m。p之后的调研表明之后的调研表明n商业应集中到局部组团内，而不是沿街布局。数万人口不足以支撑沿街商业，例如张江目前不能形成商业街。n物业优化（加大落地面积）后，更多的退让更加有利。第一印象绿色较多，视线开阔，体现更高的形象档次。增加房前停车空间。停车以房前为主（正如原规划的其他道路两侧地块），结合半地下。相比大量使用地下停车，有利于降低成本；相比屋后停车，有利于人车分离。n一流园

115、区都注重退让（见下页）。北京BDA国际企业大道，沿路退让少，显得拥挤，形象档次不高 英国伯明翰商务园，退让较多 上海中邦MOHO，中央干道退让较多 硅谷雅虎总部园，退让较多 page 91page 91二、控规调整内容二、控规调整内容与最为成功的园区比较与最为成功的园区比较p英国伯明翰商务园（营利性，中高档建筑，机场附近）英国伯明翰商务园（营利性，中高档建筑，机场附近）page 92page 92二、控规调整内容二、控规调整内容与最为成功的园区比较与最为成功的园区比较p英国伦敦士多克利办公园（营利性，最高档建筑，机场附近）英国伦敦士多克利办公园（营利性，最高档建筑，机场附近）page 93pa

116、ge 93二、控规调整内容二、控规调整内容与最为成功的园区比较与最为成功的园区比较p英国剑桥科学园（非营利性，各个档次混杂在一起，居住区内）英国剑桥科学园（非营利性，各个档次混杂在一起，居住区内）page 94page 94三、尽快展开修建性详细规划三、尽快展开修建性详细规划通过修建性详细规划要达到的目的通过修建性详细规划要达到的目的p用于指导后续扩出设计和施工设计用于指导后续扩出设计和施工设计n总平面布局：按照新的调整，重新进行规划总平面图设计，对于建筑层数、建筑正负零标高、场地设计标高、建筑间距（含与用地边界的半间距及与建筑间的全距离）、建筑与道路坐标、与道路环境的关系进行系统研究分析和布

117、局n交通组织：结合建筑布局，系统安排交通组织，做好各类人行、车行出入口的交通组织；n竖向设计：场地设计应与周边规划道路相衔接，并结合现状高差合理确定建筑正负零标高，避免深挖高砌，做好土方平衡n景观绿化：做好绿地系统规划图p用于项目融资的前期沟通。用于项目融资的前期沟通。n进一步测算各项经济技术指标的合理性n进一步精确投资额用于进一步市场测试和预招商。n系统梳理分期实施方案p用于商洽外围基础设施接入。用于商洽外围基础设施接入。n做好道路交通规则n做好综合管网规划图p通过修建性详细规划，形成立体的项目图资料，便于进一步的招商和市场测试通过修建性详细规划，形成立体的项目图资料，便于进一步的招商和市场

118、测试n按照修建性详细规划，设计完成一套完整的项目规划图纸，包括平面图、鸟瞰图、透视图、典型建筑平、立、剖面图，并在此基础上，完成建筑模型等，形成招商立体传播资料。page 95page 95三、尽快展开修建性详细规划三、尽快展开修建性详细规划修建性详细规划的基本要求和规划原则修建性详细规划的基本要求和规划原则p规划总体要求规划总体要求n政策性应满足萧山区相关规划、建筑各项规范及国家相关法律、法规规划的特色和特征易于概括，便于推广。符合企业总部的形象定位，技术创新的主题明确。n整体性园区和项目的空间结构、环境形象应为一个具有复合功能的有机整体，其基本结构应为由多个相对独立的、分属不同功能的组团通

119、过复合网络与园区中心相联，共同组成的稳定的整体。n生态性应借鉴国际上关于生态型园区(eco park)开发和绿色建筑的理念，在规划中提出并遵循一系列生态原则，例如：人口的最佳集聚；投资经济性；物质循环利用；实现空间紧凑、功能互动的邻里；以人为本，充分运用邻里、分区、走廊等社区元素，打造适宜步行、充满人情味的新社区；物流系统的服务效率；典型户型符合绿色建筑要求，降低能耗和水耗；停车系统既避免过多占用土地，又避免使建筑物底层与室外环境脱节；户外景观系统多采用本土植物。n前瞻性应充分考虑到中国城市发展模式的现状和未来道路，并考虑同类项目开发的发展方向和竞争能力，在本次规划中体现出引导城市发展变迁的前

120、瞻力。page 96page 96三、尽快展开修建性详细规划三、尽快展开修建性详细规划修建性详细规划的基本要求和规划原则修建性详细规划的基本要求和规划原则p规划总体要求规划总体要求n创新性应深刻把握国内外同类项目的规划特征，提出必要的创新，使项目蕴涵独特的竞争力。n现实性应使多数楼房座南朝北。不出现明显的风水失误。n经济性应基本满足本策划报告提出的各项经济技术指标，局部可根据场地实际适当调整，但不应出现太大的突破应通过合理布局，优化规划指标，使项目总投资得到有效控制，以使园区入驻成本得到控制，确保产品具有长期的竞争力。page 97page 97三、尽快展开修建性详细规划三、尽快展开修建性详细

121、规划修建性详细规划的基本要求和规划原则修建性详细规划的基本要求和规划原则p空间布局要求空间布局要求n便于分期建设应使园区分期建设时已建内容有形象，在建内容方便施工，基础设施可统筹，交叉作业可协同。n便于用地扩展考虑项目周边还有一定的农用地农业用地的实际，应使道路与管网结构、建筑布局有利于将来进一步增加建筑物。n共享和交流各个功能区内，应使各个建筑物不受到孤立，有利于不同建筑的入驻人员拥有适量的共享空间，方便相互进行交流，扩大协作机会。各组团服务中心与其所服务建筑之间应尽可能通过连廊等设施联系起来，以应对极端气候。n可分可合对于服务于入驻企业的建筑物，应使各建筑物既具有相对独立性，便于分单幢租售

122、；同时，又可在特定情况下可实现组合。n管理上可控制安全控制点、交通控制点分布应可对园区内人流、货流起到有效的控制作用。n服务上可关照全局面向入驻者和社会的商业服务应扼守人员流程的恰当位置，对各个相关功能区构成有效的 “吸引力”，并方便入驻者和公众享用服务，同时，有助于商业服务强化其收入。n好性应每栋建筑物均享有良好的园林环境、道路、停车系统，享受到服务设施所提供的便利。停车系统所造成的环境结果或便利性结果不应对部分建筑物构成明显的不利。n与现有建筑物的关系尽可能保留现有建筑物，并根据功能意图实行必要的改扩建或者功能调整。应充分考虑到施工期间现有（办公楼、酒店等）建筑物得以正常使用。page 9

123、8page 98三、尽快展开修建性详细规划三、尽快展开修建性详细规划修建性详细规划的基本要求和规划原则修建性详细规划的基本要求和规划原则p建筑要求建筑要求n绿色建筑提议并采用绿色设计，使建筑物既有居停舒适性和视觉吸引力，又降低能耗、运营维护费用和建安成本。例如：建筑物在具有开阔的内部空间的同时，应实现外表面较小，以提高建筑节能性能。交通服务面积应在满足需求的同时实现较小。n建筑文化建筑风貌应对目标产业构成有效的吸引而不是排斥。建筑语言既应确保有文化吸引力，又有利于降低建筑成本和运营费用。n建筑特征作为外部看园区的视觉焦点，应考虑具有适当的焦点物，但该焦点物不应成为成本中心。n经济性在满足建筑物

124、功能和安全质量要求的同时，应在经济性和档次之间谋求平衡。page 99page 99三、尽快展开修建性详细规划三、尽快展开修建性详细规划修建性详细规划的基本要求和规划原则修建性详细规划的基本要求和规划原则p景观方面景观方面n总体上景观规划将建筑布局、建筑物、园林绿化等元素一并考虑，遵循建设精品商务花园的要求，服从于入驻企业从事科研、生产和生活的需要，有利于创造愉悦舒适的环境，有利于激发创新。应总体上具有艺术性，局部具有戏剧性，细部具有情趣性。景观规划应与周边市政道路、建筑物、构筑物有机结合。景观应体现精致、和谐，体现杭州江南水乡的文化特色。要在每一楼群之间形成亮点，具有较强的视觉吸引力。要体现

125、商务花园的现代性和生态性的统一。n绿化景观植被系统应尽可能丰满，创造愉悦的环境。主要户外植物品种和景观应仿自然，以减少投资和维护成本，并促进地方生态的可持续。n植被的季节性应使园区植被系统在各个季节均呈现相应的富有吸引力的色彩和/或造型。n适宜的水景充分利用园区的地理特征，建设成本低，维护便利。page 100page 100四、市政设计四、市政设计设计范围设计范围p本工程设计内容和范围分本工程设计内容和范围分为五个部分：为五个部分：n滨江二路以南控规范围内所有路段（示意图黄色和红色部分）的道路和市政公用设施的专项规划设计。n滨江二路以南控规范围内所有路段（示意图黄色和红色部分）工程项目建议书

126、。n滨江二路以南控规范围内所有路段（示意图黄色和红色部分）工程可行性研究报告。n一期实施路段全专业（示意图红色部分）的初步设计。n一期实施路段全专业（示意图红色部分）的施工图设计。page 101page 101四、市政设计四、市政设计设计要求设计要求p适用性和准确性适用性和准确性n既要符合规范，又要满足使用需求。n基础设施各项指标应可为地方提供有关供应给予有效的指导。p弹性弹性n在满足入驻企业需求的前提下，各类基础设施应考虑建筑功能的弹性，以及周边开发的趋势，适当考虑弹性。p道路系统道路系统n必须与园区发展总体思路相适应，要实现功能完善、结构合理、层次分明、方便快捷的交通系统；n提高设施的运

127、行效率；n重视经济性与适用性；n兼顾艺术性，创造丰富多变的视觉空间，丰富技术创新的氛围。n出入口设置要考虑到滨江2路、沪杭甬高速公路南侧规划路的建设时间，确保在该两条道路不能及时提供的情况下，园区仍有恰当的进出条件。n道路尽可能不穿破非建设用地。道路不能过宽，不能因道路打破商业氛围，除展览馆等特殊需要，要杜绝宽马路、大广场。page 102page 102第四章：一期初步建设方案第四章：一期初步建设方案在功能形象、市场安全、投资安全上谋求平衡page 103page 103一、分期的原则一、分期的原则着眼一期，确保一期结果形成很强的财务带动力。具体目标是：着眼一期，确保一期结果形成很强的财务带

128、动力。具体目标是：p开发周期在可预见和控制的范围内。开发周期在可预见和控制的范围内。n一期自动工（2009）起，一年到一年半之内分组团陆续全面开工，经分批销售，实现收回投资不宜超过4年（2012）。n一期期间，做好二期及以后的筹备工作。除非出现重大机会，否则仅在一期结果明朗之后，再决定二期启动时间。p经营结果可收回除自有资金（含合作各方）外的全部投资，包括：经营结果可收回除自有资金（含合作各方）外的全部投资，包括：n本项目全部910亩土地资金的负债部分。n一期范围全部市政、建筑土建和安装、装修、园林的投资。p产品结构以出售为主，实际可出售部分所占成本达到本期总成本的产品结构以出售为主，实际可出

129、售部分所占成本达到本期总成本的70%。n以商业办公用地为主。n高星级会议酒店是关键的带动力之一，设计、施工、装修合计周期可达4年，应在一期内。n有条件时可开发部分工业用地。例如与地产基金谈判结果明朗，实现以股权方式转让多功能物业，资金回收快于分割出售。n应有确切的市场依据，确保可在竣工后两年内完成销售。p功能结构足以营造良好的人气氛围和服务配套。应包括：功能结构足以营造良好的人气氛围和服务配套。应包括：n合理范围的市政道路。n一批办公物业、多功能物业。n一个酒店（会议酒店）。n自成一体的完整的环境。p销售节奏有利于推动价格成长。销售节奏有利于推动价格成长。n清华支持的孵化器为优先开盘，其他物业

130、略晚开盘，以建立价格有利起点。page 104page 104办公办公4 4幢幢 1725017250 宿舍宿舍3 3幢幢 1345013450会议酒店会议酒店 3500035000办公办公4 4幢幢 1680016800 孵化器办公孵化器办公2 2幢幢 4200042000 多功能多功能9 9幢幢 8525085250办公办公4 4幢幢 1305013050 二、一期建设初步方案二、一期建设初步方案建设内容建设内容幢数建筑建筑面积面积()成本成本(万元万元)分割出分割出售的销售的销售额售额(万元万元)对基金对基金的销售的销售额额(万元万元)产业物物业办公物公物业(35层，甲，甲级)8(12)

131、30300(47100)1629964710办公物公物业(920层，乙，乙级)24200016380多功能物多功能物业(512层，乙，乙级)9987003257153298会会议酒店酒店(五星五星)综合合体体3500029050合合计20600094300118008page 105page 105办公办公4 4幢幢 1725017250 宿舍宿舍3 3幢幢 1345013450会议酒店会议酒店 3500035000办公办公4 4幢幢 1680016800 孵化器办公孵化器办公2 2幢幢 4200042000 多功能多功能9 9幢幢 8525085250办公办公4 4幢幢 1305013050

132、 二、一期建设初步方案二、一期建设初步方案 ：会议酒店和办公物业为先，多功能物业为后，在1年到1年半之内陆续完成。其中，低层办公物业由于“绝版”特征，价格可能有很大变动空间，视价格成长情况决定多上还是少上。 ：各项成本含直接相关的土地和市政，不含利息。 出售部分的成本占总成本（不含一期以外土地款）的69.19%。 ：连同一期以外土地款的借款部分，总成本约108360万元。其中假定合作伙伴出资占土地款总额的40%。土地款可能的借款额为“总金额（收储款所得税）合作伙伴出资”，约14060万元。：如果不与地产基金合作，可将所涉物业改为其他可出售办公物业、可整幢出售的多功能物业。：销售额超总成本（含一

133、期以外土地款负债部分）9648万元。：应结合税赋、利息、准确的成本和价格等因素，完善方案。page 106page 106办公办公4 4幢幢 1725017250 宿舍宿舍3 3幢幢 1345013450会议酒店会议酒店 3500035000办公办公4 4幢幢 1680016800 孵化器办公孵化器办公2 2幢幢 4200042000 多功能多功能9 9幢幢 8525085250办公办公4 4幢幢 1305013050 三、一期建设初步方案评价三、一期建设初步方案评价p功能完整，布局集中。功能完整，布局集中。n有利于有效“隆市”。n该期建设总规模大致相当于：n张江集电港二期（即低层区块，建设周

134、期也近似）n香港科学园一、二期合并（现状）。p出售部分比重大。出售部分比重大。n至2012年完成后，可收回会议酒店投资和全部剩余土地的负债，实现二期开发轻装上阵。p经营可控性强。经营可控性强。n有利于获取项目贷款。n项目贷款足以承担本期全部投资。n内容简单，有利于投资者的理解。p现有板块基本不变。现有板块基本不变。n招商中心利用大地公司现房屋。n现旅游和酒店经营基本不受影响，在新酒店落成（2012年）前提供服务。page 107page 107第五章：传化集团新总部选址建议第五章：传化集团新总部选址建议树立民企总部标杆，打造集团新形象page 108page 108一、传化集团总部搬迁到园区的

135、必要性一、传化集团总部搬迁到园区的必要性对集团的意义对集团的意义p提供更加广阔的合作机会提供更加广阔的合作机会n本项目丰富的合作机会有助于配合传统业务的创新，其中新的创投方式将有助于直接拓展诸项事业的技术实力、产品延伸和商业模式创新。集团及各事业板块兄弟公司的进驻，有助于各事业板块从近千家企业的集聚中获取业务合作、技术合作和投资合作机会；另一方面，各个事业还可以直接参与部分功能和设施的投资和操作。例如：化工事业：可以从酶制剂企业和精细化工企业集聚中取得关联技术、业务机会乃至收购机会。物流事业：可以直接操作本项目的特种物流设施、配送中心设施；可以从商贸和电子商务企业集聚中获得商业机会。农业事业：

136、可以直接操作本项目的商贸流通设施；可以从商贸和电子商务企业集聚中获得商业机会。投资事业：可以以本项目为载体操作资产管理业务，从而一方面改善集团资产结构、总体收益和资产规模，另一方面磨练金融业务能力，使投资事业真正成为集团发展的“枢纽”。p集团及各子公司空间上的集聚，将使共性职能集中提供，强化集团的管控能力，各企业也能更加专注；共集团及各子公司空间上的集聚，将使共性职能集中提供，强化集团的管控能力，各企业也能更加专注；共性设施的的使用频次增加，提高使用效率；生活服务等将发挥规模经济效应，降低成本；非正式沟通将提性设施的的使用频次增加，提高使用效率；生活服务等将发挥规模经济效应，降低成本；非正式沟

137、通将提高创新能力。高创新能力。n通过相对集聚，集团总部在现条线管理的基础上，可进一步整合公共职能部门到集团，发挥集团集中管控优势，各子公司以仅留现场管理人员在生产一线，形成更加完善的矩阵式结构，预期至少可减少1/3的行政（行政、法务、审计、信息管理、档案管理、宣传接待、后勤保障）人员，并将促使各职能部门更加专业化，逐步实现内部合约制；n通过空间集聚，将促进非正式沟通（非严格组织会议）的增加，企业的创新均来自非正式沟通，这将极大的提高企业的创新能力；n集团及各兄弟单位的进驻，将使警队、食堂、宿舍、水电维修、园林绿化等后勤保障功能由园区统一提供，发挥规模经济的效应，降低成本，逐步实现社会化提供，从

138、而使企业更加专注于核心业务n通过集聚，可提供会议室、接待室、档案室等使用频次，提高使用效率。page 109page 109一、传化集团总部搬迁到园区的必要性一、传化集团总部搬迁到园区的必要性对集团的意义对集团的意义p形象提升形象提升n传化集团作为中国知名的民营企业、浙江民营企业的标杆，迫切需要更加符合身份的总部形象n随着集团进一步扩张，现总部已无法满足集团战略扩张的要求，股份公司等办公物业也显得局促n园区致力于打造成为长三角的创新中心和商务枢纽，这样的定位是适合集团的发展形象要求n进驻园区将直接弱化生产现场形象，适当增加传化会所、豪华会议室等设施，将更加符合集团的形象定位。p经济性考虑经济性

139、考虑n现集团、股份、华洋、涂料、物流、精化等厂址，随着萧山进一步融合大杭州，2号、7号地铁开通，钱江世纪城、空港新城等项目的建设，萧山开发区“退二进三”等因素的影响，将具有更大的开发价值n重新考虑集团总部的定位以及物业需求，提供更加适用的物业（比如，单层平面较大，减少小隔间），将能实现物业价值最大化n现集团总部及各企业办公用房都无法与各企业生产难以分离，使资产的抵押价值，融资价值被低估，进驻远去后，由于和生产的分离，不会对经营安全形成过大的负面影响，可将资产卖给地产基金，再回租，降低集团的负债率。按照基金对租金的要求710%，与我们的融资成本相当。对园区的意义对园区的意义p集团总部及各子公司进

140、驻园区，具有非常强的示范性，会给其他潜在客户以投资信心集团总部及各子公司进驻园区，具有非常强的示范性，会给其他潜在客户以投资信心p大部分项目，首期都会面临着人气的瓶颈，即使物业已售完，处于对安全、氛围、配套等的考虑，大多业大部分项目，首期都会面临着人气的瓶颈，即使物业已售完，处于对安全、氛围、配套等的考虑，大多业主会选择在项目有一定人气的时候进驻，集团总部及各兄弟公司的进驻，将迅速改变人气氛围，能对园区主会选择在项目有一定人气的时候进驻，集团总部及各兄弟公司的进驻，将迅速改变人气氛围，能对园区首期的成功运营起到极大的推动作用。首期的成功运营起到极大的推动作用。page 110page 110二

141、、选址建议二、选址建议p选址选址nM1-2地块：n暂定15亩土地n按照容积率1.5计，可建设10000平方米物业n工业用地p优势优势n位于核心位置，临近会议酒店、服务式公寓。n东侧为企业总部社区n内部自成一体，便于安全管控。n向西向北易于拓展，具备建设弹性。n可便捷地使用集体宿舍、公交首末站等公建传化集团新总部选址建议 page 111page 111三、建设建议三、建设建议p高层，标志型建筑高层，标志型建筑n土地占用较小n易形成君临天下的大气感n物业弹性不足p多层，组团式，商务别墅形态多层，组团式，商务别墅形态n文化氛围浓n物业有弹性n可形成相对独立的组团n易于安全控制等n占用土地面积较多p主楼标志型建筑，加辅楼主楼标志型建筑，加辅楼n主楼按现可控，可预期规模设计建设n以主楼为为起点，按需求扩张辅楼，既实现物业的规模弹性，也具有较好的形象品味传化集团新总部选址建议