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1、草埔项目前期策划报告草埔项目前期策划报告深圳市星彦地产顾问有限公司深圳市星彦地产顾问有限公司20102010年年1111月月谨呈：深圳市富基投资发展有限公司谨呈：深圳市富基投资发展有限公司谨呈：深圳市富基投资发展有限公司谨呈：深圳市富基投资发展有限公司项目印象项目印象技术参数：技术参数：技术参数：技术参数：占地小、规模小、高容积、办公占地小、规模小、高容积、办公占地小、规模小、高容积、办公占地小、规模小、高容积、办公+ +商业商业商业商业位置：草位置：草埔深惠路与翠山路交汇处占地：占地：2186.3容积率：容积率：9.3建筑面积：建筑面积：20335.38用地性质：用地性质：办公+商业项目区位
2、：项目区位：项目区位：项目区位：罗湖北门户罗湖北门户罗湖北门户罗湖北门户罗湖、福田去龙罗湖、福田去龙罗湖、福田去龙罗湖、福田去龙岗的必经之路岗的必经之路岗的必经之路岗的必经之路草埔草埔项目区位：项目区位：项目区位：项目区位：三大专业市场辐射带三大专业市场辐射带三大专业市场辐射带三大专业市场辐射带草埔草埔水贝水贝珠宝市场珠宝市场清水河清水河仓储物流园仓储物流园笋岗笋岗家具市场家具市场清水河物流园清水河物流园清水河物流园清水河物流园（农批市场）以东（农批市场）以东（农批市场）以东（农批市场）以东水贝珠宝市场，水贝珠宝市场，水贝珠宝市场，水贝珠宝市场，笋岗家具市场以北笋岗家具市场以北笋岗家具市场以北
3、笋岗家具市场以北项目四周：项目四周：项目四周：项目四周：临干道、交通便利、东面环境杂乱临干道、交通便利、东面环境杂乱临干道、交通便利、东面环境杂乱临干道、交通便利、东面环境杂乱公交站公交站深惠路深惠路北北面面为为颖颖隆隆大大厦厦西面紧邻深惠路西面紧邻深惠路南面靠山，天桥横跨深惠路南面靠山，天桥横跨深惠路东面为翠山工业园，环境杂乱东面为翠山工业园，环境杂乱办公市场：办公市场：办公市场：办公市场：商务氛围缺乏商务氛围缺乏商务氛围缺乏商务氛围缺乏农贸市场以交易为主，商业不发达农贸市场以交易为主，商业不发达交通拥堵顽疾难解，对商业影响极大交通拥堵顽疾难解，对商业影响极大东面工业区以生产企业为主，商业量
4、少东面工业区以生产企业为主，商业量少片区资源：片区资源：片区资源：片区资源：围岭山，布心生态公园：围岭山，布心生态公园：围岭山，布心生态公园：围岭山，布心生态公园：围岭山是草埔的绿围岭山是草埔的绿肺肺罗湖区年确定罗湖区年确定将围岭山建成将围岭山建成“布布心生态公园心生态公园”占地万平方米占地万平方米有野生维管植物有野生维管植物种，多为热带种，多为热带亚热带科亚热带科片区资源：片区资源：片区资源：片区资源：学校密集：学校密集：学校密集：学校密集：松泉幼儿园松泉幼儿园明珠中英文学校明珠中英文学校翠北小学翠北小学布心小学布心小学东晓小学东晓小学松泉中学松泉中学东湖中学东湖中学布心中学布心中学项目周边
5、教育资源项目周边教育资源相对丰富相对丰富幼儿园至中学一应幼儿园至中学一应俱全俱全优势优势劣势劣势威胁威胁SWOTSWOT分析分析及应对策略及应对策略1.1.紧邻主干道，昭示性强，交紧邻主干道，昭示性强，交通优势明显；通优势明显；2.2.三大专业市场辐射；三大专业市场辐射；3.3.公园、教育资源较全；公园、教育资源较全；1.1.占地小、规模小，高容积；占地小、规模小，高容积；2.2.交通拥堵问题严重，周边环交通拥堵问题严重，周边环境杂乱；境杂乱；1.1.布吉关交通改造即将完成；布吉关交通改造即将完成；2.2.旧城改造提升区域形象；旧城改造提升区域形象；3.3.地铁开通将其纳入地铁开通将其纳入“深
6、圳深圳地铁物业圈地铁物业圈”1.1.市场认知度低，客户认可市场认知度低，客户认可度低度低2.2.区域商务氛围缺乏区域商务氛围缺乏立足立足“门户门户”位置，强调区位优位置，强调区位优势及便利性；势及便利性；对产品规划设计进行创新性设计，对产品规划设计进行创新性设计，规避占地、规模、高容积率的劣势；规避占地、规模、高容积率的劣势；拓宽客户面，强调投资性，商住拓宽客户面，强调投资性，商住一体，全城覆盖。一体，全城覆盖。机遇机遇利用本体规划满足自身商务需求，利用本体规划满足自身商务需求，弱化对商务配套的依赖；弱化对商务配套的依赖；抓住交通、昭示性等机遇，强化抓住交通、昭示性等机遇，强化本项目的产品优势
7、，淡化客户对周本项目的产品优势，淡化客户对周边环境的影响。边环境的影响。目标客户在那目标客户在那项目思考：项目思考：产品定位如何产品定位如何开发方向在那开发方向在那123开发方向开发方向区域地产市场调研区域地产市场调研区域发展前景分析区域发展前景分析区域发展前景分析：区域发展前景分析：区域发展前景分析：区域发展前景分析：北拓首站，中部发展轴中心，旧城改造确定：北拓首站，中部发展轴中心，旧城改造确定：北拓首站，中部发展轴中心，旧城改造确定：北拓首站，中部发展轴中心，旧城改造确定：草埔草埔n草埔面积为平方公里，居住人口约10万人，近年来大力发展旧城改造，06年万裕集团正式签约，将投入亿元对草埔吓屋
8、、新屋吓、吓围三村推倒重建，建成以中高层为主的大型住宅小区，届时将对整个片区形象提升到更高层次。n根据政府三线拓展的规划，草埔正好处于中部发展轴的中间，位置优势明显区域发展前景分析：区域发展前景分析：区域发展前景分析：区域发展前景分析：交通改善，地铁交通改善，地铁交通改善，地铁交通改善，地铁3 3号线开通：号线开通：号线开通：号线开通：n地铁沿线物业前景看好地铁沿线物业前景看好地铁3号线及5号线等地铁线路将在2010年下半年开始陆续投入使用，届时位于地铁沿线的物业将进一步受到广大人士的关注，地铁沿线物业将形成“大深圳地铁物业圈”。n深惠路的改造将有效地解决片区深惠路的改造将有效地解决片区交通拥
9、堵的状况交通拥堵的状况n基础资料基础资料 动工时间：2008年1月 完成时间：20102010年底年底 南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处 80米宽，双向8快车道，2慢车道区域发展前景分析：区域发展前景分析：区域发展前景分析：区域发展前景分析：关内价格洼地：关内价格洼地：关内价格洼地：关内价格洼地：布吉罗岗布吉罗岗翠竹翠竹八卦岭八卦岭草埔草埔草埔及周边片区二手房价对比：草埔及周边片区二手房价对比：1.41.41.51.5万万1.51.51.71.7万万2.32.32.62.6万万2.12.12.42.4万万草埔草埔行政上属于罗行政上属于罗湖区湖区由于北环大道间隔，由于北环大道间隔，客户印象认
10、为草埔客户印象认为草埔已是关外范围已是关外范围草埔近年未有新盘草埔近年未有新盘推出推出二手房二手房价格基本与价格基本与布吉罗岗片区房价布吉罗岗片区房价持平，为关内的价持平，为关内的价格洼地片区格洼地片区区域发展前景分析：区域发展前景分析：区域发展前景分析：区域发展前景分析：不限购：不限购：不限购：不限购：住宅住宅限购限购写字楼写字楼商铺商铺商务公寓商务公寓不限购不限购深圳限购令核心：p在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。p对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。p暂停在
11、本市拥有暂停在本市拥有2 2套以上（含套以上（含2 2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1 1套以上（含套以上（含1 1套）住房的套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1 1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房民在本市购房。 限购住宅使部分资金转向非住宅物业，反而促进其成交限购住宅使部分资金转向非住宅物业，反而促进其成交区域发展前景分析：区域发展前景分析：区域发展前景分析：区域发展前景分析：未来发展令人期待未来发展令人期待扼守出关要道，罗湖、福田到龙岗的必经
12、之路拥堵即将成为过去，地铁三号线开通，真正地铁沿线物业商务公寓不受限制令影响片区现状较差，片区现状较差，但改造基础设但改造基础设施基本完成；施基本完成；随着旧城改造随着旧城改造的完成，的完成，片区片区将成为关内房将成为关内房地产又一新亮地产又一新亮点。点。虽为关内地区，却是关外价格，价格洼地现象明显项目前景项目前景核心价值核心价值区位区位 交通交通 限制限制 价格价格 开发方向开发方向区域地产市场调研区域地产市场调研区域发展前景分析区域发展前景分析区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：农贸市场农贸市场农贸市场农贸市场农贸市场规模大，农贸市场规模大，作用举足轻重
13、作用举足轻重由于交接货物多，由于交接货物多，使四周陷入严重的使四周陷入严重的拥堵中，对商业影拥堵中，对商业影响极大响极大区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：农贸市场农贸市场农贸市场农贸市场商户需求面积小商户需求面积小租金承受能力弱租金承受能力弱区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：天乐大厦天乐大厦天乐大厦天乐大厦天乐大厦为区域内天乐大厦为区域内办公物业，但办公物业，但形象、形象、经营等状况一般经营等状况一般天乐大厦是农批市天乐大厦是农批市场的配套建筑，场的配套建筑，对对外出租外出租区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公
14、市场调研：区域办公市场调研：天乐大厦天乐大厦天乐大厦天乐大厦一般需求面积为一般需求面积为5080租金普遍为租金普遍为30304545元元/ /平米平米区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：翠山工业园翠山工业园翠山工业园翠山工业园规模：约规模：约300万平米万平米企业类型：主要以企业类型：主要以服装、电子、贸易公服装、电子、贸易公司司为主为主园区状况：区内集园区状况：区内集厂房、办公、宿舍于厂房、办公、宿舍于一体一体周边配套少。周边配套少。区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：翠山工业园翠山工业园翠山工业园翠山工业园生产型企业办
15、公一生产型企业办公一般在厂房内般在厂房内相关下游行业租用相关下游行业租用周边商住楼周边商住楼一般一般需求面积为需求面积为60150租金普遍为租金普遍为30304040元元/ /平米平米商住楼办公商住楼办公厂房办公厂房办公区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：区域办公市场调研：小结：小结：小结：小结：办公需求不足办公需求不足项目项目行业行业需求面积需求面积能承受租金能承受租金客户特点客户特点办公规模办公规模农批市场批发商5020070-90元/简单办公、主做农产品交割5人以下天乐大厦农贸公司508030-45元/农产品买卖，跟单3人以下翠山工业园模具设计、广告、物流、报关6015
16、030-40元/小公司、工作室、soho510人需求面积不大需求面积不大价格承受能力弱价格承受能力弱区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：颖隆大厦颖隆大厦颖隆大厦颖隆大厦租金状况：租金状况：一房（一房（40平）：平）：13001400两房（两房（63平）：平）：22002500三房（三房（82平）：平）：28003000市场均价：市场均价：15000元元/平米平米区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：花半里别馆花半里别馆花半里别馆花半里别馆租金状况：租金状况：两房（两房（60平）：平）：25002800市场均价：市场均价：16
17、000元元/平米平米区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：花半里别馆花半里别馆花半里别馆花半里别馆租金状况：租金状况：一房（一房（40平）：平）：16001700两房（两房（60平）：平）：24002700三房（三房（85平）：平）：30003200市场均价：市场均价：13000元元/平米平米区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：区域住宅市场调研：小结：小结：小结：小结：住宅市场由于价格优势，租售两旺住宅市场由于价格优势，租售两旺项目项目主力户型主力户型户型面积户型面积租金水平租金水平二手房均价二手房均价颖隆大厦两房、三房4085平米3540元
18、/平米1.5万左右花半里别馆两房6095平米46元/平米左右1.6万左右丰湖大厦一房、两房、三房55115平米3845元/平米1.3万左右小户型市场接受度高小户型市场接受度高租售两旺租售两旺项目定位项目定位项目定位项目定位占地小、规模小、高容积办公用地占地小、规模小、高容积办公用地区域未来发展令人期待区域未来发展令人期待区域办公需求不旺、居住租售两旺区域办公需求不旺、居住租售两旺以以过渡居住过渡居住及及未来发展未来发展为为需求基础的需求基础的灵活创意灵活创意空间空间，商住自如的，商住自如的投投资型商务公寓。资型商务公寓。形象定位形象定位形象定位形象定位城市中轴，繁华尽享中轴上，进退自如形象定位
19、形象定位形象定位形象定位自由空间，商住随心形象定位形象定位形象定位形象定位创意高度，我想我能+ += =+ += =产品定位产品定位深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：区域区域项目名称项目名称占地占地建面建面主力户型主力户型面积区间面积区间福田福田首座2137 33078一房、两房40-120福田福田NEO企业一期10613一期93425两房60-170罗湖罗湖华商时代公寓168411985一房、两房22-85罗湖罗湖湖溪大厦15099162一房50-80福田福田哈尔滨大厦344944841一房30-60南山南山丽湾商务公寓114418400
20、0一房40-80福田福田卓越世纪中心18502128482一房、两房40-145近年来推售商务公寓统计：近年来推售商务公寓统计：近年推出的商务公寓主要分布在关内，主要是商务氛围相对关外较浓近年推出的商务公寓主要分布在关内，主要是商务氛围相对关外较浓商务公寓一般主力户型为一房、两房商务公寓一般主力户型为一房、两房面积一般在面积一般在40 80深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：项目名称项目名称一房一房套数套数二房二房套数套数三房三房套数套数四房四房套数套数总套数总套数面积面积( () )面积面积( () )面积面积( () )面积面积( ()
21、)首座40-58195802612013234NEO55-652060-100160120-170100280华商时代公寓22-632708533303湖溪大厦50-608760-8021108哈尔滨大厦30-6085963-787866丽湾商务公寓40-50111760-80701187卓越世纪中心40-6022262-100143100-14569434近年来推售商务公寓户型配比状况：近年来推售商务公寓户型配比状况：一房面积普遍为一房面积普遍为40至至60 两房面积普遍为两房面积普遍为60至至80 三房、四房一般在大体量项目才设置，面积为三房、四房一般在大体量项目才设置，面积为100至至1
22、50深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴 华强广场华强广场华强广场华强广场华强北电子市场的华强北电子市场的唯一综合体项目唯一综合体项目户型户型面积面积套数套数套数比套数比单房单房36.0337.1513217.23%一房一房49.0350.7813217.23%两房两房67.1579.550265.54%合计：合计：766100.00%地 址：振中路与华强北路交汇处开发商：深圳华强房地产开发有限公司占 地：26032建 面：230980物 管：深圳华强地产物业管理有限公司物管费：10.00元/平米*月 项目为综
23、合体项目，写字楼+酒店+商务公寓，其中酒店开发商持有经营，写字楼和商务公寓出售。 商务公寓共商务公寓共766766套，主力户型为两房套，主力户型为两房深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴 首座首座首座首座目前在售参考案例目前在售参考案例地 址：彩田路与福华三路交汇处，深圳社保局旁开发商：深圳澳新亚物业发展有限公司建 面：33078.79-24F为自动化停车场516F为星级酒店，由上市公司经营管理1729F为商务公寓&酒店式公寓 商务公寓共商务公寓共234234套，主力户型为单房套，主力户型为单房 户型户型面积面
24、积套数套数套数比套数比单房单房40.4847.5219583.33%一房一房87.1898.312611.11%三房三房130.33135.56%合计：合计：234100.00%深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴 首座首座首座首座端头户型，景观、采光端头户型，景观、采光俱佳，设计较大大户型俱佳，设计较大大户型中间户型，可两套打通，空中间户型，可两套打通，空间灵活间灵活深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴 NEO NEO大厦大厦
25、大厦大厦地 址：深南大道与香蜜湖路的交界处开发商：深圳市旺海怡康实业发展有限公司占 地：8681.00建 面：130390.00类 型：公寓,商铺,写字楼物 管：深圳市绿景物业管理有限公司 物管费：2.80元/平方米月 其中：商务公寓共其中：商务公寓共280280套，设计参考套，设计参考写字楼，面积区间写字楼，面积区间78.13-158.378.13-158.3，多数赠送，多数赠送阳台阳台 3 3米层高，已达写字楼标准米层高，已达写字楼标准米层高，已达写字楼标准米层高，已达写字楼标准 大堂设计，公寓产品，写字楼服务大堂设计，公寓产品，写字楼服务大堂设计，公寓产品，写字楼服务大堂设计，公寓产品，
26、写字楼服务自行安装分体空调，可控办公成本自行安装分体空调，可控办公成本自行安装分体空调，可控办公成本自行安装分体空调，可控办公成本深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：深圳商务公寓市场调研：案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴 NEO NEO大厦大厦大厦大厦空中花园空中花园增加附加值增加附加值空中花园空中花园增加附加值增加附加值阳光中庭阳光中庭体现写字楼档次体现写字楼档次产品规划建议：产品规划建议：产品规划建议：产品规划建议：户型户型面积区间（）面积区间（）套数套数面积面积套数比套数比面积比面积比单房单房30309008.57%4.89%一房一房40100400028.
27、57%21.74%一房一房5060150825042.86%44.84%两房两房708070525020.00%28.53%合计合计35018400100.00%100.00%户型配比建议：户型配比建议：公寓及商业比例建议：公寓及商业比例建议：投资、投资、 sohosoho 、简单商务办公简单商务办公满足注册需求满足注册需求中小型企业中小型企业公寓：商业公寓：商业 = = 18400:1935 = 90.48 : 9.52 9:118400:1935 = 90.48 : 9.52 9:1商业主要分布在一、二、三层商业主要分布在一、二、三层商业主要分布在一、二、三层商业主要分布在一、二、三层首层
28、为街铺及大堂首层为街铺及大堂首层为街铺及大堂首层为街铺及大堂二三层为商务配套设施二三层为商务配套设施二三层为商务配套设施二三层为商务配套设施层高层高层高层高3.83.8米，可隔层米，可隔层米，可隔层米，可隔层实现实现实现实现loftloft空间空间空间空间独立空调位独立空调位独立空调位独立空调位大堂建议：大堂建议：大堂建议：大堂建议：酒店大堂酒店大堂大堂面积：大堂面积：300-500大堂层高大堂层高: : 6-7 m灯灯 饰饰: :大型吊顶水晶灯 (椭圆型)墙墙 体体: :全落地玻璃柱柱 体体: :全大理石,红洞石根据位置不同,用不同石材拼砌地地 面面: :花样地砖,地面大理石装饰品装饰品:
29、:全通高大平面的图画悬挂,瓷器艺术品装饰等其他其他: :摆设高档次的休闲桌椅中心接待台。大堂建议：大堂建议：大堂建议：大堂建议：p大堂中央可设置室内喷水池，增加多彩和谐的灯 饰照射，可带动室内气氛p灯光以暖色调为主，突显华丽的气派p背景墙可通过墙体不规则处理配合灯光暗藏，营 造出时尚 的现代感自身配套建议：自身配套建议：自身配套建议：自身配套建议：原则：原则：原则：原则：1 1 1 1、满足自身商务需求为准；、满足自身商务需求为准；、满足自身商务需求为准；、满足自身商务需求为准；2 2 2 2、类型相对完善；、类型相对完善；、类型相对完善；、类型相对完善；3 3 3 3、空间适度。、空间适度。
30、、空间适度。、空间适度。金融服务金融服务金融服务金融服务会议空间会议空间会议空间会议空间文印、照相文印、照相文印、照相文印、照相票务票务票务票务餐饮餐饮餐饮餐饮。银行营业部银行营业部建议面积为建议面积为200平米平米公共会议室公共会议室建议面积为建议面积为150平米平米快餐店快餐店建议面积为建议面积为100平米平米票务中心票务中心建议面积为建议面积为50平米平米打印、照相店打印、照相店建议面积为建议面积为60平米平米客户定位客户定位深访客户分析：深访客户分析：深访客户分析：深访客户分析： 本次调研共电话深访本次调研共电话深访61位星彦客户系统的典位星彦客户系统的典型客户，其中型客户，其中53位
31、接受了详细访谈位接受了详细访谈其中包括：其中包括：已多次置业客户已多次置业客户19位位 对本项目感兴趣客户对本项目感兴趣客户26位位智慧广场、万利达等项目上门客户智慧广场、万利达等项目上门客户22位位 会持续投资房地产项目客户会持续投资房地产项目客户37位位罗湖（草埔为主）区域客户罗湖（草埔为主）区域客户12位位深访客户分析深访客户分析深访客户分析深访客户分析客户基本信息小结：客户基本信息小结：客户基本信息小结：客户基本信息小结：性别性别性别性别：主要为男性客户：主要为男性客户3535人，占人，占66%66%。女性。女性1818人，占人，占34%34%。年龄年龄年龄年龄： 35-4035-40
32、岁之间占岁之间占52%52%。其次为。其次为31-3531-35岁之间占岁之间占28%28%。职位职位职位职位：投资客占了：投资客占了34%34%，个体私营老板占，个体私营老板占18%18% 、企业中高层管理者占、企业中高层管理者占15%15%。学历学历学历学历：大专、本科及以上，分别占：大专、本科及以上，分别占36%36%。婚姻婚姻婚姻婚姻：已婚：已婚43%43%，为未婚占，为未婚占35%35%，未透露为，未透露为22%22%。交通交通交通交通：拥有私家车占：拥有私家车占78%78%。居住地区居住地区居住地区居住地区：关内四区合计占：关内四区合计占48%48%。港澳台客户约。港澳台客户约13
33、%13%。个人月收入个人月收入个人月收入个人月收入：1.5-21.5-2万元占万元占24%24%。其次为。其次为1-1.51-1.5万占万占16%16%。家庭年收入家庭年收入家庭年收入家庭年收入：3030万元以上占万元以上占33%33%。其次为。其次为15-2015-20万元占万元占19%19%。投资喜好：投资喜好：投资喜好：投资喜好：房产最多，其次为股票，对信托、期货较少接触房产最多，其次为股票，对信托、期货较少接触关键词：关键词：关内客、投资客、企业中高层管理、收入水平高、私家车、喜关内客、投资客、企业中高层管理、收入水平高、私家车、喜关内客、投资客、企业中高层管理、收入水平高、私家车、喜
34、关内客、投资客、企业中高层管理、收入水平高、私家车、喜好投资房产好投资房产好投资房产好投资房产深访客户分析深访客户分析深访客户分析深访客户分析客户消费行为特征小结：客户消费行为特征小结：客户消费行为特征小结：客户消费行为特征小结：n n投资欲望较强投资欲望较强投资欲望较强投资欲望较强，且选择长期投资，同时，且选择长期投资，同时对透支消费表现出谨慎态度对透支消费表现出谨慎态度对透支消费表现出谨慎态度对透支消费表现出谨慎态度；n觉得十分了解自身收支情况，觉得十分了解自身收支情况，讲究投入产出比讲究投入产出比讲究投入产出比讲究投入产出比；n多数有多数有创业的冲动创业的冲动创业的冲动创业的冲动，但不一
35、定有合适项目，但不一定有合适项目n愿意为愿意为品牌、质量品牌、质量品牌、质量品牌、质量付出较高的价钱，其次是耐用品的付出较高的价钱，其次是耐用品的功能、售后服务、功能、售后服务、功能、售后服务、功能、售后服务、服务态度服务态度服务态度服务态度。关键词：关键词：关键词：关键词：投资欲望强、谨慎、投入产出比、品牌效应、功能、售后服投资欲望强、谨慎、投入产出比、品牌效应、功能、售后服投资欲望强、谨慎、投入产出比、品牌效应、功能、售后服投资欲望强、谨慎、投入产出比、品牌效应、功能、售后服务、服务态度务、服务态度务、服务态度务、服务态度目标客户梯层分析：目标客户梯层分析：目标客户梯层分析：目标客户梯层分
36、析：第一梯层：偶得客户。周边专业市场下游行业周边专业市场下游行业/ /创业型小企业创业型小企业/ /大投资客大投资客/ /SohoSoho/ /工作室工作室第二梯层：重要客户。第三梯层：核心客户。首次置业首次置业/ /过度居住过度居住周边客周边客/ /本地客本地客/ /小投资客小投资客结合本项目区域特征、项目属性、产品打造及结合本项目区域特征、项目属性、产品打造及结合本项目区域特征、项目属性、产品打造及结合本项目区域特征、项目属性、产品打造及客户访谈等因数，预计本项目客户梯队如下：客户访谈等因数，预计本项目客户梯队如下：客户访谈等因数，预计本项目客户梯队如下：客户访谈等因数，预计本项目客户梯队
37、如下：客户描述：客户描述：客户描述：客户描述：n年龄大约在28-35岁之间n事业上处于稳中上升，家庭收入高，财富增值保值需求强烈n他们求新、朋友圈传播、容易接受新事物n对未来充满了信心，能承受较大的压力，向更高的目标进取n希望创出一番事业目标客户描述：目标客户描述：拼搏、朝气、积极、创意、投资、眼见为实、朋友圈、拼搏、朝气、积极、创意、投资、眼见为实、朋友圈、求新、实在、冲动求新、实在、冲动客户定位：客户定位：客户定位：客户定位：7070、8080代创意族阶层代创意族阶层n已有较稳定工作，收入较可观；n希望靠创意成就一番事业；n可承受较大压力；n要与城市核心保持距离但又不能远离n圈子传播十分重要70、80代创意族阶层代创意族阶层一房为主，自由拼合一房为主，自由拼合商住皆宜的投资型商务公寓商住皆宜的投资型商务公寓定位定位产品产品客户客户项目回顾：项目回顾：汇报完毕！汇报完毕！谢谢！谢谢！星彦地产星彦地产 善待所托善待所托
