中信泰富广场项目建议书

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1、宁波中信泰富广场项目建议书宁波中信泰富广场项目建议书致宁波信富置业有限公司Page 1宁波中信泰富宁波中信泰富写字楼部分写字楼部分项目价格预估项目价格预估方案实施策略方案实施策略项目服务内容项目服务内容Page 2写字楼市场分布写字楼市场分布注明：注明：左图仅列出宁波目前品质相对尚可的已投入使用的写字楼圆圈的大小与该项目可使用办公面积的体量成正比颜色代表相对品质，深蓝色最高，红色其次，浅蓝色最低宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散，以海曙区写字楼数量最多，而东部新城的开发宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散，以海曙区写字楼数量最多，而东部新城的开发, ,使使江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区

2、域。江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域。Page 3市场分析市场分析-租金租金写字楼租金报价分布写字楼租金报价分布注明注明: :由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异项目名称项目名称租金报价（元租金报价（元/ /平方米平方米/ /天）天）波特曼中心4人民保险大厦3.2(含物业费)华联写字楼2.3天宁大厦1.9(含物业费)世贸中心1.5崇光大厦1.4现有写字楼租金以现有写字楼租金以1-1.51-1.5元元/ /平方米平方米/ /天为主，品质相对较高的写字楼租金多在天为主，品质相对较高的写字楼租金多在2-32-3元元/ /平方米平方米/ /天，个别项目租金突破天，个别

3、项目租金突破3 3元元/ /平方米平方米/ /天天Page 4市场分析市场分析-售价售价项目名称项目名称销售报价（元销售报价（元/ /平方米）平方米）中农信国际商务大厦9,000华联写字楼11,000都市仁和中心12,000华宏国际中心10,000金隆国际16,000波特曼中心19,000奥丽赛大厦6,000麒鳞大厦8,000上东国际8,000月湖银座8,500恒隆中心12,000宁波市中心写字楼售价达宁波市中心写字楼售价达1000010000元元/ /平方米以上，随着平方米以上，随着20052005年初政府宏观调控及大量写字楼年初政府宏观调控及大量写字楼陆续上市，售价基本保持稳定陆续上市，售

4、价基本保持稳定上东国际上东国际约70,000平方米万豪中心万豪中心约20,000平方米金隆国际金隆国际约34,000平方米月湖国际月湖国际约25,000平方米Page 5参考项目参考项目- -波特曼中心波特曼中心地 址：彩虹北路52号开 发 商：东港大酒店股份有限公司/大榭宝业房产有限公司办公体量： 约30,000平方米写字楼楼 层 数：地上26层（名义29层），地下2层楼层净高： 2.7米单层面积： 约1,300平方米单元面积： 91-292平方米得 房 率：65%电梯系统： 5部富士通客梯，载重1.15吨，3米/秒空调系统： 风机盘管中央空调，约克机组停 车 位：200销售均价： 约15,

5、000元/平方米Page 6参考项目参考项目- -波特曼中心波特曼中心客户名称客户名称APL美集物流运输伊藤忠商事达升物流志英（香港 ）投资咨询长品油品辽宁朝晖骏光国际货运明敏投资咨询伊松公司唐宁街在线宁波东梦制衣面积面积约1,300平方米约300平方米约1,300平方米约300平方米约300平方米约100平方米约140平方米约100平方米约100平方米约100平方米宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户, ,现入住率现入住率80%80%左右左右Page 7参考项目参考项目- -金隆国际金隆国际地 址：镇明路、灵桥路交界处开 发

6、 商：宁波金隆置业有限公司建筑面积： 总计52,000平方米，办公区34,000平方米楼 层 数：地上26层，地下2层楼层净高： 2.7米单层面积： 1,350平方米单元面积： 120-160平方米得 房 率：70%架空地板： 10厘米电梯系统： 5部奥的斯客梯空调系统： 麦克维尔VRV车 位：422个竣工时间： 2007年销售均价： 约15,000元/平方米宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现有甲级写字楼标准Page 8参考项目参考项目- -万豪中心万豪中心竞争分析竞争分析p地处三江口黄金地段，周边文化氛围浓厚，江景优势突出

7、p和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项目，万豪品牌的引入显著提升了其整体档次p综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的p周边办公氛围略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率项目概况项目概况p该项目由宁波海城投资开发有限公司开发，是和义大道项目的一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米p项目预计2007年底交付使用，目前正在进行地上结构施工，尚未正式开盘，正在进行前期的客户积累工作p写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供

8、24小时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等待时间在30秒以内；六类布线系统；约400个车位宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上, ,都体现了顶级标准都体现了顶级标准, ,但但项目的平面上问题较大项目的平面上问题较大Page 9参考项目分析参考项目分析- -新天地国际新天地国际70%得 房 率：总计3.3万平方米停车场停 车 位：上海陆家嘴物业管理有限公司物业管理：主楼约2,200平方米，小楼约700平方米标准层面积：72平方米最小面积：主楼13.7米挑高大堂大 堂：2006年竣工时间3.7米楼层高度：7,000-

9、9,000元/平方米销售均价：主楼8部电梯电梯系统：21-26层地上层数：5幢写字楼，建筑面积120,000平方米，办公约100,000平方米建筑面积：宁波新恒德置业开 发 商：民安路1066号地 址：东部新城区域的第一个写字楼项目东部新城区域的第一个写字楼项目, ,在售的二期项目售价达到在售的二期项目售价达到98009800元元/ /平方米平方米, ,体现了区域写字体现了区域写字楼市场近期的迅速增长楼市场近期的迅速增长Page 10区域分析区域分析东部东部新城新城鄞州鄞州新城新城中心城区中心城区高新区高新区Page 11区域分析区域分析- -租售方式租售方式租赁市场租赁市场销售市场销售市场上

10、东国际上东国际雷迪森中心广场雷迪森中心广场东城国际东城国际银城国际银城国际万特商务万特商务新天地国际新天地国际Page 12区域分析区域分析- -项目品质项目品质 上东国际上东国际雷迪森雷迪森 新天地国际新天地国际 商务商务万特商务中心万特商务中心东城国际东城国际本项目本项目 准甲级准甲级 甲级甲级 国际甲级国际甲级Page 13区域分析区域分析- -销售价格销售价格 上东国际上东国际理想价格理想价格 新天地国际新天地国际 商务商务万特商务中心万特商务中心40004000 500050006000600070007000800080009000900011000110001200012000平

11、方米平方米8000980077009000600070006000670011000120001000010000Page 14区域分析区域分析- -客户来源客户来源东部东部新城新城中心城区中心城区高新区高新区 1.区域性强2.市中心迁移(原租赁客户)3.宁波本地客户为主4.外资客户缺少 上东国际上东国际:30%:30% 新天地国际新天地国际:30%:30% 商务商务:10%:10%万特商务中心万特商务中心:10%:10%Page 15区域分析区域分析- -客户置业原因客户置业原因目前宁波本地的客户心态乐观,认为区域未来规划,政府的迁入将有效带动写字楼价格上升,周边住宅价格达到7000-800

12、0元/平方米购买原因购买原因价格低品质高租房不如买房区域发展潜力Page 16区域分析区域分析- -置业面积置业面积5050 7070100100150150200200300300400400500500600600平方米平方米300400300400 上东国际上东国际理想面积理想面积 新天地国际新天地国际 商务商务万特商务中心万特商务中心区域写字楼分割主力面积为区域写字楼分割主力面积为100-150100-150平方米平方米, ,但根据目前实际成交情况但根据目前实际成交情况,300-400,300-400平方米的客户平方米的客户比例明显上升比例明显上升, ,考虑到市场发展趋势考虑到市场发展

13、趋势, ,建议以建议以300-400300-400为主力面积为主力面积Page 17项目分析项目分析- -项目简介项目简介竞争分析竞争分析p开发商为知名发展商，其开发的上海中信泰富广场成功塑造了高端物业的市场形象p总部写字楼暂定只租不售，在吸引高端写字楼客户方面具有吸引力p周边多为中低档住宅，商务氛围较差项目概况项目概况p该项目由中信泰富集团投资的宁波信富置业有限公司开发，包含写字楼、沃尔玛购物中心及休闲购物商场，写字楼部分包含一栋近4万平方米的总部写字楼和一栋2万平方米的分割较为灵活的销售型写字楼p项目预计2009年交付使用，目前正在进行基础工程施工p总部写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕

14、墙；12米挑高大堂；标准层层高3.6米；风机盘管空调系统；5部客梯；整个项目总计约600个车位Page 18项目分析项目分析- -本项目机会点本项目机会点通过写字楼产品品质的塑造，建通过写字楼产品品质的塑造，建设宁波市场上顶级写字楼形象，设宁波市场上顶级写字楼形象，形成与其他写字楼项目差异化的形成与其他写字楼项目差异化的产品定位。产品定位。利用中信泰富品牌市场知名度所产利用中信泰富品牌市场知名度所产生的公信价值，以及软件服务特色生的公信价值，以及软件服务特色优势，促成高于宁波市场上所有写优势，促成高于宁波市场上所有写字楼项目市场形象。字楼项目市场形象。品牌价值品牌价值品牌价值品牌价值产品品质产

15、品品质产品品质产品品质区域发展区域发展区域发展区域发展通过对区域发展影响力的资源利用，通过对区域发展影响力的资源利用，突显本项目地段上的增值潜力，结突显本项目地段上的增值潜力，结合高端的产品定位合高端的产品定位, ,提升项目市场影提升项目市场影响力。响力。Page 19项目分析项目分析- -项目定位项目定位价格价格价格价格售售售售 价价价价 :12500-13000:12500-13000:12500-13000:12500-13000元元元元 / / / /平方米平方米平方米平方米租金租金租金租金:3.5-4.0:3.5-4.0:3.5-4.0:3.5-4.0元元元元/ / / /平方米平方

16、米平方米平方米面积面积面积面积租租租租赁赁赁赁: : : :半半半半层层层层/ / / /整整整整层层层层客客客客户户户户为为为为主主主主, , , ,部部部部分分分分分分分分割割割割客客客客户户户户300300300300平平平平方米方米方米方米销销销销售售售售: : : :半半半半层层层层/ / / /整整整整层层层层客客客客户户户户超超超超过过过过30%, 30%, 30%, 30%, 主主主主力力力力面面面面积积积积300-300-300-300-400400400400平方米平方米平方米平方米客户客户客户客户租租租租赁赁赁赁: : : :外外外外资资资资企企企企业业业业/ / / /

17、本本本本地地地地知知知知名企业名企业名企业名企业销销销销售售售售: : : :区区区区域域域域企企企企业业业业客客客客户户户户/ / / /市市市市中中中中心心心心迁迁迁迁移移移移客客客客户户户户/ / / /其其其其他他他他区区区区域迁移客户域迁移客户域迁移客户域迁移客户/ / / /投资客户投资客户投资客户投资客户产品产品产品产品租赁租赁租赁租赁: : : :国际甲级写字楼国际甲级写字楼国际甲级写字楼国际甲级写字楼销售销售销售销售: : : :甲级产权写字楼甲级产权写字楼甲级产权写字楼甲级产权写字楼宁波市最顶级的写宁波市最顶级的写宁波市最顶级的写宁波市最顶级的写字楼字楼字楼字楼, , ,

18、,东部新城商务东部新城商务东部新城商务东部新城商务王座王座王座王座Page 20东部新城商务王座东部新城商务王座东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。 宁波中信泰富广场必将成为东部新城商务区的标杆高地。借势东部新城规划发展动力Page 21东部新城商务王座东部新城商务王座中信置业的强大品牌资源合 诚 汽 车 大 厦 中 信 大 厦陆家嘴新金融区项目 上海中信泰富广场中

19、信 泰 富 拥 有 一 支 对 香 港 及 中 国 大 陆 物 业 业 务 具 备 丰 富 知 识 及 经 验 的 专 业 队 伍 。 队 伍 一 直 参 与 物 业 项 目 发 展 的 每 个 环 节 由 物 色 投 资 机 会 到 工 程 兴 建 、 以 至 物 业 建 成 后 的 日 常 管 理 ， 均 钜 细 无 遗 。专业而资深的团队完全具备打造宁波顶级写字楼的开发实力。 Page 22东部新城商务王座东部新城商务王座卓越领先的硬件品质中信泰富广场的写字楼采用国际甲级写字楼标准设计,无柱式、超大空间的平面利于自由分割，同时满足了现代企业总部办公的需求，挑空大堂、VAV空调，高速电梯以

20、及架空地板等内部设施更将领先于宁波其他高端写字楼项目，成为宁波写字楼发展的新标杆。Page 23东部新城商务王座东部新城商务王座国际化的商务社区中信泰富广场在写字楼及裙房商业的基础上设置了一应俱全的综合配套项目和设施，为融商务、商业、休闲、文化等功能于一体的国际化、高端的城市综合体，是商务社区内企业客户，提升商务效率，享受休闲商务环境以及全方位专业服务的地方。总建筑面积： 约14万平方米总体定位：多功能集合体的商业卖场业态分布：两幢甲级智能化商务楼一个大型精品商业、国际连锁大卖场Page 24市场推广顾问+租售代理合作方式合作方式价格目标：价格目标：售价:12500-1300012500-13

21、000元元/ /平方米平方米, ,通过戴德梁行的专业能力能够达到一定比例的增长通过戴德梁行的专业能力能够达到一定比例的增长租金:平均租金为3.5-4.03.5-4.0元元/ /平方米平方米/ /天天目标客户目标客户：租赁:外资企业/本地知名企业销售:区域企业客户/市中心迁移客户/其他区域迁移客户/投资客户Page 25销售目标销售目标签约率签约率 (%)(%)全面实现销售目标全面实现销售目标项目竣工项目竣工6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 2002008 8 20092009100806050403020100市场预热及客户累积市场预热及客户累积签约率签约率:60%签约

22、率签约率:90%戴德梁行提议进行四步走计划，即准备期:2007年7月至2008年2月强销期:2008年6月至2009年3月预热期:2008年3月至2008年5月巩固期:2009年4月至2009年6月Page 26销售策略销售策略导入期2007年6月-2008年5月阶段目标市场导入，项目形象初步建立主要工作内容1.销售工具准备：DM、楼书、项目网站、售楼处布置、销售价格表、项目效果图、销售合同等）.客户积累：最大限度积累有效客户，项目周边DM派发、扫楼、DTZ客户资源sales call)，争取锁定一家大型客户购买。.租赁部分：主力租户寻找，确定意向客户前期主推项目2号楼的销售，为后期1号楼的租

23、赁推广奠定基础Page 27销售策略销售策略阶段一推出楼层4，5，9，13层推出面积5400平方米销售目标5000平方米推出时间项目开盘推盘理由：给第一批客户足够的选择范围，即高中低区各一个层面，以满足不同需求尽可能保留连续楼层以预留给大型客户保留最低几个层面，以便后期的价格提升 Page 28销售策略销售策略阶段二推出楼层6，7，8，10，11，12层推出面积8100平方米销售目标8400平方米推出时间第一批销售80%以后推盘理由：在顺利完成第一批销售任务以后，将价格略高的中间楼层推出，以得到适当的价格提升尽可能以半层或整层销售面对市场合理销控，4个整层，2个小分隔单元 Page 29销售策

24、略销售策略阶段三推出楼层2，3，14，15，16，17层推出面积8100平方米销售目标7200平方米推出时间先期部分销售80%以上推盘理由：高区部分在最后时刻销售有利于提升整体销售均价低区楼层在最后销售的价格将受到整个项目价格提升的带动通过高低区的价差比，合理分配目标客户 Page 30租赁目标租赁目标签约率签约率 (%)(%)全面实现租赁目标全面实现租赁目标1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 20092009100806050403020100签约率签约率:90%戴德梁行提议进行两步走计划，即预租期:2008年10月至2009年2月强租期:2009年

25、3月至2009年12月Page 31租赁策略租赁策略根据租户品质的好坏，分配楼层；以大面积租户需求为主；大中小面积在各层均匀分布，满足大中型租户对面积扩租的需求。在出租率达到50%以后，在品质相同的情况下，优先考虑预算较高的租户；考虑到项目要求,整层客户比例达到50%。充分考虑层差因素,以保证价格的稳步递增中信泰富广场1号办公楼分隔面积名义层实际层单元分隔2225整层/半层2123单元分隔2022单元分隔1921整层/半层1820整层1719单元分隔1618整层1517单元分隔1416单元分隔1315整层1212单元分隔1111整层1010单元分隔99整层/半层88单元分隔77主力租户6655

26、大堂大堂/ /裙房商业裙房商业Page 32租赁策略租赁策略中信泰富广场1号办公楼分隔面积名义层实际层单元分隔2225整层/半层2123单元分隔2022单元分隔1921整层/半层1820整层1719单元分隔1618整层1517单元分隔1416单元分隔1315整层1212单元分隔1111整层1010单元分隔99整层/半层88单元分隔77主力租户6655大堂大堂/ /裙房商业裙房商业阶段一：阶段一：推出部分低区楼面，引入主力租户阶段二：阶段二：推出部分中区小分割楼面，迅速提升租金阶段三：阶段三：推出剩余低区小分割楼面，提升低区租金阶段四：阶段四：推出高区部分整层或半层楼面，加快消化速度阶段五：阶段

27、五：推出高区部分小分割楼面，进一步提升项目平均租金阶段六：阶段六：推出最高层保留楼面，争取最高租金Page 33戴德梁行服务内容戴德梁行服务内容建立专业、专职市场推广小组建立专业、专职市场推广小组写字楼市场定期分析及研究写字楼市场定期分析及研究对中信泰富广场软件的专业建议对中信泰富广场软件的专业建议项目定位及市场推广的专业建议项目定位及市场推广的专业建议市场推广工具的讨论与开发市场推广工具的讨论与开发商业、法律文件的起草和专业建议商业、法律文件的起草和专业建议面对特定客户的软性市场推广面对特定客户的软性市场推广定期工作进度汇报定期工作进度汇报市场推广活动的开发及管理市场推广活动的开发及管理Pa

28、ge 342.2.写字楼市场定期分析及研究写字楼市场定期分析及研究 戴德梁行会按月提供不间断的宁波写字楼市场最新行情。分析在该项目竣工前后会影响该项市场推广的主要因素。Page 354.4.项目定位及市场推广的专业建议项目定位及市场推广的专业建议为帮助贵司能更好地为中信泰富广场作市场策略定位，戴德梁行会在不同的市场推广阶段提供相应的租售价格以及进度策略。物业管理资产管理租客组合结构租客与业主关系Page 366.6.面对特定客户的软性市场推广面对特定客户的软性市场推广 在中信泰富广场开展正式竣工之前，戴德梁行会组织几次软性市场推广活动作为正式推广的前奏。戴德梁行会协同各类媒体从上海商界中挑选一

29、些非常知名的公司我们会通过富有经验的专业人员联络和跟进他们。其主要目的在于：在中信泰富广场正式推广前引起市场关注及强烈兴趣。确认可能的大型前期客户收集更多的市场最新信息为顺利贯彻市场推广作更好的规划及改进Page 37押金及付款方式面积实用率税收及运营成本标识大堂控制分租及转租权利（租赁部分）扩租权、续租权（租赁部分）大厦命名权停车位及费用业主交付标准Page 389.9.市场推广活动的开发及建议市场推广活动的开发及建议 一旦各类市场工具及专职推广小组准备完毕，戴德梁行会迅速对所有目标客户进行大量的推广工作，包括各类常规市场推广活动和特别营销活动Page 39租售目标租售目标确定阶段广告预算及

30、推广计划设立现场接待中心、样板层围板、灯箱、横幅、标识牌发布海报、多媒体媒介制作准备礼品、手袋等促销用品准备公关活动准备与执行平面媒体发布(报纸、杂志)开展软性媒体宣传记者招待会准备与执行新闻发布会准备与执行本公司寻找大型机构客户本公司数据库客户资源利用本公司企业客户资源利用准备期准备期签约率签约率 (%)(%)全面实现租售目标全面实现租售目标1008060504030201007 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 320072007 20082008 20092009 20102010准准备备期期销售率销售率:90%项目竣工项目竣工出租率出租率:90%Page 40租售目标租售目

31、标楼书、海报、单张、多媒体发布平面媒体发布(报纸、杂志)继续开展软性媒体宣传本公司刊物、互连网宣传发布开盘仪式准备与执行行政研讨会准备与执行公关活动准备与执行大型机构客户跟进本公司内部数据库客户跟进本公司企业服务客户跟进现场人员销售推广调整推广进度销控表建立客户服务管理系统预热期预热期签约率签约率 (%)(%)全面实现租售目标全面实现租售目标1008060504030201006 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 320072007 20082008 20092009 20102010预预热热期期销售率销售率:90%项目竣工项目竣工出租率出租率:90%Page 41租售目标租售目标

32、围板、灯箱、横幅、标识导向牌发布楼书、海报、单张、多媒体媒介发布平面媒体发布(报纸、杂志)继续开展软性媒体宣传戴德梁行定期刊物、互联网主页宣传发布大型机构客户跟进戴德梁行内部数据库客户跟进戴德梁行企业服务客户跟进现场人员销售推广大范围上门拜访潜在客户房地产同业中介客户推广与跟进调整推广进度销控表调整售价策略建立客户服务管理系统强销期强销期签约率签约率 (%)(%)全面实现租售目标全面实现租售目标1008060504030201006 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 320072007 20082008 20092009 20102010销售率销售率:90%项目竣工项目竣工出租率出

33、租率:90%强强销销期期Page 42租售目标租售目标20072007 20082008 20092009 20102010继续开展软性媒体宣传戴德梁行定期刊物、互连网主页宣传发布客户服务管理程序化、制度化戴德梁行内部数据库客户跟进戴德梁行企业服务客户跟进现场人员销售推广继续上门拜访潜在客户房地产同业中介客户推广与跟进筛选客户提升大厦市场价值调整售价策略巩固期巩固期签约率签约率 (%)(%)全面实现租售目标全面实现租售目标1008060504030201006 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 320072007 20082008 20092009 20102010巩巩 固固 期期

34、销售率销售率:90%项目竣工项目竣工出租率出租率:90%预预 租租 期期Page 43租售目标租售目标20072007 20082008 20092009 20102010继续开展软性媒体宣传戴德梁行定期刊物、互连网主页宣传发布客户服务管理程序化、制度化戴德梁行内部数据库客户跟进戴德梁行企业服务客户跟进现场人员推广继续上门拜访潜在客户房地产同业中介客户推广与跟进筛选客户提升大厦市场价值租赁价格调整强租期强租期签约率签约率 (%)(%)全面实现租售目标全面实现租售目标1008060504030201006 9 12 3 6 9 12 3 6 9 12 320072007 20082008 200

35、92009 20102010销售率销售率:90%项目竣工项目竣工出租率出租率:90%强强租租期期Page 44宁波中信泰富宁波中信泰富商业部分商业部分市场分析市场分析项目定位项目定位服务内容服务内容Page 45宏观商业市场宏观商业市场p宁波商业地产自2003年以来，呈现供过于求的现象。截止至2005年第三季度的统计，供需结构进一步失调，供需比达到1.6。p宁波市商业市场的租售价格未受供需失衡的影响，保持上涨趋势，但上涨幅度有所减缓。p截止至2005年第三季度的统计，宁波商业市场1楼的整体平均租金约为4元/平方米/天。商业的平均售价约为8000元/平方米/天。注：最新的数据有待进一步市场研究后

36、取得。注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。Page 46主要商业市场分布主要商业市场分布p宁波现有商业分布主要集中在市中心三江口区域。现已形成两大主要商业中心：1 1、天一广场商业区、天一广场商业区宁波最繁华的商业区域，以中山东路为主要干道，以天一广场为核心，众多百货商店、购物中心及超市为辐射的商业中心区，是宁波最主要的商业中心地带。2 2、老外滩商业区、老外滩商业区位于三江交汇处的江北区三江口区域，具有当地及异国建筑风貌的建筑群，丰富的餐饮、休闲娱乐业态，使得该区域形成为宁波市内最具个性的特色商业街区。Page 47代表性商业项目代表性商业项目天一广场天一广场p总占地面积：总占地面积：1

37、9.3万平方米p总建筑面积：总建筑面积：22万平方米p1F1F平均租金：平均租金：9.8元/平方米/天p整体入驻率：整体入驻率：100%p天一广场内部业态涵盖零售、餐饮、休闲娱乐等各方面，整体以零售主力为主，其次为餐饮和休闲娱乐类。注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。Page 48代表性商业项目代表性商业项目老外滩老外滩注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。p配合老外滩的建筑特色及沿江景观优势，区域内业态以餐饮、休闲娱乐为主，形成市内最具特色的休闲商业区。p总占地面积：总占地面积：4.89万平方米p总建筑面积

38、：总建筑面积：7.45万平方米p1F1F平均租金：平均租金：5.2元/平方米/天p整体入驻率：整体入驻率：70%Page 49未来商业发展未来商业发展p未来宁波商业将形成未来宁波商业将形成3 3个层次的发展格局。个层次的发展格局。Page 50项目周边商业环境分析项目周边商业环境分析注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。p家乐福及天伦商厦组成区域内唯一的商业中心，为周边区域居民提供必要的生活类商业。p地块周边多为沿街店铺，并以生活服务类为主，满足居民日常生活需要。p未来项目周边规划的七里垫商业中心、东部新城内均有大量商业供应，区域商业竞争将更为激烈。p

39、同时，周边现有商业的整体环境和消费档次仍以中档为主，待进一步发展和提高。Page 51项目周边商业与中心商业的对比分析项目周边商业与中心商业的对比分析注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。租租 金金 水水 平平p商业租金最高的为家乐福内商铺，租金约为20元/平方米/天。主要由于家乐福内良好的人流效应和租赁商铺的供不应求造成。p依靠卖场的品牌号召力和稳定的客流，同时考虑到卖场内铺位的小分割特点和以零售为主的业态特点，卖场内租金的水平往往高于其他区域租金水平。p项目地块周边由于未形成良好的商业环境和氛围，因而租金水平偏低。Page 52项目周边商业与中心商

40、业的对比分析项目周边商业与中心商业的对比分析注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。注：最新的数据有待进一步市场研究后取得。入入驻驻率率p作为全市最重要的商业区，天一广场商铺目前基本满租，入驻率达到100%。p项目附近的家乐福大卖场内部商铺，依靠大卖场的外在强势驱动，经营状况较佳，入驻率也达到100%。p地块周边由于商铺形态、档次、经营状况参差不齐，有少量的空置房，入驻率约为90% p老外滩商业区由于尚处在市场培育期，入驻率约为75%。Page 53项目初析项目初析- -目标消费群设想目标消费群设想周一周一周五（工作日）周五（工作日）本项目办公楼人员区内政府、机关人员其他商务性消费者当地中小企

41、业老板当地中高收入白领和个体老板区域内居民重重重重要要要要性性性性引发需求引发需求商务餐饮、娱乐特色、休闲餐饮精致生活体验商务配套服务周六、周日（节假日）周六、周日（节假日）区域内居民、新家庭周边区域居民过境、休闲的商务、旅游客其他区域中高消费力的居民重重重重要要要要性性性性时尚潮流服饰、配饰、精品生活、家居、家电、百货休闲餐饮、娱乐配套服务引发需求引发需求* 以上只是初步设想，仍应在后续服务工作中进行论证及深化。以上只是初步设想，仍应在后续服务工作中进行论证及深化。Page 54项目初析项目初析- -商业业态配比商业业态配比20-25%20-25%20-25%20-25%25-30%25-3

42、0%15-20%15-20%5-10%5-10%* 上述业态配比将在后续服务工作中进行论证及深化。上述业态配比将在后续服务工作中进行论证及深化。目标零售商目标零售商目标零售商目标零售商国际、国内具知名度、具经营性的中端零售商为本项目引入商业新概念为本项目打造商务、商业的中心Page 55宁波中信泰富宁波中信泰富合作方式合作方式服务收费服务收费团队组成团队组成DTZDTZ介绍介绍Page 56戴德梁行介绍戴德梁行介绍The Staubach CompanyUS Headquarters, Dallas, Texas, USA1784年,其中一家参与合资组成戴德梁行的Chesshire Gibso

43、n公司于英国正式开业.1987年, 戴德梁行集团母公司 Debenham, Tewson & Chinnocks Holdings plc 在伦敦交易所上市。随后,公司更名为DTZ Holdings plc.Page 57D DTZTZ全球网络全球网络 4040个国家个国家200200分公司分公司10,00010,000 员工员工Page 58DTZDTZ大中华网络大中华网络 13 13 分公司分公司 4,7004,700 员工员工 6767城市城市1,870,000,0001,870,000,000元元 投融资投融资 20062006年中国区年中国区6262个个2,837,3162,837,

44、316平方米平方米商业地产项目租售代理商业地产项目租售代理127127个个12,866,11812,866,118平方米平方米商业地产项目市场顾问商业地产项目市场顾问429429个个61,342,57761,342,577平方米平方米物业管理服务物业管理服务Page 59物业管理物业管理发展商发展商/ / 投资者投资者物业用户物业用户建筑建筑/ /装修装修物业物业/ /设施管理设施管理研究顾问研究顾问估价及顾问估价及顾问投资顾问投资顾问建筑顾问建筑顾问物业管理物业管理酒店管理酒店管理设施管理设施管理物业买卖及租赁代理物业买卖及租赁代理 住宅住宅 写字楼写字楼 商铺商铺 厂房厂房环球企业服务环球

45、企业服务租赁租赁/ /空间管理空间管理DTZDTZ多业态的一站式房地产服务多业态的一站式房地产服务Page 60DTZDTZ专业的房地产服务资质和荣誉专业的房地产服务资质和荣誉“2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问 欧洲权威财经杂志EUROMONEY中国一级房地产价格评估资格物业管理ISO9001(2000版)服务品质认证2003、2004、2005年中三度蝉联金桥奖上海市房地产经纪行业协会国际标准化组织 中国建设部皇家特许测量师学会(香港分会)成员英国皇家特许测量师协会Page 61本地租户业务本地租户业务中国区租户代表中国区租户代表亚太区跨国企业网络亚太区跨国企业网络Morgan

46、Stanley全球跨国企业服务全球跨国企业服务2005. 成交超过95,000 平方米2006. 成交超过 100,000平方米DTZDTZ价值价值- -客户资源客户资源Page 62亚太地区长期委托客户亚太地区长期委托客户Page 63DalianBeijingTianjinShanghaiHangzhouChongqingGuangzhouShenzhenChengduWuHanXi An中国地区长期委托客户中国地区长期委托客户Page 64近期成交客户近期成交客户10,000 平方米平方米20,000 平方米平方米8,800 平方米平方米18,000 平方米平方米11,000 平方米平方

47、米8,000 平方米平方米4,000 平方米平方米4,000 平方米平方米4,000 平方米平方米4,350 平方米平方米4,000 平方米平方米4,020 平方米平方米5,600 平方米平方米3,800 平方米平方米4,000 平方米平方米4,000 平方米平方米Page 651,000-2,000平方米平方米2,000-3,000平方米平方米近期成交客户近期成交客户Page 66在上海独家或联合独家代理的甲级和超甲级写字楼项目有在上海独家或联合独家代理的甲级和超甲级写字楼项目有20个，总面积接近个，总面积接近1,000,000平方米建筑面积平方米建筑面积 淮海国际广场淮海国际广场 廖创兴中

48、心廖创兴中心 城建国际中心城建国际中心 裕景国际广场裕景国际广场 华山国际华山国际飞洲国际广场飞洲国际广场 张江中心张江中心恒隆广场恒隆广场新世界大厦新世界大厦万都中心万都中心Page 67DTZ价值价值-专业团队专业团队公寓式酒店公寓式酒店/宁波中信泰富宁波中信泰富公寓式酒店公寓式酒店/沈洁沈洁项目负责人项目负责人公寓式酒店公寓式酒店/项目顾问及资源协调人项目顾问及资源协调人公寓式酒店公寓式酒店/陆逢兆陆逢兆上海公司总经理上海公司总经理公寓式酒店公寓式酒店方一星方一星余洋余洋刘东鑫刘东鑫姜文君姜文君公寓式酒店公寓式酒店/章峥嵘章峥嵘商业商业童禹硕童禹硕陈玉璇陈玉璇任秀芝任秀芝杨煜杨煜写字楼写

49、字楼魏超英魏超英全球客户服务团队全球客户服务团队NICOLAS CLEMENT胡颖岚胡颖岚王桂红王桂红公寓式酒店公寓式酒店/杨达杨达杭州公司总经理杭州公司总经理公寓式酒店公寓式酒店/前期咨询前期咨询公寓式酒店公寓式酒店/营销推广营销推广公寓式酒店公寓式酒店/租售代理租售代理公寓式酒店公寓式酒店/卓奇乐卓奇乐上海写字楼部董事上海写字楼部董事顾问支持团队顾问支持团队运营操作团队运营操作团队沈晓雯沈晓雯Page 68陆逢兆陆逢兆戴德梁行华东区总经理戴德梁行华东区总经理在加入戴德梁行之前，陆先生曾在世邦魏理仕工作九年及其他专业顾问公司如仲量行及怡高物业顾问公司。陆先生在世邦魏理仕的工作职能为香港及全国

50、的物业管理的主管，同时为公司的执行董事。拥有超过二十年在香港及中国大陆地产各方面的经验。 陆先生现为任戴德梁行华东区总经理，主要负责华东区的业务拓展 。在此之前，陆先生为华北区总经理，主要负责华北区的业务拓展，北京、天津及大连公司的全面管理。 香港理工大学测量系高级文凭香港理工大学深造高级文凭（产业测量）英国皇家测量师学会会师（MRICS)英国特许测量师（Chartered Surveyor)英国测量师学会资深会员（FHKIS）香港注册专业测量师（产业测量）（RPS）中国房地产估价师学会会员中国建设部注册房地产估价师Page 69杨杨 达达总经理总经理 戴德梁行杭州分公司戴德梁行杭州分公司 杨

51、达先生于自1985年在加拿大多伦多取得注册经纪人资格后就加入当地最大的房地产咨询企业-蒙特利尔信托投资（现加拿大信托投资）。在1988至1990年期间参与组织数个加拿大优质物业在香港和台湾地区的推广,并取得良好销售业绩。 杨先生在1993年回亚洲后一直在香港和上海两地从事专业房地产咨询。杨先生于1997年加盟上海世邦魏理仕从事商业部的高级管理工作。之后在威格斯中介代理部担当部门主管。在此期间积极参与香港广场、海湾大厦写字楼和服务式公寓等优质物业的市场推广和代理工作。 杨先生现任戴德梁行杭州分公司总经，负责戴德梁行在华东地区写字楼项目的前期咨询、市场推广、营销策划、租售代理的统筹工作。 Page

52、 70卓奇乐卓奇乐 William CheukWilliam Cheuk董事董事 戴德梁行写字楼部戴德梁行写字楼部William最开始从事房地产领域工作是在香港一家总部位于伦敦的著名建筑公司，并于90年代初先后参与了香港多个大型项目的项目管理工作，如 Jockey Club clubhouse 及半岛酒店扩建工程。之后，他转入房地产营销领域，并先后在戴德梁行及仲量联行营销代理团队工作了4年多时间。在此期间他专注于从事办公物业的营销策划及投资顾问工作。 在再度加入戴德梁行之前，William曾经在AIG全球房地产投资（亚洲）公司资产管理及设施策划部门担任高级经理6年多时间。期间主要负责公司在香港

53、、中国大陆、越南、泰国的区域200万平方英尺物业的投资策略工作。 同时William还获得英国皇家特许注册测量师资格及国际设施管理协会颁发的注册设施管理经理资格。另外他还先后在英国及香港的多所大学获得建筑管理专业学士学位，测量学荣誉证书及物业投资发展专业硕士学位。 主要客户主要客户Prologis, Liu Chong Hing Bank, AIG, Li & Fung Holding, British Telecom (Regional Portfolio), BHP Billiton (Regional Portfolio), Eaton, Malpe Tree Logistic Fund

54、, Ping An Insurance and others. 当前职位 目前William作为戴德梁行上海分公司办公楼部的主管，负责公司写字楼营销代理及策划，环球企业服务等。 Page 71NICOLAS CLEMENT,NICOLAS CLEMENT,董事董事 戴德梁行写字楼部戴德梁行写字楼部Nicolas 为上海全球客户服务团队负责人，为进入中国大陆的跨国企业提供物业服务 Nicolas 从事房地产行业超过17年，过去5年在DTZ巴黎公司服务期间，完成了大量的物业成交.。Nicolas 毕业于ESSEC 商学院. 在加入DTZ之前， Nicolas 为Knight Frank Paris

55、 投资部负责人，而后加入其他两家房地产公司从事咨询服务。他的经验包括了与战略客户的多项合作，其中包括法国工商业协会在2006年12月的著名收购活动。过去3年中成功地为银行提供超过2000平方米的办公物业. 同时，在同业主代表、租户代表、投资方和代理方、跨国企业和本地企业的合作中，Nicolas 先生对于大客户的房地产需求有着深入的了解和认识。 著名成交案例：- Banques Populaires (2家银行JV): 18,000 m2- CACEIS (2家银行JV): 21,000 m2- ACFCI ( 法国工商协会): 8,800 m2Page 72魏超英魏超英董事董事 戴德梁行写字楼

56、部戴德梁行写字楼部DTZ 全球企业服务, 上海1999加入戴德梁行之前, 魏先生带领他的营销团队在南京一家知名的房地产商服务了三年时间。在此之前获得东南大学学士，中国人民大学经济学硕士学位。在戴德梁行服务的8年里，魏超英已经成为上海最知名的物业代理人之一，并在2005年里荣获戴德梁行北亚区的TP，TD，TA的三项冠军。在2002年至2004年里，连续成为上海公司的业务冠军。在2006年完成了渣打银行大厦命名权项目（超过二万平米的交易）和为城建国际大厦引进渣打银行租赁超过一万平米而闻名于上海甲级写字楼市场。目前，魏超英任职为全球企业客户团队的董事，主管。其他的主要客户包括：通用电气中国有限公司美

57、国运通苏格兰皇家银行国际商业机器罗氏诊断中国有限公司时代华纳中国有限公司日本邮船中国有限公司飞利浦中国投资有限公司德国安联保险安捷伦科技中国有限公司道康宁中国有限公司汇丰银行等Page 73章峥嵘章峥嵘高级助理董事高级助理董事 戴德梁行商铺部戴德梁行商铺部章峥嵘毕业于香港城市大学统计及运筹学系，并修读完成由上海华东师范大学组办中国房地产硕士研究课程。章先生具备丰富的香港及中国大陆商场和综合项目发展经验，曾在香港及中国大陆房地产工作超过10年。他曾为国内和国外的房地产开发商及投资者研究不同定量需求预测、财务分析模型，进行问卷设计、经营者及消费者访问，参与土地规划、整体项目设计、各类物业定位、主力

58、店招商顾问等不同种类的研究及顾问工作。他曾任职于香港戴德梁行接近十年，曾参与国内多个城市的房地产项目的调查研究及顾问工作。他在加入戴德梁行（上海）公司前的三年内曾任仲量联行（上海）商铺部助理董事，主管商业咨询及顾问服务，为国内及国际客户提供顾问服务。 曾负责咨询及顾问项目包括：南京西路商业裙房项目上海协和城二期商业项目吴江路步行街项目淮海中路茂名路综合商业项目永银大厦衡山路综合商业项目永新大厦南京东路河南中路商业项目上海外滩酒店商业项目Page 74沈洁沈洁 助理董事助理董事 戴德梁行写字楼部戴德梁行写字楼部沈洁小姐拥有9年的房地产经验，在戴德梁行从事写字楼前期咨询、市场推广和代理工作，熟悉写

59、字楼开发全程运作及大型项目推广经验。曾经全程参与的市场营销及租售代理的项目：金陵海欣大厦、广东发展银行大厦、华夏银行大厦、均瑶国际广场、上海机场城市航站楼、张江大厦、森林湾大厦、裕景国际商务广场、海泰时代大厦、张江创新园、城建国际大厦、信息城二期、合肥新城国际服务期间配合发展商和租户代表服务团队共同努力取得项目卓越成效。 沈小姐还与研究咨询、物业管理、商铺和建筑顾问等其他部门协作为境内外发展商提供项目发展的前期咨询服务，并与KPF、ARUP、KUMI SEKKI、DSL等著名专业设计与咨询机构取得良好的沟通与交流。咨询项目包括：l盛大国际中心（盛大集团，陆家嘴项目，80000平方米建筑面积）l

60、中建国际（中建集团，陆家嘴项目，80000平方米建筑面积）l城建国际中心（城建集团，陆家嘴，60000平方米）l南京国际金融中心（招商地产，南京，95000平方米）l长甲大厦（长甲集团，陆家嘴，60000平方米）.Page 75杨煜杨煜高级经理高级经理 戴德梁行写字楼部戴德梁行写字楼部杨煜先生拥有四年房地产行从业经验，熟悉房产操作流程，了解政府相关政策，和各大中介保持有长期、良好的合作关系，积累了和大面积知名客户的谈判经验。于2003年加入戴德梁行写字楼部，担任写字楼部飞洲国际广场项目现场经理职务。杨先生为以下多个国际性发展商的优质写字楼项目提供市场推广服务，并帮助其在代理期内取得90%以上的

61、签约率：均瑶国际广场飞洲国际广场特别是代理飞洲国际广场期间，杨先生帮助飞洲国际广场的销售额创写字楼销售市场之最，使之评为“2004年度上海市最受欢迎的写字楼”。杨先生有相当的驻场代理经验，主要从事准客户的现场视察安排和商务谈判、与第三方中介保持良好关系、发掘周边市场的准客户、接待现场的运营和管理、与发展商的日常协调等工作，为发展商提供优质的增值服务。Page 76任秀芝任秀芝高级市场顾问高级市场顾问 戴德梁行写字楼部戴德梁行写字楼部任秀芝小姐自毕业至今在上海的写字楼市场作为市场顾问已有一年多的工作经验,在此期间任小姐充分利用公司资源，通过全球营销网络对项目进行推广宣传，配合实现项目租赁或销售业

62、绩最大化。特别是在香港新世界大厦代理期间，任小姐积累了和大面积知名客户的谈判经验。所服务过的楼盘如下：香港新世界大厦均瑶国际广场 张江大厦 裕景国际商务广场任小姐作为高级市场顾问期间，累计实践操作经验，熟悉房产操作流程，了解政府相关政策，和各大中介保持有长期、良好的合作关系，Page 77胡颖岚胡颖岚高级经理高级经理戴德梁行杭州公司戴德梁行杭州公司胡颖岚女士拥有3年的房地产经验，在戴德梁行从事写字楼前期咨询、市场推广和代理工作，熟悉写字楼开发全程运作及大型项目推广经验。以及为多个大型企业提供办公室解决方案服务。熟悉现场视察安排和商务谈判、促成最终签约等工作。曾经参与杭州滨海威陵大厦，志成大厦，

63、聚龙大厦，嘉德广场，广利大厦等项目的市场营销及租售代理工作，配合发展商和租户代表服务团队共同努力取得项目卓越成效。胡女士为以下多个大型企业在杭州提供办公室解决方案服务，并帮助取得广泛好评：生命人寿保险公司汇丰银行强生（中国）花旗银行恒生银行飞利浦Page 78为什么选择戴德梁行为什么选择戴德梁行1.DTZ1.DTZ对项目较其他咨询公司更为深刻的理解对项目较其他咨询公司更为深刻的理解2.DTZ2.DTZ与宁波中信置业的合作经验与宁波中信置业的合作经验3.DTZ3.DTZ拥有最完善的团队组合拥有最完善的团队组合( (包括包括: :市场研究市场研究, ,推广顾问推广顾问, ,租务代理与全球企业租户代

64、表等租务代理与全球企业租户代表等) )4.DTZ4.DTZ拥有强大的租户代表团队拥有强大的租户代表团队, ,并为本项目成立了专案小组并为本项目成立了专案小组5.DTZ5.DTZ拥有强大的项目经理团队拥有强大的项目经理团队6.DTZ6.DTZ与专业广告公司丰富的项目合作经验与专业广告公司丰富的项目合作经验7.DTZ7.DTZ华东区团队的紧密配合华东区团队的紧密配合.DTZ.DTZ华东区丰富资源的充分利用华东区丰富资源的充分利用Page 79Page 809、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。20

65、24/9/92024/9/92024/9/99/9/2024 6:48:19 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/92024/9/92024/9/9Sep-2409-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/92024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/99/9/202414、他乡生白发，旧国见青山。09 九月 20242024/9/92024/9/92024/9/915、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/92024/

66、9/92024/9/99/9/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/92024/9/909 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/99、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/92024/9/92024/9/99/9/2024 6:48:19 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/9202

67、4/9/92024/9/9Sep-2409-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/92024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/99/9/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。09 九月 20242024/9/92024/9/92024/9/915、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/92024/9/92024/9/99/9/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/

68、92024/9/909 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/99、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/92024/9/9Monday, September 9, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/92024/9/92024/9/99/9/2024 6:48:19 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/92024/9/92024/9/9Sep-2409-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/92024/9/92024/9/9Monda

69、y, September 9, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/99/9/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。09 九月 20242024/9/92024/9/92024/9/915、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024/9/92024/9/92024/9/99/9/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/92024/9/909 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/92024/9/92024/9/92024/9/9MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉