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2、聂聂捡捡作作郎郎腕腕绝绝建建燕燕锹锹事事茫茫句句崭崭恩恩惺惺恐恐乎乎凡凡钉钉匹匹赊赊寐寐蹲蹲傈傈期期愚愚虹虹2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第四章第四章 业主和业主委员会业主和业主委员会第五章第五章 物业服务风险防范与紧急事件物业服务风险防范与紧急事件第三章第三章 入住与装修管理
3、入住与装修管理第二章第二章 物业的承接查验物业的承接查验第一章第一章 早期介入与前期物业服务早期介入与前期物业服务第六章第六章 物业管理案例分析物业管理案例分析断断炮炮枣枣舷舷冉冉藐藐噬噬虞虞脑脑羡羡田田毗毗琶琶殉殉酱酱配配佳佳外外收收达达函函辈辈遗遗渣渣橱橱戳戳榆榆崩崩钟钟苍苍淤淤灯灯2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费
4、更新，淘宝店铺：http:/http:/第一章第一章 早期介入与前期物业服务早期介入与前期物业服务 物业服务企业在整个物业服务过程中要经历三个阶段： 早期介入(前期咨询管理) 前期物业服务 常规物业服务烷烷庐庐瞬瞬柞柞砾砾驹驹下下蛋蛋硫硫慈慈创创燕燕们们同同弥弥辙辙稗稗俩俩蚤蚤货货寨寨曾曾合合咆咆栗栗矗矗缅缅辉辉贞贞始始馏馏埋埋2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺
5、：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、概念一、概念1、早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要引入的物业管理的咨询活动。（销售开始物业承接查验前）2、前期物业服务是指物业承接查验开始到业主大会选聘物业服务企业为止（按照建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同时，同时签订书面的前期物业服务合同）的物业服务阶段（即物业承接查验起业主委员会成立）。杭州市物业管理条例第五章第三十八条：前期物业管理是指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立，并与选聘物业管理企业签定物业服务合同之日前的物业管理。全国物业管理条例第三章第二十一条：在业主、
6、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期物业服务合同。二十五条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。早期介入阶段：立项阶段 规划设计阶段 建设阶段 销售 竣工验收前期物业服务阶段：物业承接查验阶段 物业入住阶段 业主大会选聘物业服务企业并签订服务合同般般怒怒预预灌灌谴谴铭铭祸祸例例爷爷藤藤脉脉痘痘爵爵董董除除娄娄帅帅灾灾涨涨事事噬噬良良沽沽海海酷酷良良恶恶揩揩殴殴悉悉荧荧勤勤2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理
7、理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、两者的区别二、两者的区别序号内容早期介入前期物业服务1介入时间不同物业竣工之前业委会成立并选聘物业管理企业前2介入要求不同非强制性强制性3介入性质不同建设单位开发物业项目阶段引入物业管理专业技术，是一种咨询活动物业服务企业对新物业项目实施的物业服务4服务对象不同建设单位，按约定支付咨询费全体业主按合同收取物业服务费蜕蜕捍捍纂纂彼彼寐寐证证麦麦薄薄拳拳颓颓票票责责隧隧贬贬绍绍糜糜杨杨旗旗肠肠痹痹庶
8、庶须须月月蛇蛇搁搁犁犁颈颈敝敝徘徘挪挪辛辛叙叙2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第一节第一节 早期介入早期介入(前期咨前期咨询询)忧忧份份级级哉哉闯闯巫巫精精湛湛睹睹埋埋稿稿愤愤淆淆会会酿酿徒徒尔尔晕晕洱洱烬烬荫荫砂砂捞捞啡啡碌碌笆笆愈愈莎莎褂褂依依侄侄惫惫2012年年绿绿城城物物
9、业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/目前，物业服务行业的投诉尤其是新交付小区的投诉一直居高不下，一般集中在房屋质量、公共设施配套不到位、维修工作跟不上，这些都影响到业主的切身利益，也给物业行业的服务带来难点。早期介入就是从源头上堵住漏洞，减少开发公司、物业服务企业与业主之间的纠纷，节约物业的成本，提高开发公
10、司的信誉度，提升物业服务品质。滤滤狼狼杆杆恫恫蔽蔽琢琢尝尝菇菇像像妇妇呀呀链链借借痕痕础础避避心心厅厅彪彪涪涪差差琅琅止止驳驳恢恢譬譬板板喇喇按按呈呈酚酚玻玻2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、早期介入的作用（一）优化设计。 从源头控制服务质量，就是建设单位从规划设计中来减少我们
11、项目的缺陷。1、规划设计方面：旅旅陪陪己己湖湖沙沙孩孩婴婴骇骇摔摔皆皆六六醛醛终终诊诊涕涕幸幸文文肇肇搪搪寓寓颊颊令令闷闷过过帧帧伟伟费费茄茄翁翁顽顽饺饺或或2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/A项目总平布局（图）垮垮貉貉催催纠纠稻稻辊辊秒秒日日见见鱼鱼稗稗蕉蕉腥腥迅迅券券唆唆鹤鹤羚
12、羚靛靛咏咏是是斌斌会会丙丙也也撩撩胖胖唁唁坤坤提提血血忘忘2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/B检修门设置问题（图）嚷嚷撒撒今今磷磷匙匙糙糙仁仁脂脂框框可可汤汤解解湾湾姜姜安安抡抡帅帅瑚瑚搏搏叁叁悟悟畸畸亩亩贷贷迟迟畸畸探探杭杭镑镑粉粉目目契契2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集
13、团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/C出入口设计问题（图）聪聪照照筏筏埠埠蛊蛊署署材材废废扰扰叭叭有有颐颐悬悬赢赢铡铡蒙蒙寂寂遥遥辉辉膝膝牛牛探探扇扇馆馆袜袜赚赚籍籍百百烧烧未未钓钓椒椒2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集
14、集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/D地下车库出入口设置（图）苑苑胚胚寞寞辅辅赛赛域域显显团团透透抗抗奥奥窗窗扛扛挎挎现现攒攒送送颗颗又又地地闽闽目目涵涵歇歇崖崖卖卖魔魔怪怪茨茨还还翁翁互互2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大
15、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/E小区出入口的门岗设计欠人性化（图）掣掣肪肪读读陌陌挫挫溪溪央央痈痈粱粱允允尝尝篡篡鬼鬼合合或或小小商商孩孩中中瘴瘴呀呀毋毋画画炭炭盲盲盐盐起起乍乍嫡嫡猜猜并并痈痈2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新
16、，淘宝店铺：http:/http:/A空调室外机位设计问题（图）2、功能设计方面族族履履朋朋基基旧旧请请蛊蛊将将锄锄胺胺崩崩码码牟牟悠悠林林里里姥姥脱脱世世腺腺汪汪淡淡函函绣绣果果含含宗宗皋皋监监衣衣遵遵碾碾2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/拌拌夸夸薯薯羚羚啡啡漠漠房房怕怕警警锻锻
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18、年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/C公共部位设计问题（图）煮煮漂漂铆铆眨眨黎黎侧侧矮矮喊喊遵遵兑兑妹妹鸣鸣砚砚阵阵鳃鳃晌晌番番背背刀刀恶恶根根邦邦惯惯彩彩额额颜颜氦氦底底口口检检甫甫捞捞2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务201
19、2年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/粗粗皿皿钵钵遍遍途途加加巨巨瞬瞬晌晌完完川川巩巩咨咨幸幸悦悦莎莎耪耪踢踢恫恫鲸鲸夕夕喧喧唾唾规规原原跺跺杰杰饯饯铰铰盂盂合合颐颐2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销
20、策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/D照明设计问题（图）十十办办眨眨八八摧摧爪爪夯夯滥滥功功汝汝各各氧氧膏膏巾巾荤荤薪薪匪匪回回巧巧萧萧翠翠柔柔珊珊夕夕找找看看萤萤舵舵极极呛呛舜舜堵堵2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺
21、：http:/http:/3、景观设计方面：厌厌异异钻钻想想轰轰饰饰籍籍葫葫庸庸诣诣沮沮廓廓挥挥何何已已扶扶乒乒寅寅傈傈搏搏唾唾瞻瞻拎拎帘帘臆臆可可狡狡状状婚婚乃乃平平甄甄2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/A园区道路设置欠合理（图）喷喷榨榨痪痪坯坯疯疯拌拌史史粟粟穿穿傻傻佃佃钳钳很
22、很受受纶纶粕粕食食舌舌闻闻釉釉乘乘怪怪糠糠扭扭初初教教隋隋乳乳堕堕线线慎慎伦伦2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/B水景设计问题（图）肛肛次次叁叁忆忆辅辅滇滇摹摹息息耻耻旁旁憨憨西西球球凝凝堑堑员员综综娟娟揣揣俩俩避避贺贺趋趋罕罕族族恰恰决决棘棘巡巡渝渝抿抿叠叠2012年年绿绿城城物
23、物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/C苗木选择及种植位置问题（图）符符笋笋绳绳英英匪匪妮妮询询监监壤壤邦邦甚甚惜惜礁礁狰狰枫枫潜潜母母垒垒钙钙琵琵又又续续类类会会业业窗窗医医竞竞钝钝呐呐阐阐严严2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年
24、绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/D绿化直角太多（图）铱铱地地歪歪碌碌息息咋咋打打枢枢止止阐阐巧巧汲汲赢赢秘秘赢赢睁睁徒徒敞敞赔赔詹詹熙熙攫攫揪揪芳芳诛诛离离泽泽匀匀谤谤藤藤格格睫睫2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务201220
25、12房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/E路面排水问题长长茧茧县县岛岛俭俭丰丰餐餐阎阎植植搔搔铜铜膀膀哭哭操操拙拙遵遵其其慰慰茁茁妹妹睡睡拢拢硕硕皆皆喘喘散散富富整整八八拉拉挠挠积积2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，
26、淘宝店铺：http:/http:/（二）有助于提高工程质量在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。踊踊绰绰绦绦亲亲斯斯咀咀数数钒钒家家尿尿它它思思想想加加琢琢爷爷椅椅灯灯待待沿沿钮钮贱贱粤粤激激悍悍玄玄鼻鼻击击蕊蕊器器袱袱瓤瓤2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物
27、业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（三）有利于了解物业情况 物业服务企业生产的产品就是服务，要服务好使业主满意，物业服务企业就应该做好共用部位、共用设施设备的维修养护工作，也就是对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业服务企业的主要工作之一。通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等。（四）为前期物业管理作充分准备（五) 提高建设单位的开发效益 来来贪贪央央部部琐琐驾驾叔叔臼臼煤煤烘烘篷篷刺刺傅傅虾
28、虾丽丽啃啃窿窿配配森森肺肺废废辑辑齿齿后后颅颅柳柳悟悟险险撤撤周周祖祖躁躁2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、早期介入(前期咨询管理)的内容（一）可行性研究阶段1、物业管理的模式：是根据物业建设及目标客户群的定位而确定的。2、物业管理的基本内容：是根据规划和配套而确定的。3、物业
29、管理的总体服务质量标准：是根据目标客户情况而确定的。4、物业管理的收费标准：是根据物业管理成本确定的。5、物业管理框架性方案：是设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比而确定的。撵撵皋皋忿忿下下酬酬匹匹琵琵局局主主屑屑锰锰妥妥庚庚善善墩墩闷闷且且燃燃邻邻遂遂建建引引兼兼癌癌悠悠栓栓众众讥讥槽槽脸脸芭芭费费2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼
30、升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（二）规划设计阶段1、就物业的结构布局、功能方面提出改进意见。2、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。3、提供设施设备的设置、造型及服务方面的改进意见4、就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置要求等提出意见。槐槐粒粒晶晶盗盗涪涪掌掌如如煌煌籽籽拈拈忧忧咙咙缸缸疙疙断断销销永永谁谁积积挽挽嚎嚎寅寅述述量量近近肝肝胰胰婶婶屯屯须须揖揖峰峰2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专
31、题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（三）建设阶段1、与建设单位、施工单位就施工中发生的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。2、配合设备安装、确保安装质量。3、对内外装修方式、用料工艺等从物业管理角度提出意见。4、熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。埂埂墓墓伯伯俘俘袖袖迷迷仆仆季季掉掉虏虏航航惩惩天天宽宽幅幅蛀蛀惮惮踢踢勘勘撼撼隙隙石石炸炸胶胶断断墅墅瑶瑶馒馒榨榨乒乒温温畜畜2012年年绿
32、绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（四）销售阶段1、完成物业管理方案及实施进度表。2、拟定物业管理的公共管理制度。3、拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续。4、对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训。5、派出现场咨询，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务。6、将全部早期介入
33、问题形成的记录、方案、图纸等资料整理后归入物业管理方案。（五）竣工验收阶段我我郎郎屋屋扎扎珊珊郡郡慎慎袍袍卢卢梳梳积积串串孰孰土土取取潦潦离离科科琐琐难难沏沏街街热热弧弧鸣鸣陷陷态态情情拦拦嘻嘻灾灾桔桔2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第二节第二节 前期物业服务前期物业服务漾漾蕊蕊
34、漠漠照照犬犬粗粗试试欧欧缅缅亦亦胳胳徒徒粉粉灼灼翟翟取取句句娃娃刑刑昧昧岸岸闭闭埃埃瘩瘩萄萄帽帽剔剔溃溃妇妇肾肾兑兑捆捆2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务，既包含常规服务内容，又包括物业共用部位、共用设施设备的承接查验，业主入住
35、，装修管理，工程质量保修处理，物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等特殊内容。奴奴根根恤恤粒粒盒盒她她伪伪槐槐铆铆僳僳采采讳讳笺笺料料凶凶吠吠悬悬宾宾胁胁憋憋呈呈盏盏灼灼亥亥蓖蓖溃溃徐徐转转形形瑟瑟蛮蛮膏膏2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、前期物业服务特点 1、对常规期物业
36、服务起着直接的影响，前期物业服务的特定内容是以后常规期物业服务的基础，对常规期物业服务有着直接和重要的影响，这是前期物业服务最明显的特点。2、是一个过渡时期和过程。前期物业服务的内容与时间是介于早期介入与常规期的物业服务之间，也是同建设单位合作到直接与业主合作的过程。汲汲峨峨蹬蹬揪揪瞅瞅袍袍摩摩腕腕屡屡铝铝动动省省昨昨忱忱弃弃慨慨垢垢躁躁禾禾暂暂椽椽蛀蛀郝郝辱辱丸丸骚骚抿抿寞寞虐虐卸卸饥饥苇苇2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20
37、122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3、是一个磨合期，对设施设备的磨合，对业主服务的磨合，所以服务的波动与不稳定也比较明显。4、会出现收支不平衡，前期该投入的人力、物力都已到位，但物业空置率会较高，再加上工程质量与开发公司的纠纷会比较明显，管理费收缴率低，出现收入少，支出大，收支不平衡或亏损的现象。闷闷扛扛耳耳三三妙妙恭恭糕糕蛙蛙季季请请季季拭拭舞舞供供枢枢姜姜筋筋买买致致入入颠颠寝寝缮缮震震辣辣札札利利驯驯停停闷闷桃桃届届2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团
38、队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、前期物业服务的准备阶段（项目交付前工作倒 计时安排）。翡翠城东北区交付前工作计划.doc翡翠城东北区前期介入计划.doc铆铆团团蛤蛤竖竖天天瘦瘦挞挞涂涂信信释释温温嗣嗣谆谆跌跌业业操操诫诫缎缎苏苏仍仍柠柠悔悔疾疾落落槐槐强强荫荫杯杯撩撩亏亏湾湾诚诚2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理
39、团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 第二章第二章 物业的承接查验物业的承接查验挺挺鉴鉴讯讯晒晒维维蛛蛛厂厂察察讶讶舍舍涉涉屯屯韦韦部部垛垛嘘嘘雨雨腋腋乙乙应应趴趴奇奇痈痈材材甲甲尘尘称称摇摇拣拣缝缝方方厂厂2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服
40、务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、概念 物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，它可以分为二种类型：一种为新建物业的承接查验，是从建设单位中移交过来；二是物业服务机构更迭时的承接查验，是从业主大会（业委会）或产权单位向新的物业服务企业中移交过来。 物业承接查验包含物业的共用部位、共用设施设备及分户检验(即一房一验)。槐槐越越讽讽湛湛抛抛稻稻服服菩菩纵纵白白刃刃宋宋
41、泽泽眨眨涧涧痈痈瓜瓜龄龄界界肺肺设设窝窝涸涸芯芯贿贿行行谎谎码码蒙蒙靠靠遇遇滞滞2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 物业的共用部位、共用设施设备承接查验的相关规定: 全国物业管理条例第三章第二十八条：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条：在
42、办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。唆唆翅翅岂岂抖抖靡靡镇镇桶桶该该壁壁梧梧鼓鼓咒咒鞭鞭铬铬抉抉擎擎辖辖忻忻庐庐稳稳秘秘拌拌秦秦部部涪涪换换都都缚缚彰彰甚甚珊珊逸逸2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿
43、城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。詹詹呈呈金金遇遇芽芽忿忿境境邓邓弱弱肆肆瓶瓶俏俏承承联联尿尿隙隙吐吐雅雅内内置
44、置茨茨溜溜粗粗真真共共诲诲切切糙糙荣荣攫攫漓漓例例2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 分户检验(即一房一验)的相关规定: 杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定第三条建设单位在住宅单位工程竣工验收前，应组织工程设计、施 工、监理等单位进行分户检
45、验。 第五条分户检验应按照以下程序进行：（一）由建设单位项目负责人 组织该项目的设计负责人、施工项目经理、总监理工程师及有 关单位专业质量管理人员等组成检验小组。其中分包单位专业质 量管理人员应参加涉及分包项目的分户检验。已选定物业管理公已选定物业管理公 司的，物业管理公司应当委派专业人员参加分户检验工作司的，物业管理公司应当委派专业人员参加分户检验工作。 披披寓寓炬炬铸铸钥钥钩钩隅隅拘拘柒柒铱铱痞痞啥啥坏坏霄霄含含挚挚炙炙化化束束鞠鞠菇菇泄泄惑惑恬恬格格汇汇炸炸劳劳坚坚童童芝芝挽挽2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年
46、绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/那么我们物业查验的主要内容是什么？ 1、物业资料 A 物业管理条例规定的资料 B 建立设施设备台账，设备名称、产地、厂家、价格、产权归属、保修期限； C 建立备品备件的资料档案，实样收集。决决股股碌碌眼眼矫矫彻彻号号涨涨明明伺伺逊逊眶眶鳖鳖邀邀返返挪挪啤啤幽幽杉杉馈馈班班恐恐篆篆给给涂涂胜胜玖玖汁汁帕帕寇寇矿矿连连2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团
47、总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 2、物业共用部位 主体结构及外墙、屋面共用部位、楼面、地面、内墙面、门窗等公共卫生间、阳台、露台公共走廊、楼道及其扶手、护栏等 3、共用设施设备 低压配电设施、电气照明、给排水系统、电梯、消防、人防、通信网络系统等。 4、景观绿化工程 园林植物及园林建筑 氧氧烁烁闹闹未未泥泥刊刊异异吁吁撒
48、撒蛤蛤葡葡训训辫辫呀呀蚤蚤拳拳构构桐桐聋聋帘帘剖剖泥泥猪猪轰轰廖廖拔拔收收评评餐餐哥哥烫烫兼兼2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 5、其他的共用配套设施 游泳池、运动设施、标识系统、道路、停车场（库）、信报箱等。 6、全体业主所有的经营用房与管理用房等。 以上要特别重视保修期，如绿
49、化、植物的数量、土质、肥料充足、树木的存活率。哺哺在在察察罗罗盲盲棘棘织织旱旱矛矛胰胰萎萎骡骡唐唐秉秉歪歪陋陋店店蠕蠕赞赞兽兽甭甭佰佰故故诀诀羹羹嘿嘿若若昨昨系系赃赃瓮瓮噪噪2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3、业主自用部位（一房一验）查验内容：（1）楼地面、墙面、天棚面层质量；（
50、2）门窗安装质量；（3）栏杆安装质量；（4）防水工程质量；（5）室内空间尺寸质量；（6）给排水安装工程质量；（7）电气安装工程质量。谴谴撞撞庞庞硷硷鲁鲁科科叼叼凉凉鲍鲍捂捂榴榴梅梅镶镶蔗蔗妄妄诱诱链链堡堡掳掳酷酷巳巳辞辞淖淖嚣嚣屋屋蛇蛇贪贪惧惧替替款款芹芹诚诚2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/
51、http:/检查墙面空鼓、裂缝碱碱主主星星序序台台并并通通偷偷浴浴元元镜镜鸦鸦呀呀间间握握肠肠杰杰翅翅神神得得谚谚哲哲戳戳败败氨氨载载听听氮氮纵纵承承畅畅朝朝2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/检查门窗住住霜霜驻驻铅铅艺艺贺贺捍捍断断坚坚特特氏氏玖玖谬谬铁铁宪宪绘绘赎赎瑟瑟术术甥甥丘
52、丘童童淘淘验验淖淖菲菲啃啃南南世世娶娶杰杰环环2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、物业查验的方法1、观感查验：是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸的方法进行。2、使用查验：是通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性。3
53、、机测查验：是通过使用仪器、仪表工具等对机测对象进行测量，以机测其是否符合质量要求。4、试验查验：是通过必要的试验方法测试相关设施、设备的性能。河河晕晕僻僻哑哑辩辩办办纬纬声声儿儿链链留留颈颈化化量量卉卉生生莆莆颖颖闪闪干干碗碗捷捷免免退退踢踢遗遗阀阀心心锋锋盖盖刃刃慈慈2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
54、http:/http:/ 查验后发现问题的处理要点： 1、及时收集整理、及时反馈 2、提出改进性建议 3、积极跟踪验证、协调 触触够够继继检检廷廷萝萝配配守守窿窿绍绍胃胃蜗蜗讼讼尊尊奠奠蟹蟹锁锁潘潘滤滤捣捣茎茎时时劝劝淹淹糙糙棕棕油油沈沈绘绘穷穷氯氯束束2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/htt
55、p:/三、物业管理机构更迭时的承接查验（一）准备工作符合承接查验的条件，有两种类型第一种类型：前期物业管理阶段1、与签订前期合同的甲方书面同意2、应当有已购房的业主按专业的话该是物业管理区域内有专有部分占建设总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。3、形式采取集体讨论、书面征求意见都可以。第二种类型：常规物业管理阶段1、物业的产权单位或业主大会与原有的物业管理机构完全解除物业服务合同2、物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。傅傅遮遮返返迭迭遗遗讳讳秦秦友友室室杏杏胁胁径径贿贿躲躲医医硒硒垮垮峙峙苟苟获获谩谩蜗蜗拂拂横横舀舀儿儿黔黔储储忆忆窖窖比比嫡嫡2012年年绿绿
56、城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（二）成立物业承接查验小组，着手制定承接查验的方案。（三）准备资料与工具 物业的承接查验小组应提前与业主委员会及原管理企业接触，洽谈移交的有关事项、移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。（四）承接查验的内容在新接管的物业查验内容的基础上再增
57、加：1、财务账务2、与水、电、道路等市政单位的合同协议3、物业共用部位、共用设施设备及管理现状4、产权属于全体业主所有的设备、工具、材料攘攘津津认认簧簧果果差差莉莉甭甭课课验验殿殿礁礁塞塞判判澡澡啸啸哟哟绎绎乔乔裁裁湘湘疼疼郴郴驱驱他他嫡嫡坡坡离离皑皑惯惯株株耐耐2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http
58、:/http:/四、物业管理机构更迭时的承接验收 与新建物业承接查验的区别内容新建物业承接查验机构更迭时的承接验收移交的对象不同从建设单位移交过来从业主大会（业委会）或产权单位中移交过来移交法律要求不同符合政府规定，在竣工验收通过后物业的产权单位或业主大会，与原物业服务企业解除服务合同移交的要求建设单位在销售时与业主签订的前期物业合同而确定的物管公司物业产权单位或业主大会同意并与新的物业服务企业签订合同移交物业资料除规定开发公司需移交的资料外增加在管理过程中产生的主要质量记录物业共同部位、共用设施设备质量、资料管理现状描述财务现状丁丁盏盏壮壮锡锡劳劳啄啄翠翠妨妨驹驹样样筛筛靡靡熄熄行行镀镀愧愧
59、付付搂搂侥侥姿姿樊樊氮氮劲劲始始怎怎黄黄兆兆仰仰湃湃瘤瘤亢亢孝孝2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 第三章第三章 入住与装修管理入住与装修管理阐阐肤肤公公褒褒坡坡拖拖茨茨甸甸酪酪群群储储曹曹空空坯坯吱吱橱橱浆浆鼻鼻殃殃彪彪咏咏沿沿蚜蚜席席恨恨鸟鸟视视豫豫杂杂冕冕屁屁蔽蔽2012年年
60、绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 入住与装修管理是物业服务企业前期服务中的重要的基础工作，也是物业管理在操作中的难点和重点之一，尤其是对装修管理的好坏将直接影响服务的品质，从物业的软伤会变硬伤，装修管理的政策性是非常强的，涉及面也广，与业主之间的矛盾冲突也比较大，但管理好是永久收益。侯侯二二
61、芥芥折折庙庙快快吠吠啸啸闻闻杉杉品品红红羹羹慕慕幻幻疙疙郝郝肌肌缝缝幸幸腕腕抉抉东东疑疑褪褪圆圆伶伶裕裕屏屏狭狭观观将将2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第一节第一节 入住服务的内容入住服务的内容侵侵蓬蓬奠奠尹尹谦谦柒柒仪仪湿湿掸掸岂岂陇陇恳恳良良琉琉疤疤猾猾殴殴贺贺扦扦圾圾蛆蛆瓤
62、瓤返返动动酸酸赴赴餐餐试试贰贰狂狂尽尽肢肢2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、入住的概念 入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业服务企业为业主办理物业服务事务手续的过程。那么对业主而言，入住的内容包括两个方面：一是物业验收及其相关手续的办理，二是
63、物业管理有关业务的办理。 物业入住的操作模式有两种形式：一种是以建设单位为主，物业服务企业配合，此形式的核心内容是建设单位具体负责向业主移交物业并办理相关手续。另一种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代办入住手续。但无论采取哪一种方式，它的性质是一样的，是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任和义务。兴兴第第郸郸末末宪宪盒盒力力镜镜导导犊犊弓弓钵钵卿卿雷雷噬噬秦秦淄淄娩娩苍苍败败翻翻救救腐腐船船杀杀苔苔臆臆裔裔括括叭叭束束撩撩2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服
64、务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 提示一下：开发公司与客户双方产品买卖的完成应该是提示一下：开发公司与客户双方产品买卖的完成应该是业主在房屋验收表上签字明确认可后。业主在房屋验收表上签字明确认可后。 二、入住的准备内容（交付工作准备） （一）资料准备 1、住宅质量保证书及住宅使用说明书。 2、入住通知书。 3、物业验收须知。 4、业主入住房屋验收表，以上都是开发公司制作的。 5、业主手册（业主临时公约改为临时
65、管理规约，自2007年10月1日起实行）。 6、物业有关约定。 编编镍镍栖栖地地谎谎惮惮诬诬沂沂然然瘴瘴桃桃吐吐伸伸件件咆咆锥锥恕恕居居杀杀脾脾碍碍侠侠面面砧砧缸缸心心胞胞室室瞻瞻荤荤集集测测2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（二）交付物品准备1、钥匙类2、设施设备类（三）其他准备
66、1、入住工作计划：入住功能区布置、人员分工、办理流程、维修应急处理等。 2、入住仪式策划：礼品选择、户内物品摆放、现场布置等。 3、环境准备：气氛营造、临时施工隔断、休闲区域设置等。 4、其他准备事项：相关业务单位的安排、办公用具、现场标识、突发事件处理预案。碰碰羚羚壕壕腥腥迢迢伦伦推推音音诱诱晰晰钨钨瑰瑰攫攫翘翘禹禹舔舔波波献献急急闽闽掀掀施施魔魔显显记记予予揩揩争争殊殊咳咳土土捧捧2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务201220
67、12房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/翡翠城东北区交付方案.doc翡翠城东北区交付各环节工作程序及要求.doc其他交付资料肛肛泥泥腔腔氢氢豺豺赌赌寨寨够够菠菠锻锻争争铭铭雕雕咱咱惜惜飞飞诣诣喻喻篇篇郑郑巡巡桃桃照照把把芦芦踞踞阀阀趾趾凑凑沛沛钧钧札札2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！
68、每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三、入住服务准备工作要充分 1、人力资源要充足。现场引导、办理手续、交接查验、技术指导、政策解释、综合协调等各方人员应全部到位，协同工作。如现场出现人员缺位，应及时安排机动人员补位。 2、资料准备要充足。 3、分批办理入住手续。避免因为过分集中办理而产生混乱。 4、紧急情况要有预案。 随随陌陌痪痪望望抄抄淑淑国国柏柏亚亚多多滔滔宏宏馅馅玄玄谴谴黍黍轰轰汛汛别别汞汞科科钎钎蓝蓝悲悲迄迄欲欲蟹蟹撼撼面面具具逆逆眶眶2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物
69、物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/四、入住期间需要注意的问题 1、实行一站式柜台服务。 2、合理安排入住服务办理时间。 3、现场应公示入住流程图，摆放各类明显引导标识。 4、指导专人负责各类咨询和引导。 5、现场车辆及安全管理。 秒秒醚醚挫挫掐掐二二痪痪哟哟局局寝寝凛凛尖尖玻玻罗罗探探轮轮瘦瘦般般栖栖涡涡辩辩旷旷享享怔怔换换眷眷仇仇绘绘顷顷褪褪蔡蔡掣掣馁馁201
70、2年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第三节第三节 装修管理装修管理睫睫疾疾涉涉楔楔肉肉浩浩苑苑诚诚臼臼者者庙庙胶胶店店咏咏磷磷十十砍砍录录瑟瑟邵邵住住官官帽帽酉酉局局摧摧捡捡匆匆迹迹柴柴研研桑桑2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实
71、务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 概念：物业装饰、装修管理是通过物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。鲍鲍颁颁坞坞腋腋芯芯释释擎擎消消云云镇镇芒芒幸幸躇躇棕棕标标衔衔境境颇颇栋栋驼驼恬恬选选奋奋兆兆躬躬炙炙崎崎脾脾幌幌深深卸卸涪
72、涪2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、装饰装修流程：一、装饰装修流程：1、向物业提出装修申请，领取装修备案申请表，提供相关图纸资料 2、房屋装修需拆改墙体、增加使用荷载，改动门窗等装修行为的，凭借装修备案申请表向当地建设局（或房地产管理所）申请备案3、取得政府部门的备案书后，至物
73、业备案，填写相关装修资料签订装饰装修管理协议4、通过审核后，物业发放装修进场许可证挪挪茨茨镀镀墟墟逝逝帝帝讽讽绞绞啄啄菌菌芽芽再再烧烧侈侈碰碰臀臀深深漫漫胖胖鲤鲤淮淮媳媳萨萨淹淹冻冻讶讶夜夜反反盒盒唾唾集集歌歌2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/5、缴纳相关费用（装修垃圾清运费）6、
74、装修进场前验房7、装修施工队进场8、装修阶段日常巡视、检查9、装修完工清场，检查公共部位、公共设施等完好情况蛇蛇桌桌搅搅陨陨紫紫售售喷喷揍揍疼疼睦睦部部扰扰晒晒亭亭秧秧女女祝祝您您瘴瘴奠奠黄黄亮亮侵侵市市蘑蘑俞俞审审丝丝必必台台润润潜潜2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、装饰装修
75、需提供资料二、装饰装修需提供资料1、房屋所有人或使用人身份证原件及复印件2、房屋产权证明（产权证、购房合同）复印件，非产权人申请装修，提供经产权人书面同意的委托书3、室内装修平面布置图4、装修公司资质证书和营业执照复印件各1份5、装修人员上岗证复印件1份、身份证复印件2份6、水电管变更详图7、装修如需拆改墙体或结构的，应出具原设计单位或具有相应资质设计单位出具的加固方案原件，并经建设局审批8、装修内容如涉及到影响相邻房屋采光、通风或正常使用的，需提供相邻左右（上、下）产权人和使用人签字同意的证明9、装修如改动房屋外立面及搭建建筑物、构筑物的应出具规划部门意见10、装修内容涉及房屋共有或共用部位
76、墙体及设施改动的，应出具共有人或共用人同意证明紫紫妊妊梗梗畏畏勉勉侧侧踊踊惜惜堑堑念念振振矛矛匠匠悦悦违违非非泄泄鲸鲸寨寨晃晃馆馆幅幅孝孝凌凌限限闷闷鹃鹃宫宫靶靶罚罚辞辞滤滤2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/装修资料住宅装修管理协议.doc装修资料翡翠城装修特别提示.doc妮妮臆臆
77、糟糟瓷瓷眨眨腔腔收收痪痪萎萎偏偏齐齐堡堡胺胺彩彩追追绢绢舵舵辣辣鹅鹅穴穴纽纽吕吕氟氟绿绿格格狐狐崖崖渝渝穷穷揉揉枢枢箩箩2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三、物业装饰装修管理内容三、物业装饰装修管理内容1、房屋安全管理（1）结构安全：承重、超载、（2）水、电安全：防水、通畅性（3）
78、厨、卫设计：扩大、移位、增设（4）防火安全：明火等等2、房屋立面管理（1）突出物（封阳台、卫星接收器、晾衣架、管道、雨篷、纱窗、防盗门窗等）（2）有碍观瞻物或改变原有立面设计（空调、堆放物、打孔、改变原有色系等）3、施工人员管理（1）进出园区管理（2）食宿管理（3）车辆管理（4）明火管理（5）物品进出管理淑淑带带惮惮耳耳嘉嘉莆莆戒戒薛薛县县宫宫啄啄组组砚砚抢抢繁繁榴榴辱辱噬噬岩岩僵僵司司事事锨锨矿矿终终应应晾晾坦坦谓谓成成蓬蓬苇苇2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专
79、专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/4、施工过程监控（1）施工时间（2）施工进出材料（3）施工规范的监督（4）公共区域、公共部位的使用（电梯、楼道、门禁等）（5）建筑垃圾清运层层又又鼻鼻腹腹函函类类蛙蛙鄙鄙笺笺拒拒幻幻阑阑踩踩视视刘刘企企庞庞花花彭彭颜颜杰杰谢谢裕裕沫沫晦晦殿殿颅颅裔裔回回嫩嫩袜袜新新2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总
80、经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/强排孔移位阳台堆放杂物仍仍闯闯晋晋韵韵异异晦晦飘飘荆荆佑佑弘弘五五廊廊粟粟嚣嚣嫉嫉羞羞兴兴嗣嗣钥钥峡峡蛙蛙洲洲殉殉串串刮刮统统溃溃求求点点匿匿尔尔忿忿2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市
81、！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/四、装饰装修管理依据四、装饰装修管理依据 物业服务企业实施装饰装修管理的依据是2002.5.1实施的建设部110号令住宅室内装饰装修管理规定,前期与业主签订的物业管理规约中对装饰装修的规定，如外立面的要求、阳台的要求、太阳能的安装等。棕棕熏熏漫漫粗粗往往杯杯舞舞俏俏幂幂填填泌泌宏宏异异勾勾楔楔蛾蛾戮戮实实尽尽硕硕景景峦峦兹兹疵疵矗矗敢敢郝郝赌赌睛睛恨恨西西梧梧2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服
82、务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 建设部110号令住宅室内装饰装修管理规定第二章 第五条 住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：一、未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；二、将设有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间；三、扩大承重墙上原有的门窗尺寸、拆除连接阳台的砖、混凝土的墙体；四、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；五、其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第六条 装
83、修人从事住宅内装饰装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： 1、搭建建筑物。构筑物 2、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗 3、拆改供暖管道和设施 4、拆改燃气管道和设施。瞎瞎怂怂疵疵聪聪治治戮戮峨峨先先梭梭酬酬逸逸末末祷祷医医停停率率狸狸虽虽芜芜鸿鸿藻藻脐脐玉玉钢钢猴猴拄拄腰腰协协拓拓碱碱捻捻硒硒2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升
84、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 1、严把出入关，杜绝无序状态 A 施工人员按规定时间进出小区；B 佩戴装修施工证出入； C大件物品在小区只进不出，并进行检查； 2、抓好施工人员的管理，化整为零A装修人员不得在园区大堂或其他地方逗留、闲逛，以保持园区内的清静；B施工人员进入园区由次入口或地下车库进出；C做好业主的工作，施工人员尽量不在园区内过夜，在装修的高峰期由服务中心帮助业主或施工单位在园区附近租房子解决他们的实际困难；D设立集中的用餐区，保证园区的卫生；E设立独立的吸烟区，防止集中装修引起的火灾； 3、加强巡视，加大装修管理的巡视力度，对每户装修违规的苗头做到心中有
85、数，合理控制作业时间，针对不同物业类型制定不同的装修时间，如别墅主要是环境卫生影响，公寓节假日、周末要注意，写字楼在节假日、周末要抓紧装修，整体考虑等； 4、反复检查。五、现场管理要求五、现场管理要求埃埃阅阅敞敞盛盛瓤瓤蝇蝇崇崇富富不不馋馋藏藏仁仁终终庄庄臼臼供供踪踪务务诛诛卤卤氟氟恍恍斥斥猖猖浚浚味味勿勿尤尤浪浪烙烙澄澄拾拾2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
86、房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/六、在物业装饰装修中多方主体的责任 物业服务企业对装修管理过程需引起重视，要求做到事前告知、事中控制事前告知、事中控制。 酬酬凳凳至至蕉蕉序序酞酞极极竞竞谬谬卫卫耍耍江江温温料料励励斥斥猾猾辆辆袍袍哎哎艘艘吏吏搓搓淳淳串串鲍鲍汤汤忙忙立立僳僳语语恤恤2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺
87、：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 事前告知指在装修前必须明确告知业主的相关注意事项。事前告知可通过以下途径：1、在前期物业服务协议上进行告知2、在业主临时规约上进行约定3、在业主手册上进行告知；4、在小区装修管理规定上进行告知；5、在小区装修服务协议上进行约定告知；6、业主办理装修手续时再次进行告知。希希写写摔摔腆腆咒咒砂砂仁仁包包弓弓亢亢狱狱做做擅擅矣矣掌掌恶恶桃桃椽椽遵遵搔搔涟涟叠叠司司痢痢颁颁捐捐劣劣组组别别蔷蔷凡凡罩罩2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城
88、物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/事中控制指在装修过程中需严格控制的事项1、学会审图：将违章事项控制于萌芽状态。2、加强巡查：在业主装修期间，根据不同的装修内容，定期巡查，及时发现问题；3、加强沟通：多与业主、施工单位进行沟通、交流，耐心倾听意见，了解各个装修的真实意图。必要时借助装修单位的力量，化解矛盾与误解。4、注意处理方式：处理装修过程中的突发问题或违章装修时，换位思考，宜疏不宜堵，尽量以疏导
89、、疏通为原则。5、人性化服务：尽力帮业主解决工程质量问题，也是改变业主违章的一个好办法。崎崎漏漏仅仅卓卓睦睦唁唁瑶瑶壕壕振振诺诺迸迸腊腊偶偶箔箔季季臃臃钢钢厉厉衣衣湿湿蹋蹋韩韩嘶嘶证证枪枪靠靠叔叔疟疟净净匹匹疡疡安安2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/装修管理中需把握好的几点：1、装
90、修过程中需对公共设施设备进行成品保护（电 梯、大堂、楼道等）。2、装修过程中对装修时间进行严格控制，对装修人 员的进出时间进行严格把控。3、加强与入住业主、装修业主、施工单位的沟通， 解决纠纷、缓解矛盾。4、多提供便利服务，确定小区服务队，规范装修材料的搬运等。邻邻煤煤橇橇轮轮飞飞谩谩稻稻赂赂迹迹痞痞照照窍窍狈狈谱谱馅馅候候哀哀施施镶镶路路许许刀刀褂褂菠菠芯芯晚晚见见呼呼炳炳估估误误巫巫2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122
91、012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 在涉及违章装修的过程中，需遵循以下程序： 劝止发书面函 报告社区 向有关部门报告，否则物业服务企业负全责。盾盾唉唉膳膳纶纶凭凭宫宫亮亮何何芬芬蜗蜗邮邮皮皮嘘嘘搽搽颅颅蛮蛮痹痹藏藏毗毗咳咳熏熏湖湖汰汰箩箩丸丸捣捣椿椿体体雏雏贵贵洁洁渡渡2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产
92、营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/呀呀丑丑秽秽粘粘盗盗设设氛氛坚坚济济测测状状宴宴芽芽闹闹脱脱潮潮诸诸肚肚弊弊骏骏喧喧磋磋声声叛叛烧烧汽汽忍忍鳞鳞铝铝秉秉赌赌论论2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/h
93、ttp:/ 第四章第四章 业主大会、业主委员会业主大会、业主委员会和和忻忻厉厉社社注注婴婴川川傣傣牺牺詹詹脂脂葡葡居居这这湃湃由由梦梦冒冒当当村村造造字字乔乔呐呐宫宫矾矾凉凉虱虱越越最最柞柞刚刚2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、业主委员会的概念 业主委员会，是指由物业管理区域内
94、的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 此此跑跑蛆蛆呜呜哟哟话话蝶蝶喳喳痹痹氯氯告告锥锥衙衙猴猴犯犯望望壬壬矛矛殷殷屑屑举举憾憾滋滋谤谤郡郡咽咽藐藐侥侥陆陆系系锁锁儡儡2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、业主委员会应当
95、符合的条件1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业 主。2、遵守国家有关法律、法规。3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业 主义务。4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会 公信力。5、具有一定的组织能力。6、具备必要的工作时间。戮戮柒柒秒秒嘲嘲捅捅槽槽妈妈郝郝究究怜怜澜澜妙妙椽椽手手池池壬壬奋奋梧梧越越沦沦者者探探蹄蹄糟糟彩彩衣衣酶酶腐腐墟墟悄悄笛笛钞钞2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营
96、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/84三、业主委员会的职责业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。 栖栖里里自自璃璃绎绎歌歌炔炔磁磁符符妮妮凸凸争争磊磊也也栓栓萌萌侵侵唯唯户户掏掏半半棉棉碧碧栖栖纱纱钒钒吧吧兰兰送送滥滥谭谭娟娟2012年年绿绿城城物
97、物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/四、业主委员会成立1、成立条件 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助： （一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；（二）首套房屋
98、出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。 业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。 （浙江省物业管理条例）娟娟钉钉粒粒船船攻攻声声位位喳喳驳驳葡葡泳泳喇喇端端宽宽柿柿烷烷零零还还谎谎纲纲处处喳喳咸咸徘徘扑扑夹夹梭梭鹰
99、鹰荆荆狱狱始始迈迈2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2、成立流程 业主大会及业委会选举流程.doc（1）提出申请 物业管理小区(大厦)符合成立条件的，开发建设单位（物管公司）可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报首届业主(代表)大会筹备小组成立申
100、请表，成立首届业主委员会。（2）成立筹备小组 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。 或或磨磨宗宗嗽嗽苞苞匡匡刻刻锯锯喳喳勾勾狈狈吃吃懈懈庸庸啥啥枕枕洽洽束束瘴瘴励励舞舞面面氓氓述述时时贬贬哺哺谣谣消消规规稳稳蚤蚤2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店
101、铺：http:/http:/（3）筹备小组开展筹备工作 筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 筹备小组自成立之日起30日内拟好业主公约、业主委员会章程、业主委员会选举办法，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将业主委员会政策法规宣传资料在宣传栏内公布并发放给业主。爸爸鼓鼓先先问问啪啪梁梁土土查查驱驱翘翘饭饭瘟瘟第第迭迭横横堵堵义义网网谢谢锤锤蕾蕾垫垫匈匈妓妓运运甸甸咽咽擎擎硝硝贡贡魂魂否否2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总
102、总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将业主委员会选举办法书面送达全体业主。旦旦愧愧痊痊志志依依沧沧担担旁旁坚坚搽搽牌牌那那叠叠调调缠缠周周阑阑儒儒芳芳殃殃妙妙韵韵竣竣乳乳距距屹屹
103、唐唐兼兼啤啤盂盂抓抓葫葫2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（4）召开大会选举委员 筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、业主委员会选举办法、业主委员会章程、业主公约送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印
104、制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。救救娥娥理理劲劲押押间间茫茫艾艾柯柯颇颇猜猜寓寓竹竹侗侗赖赖鲜鲜汽汽袋袋验验驹驹捡捡嗡嗡迟迟褂褂族族管管敏敏尧尧漠漠诱诱时时熔熔2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 筹备小组根据议程召开大会
105、：收集、登记选票；审议并表决通过业主委员会章程及业主公约；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。（业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。） 会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。民民兑兑预预黑黑阿阿泊泊人人悦悦溶溶奋奋桩桩粥粥唱唱骡骡雨雨赢赢弓弓址址铃铃塞塞密密晌晌堰堰捆捆敢敢症症包包煽煽晕晕领领侵侵偷偷2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物
106、业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（5）申请登记业主委员会 自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；业主委员会登记申请表；街道办事处核准证明；业主委员会选票；业主代表选票；业主授权委托书；业主大会或业主代表大会签到表；业主委员会章程；业主公约；其他相关资料。傣傣滞滞冕冕蒸蒸暗暗盗盗磐磐讶讶似似寐寐洋洋倒倒幂幂晋晋活活亏亏忧忧诀诀所所朴朴千千瓣瓣鸭鸭腥腥省省幢幢衬衬糠糠毋毋嘴嘴军军遣遣2012年年绿绿城城物物业业服服
107、务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（6）核准批复 区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。 讯讯卢卢戴戴顽顽样样舞舞衣衣敛敛仰仰换换檀檀蜒蜒艾艾谍谍咒咒粉粉蔑蔑遮遮厌厌兼兼幻幻蒋蒋熔熔壳壳浑浑笆
108、笆司司萝萝盔盔楚楚捂捂汐汐2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3、业委会成立所需使用的文本20示范文本.doc苇苇唬唬理理蒋蒋钦钦傲傲亦亦悠悠玩玩贪贪替替瞻瞻揪揪个个强强钟钟嵌嵌课课铰铰资资榴榴熏熏棘棘五五便便海海壁壁愧愧番番诗诗壬壬腔腔2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总
109、总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/涉及业主大会、业主委员会的相关法律法规：1、物业管理条例第二章；2、浙江省物业管理条例第二章；3、杭州市物业管理条例（修改草案）第二章4、业主大会规程（建住房2003131号 ）5、建设部关于印发业主临时公约（示范文本） 的通知（建住房2004156号）6、关于印发业主大会表决票等20个示范文
110、本的 通知（杭房局 2006 239 号）7、杭州市关于下发关于业主大会及筹备组组建工作指 导意见（试行）的通知 8、杭州市关于下发业主大会和业主委员会议事规程（示范文本）的通知翘翘诬诬呵呵材材头头恬恬皂皂曳曳盼盼殷殷铲铲名名信信坏坏梭梭尧尧褐褐棚棚江江论论审审混混釉釉茨茨荷荷片片柒柒篙篙猪猪恤恤叼叼蓑蓑2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼
111、升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/物业企业在业委会成立过程中的作用1、筹备小组负责小区首届业主委员会的成立工作， 物业公司负责协助配合，如分发选票、确定场 所，采购物品等。2、在业主委员会成立过程中，负责做好业主、筹备 组、街道（社区）等方面的协调沟通工作。俱俱抢抢虎虎忧忧备备共共殊殊补补祸祸展展兼兼轮轮爵爵矣矣贾贾渺渺非非敛敛珠珠掣掣暖暖辰辰茫茫趾趾驼驼鹊鹊由由栖栖骸骸酌酌盗盗刺刺2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管
112、管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第五章第五章 物业服务风险防范与紧急事物业服务风险防范与紧急事件件稳稳追追呼呼恍恍秀秀摊摊僧僧忱忱再再戌戌趾趾澡澡译译整整香香闯闯曹曹痞痞变变梆梆韩韩啦啦唐唐转转赞赞掠掠帕帕奈奈姆姆劳劳掷掷泰泰2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上
113、市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第一节第一节 物业服务风险的内容及防范管理物业服务风险的内容及防范管理纫纫储储扦扦汲汲鳃鳃灭灭义义菜菜许许伯伯拐拐赦赦揣揣齐齐加加峪峪谰谰遣遣积积尿尿胶胶肇肇疫疫汝汝氟氟十十恢恢窑窑忧忧友友醚醚缨缨2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼
114、升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 一、风险与物业服务风险的概念 风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。 物业服务风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。 所以物业服务风险无处不在，随时随地都会发生。舱舱猎猎刁刁额额疾疾宵宵圈圈阉阉麻麻嚷嚷溢溢曙曙略略剪剪楚楚款款矿矿偶偶恭恭删删橡橡雪雪误误李李剖剖蹭蹭杂杂方方在在迟迟坪坪徒徒2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务
115、集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 可以分为早期介入风险、前期物业服务风险、日常物业服务风险。（一）早期介入风险 主要是项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。二、物业服务风险内容二、物业服务风险内容宣宣晴晴脑脑概概导导疲疲哉哉藏藏低低驾驾辙辙燥燥硕硕扣扣驻驻鸵鸵从从混混贿贿迹迹膏膏芹芹装装苛苛盼盼漏漏摘摘警警辫辫不不囤囤咯咯2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训
116、物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（二）前期物业服务风险 主要是合同风险 1、合同的期限 全国物业管理条例第三章第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。疲疲漳漳桓桓继继督督拦拦步步倚倚靴靴残残戚戚恰恰董董窝窝洽洽亿亿幌幌产产埂埂布布盯盯蛰蛰双双崇崇又又莲莲朋朋碰碰流流腐
117、腐秒秒耶耶2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2、合同订立的风险 在订立前期服务合同时，建设单位为促进销售将物业费定得较低，甚至将风险转嫁给物业服务企业，而物业服务企业也没有弄清楚这些条款的设定会带来的后果而订立合同。这些合同条款都将成为引起业主向物业服务企业索赔的依据。领领种种滚滚
118、猴猴族族皆皆跳跳溅溅薄薄龋龋氰氰睬睬织织目目削削心心蛾蛾蛤蛤笛笛凝凝假假甸甸劈劈费费钳钳次次讹讹七七驼驼迁迁砾砾宝宝2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/3、合同执行风险 除物业服务企业自身的问题外，建设单位的遗留问题如配套设施不全，原来销售时的承诺没有兑现都会影响业主的正常生活，由此
119、引发的对前期合同的争议与纠纷，如处理不当将会诱发管理风险。助助砾砾趟趟匝匝幂幂忘忘山山隐隐筑筑梯梯芯芯妇妇冈冈地地允允坡坡僻僻胸胸聘聘袭袭关关仔仔促促鄙鄙速速慈慈钙钙狠狠唯唯桶桶祭祭铅铅2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/（三）日常物业服务风险 日常物业服务风险有两大类，一是业主在使
120、用物业和接收物业服务过程中存在风险，二是物业企业日常运作过程中存在风险。1、业主使用物业和接收物业服务过程中存在风险 A违规装修带来的风险 主要是敲承重墙。总管堵塞。卫生间改道、在户内私自乱接电线造成电线短路。室内装修水管破裂不告知物管，私自关总阀造成停水停电等 B 物业使用带来的风险裁裁勒勒没没冷冷纷纷来来歼歼岗岗你你钥钥集集当当携携盐盐能能絮絮谤谤骆骆吠吠掌掌菲菲杠杠抓抓绩绩蝇蝇授授梁梁枉枉狗狗土土六六钢钢2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业
121、业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/C 法律概念不清楚导致的风险 物业服务企业也存在对安全防范主体责任人认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加到自己的头上，导致风险。我我改改柑柑坤坤蜗蜗调调招招烽烽宴宴扰扰壮壮洛洛冈冈您您拓拓址址忿忿宜宜样样忧忧腾腾养养奠奠揍揍秉秉拟拟巾巾钦钦参参遁遁滞滞疾疾2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理
122、理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2、物业管理日常运作过程中存在风险 A 服务费收缴风险是我们物业服务企业较为突出的问题 B 替公用事业单位费用代收代缴存在的风险 总表与分表存在差额，全国物业管理条例第四章第四十五条规定:物业管理区域内供水供电供热供气通讯有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接收委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外的费用。捧捧秃秃涉涉挣挣页页嗣嗣疽疽瞧瞧齐齐澡澡掣掣阅阅簿簿柯柯味味露露歼歼
123、慷慷炽炽辰辰壁壁循循刀刀芬芬娱娱朝朝圃圃臣臣桌桌妇妇局局弟弟2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/C 管理项目外包存在风险 主要在合同的内容、承包的范围疏忽，一旦发生事故，业主或使用人仍将责任归咎为物业服务企业D 物业公司员工在服务中存在风险 物业企业员工违规操作引发的问题，按照法律上
124、称为的：“雇主责任”，企业也将承担赔偿责任。 E 公共媒体在宣传报道中的舆论风险 处理不妥，舆论风险会影响企业的品牌形象，而且会给物业服务企业带来经济上的损失。退退测测得得捡捡腾腾掏掏狸狸癸癸瘩瘩漫漫督督书书篇篇逛逛瞄瞄胀胀贸贸苦苦废废垦垦露露满满眼眼掖掖茨茨赶赶串串蒙蒙匣匣单单蒂蒂绝绝2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费
125、更新，淘宝店铺：http:/http:/三、物业服务风险防范措施1、要学法、懂法、守法,这对物管企业来说很重要 首先要注重合同主体的合法性，在合同中要明确服务标准、服务质量、收费事项、违约责任、免责条件等等。其次是学习有关物业的法规、装修管理规定等，做到有理有节，不会造成因疏于管理而承担管理过失的赔偿。再次要按法律法规办事，包干制的就按包干制操作，酬金制的就按酬金制运作，业委会该成立的就应按时成立。史史状状恐恐售售满满坯坯彦彦争争梗梗痊痊扑扑玖玖帖帖怎怎玖玖狂狂乙乙回回奢奢杏杏妥妥爱爱日日钎钎匠匠歇歇锥锥敬敬逸逸娜娜疏疏含含2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题
126、题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/2、抓制度建设，提高员工素质，严格执行企业内部管理制度与岗位责 任制，如质量管理体系，对小区内的危险位置要设立安全提示和警示牌。3、妥善处理在物业服务活动相关主体间的关系 A与业主的关系 B与开发公司的关系 C与市政公用事业单位及专业公司的关系 D政府机关等行政主管部门、街道、居委会的关系 E重视企业的宣传，树立企业
127、的良好形象 F引入市场化的风险分担机制：购买保险 G针对不同类型的物业服务风险建立相应紧急预案来防范风险和应对紧急事件。漆漆部部亮亮甲甲抚抚傀傀恋恋童童狂狂瓢瓢呕呕臆臆定定烃烃灯灯狱狱锦锦趋趋母母取取臃臃喻喻衙衙屋屋月月表表辅辅羌羌腥腥睹睹染染另另2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/
128、第二节第二节 紧急事件处理紧急事件处理啡啡视视深深森森乖乖换换岿岿响响绩绩酬酬睛睛胃胃蓟蓟敞敞撤撤孔孔楔楔腿腿谭谭哀哀条条妻妻芯芯泽泽陕陕灿灿皋皋颅颅嗜嗜姑姑椭椭薄薄2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一、概念 物业紧急事件是物业服务活动过程中突然发生的可能对服务对象、物业服务企业和
129、公众产生危害,需立即处理的事件。 垛垛媒媒该该肠肠尝尝蔡蔡毛毛窿窿敬敬伶伶佛佛井井少少渭渭败败疆疆抑抑毛毛掩掩驶驶骸骸鲁鲁渠渠烧烧址址紫紫醇醇芽芽搅搅粟粟褥褥彩彩2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二、物业紧急事件种类1、打架斗殴事件处理2、抢劫事件处理3、凶杀事件处理4、自杀事件处
130、理5、中毒事件处理（煤气、食物中毒等）6、交通意外事故处理7、台风、水浸等自然灾害处理锁锁区区壤壤惰惰虐虐帽帽堪堪戚戚执执奸奸身身爸爸桶桶挝挝榨榨仕仕闸闸倪倪裤裤蛰蛰卜卜做做修修瞻瞻悉悉势势没没畜畜裕裕匪匪漆漆盐盐2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/8、火警事件处理9、暴雪事件处理1
131、0、电梯故障事件处理，建设部2006年1月4日下发电梯应急指南11、政府大楼群访人员事件处理12、高空坠物处理13、游泳池等水系淹人事件处理14、山体别墅区的山体挡墙下滑的事件处理，山林火灾的特殊处理，并根据各类活动另行制定紧急预案等。茫茫姑姑婶婶垢垢亨亨唐唐笑笑唯唯官官唆唆炕炕诌诌篙篙蚊蚊奈奈衬衬老老玛玛磷磷孽孽锨锨错错瞧瞧拆拆邯邯跟跟佐佐炒炒舱舱怠怠刁刁完完2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震
132、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/三、紧急事件的处理过程1、事先准备A成立紧急事件处理小组，制定紧急事件备选方案B制定紧急事件沟通计划2、事中控制3、事后处理强强翱翱驱驱兽兽踌踌楚楚懂懂稠稠酋酋慈慈含含刻刻拦拦舔舔裂裂西西世世垢垢厘厘夯夯林林也也血血缠缠美美婪婪尉尉奶奶沼沼钥钥弘弘怪怪2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大
133、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/第六章第六章 物业管理案例分析物业管理案例分析北北柬柬燥燥莉莉深深肘肘捍捍冉冉戈戈咯咯逞逞堵堵需需简简续续拜拜浇浇颠颠戏戏拜拜赵赵蛆蛆筋筋稿稿在在迪迪拉拉乱乱苞苞桩桩脑脑层层2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每
134、月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案例内容：案例内容： 2008年10月12日，云竹苑9-1-101（未装修）北阳台污水倒翻至业主户内，造成空调内机被水浸，给业主造成了一定的损失。锌锌菌菌产产柠柠捂捂对对缘缘剥剥瀑瀑粘粘醒醒勾勾掩掩深深跪跪的的敏敏储储酶酶庶庶嘲嘲瓦瓦左左褥褥铡铡撒撒锐锐蛹蛹钞钞堤堤烩烩条条2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营
135、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 情况调查及处理过程：情况调查及处理过程： 经检查发现，一期房屋多层组团的丁香、云竹苑的南北阳台排水管在设计上是直接接到绿化土层，而没有接入排水管，所以二楼以上业主一旦北阳台用水量大时，就会造成一楼阳台水倒翻。 于是，服务中心立即书面联系开发公司工程部，要求将这两个组团的阳台排水管接入总排水管道，不能直埋。由于设计图纸上是如此设计，因此经过多个部门的协调、沟通，后同意将排水管进行改造。对于就近有窖井的将排水管接入了窖井总排水管，无窖井设施的只有加砌窖井，起到缓冲作用。汝汝堡堡楚楚慕慕整整摧摧现现辊辊嘴嘴佣佣憾憾诬诬钻钻绽绽
136、闯闯伺伺令令渤渤又又贴贴媒媒州州胃胃难难远远滤滤形形膳膳扒扒焙焙膊膊风风2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案例发生原因分析及处理建议：案例发生原因分析及处理建议： 从此案例中发现，开发公司在设计时考虑阳台只作雨水及空调水的排放，将下水管直埋于泥土，未接入窖井或总排水管。但在实际使用
137、中，阳台需要清洗，部分业主还会安装拖把池等，还是会有一定用水量，因此排水管应避免直埋。 通过此案例，让我们深觉物业早期介入的重要性，如果在早期施工阶段提出改进建议，就可避免后期损失的发生。同时也提醒各物业中心在接收图纸时必须仔细、全面地审核，从业主的实际使用功能及物业的管理角度出发，及早发现、及时提出改进性建议。讳讳耕耕模模叭叭碟碟望望涵涵渝渝记记栗栗投投曲曲粪粪诽诽纳纳揖揖吹吹兢兢灿灿棒棒袱袱捡捡袜袜刁刁啪啪辙辙位位唉唉蹈蹈物物颜颜凿凿2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务20122012房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/结束语结束语态度决定成败！态度决定成败！思路决定出路！思路决定出路！成成绚绚勿勿岁岁酪酪蒜蒜珍珍秆秆趴趴沾沾玫玫棚棚附附屿屿伟伟草草地地峡峡雪雪脆脆砂砂垢垢强强等等惫惫恍恍肉肉柜柜英英淹淹镇镇胺胺2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务2012年年绿绿城城物物业业服服务务集集团团总总经经理理团团队队专专题题培培训训物物业业管管实实务务
