大亚湾市场调研报告

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1、大亚湾市场调研报告 大亚湾市场调研报告大亚湾市场调查报告大亚湾印象 n 世界级的国际滨海石化新城，区域产业经济潜能巨大，未来南中国的新经济增长极 n 众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻，产业人群迅速扩张，城市化水平迅速提高 n 优越的地理位置，便捷的交通规划，成本洼地将吸引大批资金流入，促进区域经济腾飞 n 人口与城市化进程的迅猛发展，势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起 大亚湾规划定位：以发展临海石化工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型现代化城市 大亚湾市场调研报告大亚湾市场调查报告大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现稳定强劲的发展态势 当地产业人群具备强悍的综合消

2、费能力和房产消费能力 大亚湾宏观经济发展 2006年，大亚湾GDP突破百亿大关，较05年增幅90.3%，中海壳牌 南 海石化项目于当年3月顺利投产，在迅速拉动经济提升方面作用显著。其 余规模产业实现工业总产值369.27亿元，其中电子产业贡献214.2亿元， 汽车产业贡献53.42亿元，大亚湾进入经济迅猛发展阶段。 2008年受全球金融危机影响，GDP增速有所放缓，全年地区生产总值 177亿元。不过随着2009年5月中海油1200万吨炼油项目的顺利投产，以及电子、汽车等企业订单逐渐增多的利好背景下，09年上半年实现GDP86.4亿，工业生产总值创造242亿元。地区07年人均GDP08年人均GD

3、P深圳1.06万美元1.29万美元广州9302美元1.16万美元大亚湾1.8万美元1.94万美元2020年大亚湾规划人口情况近年来大亚湾人均GDP发展大亚湾现有人口12万，流动人口5万，产业人群经济收入相当可观，且随着更多产业的进驻，2020年常住人口可 达35万，包括房产、商贸在内的第三 产业未来发展潜能巨大！大亚湾市场调研报告大亚湾市场调查报告五区一岸线：以石化产业为先导，协调发展电子、汽车、港口 物流与旅游业，并带动房地产、商贸流通等产业 “五区一岸线”规划“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行 政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海

4、岸线，全力描绘滨 海石化新城区。n 东区：高标准打造的世界 级石化工业基地，随着中 海壳牌南海石化项目、中 海油炼油项目的相继建成 投产，目前年工业生产总 值逾300亿n 中区：以行政、商务、金 融为发展方向，凸显滨海 城市特色，承担并完善城 市功能的核心区域n 西区：主要发展电子、汽 车零部件产业，住宅项目 集中开发区域，大亚湾产 业基地的后花园n 港区：以惠州港为基础， 重点发展港口物流业，加 上和记黄埔的参资入股， 惠州港进入崭新发展阶段n 黄金海岸旅游区：包括霞 涌、辣甲岛、三门岛、五 洲岛和笔架山和五大景区 将该区域建设成集旅游观 光、购物、休闲度假与一 体的服务一流、景色优美 的区

5、域性旅游胜地大亚湾产业规划布局 大亚湾市场调研报告重点产业项目巡展聚集化的石化基地！ 以中海壳牌南海石化、中海油1200万吨炼油两大核心项目为 龙头的石化产业链，正吸纳越来越多的中下游企业进驻 大亚湾石化重点工程经典回放： 2005年7月21日，全球第二大石油化工仓储企业欧德油储集团公司举行奠基仪式 2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。 2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。 2009年5月中海油1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南

6、海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。中海油1200万吨炼油项目：占地2.68平方公里，总投资216亿，是目前中国国内单系列最大的炼油厂，主要产品为汽油、航空煤油、柴油、液化气、石油焦等15大类。预 计在满负荷生产后，每年可向社会提供各类油品约700万吨，化工品400万吨，将改善广东乃至华南地区的石油能源供应。 石化产业成为区域经济发展的强力引擎，聚集产业链形成 高收入产业人群迁徙涌入，大宗商品市场需求增加！ 大亚湾市场调

7、研报告 宏观经济持续发展与产业结构优化 聚集产业人群，为房地产发展奠定基础 大亚湾市场调研报告大亚湾市场调查报告东部沿海高速的开通，使大亚湾成为深圳产业东延的腹地+深圳东部卫星城 大亚湾 经济技术开发区 东部沿海高速地铁3号线大亚湾一级辐射地区时距地区交通载体用时罗湖沿海高速半小时龙岗地铁3号线20分钟香港惠州港轮渡1小时惠州惠大高速40分钟宝安机场深汕高速机荷高速1小时白云机场惠大高速2小时厦门厦深铁路3小时随着东部沿海高速和地铁3 3号线的开通，深圳与大亚湾近在咫尺，便捷的交通体系必将吸引深圳资金、人流与物流的转移，进而推动宏观经济与房地产业的发展大亚湾交通规划解析 东部沿海高速：全长48

8、公里，2009年底通车，通车后深圳至大亚湾30分钟车程，连接珠三角与粤东地区 深圳地铁3号线延长线：3号线自红岭抵达龙岗双龙站，2010年10月通车，延长线延至大亚湾 厦深高速铁路：电气化高速铁路，连接深圳、惠州、汕头、厦门等8城市。深圳至厦门仅需3小时 大亚湾市场调研报告1990年 深南大道西扩，成就华侨城、香蜜湖 1999年 滨海大道开通，改变了南山、蛇口 2006年 深南大道西延宝安，带动了宝安新城区的发展 深圳土地日益稀缺 空间受限大亚湾承接深圳 产业转移 交通带动 区域发展 09年，东部沿海高速 地铁3号线延长线 厦深铁路的开通 从深圳迁出的人口、产业、资金、物流 大亚湾市场调研报告

9、大亚湾房地产市场未来客户构成 游离客户 重要客户 核心客户 1、深圳投资客群2、石油化工、电子、汽车、港口 物流、旅游等支柱产业所带来 的企业中高层管理者、高级白 领等高收入人群 1、大亚湾政府、事业单位工作者2、未来衍生的房地产、商贸流通 等服务产业从业者3、城际交通开通后，出于深圳高 房价而选择大亚湾购房的自住 型刚性需求，属价格外溢客户4、淡水、澳头等老城区的本地居 民，以私营企业主居多1、非深圳异地置业者，包括港澳 人士，珠三角其他区域人群， 多出于休闲度假及投资目的 未来比重必将增加的大亚湾购房客群：区域支柱产业人群+深圳迁徙产业人群+衍生第三产业人群+深圳价格外溢型自住客 大亚湾市

10、场调研报告深圳投资客比例逐年降低，深圳自住需求及本地需求稳步递增 大亚湾楼市需求结构演变历程 时间轴 9293年 发展阶段 发展特征 需求属性 9401年 0207年 08年09年 起步期 停滞期 快速发展期 新阶段 受经济开发区正式成立的利好，诸多优惠政策吸引资金 进入 93年地产泡沫 挤破，大亚湾房地产市场在起步不久即进入漫长低谷期世界级石化产业定位带动投资信心，中海壳牌石化的立项与投 产使房地产开发投资 额度在03-05年以67% 的增速扩张经过08年金融危机的冲击，投资客资产缩水严重，置业大亚湾投资需求萎缩。随着深圳回暖与年底沿海高速通车的利好，大亚湾于09年4月全面回暖。当地政府部门

11、、企业人员的极度有 限需求 主观设想的预期远低于现实发展状 况，供需双方的真空期受03年后深圳房价迅猛 攀升影响，大批深圳人 置业房产意识激进狂热，大亚湾楼市价格洼 地的现状，石化巨头的 进驻投产，造成区域8 成以上的需求来源于投 资动机07年底深圳楼市风向急转，泡沫逐渐浮出水面，投资客房产套牢，这些信号打压了深圳投资置业者的热情，随之而来的金融危机更是让大亚湾楼市雪上加霜。而08年7月深盐二通道的通车，萌发了深圳高价外溢型自住客对大亚湾的关注，而本地产业人群的购房需求也逐渐增多07年8成以上的高投资需求比例明显淡化， 转而替代为09年的投资、自住平分秋色 大亚湾市场调研报告大亚湾严重依赖深圳

12、投资客的时代已渐行渐远 07年深圳投资客所占比重 09年深圳投资客所占比重 80%40%n 08年过后，深圳客户投资房产 的意识回归理性，态度转为谨 慎，另一方面，随着诸多本地 产业的相继投产，中下游配套 链条完善，产业人群购房需求 得以建立，加之沿海高速开通 在即，来自深圳的自住客比例 也急速膨胀，两方面需求分流 了之前的投资动机，大亚湾房 地产市场日趋成熟。 从09年上半年情况来看，深圳投资客比例已回落至40% 本地产业人群自住需求占到20%，尤其以中海壳牌、中海油、 LNG、华德储油、比亚迪、光弘科技、三洋集团居多，这其 中有中高层管理者购房自住需求，也有企业出资购买房产作 为员工宿舍。

13、 去年深盐二通道的通车，东部沿海高速小梅沙至葵涌段的通 车，吸引了深圳高价外溢客户的关注，等城际交通巴士开通 后自住，或是买来后给父母居住，是深圳自主型客户的主流 置业目的，另外已有随深圳产业东迁而在大亚湾安家置业的 客户出现。需求比例由外销客户占主导，逐渐转为侧重内销型客户，自住需求稳步提升 大亚湾市场调研报告目前大亚湾区域市场竞争格局 西 区 中心区 旅游地产区 西区为综合产业区，以比亚迪、光弘、永昶为代表的汽车、电子企业在此云集。交通比较便捷，配套相对成熟，离石化区较远，靠近深圳坑梓和大工业区，人气和生活氛围浓厚，坐拥大亚湾森林公园，环境理想。大亚湾70%以上的住宅项目位于该区。除深圳投

14、资客外，由于靠近龙岗和沿海高速出口，深圳自住客能占据40%的比例，汽车电子产业人群在该片区置业较多，石化区人员购房比例较小。代表楼盘美岸栖庭、德州城。中心区为大亚湾未来的行政、金融、商务版块，相当于CBD所在地，承担未来滨海城市的主体功能，酒店、写字楼等商务配套较多，公共基础设施完备，区域潜力较大。但目前生活配套很少，公共交通缺乏，人流量不足，且离石化区较近，购房群体普遍担心辐射污染的问题。深圳客户占据8成以上的比例。待石化区产业链条逐步完善后，石化企业的从业人员将成为该片区主力置业群体。目前供应楼盘4个，产品类别涵盖高层小户型、居家型两、三房及少量别墅、洋房。代表楼盘新天名城、新际首座澳头

15、澳头为老城区，各类生活配套十分齐全，但发展格局已经定型，未来潜力有限，且位于交通死角，故该区域楼盘售价相对便宜。在售楼楼盘3个，代表楼盘大江新都汇、隆基蓝海湾7成以上的地产项目集中在大亚湾西区 大亚湾市场调研报告大亚湾区域版块价值解析 区 域优 势劣 势置业客群区域形象西部综合 产业区1、交通配套完善2、人气成熟3、距离深圳较近4、自然环境优美工厂人员较多，区域形象略显杂乱，治安尚待提高40%深圳投资客20%汽车电子产业人群30%深圳自住客产业配套高尚住宅版块 中心区1、未来CBD，发展前景良好2、行政商务区，区域形象档次高3、靠近石化区，吸纳高端产业人士置业1、目前生活配套严重缺失2、与石化

16、区为邻，客户对辐射污染的心理忧虑50%深圳投资客20%石化区产业人群20%深圳自住客未来大亚湾城市综合体CBD版块 澳头1、生活配套成熟2、交通完备，人气充足，居住氛围浓厚1、空间定型，升值潜力有限2、交通死角，可达性差，难以吸纳产业人群安家30%投资客群，50%本地居民，10%产业人群，发展遭遇瓶颈的老城镇版块以目前的居住环境来看，大亚湾西区交通配套成熟，升值潜力大，倍受市场追捧 从长远角度看，随着中心行政商务区的逐渐崛起，其区域形象将树立大亚湾新标杆 大亚湾市场调研报告秋谷阳光里 西街苑二期 爱顿第3 3季 中建彩虹城 太阳湾 美岸栖庭 阳光时代 花千树 菩提园 公园道1 1号 观山悦 德

17、州城 新天名城 国香金湾雅苑 新际首座 大江新都汇 东方新天地 珠江东岸 万科地块 卓越地块 听涛雅苑 仁和WEWE城 西飞项目 海湾首府 中联项目 灿邦国际广场 凯旋居 亿嘉项目 滨海新城 0909年存量及市场后续供应状况 西区版块 中心区版块 澳头版块 在售项目20个已知待售项目约11个 四洲碧海东岸 天顺俊园 大亚湾市场调研报告项目名称区域总建面（m2）产品定位剩余存量价格状况西街苑二期西区546套，5.1万高层，45一房，70-85两房，88-100三房约450套3200元/阳光时代西区455套，4.5万高层，75两变三，100二变四，115-123三变四约300套3900元/美岸栖庭

18、西区1076套，8.5万85两房，97-120三房约300套秋谷阳光里西区1119套，13.1万小高层+多层75两房，95三房约300套3500元/爱顿第3季西区1100套，10.3万高层40一房，60-90两房，115三房，70复式一房，90复式两房约200套3700元/（毛坯）海志公园道1号西区716套，5.8万40-45一房，57-75两房，100-110四房约350套3400元/观山悦西区668套，6.8万77两房，92三房约30套3500元/太阳湾西区42.2万380联排别墅+130-160洋房+40-70公寓+80-130高层两、三房单位约450套公寓3700元/，洋房4600元/

19、惠丰城花千树西区16.6万75-80左右两房，95左右三房约300套3500元/菩提园西区812套，21.4万150三房，200-300四、五房，400-450复式约400套4000元/德州城西区5050套，52.5万 高层，70-90两房，110-130三房，140四房约100套3600-4100元/珠江东岸西区 1000多套，105万260联排别墅、330双拼约600套联排7000元/双拼8000元/新际首座中心区702套，4万高层，33-55一房，68-75两房约250套4100元/（毛坯）听涛雅苑中心区13.1万150别墅+30-60高层公寓约6万3200元/新天名城中心区934套，9

20、.8万高层，70-90两房，103-130三房，130-150四房约400套4300元/国香金湾雅苑中心区412套，5.7万高层，90-100两房，120-130三房约350套3800元/大江新都汇澳头440套，4.2万高层，60-80两房为主，辅以40一房和100左右的三房约300套均价3400元/中建彩虹城惠阳3847套，46万南区剩余85两房，100-130三房，北区以公寓和大户型复式为主2400套南区3500-3700元/，北区4200元/在售项目一览表 除开别墅，在售普通住宅项目尚有7000套左右的存量 大亚湾市场调研报告FOCUS 大亚湾未来新增供应09.9101112123456

21、78910111212仁和WE城：预计09年底开盘 12栋小高层 建面13万1160套 容积率2.99 主力户型70-80两房 永昶公寓：预计09年10月开盘 2栋高层 建面3万196套 容积率4.98 天顺俊园：地下室施工期 5栋小高层、高层 建面6万 80-1652-4房 09下半年开盘 海湾首府：7栋小高层、高层 建面7.9万 70-200两、三房及复式 2010年开盘滨海星城：1栋48层酒店公寓+7栋33层住宅 总建面22万 42-126单间至四房四洲碧海东岸：8.3万建面 容积率6.38 2010年开盘 东方新天地大厦：2栋高层 建面7.1万748套 40110单间至两房 灿邦国际广

22、场：26.2万建面 容积率5.49 预计2009年10月开盘 爱顿第3季：2、3期预计于2010年推出 7.6万建面 太阳湾：一期高层住宅组团360套80-130两、三房09年10月推出 后期27.8万供应 德州城：二期预计09年10月推出 25期尚有40.6万建面供应 就已知的未来1年内新增供应而言， 至少就有230万 大亚湾市场调研报告已拿地但尚未启动的项目 开发企业项目规模地理位置卓越集团占地78万，建面250万珠江东岸旁中联置业占地7万大亚湾中心区中联置业占地15万大亚湾西区东正实业占地4万大亚湾中心区西湖地产占地16万大亚湾西区星河项目占地1000亩大亚湾东华大坑南海新城占地9万大亚

23、湾中心区苏达项目占地16万大亚湾中心区合生项目占地41万大亚湾西区猴仔湾大亚湾的品牌大盘时代，即将来临。 大亚湾市场调研报告未来2-3年内 至少500万的市场放量 大亚湾市场调研报告供需趋势倾斜，运作风险加大 2009年上半年大亚湾代表楼盘消化水平 楼盘项目主力户型月均销售速度分级新天名城70-130两三房80套特级花千树75-95两三房55套一级美岸栖庭80-120两三房30套二级新际首座35-75一房、两房30套二级菩提园150-300三四五房8套三级太阳湾130-160洋房，380TH12套三级爱顿第3季40-90一房、两房15套三级惠阳大亚湾市场09年上半年消化水平分析 仅凭每年707

24、0万的年均消化水平，如何化解未来两至三年内500500万的供应？ 惠阳大亚湾09上半年共消化5166套 大亚湾09上半年消化约3500套 按100的户均面积算，大亚湾半年 消化35万，一年消化约70万 大亚湾市场调研报告白热化的竞争趋势 大亚湾未来 u 未来2-3年内，集结在售项目存量和未来新增供应，大亚湾约有500万的市场放量。庞大 的竞争队伍如何抢夺有限的客户资源 u 卓越等品牌开发商进入大亚湾，打造精品项目，树立价值标杆，带动市场产品品质的提升， 以及营销水平的发展，给中小发展商造成压力。竞争格局迈向高级阶段，优胜劣汰，市场洗牌过程启动 u 大盘的到来，城市综合体生活概念的建立，新鲜的产

25、品模式与居住理念冲击传统住宅项目 u 未来中心区高端配套与公共设施的逐步完善，打破西区“产业配套高尚住宅区”的惯性思维， 延伸了西区楼盘的竞争范围，竞争格局跳出区域限制而泛化 大亚湾市场调研报告大亚湾产品供给现状 一房二房三房四房面积区间所占比例面积区间所占比例面积区间所占比例面积区间所占比例新天名城-0%75-8740%103-12952%130-1558%美岸栖庭38-4915%72-8856%97-12729%-德州城-70-9037%110-13048%140-15015%秋谷阳光里-75-8040%90-10060%-花千树-75-8045%90-11055%-金湾雅苑-90-100

26、47%120-13053%-普通住宅产品普遍以小高层+高层为主，主力产品为两房、三房 随着深圳迁出的自住客群和本地高端产业客群的增加，产品风格逐步明晰纯粹，如 新天名城的地中海风情、美岸栖庭的泰式风情 随着内销和自住比例的攀升，户型面积逐渐放大 大亚湾市场调研报告大亚湾产品供给结构 新天名城 美岸栖庭 德州城 秋谷阳光里 花千树 金湾雅苑 7012075 155 120 42 130 70 75 95 75 110 90 130 随着内销及自住客户比例的 提升，户型面积扩张趋势较 为明显，市场主流户型为70 -90两房，95-120三房， 新近入市供应中，含一房的 项目越来越少。 通过市场代表

27、项目的面积箱体 结构发现，中低端楼盘（如花 千树、秋谷阳光里）的两三房 面积略小，基本控制在100 以下，而中高端项目，如新天 名城、美岸栖庭、金湾雅苑普 遍以80-100舒适两房、110 -130舒适三房为主 75-90两房、95-120三房是市场的主流产品，夹杂少量一房 及140左右的四房，户型面积有放大趋势大亚湾市场调研报告典型竞争楼盘分析 区域典型代表楼盘解析 新天名城新天名城新天名城 占地面积：4.25万总建筑面积：16万住宅部分建面：9.8万商业部分建面：1.06万物业规划：1栋酒店、1栋写字楼，9栋住宅绿地率：48%住宅总户数：934套总车位数：680个大亚湾市场调研报告典型竞争

28、楼盘分析 新天名城新天名城新天名城 新天名城项目南临大亚湾体育馆项目门前的石化大道连接沿海高速出口毗邻南山国际项目地处大亚湾中央行政区，东 接石化区，南临石化大道，目前 周边环境较为荒凉。生活配套主要依赖内部1万 的商业街，外部配套严重缺失， 但随着未来市政广场的建设， 外部配套会逐渐改善；项目交通条件一般，会所门口已 专设新天名城一站，但目前途径 的公交线路较少，仅有通往淡水 和霞涌方向的少量车次项目距石化区较近，部分客户对 污染辐射方面的感觉敏感项目周边环境 大亚湾市场调研报告新天名城新天名城新天名城 一一期一组团 一一期二组团 尚未推出 二 期 产品解析 1、2号楼 19F、两梯四户 4

29、、5号楼 27F两梯四户 3号楼 19F两梯四户6号楼 27F两梯四户 7、9号楼 28F三梯六户8号楼 28F三梯五户 1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#7#7#8#8#9#9#典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告新天名城新天名城新天名城 产品解构户型面积区间套数套数比新天名城2*2*175-87384套41%3*2*1103-109175套19%3*2*2111-112154套16%127-129145套16%4*2*2133-15174套8%复式2602套0%合计934套100%一期1、2、4、5号楼共320套，二期7、8、9号楼共438套，现已推出大部分单位。完完全全未推

30、出的为3、6号楼，共计176套，其中85两房44套，103-109三房62 套，127三房44套，151四房26套。在售单位中，销售状况较好的单位为7587两房和112以下三房，120以上三房 消化相对较慢。典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告新天名城新天名城新天名城 户型展示85两房两厅一卫103三房两厅一卫典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告新天名城新天名城新天名城 户型展示111三房两厅两卫128三房两厅两卫典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告新天名城新天名城新天名城 营销中心包装展示售楼处为未来的会所，其规模气势在大亚湾楼市中堪称标杆典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告新天名城新天名城

31、新天名城 园林展示 新天名城的园林展示为大亚湾所有楼盘中最为醇熟精致的，虽然面积不大，但细节处理得比较到位，鹅卵石、蓝白色系的马赛克、爬攀绿植、拱门和连廊、镂空铁艺，以及手工漆刷的明黄泥墙，精修的乔灌木植被，给人宁静、惬意、温馨的居家感觉。典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告新天名城新天名城新天名城 价格体系 9号楼8号楼7号楼二期的7、8、9号楼 789123456N87两房87两房111三房112三房75两房79两房ABCDEF87两房87两房111三房112三房75两房79两房ABCDEF111三房112三房75两房76两房ABCDE133四房部分单位算价单位举例 房号户型面积楼层朝向总

32、价单价折扣方式8号楼27B2*2*17627F东北3250004276元/一口价9号楼4B2*2*1794F东北3148883985元/一口价5号楼3D3*2*11083F东南4728914378元/99折后再降2个点8号楼7C3*2*21117F西南4686674222元/99折后再降2个点8号楼13C3*2*211113F西南4783684309元/99折后再降2个点8号楼14C3*2*211114F西南4799854324元/99折后再降2个点5号楼7A3*2*21267F东南5544304400元/99折后再降2个点结论：层差15元/，二期东北与西南的朝向差约为250元/，一期东南向三

33、房普遍比二期西南向三房贵120元/ ，现剩余南向 三房单位价格普 遍在4300元/之上。典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告德州城德州城德州城 项目地处大亚湾西区，位于石化大道和龙山一路的交汇处，距 深汕公路淡水收费站约1公里，到达坪山约半小时车程项目周边通勤的公交线路较少，仅有317、318路公交车配套方面依赖自身内部商业配套占地面积：18.6万总建筑面积：52.2万一期建筑面积：11.5万总户数：5050户一期总户数：1144户总车位数：3137物业规划：分五期开发、酒店、 住宅、商业配套、幼儿园 物业管理：戴德梁行典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告德州城德州城德州城 物业组团规划 五、

34、六期 预留用地 一期米兰春天尾盘在售 二期罗马假日在建，预计09年10月开盘 三期撒丁晨光 尚未动工 四期威尼斯水乡 尚未动工 典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告德州城德州城德州城 德州城现售单位户型展示 40一房85两房典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告德州城德州城德州城 德州城现售单位户型展示 121三房115三房典型竞争楼盘分析 大亚湾市场调研报告典型项目解析 德州城德州城德州城 价格体系 3、5、6号楼期房在售，价格相对便宜1、2、4号楼现房在售，价格相对较高房号户型面积楼层朝向单价折扣5-4-160382两房16楼南3770对外99折后再降2个点5-4-70382两房7楼南355

35、0对外99折后再降2个点3-2-1203115三房12楼东南3720对外99折后再降2个点3-2-120489三房12楼东南3820对外99折后再降2个点房号户型面积楼层朝向单价折扣1-2-140476两房14楼南3894一口价4-1-20480两房2楼南3920对外99折后再降2个点4-2-80477两房8楼南4018对外99折后再降2个点结论：1、2、4号楼已是现楼，售价相对较高，单价位于3900-4100元/ 3、5、6号楼目前为期房，单价在3500-3850元，相对较低 层差价25元/，东南向比南向单位贵50元/89三房为稀缺户型，单价比同楼层其他单位贵50元/ 现房标准期房标准大亚湾

36、市场调研报告大亚湾在售项目扫描 中建彩虹城中建彩虹城中建彩虹城 总建筑面积：46万容积率：4.2主力户型：60-85，90-130三房 绿地率：57%住宅总户数：3847套总车位数：2240个目前均价：4200元/ 后续供应：北区2200套项目基本信息 大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 中建彩虹城中建彩虹城中建彩虹城 两房 82两房 70三房 97三房 114三房 122三房 151大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 太阳湾太阳湾太阳湾 总建筑面积：42.4万容积率：2.66主力户型：TH、花园洋房、公寓、高层住宅 绿地率：45%住宅总户数：896套总车位数：846个目前均价：4800元

37、/ 后续供应：27万供应 高层两、三房为主项目基本信息 大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 太阳湾太阳湾太阳湾 花园洋房 与植被景观无缝连接的水景 营销中心是未来的会所 TH立面 大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 太阳湾太阳湾太阳湾 公寓一房 40公寓两房 70花园洋房单位 166联排别墅单位 383大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 公园道公园道公园道1 11号号号 总建筑面积：5.8万容积率：6.5商业部分建面：3000主力户型：57-75两房为主，辅以少量1、3房 绿地率：28%住宅总户数：716套总车位数：200个目前均价：3400元/ 后续供应：无项目基本信息 大亚湾市场调研

38、报告大亚湾在售项目扫描 公园道公园道公园道1 11号号号 一房 39一房 46两房 57两房 72三房 105三房 108大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 爱顿第爱顿第爱顿第3 33季季季 总建筑面积：约15万容积率：5主力户型：68-90两房为主， 兼有40-70一房和125三房住宅总户数：1100套总车位数：300个目前均价：3600元/ 后续供应：二、三期约7.6万供应项目基本信息 大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 爱顿第爱顿第爱顿第3 33季季季 一房 40两房 68两房 81复式两房 90两房 116大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 秋谷阳光里秋谷阳光里秋谷阳光里 总建筑

39、面积：13.1万容积率：3.5主力户型：70-90两房、90-100三房 绿地率：35%住宅总户数：1119套总车位数：734个目前均价：3700元/ 后续供应：无项目基本信息 大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 秋谷阳光里秋谷阳光里秋谷阳光里 两房 73三房 95大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 阳光时代阳光时代阳光时代 总建筑面积：5.5万容积率：3.6商业部分建面：1295主力户型：75-100两房变三、四房；115-120三 房变五、六房 绿地率：43%住宅总户数：455套总车位数：238个目前均价：4100元/ 后续供应：无项目基本信息 大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 阳

40、光时代阳光时代阳光时代 两房变三房 74两房变四房 100三房变五房 115三房变六房 124各户型赠送面积达30% 大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 菩提园菩提园菩提园 总建筑面积：21.4万容积率：1.8主力户型：150三房，200-220四房 290五房，410-450复式 绿地率：68%住宅总户数：812套总车位数：714个目前均价：3900元/ 后续供应：无项目基本信息 大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 花千树花千树花千树 总建筑面积：16.8万容积率：2.1主力户型：71-96两、三房 住宅总户数：2000套，目前开发至六期总车位数：1550个目前均价：3500元/ 后续供

41、应：无项目基本信息 大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 国香金湾雅苑国香金湾雅苑国香金湾雅苑 总建筑面积：5.7万容积率：4.7主力户型：90-100两房、125三房 住宅总户数：412套总车位数：298个目前均价：3800元/ 后续供应：无项目基本信息 大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 国香金湾雅苑国香金湾雅苑国香金湾雅苑 两房 90双层入户花园两房 100三房 124大亚湾市场调研报告大亚湾在售项目扫描 新际首座新际首座新际首座 总建筑面积：4万容积率：8主力户型：37-75一房、两房为主 住宅总户数：702套总车位数：123个目前均价：4300元/ 后续供应：无项目基本信息 大亚湾

42、市场调研报告大亚湾在售项目扫描 新际首座新际首座新际首座 一房 32一房 40一房 51两房 74大亚湾市场调研报告现状市场价格箱体归纳单价（元/m2）档次低档中档中高档高档代表项目：花千树、西街苑、大江新都汇。代表项目：爱顿第3季、秋谷阳光里、国香金湾雅苑代表项目：新天名城、美岸栖庭、德州城代表项目：珠江东岸、太阳湾1、市场中低端项目的价格在3800元/以下，户型缺陷、园林粗陋、地理位置 受限导致升值空间有限、贩卖楼花、交楼时间长是该类物业售价偏低的主因 2、高端项目价格普遍超越4000元/，大盘规模优势、精致园林风格、户型新颖 、 优质景观资源，是使该类项目脱颖而出的核心价值。大亚湾市场调

43、研报告市场营销思路评析 项目名称新天名城德州城美岸栖庭爱顿第3季秋谷阳光里花千树产品档次高档高档中高档中档中低档低档形象诉求深圳东、中心区第一盘地铁沿线意式大城城市中央的栖居美学大亚湾15万新青年社区本地企业、居民最认可的楼盘38万首席城市综合体核心卖点17万地中海风情大盘、集住宅、酒店、写字楼的城市综合体、未来行政商务枢纽52万大盘规模配套优势、地铁3号延长线辐射物业、社区巴士通勤龙岗中心城11万天然莱茵湖景、9万东南亚宾士利风情园林、买两房送得房、买三房得五房15万大社区、深圳花样年物管、70复式一房、90复式两房新颖户型、免费社区巴士花园广场、双层超市、游泳池、篮球场、羽毛球场运动配套大

44、社区、6000风情园林、6000地下车库、沿海高速出口物业、戴德梁行物管推广渠道派单、深圳报纸媒体夹报、派单、石化大道道旗广告派单、道旗广告、楼体条幅灯箱广告、现场导示派单、导示、楼体条幅派单、楼体条幅1、高档楼盘在形象定位方面，走“区域借势+规模标杆”路线，借深圳之名，强调地铁等便捷载体， 诉求与深圳 一体化的区位气势，在此基础上打造本项目堪称区域领袖的气质2、经过几年的快速发展，市场营销手法快速升级，摆脱了以往理性功能推广、单一价格策略的初阶段，现在 售项目的核心形象大多以感性诉求、概念包装的形式出现，卖点方面强调异域风情等新鲜元素3、各楼盘在推广渠道上均以深圳定点派单和看楼车为主，派单地

45、点多集中在华强北、上步路、梅林、新洲等 人流量密集地，部分楼盘利用夹报等低成本印刷媒介推广，本地营销可选择的宣传途径有限，以大亚湾大道等 主干道的路旗灯箱和各项目楼体条幅为昭示方式 4、 老带新、朋友介绍等口碑营销策略，在吸纳客户上门方面作用最为明显，成单率也很高 营销策略升级为感性诉求和生活概念引导 口碑营销、人际传播是最富成效的推广渠道 大亚湾市场调研报告区域客户访谈 大亚湾市场调研报告具象描述1 1（张小姐）【客户背景】张小姐，大专学历，2626岁。【客户基本情况】梅州人，一家口，已有个孩子，丈夫在深圳招商物流局上班，工作即将调动至大亚湾。无车，无置业经历，7 7月8 8日看到楼体条幅后

46、第一次上门，7 7月1212日成交。【置业动机】本身属于家庭主妇，随丈夫工作调动至大亚湾安家自住。另一方面也解决了孩子的户口问题，可享受9 9年制义务教育。【置业需求】一家四口住家需求，照常理应选择三房合适。但张小姐夫妇经济较为拮据，故看中美岸栖庭8282带入户花园的两房变三房单位，总价相对便宜，对价格较为敏感的张小姐觉得该单位性价比高。曾与听涛雅苑的复式单位对比，但最终本项目周边热闹的人气、成熟的配套、优美的景观资源、方正实用的户型等较为实在的价值打动了购房心态务实的张小姐，最终确定在此落定。区域客户访谈（自住型）区域客户访谈（自住型）置业美岸栖庭 大亚湾市场调研报告具象描述2 2（罗先生）

47、【客户背景】罗先生，大学本科学历，3535岁。【客户基本情况】东北人，已成家育子。从事建筑工作，现居住深圳宝安松岗。【置业动机】买房是为了给父母住，自己平常工作较忙，也可以把孩子放在这让父母帮忙带带。【置业需求】罗先生于1 1个月以前在朋友的推荐下来到大亚湾，抱着投资的心态，其在花千树以较低的价格购置一套单位。从花千树出来后，始终对其产品不甚满意，抱着逛逛的心态来到本项目，立即喜欢上了新天名城111111南北通透的单位，最看重的是优美的台地式地中海园林景观，觉得给老人居住十分合适，加之当天现场人气火爆，当天落定成交。区域客户访谈（自住型）区域客户访谈（自住型）置业新天名城 大亚湾市场调研报告具

48、象描述3 3（石家姐妹）【客户背景】石家姐妹，大专学历，3030岁。【客户基本情况】湖北人，于坑梓一工厂内担任技术主管，月薪60006000【置业动机】石家姐妹的经济收入并不高，在深圳也都无房产，父母住在梅林，本着让父母安度晚年的孝顺心态，来大亚湾购房给父母住。【置业需求】给父母在大亚湾买房，石家姐妹最关注的当然是楼盘至深圳龙岗的距离，和周边的生活配套、园林景观。而这几点都是德州城的核心价值所在，特别是地铁3 3号线开通后，德州城至坑梓只需要3030分钟车程。石家姐妹曾经在美岸栖庭和新天名城之间做过对比，但最终德州城地铁大盘、离龙岗最近的优势取得了胜利。区域客户访谈（自住型）区域客户访谈（自住

49、型）置业德州城 大亚湾市场调研报告具象描述4 4（马先生）【客户背景】马先生，硕士文化，3232岁。【客户基本情况】广西南宁人，一家三口，和妻子均在大亚湾西区的光弘科技集团工作，前几个月在朋友的介绍下开始在大亚湾考察参观楼盘，因为单位的几个同事均在阳光时代购置房产，加之自身对其也比较满意，上门两次后即成交。【置业动机】一方面需要在大亚湾长期工作，另一方面买房也可以解决孩子的户口问题，方便孩子将来读书考学。另外同事推荐的影响力很大，和同事朋友住在一起，走门串户也方便。【置业需求】马先生在光弘科技工作3 3年，一直未曾买房，0808年由上海调来大亚湾，孩子刚2 2岁，出于在此长期工作和解决孩子户口

50、的原因，马先生决定买房。看重的是阳光时代赠送30%30%面积的高附加值，很喜欢100100的买两房得四房的户型，虽然园林尚未完全做好，但从事枯燥的理工技术工作的他觉得开阔的视野对于下班后身心的放松很重要，看山的绿色景观博得了他与爱人的一致认同。区域客户访谈（自住型）区域客户访谈（自住型）置业阳光时代 大亚湾市场调研报告具象描述5 5（章女士）【客户背景】章女士，4646岁，在大亚湾比亚迪某部门担任副总一职。【客户基本情况】经济富足的章女士在深圳、大亚湾已有多套房产。【置业动机】在对大亚湾已有较深刻认识的基础上，理性自住兼投资的选择。【置业需求】章女士属于典型的女强人，精明干练，在大亚湾已有3

51、3套房产的她来到秋谷阳光里，缘于周边导示系统的指引作用。石女士出于投资目的，在爱顿第3 3季购置6868两房一套，在办理相关按揭手续时，看到了秋谷阳光里的导示牌，来到现场后当日成交。齐全的运动配套设施对石女士的触动最大，对价格不甚敏感的她，觉得秋谷阳光里虽然档次不高，但篮球场、游泳池、棋牌室等文体休闲类配套对于她这个年龄段的人是最需要的，加上周边餐饮、超市等生活配套齐全，感觉每天下班后居住于此是最有生活氛围的。区域客户访谈（自住兼投资型）区域客户访谈（自住兼投资型）置业秋谷阳光里 大亚湾市场调研报告具象描述6 6（刘先生）【客户背景】刘先生，3131岁，大学本科文化。【客户基本情况】小两口，均

52、从事室内装潢设计工作，家庭条件优越，属于白领一族。【置业动机】在福田已有2 2套房产的刘先生，切身体会到了近几年深圳房价猛涨为其带来的丰厚升值收益，因此在花千树的此次置业属于纯粹的投资行为。【置业需求】刘先生夫妇于7 7月8 8日以自驾车的方式第一次来到大亚湾考察项目。本着纯投资的 置业目的，以及从朋友口中得知的大亚湾概况，未来交通规划、离深圳的行程时 距、周边配套情况，成为了小两口购房的重要心理偏好与价值关注点，而且花 千树7575两房总价相对较低，相对来说更适合他们的低成本预期的投资取向。曾 与新天名城作过比较，但新天名城当时价格较高，且剩余两房较少，反复抉择之 后，刘先生决定在花千树购房

53、。区域客户访谈（投资型）区域客户访谈（投资型）置业花千树 大亚湾市场调研报告其实公司提供的宿舍也能住，但毕竟年底也要和女朋友结婚了，住在宿舍不好，我们两口子一年的收入加起来也有20万，在这边买套商品房住，经济上还是没问题的，而且以后升值了也可以考虑转手卖掉，也可以当做是存钱中海油油储公司萧先生我在北京已经有套房子了，习惯了住在商品房社区里了，一方面确实有居家的感觉，另一方面总价三四十万，对我来说也没问题，之后这边的人口和城市化水平都会提升，想转手或出租都方便 中海壳牌石化项目工程师邵先生我工作时间才5年，有一定的积蓄，自己支付首付没问题了，而且经过几年的折腾，工作也算稳定下来了。集团为我们建了

54、一些宿舍，但住的人比较多，谁也不想下班后还和同事都泡在一起啊，这又不是上大学，谁不想有些属于自己的放松空间啊比亚迪员工周小姐我在深圳南山科技园上班，按道理说在大亚湾买房，即使是沿海高速通车后，每天上班往返于南山和大亚湾也是很困难的。可好歹我也是30多岁的人了，现在连套房都没有，在同事间也说不过去。听说再过2年地铁会通到大亚湾，那个时候地铁可能对于我来说是一个比较理想的交通方式深圳IT从业人员叶先生我现在和男朋友在澳头租房住，但是虽然周边超市、银行都挺多，但是治安实在不好，住的地方环境也比较脏乱差，大亚湾虽然现在较荒凉，但从道路和绿化情况来看，未来潜力真的很好。而且商品房里最重要的是治安好，住得

55、很放心 永昶工厂采购员陈小姐产业自住客户最看重居家氛围的营造、治安环境，深圳自住客 较看重项目区域的交通规划，两者对价格都不甚敏感。 自住型客户关注的所谓居家 氛围，主要体现在园林风格、会所商铺等内部配套，自然景观以及物管水平等方面。 自住型客户语录 大亚湾市场调研报告我自己开车去石化区转过不止一次了，看到了国际化品牌企业的进驻，和大片的工业预留用地，凭我多年投资房产的意识，对大亚湾未来的判断不会错的。所以我选择在新天名城买，因为这里离石化区最近，而搞石化的人又是很有钱的，买套房对他们不算什么，到时候转手很容易。深圳资深不动产投资者赵先生我们这辈子能发点小财，说实话靠的就是当初的这些自建房了。

56、我们是一步步看着深圳的房价起来的，投资房产的风险大，但获利也大。现在大亚湾的房价涨得还不算太快，趁这个时候赶紧进入，再过1年怕就晚了 在深圳做农民房出租生意的孙女士我在美岸栖庭买了套85的两房，入户花园带阁楼，户型、风景都非常棒！其实我最在乎的还是价格，毕竟大亚湾整体价格处于上行通道的趋势已然明显，不管在哪买，能以低成本买到高性价比的单位，就能稳赚！在深圳某证券公司担任基金经理的曾先生我在花千树买的那套三房，总价只花了31万多，每月只要能租到1500-1800，我就觉得就可以了，就目前的形势看可能达不到这个价位，但等过两年，绝对没问题。深圳大工业区化工企业主罗先生投资客对大亚湾未来高度认可，而

57、且经过09年第二季度的全面 回暖，各楼盘提价幅度显著，进一步催生投资客的追涨心态 对于投资者而言，大亚湾价格洼地的现状、持续上涨的走势，极大激发了深圳投资客的热情，第一关注性价比，第二关注未来周边交通与深圳的联动性，以及项目吸纳产业人群的辐射力度。投资型客户语录 大亚湾市场调研报告自住客n户型：一般要求34房，面积100150平米，户型方正、私密性强，注重客厅及主人房空间大小，要求配置生活阳台，部分偏好大观景阳台、入户花园，喜欢层数以412层为主n梯户比：二梯四户或三梯六户，再高就觉得产品密度偏大n园林：景观绿化好、绿化率高、水多、假山或石头多，最好按照某 种异域风情来打造，并且能做得纯粹一些

58、n装修标准/ /风格：要求带装修的能占到30%的比例，原因是大多深圳 自住客在深圳上班，没时间顾及装修监管n周边配套：配套档次可以不高，但基本的超市、便利店一定要有 外地人n户型：投资/过渡以40-60一房，70-80平米两房为主；对朝向和阳台、入户花园配置要求较低，但户型结构一定要方正合理n梯户比：最高不要超过三梯十二户的配比水平n园林：园林要求不高，但对所购单位的自然风景视野关注较高 n装修标准/ /风格：大多数愿意选择带装修套餐，能接受的装修价位最高不超过600元/，偏好现代风格n周边配套： 现在配套水平并不重要，关键是交楼后，周边或内部的配套一定要起来。投资客置业关注因素：产品 大亚湾

59、市场调研报告自住客n关注渠道：朋友介绍是对其影响最大的信息收集渠道，深圳接收派单是频率最高的了解项目途径n价格敏感度：比较高，但由于大亚湾的房价相对深圳以低了很多，所以不会像内地购房客户一样在价格上反复纠缠n形象偏好：主张新鲜生活方式的规模大盘最受追捧，如城市综合体、人居新城等居家概念n价值取向：园林美景、鲜活的自然景观、便捷的交通规划、新颖高性价比的户型，是在宣传媒介中能第一时间吸引眼球的卖点n引导策略：现场“体验式”营销很重要，现场包装的档次要跟得上深圳各楼盘的水平 外地人n关注渠道：投资客有固定的交流圈子，因此朋友介绍、老带新能占据80%的认知途径占有率n价格敏感度：对各楼盘横向比较价格敏感度不高，但对随时间纵向上涨的市场整体价格敏感度很高n形象偏好：以深圳楼盘为参照，关注带游泳池等稀缺配套的项目n价值取向：第一，与深圳的交通时距，第二，与各产业区的交通可达性n引导策略： 通过现场展示物件（如易拉宝、X展架)等向其明确项目周边产业布局、未来租金收益，指明良好的投资回报率。投资客置业关注因素：营销 大亚湾市场调研报告