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1、天津新南马路五金城公寓部分发展定位沟通稿天津新南马路五金城公寓部分发展定位沟通稿2009年12月艘策度嗅檬蹿梨裙则潮蝗暖项鞋年兴券砰茅瘴紊旦毁徘廉峰礼然尊恿肉蜂2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告第2页目录目录C o n t e n t sC o n t e n t s第一部分、天津公寓市场概述第一部分、天津公寓市场概述第二部分、酒店式公寓运营及案例分析第二部分、酒店式公寓运营及案例分析第三部分、项目本体条件分析第三部分、项目本体条件分析第四部分、项目发展机会初步分析第四部分、项目发展机会初步分析恼恃补刁总晚宪喝刹卑馒耕茸勿馆宝铃泰掳凉拍
2、枫这剧区柒独酥踞酉募闪2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告第3页天津公寓市场概述天津公寓市场概述沉搅及紧弛浸从骏午搂黑私陇码铭瓶顿镶惟衅萎蔗探辈稍爽率疚剩一嗽拉2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告公寓分布公寓分布本案本案假日国际假日国际科贸时代科贸时代金盛国际金盛国际西康路西康路3636号号时代奥城时代奥城招商钻石山招商钻石山海河金湾海河金湾君临天下君临天下世纪泰达世纪泰达津门津塔津门津塔天津中心天津中心华夏国际公寓华夏国际公寓迎宾国际公寓迎宾国际公寓天津公馆天津公馆九龙建业九龙建业
3、嘉里中心嘉里中心君隆广场君隆广场目前，天津市中心城区公寓类物业大致可分为酒店式公寓、服务式公寓、类白领公寓三种类型；酒店式公寓多分布在中环线以内，交通和自然景观良好区域；服务式公寓多分布在商贸发达区域和涉外区域；类白领公寓位置较为分散。酒店式公寓酒店式公寓服务式公寓服务式公寓白领公寓白领公寓公寓市场概况公寓市场概况茶棱征框啥幼汰龚胃妇琉屠乒坑鸟挂奏粘把欧挪透八促墅莉鞋玫哀掂硼鹃2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目名称区位体量（万）售价（元/）世纪泰达河东卫国道3.815000迎宾国际河西紫金山路317500米娅公寓南开红旗路0.610
4、500天津公馆河西解放南路418000/20000天津中心和平南京路3.722000津门津塔和平台儿庄路623000科贸时代南开鞍山道4.111000 目前天津市场公寓项目区域分布开始由核心区域向核心区周边扩散， 目前在售公寓项目规模约为50万平米，单位产品主要集中在4070平米之间； 在售项目差异化严重，产品品质良莠不齐，同期售价差距明显。天津市部分酒店式公寓售价供应情况供应情况公寓市场概况公寓市场概况目前天津公寓在售项目供应规模约目前天津公寓在售项目供应规模约5050万平米万平米并蜒吾贿炸棘恕潜缀跌荷义辜辨敢痰碗摄卵历海放倒修菱磺劳臆丢煌捎燎2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2
5、009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告天津湾天津湾津门津塔津门津塔仁恒海河广场仁恒海河广场嘉里中心嘉里中心九龙建业九龙建业海河一号海河一号和记黄埔和记黄埔世贸大厦世贸大厦大悦城大悦城未来天津市酒店式公寓产品品质将明显提升，整体未来天津市酒店式公寓产品品质将明显提升，整体向服务式公寓靠拢，价格预计将持续攀升。向服务式公寓靠拢，价格预计将持续攀升。未来两年，除和平、河西区之外，南开区的老城厢板块和海河沿线板块，也将有不少酒店式公寓上市，中心城区未来中心城区未来2 2年累计供应预计在年累计供应预计在4040万平米左右。万平米左右。项目名称区位预计体量（万平米）预计上市时间嘉里中心河东海河板块4
6、2009年中海河一号河东海河板块32009年上半年九龙建业河东海河板块72010年世贸大厦河西友谊路42009年下半年大悦城南开老城厢3.82010年中仁恒置地南开老城厢4.62009年初供应情况供应情况公寓市场概况公寓市场概况未来两年公寓类物业潜在供应约未来两年公寓类物业潜在供应约4040万平米万平米卡眶倔涛也史刮屈闷谎够泻轧拍郭兼顷唉喻褐阻频熊苦木锥锅订韩帜娇瑚2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告供给情况供给情况项目项目一室一室两室两室三室三室跃层跃层/LOFT/LOFT面积区间（）面积区间（）占比占比面积区间（）面积区间（）占比占比
7、面积区间（）面积区间（）占比占比面积区间（）面积区间（）占比占比天津中心40-10075%120-13015%23010%科贸时代公寓5075%10025%天津公馆60-80100%时代奥城国际公寓30-3570%50-6030%金盛国际50-6090%80-8510%君隆广场74-8945%120-16035%130-18020%金茂现场40-4645%58-6155%假日国际50-5520%65-7945%100-11035%中心城区在售项目中，90%以上项目一室户型占总量比在45%以上，小户型产品是供给主力；类服务式公寓主力户型面积区间为75-100平米，普通酒店式公寓为30-45平米、
8、60-80平米两区间段，类白领公寓则主要集中于40-55平米；主要在售项目中仅有天津中心项目设置部分跃层大面积产品，其余项目均为平层产品。公寓市场概况公寓市场概况天津中心城区公寓市场主力项目供应列表天津中心城区公寓市场主力项目供应列表小户型产品是供应主力小户型产品是供应主力桌恰筏哺听胃诚极惦釉谅舔镐幅框题腰哼椰累颖讹椒囱微沛朱杰射贤椰绎2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告供给情况供给情况项目项目装修标准装修标准装修价格装修价格（元（元/ /平米）平米）家具家电家具家电建筑风格建筑风格外立面材质外立面材质天津中心天津中心精装修3000家具家
9、电齐全现代简约石材玻璃幕墙君隆广场君隆广场精装修4000家电齐全无家具现代简约玻璃幕墙天津公馆天津公馆精装修1500无ART DECO石材玻璃幕墙金茂现场金茂现场毛坯现代简约玻璃幕墙时代奥城国际公寓时代奥城国际公寓精装修2800家具家电齐全现代简约干挂石材金盛国际金盛国际精装简装2000800空调、热水器无现代简约干挂石材科贸时代公寓科贸时代公寓精装一室：1500两室：2000家电齐全无家具现代简约金属帷幕假日国际假日国际精装修2000部分家电现代简约石材玻璃幕墙天津酒店式公寓项目除金茂现场外均为带精装修销售，且多数配送家具家电；类服务式公寓装修标准在3000-4000元/平米水平，普通酒店式
10、公寓装修标准在1500-3000元/平米水平，类白领公寓装修标准在800-2000元/平米水平；天津酒店式公寓项目建筑风格以现代简约为主，特色建筑较少，石材和玻璃幕墙是目前较流行外立面选材。公寓市场概况公寓市场概况天津中心城区公寓市场主力项目经济指标天津中心城区公寓市场主力项目经济指标精装修是公寓市场产品共性特征精装修是公寓市场产品共性特征花垃罐梗抗屎肤狞冗纺禁踏哨碑进伍伎坪瑶邯涡句锭羚奉页瘴镁九密泉怂2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告供给情况供给情况物业公司物业公司物业费（元物业费（元/ /平米）平米）物业服务物业服务会所设施会所设施
11、周边生活配套周边生活配套天津中心世邦魏理仕8基本服务+有偿服务与酒店共享会所及其他配套地处滨江道商业区，生活配套齐全且档次较高君隆广场戴德梁行 6.5基本服务+有偿服务与酒店共享五星级会所配套地处滨江道商业区，生活配套齐全且档次较高天津公馆第一太平戴维斯4.3基本服务有，但未规划用途海河景观带，小白楼商圈环绕，生活配套设施齐全金茂现场金豪物业2基本服务游泳池，健身房等滨江道、海光寺辐射区域，医疗、教育资源丰富，生活配套齐全时代奥城国际公寓融创物业2.2基本服务SPA休闲会所涉外居住区，自然景观资源出众，生活配套主要依托于项目自身配套商业金盛国际陆家嘴物业2.2基本服务无教育，医疗等生活配套设施
12、完善；地铁1、2号线交汇科贸时代公寓荣辉物业2.4基本服务无鞍山道生熟生活配套，但档次较低，商贸人群集中，交通便利假日国际人文物业2.6-2.8待定无滨江道商业区和海光寺商务区双重覆盖，生活配套齐全且档次较高物业服务方面，类服务式公寓均以高级物管公司+高标准配套设施模式操作，普通酒店式公寓操作模式与类服务式公寓相近，但档次稍低，多数类白领公寓操作模式为普通物管+基本物业服务，配套设施较少；类服务式公寓更注重周边配套档次，普通酒店式公寓更注重周边商贸人流集中度，类白领公寓更看重周边配套成熟度及交通便捷性。公寓市场概况公寓市场概况高级物管和良好的交通条件是公寓产品必备因素高级物管和良好的交通条件是
13、公寓产品必备因素天津中心城区公寓市场主力项目经济指标天津中心城区公寓市场主力项目经济指标皿镇礁蒂咯蕊取又痘中仓扬逊允能眠婿负醋砾撕叙舆塘啮铝挡盔鲍暴解宠2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告成交情况成交情况一室一室两室两室三室三室跃层跃层/LOFT/LOFT一室一室两室两室三室三室跃层跃层/LOFT/LOFT价格价格销售率销售率价格价格销售率销售率价格价格销售率销售率价格价格销售率销售率房款区间房款区间房款区间房款区间房款区间房款区间房款区间房款区间天津中心2200070%2200060%2200085%2200085%90-180万260
14、-290万300-330万480-500万君隆广场2350090%2350090%2350095%150-180万220-290万300-450万天津公馆1800090%100-150万金茂现场1380095%1300090%60-70万75-80万时代奥城国际公寓1400030%1400015%30-35万55-60万金盛国际1100050%1100085%45-55万70-80万科贸时代公寓1100098%1100090%50-60万90-95万假日国际16000160001600080-85万95-115万150-165万类服务式公寓各面积区间产品销售率相当，普通酒店式公寓和类白领公寓小
15、户型产品销售率明显高于其他产品（金盛国际两室产品占比过少造成销售率偏差）；类服务式公寓主力房款区间为100-180万，普通酒店式公寓和类白领公寓主力房款在50-60万、80-100万两区间；在售项目价格等级分布明显：类服务式公寓售价普通酒店式公寓售价类白领公寓售价。公寓市场概况公寓市场概况天津中心城区公寓市场主力项目分户型成交情况天津中心城区公寓市场主力项目分户型成交情况60-10060-100万是公寓项目房款主力区间万是公寓项目房款主力区间腮扁馅仑摇鸯牺职胖召董内募埂啪赛伐郭散契麦卯矩钉厄畦挝峭廊缎舅苍2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报
16、告成交情况成交情况客户来源职业特征购买动机置业次数付款方式金茂现场本地客户居多白领、职业投资人、私营业主等地段、交通、配套较为分散贷款较多天津中心以香港及有海外背景的外地客户为主，部分本地客户（与其推广方向相关）白领、职业投资人、私营业主、银行职员地段、物业（戴德梁行）、酒店（莱佛士）多次置业一次性居多天津公馆一二期以天津客户为主，后期推广方向将转向外地（主要为上海、北京、深圳等商人、区县政府公务员高层地段（CBD）、景观（临海河）、物业（第一太平戴维斯）多次置业一次性居多君隆广场以香港、新加坡、上海、北京等外地客户为主，本地客户多数为自住白领、职业投资人、私营业主等品牌（开发商、建筑商）、地
17、段多次置业为主一次性较多金盛国际本地客户占为主个体户、公务员、职业投资人投资兼自主较为分散贷款较多科贸时代公寓本地客户及区域内经商外地客户个体户、公务员、职业投资人投资兼自主、办公多次置业为主贷款较多假日国际本地客户为主企业高官、公务员、个体户地段、交通、配套多次置业为主贷款较多时代奥城国际公寓本地客户与外埠客户比例相当个体户、公务员、职业投资人涉外服务区、品牌效应、环境多次置业为主贷款较多类服务式公寓客群以外地及海外客户居多，主要关注点是物业品质和长期升值潜力；普通酒店式公寓客群较为分散，客户主要关注点是区域商务氛围及物业租金回报预期；类白领公寓客群多为本地客户，购买动机多为投资兼自住，价格
18、敏感度高。天津中心城区公寓市场主力项目成交客户情况天津中心城区公寓市场主力项目成交客户情况公寓市场概况公寓市场概况投资客户是公寓产品绝对主力客户投资客户是公寓产品绝对主力客户狂蠕危叛哎导誓葫荡疫勿糕麻拇靴拧续托质画渐豌郊肖斗景桥显慎湖睦它2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告小结小结天津公寓类产品可分为服务式公寓、普通酒店式公寓、类白领公寓三类；天津公寓类产品可分为服务式公寓、普通酒店式公寓、类白领公寓三类；当前市场公寓产品供应量约当前市场公寓产品供应量约50万平米，未来万平米，未来2年潜在供应约年潜在供应约40万平米左右；万平米左右；30
19、-45平米是普通酒店式公寓主力户型区间，主力房款区间为平米是普通酒店式公寓主力户型区间，主力房款区间为50-60万、万、80-100万；万；天津酒店式公寓建筑设计多以现代简约风格为主，玻璃幕墙和石材是常用外立面材质；天津酒店式公寓建筑设计多以现代简约风格为主，玻璃幕墙和石材是常用外立面材质；普通酒店式公寓装修标准在普通酒店式公寓装修标准在1500-3000元之间，配送家具家电成为主流；元之间，配送家具家电成为主流；投资型客户是公寓项目主力客群，区域商务氛围及未来租金回报预期是主要关注点。投资型客户是公寓项目主力客群，区域商务氛围及未来租金回报预期是主要关注点。公寓市场概况公寓市场概况漠洛社轴藻
20、解葱景治辟嗣郎党窑芳绳鹃烦楔咳横跪暴连篇雹姬化亭鞘银能2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告第13页酒店式公寓运营及案例分析酒店式公寓运营及案例分析夫痴恶类良宗护膘拎撬懊党凝湍瓜沟官倡乐绷迫伞秩肝恩材脉憋汪膊搐六2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店式公寓酒店式公寓 目前，天津市区已运营酒店式公寓仅有奥城国际公寓和泰达国际会馆两个项目，供应量在12万平米左右； 泰达国际会馆公寓分为A、B、C三座，其中，B座由泰达酒店管理公司统一经营，A、C座由业主自主经营，产品供应以舒适型三室为主；
21、 奥城国际公寓由融创物业提供物业服务，业主自主经营或委托物业租赁部进行代租，产品供应以一室为主。 奥城国际公寓现阶段租金水平为1.4-2.1元/平米/天； 泰达国际会馆B座租金水平为7.2-8.6元/平米/天，A、C座租金水平为5.4-7.6元/平米/天。已运营项目情况已运营项目情况投入运营项目较少，租金差异较大投入运营项目较少，租金差异较大锌慈恩斌梨草呜年的贱概令恳冈各柴答雌妊弓裕绥痞颇铀曹憋成壹臂绦讼2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告分类分类特征特征数量数量代表项目代表项目小产权整体经营物业散售给业主，但经营权统一或部分回收，由指定
22、的运营公司进行管理和经营，经营收益通过比例、年限不等的返租合同，予以返还业主6家泰达国际公寓（市区和塘沽店）、世纪泰达、迎宾国际、阳光100米娅公寓、海河之子小产权自主经营业主拥有物业产权和经营权，开发商只提供酒店式服务，业主自负盈亏。30家以上时代奥城、天津中心、天津公馆、君隆广场、科贸时代等 天津酒店式公寓多数以小产权、自主经营为主，少量项目采用小产权、整体经营模式； 整体经营项目租金水平明显高于业主自主经营项目。（泰达国际会馆B座与A、C座租金差异在2元/平米/天左右）酒店式公寓酒店式公寓运营模式运营模式小产权、自主经营是主流经营模式小产权、自主经营是主流经营模式污蜒审屑镇氯怔灭至魂赵迫
23、起锥茅匪箭潮炒暖幽正麓皇暇腋屏拼睬株又橡2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告使用权使用权开发商物业管理公司投资者产权产权租户租金租金服务和管理服务和管理物业管理费物业管理费房款房款酒店式公寓酒店式公寓运营模式运营模式吟侍乱持村乃拓录润姻支妮洒祥瞩惯跑锦著羹溉葱楞距枢嗡铝朱愧颜涂鹊2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告奥城酒店式公寓奥城酒店式公寓酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读区区 位位南开宾水西路与水上东路交口南开宾水西路与水上东路交口南开宾水西路与水上东路交口南开宾水西路与水上东
24、路交口 规规 模模105105105105万平方米，其中住宅万平方米，其中住宅万平方米，其中住宅万平方米，其中住宅55555555万，酒店万，酒店万，酒店万，酒店式公寓式公寓式公寓式公寓15151515万万万万容积率容积率2.172.17分分 期期4 4建筑形式建筑形式高层（高层（5 5栋，栋，2828层）层）主力户型主力户型一室一室40-5040-50，两室，两室60-7060-70 交房标准交房标准精装修（标准精装修（标准15001500元元/ / ）均均 价价10000-1100010000-11000元元/ / 开盘时间开盘时间一期一期20052005年年8 8月，二期月，二期2006
25、2006年年8 8月，三月，三期期0808年年9 9月月2020日日 销售情况销售情况一期（一期（2 2栋楼）已售罄入住，二期剩余栋楼）已售罄入住，二期剩余1010余套余套6868户型，三期在售户型，三期在售 配配 套套自身自身3030余万的商业商务配套，奥体余万的商业商务配套，奥体中心区域环境成熟中心区域环境成熟开发商开发商天津融创奥城投资有限公司天津融创奥城投资有限公司天津融创奥城投资有限公司天津融创奥城投资有限公司一二期住宅，一二期住宅，2424栋高层栋高层（基本售罄，入住）（基本售罄，入住）三期住宅，三期住宅，1717栋栋高层（在售）高层（在售）酒店式公寓，酒店式公寓，5 5栋栋高层高
26、层商业及办公商业及办公位于奥运板块，依托百万平米大盘位于奥运板块，依托百万平米大盘涂瑞追恰珐状欢奸垢蒲霓踩剪琢欧糯问抄栋砰处镑仰黄整晚泉穴罕弄旱蔓2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目产品项目产品酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读一室一室两室两室三室三室面积40-5060-70110占比70%20%10%A A户型：户型：7070 两室一厅一卫两室一厅一卫B B户型：户型：6868 两室一厅一卫两室一厅一卫CC户型：户型：4040 一室一厅一卫一室一厅一卫D D户型：户型：3939 一室一厅一卫一室一厅一卫小户型产品占比较高，控制销售
27、总房款区间小户型产品占比较高，控制销售总房款区间崎嘛当颧穗捞僧桥蓉霖腻绒取引仁聂圈晶滤圭巨错嗣连钳泥向骂鹅府稼凉2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告功能区功能区地面地面墙面墙面天花天花灯具灯具其他配置其他配置玄关、客厅、卧室国产品牌复合木地板涂刷乳胶漆涂刷乳胶漆轻钢龙骨石膏板吊顶，涂刷乳胶漆吊顶区域配筒灯电视柜、床、床头柜、沙发、茶几、写字台及椅子、衣柜，餐台、椅子餐厨防水采用聚氨脂(或聚合物)防水涂料，瓷砖铺地封闭式厨房用瓷砖，开放式厨房局部瓷砖封闭式厨房用瓷砖，开放式厨房局部瓷砖高档橱柜配不锈钢洗槽；配电磁炉、排油烟机。伊莱克斯、海尔
28、或LG牌冰箱卫生间瓷砖铺砌瓷砖铺砌吊顶采用轻钢龙骨防水石膏板，涂刷乳胶漆防雾灯具TOTO或科勒洁/浴具，杜拉维特马桶及浴缸项目产品项目产品酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读奥城酒店式公寓装修标准奥城酒店式公寓装修标准样板间卧室样板间卧室样板间客厅样板间客厅样板间餐厨样板间餐厨 奥城国际公寓装修标准1500元/平米； 家具家电齐全，打造提包入住模式。高档装修增加产品附加值高档装修增加产品附加值谎抑涡债结柜入指歧客诊村扔愚公络葛牟捏僵嘎僵少改邀窃裹妓拉址然苑2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目配套项目配套酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例
29、解读样板间客厅样板间客厅样板间餐厨样板间餐厨 时代奥城项目整体30万平米完善配套，包括大型超市、商场、餐饮、休闲娱乐等； 公寓补充配套：室内SPA、休闲会所、风格店等（已运营），原规划顶层名士会所已取消。配套完善，生活便利配套完善，生活便利恕代医捂鞋灾戎至旁卤锅欲吏催硅航签惶沉窍奴辽窿俏纶沽篡如串披藩氓2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目服务模式项目服务模式酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读样板间客厅样板间客厅样板间餐厨样板间餐厨时代奥城酒店式公寓由融创物业管理；物业服务费用：5元/平米/月；服务项目分为基本服务和增值服务两类。 时
30、代奥城酒店式公寓为小产权、自主经营型项目； 开发商设置租赁部为业主提供代租服务；基本服务：基本服务：客户服务、工程管理、安全管理、风险管理、保洁服务、绿化服务等。增值服务增值服务: :一站式前台服务、租务管理服务、专业管家服务等。调研感受调研感受：目前奥城物业服务为基本服务，客户如需要增值服务只能获得相应服务的电话，有客户亲自打电话要求订制服务，和宣称的一站式前台服务相差甚远；大堂内随处可见苍蝇，卫生很差；服务水平与其宣传相去甚远。分割产权销售，开发商提供代租服务分割产权销售，开发商提供代租服务屹仔何撼蛀森锰派价杠镍氟迷菌雄际扰秋爪更兢警姿狠醛收玉砒昆插到苛2009天津新南马路五金城公寓部分发
31、展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读项目运营情况项目运营情况产品产品月租金月租金日租金日租金入住率入住率一室402500元/月2.1元/平米/天65%两室703000-3500元/月1.4-1.7元/平米/天80%三室1105000-6000元/月1.5-1.8元/平米/天90%以上时代奥城公寓出租情况时代奥城公寓出租情况 奥城国际公寓租金水平在1.4-2.1元/平米/天水平（不含物业费）； 项目整体出租率在75%左右，经营情况良好。租金水平在租金水平在1.5-21.5-2元元/ /平米平米/ /天，整体出租率较高天，整体出租率较高刮设宏
32、歪兰鹤蘑场窖谢捧亩浓文垣螟漏野质揣隔跌替掌阐冤蜜汤智钩懊霞2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读租客情况租客情况长期租客： 日韩等外籍驻津人士日韩等外籍驻津人士主要价值认知点：传统国际社区生活氛围和完善配套。 收入较高但尚未置业年轻群体收入较高但尚未置业年轻群体主要价值认知点：提包入住、交通便捷、社区环境及档次。项目主力客户群体项目主力客户群体中短期租客： 商旅、学术交流等衍生的短期驻津人士商旅、学术交流等衍生的短期驻津人士主要价值认知点：交通便捷、环境舒适项目补充客群项目补充客群以中长期租客为主以中长期
33、租客为主什莫俞练婪和皮帧汇藉昼盆逸龙拔薛胜撵职西嗜缔铅磕偿寥洲觉设狗合锅2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目价值点项目价值点酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读临近奥运场馆，区域价值优越；体量大，城市综合体，复合功能，地标性强；区域日渐成熟，配套齐全，生活舒适度高；精装修，家具家电齐全，提包入住；交通便捷，周边自然环境优越；传统韩日人士聚居，国际生活区氛围浓厚。来醒虐爆智苍若峨害寅鼻场寿洞匝拾返耗柜仰翱略穷荤撬执群育错淫帮甘2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店式公寓案例解读酒
34、店式公寓案例解读泰达国际会馆泰达国际会馆 泰达国际会馆位于南开区，复康路73号增1号； 泰达国际会馆是集客房、公寓、写字楼、餐饮、娱乐于一体的综合型涉外公寓； 会馆总建筑面积近6万平米，于2002年开业； 泰达国际会馆公寓分A、B、C三座，共有170套公寓，其中，B座公寓客房约占总量2/5。位于中环线复康路位于中环线复康路食坯矛囤挡辈蹄豪诛社疑泻梧目蜜燎讲衬霓雨皇民霄捅扁鼠银煞亢鹅秋笛2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读项目产品项目产品房房 型型面积面积楼层楼层二室二厅147 m2712，1422，23
35、25三室二厅185 m2712，1422，2325 泰达国际会馆公寓全为舒适型两室、三室精装修产品。大户型产品为主的类服务式公寓大户型产品为主的类服务式公寓亡酒伸徘耕浙赵里记忍盘碰己菏遵圆矗羞迈搓灾综讲闭浚韶告踊舅猜奴谰2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读项目配套项目配套餐饮：海港中餐厅（2楼）、星期五餐厅（1楼）、绿洲营养餐厅（4楼）会议：报告厅、贵宾厅、大小会议室康体娱乐：水疗中心、游泳池、夜总会、棋牌室等共享五星级酒店完善配套共享五星级酒店完善配套情鸯弧弄尤激摆复添呆善豌闰吓截痘书纹场阁郡州耽捅子
36、霓灌猿爆啡拱位2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读项目服务模式项目服务模式 泰达国际会馆B座公寓为小产权、整体经营模式（泰达酒店管理公司统一经营，税前8%年固定回报）； A、C座为小产权、自主经营模式（业主自行经营，自负盈亏）； 泰达国际会馆公寓由泰达酒店管理公司提供服务。B B座公寓免费服务内容：座公寓免费服务内容： 为客人提供贴身管家服务 每天一份免费早餐或提供一人免费使用游泳池、健身设施及水疗 24小时大堂经理、保安服务，具有较高私密性，独立电梯 水费、电费、燃气费、提供24小时热水、空调及直接饮
37、用水 使用房间内高速上网系统 每周赠送一份新鲜时令水果 接收卫星电视，可收看的电视频道总数为48个 当日报纸一份（中文或英文） 其它泰达酒店集团旗下酒店的预订服务 赠阅天津泰达国际会馆会刊高档酒店全服务模式提高项目档次高档酒店全服务模式提高项目档次A A、CC座公寓免费服务内容：座公寓免费服务内容： 24小时大堂经理、保安服务，具有较高私密性，独立电梯 使用房间内高速上网系统 接收卫星电视，可收看的电视频道总数为48个 当日报纸一份（中文或英文） 其它泰达酒店集团旗下酒店的预订服务 赠阅天津泰达国际会馆会刊A、C座公寓仅享受普通物业服务茶趋顽酒火泣敏钱光阐壕酌笛弧谚闺颠戎乾熊史济恩形峪碉彩辨洗
38、隙旅埔2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读项目经营情况项目经营情况 目前，泰达国际会馆公寓整体入住率在90%左右； B座租金水平为7.2-8.6元/平米/天； A、C座租金水平为5.4-7.6元/平米/天，月租金比B座相同产品低5000-8000元/月； A、C座租客使用酒店配套设施时需另付费。统一经营权产品租金明显高于自主经营产品统一经营权产品租金明显高于自主经营产品楼座楼座租租 期期房房 型型面面 积积楼楼 层层租租 金金B座一个月以下（散住）二室二厅147 m27251888元/套/天+15%服务
39、费三室二厅185 m27252188元/套/天+15%服务费以上价格含一人免费早餐，免费享受游泳、桑拿、健身等一个月以上（长住）二室二厅147 m2712 32000 元/月7.3-8.6元/平米/天1422 35000 元/月2325 38000 元/月三室二厅185 m2712 40000 元/月7.2-8.6元/平米/天1422 45000 元/月2325 48000 元/月A、C座一个月以上（长住）二室二厅147 m2712 24000-27000 元/月5.4-7.5元/平米/天1422 27000-29000元/月2325 30000-33000元/月三室二厅185 m2712 3
40、2000-35000元/月5.8-7.6元/平米/天1422 37000-40000元/月2325 40000-42000元/月梗痉秧淬雀呢俩期蒂块骋饼抑军嘘傻秽开晌讲蚂炳督晰谱慧锡稿酌竞庐宇2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读租客情况租客情况长期租客： 外籍驻津人士、泰达会员外籍驻津人士、泰达会员主要价值认知点：泰达品牌、居住舒适、私密性。项目主力客户群体项目主力客户群体中短期租客： 短期商旅客户短期商旅客户主要价值认知点：酒店服务、完善配套、性价比。项目补充客群项目补充客群以中长期租客为主以中长期租
41、客为主然奸送洲捍己盲姓衅婪茫良逻锤处探缘眶坐酣溶街束果琼娄娃阶眩迹俱糯2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目价值点项目价值点酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读五星级酒店配置，物业档次高；泰达品牌效应；产品舒适性、私密性高；酒店公司管理，服务系统完善。谩竞慎骑道神梭捎廉式绒枪禹丙朔条抄侈泣嫁冠掌巴喳黎堑狈阮莲款于鄂2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店管理对公寓运营的影响酒店管理对公寓运营的影响物管公司物管公司在管项目在管项目第一太平戴维斯天津公馆、远洋大厦仲量联行津汇广场戴德梁
42、行君隆广场、金茂现场 世邦魏理仕天津中心香港怡高 国际大厦雅诗阁奥林匹克大厦OakWood华厦国际公寓市场现状市场现状部分物管公司在管项目部分物管公司在管项目 目前，天津大部分酒店式公寓项目由物业管理公司提供管理服务，仅有泰达国际会馆由酒店管理公司管理； 酒店管理公司极少单独管理公寓项目，多数为酒店托公寓的组合形式。目前大多数项目采用高级物管模式目前大多数项目采用高级物管模式儒斡消炙癣猖筒蛊冤器上荫殴顾窍羡拢辖搪渡袭浚粉掣隐噪卜含姻霸脱依2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告酒店管理对公寓运营的影响酒店管理对公寓运营的影响运营情况运营情况项
43、目名称项目名称租金租金 （元（元/ /天天/ /平米）平米）入住率入住率服务式公寓统一经营国际大厦12.590%奥林匹克大厦7.695%酒店式公寓统一经营泰达国际会馆（B座）7.2-8.690%酒店式公寓自主经营泰达国际会馆（A、C座）5.4-7.690%时代奥城1.4-2.175%部分已运酒店式公寓与服务式公寓出租情况对比部分已运酒店式公寓与服务式公寓出租情况对比 自主经营型项目缺乏市场竞争力，租金和入住率水平较低； 依托于酒店的自主经营型公寓项目经营情况较为理想； 依托于酒店，且统一经营权的项目租金和入住率接近服务式公寓水平。依托于酒店能有效提升公寓租金水平和市场竞争力依托于酒店能有效提升
44、公寓租金水平和市场竞争力股陪励苏袁滴达琐饵琴渠堑芜领聚撕沪湘衬样悸吟搓埃躬胯蘸头揖宙皿附2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告小结小结酒店式公寓案例解读酒店式公寓案例解读 天津酒店式公寓市场处于发展期，市场成熟度有限； 已运营项目经营情况普遍良好，但租金水平差异较大已运营项目经营情况普遍良好，但租金水平差异较大（主要由经营权是否统一引起）； 统一经营权、高级物业服务和产品高附加值是酒店式公寓获得高租金和统一经营权、高级物业服务和产品高附加值是酒店式公寓获得高租金和入住率的必要前提入住率的必要前提； 酒店式公寓周边配套均较为完善，因此其自身公
45、建配套多以康 体娱乐设施为主，或者作为周边配套不足部分的补充； 租客较对公寓价值认知点主要集中于：居住舒适，方便快捷； 已运营酒店式公寓项目中，主力客户多由外籍驻津人士构成； 受国际金融危机影响，企业高管住房补贴的减少对酒店式公寓租金有一定影响，但整体市场需求依然旺盛。榴弗冰殃递环崔待汕枪锅舰颊雨联辽抵酶泣缀嘿杉孜创更敞机残某臀播兢2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告第35页项目分体条件分析项目分体条件分析民元乖坚黍艘政滚片椿惦烦试铭齿乎絮罢懈联鲸馅适仪削鬃咐斥殊菱裁牵2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金
46、城公寓部分发展定位报告本案位于南马路商贸带本案位于南马路商贸带红旗路以西地区的生生产资产资料物流、科技型都市工料物流、科技型都市工业业区区;水上公园地区的都市旅游商贸区都市旅游商贸区;鼓楼、古文化街地区的民俗文化旅游商贸区民俗文化旅游商贸区;西南角、三马路地区的商业商务区商业商务区;奥林匹克中心地区的健身会展商务区健身会展商务区;长江道汽车产业物流交易带汽车产业物流交易带；鞍山西道白堤路科技贸易带科技贸易带；南马路黄河道商贸带。商贸带。区域发展规划区域发展规划总体规划总体规划请胎邹纯恕驭白诺帅钒兽送芯荧绣炳苗膀天俩羞源溃帅抖剥飞均锤惯晓柠2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天
47、津新南马路五金城公寓部分发展定位报告一轴、两带、五区一轴、两带、五区 四至条件：东至红旗路、南至复康路、西至陈塘庄支线、北至芥园西道 ；用地规模：总面积11.73平方公里，占南开区总面积1/4；行政、人口：现有居民30余万，设有四个街道办事处：长虹、向阳、嘉陵道、王顶堤；产业定位：现代服务业和都市工业；功能分区：红旗路发展企业总部经济；黄河道商贸商务带、长江道汽车产业商务带；五金机电商贸区、咸阳路商贸商务区、宜宾道都市工业区、南开光谷园、天拖科技商贸区。区域发展规划区域发展规划西区规划西区规划现代服务业和新型都市工业是区域发展导向现代服务业和新型都市工业是区域发展导向著坪漆聂嫂浸屯碴深种庭笑咖
48、吞畦碱碟瓜虑耐同僵衬份杆秉冰滚囱酉栅俭2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告u人口 周边3公里内常住人口约30万u交通情况：1.密云快速路，2010年开通，在本项目附近预留出入口，贯通市区西部南北两端，双向8车道2.地铁二号线，2011年开通，最近站点距离本项目约200米，横贯天津市区中心区域3.西青道快速路，距离本项目约1公里，直达红桥、河东、西青等区域，双向8车道4.芥园西道，距离本项目200米，可直达市中心和外环线，双向6车道地铁2号线，预计2011年开通密云路快速路，预计2010年开通现状公路4321区域发展规划区域发展规划交通及人
49、口交通及人口立体交通网络正在形成，项目周边为传统居住区立体交通网络正在形成，项目周边为传统居住区弦央刚嫉嘉掩啼帧荧韩屠洗屠均拧裴型颊徘垒奠烧驰钙企阮纬邓蛙掺放司2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目概况项目概况占地面积：35万平方米（约524亩）用地性质：商业规划建筑面积：94万平方米（一期已开发完成31万平方米）一期一期二期二期41235一期（一期（3131万平方米）万平方米）五金交易市场，2008年3月开业二期（规划建设）二期（规划建设）1.1.综合体（约综合体（约2727万平方米）万平方米）2.时尚家居建材中心（约10万）3.五金
50、精品博览中心（约10万）4.写字楼（约6万）5.不锈钢、金属交易市场（约10万）项目现状项目现状规模及分期规模及分期中心城区、大规模、城市综合体项目中心城区、大规模、城市综合体项目寨卸狼猛僳左硕传迭哭裤再金阳接络蠢腮悬篆蜡弹复涡批蔚驻辗勾哉亲疮2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目概况项目概况项目现状项目现状一期概况一期概况从业人口超过从业人口超过2万、年交易额近万、年交易额近100亿、外来人口较多亿、外来人口较多40目前新五金城内从业人员数量已超过2万人，规划进入成熟期后能解决约5万个就业岗位；自08年1月试运行以来，新五金城销售额以
51、接近100亿元，规划至2010年，年销售额将达200亿元；已入驻企业有鑫方盛、华强、川田、等国内品牌，博世、牧田、雅马哈、GE等国际品牌；目前新五金城已发展成为华北地区规模最大，辐射能力最强的五金机电交易市场，外地客户来往频繁。喘蚁价送腆栏义视钨债投咳佃不要烦峨县殃崎躇稻岩再类徽野框褪居迫荣2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目交通分析项目交通分析u大型综合性商业大型综合超市百货多厅影院精品日用品超市大中型餐饮中西式快餐美食广场电玩城精品家饰运动专业超市其他商业u酒店u写字楼u公寓建筑面积约建筑面积约8 8万平米的大型综合商场万平米的大
52、型综合商场可发展成为区域级商业中心可发展成为区域级商业中心建筑面积约建筑面积约2525万平米万平米其中公寓建筑面积约其中公寓建筑面积约9 9万平米万平米项目现状项目现状二期局部规划二期局部规划辐射力极强的未来区域商业中心辐射力极强的未来区域商业中心斗辛缺化锥憾崎楷尘九畏艇棵速采祈饼作咳勇授圭香释嘘煤稿盔面指骡吃2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目交通分析项目交通分析项目现状项目现状周边地产现状周边地产现状区域市场商品房供应量有限，价格水平区域市场商品房供应量有限，价格水平8500-13000元元/平米平米本案本案天房峰阁天房峰阁塞纳国
53、际塞纳国际雅润嘉园雅润嘉园 本案3公里半径内在售商品房项目仅有三个，其中天房峰阁、雅润嘉园为住宅项目；塞纳国际为公寓项目；从目前情况看，区域在售项目商品房存量不足4万平米，除塞纳国际项目外，其余项目均进入清盘期；在售住宅项目价格水平在8500-10000元/平米区间；公寓产品销售均价约13000元/平米；项目周边二手房销售价格约7000-8000元/平米。房型房型用途用途套数套数总面积总面积平均面积平均面积敞开式商业62032.63338.77二室二厅公寓383865.98101.74三室二厅公寓4660.42165.1一室一厅公寓29616598.2756.08总计34423157.367塞
54、纳国际存量情况塞纳国际存量情况松坟先剔馈桶剥烩潭霞旨墙圈棉螺欲裴猜抹伺差汛状韵鹿鸥雨桥氧揍乍逢2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目交通分析项目交通分析项目现状项目现状未来供应未来供应区域市场未来区域市场未来1-2年商品房供应量约年商品房供应量约20万平米万平米地块编号地块编号成交价格（万元）成交价格（万元）出让面积（）出让面积（）用途用途地址地址成交时间成交时间建筑面积建筑面积（平米）（平米）使用年限使用年限土地使用权人土地使用权人津南芥（挂）2006-087号199308300.8居住南开区芥园西道北侧2007-3-8 0:0064
55、995 70年天津市城乡地产房屋开发公司津南黄（挂）2008-07731170 15742 居住、商业金融业南开区黄河道北侧2008-6-1782800 居住70年、商业金融业40年天津泰达城市开发有限公司 津南怀（挂）2009-02010140 22462商业（经营性公建）南开区怀安环路北侧2009-3-206800040年天津市津房置业发展有限责任公司 周边区域周边区域2007-092007-09年成交未开发用地情况年成交未开发用地情况甸煽憎粉徘宫屡寄谍反耻叉翅馁雏笼搔扯秦窃谗滔仆账琴躯狱讼挑狗孔淖2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告
56、项目交通分析项目交通分析项目现状项目现状小结小结u项目位于南开区西区五金机电商贸区内，周边产业密布，未来发展以商贸及都市工业为主；项目位于南开区西区五金机电商贸区内，周边产业密布，未来发展以商贸及都市工业为主；u项目周边区域为南开区传统居住区，城市立体交通网络正在形成；项目周边区域为南开区传统居住区，城市立体交通网络正在形成；u项目整体建筑规模近项目整体建筑规模近100100万平米，业态综合，属于城市中心大型综合体项目；万平米，业态综合，属于城市中心大型综合体项目；u随着五金机电交易中心不断成熟，项目辐射能力增强带动人口聚集效应明显；随着五金机电交易中心不断成熟，项目辐射能力增强带动人口聚集效
57、应明显；u区域周边房地产市场供应较少，发展不成熟，未来区域周边房地产市场供应较少，发展不成熟，未来1-21-2年供应总量不超过年供应总量不超过3030万平米；万平米；u周边住宅物业价格水平约周边住宅物业价格水平约8000-100008000-10000元元/ /平米，公寓类物业价格约平米，公寓类物业价格约1300013000元元/ /平米。平米。指门绩显垒当灾汾艇跋肯脆控拟纠迪凯沤滓笛肖品研骗僳每皮诽奠颁譬阀2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目交通分析项目交通分析项目发展机会分析项目发展机会分析妮坞濒炔韵死振羊澳版秧悦乍冻派咒椅统完错
58、敖括抉呕汁滩乘贯糖饮腿上2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目交通分析项目交通分析项目发展机会项目发展机会基础条件基础条件知名度和辐射能力显著立体交通系统正在形成未来区域级商业商贸中心区域市场起步晚，成熟度低当前供应较少，价格水平有限未来1-2年供应量不超过30万平米传统居住区，人口稠密商贸牵引外来人口较多短期、中长期居住需求并重区域房地产市场发展滞后区域房地产市场发展滞后常住与外来人口混杂常住与外来人口混杂中心城区大规模综合体中心城区大规模综合体具备全面领先区域房地产市场的基础条件具备全面领先区域房地产市场的基础条件披盟窜刀翰鸵鲤哀膨
59、盖涕善攻每债池述牌晶独姿怎豌惑筷礼贩伍僵抚鹅棘2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目交通分析项目交通分析项目发展机会项目发展机会潜在威胁潜在威胁区域房地产市场成熟度低，价格水平有限，不利于项目实现高价值目标；区域房地产市场成熟度低，价格水平有限，不利于项目实现高价值目标；项目整体以机电交易中心为主，客户对居住类物业容易产生抗性；项目整体以机电交易中心为主，客户对居住类物业容易产生抗性；项目周边环境一般，产业园较多，不利于项目高端形象的实现。项目周边环境一般，产业园较多，不利于项目高端形象的实现。如何最大化项目有利条件，规避潜在威胁，实现
60、项目价值最大化？如何最大化项目有利条件，规避潜在威胁，实现项目价值最大化？说肠炸塔鞍碴敞勤淹页雄饥盔移坤膏皆融榴柿谆陪蹿限溢栓魄楔缨省讣讫2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目交通分析项目交通分析项目发展机会项目发展机会机会分析机会分析项目辐射范围内人口密集，潜在居住需求明显，周边有效供应有限。项目辐射范围内人口密集，潜在居住需求明显，周边有效供应有限。项目公寓产品依托于大型商业中心，临近酒店及写字楼物业。项目公寓产品依托于大型商业中心，临近酒店及写字楼物业。使项目公寓产品具备良好的居住属性，迎合住宅居住需求使项目公寓产品具备良好的居住
61、属性，迎合住宅居住需求通过资源整合及良好的产品打造提升公寓品质及未来盈利能力通过资源整合及良好的产品打造提升公寓品质及未来盈利能力项目公寓产品用地属性为商业，层高项目公寓产品用地属性为商业，层高5.15.1米以下按单层面积计算。米以下按单层面积计算。充分利用容积率计算规则，通过产品创新提升公寓产品附加值和性价比充分利用容积率计算规则，通过产品创新提升公寓产品附加值和性价比张劣曼洱幸感驰躁党培江戴驮棠愤瘁驮武陡敷卿唬讣坠遏尧熙身貉削宏袭2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目发展机会项目发展机会案例参考案例参考科目科目一室一室两室两室面积5
62、0105占比80%20%科贸时代公寓产品结构科贸时代公寓产品结构科贸时代公寓位于南开区鞍山西道，属于鞍山西道科技贸易及教育板块内，项目辐射范围内外来人口聚集，商贸发达；该项目07年12月开盘，09年3月售罄，月均消化近50套，收盘价约11000元/平米；项目主力产品为50平米左右小户型产品，精装修，单套货值50-60万元；从该项目成交客户情况看，50%以上为周边从事计算机商贸的私营业主，购买目的多为投资兼自住。项目辐射范围内产业客户是主力购买客群项目辐射范围内产业客户是主力购买客群科贸时代公寓科贸时代公寓烙嫌页若斑驰药趟扑附歇疹扎凛潞呻原蛇乃利狐癌校直狭眷葡浇鳃肾忘铃2009天津新南马路五金城
63、公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目发展机会项目发展机会案例参考案例参考利用层高增加产品附加值，主打自住型购买需求利用层高增加产品附加值，主打自住型购买需求4040平米平米1 1室室1 1厅厅6464平米平米2 2室室2 2厅厅该项目位于南开区老城厢板块，是中新城上城项目一部分；项目08年10月开盘，目前进入尾盘期，当前均价约16000元/平米，月均消化约60套；项目最大亮点为利用层高（4.8米）优势打造LOFT产品，通过产品附加值的提升赢得市场；从目前情况看，该项目成交客户多数为自住型购买客户。中新嘀嗒中新嘀嗒奔啼娄摘惫憋筹绑坠勋灶股侠仓行附呕惭级替拦谓滦搁
64、甄酝纯械不原桌灰2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目发展机会项目发展机会案例参考案例参考利用层高增加产品附加值，主打自住型购买需求利用层高增加产品附加值，主打自住型购买需求世纪泰达商务酒店世纪泰达商务酒店该项目位于河东区卫国道，又泰达集团投资建设；项目07年10月开盘，目前已清盘，清盘价约15000元/平米；由泰达酒店管理公司统一管理，属于类服务式公寓项目，同时提供包租服务，其成交价格高出同期市场普通公寓产品30%以上；项目成交客户均为具备相当经济实力的投资客户。变检舷崎偏溯缠旨醇搔擎反嘛沥甲挺址虹钙浊樊寓杀董架般投战农晋币曼2009
65、天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目发展机会项目发展机会初步产品规划初步产品规划层次化产品分布，兼顾现金流和高利润目标层次化产品分布，兼顾现金流和高利润目标临近酒店及写字楼，建议与酒店统一考虑，发展成为具备较高档次的类服务式公寓产品；单元面积区间控制在50-100平米，以50-60平米区间产品为主。平层和LOFT产品结合，通过面积控制实现低房款，主打投资型客户和自住型客户；平层产品单元面积区间控制在30-60平米；LOFT产片面积区间控制在40-70平米。主力现金流产品高价值产品高价值产品拒薯舜充汲宜驯腔司锑皮界贱斧菠哭所绳昧芦偶坑就妹摩诲嘘
66、揽槛腻包屎2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告项目发展机会项目发展机会必要条件必要条件对产品进行精装修，装修标准不低于对产品进行精装修，装修标准不低于10001000元元/ /平米，配送家具家电，打造提包入住模式；平米，配送家具家电，打造提包入住模式；主力产品配备高级物业管理公司，高价值产品最好与酒店进行统一管理运营；主力产品配备高级物业管理公司，高价值产品最好与酒店进行统一管理运营；项目必须配备物业代租中心，部分优质产品可考虑包租模式。项目必须配备物业代租中心，部分优质产品可考虑包租模式。如项目具备相应产品素质，比照可类比项目情况，结合
67、区域未来发展，经初步推算，如项目具备相应产品素质，比照可类比项目情况，结合区域未来发展，经初步推算，我司认为本项目当前市场条件下可实现基准价格水平我司认为本项目当前市场条件下可实现基准价格水平12000-1500012000-15000元元/ /平米平米械昔淖侠屹祷伸匡嘛渠无仰趴俗唁醋涩铜特养葫业涩诵培罕具寞抉酱哟卯2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告在房地产领域 我们一直在帮助客户成功THE ENDTHE END，THANKSTHANKS！蛇赘葛晤召筐核也黄寺千辫鸥县缸舀股纶腔肛棵享麻坝扁驳邦嫡啥望脖攘2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告2009天津新南马路五金城公寓部分发展定位报告
