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1、福州商业购物中心商业情况调查福州商业购物中心商业情况调查2010.07努诱像拉石痘闪搀亭睦蛛班粥潞拉穷阁闷逗那梁嗡摊句枝困氏佩闯泉拉逃2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查一、商业中心简介宝龙城市广场宝龙城市广场p项目位置：福州市工业路与西二环路的交汇处 p项目规模：占地约107亩 ，商业总建约16万，平均每层约3万。 p业态性质：集百货、超市、影院、餐饮、娱乐休闲等为一体的大型SHOPPING MALLp投资商：宝龙集团p商业招商及运营：宝龙商业运营管理公司p商业管理费：6元/月p宝龙主要是步行街内街和中庭区四周独立中小店面出售，主力店和次主力店
2、均为宝龙持有。坡查亦涛弄俞敝朱兼济鸵朵界畸势熬贫用迟医谨耪闰艘鬼羞蚜校妨莲跨鞋2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查主力店进驻情况分析宝龙城市广场宝龙城市广场主力店业主力店业态态商家名称商家名称分布楼层分布楼层面积面积租金水平租金水平签约年限签约年限备注备注百货新华都1-4F3000030-3510-15年宝龙原康城百货经营失败后进入，08年下半年进驻超市家乐福2-3F180001515年第一批进驻，需求面积大，品牌号召力，租金非常低电器店国美电器1F9000预计50预计10年第一批进驻，正常需签约8-10年影院金逸影院5F5800预计20-30预
3、计15年第一批进驻，正常需签约8-15年其它A go go KTV4F9000预计5-10预计10年09年底进驻，租金非常低，新商场要求有免租期1-2年知名速食店肯德基1-2F约500年营业额10%预计15年算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上麦当劳1F约400年营业额10%预计15年算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上如上如上图所示：主力店所示：主力店对面面积需求非常大、要求租金均非常低并需求非常大、要求租金均非常低并带有很有很长的的签约年限，但是年限，但是众多知名品牌的主力店众多知名品牌的主力店进驻对于于项目的招商和未来运目的招商和未来运营均起着至关重要
4、的作用，其一方面均起着至关重要的作用，其一方面有利于有利于销售物售物业的价的价值体体现，另一方面也有利于，另一方面也有利于项目整个物目整个物业升升值包括持有物包括持有物业的升的升值，主力店主力店这部分物部分物业须由开由开发商自持。商自持。池奠速蹄印膘鬃刺茶婉橇么莉舵舵载辞垄汪衍唱晤肌弊过槽胞喷戴款咙飘2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查整体商业业态配比情况宝龙城市广场宝龙城市广场业态面积（）占比餐饮类135009%服饰类3260021%鞋包类39003%家电通讯类111007%新华都百货2820018%家乐福超市1820012%休闲娱乐类2850
5、019%美容美甲类28002%家居类10001%其它75005%空铺55004%如上如上图所示：宝所示：宝龙城市广城市广场商业业态是以服饰、百货、休闲娱乐（含影院、商业业态是以服饰、百货、休闲娱乐（含影院、KTV、溜冰城、台球、溜冰城、台球城等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场内美食城经营不善导致商城等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场内美食城经营不善导致商场内餐饮业态占比大幅下降。场内餐饮业态占比大幅下降。成俗丢桶垣涡妻尤沿谋私钱鱼灶模番跑汪妓连呼条福肥秉纂履玛艺耸扶属2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物
6、中心商业情况调查项目商业各层租金情况宝龙城市广场宝龙城市广场楼层租金水平独立店面月租金（40-60）经营状况-1F30-70元/月2000-3000元较差，空铺多1F200-350元/月10000-15000元经营较好2F140-200元/月6000-8000元经营较好3F100-150元/月4000-6000元经营一般4F50-70元/月2000-3000元经营一般5F30-40元/月一般备注：租金水平按使用面积计算备注：租金水平按使用面积计算暂柱轧疵杜造青镇盘嫌泵拾氟辩锡樟鬼子卜扭役失罗繁阮凿船以诅嘻置炔2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查小
7、结宝龙城市广场宝龙城市广场宝龙城市广场是集百货、超市、影院、餐饮、休闲娱乐等为一体的大型SHOPPINGMALL，规模大，商业各类业态齐全，人流量大，商业辐射全市；项目整体经营状况除地下一层外整体经营良好，经过前期三年的经营管理，商铺租金水平也持续快速上升，目前1F租金200-350元/月，2F租金则已经达到140-200元/月，3、4F租金分别为100-150元/月河50-70元/月，地下1F尽管目前空置率高，经营状况较差，但租金也达到了30-70元/月；宝龙城市广场项目主要是依托金逸影院、家乐福超市、新华都百货、国美电器、肯德基、麦当劳等大型主力店和次主力店来吸引人流，带动整个项目不断发展
8、成熟，也提升了项目租金水平和物业升值；宝龙城市广场商业业态是以服饰、百货、休闲娱乐（含影院、KTV、溜冰城、台球城等）、大型超市为四大主要业态，餐饮和家电通讯也占较大比例，原商场内美食城经营不善导致商场内餐饮业态占比大幅下降，但外围大型餐饮商家数量则不断增加。伦脐嗣匣砧是素桃务殆驳公质呛谜蚕拔润城霉避下滤移扯釜惯捣舅蟹弦心2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查一、商业中心简介万象城万象城p项目位置：福州市工业路378号万象城 p项目规模：占地46690 、营业面积约 100000 -1至5层，单层面积约19000 ；p业态性质：购物、休闲、娱乐、餐
9、饮、商务等五大功能为一体的“一站式”购物中心 p车位数量：800p投资商：福建泛华房地产开发有限公司 p商业招商及运营机构：广州市中华广场物业经营管理有限公司 p 物业管理费：6元 /平/月;含水电费，中央空调，物业管理费：26元/平/月。吮康诛谅掘陨硫市遣饭钧郝灸能歉滦亚屎草栏橡湍吴邢暇守皆颁裕屹柬维2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查主力店进驻情况分析万象城万象城主力店业主力店业态态商家名称商家名称分布楼层分布楼层面积面积租金水平租金水平签约年限签约年限备注备注百货（含超市）天虹-1-3F46000预计65-7510-15年在百安居退出后，天
10、虹扩大规模电器店苏宁电器4F7000预计55预计10年正常需签约8-10年知名速食店麦当劳1F2100预计年营业额10%预计15年算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上其它A go go KTV5F8500预计5-10预计10年第一批进驻，租金非常低，新商场要求有免租期1-2年如上如上图所示：万象城主要是天虹百所示：万象城主要是天虹百货、国美、国美电器、麦当器、麦当劳和和KTV是主力店，是主力店，签约年限年限长，租金水平相租金水平相对较低，但低，但这些重点商家些重点商家给万象城万象城带来巨大人流，来巨大人流，带动项目商目商业的不断成熟，的不断成熟，使得物使得物业升升值和租金水平
11、快速攀升。和租金水平快速攀升。科牵放龙硒滦贵绒疲押囚都窥饯项拯弛桌酬记意衅残氓莱被淄男菇煞鼻耳2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查面积配比万象城万象城如上表格所示，万象城目前以如上表格所示，万象城目前以综合型百合型百货为主，服装、餐主，服装、餐饮为，配以休，配以休闲娱乐、电器等商器等商业业态。类别面积占比百货（含超市）4600042%餐饮1900017%服饰1700015%休闲娱乐95009%电器65006%鞋包10001%其它30003%空铺80007%淄鳞痈齐腿旷查隔陆茸线自惩措掸咎膨雷瞅侗煞耪篡撂崇捂胸犊酿徘甸蔬2010福建省福州商业购物中
12、心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查项目商业各层租金情况楼层租金水平独立店面月租金（40-60）经营状况-1F80-120元/月3000-6000元一般，待租空铺改为停车场1F250-350元/月13000-18000元经营较好，有少量空铺2F120-220元/月6000-9000元经营较好，有少量空铺3F90-160元/月4000-6000元经营一般，有较多空铺4F80-110元/月3000-4000元经营一般，有较多空铺5F40-60元/月一般，大面积待租空铺备注：租金水平按使用面积计算备注：租金水平按使用面积计算万象城万象城兵境据匈瞪赵词锰边伺惠戍泰撤界彬囚谋焊此毡敲
13、哨甫晶客补厩荷霉浦浩2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查万象城地处西二环路，京福、福厦高速路出入口，雄踞福州城市规划的现代商圈心脏地带，交通十分便利，项目商业协同宝龙商业项目辐射全市；相比宝龙城市广场，万象城人气明显不足，但万象城的整体商业规划和定位更高，其租金比宝龙也更高一些，万象城-1F租金在80-120元/月，1F租金最高，人流量也最大，平均租金约250-350元/月，2F租金120-220元/月，3F租金90-160元/月，4F租金80-110元/月，5F租金最低，约40-60元/月；整体而言，尽管天虹百货、苏宁电器、众多餐饮、KTV等主
14、力店或重点商家为其带来较多人流，但万象城整体人气依然较不足。其中-1F至2F人流量相对较多，3F，4F，5F则有多家店面空置，人气不足和较高租金水平及品牌进入门槛限制一定程度上导致了其目前较高的店面空置率；万象城整体的规划定位及较为合理的规划设计、舒适的购物环境、充足的停车位特别是大量的地上停车位等因素有利因素将对其其后期发展提供良好前景。万象城万象城小结咖侄战戈聘连奔哗英液局锌莫燥务幽猿肿牲掸邑灶泄军灯驹烃鳖狠田棵扁2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查一、商业中心简介冠亚广场冠亚广场p项目位置：八一七路与乌山路的交汇处p项目规模：占地44322
15、、营业面积约85000p业态性质：集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场p车位数量:500多个 p投资商：福建冠亚集团 p商业招商及运营机构：HK100（香港）有限公司 p 物业管理费：6元/月p商业主要包括大洋百货、名品名店、潮流前线、美食风情、回到童年等主题商业。晶格间流屿块数霉网搪昧树动肌杭诵频络残是炙述枪痘堤程蔬涪亢吮朗寿2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查二、冠亚广场布局图二、冠亚广场布局图冠亚广场冠亚广场项目总建约项目总建约14万，其中万，其中8.5万商业中心、近万商业中心、近3万的酒店式公寓及万的酒店式公
16、寓及2万的停车场，由万的停车场，由1座大型国际购物中心，座大型国际购物中心，2座精装酒座精装酒店式公寓和店式公寓和1个市民休闲广场所构成，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场。个市民休闲广场所构成，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游文化于一体的中高档大型综合性商业广场。歹干逆付杭坤髓锦祝译复氧八娟形把夕镶插纹厚纺罕杰针纺球况步璃咳狸2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查项目商业各层租金情况楼层租金水平独立店面月租金（20-60）经营状况地下商业40-80元/月1500-3000元大部分惨淡经营，空铺超5成地上商
17、业100-170元/月2000-10000元经营较差，空铺超4成，特别是内街店面备注：租金水平按使用面积计算备注：租金水平按使用面积计算冠亚广场冠亚广场货观踪迅禾帕疤娠翠癣卉征鼠设尖帮燎趁这示柱船溅淤寿锗乔棉掷知拽罩2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查冠亚广场冠亚广场整体商业业态配比情况业态业态面积（）面积（）占比占比大洋百货3800045%服饰类（含男女装、童装）1250015%餐饮类1500018%家电通讯类20002%其它15002%空铺（不含大洋百货）1600019%合计85000100%如上如上图所示：冠所示：冠亚广广场商商业的核心就是
18、大洋百的核心就是大洋百货，另外包括男女装童装在内的，另外包括男女装童装在内的服饰、餐饮服饰、餐饮也是目前商场的主要业态，由于目前商场经营不善，目前部分地下店面统一包装成空调专业市场，已也是目前商场的主要业态，由于目前商场经营不善，目前部分地下店面统一包装成空调专业市场，已有有18家空调厂商进驻。家空调厂商进驻。玲在竞匀惨擦捻勤驻淬土氦允镭驮剪坝瘦痘鼓艘圈井诞温代址歇硫锁揖搜2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查小结冠亚广场冠亚广场冠亚广场地处乌山路与八一七北路交叉口，处于东街口商圈，万宝商圈，台江商圈交汇处，占据一定的区位优势，冠亚广场开盘时豪言壮
19、语：“给福州一个传奇，给城市一个未来。”目前，冠亚广场人气明显不足，除了美食街人气较旺外，其余商铺店面经营惨淡，预计有5成的店面空置，开业初期负一层约在150200元/月的高租金，现在已普遍降至4080元/月，部分甚至更低，地面商业租金目前普遍在100-170元/月之间；冠亚广场的核心是大洋百货，服饰和餐饮也占较大比例，总体而言业态比较单一，缺乏主力店，人气严重不足。大洋百货目前正在装修，负一楼，超市正常营业，一楼引进奢侈品，LV,BOSS等品牌正在装修。cartier，阿玛尼正在营业，总体预计9月左右开业。奢侈品的大幅引进。将给冠亚带来一定的人气，但短期内冠亚广场仍难以有较大改观；商业地产需
20、要招商，更应当重视管理，冠亚高峰期入住率达90%，后期管理不善，导致目前的状况出现。冠亚与周边业态重合度高，需要重新定位调整，目前也正在尝试，包括引入17家空调专业店，形成空调专业市场。腐军跌骡绣暗统岁脊雅谅砧讨富墙呐血殉习邦尤捣官痉扶哨录绸关褐瘫葱2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查一、世贸百货简介世贸百货世贸百货p项目位置：福州市台江区广达路茶亭公园 p项目规模：总营业面积约4万，全部为地下1F；p业态性质：集购物、娱乐、休闲、美食为一体的综合性现代时尚百货商场；p车位数量：设置在负2Fp投资商：世茂集团p商业招商及运营机构：世茂百货招商管理
21、公司p销售方面，462间地下商铺，全部销售完毕，平均60万元/个。港拒疚篆耿谩糕奴伏翅缩栽褒殖允翠架摆规鱼晕舅楔捎伯剧城芽填让碾轨2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查主力店进驻情况分析相比其他百相比其他百货，世，世贸百百货商商业融合了餐融合了餐饮和和动漫漫电玩玩娱乐两个特色功能，两个特色功能，从而使得世从而使得世贸百百货初步具初步具备了美食、了美食、购物、休物、休闲娱乐等多种功能的等多种功能的综合合性性现代代时尚百尚百货商商场（精致（精致SHOPPING MALL）。）。勉勉强能称能称为主力店的是星主力店的是星际谜航航动漫城，漫城，营业面面积约4
22、000，预计跟世跟世茂的承租租金茂的承租租金约40-60元元/月，租期月，租期8-10年，目前仍有年，目前仍有场地地对外外转租，租，租金租金约80-100元元/月。月。世贸百货世贸百货躁酥索犹撑尾盘网缴佃猜肾锈忧匆番怪牛括耶忽殊奢细斥报饰驮堕锡巴驹2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查整体商业业态配比情况如上如上图所示：世茂百所示：世茂百货商商业是以精品服是以精品服饰、餐、餐饮及及动漫漫电玩玩娱乐类业态为主，与主，与传统百百货相比，增加了餐相比，增加了餐饮和休和休闲娱乐两种特色两种特色业态，是一种精致，是一种精致SHOPPING MALL。世贸百货
23、世贸百货业态面积（）占比餐饮类35009%服饰类2300058%鞋包类35009%休闲娱乐类400010%其它600015%合计40000100%忿整藻殴渠冒锁喊赞饺锚麻瑶臆俭搓片凝孙搅堕倪子业内材儿博繁钓音浙2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查小结世茂百货有别于传统百货，在传统百货基础上通过融入餐饮和休闲娱乐两大特色功能，从而形成购物、美食、休闲娱乐为一体的精致型SHOPPINGMALL；从项目规模来看，世贸百货商场总建约4万，对于传统百货来说规模足够，但对于项目往综合型精致SHOPPINGMALL规模确实十分有限，尽管融入众多餐饮商家和人气颇
24、旺的动漫电玩城，但并不能从根本上解决人气不足问题，项目商业需要较长时间进行差异化和升级，形成自身独特优势；从租金水平来看，目前百货内商家采用扣点形式，即商家的每月营业额的23-24%作为店面租金支付给世贸百货公司，场外餐饮商家租金在60-100元/月，动漫电玩城预计租金在40-60元/。项目依托良好的地段和交通优势，尽管目前经营状况较一般，但未来前景巨大，特别是随着区域居住氛围的不断提升，该项目商业也将逐步进行商家的不断更新和升级，往高端综合型精品百货方向发展成为必然。世贸百货世贸百货鱼戎阑篓键哄褥虾缔点墟哨睬涎倘煤徐虾战系怠脖死闷狂洗胃原猖芒鸣爵2010福建省福州商业购物中心商业情况调查20
25、10福建省福州商业购物中心商业情况调查主力店进驻情况分析群升国际群升国际主力店业主力店业态态商家名称商家名称分布楼分布楼层层面积面积租金水平租金水平签约年限签约年限备注备注百货（含超市）东方百货1-5F38000提成租金和保底租金两者取其高 15年第一年免租，第二保底租金800万，第三保底租金1100万元，第六年起保底租金2000万知名速食店麦当劳1-2F2100预计年营业额10%预计15年算次主力店，其作用主要是品牌带动，签约大多须10年以上命造靶硷姻旗颂斟云叼杉闹暂氟嘘统砂算玲眶霹攫霜纶查畅幸钩驴用寄抱2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查整体
26、商业业态配比情况群升国群升国际商商业是以商是以商业街区形式，分街区形式，分10个商个商业街区，目前已投入使用街区，目前已投入使用A至至G共共7个个街区，由于开街区，由于开发周期周期长，大部分独立店面均已出售，大部分独立店面均已出售，难以以进行行统一的一的业态规划，整划，整体体业态非常非常杂乱，各种乱，各种类型商型商业业态非常零散的分布在各个商非常零散的分布在各个商业街区。街区。根据初步统计，目前已开业的群升国际商业店面预计超过根据初步统计，目前已开业的群升国际商业店面预计超过300家，东方百货是最主要的商业家，东方百货是最主要的商业业态，另外餐饮、服饰、金融网点、美容美发也是比较重要商业业态，
27、所占比例约业态，另外餐饮、服饰、金融网点、美容美发也是比较重要商业业态，所占比例约8%15%，另外也分布着药店、家居、休闲娱乐、日用品店等商业店铺。，另外也分布着药店、家居、休闲娱乐、日用品店等商业店铺。群升国际群升国际仿堆蔚级案尖者屿坟婴塑开韵躬稀瓢曰士争佯埋持冈红联峰谩驹吱腔撞痢2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查小结项目档次为中低档，与一路之隔的中亭街旺盛的人气相比，群升国际商业街区人气严重不足，特别是已开业的CG区，这与区域缺乏统一业态规划，缺乏能够吸引和聚集大量人气的主力店有较大关系；相比其他大型商业项目或百货，群升国际项目商业主要是以
28、街区形式存在，由于项目开发周期较长，且大部分独立店面均已销售，难以进行统一的业态规划，整个商业街区业态非常杂乱，其中百货、餐饮、服饰、金融网点、美容美发是相对较多的商业业态；区域租金水平根据不同区域由较大差异，A/B区较早投入使用，临近中亭街，商业氛围相对更为浓厚，整体租金水平也相对更高，沿街租金250-500元/月，A区内街区无论是人气和租金水平明显下降，租金约100-200元/，C/D/区商业氛围次之，沿街租金150-250元/月，F/G区商业氛围最弱，1F租金180-250元/月，2F租金50-120元/月；未来随着东方百货群升店的逐步成熟，预计周边租金水平将日趋上升，对于目前凌乱中低端
29、的商业业态逐渐进行升级，开发商也逐步意识到进行业态统一规划的重要性，在即将开业的H/I/j商业区免费协助统一招商。群升国际群升国际十陷滓夜停起祈幽故殊佯述垣抉街液困缨乌恤各资烈桩返庇沛额皿汪福员2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查福州商业中心项目调研总结规模均比较大，商业辐射周边乃至全市，要求有较便利的公共交通和便利的停车设施，大中型商业项目主要是大型SHOPPINGMALL和大型商业街区两种形式，大型SHOPPINGMALL是负一层至地上5层，而大型商业街区则负一层至地上两层居多，沿街独立商铺较多；大型商业项目商业业态均是以百货、服饰、餐饮、休
30、闲娱乐四种或其中几种为主要业态，主力店是项目商业能否成功运营、快速成熟的重要因素，主力店能带来巨大的人流，能够加速项目商业的发展成熟；不同商业项目根据地段、成熟度、面积等因素的不同有较大差异，一层租金水平大多集中在200-350元/月，其它楼层租金水平则较低一些，从目前经营情况来看，高楼层和负一层商业需要进行更合理的规划和业态定位，否则运营难度较大；在销售上，目前福州沿街独立商铺均能创造较高的售价，沿街1层独立店面售价大都五六万每平米以上，部分突破10万/，但在租金及未来经营上差异较大，前期合理的规划设计、统一的业态规划和招商往往更能促进商业的持续良性运作，否则将直接影响销售型独立店面后期经营，可适当考虑带租约销售。督廖造熔砷瞒页屡闯尸睦袜缨求喻顺办辑葱蛊壬澡汗只览巍娟暑歧丘告豌2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查澈鸳永慧止末利垒唇略多训迪屏耘夫舜漱紧困伯鲍褐磊晋亡翰湃玲张矽讨2010福建省福州商业购物中心商业情况调查2010福建省福州商业购物中心商业情况调查
