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1、北京可诺地产服务北京可诺地产服务抚顺融信新天地项目初步策划Beijing allied bank real estate service区域分析区域分析n 抚顺宏观经济抚顺宏观经济北京万联行房地产服务机构北京万联行房地产服务机构2012. march2012. march北京可诺地产服务北京可诺地产服务城市概况城市概况l抚顺是一座因历史而影响中国，以资源而闻名世界的现代工业城市 ；l它位于辽宁省东部山区，呈东南高，西北低之势。市区位于抚顺西部浑诃河谷冲积平原上，呈东西走向，南北为山地；l美丽的浑河由东至西将市区分割成南北两部分市区的南北宽约6-8公里，东西长约30公里。浑河宛如一条彩带横贯市区
2、，是一座美丽的带状城市；l抚顺市下辖四区三县和两个省级经济开发区。四区为新抚区、望花区、东洲区、顺城区。三县为抚顺县、新宾满族自治县、清原满族自治县。两个省级经济开发区为抚顺经济开发区、抚顺胜利经济开发区 ；图1.1：抚顺在中国的地理位置东北地区图1.2：抚顺的行政区划河西新区北京可诺地产服务北京可诺地产服务人口情况人口情况l到2011年底，抚顺户籍总人口达到223.2万人，其中，市区人口139.6万人，占总人口的62%；l进入2005年以后，抚顺人口自然增长率基本为负增长，只有2007年的增长率为正的，而常住人口仍在持续增长，说明抚顺人口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了抚顺的经济发展产
3、生了较强的吸引力； l从右图1.4可以看出，抚顺人口目前在辽宁省的五个主要城市中是最少的；但根据抚顺市人才发展报告规划预测，抚顺2015年人口将超过230万人；l未来抚顺人口的增长将为住宅及商业地产的发展带来有力的发展动力。图1.3：抚顺市户籍人口增长图1.4：抚顺市人口与辽宁省其他城市对比资料来源：各城市统计局北京可诺地产服务北京可诺地产服务GDPGDP情况情况l抚顺GDP持续快速增长，2009年增长率为16%，实现GDP662.4亿元；与沈阳的增长速度基本一致；l虽然目前抚顺GDP水平远远落后与沈阳2005年的水平，但其将持续强劲的增长势头，到2011年，其GDP接近沈阳2005年GDP水
4、平的三分之一；l从右图1.6可以看出，抚顺GDP在辽宁省几个主要城市中是最低的；GDP增长率虽然到达了16%，但在几个主要城市中也是最低的；图1.5：抚顺与沈阳GDP增长对比及预测图1.6：抚顺GDP与辽宁省其他城市对比北京可诺地产服务北京可诺地产服务区域整体概况及未来规划区域整体概况及未来规划城市规划辽宁中部城市圈l2005年4月7日，沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭7城市市长共同签署辽宁中部城市群（沈阳经济区）合作协议；l“辽宁中部城市圈”以沈阳为中心，在半径150公里范围内囊括了阜新、铁岭、抚顺、本溪、鞍山、丹东、营口、锦州等八个外围城市，形成了一个以沈阳为龙头的城市圈；l抚顺正
5、好位于这个经济圈内；l随着七城市合作协议的签署，抚顺的发展将得到周边城市更多的配合支持，将会带来更多周边城市人群来抚顺购物或寻求发展，从而为抚顺的房地产和商业的进一步繁荣提供更大的需求量本项目图1.15：沈阳在中部城市圈的区位北京可诺地产服务北京可诺地产服务区域整体概况及未来规划区域整体概况及未来规划抚顺城市规划描述l围绕“三至五年再造一个抚顺”目标，抚顺坚持工业强市，加快产业结构和布局调整；l按照“人居向浑河两岸集聚、工业向外围园区集中”的发展战略，全力打造“两区两带”发展格局；l依托沈抚同城化和“千万吨炼油、百万吨乙烯”工程，建设石油炼化、精细化工、新材料产业基地，打造国家级新材料产业基地
6、；l西部产业区（沈抚同城新区）发展以特色装备制造业、冶金新材料为主体的高新技术产业；l东部产业区（国家精细化工产业区）发展石化产品深加工和精细化工等产业；l南环循环经济产业带（南环路沿线两侧）发展冶材、塑料和油母页岩综合利用等产业，建设国家级油母页岩综合利用示范基地；l浑河生态商住景观带。建设浑河北岸滨河路和浑河中部段滨河公园。沿浑河两岸发展商贸、房地产等服务业；未来抚顺主要以工业发展为主，预计抚顺居民的生活水平仍将进一步得到提升；北京可诺地产服务北京可诺地产服务区域整体概况及未来规划区域整体概况及未来规划其他影响因素“振兴东北”政策l在“振兴东北”的宏观政策背景下，辽宁省将推动以大连为中心的
7、辽东半岛城市圈和沈阳为中心的辽宁中部城市群的发展，形成沿海与内陆互动的对外开放格局，抚顺正好位于辽宁中部城市群；l抚顺市所在的辽宁中部城市群经济区将重点发展先进装备制造业基地、高加工度原材料基地、高技术产业和农产品加工示范区；l可以预见“振兴东北”政策支持下的东北经济将持续高速发展，抚顺作为辽宁重要的城市有着良好的发展前景，特别是金融、贸易等第三产业的发展将为商用房地产市场带来长期的利好；北京可诺地产服务北京可诺地产服务小结通过对抚顺宏观经济和城市整体规划的了解，我们可以看出：l辽宁中部城市圈经济的发展为抚顺带来丰富机遇，也为抚顺的房地产市场提供了良好的支持条件；l通过国内生产总值、固定资产投
8、资、外商直接投资等各项经济指标可以看出抚顺的经济正处于快速发展阶段，反映出“振兴东北”政策的实际效果，同时也推动了房地产的快速发展；l虽然与辽宁省其他主要城市相比抚顺在经济发展上仍有较大的差距，但其加速发展的趋势意味着抚顺的城市地位有很大的提升潜力，商业地产也将有较大的升值空间；区域分析区域分析n 项目地块研究项目地块研究北京万联行房地产服务机构北京万联行房地产服务机构2012. march2012. march北京可诺地产服务北京可诺地产服务项目基本指标项目基本指标项目位置：万达广场西侧占地面积：92480平方米建筑面积：727982平方米容积率： 7.7地块形状：规矩方正地块规划用途：居住
9、、商业出让年限：居住70年、商业40年住宅：住宅部分以回迁为主，少量进行市场销售商业：商业部分以销售为主，少量进行回迁项目基本指标项目基本指标核心商圈核心商圈抚顺火车站抚顺火车站本案位于抚顺市核心商圈的本案位于抚顺市核心商圈的“龙眼龙眼”位置，紧邻火车位置，紧邻火车站，具有明显的地标性，是未来城市形象极为重要的站，具有明显的地标性，是未来城市形象极为重要的标志性建筑。标志性建筑。北京可诺地产服务北京可诺地产服务抚顺火车抚顺火车站站大商百货大楼中兴时代广场金汇广场罕王商场浙商商贸城西一路商业项目万达广场财富广场位于抚顺核心商圈、主要交通干线位于抚顺核心商圈、主要交通干线新抚区商圈、裕民路以及中央
10、大新抚区商圈、裕民路以及中央大街沿线上，是抚顺人流、车流最繁华区域。未来一些综合体相继开发，街沿线上，是抚顺人流、车流最繁华区域。未来一些综合体相继开发，中央大街将成为抚顺的中央大街将成为抚顺的 “ 第五大道第五大道 ” 。北京可诺地产服务北京可诺地产服务小结小结p 交通路况较好，火车站、汽车站聚集，是抚顺到周边城市和东西交通的主要交通枢纽。p 距离沈阳市20多分钟车程。交通条件交通条件区位认知区位认知 p 新抚区域是抚顺市传统的商业和居住聚集区，有着极高的区域认知度；p 随着城市建设的东迁，居住区逐渐东移，但商业区仍然保留，随着该商业区发展，大商、金汇、中兴、万达项目的落成，促成了该区域更加
11、活跃的商业氛围；市场分析市场分析n 商业市场调研及分析商业市场调研及分析北京万联行房地产服务机构北京万联行房地产服务机构2012. march2012. march由于市调时间较短，多数数据以网络收集为主，可能与现状出现稍微偏差，所由于市调时间较短，多数数据以网络收集为主，可能与现状出现稍微偏差，所以以下数据仅作为初步定位参考，不作为最终市调数据以以下数据仅作为初步定位参考，不作为最终市调数据北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业市场概况商业市场概况l抚顺商业数量相对较少，因此在报告中世邦魏理仕将本项目的整体和区域商业市场一起进行描述；l由于抚顺的商业项目主要集中在市区范围内，因此本报告将主要对
12、抚顺市区范围内的新抚区、顺城区、望花区、东洲区的商业进行研究；l按商业聚集程度来看：目前抚顺的商业主要集中在中央大街，中央大街商圈也是抚顺目前唯一一个市级商业区。另外还有新华、望花、东洲3个商业聚集区；（住：东洲区只有一个大商百货店，后面不独立研究）l目前抚顺市区范围内现有的优质商业供应量为182,200平方米（优质商业主指百货公司和购物中心）；l本项目与抚顺各商业聚集区的位置关系如下图所示：中央大街商圈望花商业区新华商业区东洲商业区北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业市场概况商业市场概况l从上表我们可以看出：抚顺各个商业区，主要以百货商场、专业店和商品市场为主；l目前抚顺各个商业区中还没有购
13、物中心供应出现；商业区名称商业区名称现有主要商业供现有主要商业供应量（平方米）应量（平方米）各类商业类型所占比例各类商业类型所占比例百货商场百货商场专业店专业店商品市场商品市场超市超市底商底商中央大街中央大街305,00048.9%8.8%30.5%N/A11.8%新华新华109,700N/A26.5%46.2%21.9%5.4%望花望花88,50037.5%N/AN/A16.1%46.4%抚顺市各商业区现有主要商业业态汇总分析商业区名称商业区名称现有主要商业供应现有主要商业供应量（平方米）量（平方米）各类商业类型所占比例各类商业类型所占比例服装服饰服装服饰餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐超市超市家居
14、建材家居建材服务配套服务配套其他其他中央大街中央大街305,00045%23%7%8%7%6%4%新华新华109,70040%19%11%16%4%5%5%望花望花88,50045%20%10%16%2%3%4%l从上表我们可以看出：抚顺各个商业区业态比例中，服装服饰和超市传统业态占较大比例；而休闲娱乐在业态中所占比例相对较低，相对缺乏；抚顺市各商业区现有商业类型汇总分析北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业市场概况商业市场概况l从上表我们可以看出：抚顺各主要百货商场没有国际一线服装品牌进驻；l由于抚顺是个三线城市，因此绝大部分国际知名的时尚品牌暂时不会考虑进驻抚顺商业市场；l从品牌组合的雷同程
15、度来看：最主要集中在百货上面。由于百货业态较为单一，因而不得不面临着雷同的品牌和楼层组合；商场名称商场名称化妆品化妆品鞋鞋/ /包包女装女装男装男装休闲休闲/ /运动运动抚顺百货大楼抚顺百货大楼欧莱雅、OLAY、Missha、佳丽宝Harson、天意美、Ecco、花花公子阿玛诗、第一夫人、名莎、兰典哥弟、乔万尼、花花公子、皮尔卡丹Kappa、李宁、彪马、Nike、Adidas大商商业城大商商业城美宝莲、欧莱雅、Missha达芙尼、Belle、天意美、Tata衣恋、Only、Teenie Weenie、欧时力、以纯Jack&Jones、柒牌、富贵鸟、马克华菲、罗蒙Nike、Adidas、匡威、李
16、宁、Newblance中兴时代广场中兴时代广场家美乐、同仁堂、欧莱雅HARSON、策乐、达芙妮、Belle、天意美米兰登、播、顿妮娅、塔蔓歌海澜之家、佐丹奴、美特斯邦威、七匹狼Nike、Adidas、Newblance、哥伦比亚抚顺市各优质项目代表品牌北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业市场概况商业市场概况中央大街商圈商业项目位置示意图序号序号项目名称项目名称1抚顺百货大楼2大商商业城3裕民商城4商海大厦5万达广场6罕王商场7裕民装饰城8国美电器9美美购物10丹霞购物中心11三联商场12天虹电子大厦13中兴时代广场14金汇广场15Yoyo百货16浙商国际商贸城17世城财富广场18三悦城商业广场
17、19中贸广场20琥珀泉及煤气公司周边改造项目1234567891011121314151617百货商场专业店商品市场底商191820购物中心北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业市场概况商业市场概况中央大街现有商业类型供应面积比例中央大街 现有商业业态构成分析3.6 中央大街商圈概括l中央大街商圈现有商业主要以百货商场、专业店和商品市场几种商业类型为主。目前商圈没有购物中心；l除了以上几种商业类型，区域内还有比较多的街铺。多为小吃、服装等生活配套服务商业，规模小且档次低；l从商业业态来看，主要以服装服饰和餐饮为主，较缺乏娱乐业态；l作为抚顺唯一的市级商业区，中央大街商圈吸引全市的消费者前来消费。
18、商圈覆盖了各种消费档次；l随着步行街的不断改造和升级，会提升整个中央大街商圈的档次和氛围；l未来几个大型商业项目的相续开业，会加剧整个商圈的竞争，当然也为消费者提供更多的选择；北京可诺地产服务北京可诺地产服务小结小结l抚顺目前只有中央大街一个主要商圈。整个商业环境较凌乱，商业档次普遍偏低；l部分国际国内知名的超市大卖场、家居卖场和电器卖场都开始陆续进驻抚顺市场，这几种业态市场竞争激烈，不过会满足消费者对这几种业态的需求；l抚顺现有的品牌以中档为主，国际一二线品牌几乎没有；l需求上看，中档年轻时尚品牌受众广，市场接受度高，而中高端的时尚品牌目前尚未被普遍认知；l从商业主题上看，现有商业普遍缺乏鲜
19、明主题，特点不鲜明，同质竞争现象突出；l业态上，主要以零售为主，购物和餐饮、休闲、娱乐各业态之间的互动不够，部分综合体项目内部各物业功能互补性较差；l硬件上，现有大多数商业项目从立面、内饰、采光、通风、导引系统、停车等方面已经较为落后，整体的购物环境较差，越来越难以满足消费者对休闲购物消费的需求；l从未来供应看，中央大街商圈未来商业供应量还是较大的，竞争会更加激烈。不过一些优质商业项目的开业，会提升整个商圈的商业档次和环境。另外购物中心类型的商业项目会在明年进入抚顺市场，丰富整个抚顺市场的商业类型，TESCO的强势进驻有可能会打破大商垄断的商业格局；l本项目临近中央大街商圈，商业位置较好。项目
20、应突出产品设计、商业主题、业态规划方面的特色，和潜在竞争项目有所差异。项目应该突出餐饮、娱乐和儿童类业态，和现有的商业产生错位经营；项目定位项目定位n 抚顺宏观经济抚顺宏观经济北京万联行房地产服务机构北京万联行房地产服务机构2012. march2012. march北京可诺地产服务北京可诺地产服务项目整体定位项目整体定位分物业定位分物业定位SOHO定位定位商业物业定位商业物业定位住宅物业定位住宅物业定位市场定位市场定位产品定位产品定位客户定位客户定位消费者定位消费者定位业态定位业态定位产品定位产品定位市场定位市场定位产品定位产品定位客户定位客户定位客户定位客户定位项目定位项目定位北京可诺地产
21、服务北京可诺地产服务城市高度城市高度企业高度企业高度项目高度项目高度项目整体定位项目整体定位北京可诺地产服务北京可诺地产服务面临挑战面临挑战原有抚顺商业地产：聚集性、中小规模、业态陈旧原有抚顺商业地产：聚集性、中小规模、业态陈旧新型抚顺商业地产：由核心商区向东西两侧分散、大规模、大品牌新型抚顺商业地产：由核心商区向东西两侧分散、大规模、大品牌开发商凝聚，新的商业形态和运作模式已经逼近抚顺。一场没有硝开发商凝聚，新的商业形态和运作模式已经逼近抚顺。一场没有硝烟的商业操盘大战即将打响。烟的商业操盘大战即将打响。浙商国际商贸城、财富广场、西一路项目、万达项目浙商国际商贸城、财富广场、西一路项目、万达
22、项目北京可诺地产服务北京可诺地产服务城市高度城市高度1、大型商业项目、品牌开发商的介入，抚顺商业市场已不再年轻；、大型商业项目、品牌开发商的介入，抚顺商业市场已不再年轻；2、大型商业项目正担负推进城市建设、促进物流发展的先锋队角色，对、大型商业项目正担负推进城市建设、促进物流发展的先锋队角色，对 沈抚同城、经济一体化起到重大推进作用，热化副城经济；沈抚同城、经济一体化起到重大推进作用，热化副城经济；3、面对沈抚同城，集中脏乱的城市商业与沈阳大城市商业环境正逐步对位，、面对沈抚同城，集中脏乱的城市商业与沈阳大城市商业环境正逐步对位， 新抚区贵为重量级商圈，大片的旧商业环境急需改造。新抚区贵为重量
23、级商圈，大片的旧商业环境急需改造。 需要一个建筑，标志沈抚同城的大商业格局已经展开需要一个建筑，标志沈抚同城的大商业格局已经展开 北京可诺地产服务北京可诺地产服务目前城市印象目前城市印象1、以煤炭为主的东北老工业基地；、以煤炭为主的东北老工业基地；2、烟尘多、城市形象差；、烟尘多、城市形象差；3、城市基础设施建设差；、城市基础设施建设差； 肩负改变城市形象决心的使命肩负改变城市形象决心的使命北京可诺地产服务北京可诺地产服务项目高度项目高度1、卧藏抚顺大商圈之龙眼宝席，更肩负城市地标之使命、卧藏抚顺大商圈之龙眼宝席，更肩负城市地标之使命2、我是地标、我是榜样、我要改变抚顺城市印象、我要做抚顺大商
24、业形象、我是地标、我是榜样、我要改变抚顺城市印象、我要做抚顺大商业形象 的代言人，我要给抚顺的商业天空一抹绿色的代言人，我要给抚顺的商业天空一抹绿色3、软性上放大镜树立诚信标杆，硬性上规划商业生态空间，规划屋顶、露台、软性上放大镜树立诚信标杆，硬性上规划商业生态空间，规划屋顶、露台、 地面生态公园系统。地面生态公园系统。 不仅仅是商业项目，也具有城市发展的政治意义不仅仅是商业项目，也具有城市发展的政治意义北京可诺地产服务北京可诺地产服务未来城市印象预判未来城市印象预判 新抚区商圈，成为沈抚同城后新副城的物流集散地，商圈形象被几个新抚区商圈，成为沈抚同城后新副城的物流集散地，商圈形象被几个大项目
25、进一步刷新。大项目进一步刷新。 万达万达现代感十足的购物广场现代感十足的购物广场 浙商浙商财富味浓厚的物流中心财富味浓厚的物流中心 那时，这个商圈还需要什么？那时，这个商圈还需要什么？ 比肩他们，我们如何站位？比肩他们，我们如何站位？ 从未来反推，我们用心思考现在从未来反推，我们用心思考现在北京可诺地产服务北京可诺地产服务项目整体定位项目整体定位沈抚城市综合体沈抚城市综合体一座城市的决心和力量从这里开始一座城市的决心和力量从这里开始北京可诺地产服务北京可诺地产服务项目整体定位项目整体定位分物业定位分物业定位SOHO定位定位商业物业定位商业物业定位住宅物业定位住宅物业定位市场定位市场定位产品定位
26、产品定位客户定位客户定位项目定位项目定位北京可诺地产服务北京可诺地产服务规划区域规划区域此区域高层部分选择考虑：选择考虑：由于此区域较为独立，并紧邻城市河道，拥有一定的自然景观优势；此区域交通较为便利，但车流量较少，适于作为高端住宅项目进行规划北京可诺地产服务北京可诺地产服务住宅物业市场定位q以综合体的高形象和丰富配套为核心卖点的高档城市住宅以综合体的高形象和丰富配套为核心卖点的高档城市住宅q面向中高端、二次置业客户的升级产品面向中高端、二次置业客户的升级产品城市核心商圈住宅城市核心商圈住宅 顶级大配套顶级大配套北京可诺地产服务北京可诺地产服务住宅物业客户定位IIIIIIIVIII 边缘客户：
27、年轻白领边缘客户：年轻白领首次置业者，但由于家庭背景较好，收入稳定，能够承受较高的单价首次置业者，但由于家庭背景较好，收入稳定，能够承受较高的单价IV 偶得客户：外地购房客户偶得客户：外地购房客户以投资、转移资产为主要目的，认可本区域在当地市场的知名度以投资、转移资产为主要目的，认可本区域在当地市场的知名度I 核心客户：新抚、顺城区的地缘性中高端客户核心客户：新抚、顺城区的地缘性中高端客户职业特征：大型企事业单位管理层、私营企业主、职业特征：大型企事业单位管理层、私营企业主、高级公务员等高级公务员等年龄特征：年龄特征：35-45岁之间岁之间置业目的：改善居住置业目的：改善居住II 重要客户：抚
28、顺市其它区域的中高端客户重要客户：抚顺市其它区域的中高端客户其职业、年龄特征与地缘客户相似其职业、年龄特征与地缘客户相似置业目的：改善居住和投资兼顾置业目的：改善居住和投资兼顾北京可诺地产服务北京可诺地产服务住宅产品目标客户置业驱动因素分析及其与项目价值点的切合 项目目标客户定位于以改善型需求为主的地缘型中高端收入群体： 年龄35-45岁之间； 职业为大中型企事业单位管理层、私营企业主及高级公务员等； 一般受教育程度较高。目标客户群体项目价值点产品资源景观氛围驱动因素自然景观最易打动，对园林景观有相当的欣赏能力，能够感知到好的园林景观价值点。追求舒适的居住环境，关注产品细节，对可以标定身份的建
29、筑物有要求。占有城市资源的欲望，要求完善便利的配套资源。高尚的，能够彰显身份社区环境，追求一流的生活质量及物业服务。地块平整方正，可以营造出集中的中央园林景观。舒适型产品设计，超值产品亮点，气势非凡的建筑物体量。绝佳的黄金地段，先进城市要素集合，综合体提供的完善配套。未来无限升值潜力。高档居住区域，尊贵业主生活体验。北京可诺地产服务北京可诺地产服务本项目的户型配比建议：本项目的户型配比建议：住宅物业产品定位紧凑两居紧凑两居舒适两居舒适两居舒适三居舒适三居豪华三居豪华三居户型面积户型面积80-9080-90100-110100-110130-140130-140170-180170-180套数配
30、比套数配比10%10%40%40%40%40%10%10%产品定位的出发点本项目的目标客户：本项目的目标客户主要为二次置业者，因此对户型尺度的需求较大，偏爱舒适的户型；区域内的主流户型：顺城区、城东新区内的住宅产品多为高端产品，因此主流户型就是100-110平米的两居和 130-140平米的三居。北京可诺地产服务北京可诺地产服务住宅物业发展建议原则住宅物业住宅物业产品定位产品定位住宅物业住宅物业产品策略产品策略住宅物业住宅物业发展建议原则发展建议原则立足于主流市场，增强产品竞争力，实现快速变现立足于主流市场，增强产品竞争力，实现快速变现n 以以市场平台要素市场平台要素集合为基本保障集合为基本保
31、障, ,适当创新增强产品适当创新增强产品竞争力。竞争力。n 以综合物业的高形象与丰富配套做为产品增值点。以综合物业的高形象与丰富配套做为产品增值点。在达到市场平台水平的基础上，以综合体的高形象和丰在达到市场平台水平的基础上，以综合体的高形象和丰富配套为核心卖点的高档城市住宅富配套为核心卖点的高档城市住宅北京可诺地产服务北京可诺地产服务住宅物业发展建议原则：n 以以市场平台要素市场平台要素集合为基本保障集合为基本保障, ,适当创新增强产品竞争适当创新增强产品竞争力。力。n 以综合物业的高形象与丰富配套做为产品增值点。以综合物业的高形象与丰富配套做为产品增值点。n 规划设计规划设计合理的规划设计，
32、体验现代城市生活意向n 户型设计户型设计亮点突出的市场主流产品品质n 园林景观园林景观富有特色的观赏型园林景观设计n 公共空间及配套设施公共空间及配套设施打造具有竞争优势的项目增值点原则细化原则细化北京可诺地产服务北京可诺地产服务项目整体定位项目整体定位分物业定位分物业定位SOHO定位定位商业物业定位商业物业定位住宅物业定位住宅物业定位消费者定位消费者定位业态定位业态定位产品定位产品定位客户定位客户定位项目定位项目定位北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业的目标消费者定位商业的目标消费者定位IIIIIIIVIII 边缘客户：浑河北岸区域的住宅客户边缘客户：浑河北岸区域的住宅客户由于浑河北岸一带开
33、发的比较早，许多中高端客户居住于此，而与浑河南岸由于浑河北岸一带开发的比较早，许多中高端客户居住于此，而与浑河南岸的距离又比较近，因此存在大量本项目的潜在消费者。的距离又比较近，因此存在大量本项目的潜在消费者。IV 偶得客户：沈阳市其它城市的中高端消费者偶得客户：沈阳市其它城市的中高端消费者I 核心客户：综合体内部消费者核心客户：综合体内部消费者一些商家和与政府有密切往来的客户；一些商家和与政府有密切往来的客户；SOHO及写字楼中的商务客户及其业务往来；及写字楼中的商务客户及其业务往来；住宅客户的日常消费。住宅客户的日常消费。II 重要客户：新抚区域内的中高端消费者重要客户：新抚区域内的中高端
34、消费者酒店的常住客户或往来客户；酒店的常住客户或往来客户；在周边写字楼中工作的白领；在周边写字楼中工作的白领；周边高档社区如浙江商厦中的业主。周边高档社区如浙江商厦中的业主。北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业业态定位商业业态定位目标消费者的主要消费需求：目标消费者的消费需求为本项目提供了发展以下业态的机会：项目周边缺少大型娱乐以及餐饮业态餐餐 饮饮 (满足各类人群特别是商务消费需要，同时带动人气) 日常购物日常购物 (大型超市有利于吸引外来消费者) 休闲娱乐休闲娱乐 (满足各类人群特别是商务消费需要) 商务服务商务服务 (满足商务人群消费需要) 集中市场集中市场 （满足周边客群以及购物客群）
35、目标消费者目标消费者主要需求主要需求商务人士餐饮、休闲娱乐、银行、商务配套服务（如票务、旅行社、打印复印、图文装订等 ）社区居民超市、大众餐饮、日常生活类的服务和零售（如洗衣、美容美发、照片冲印、家电修理、水果店、花店等）家居装饰品建议将餐饮、娱乐、时尚零售作为重点发展的业态。建议将餐饮、娱乐、时尚零售作为重点发展的业态。北京可诺地产服务北京可诺地产服务业态分布平面图业态分布平面图底商部分为沿街商铺SOHO VILLA小型集中市场集中市场业态规划：集中市场业态规划：由于本区域处于商业核心区，为项目价值产出最大话，最终规划为集中体市场；集中体建议规划总面积为30000平米以内，单层6000-70
36、00平米；地下一层为超市卖场；1、2层为时尚市场（定位时冠以主题：如韩国城、女人街等）；3层为儿童乐园；此部分商业除地下一层以及三层外，全部对外进行分割销售。北京可诺地产服务北京可诺地产服务n 沿街商铺沿街商铺n SOHO VILLA主力商业物业发展建议北京可诺地产服务北京可诺地产服务街铺物业发展建议原则街铺街铺物业业态定位物业业态定位街铺街铺物业的产品策略物业的产品策略街铺街铺物业发展建议原则物业发展建议原则从目标消费者出发，满足该群体消费需求的主流业态从目标消费者出发，满足该群体消费需求的主流业态临主要交通干道排布，营造商业氛围，单体符合业态临主要交通干道排布，营造商业氛围，单体符合业态需
37、求需求n 产品面积分割、专业配置及建筑形式上产品面积分割、专业配置及建筑形式上满足定位业满足定位业态需求态需求。n 营造特色营造特色商业氛围商业氛围北京可诺地产服务北京可诺地产服务建筑形式以2层街铺为主，局部3层，单层最小分割单位为150平米左右餐饮业可以上二层，因此建筑形式建议为二层街铺，局部可做3层，做足面积。柱距为8米时商业划铺最经济。面宽进深比为1：2左右时，商铺感觉宽敞而不局促。餐饮对此要求较高。n建议单层最小分割单位为150平米左右，可以兼顾餐饮、娱乐和其他中小型商业业态的需求。n建议尺度：柱距8米，面宽8米，进深18米 层高：首层4.5m、2层3.8m建筑设计时需考虑某些业态的特
38、殊需求（如餐饮的烟道、风道等），使每个商铺的经营业态保持灵活性，提高其价值。面积百分比100-300平米37.21%300-600平米27.91%600-1000平米23.26%1000平米以上11.63%总计100%根据对餐饮业态的研究，面积需求以100-300平米的居多，300-600平米的和600-1000平米的次之。北京可诺地产服务北京可诺地产服务空间组合方式以144平米为基本的组合单位，可大可小，保持灵活性采用比较灵活的结构形式，使各销售单位之间可以实现自由组合，以满足不同面积需求的客户或租户的要求。按照此种空间组合方式，可以实现的面积组合为：144m2、288m2、432m2、57
39、6m2，720m2第三种第三种两层整体两层整体第一种第一种下小上大下小上大第二种第二种一层小单位一层小单位第一种下小上大的方式第一种下小上大的方式，主要指仅需要在一层实现导入功能的中等规模店铺，如餐饮、便民超市。第二种一层小单位的方式第二种一层小单位的方式，主要指必须在一层实现商品交易的小型店铺，如音像制品店、书报、便利店等小规模店铺。第三种上下相同的方式第三种上下相同的方式，主要指可以直接考虑租用或购买上下两层的店铺。如茶艺馆、酒吧、餐厅、美容美发等。 北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业氛围营造远距离建立形象地标，近距离增强识别便利p通过色彩和建筑形式设计，建立醒目统一的外檐形象，远距离建
40、立地标感；p首层应根据商业经营的需要设计足够的面宽，保证店铺的进入性和橱窗展示功能；北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业氛围营造霓虹广告就是人气，做立面前提前设计安排广告塔广告塔屋顶式屋顶式墙面式墙面式悬悬幕幕式式突突出出式式门脸式门脸式突出式突出式橱窗式橱窗式活动式活动式蓬帐式蓬帐式北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业氛围营造临城市交通次干道，其对外形象和昭示性是提升商业价值的主要方面。使用用大面积落地玻璃窗及更具活力的外立面设计；通过外部灯光及绿化设计，增加商铺前区域与道路的区隔感；给每商铺设计较大面积的户外空间，由其自主充分利用，营造丰富个性空间；南侧街铺不建议设计外廊，通过各店铺阳伞营
41、造活力和人气。商商业业建建筑筑人人行行通通道道室室外外场场地地北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业物业发展建议n 沿街商铺沿街商铺n SOHO VILLA北京可诺地产服务北京可诺地产服务SOHO VILLA物业发展建议原则SOHO VILLA 产品定位产品定位SOHO VILLA产品策略产品策略SOHO VILLA发展建议原则发展建议原则保持功能弹性，突出产品价值保持功能弹性，突出产品价值n 控制单体面积，保持控制单体面积，保持功能弹性功能弹性，可做商业或办公。，可做商业或办公。n 通过包装、主题广场等方式着力通过包装、主题广场等方式着力商业氛围的营造商业氛围的营造，同时以主题广场同时以主题广
42、场等特色空间等特色空间维系与其他物业的关联。维系与其他物业的关联。小型独栋建筑，可商、可办公小型独栋建筑，可商、可办公北京可诺地产服务北京可诺地产服务SOHO VILLA商业案例研究中国红街中国红街位于工体东侧，工体东路与三里屯路之间，集休闲、购物、娱乐、观光为一体。占地面积9111.25平方米，总建筑面积70061平方米，六个独立楼体构成，包括商业和甲级写字楼建成后的中国红街将形成一条全长米，由50余家国际顶级商铺组成的立体式商业长廊。定位国际顶级精品商业街商业裙楼商业裙楼写字楼写字楼商业街铺面宽8米，自由组合式户型格局，形成通透、开阔的空间，适应多元态店铺功能。 北京可诺地产服务北京可诺地
43、产服务裙楼由多个独立单元体构成，二层以连廊连通；商业共三层一一 层层二二 层层2 2号、号、4 4号、号、5 5号楼为二层独立商业；号楼为二层独立商业；1 1号、号、3 3号、号、6 6号楼，号楼，1-31-3层为商业及层为商业及4-144-14层为甲级写字楼层为甲级写字楼一层相互独立，二层平台连通。一层相互独立，二层平台连通。单体分割式排布增加南北向的临街面，更便捷的交通组织单体分割式排布增加南北向的临街面，更便捷的交通组织东东西西北京可诺地产服务北京可诺地产服务SOHO VILLA商业案例研究建外SOHO位置：朝阳区东三环中路 总规模：占地16.9万平方米 ；建筑面积70万平方米物业类型多
44、样，包含14栋公寓，4栋soho办公，2栋写字楼，4栋别墅商业体二期综合体二期综合体北京可诺地产服务北京可诺地产服务建外SOHO商业分割为多个独立的商业裙，灵活处理，方便出售商铺面积100-600平方米，独立进出口。四栋独立的商业别墅楼，九个独立的商业裙楼。多个独立体分割，增加邻街面，处理更灵活。3层连廊将各处商业连通，成为步行商业街商业裙楼共三层商业裙楼共三层商业裙楼商业裙楼独立商业楼独立商业楼北京可诺地产服务北京可诺地产服务SOHO VILLA 商业特征相互独立，自成体系，便于分别打造商业形象相互独立，自成体系，便于分别打造商业形象独立建筑体系，相互干扰小独立建筑体系，相互干扰小独立的竖向
45、交通使得建筑形式可以到达独立的竖向交通使得建筑形式可以到达3 3层或者层或者4 4层层建筑形式上的独立以及使用的灵活性，使得大单购买成为可能建筑形式上的独立以及使用的灵活性，使得大单购买成为可能北京可诺地产服务北京可诺地产服务SOHO VILLA商业氛围营造SOHO VILLASOHO VILLA商业氛围营造方法：商业氛围营造方法： 尽可能多的玻璃面尽可能多的玻璃面大面积的招牌和广告空间大面积的招牌和广告空间连廊和桥连廊和桥趣味性路标趣味性路标转角处弧形设计转角处弧形设计北京可诺地产服务北京可诺地产服务玻璃外廊与大面积的招牌和广告空间玻璃外廊为业主提供了大面积的广告空间。北京可诺地产服务北京可
46、诺地产服务采用大幅玻璃外立面，提供尽可能大的形象展示面u为未来的商家或者办公企业提供足够的形象展示面，同时也与项目整体的城市化意向相符合。 北京可诺地产服务北京可诺地产服务转角处设计为弧形，有利于提升商业价值和增强对街的进入性7 10mSOHO VILLA北京可诺地产服务北京可诺地产服务部分顶层可通过连廊和桥连接，增强2层和3层的进入性，提升商业价值连廊可以增加2层3层商业的进入性，有利于提升其商业价值。考虑到功能的弹性，连廊可拆卸，使得villa完全独立私密。北京可诺地产服务北京可诺地产服务尽可能多的玻璃面与趣味路牌提示趣味性的路牌提示，增加商业情趣。北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业物业
47、产品定位商业物业产品定位建议街铺的最小可分割面积为建议街铺的最小可分割面积为150150平方米左右平方米左右建议小独栋商业单体面积为建议小独栋商业单体面积为1500150020002000平方米左右平方米左右u 餐饮一般需求的面积至少在200300平米左右，快餐和休闲餐饮可以在100200平米左右；u 日常购物和商务服务等业态对面积需求一般不高，在100200平米之间即可；u 结合各种业态的需求，建议最小可分割面积为150平米，可自由组合成为300，450，600平米等等；u 由于街铺3、4层的价值锐减，因此建议沿街商铺只做2层，局部3层。 大型餐饮、洗浴、健身等业态的需求面积一般在2000平
48、米左右； 大型独立商业对楼层的要求不高，一般可以上到3层； 由于存在办公的可能性，楼层可以提高，因次建议小独栋商业的层数为3层。北京可诺地产服务北京可诺地产服务商业物业客户定位自购经营者自购经营者投资客投资客 街铺商业以餐饮做为重点发展业态，面积较大。客户以自购并用于经营为主。商业独栋的设置，将吸引需要独立营业空间的品牌经营户。 区域即将聚集的旺盛人气，吸引众多经营户来此置业开店。 较小面积商铺的设置，方便了看好本项目的投资者购买。 部分实力经营者，出于未来发展考虑基对项目区域价值潜力的认可，也会购买，并暂时出租。北京可诺地产服务北京可诺地产服务项目整体定位项目整体定位分物业定位分物业定位SO
49、HO定位定位商业物业定位商业物业定位住宅物业定位住宅物业定位市场定位市场定位产品定位产品定位客户定位客户定位项目定位项目定位北京可诺地产服务北京可诺地产服务SOHO物业市场定位q以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业q为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所城市核心商务区城市核心商务区 创新产品创新产品北京可诺地产服务北京可诺地产服务SOHO物业市场定位q以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性公寓公寓物业物业q为成长型本地企业提供高形象、低
50、成本的办公场所为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所城市核心商务区城市核心商务区 创新产品创新产品北京可诺地产服务北京可诺地产服务SOHO物业客户定位IIIIIIIVIII 边缘客户：其他行业的本地小型公司边缘客户：其他行业的本地小型公司如金融、法律、咨询、贸易等服务行业的小型企业，规模在如金融、法律、咨询、贸易等服务行业的小型企业，规模在5-10人左右人左右IV 偶得客户：外地公司驻沈阳代表处偶得客户：外地公司驻沈阳代表处由于有长期业务往来，需要常驻沈阳的企业，规模一般在由于有长期业务往来，需要常驻沈阳的企业，规模一般在5-10人人重要客户重要客户：从事创意产业的中小公司：从事创意产业
51、的中小公司行业特征：广告公司、策划公司、设计公司、行业特征：广告公司、策划公司、设计公司、 公关公司等公关公司等企业规模：企业规模：10-20人人核心客户：中小面积需求的居住、投资客户核心客户：中小面积需求的居住、投资客户年龄特征：年龄特征：2035岁之间岁之间置业需求：首次购房、婚房、投资置业需求：首次购房、婚房、投资北京可诺地产服务北京可诺地产服务SOHOSOHO物业产品定位物业产品定位户型面积配比：户型面积配比：户型设计原则：户型设计原则： 灵活分割，可商可住 功能弹性强，内部不分割，单体间可相互组合户型面积范围（平方米）50-80100左右150-200比例（%）306010北京可诺地
52、产服务北京可诺地产服务SOHO物业发展建议原则SOHO物业产品定位物业产品定位SOHO物业的产品策略物业的产品策略SOHO物业发展建议原则物业发展建议原则n写字楼形象写字楼形象的外立面展示。的外立面展示。n 成本控制型物业，形成成本控制型物业，形成高性价比高性价比。n 合适的面积配比，灵活的户型设计以及完善商务配套服务，合适的面积配比，灵活的户型设计以及完善商务配套服务，牢牢抓住核心客户置业敏感点。牢牢抓住核心客户置业敏感点。成本控制型，把钱花在看得见的地方成本控制型，把钱花在看得见的地方写字楼的品质，公寓的配置写字楼的品质，公寓的配置北京可诺地产服务北京可诺地产服务高性价比亮点写字楼品质的公
53、寓 通过大面积玻璃窗及类材质的使用，打造极具写字楼形象的外立面。通过大面积玻璃窗及类材质的使用，打造极具写字楼形象的外立面。首层设置大堂，水牌等写字楼特征的商务配置。首层设置大堂，水牌等写字楼特征的商务配置。品牌电梯配置。品牌电梯配置。写字楼布线标准。写字楼布线标准。北京可诺地产服务北京可诺地产服务单户作基本分割，内部不做划分，可改造性强；不提供中式厨房，预留西式厨房空间；框架剪力墙结构，节省开发商成本；内部简单划分，可改造性强；建议不做中厨，设计为空间灵活的西式厨房。北京可诺地产服务北京可诺地产服务各单体之间可灵活组合，适应各类客户需求。标准层面积8001000平米各单元间的隔墙尽量采用非承
54、重墙体，以实现各单元的灵活组合。如图示意：北京可诺地产服务北京可诺地产服务可设置的创新户型LOFT摒弃一“层”不变的平层模式，创新跃层格局。空间或上跃，或下跃，丰富的空间变幻。总结总结北京万联行房地产服务机构北京万联行房地产服务机构2012. march2012. march北京可诺地产服务北京可诺地产服务本策划方案以可操作为第一策划标准，最大化符合市场运营规律以及市场需求，从而更高的保证项目可行性；本项目操作阶段，重点要体现“组合组合”的概念，从居住角度、从商业角度、从办公角度，着重体现本项目的产品组合性；本项目商业部分将成为本项目操作时的重点，通过对优质商户的引进以及整体商业规划的完成，大力拉动住宅产品的销售，反之，通过住宅市场的火热，人群流向的转变以及区域对项目的认可度提高，来带动商业的招商以及销售，从而达到共赢，达到“联动联动”效果。北京可诺地产服务北京可诺地产服务
