房地产估价收益法

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1、第六章 收益法学习目标了解物收益法的概念理解收益法的理论依据理解收益法适用的对象和条件掌握收益发的操作步骤掌握收益法的计算公式第一节 收益法的基本原理第二节 收益法的计算公式第一节 收益法的基本原理二、收益法的理论依据一、收益法的概念 三、收益法使用的对象和条件 四、手依法的操作步骤 一、收益法的概念一、收益法的概念 收益法又称收益资本化法、收益还原法，利用报酬率或资本化率将其转化为价值来求取估价对象价值的一种估价方法。是对土地、房屋、或其他具备收益性资产进行估价的基本方法。 运用收益法评估的房地产价格称为收益价格。 二、收益法的理论依据 收益还原法的理论依据是房地产的预期收益原理。在通常情况

2、下，人们使用某一块土地的目的是在正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。 从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入，此时房地产价格就相当于这一货币额 例如，某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益，此人另有40万元资金，以5的年利率存入银行可得到2万元的利息，对于该人来说，这宗房地产的价值于40万元的资金额时等价的，即房地产的价值为40万元。 因此，我们可以将普遍适用的收益法原理表述如下：将

3、估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内地净收益地现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：未来净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高；反之就越低；获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。三、收益法适用的对象和条件 收益是以求取土地纯收益为途径评估土地价格的方法，它仅使用于有收益或有潜在收益的土地

4、、建筑物、和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。 如写字楼、旅馆、酒店、餐馆等等。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。 例如，空置的出租屋、写字楼。四、收益法的操作步骤1、搜集与估价对象未来与其收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料。2、预测估价对象的未来收益。3、求取报酬率或资本化率、收益乘数。4、选用适宜的收益法公式计算收益价格。第二节 收益法的基本公式二、净收益每年不变的公式一、收益法最一般的公式三、净收益在若干年前有变化的公式四、净收益按一定数额递增的公式五、净收益按一定数额递减

5、的公式六、净收益按一定比率递增的公式七、净收益按一定比率递减的公式八、预知未来若干年后的价格的公式 第二节第二节 收益法的计算公式收益法的计算公式一、收益法最一般的公式一、收益法最一般的公式 收益法最一般的公式 式中： V为房地产在估价时点的收益价格，通常又称为现值： n 房地产的收益期限，是从估价时点开始未来可以获得收益的持续时间；A1， A2 ， An 分别为房地产相对于估价试点而言第1期，第2期，第n期末的运营收益，通常净称益； Y1 ， Y2， Yn 分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，第n期的报酬率（折现率）。二、净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式具体有两种情况

6、；一是收益期限为有限年；二是收益期限为无限年。1、收益期限为有限年的公式此公式假设条件为： 净收益每年不变为A；报酬率大于零为Y； 收益期限为有限年。2、收益期限为无限年的公式此公式假设条件为：净收益每年不变为A；报酬率大于零为Y；收益期限为无限年。3、净收益每年不变的公式的作用 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如，用于不同使用期限或不同收益期限价格之间的换算；用于比较不同期限价格的高低；用于市场法中因期限不同进行的价格调整。（1）直接用于测算价格例61 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房

7、地产正常情况下每年可获得净收益800万元；该宗房地产的报酬率为8.5。试计算该宗房地产的收益价格。解： 该宗房地产的收益价格计算如下：（2）用于不同期限价格之间的换算式中：k70表示n为70年时的K值，k 表示n为无线年时的K值。 Vn表示收益期限为n年的价格。 于是，不同期限价格之间的换算方法如下。若已知V， 求V70，V50如下： V70 = V k70 ; V50 = V k50若已知V50 ， 求V ，V40如下： V = V50 (1/k50) ; V40 = V50 (k40 / k50)将上述公式一般化，则有例63 已知某宗收益性房地产40年收益权力的价格为5000元/m2 ，报

8、酬率为10。试求该宗房地产30年收益权力的价格。解 该宗房地产30年收益权力的价格求取如下：当Vn与VN对应的报酬率不同时，则换算公式为：例6-4 已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10的价格为5000元/m2 ，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8的价格。解 该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如下：（3）用于比较不同期限价格的高低 若要比较两宗房地产价格的高低，当两宗房地产的土地使用年限或收益期限不同时，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限下的价格。例6-5 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价为4000元/m2 ，乙房地产的收益期

9、限为30年，单价为3600元/m2 。假设报酬率均为6，试比较两宗房地产价格的高低。解： 要比较两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同期限下的价格。为了计算方便，将它们都转换为无限年下的价格，得 通过上述处理之后可知，乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格 （ 3600元/m2低于 4000元/m2 ） ， 实际上去高于甲房地产的价格 （ 4359元/m2高于4230元/m2 ）(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整 上述不同期限价格之间的换算方法,对于市场法中因可比实例价格进行调整是特别有用的。在市场法中,可比实例房地产的期限可能与估价对象房地产的期限不同,从而需要对可比实例价格进

10、行调整,使其成为与估价对象相同期限下的价格.例6-6 某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为2400元/m2，该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10，假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况于评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。解： 本体通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用年限设定最高年限（50年）的基准地价转化为45年的基准地价。具体计算如下：三、净收益在前若干年有变化的公式1、收益期限为有现年的公式 此公式假设条件为： 净收益在未来的前t年（含第t年）有变化

11、，分别为A1， A2 ， At，在t年后无变化为A； 报酬率大于零为Y； 收益期限为有限年n。 例6-7 某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。 解 该宗房地产的收益价格计算如下：2、收益期限为无现年的公式 此公式假设条件为： 净收益在未来的前t年（含第t年）有变化，分别为A1， A2 ， At，在t年后无变化为A； 报酬率大于零为Y； 收益期限n为无限年。 例6-7 通过预测得到某宗房地产其未来5年净收益分别

12、为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。 解 该宗房地产的收益价格计算如下：四、净收益按一定数额递增的公式1、收益期限为有限年的公式 式中： b为净收益逐年递增的数额，其中净收益未来第1年为A，未来第2年为（A+b）,未来第3年为（A2b）,依此类推，未来第n年为A+(n-1)b。 此公式假设条件为： 净收益在未来的第1年为A，此后按数额b逐年递增; 报酬率大于零为Y； 收益期限有限年n。 2、收益期限为无限年的公式V=A/Y+b/Y2 此公式假设条件为：净收益在未来的第1年

13、为A，此后按数额b逐年递增; 报酬率大于零为Y；收益期限n无限年。例6-9 预计某宗房地产未来第一年净收益为280万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增加4万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。 解 该宗房地产的收益价格计算如下： V=A/Y+b/Y2 =280/10%+4/(10%)2 =3200万元五、净收益按一定数额递减的公式 净收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一种，其公式为 式中：b为净收益逐年递减的数额，其中，净收益未来第一年为A，未来第2年为（A-b），未来第三年为（A-2b）,依此类推，未来第n年为A-（n-1）b。 此公

14、式的假设条件是： 净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减； 报酬率不等于零为Y； 收益期限为有限年n,且nA/b+1。 nA/b+1和不存在收益期限为无限年公式的原因是：当nA/b+1时，第n年的净收益0。这可以通过令第n年的净收益0推导出，即当A-（n-1）b 0时，有n A/b+1。 例6-10 预计某宗房地产未来第一年净收益为25万元，此后每年净收益会在上一年的基础上减少2万元，试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6。试计算该宗房地产的收益价格。 解： 该宗房地产的合理经营期限n计算如下： 令 A-(n-1)b=0 有 20

15、-(n-1)2=0 得 n=20/2+1=13.5(年)该宗房地产第13年得净收益为 A-(n-1)b=20-(13-1) 2=1万元该宗房地产第14年得净收益为 A-(n-1)b=20-(14-1) 2=-1万元该宗房地产的收益价格计算如下：六、净收益按一定比率递增的公式1、收益期限为有限年的公式 式中：g为净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第一年为A，未来第2为年为A（1+g），未来第三年为A（1+g）2,依此类推，未来第n年为A（1+g）n-1 。此公式假设条件为： 净收益在未来的第1年为A，此后按比率g逐年递增; 报酬率不等于净收益逐年递增的比率g； 收益期限n为有限年。例6-11

16、 预计某宗房地产未来第一年净收益为200万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2，收益期限为48年，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。 解 该宗房地产的收益价格计算如下：2、收益期限为有限年的公式此公式假设条件为： 净收益在未来的第1年为A，此后按比率g逐年递增; 报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g； 收益期限n为无限年。例6-12 预计某宗房地产未来第一年净收益为200万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。 解 该宗房地产的收益价格计算如下：七、净收益按一定比率递减的公式1、收益期限为

17、有限年的公式 式中：g为净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第一年为A，未来第2为年为A（1-g），未来第三年为A（1-g）2,依此类推，未来第n年为A（1-g）n-1 。此公式假设条件为： 净收益在未来的第1年为A，此后按比率g逐年递减; 报酬率大于零为Y； 收益期限n为有限年。2、收益期限为有限年的公式此公式假设条件为： 净收益在未来的第1年为A，此后按比率g逐年递增; 报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g； 收益期限n为无限年。例6-13 预计某宗房地产未来第一年净收益为240万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增减2，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格。 解 该宗房地产的收益价格计算如下：八、预知未来若干年后的价格的公式预测房地产在未来t年的净收益分别为A1， A2 ， At，在t年末的价格为Vt；则其现在的价格为此公式的假设条件是：已知房地产在未来第t年末的价格为Vt;已知房地产未来t年的净收益；期间收益和期末转手具有相同的报酬率Y。例6-16 某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年收取净租金96万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1320万元，拆除费用为60万元，该类房地产的报酬率为10，试求该旧办公楼的价值解 该旧办公楼额价值求取如下：