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1、 旅游地产旅游地产 华侨城个华侨城个案分析案分析Part.1Part.1旅游地产概论旅游地产概论Part.2Part.2“华侨城华侨城”开发商介绍开发商介绍Part.3Part.3项目综述项目综述Part.4Part.4项目详情项目详情Part.5Part.5“华侨城华侨城”模式总结模式总结1.11.1旅游地产理论旅游地产理论1.21.2成都旅游地产现状成都旅游地产现状p什么是旅游地产什么是旅游地产指所有与旅游业相关的物业类型依托周边丰富的旅游资源（自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游资源）而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。？类型概念描述特
2、点典型案例旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、杭州宋城。旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等。旅游度假地产（第二居所）为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度
3、假氛围。业主以度假置业和投资置业为目的佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天等旅游住宅地产（第一居所）与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。深圳华侨城旅游地产分类旅游地产分类直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅与旅游景观开发二位一体的房产开发以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发旅游地产与传统地产的区别旅游地产与传统地产的区别项目项目旅游地产旅游地产传统地产传统地产功能特征既要有住宅的基本功能，又要满足休闲度假等旅游功能的特殊需要。相对单一，起到满足日常
4、生活工作器具的要求策划特征前期策划更加重要，符合休闲度假的人性化设计高度完备的系统组织，关注生活功效配套特征除了为客户提供完善的日用设施外，还配套公用设计及购物、运动、休闲娱乐活动等，为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社区。传统房地产只解决住和日常生活所需设施的问题，对休闲娱乐注意不多。环境特征依托丰富的独特旅游资源，包括自然资源和人造资源。局限于小区的绿化环境，无独特性。旅游地产与传统旅游业的区别旅游地产与传统旅游业的区别项目项目旅游地产旅游地产传统旅游业传统旅游业投资回收投资回报率高，旅游地产经营商通过丰富的旅游资源及优良服务来吸引投资，不仅从旅游业（门票、项目收费等），还靠房地产获利。
5、投资回收缓慢，如风景区依靠每日的门票，普通的酒店依靠房间的出租。消费档次旅游地产的消费者集中在城市的中高收入阶层传统旅游业中，旅游消费大多面向大众经营特征消费的可存储性和期权消费。旅游地产在消费时间上可以是多次的，满足异地经营。如分时度假当地消费不存在存储消费和期权消费，经营本地化，不存在异地经营。旅游地产开发模式旅游地产开发模式旅游居住互融开发模式，是近阶段旅游地产发展的趋势。项目项目旅游驱动地产开发模式旅游驱动地产开发模式地产带动度假开发模式地产带动度假开发模式旅游居住互融开发模式旅游居住互融开发模式主要功能旅游景点地产为主，旅游度假与住宅相结合旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及旅游配套设施
6、旅游景区与住宅、度假功能的综合性体产品构成别墅、酒店、高尔夫、主题公园等公寓、别墅、度假村、会所、商业街、广场、学校、酒店等独特风貌居住组团、社区风情商业街、社区文化中心、休闲娱乐中心、养身中心等主题风格第一居所、第二居所度假休闲生态居住、健康居住中西式、国际化物业开发初期：旅游设施开发中期：中端住宅开发后期：高端住宅开发初期：第二居所及配套开发中期：旅游设施与住宅共同开发后期：高端第一居所开发组团式开发各期围绕相异主题各组团采取综合式开发国内案例深圳华侨城、千岛湖广州凤凰城东部华侨城、杭州休博园u先开发旅游项目，等旅游项目做成熟地以后，再开发商品房。u在已有的旅游地开发满足人们休闲、度假需求
7、的第二居所。成都成都旅游地产发展历程旅游地产发展历程p单一型旅游地产p复合型旅游地产置信芙蓉古城（2001年）置信国色天乡（2007年）华侨城欢乐谷南湖公园、产权酒店休闲度假酒店配套商业等观光旅游休闲旅游度假旅游基本的餐饮、住宿配套设施旅游地产从单一的酒店、主题公园转向大型度假村、度假俱乐部、第二居所等多元化旅游地产从单一的酒店、主题公园转向大型度假村、度假俱乐部、第二居所等多元化并存的发展并存的发展 态势。态势。集公园、生态、康体、运动、娱乐、休闲、度假等多功能的复合型旅游地产。2001年“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”明确提出“旅游地产”这一名词。旅游地产的发展与旅
8、游业的发展息息相关旅游地产的发展与旅游业的发展息息相关成都旅游地产发展形态成都旅游地产发展形态“中国最佳旅游城市”“中国优秀旅游目的地城市”“主题公园”“人文古镇”“生态资源”“主题公园配套商业高端住宅”业态形式释义备注代表个案国色天乡华侨城南湖国际社区南湖国际社区保利198公园大邑安仁古镇、黄龙溪古镇、平乐古镇、街子古镇、洛带古镇成都旅游地产发展的三种业态形式发散着深厚的文化底蕴和独具特色的建筑群魅力，再加上近年来对交通、休闲、餐饮、住宿等配套设施上的改造，古镇旅游地产开发价值愈发明显。成都周边生态资源丰富区域。青城山是其中激战最为激烈的板块之一。花样年蒲江大溪谷项目中铁二局大邑花水湾项目武
9、海中华青城、中信云栖谷、三岔湖项目成都旅游地产现状及分布成都旅游地产现状及分布成都旅游地产主要集中在青城山都江堰、彭州、大邑、浦江、龙泉等自然旅游资源丰富、生态环境好的二三圈层。品牌开发商云集：保利恒大招商海昌中铁二局华侨城花样年置信蓝光、中信、龙湖、海航、置信、蓝光（岷江国际旅游度假区）中铁二局恒大、置信、花样年招商北湖项目保利198公园蓝光国际观岭社区都江堰、青城山、彭州引资30亿，打造一个3倍于杭州西湖面积的三岔湖旅游风景区；投资12亿，打造“岷江国际旅游度假区”项目；2012年5月，亚洲最大的水上乐园、国色天乡主题乐园商业街在温江同时建成纳客；3至5年，占地1700亩的北湖“城市休闲运
10、动综合体”将全新出炉成都品牌开发商转战旅游地产成都品牌开发商转战旅游地产旅游地产成为热点，有机会，也暗藏危机！超级复合大型旅游地产相继登场！Part.1Part.1旅游地产概论旅游地产概论Part.2Part.2“华侨城华侨城”开发商介绍开发商介绍Part.3Part.3项目综述项目综述Part.4Part.4项目详情项目详情Part.5Part.5“华侨城华侨城”模式总结模式总结锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等主题公园轰动全国,开中国先河,奠定华侨城的领袖地位.p华侨城华侨城中国主题公园的鼻祖中国主题公园的鼻祖旅游业是华侨城最具社会影响力的主营业务，截至2009年已累计接待游客1.5亿人次，已发
11、展成为中国旅游业第一品牌。“国家5A级旅游景区”世界主题公园集团前八强的唯一亚洲企业成功实现了中国第一个主题公园连锁品牌欢乐谷的“南北西东”跨区域开发和运营p华侨城华侨城中国的旅游地产的先行者中国的旅游地产的先行者1986年9月,深圳华侨城房地产有限公司成立,致力于“打造中国旅游主题地产第一品牌”.华侨城地产目前已连续四年保持经济效益高速增长,成为深圳市最大的房地产综合开发企业/中国房地产综合效益百强企业之一.以主题乐园为先导,先做环境,后做地产作为深圳城市建设的一个剪影,如今的华侨城也已成为中国旅游地产发展的一面旗帜,并且启动布局全国的发展战略,将华侨城的生活模式带到全国.p华侨城的全国战略
12、布局华侨城的全国战略布局江苏:泰州华侨城长江三峡:华侨城深圳华侨城东部华侨城锦绣中华,欢乐谷,世界之窗,民俗村成都华侨城北京华侨城、深圳东部华侨城、上海华侨城、上海浦江华侨城、成都华侨城、江苏泰州华侨城、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、西安华侨城、青岛华侨城Part.1Part.1旅游地产概论旅游地产概论Part.2Part.2“华侨城华侨城”开发商介绍开发商介绍Part.3Part.3项目综述项目综述Part.4Part.4项目详情项目详情Part.5Part.5“华侨城华侨城”模式总结模式总结项目背景介绍项目背景介绍p成都华桥城是华侨城在西部的第一个项目，也是华桥城在全国的战略布局p成
13、都华桥城基本按照深圳开发的模式，由综合旅游地产欢乐谷带动地产的开发销售p华桥城在深圳的经验已经形成了非常成熟的开发模式，成都项目只是在异地的复制区位交通区位交通南临城市干道三环路东北靠城市干道成彭路城市快速干道沙西线从用地中间穿过位于三环外侧属都市近郊型目前主要的交通干道是三环路、西华大道交大路为单向通道，预计明年9月将实现双向通车三环路三环路项目总体定位“CHD”总体规划总体规划华侨城东岸900亩欢乐谷主题公园1200亩三环路成彭路600亩纯水岸高尚人文社区商业商业公园广场公园广场金苹果幼儿园人北小学整个项目占地3000亩12001200亩欢乐谷主题公园亩欢乐谷主题公园+50+50万平米都市
14、娱乐商业万平米都市娱乐商业+1500+1500亩高尚人文社区亩高尚人文社区欢乐谷二期Part.1Part.1旅游地产概论旅游地产概论Part.2Part.2“华侨城华侨城”开发商介绍开发商介绍Part.3Part.3项目综述项目综述Part.4Part.4项目详情项目详情Part.5Part.5“华侨城华侨城”模式总结模式总结4.14.1欢乐谷主题公园欢乐谷主题公园4.24.2商业板块商业板块4.34.3住宅板块住宅板块已售项目基本情况在售项目基本情况项目推广情况项目客群欢乐谷主题公园欢乐谷主题公园欢乐谷连锁品牌，创立于1998年10月1日，是国家首批5A级旅游景区华侨城旅游的核心产品之一，中
15、国主题公园第一品牌。成都欢乐谷是继深圳欢乐谷、北京欢乐谷之后，欢乐谷连锁品牌走向全国的第三站。成都欢乐谷于2009年1月开始运营项目占地1200亩。其中二期占地3.7万平米，预计将于2012年开始正式运营园区由阳光港、欢乐时光、加勒比旋风、巴蜀迷情、飞行岛、魔幻城堡、飞跃地中海等七大主题区域组成，130余项体验观赏项目，43项娱乐设备设施、58处人文生态景观、10项艺术表演、20项主题游戏和商业辅助性项目。拥有中国第一套双龙过山车组合“时尚、动感、欢乐、梦幻时尚、动感、欢乐、梦幻”西西区商业区商业商业西区35万平米商业东区：华侨城公园广场15万平米集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、酒店、商务、教
16、育、文化于一体的现代化大型都市商业项目。商业西区含蓄、沉稳、大气的现代都市商业区大型购物中心，预计引进欧尚、王府井大型买卖场，休闲会所；规划有甲级写字楼、LOFT、酒店式公寓等。商业板块商业板块国际美食区、特色零售区急速空间站数字群雄电子竞技馆CITYINN城市客栈肯德基、麦当劳、必胜客、乡村基等快餐连锁老房子、墨宴、丹桂轩等高品质餐饮高尔夫会所五星级威尼斯酒店华侨城华侨城 公园广场公园广场华侨城公园广场于2008年完工，2009年商业开始运营。动感、时尚、新潮动感时尚休闲娱乐区09年举办“国际美食节”“旅游狂欢节”“成都啤酒节”“数字娱乐风暴”等大型活动。商业板块商业板块总体规划总体规划三环
17、路成彭路208区二期一期三期四期东岸一期在售住宅项目分为东、西两区地块，多期开发，先期开发西区地块，西区地块占地600亩，总共规划近5000户住宅项目有高层、小高层、别墅、洋房等多种物业类型住宅板块住宅板块华侨城纯水岸一期华侨城纯水岸一期p占地面积：62亩；p建筑面积：约16.1万；p容积率：1.47；p绿化率：一期38.8%p总户数：1199，15栋p楼层：4层、5+1层、9层、18层、25层p交房时间：2009年8月p配套：高档水岸会所、健身房、网球场、室内外游泳池等高尚生活设施配18层、25层高层组团7栋点式围合户型区间：86-160，三房，四房，及部分两房舒适性居住为主均价：5400元
18、多层、小高层组团8栋被近5万平米人工内湖环绕错拼行列式布局户型区间：150355平米均价：7400元会所住宅板块住宅板块建筑风格：北欧现代简约，外观简约、通透，立面结合欧式经典三段式设计，色彩以黑、白加本色的组合方式。销售情况：08年8月16日一期一批次364套房源当天即告售罄。08年9月一期一批次开盘推出高层300多套，当天开盘销售90%购房享欢乐谷终身卡一期1199席半年售罄，在08年地震之后市场低迷的情况下创造奇迹。华侨城纯水岸一期华侨城纯水岸一期项目处于西北区域，该片区属于九里提片区、交大智能片区，交大花园8期的开发，挖掘了很多刚性需求，该片区内大项目较少，但是改善性需求还存在很大的潜
19、力，因此，华桥城首期舒适性的产品吻合了片区内大量改善性居住的需求。住宅板块住宅板块华侨城华侨城 纯水岸二纯水岸二期期p占地面积：175亩p建筑面积：15.6万p容积率：2.73p绿化率：30%p总户数：1540户，13栋p物业类型：多层、小高层、高层p楼层：4层、11-18小高层、33层p梯户数：3梯6户p户型面积区间：多层160-180；高层60-145p建筑风格：现代简约p布局：整体建筑采用阶梯状排布，保证每户的通风、采光和景观资源的最大化利用。2009年1月开工，2009年8月开盘交房日期：2010年12月均价：高层8000元|平米，多层10000元平米住宅板块住宅板块2007年2月开工
20、2009年4月28日开盘2010年6月交房占地：137亩总建筑面积：5.2万平米容积率：0.52，绿化率：37%户数：208户物业形态：独栋4栋双拼4栋联排37栋建筑风格：现代景观：由30000中央内湖，50000生态水系，围合出一个尊崇的亲水生活圈。华侨城华侨城 纯水岸纯水岸208208区区纯水岸208区是华侨城集团在成都打造的第一个高端低密度纯别墅社区。住宅板块住宅板块华侨城华侨城 纯水岸三期纯水岸三期占地：37亩总建筑面积：8.8万平米容积率：3.52，绿化率：30%栋数：3栋户数：1010户户型区间：73-87平米物业类型：电梯高层楼层：33建筑风格：现代简约开工日期：2010年3月开
21、盘日期：2010年8月15日交房日期：2012年底均价：:6500-8500元/住宅板块住宅板块在售项目在售项目华侨城华侨城. .天鹅堡天鹅堡占地：75亩，总建筑面积：21万平米容积率：3.41，绿化率：38%栋数：9栋梯户数：2T1、2T3、3T5户数：1024户户型区间：135-390平米平米物业类型：电梯高层楼层：17、32建筑风格：北欧简约布局：大围合式布局727374757778798076城西高端城市大宅城西高端城市大宅住宅板块住宅板块华侨城华侨城. .天鹅堡天鹅堡727374在在售售7778798076楼栋号楼层总户数总面积()已售户数78号楼16329839.04372号楼32
22、15518614.8814574号楼2815518014.4113373号楼818629356.5813875号楼30174310118剩少数，剩少数，快售完快售完75住宅板块住宅板块开盘日期：2011年8月13日交房日期：2012年底价格：7600元-12000元m2，均价8500元m2。销售情况：已售425套，去化40%。销售速度：月均销售120套优惠措施：值华侨城周年庆，全款优惠最高达9%，按揭优惠5%。4室3厅3卫177.00m2板式通透、大开间横厅、独立保姆房、客厅大阳台4室室3厅厅3卫卫1厨厨 256.00保姆独立入户、阔景阳台住宅板块住宅板块户型鉴赏户型鉴赏华侨城华侨城. .东岸
23、东岸总占地：900亩，分6期开发，开发周期3-4年建筑面积：总建面64万平米，容积率：1.0，绿化率：37%户数：总户数3000户，物业类型：联排独栋双拼叠拼、洋房环水建筑，环水建筑，U形排布形排布住宅板块住宅板块华侨城华侨城. .东岸一期东岸一期占地：400亩建筑面积：建筑面积22万平米容积率：容积率0.52绿化率：37%户数：672户物业类型：联排独栋双拼叠拼洋房以洋房和叠拼为主，联排和双拼别墅共计96套建筑风格：北美风格一期一期面积区间：4+1层电梯洋房140-300m2叠拼：260-350m2联排别墅：370-400m2双拼别墅：570-580m2独栋8栋：540m2住宅板块住宅板块华
24、侨城华侨城. .东岸一期东岸一期华侨城东岸自2010年9月27日开盘以来，在没有任何线上推广的支撑下持续销售，就已突破7.6亿的销售产值。洋房：8500-2万元联排：600-800万元叠拼：300-500万双拼：1100万-1400万独栋8栋：2000万，已售完多层均价14000元平米别墅均价2万元平米销售速度：月均20-30套住宅板块住宅板块5室室2厅厅4卫卫1厨厨 249.00 首层入户花园通透板式洋房客厅、餐厅超宽横厅设计，带坡顶的独特挑高设计上层独立豪华主卧，转角露台住宅板块住宅板块户型鉴赏户型鉴赏项目推广项目推广20011年共投放报煤广告35次，华西都市报13次，成都商报22次，其中
25、整版投放占60%左右。项目推广项目推广项目推广项目推广项目推广项目推广项目推广项目推广p该项目在推广中采用烘托气势的手法，从大处着眼p开发商华侨城的实力；p华侨城在全国的战略布局p重点突出项目3000亩的规划p强调欢乐谷乐园配套p强调商业配套华侨城项目华侨城项目- -客群客群购买目的：改善性需求为主客户区域：客户主要来自于成都，以成都西北区域为主，周边的万贯五金机电城、金府机电城、长久机电城、量力钢材城的生意人士是华侨城的主力客群。一部分华侨城品牌追随者46随着项目开发进程区域的成熟、项目价值的展现、产品形态的变化，项目客户群体不断拓宽区域逐步成熟，逐渐成为新城中心，公建配套完善，住宅开发成熟
26、，大量产业人口聚集区域居住人气低配套建设不够完善；区域住宅环境差项目初期项目中后期区域认知项目认知本项目目标客户周边区域(交大、九里堤）的改善型客户看重项目未来价值的投资性客户项目价值凸显，客户群体拓宽，跟随型客户出现华侨城（欢乐谷）品牌认知展示区的示范效应基本生活配套的完善总价控制配套逐渐完善，社区生活打造成熟项目建立自身影响力，奠定大规模高尚人文社区区域地位华侨城项目华侨城项目- -客群客群Part.1Part.1旅游地产概论旅游地产概论Part.2Part.2“华侨城华侨城”开发商介绍开发商介绍Part.3Part.3项目综述项目综述Part.4Part.4项目详情项目详情Part.5P
27、art.5“华侨城华侨城”模式总结模式总结项目开发模式项目开发模式2006年欢乐谷奠基动工2007纯水岸一期动工菜市场纯水岸社区商业华侨城公园广场2008年2009年2010年纯水岸208区高尔夫会所华侨城东岸华侨城天鹅堡纯水岸2期纯水岸3期欢乐谷主题公园、商业配套先行，聚齐人气，提升区域价值。欢乐谷主题公园、商业配套先行，聚齐人气，提升区域价值。已有已有“欢乐谷欢乐谷”品牌，一部分住宅同步启动。品牌，一部分住宅同步启动。欢乐谷建成，2008年8月顺势推出纯水岸一期，仅半年时间售罄2009年4月28日华侨城.208区2010年9月27日推出华侨城.东岸2009年8月推出纯水岸二期2010年8月
28、15推出纯水岸三期2011年8月华侨城.天鹅堡page49主题配套公园拉动项目均价主题配套公园拉动项目均价华侨城主题公园的成功，对周边房价产生的影响是巨大的，这便是旅游地产的魅力所在。“以华侨城旅游地产的开发经验，主题公园对房价的支撑大约是2000元/平方米。”纯水岸二期均价5400元均价7500元纯水岸三期均价8000元天鹅堡均价8500元纯水岸一期09年1月欢乐谷正式开放随后，华侨城公园广场开始运营高层均价7400元均价13000元多层一期与二期价格相差2000元page50华侨城旅游地产的盈利模式华侨城旅游地产的盈利模式华侨城以“旅游+地产”的开发理念为国内发展商带来了新的盈利模式。地产
29、业务80%旅游业务20%华侨城利润构成华侨城项目销售有个规律，一般是开盘当天就销售1/3，一年之内卖掉90%多。旅游项目的成功，主要得益于华侨城片区内成熟的主题公园景观，以及多功能社区规划，地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率超过80%。高利润是华侨城做强的驱动器先旅游后地产带来超高利益低价拿地成就高利润率主题配套公园拉动项目均价华侨城模式成功的原因华侨城模式成功的原因低价拿地环境优先规划先行成都华侨城项目地价：60万元亩p先旅游项目，提升版块土地价值、升值空间和知名度，使生地变熟地，然后投资房地产。p注重利用和改造区域原生资源，由始至今保持良好的生态环境。p重大配套的建设运营是影响都市生态区价值的提升的关键因素，区域成熟速度与开发投入密切相关。总结启示总结启示“华侨城华侨城”模式启示模式启示
