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1、云从水上来云从水上来云从水上来云从水上来云：吉祥、祥瑞水：上善若水，财富之源我们通过对盘锦市场与项目地块了解之后，认为：常规操作项目的一些方法不适用于本项目。因为市场主流产品目前销售困顿.而解决方法很简单，利用地块本身的稀缺性，充分利用自己优势，做好项目自身就是好的方向.盘锦财富半岛项目盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告前期定位及物业发展建议报告20122012年年8 8月月汇报框架汇报框架第一部分第一部分 盘锦房地产市场解析盘锦房地产市场解析第二部分第二部分 项目本体分析项目本体分析第三部分第三部分 项目定位项目定位第四部分第四部分 物业发展建议物业发展建议第五部分第五部分 启动期策
2、略建议启动期策略建议盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告第一部分：盘锦房地产市场解析盘锦房地产市场解析云从水上来云从水上来盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来 地理位置地理位置盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲的中心地带，东、东北邻鞍山市，东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市，南临渤海辽东湾。市区距省会沈阳市155公里；距锦州市102公里；距营口市65公里，距大连港302千米。行政区划行政区划盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。大洼县盘山县双台子区兴隆台区盘锦财富半岛项目前期定位及
3、物业发展建议报告云从水上来云从水上来2011年，全市户籍总人口达到139万人，其中，全市城镇单位从业人员49.6万人，私营个体从业人员26.7万人。2011年城乡居民收入大幅提高，农民人均纯收入增长20.5%，达到11750元；城市居民人均可支配收入增长15%，达到24000元，辽宁第二，接近大连。而且盘锦人比较重视居住环境，攀比心强，有对别墅等高端产品需求向往。域内人口以汉族为主。共有35个民族，汉族占95.17%，少数民族占4.83%。其中，满族占3.01%，朝鲜族占0.90%，其他少数民族占0.92%。人口现状人口现状盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来经济环境
4、经济环境盘锦市GDP保持持续增长势头。2011年，地区生产总值1140亿元，增长15%；财政一般预算收入112.3亿元，增长39.3%；固定资产投资1050亿元，增长35%；社会消费品零售总额217亿元，增长17.5%；外贸出口5.3亿美元，增长44%。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来盘锦的支柱型产业是：石油、天然气生产加工、大米种植和河蟹养殖。有中国第三大油田辽河油田，年产原油1200万吨，天然气9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产基地和重要石化工业基地，也是全国最大的道路沥青、防水材料生产基地、重要的化肥与合成树脂生产基地；盘锦有全国集中连片最大面积的水稻
5、田10.5万公顷，年产水稻98万吨，是全国重要的水稻主产区和优质稻米生产基地，也是中国北方重要的稻米集散地；盘锦有118公里海岸线，20万公顷滩涂湿地，还有16万公顷淡水水面，年产鱼、蟹等水产品25万吨，是中国北方最大的河蟹人工孵化和养殖基地。目前三种产业均发展良好，前景广阔。产业结构产业结构盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来城市规划城市规划2012年政府工作报告中强调建设环境优美的生态宜居城市。1.加大力度推进城市建设与改造2.加大力度推进基础设施建设。3.加大力度推进生态环境建设。包括：高标准编制实施城市规划，让绿色、水系和生态成为盘锦城市建设的标志。用香港恒大
6、、上海绿地、珠海华发、广东碧桂园这样的大企业，提升城市建设档次与水平，推进房地产业健康发展。抓紧启动疏港高速公路、辽滨互通立交和滨海大道，加快林丰路大桥、兴辽路、外环路等道路建设，建成阜盘高速、盘营客专。高标准完成辽河流域综合治理，确保太平河、螃蟹沟、双台子河等6条河流水质达标。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来辽河新城是由政府主导并提供全方位政策支持辽河新城是由政府主导并提供全方位政策支持，总投资超过一百亿元人民币，打造集商贸、旅游度假、高档居打造集商贸、旅游度假、高档居住及商务办公等功能为一体的生态滨水新城住及商务办公等功能为一体的生态滨水新城。是全盘锦市最大的
7、城市更新项目。 辽河新城总占地7.64平方公司，目前已经聚集了国内一线开发企业中珠地产、绿地集团以及中鸿基地产等众多实力开发商。辽河新城将彻底改变盘锦的城市面貌，提升城市综合竞争力，改善城市人居生活品质，以交通、环境、文化、生态、科技等影响盘锦的未来，成为盘锦高档生活的升级所在。 财富半岛项目紧临辽河新城财富半岛项目紧临辽河新城, ,未来可以享受完善的配套未来可以享受完善的配套和便捷的交通和便捷的交通。城市规划城市规划盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来一、凡在市团购楼盘中购房的才可以享受到政府优惠政策二、必须在房交会期间购房的才可以享受政策优惠政策：1.取得税购房发
8、票和备案合同或房屋所有权证，并经同定给财政部门审核后，对所缴契给予全额补贴。2.维修资金按缴数额60%收取，缓缴40%。3.将个人购买住房转让的（二手房），按其转让收入减去购买住房原价的差额征税。4.房地产开发企业在日常销售折扣基础上，对房交会期间销售房屋每平方米让利100元5.实行落户、保险等配套政策6.公积金房贷最高额度可贷80万元。最长可贷30年，贷款担保费用减半收取。经本人同意，可提前一次性领取住房货币补贴。7.银行贷款政策，个人在银行无住房贷款记录并出具首次购房证明，我市各金融机构可以认定其所购房屋为首套房，在首付比例不低于30%以上，下限贷款基准率的0.85倍。盘锦政府借夏季房交会
9、实施免契税政策面对中央房地产政策不放松，盘锦政府推出购房免契税政策，表现出盘锦政府对本市房地产的支持。地方政策地方政策盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来中珠中珠天琴湾天琴湾绿地绿地世纪城世纪城滨湖四季城滨湖四季城富寓华城富寓华城天力水榭春城天力水榭春城爱丁堡爱丁堡日月星城日月星城辽河左岸辽河左岸荣盛香堤荣府荣盛香堤荣府恒大华府恒大华府广厦新城广厦新城鹏欣水游城鹏欣水游城东方银座中心城东方银座中心城美的城美的城中交凯旋城中交凯旋城利港银河新城利港银河新城蓝色康桥蓝色康桥枫丹白露枫丹白露锦城明郡锦城明郡瀚新东方托拉多瀚新东方托拉多恒泰尚城恒泰尚城北部双台子板块北部双台子
10、板块中部滨河板块中部滨河板块南部兴隆台板块南部兴隆台板块盘锦房地产市场主要分为三个板块北部双台子板块老城区，项目较少，价格较低中部滨河板块两区交汇处，资源稀缺，价格居中南部兴隆台板块新城区，项目较多，价格较高盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来区域案名开发商占地面积(万)建筑面积(万)容积率绿化率总套数北部双台子板块绿地世纪城盘锦绿地置业1002001.1535%700（一期）富寓华城盘锦天润地产4102.531%600湖滨四季城盘锦福兴地产 5102.140%2200中部滨河板块中珠天琴湾辽宁中珠地产30.7772.040%1392爱丁堡盘锦日月兴隆地产35651.
11、8240%1218辽河左岸辽宁永利房地产2402551.6740%1120(一期)荣盛香堤荣府盘锦荣盛房地产 34682.040%1600南部兴隆台板块恒大华府恒大地产集团32953.1840%1500中交凯旋城盘锦中房京昊房地产 21.8402.750%2771广厦新城盘锦新文厦房地产 2650240%2500美的城盘锦美地置业 30371.4750%2155纳帕溪谷盘锦源隆房地产 2311.50.560%360东方银座中心城盘锦天安房地产 391371.8838%1536蓝色康桥盘锦振兴嘉禾房地产1302001.6440%17000乐府江南盘锦鸿嘉房地产13.713.81.0130%409
12、盘锦目前主要在售与即将销售项目汇总盘锦目前主要在售与即将销售项目汇总盘锦多数项目容积率在2.0左右，绿化率40%左右，市场总供给量巨大。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来区域案名开发商总建规模（万平方米）5万以下万以下510万万1030万万3050万万50万以上万以上北部双台子板块绿地世纪城盘锦绿地置业200万富寓华城盘锦天润地产湖滨四季城盘锦福兴地产 中部滨河板块中珠天琴湾辽宁中珠地产77万爱丁堡盘锦日月兴隆地产65万辽河左岸辽宁永利房地产255万荣盛香堤荣府盘锦荣盛房地产 68万南部兴隆台板块恒大华府恒大地产集团95万中交凯旋城盘锦中房京昊房地产 40万广厦新城
13、盘锦新文厦房地产 50万美的城盘锦美地置业 37万纳帕溪谷盘锦源隆房地产 11.5万东方银座中心城盘锦天安房地产 137万蓝色康桥盘锦振兴嘉禾房地产200万乐府江南盘锦鸿嘉房地产13.8万总建规模分析总建规模分析盘锦新楼盘总建规模有一半以上在50万平米以上，体量较大;更有多个200万平米以上超级大盘。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来产品类型分析产品类型分析盘锦在售项目多以高层为主，个别项目临时规划市场稀却的别墅产品，但纯低密项目较少。区域案名开发商产品类型小高层高层洋房联排独栋北部双台子板块绿地世纪城盘锦绿地置业富寓华城盘锦天润地产湖滨四季城盘锦福兴地产 中部滨河
14、板块中珠天琴湾辽宁中珠地产双拼爱丁堡盘锦日月兴隆地产+双拼辽河左岸辽宁永利房地产荣盛香堤荣府盘锦荣盛房地产 +双拼南部兴隆台板块恒大华府恒大地产集团中交凯旋城盘锦中房京昊房地产 广厦新城盘锦新文厦房地产 美的城盘锦美地置业 +双拼纳帕溪谷盘锦源隆房地产 +双拼东方银座中心城盘锦天安房地产 +双拼蓝色康桥盘锦振兴嘉禾房地产乐府江南盘锦鸿嘉房地产+双拼备注： 表示有少量供应盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来区域案名开发商平均单价（元/平方米）2500以下以下2500350035004500450055005500以上以上北部双台子板块绿地世纪城盘锦绿地置业4200富寓华
15、城盘锦天润地产4200湖滨四季城盘锦福兴地产 中部滨河板块中珠天琴湾辽宁中珠地产3800爱丁堡盘锦日月兴隆地产45008500起辽河左岸辽宁永利房地产4100荣盛香堤荣府盘锦荣盛房地产 41008700起南部兴隆台板块恒大华府恒大地产集团5500中交凯旋城盘锦中房京昊房地产 4300广厦新城盘锦新文厦房地产 470011000美的城盘锦美地置业 46008000起纳帕溪谷盘锦源隆房地产 6800起东方银座中心城盘锦天安房地产 450015000蓝色康桥盘锦振兴嘉禾房地产4400乐府江南盘锦鸿嘉房地产7400平均单价分析平均单价分析高层产品均价在4000元/平米左右，北部价格低于南部;别墅产品价
16、格在7000-12000元/平米。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来普宅主力面积在90-130平米，有向大户型发展的趋势;别墅产品以250-350平米为主。区域案名开发商主力面积（平米）60以下以下60-9090130130150150以上以上北部双台子板块绿地世纪城盘锦绿地置业一期富寓华城盘锦天润地产湖滨四季城盘锦福兴地产 中部滨河板块中珠天琴湾辽宁中珠地产爱丁堡盘锦日月兴隆地产250-350辽河左岸辽宁永利房地产荣盛香堤荣府盘锦荣盛房地产 230-320南部兴隆台板块恒大华府恒大地产集团中交凯旋城盘锦中房京昊房地产 广厦新城盘锦新文厦房地产 530-1000美的
17、城盘锦美地置业 240-350纳帕溪谷盘锦源隆房地产 260-340东方银座中心城盘锦天安房地产 310-430蓝色康桥盘锦振兴嘉禾房地产乐府江南盘锦鸿嘉房地产280-430主力面积分析主力面积分析盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来各项目房源销率多在50%以下，目前已是供大于求，竞争激烈。区域案名开发商销售率25%以下2545%4565%6585%85100%北部双台子板块绿地世纪城盘锦绿地置业富寓华城盘锦天润地产湖滨四季城盘锦福兴地产 中部滨河板块中珠天琴湾辽宁中珠地产爱丁堡盘锦日月兴隆地产别墅30%辽河左岸辽宁永利房地产荣盛香堤荣府盘锦荣盛房地产 别墅30%南部
18、兴隆台板块恒大华府恒大地产集团中交凯旋城盘锦中房京昊房地产 广厦新城盘锦新文厦房地产 别墅10%美的城盘锦美地置业 别墅10%纳帕溪谷盘锦源隆房地产 别墅70%东方银座中心城盘锦天安房地产 别墅20%蓝色康桥盘锦振兴嘉禾房地产乐府江南盘锦鸿嘉房地产销售率分析销售率分析盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来近四个月，周成交量有所上升，特别是兴隆台区成交量上升明显。销售走势销售走势盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来盘锦市房地产市场近几年发展迅速,尤其是恒大、绿地等一线开发商的进入后发展势头更猛，预计2012年全年市场放量在400万平方米以上。高层
19、产品严重供过于求，花园洋房产品也基本趋于饱和，别墅市场发展参差不齐，纯高端别墅项目供应较少。市场小结市场小结城市人口数量不大，但经济发展水平很高，位列辽宁第二政府对房地产支持力度巨大，曾减免契税和维修基金近几年房地产市场发展迅猛，2012年市场总供应量达400万平米房地产市场产品同质化严重，高层及洋房类产品严重过剩富裕阶层对别墅类产品需求向往，但高端产品供应较少且普遍质素不高盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告第二部分：项目本体分析项目本体分析云从水上来云从水上来盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来地块规划图地块规划图盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云
20、从水上来云从水上来财富半岛地块规划总用地面积209292.7平方米313.9亩其中规划净用地面积156282.8平方米234.4亩绿化防护及水域用地面积53009.9平方米79.5亩A地块规划总用地面积105224.5平方米157.8亩其中规划净用地面积68565.1平方米102.8亩绿化防护及水域用地面积36859.4平方米55亩B地块规划总用地面积104068.2平方米156.1亩其中规划净用地面积87717.1平方米131.6亩绿化防护及水域用地面积16350.5平方米24.5亩政府要求：“A、B地块地上容积率不超过1.3，需要有3-4万平方米五星酒店，建议产品以别墅为主。”地块规划控制
21、指标地块规划控制指标盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来项目地块东侧林丰路正在施工项目四至项目四至项目地块南侧水岸项目地块西、北方向的双绕河盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来A、B地块分界引流渠项目内部项目内部B地块内A地块现状有仓库、水务管理用房、原生树林盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来SWOTSWOT分析分析共享优势：u双台子河水景景观资源丰富，适宜人居；u双台子河沿线房地产开发已初具规模；u交通便利，交通要道林丰路正在修建；独有优势：u纯低密度别墅社区；u三面环水的独特地理位置，近水而居。不可抗劣势：u整
22、个板块尚处于开发初期，尚不成熟；u周边的商业、生活配套缺乏，暂时难以形成浓厚的人居氛围；可抗劣势：u项目B地块内有高压线走廊；u土地属性为商业用地，产权40年；u容积率为1.3；u周边大型房地产项目较多。打造绝版半岛景观园林打造绝版半岛景观园林通过增加产品附加值提升价值通过增加产品附加值提升价值突突破破共享机会：u双台子河沿线的别墅市场目前基本处于空白状态；u双台子河沿线建设进程日趋加快，板块发展迅速；u沿河项目的交房入住带动一定的潜在购房需求；u整个双台子区别墅存在市场空白；独享机会：u双台子区唯一的纯正低密度社区；u独栋、双拼别墅市场供应呈减少趋势，日趋稀缺。u整体房地产市场不景气，观望氛
23、围较浓，购房需求减少；u项目处于双台子河区域，目前片区市场认可度较低；u爱丁堡、荣盛香堤荣府、绿地世纪城等项目陆续将有别墅供应，会分流部分客户。威胁机会劣势优势细分客群与推广，增强营销推广的针对性细分客群与推广，增强营销推广的针对性与周边项目合作与周边项目合作“炒片炒片”提升价值，与周边项目走差异化提升价值，与周边项目走差异化突突破破盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来容积率1.3项目产品组合方案u类别墅+小高层u联排别墅+高层u花园洋房由于市场上高层产品供应量过大，花园洋房产品也趋于饱和，未来高层和洋房产品市场去化速度慢将是必然结果，所以建议本案地块内杜绝出现此类产
24、品。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来方案一方案一方案二方案二方案三方案三产品配比100%小高层+洋房100%独栋别墅40%独栋/30%双拼/30%联排容积率1.30.40.6建筑面积()203167.6462513.1293769.68物业组成(套)169312585独栋/85双拼/90联排价格(元/)41001200011000销售收入7.727.5010.31总利润2.241.883.28投资利润率36.7%33.3%46.7%备注1、套均面积120平米；2、成本3000元/平米；3、市场接受难度大1、套均面积500平米；2、成本9000元/平米；3、客户群范
25、围太窄1、套均面积450平米（含小独栋）；2、成本7500元/平米；3、有效填补市场空白，覆盖高端人群不同产品配比方案经济评价不同产品配比方案经济评价盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来1：纳帕溪谷项目优劣势分析优势：纯低密0.5容积率的纯别墅社区；园林水系园林景观设计；附加值高送百平花园，车库，露台等劣势： 位置远距离市区较远； 品质低品质感低，不够高端、尊贵城区大洼县地址 田家镇大众花园宾馆西行700米开发商盘锦市源隆房地产开发有限公司建筑类型联排、双拼物业风格托斯卡纳风格开盘时间2009年09月产权年限70年付款方式银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款物业盘锦源
26、隆物业管理有限公司价格 联排6800起，双拼8600元，独栋12000元别墅面积联排260-340平，双拼360平，独栋480-600平别墅市场个案分析别墅市场个案分析盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来2：皇家御品项目优劣势分析优势：自身配套内部水疗会所，温泉入户；附加值赠送百平米花园，车库，露台，地下室劣势： 位置远距离市区远；产品差户型设计不合理城区大洼县地址 大洼县田家镇，汇美建材市场西侧，开发商辽宁凯德基业房地产开发有限公司建筑类型联排、双拼（一期）物业风格欧式古典风格开盘时间2011年05月产权年限70年付款方式银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款物业价格
27、 联排7200起，双拼9100元别墅面积240-350平别墅市场个案分析别墅市场个案分析盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来3：爱丁堡项目优劣势分析优势：位置城市中心别墅；附加值产品设计均有赠送面积，附加值高劣势： 产品别墅呈军营式排列，品质差，去化慢；园林别墅产品仅有院内绿化，几乎无园林景观城区兴隆台区地址 兴隆台科技大街与泰山路交口东北侧开发商盘锦日月兴城房地产开发有限公司建筑类型联排、双拼、板楼物业风格英伦风格开盘时间2011年05月产权年限70年付款方式银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款物业兴隆家园物业价格 高层4300元/平，联排8500起，双拼12000
28、元别墅面积250-350平别墅市场个案分析别墅市场个案分析盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来4：荣盛香堤荣府城区兴隆台区地址 兴隆台区辽河南路以西科技大街以南开发商盘锦荣盛房地产开发有限公司建筑类型联排、双拼、多层、高层物业风格英伦风格开盘时间2011年08月产权年限70年付款方式银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款物业荣盛物业价格 高层4200元/平，联排8700起，双拼12000元别墅面积240-320平项目优劣势分析优势：园林上万平水系园林景观设计；附加值产品设计均有赠送面积，附加值高劣势： 产品别墅产品私密性差，市场去化慢； 生活配套不完善，其它配套建设中别
29、墅市场个案分析别墅市场个案分析盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来5：乐府江南项目优劣势分析优势：价格低7400元/平起；附加值赠送百平米花园，车库，露台，地下室劣势： 产品中式风格，认同度低；园林别墅产品排布密集，社区内近乎无园林城区兴隆台区地址 兴隆台区石油大街东，油田供应南侧开发商盘锦鸿嘉房地产开发有限公司建筑类型联排、双拼物业风格中式风格开盘时间2012年产权年限70年付款方式银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款物业兴隆家园物业价格 联排7400元起别墅面积280-430平别墅市场个案分析别墅市场个案分析盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从
30、水上来由于市场对高端低密度产品的需求向往以及别墅产品的较高投资回报率，建议调低容积率（0.6），打造处于市场空白的高端纯正低密度别墅社区高端纯正低密度别墅社区盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告第三部分：项目定位项目定位云从水上来云从水上来盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来整体定位整体定位城市中心顶级水岸别墅城市中心顶级水岸别墅开创极少主义的近水生活境界开创极少主义的近水生活境界! !盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来新生活观属于顶级贵胄人士极少数主义的生活境界！属于顶级贵胄人士极少数主义的生活境界！形象定位形象定位盘锦财富半岛项目
31、前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来自住客户投资客户v收入较高，有闲钱用于投资；v机会敏锐度高，有投资房地产的意识，并曾在投资房产中获利；v对产品性价比关注，总价敏感，置业门槛低，看中增值保值能力；v在生活方式和消费方式上跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现。v城市财富阶层，35-55岁，精力充沛；v通过自身努力获得阳光财富；敢于动用自身财富满足自己休闲享受的新富生活方式；v具有较强的休闲享受型置业需求；v对所提供的活动/设施要求高，喜欢健康、新鲜体验及尊贵感；v在生活方式和消费方式上属于引导型客户。客户定位客户定位盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来偶得客
32、户重要客户：辽北油田管理层重要客户：辽北油田管理层职业：职业：石油开采及销售属性：属性：高管、新贵置业目的：置业目的：追求更好的居住环境及新的生活方式，养老；首次别墅置业。置业特征：置业特征：多次置业经历，看重性价比和附加值，需要被品质和环境吸引。偶得客户：其他散落的盘锦地缘客户偶得客户：其他散落的盘锦地缘客户职业：职业：与盘锦有生意往来的外地石油、建材等属性：属性：私营业主，高管置业目的：置业目的：投资、自住置业特征：置业特征：认同小区的环境、追求生活的享受核心客户重要客户核心客户：盘锦本地核心客户：盘锦本地职业：职业：石油贸易、建材等属性：属性：私营业主置业目的：置业目的：追求更好的居住环
33、境及新的生活方式，攀比，同时追求资产的保值，度假、投资、养老；首次别墅置业。置业特征：置业特征：多次置业经历；喜欢攀比，愿意占有稀缺的自然资源。客户定位客户定位盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来地块基本指标：用地面积：156282.8平方米容积率：1.3产品形式产品形式层数层数小区容积率小区容积率独立别墅3层以内0.3双拼3层以内0.40.5联排3层以内0.60.8叠加34层0.81.0花园洋房45层1.01.2多层67层1.22.0小高层811层1.62.2中高层1218层2.22.8高层1933层2.84.5容积率产品组合评价0.3纯独栋容易打造出纯粹的高端形象
34、，但是会造成目标客群范围太窄没有实现项目价值最大化0.40.6独栋为主+双拼/联排整体市场纯别墅小区不多，主要以联排+双拼为主，而且整体质素不高，以独栋为主的别墅区必将填补市场空白目标实现我们的目标是盘锦的形象标杆，价值最大化0.60.8独栋+公寓类产品形象保证但公寓销售不能保证价值最大化选择容积率条件允许的条件下，采用适当的产品组合尽量降低容积率产品定位产品定位盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来基于项目操作经验和市场现实情况的分析，我们建议的产品组合为：独栋小独栋+双拼/联排产品定位产品定位盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来产品定位产品
35、定位别墅类型面积(区间)目标客群所占比例备注独栋500平米顶级客户20%考虑设计2套1000平米楼王产品以形成标杆小独栋350-400平米投资客户20%满足投资客户投资需求双拼300-350平米富裕阶层30%满足富裕阶层攀比心理联排250-300平米富裕阶层30%满足富裕阶层攀比心理建议以独栋(小独栋)别墅作为项目的主力户型产品,树立项目纯高端低密大盘形象,配以少量高性价比低总价的双拼和联排类产品拓宽目标客群范围。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来独栋别墅独栋别墅：作为项目主打形象，无疑需要在户型，品质上实现区域性的突破，打动客户的永远是细节独栋亮点楼王1、提升别墅
36、区整体的档次形象2、树立价格标竿和价值标竿3、吸引注意力，项目的标志4、提升项目整体价值5、销售时制造新闻热点，产生轰动效应，吸引眼球楼王设置建议：在销售时作为样板房展示出来，暂时不销售制造新闻热点，提升项目知名度建筑面积1000平米超大私家庭院和私家泳池拥有半岛的最佳景观资源私密性强，被一群独栋别墅隐匿其中楼王可以客户需求定做产品示意产品示意盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来小独栋别墅作为市场差异化路线的空白产品，并且是高性价比产品，先期推出用以提升市场关注度，配合一期的大独栋引爆市场产品示意产品示意盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来合
37、院式双拼/联排别墅可以考虑做一到两组合院别墅，作为区域性创新产品高端客户的圈层感、归属感、互相影响、感情需求产品示意产品示意盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告第四部分：物业发展建议物业发展建议云从水上来云从水上来盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来整体规划建议整体规划建议突出生态自然因素、景观价值大于朝向价值，保证资源合理分配景观利用最大化项目价值最大化资源分配合理增加临河的楼栋户数楼栋略随河流流向倾斜，以获得更好的景观视野增加中央景观，达到户户景观效果交错安排，考虑人造坡度，保证非近水的景观A地块、B地块近水地块，保证最优产品享受最佳景观联排类产品布置于B地
38、块景观略差位置修建景观天桥，联系A、B两地块盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来根据以上原则，结合地块的价值以及操作经验，较合理的物业排布如下物业排布建议物业排布建议A地块主要布置独栋+小独栋别墅；B地块以双拼+联排为主，以独栋+小独栋为辅。B地块A地块盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来具体物业配比建议具体物业配比建议容积率调低至0.6后，两个地块总建筑面积为93769.68平米。其中，85套独栋、85套双拼和90套联排。地块物业类型面积区间（平米）套数建面（平米）B地块68565.1平米临水独栋500105000小独栋350-400103
39、750双拼300-3505517875联排250-3009024750五星酒店3519A地块87717.1平方米楼王100022000临水独栋5002814000小独栋350-4003513125双拼300-350309750总计26093769盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来景观规划建议景观规划建议以原生态景观为主体，走精细化路线，突出纯天然水元素，通过高低起伏错落有致的景观安排增加地块的灵动性，景观小品注重参与性和娱乐性，体现生态休闲的情趣一轴：B地块水景花园景观天桥A地块景观广场两岸：两岸修建观景栈道，亲水平台星状：散布的别墅及院落，互为景观“一轴两岸，星状
40、布局”，借助景观轴和景观结点的辐射效应，实现景观的允质均好。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来景观概念展示景观概念展示自然水系的引入每户门前自然水系的引入每户门前植被的自然隔离植被的自然隔离引人注目的景观结点引人注目的景观结点私家庭院与公共园林相得益彰私家庭院与公共园林相得益彰盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来水景：打造可参与性水系景观水景：打造可参与性水系景观材质：小品景观尽量用原生态材质如木质或石质材质：小品景观尽量用原生态材质如木质或石质道路：蜿蜒曲折，强调步随景移道路：蜿蜒曲折，强调步随景移植被：选用能打造鲜明层次感、大量采用鲜花
41、，植被：选用能打造鲜明层次感、大量采用鲜花，颜色搭配鲜艳夺目颜色搭配鲜艳夺目驻留空间：多个小体量驻留空间分散布置，提供交流空间驻留空间：多个小体量驻留空间分散布置，提供交流空间景观小品：突出原生态和休闲人文情趣景观小品：突出原生态和休闲人文情趣景观概念展示景观概念展示盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来建筑风格建议建筑风格建议目标客户特性：本地中高端客户，注重私密性和奢华享受资源特性：温带海洋性气候低海拔坡地植被价值诉求：顶级岛居别墅市场竞争东亚风格东亚风格东南亚风格东南亚风格地中海风格地中海风格现代风格现代风格建筑风格建筑风格特征描述特征描述以日式和中式为主，凸现禅
42、意、宁静前提条件以泰式风格为主，凸现热带海洋异域风情和宗教神秘感改良式现代地中海风格，热情奔放，具有浓郁亚热带海洋异域风情优点优点品质控制难度大，风格具有较大排他性，国际化意向不足容易表现神秘尊贵的属性生活气息浓厚，容易和其它欧式元素结合,容易打造高端别墅缺点缺点极具民族特色具有一定排他性，有风险建筑品质控制难度较大简约的空间设计通常非常含蓄，体现时尚前卫直观品质感稍弱，在立面材质运用、细节构建上要注意满足客户对细节的喜好建筑风格变化多样，容易建立形象差异化欧式风格欧式风格普遍接受度较高，操作不易出现偏差就发展来看不易形成竞争力容易做出档次感，西洋元素体现尊贵感和奢华感盘锦财富半岛项目前期定位
43、及物业发展建议报告云从水上来云从水上来本案建议采用地中海风格，外立面富有层次感，营造唯美的生活情调建筑风格建议建筑风格建议盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来户型设计建议户型设计建议户型设计方面应注重室内空间的自由延展，关注扩展景观面，强调室内外的自然过渡，增加生活趣点，追求生态居家和休闲度假的双重舒适l超大露台、阳光地下室、超大落地窗、高挑空的客厅、全景厨房、全景浴室等l市场上一般的独栋都会赠送较大的前后庭院，我们除了具备客户需求很强烈的前后庭院以外，做到内庭院和立体庭院，让盘锦出现真正意义上的院落式住宅l通过公共绿地的软性分割，尽量让每家每户都拥有更多的室外共享空
44、间lSpa、私家泳池、空中泳池基本的实用/居家舒适l朝向、通透性考虑，采光采风l空间实用率高l动静、干湿布局合理l主卧套房设计l私密性考虑居家、度假的双重舒适目标：全面提升居住、体验、心理价值盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来居住价值的提升居住价值的提升前后庭院，内庭院，立体庭院，多重院落，多出口、多功能、多灵性制造出多重私密领地庭院一庭院一庭院二庭院二庭院三庭院三庭院五庭院五庭院四庭院四北京纳帕溪谷北京纳帕溪谷让每栋别墅最多拥有5个庭院，最少拥有3个庭院，而且每个庭院功能不同，每一个庭院都是居室空间的伸展，每一扇门窗都解放你的视线。 拥有别墅是每个中国人的梦想，房
45、子不一定要太大，但拥有别墅是每个中国人的梦想，房子不一定要太大，但是绿地要大。是绿地要大。来自客户访谈盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来以阳台、花园、雨篷、篱笆等构筑物,注意体现开放半私密私密空间自然过渡阳台雨篷篱笆私家花园居住价值的提升居住价值的提升盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来大尺度，少断隔的室内空间赋予生活更多的自由舒展的感觉入户大面积挑空显示华贵与气质；扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。居住价值的提升居住价值的提升盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来大面积观景窗增加内外空间
46、的交流客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感起居室采光落地窗主卧室落地窗与阳台次要空间的多面采光窗外部巨面采光窗居住价值的提升盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来充分利用垂直空间，下沉式地下室，增强采光效果，增加娱乐活动的延展空间半地下室采光窗口半地下室通向半地下室的天井p地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积p小独栋基本不做居家性考虑，可以不做地下室p大独栋通过半地下室的赠送，提升自身性
47、价比居住价值的提升居住价值的提升盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来体验价值体验价值景观厨房与景观浴室，让功能用房享有无限阳光和景观，为家居生活提供更多趣味盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来体验价值体验价值超大露台增加了对外交流空间，提供一种别有情趣的生活方式盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来私家花园家庭活动、朋友聚会的空间，营造丰富的生活室外空间成为家庭、朋友聚会的场所（烧烤、生日会、朋友派对）享受温馨、浪漫的休闲时光体验价值体验价值盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来心理价值心理价值
48、通过材质及细节的雕琢体现项目的高端形象，通过外立面就能让客户感受到产品的品质感杭州富春山居/局部砖材杭州九溪玫瑰园/局部砖材丹麦丹麦 THORNINGHOJ /局部木材局部木材简洁但错落有致的立面材质提升立面品质材质及立面细节提升档次注重产品与环境的和谐；采用适当的色彩提高产品的形象与认可度；注重细部的设计与刻画，丰富建筑形态，提升产品品质。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来科技部品应用科技部品应用本项目各种智能化及高科技运用仅作为必须价值支撑，不做市场领先者提升尊贵感提升尊贵感智能家居系统智能家居系统户式中央空调系统户式中央空调系统刷卡（指纹）直接入户刷卡（指纹）
49、直接入户新风系统新风系统不锈钢双面密封地漏不锈钢双面密封地漏中水系统中水系统+ +直饮水系统直饮水系统中央背景音乐：音源设在厨房，各个房间设有末端中央背景音乐：音源设在厨房，各个房间设有末端中央吸尘系统中央吸尘系统2424小时热水系统小时热水系统同层排水系统同层排水系统保障安全性保障安全性识别系统：刷卡入小区，刷卡入户、指纹识别识别系统：刷卡入小区，刷卡入户、指纹识别保安系统：周界报警、红外线监控、车辆识别、家庭防盗、室内外保安系统：周界报警、红外线监控、车辆识别、家庭防盗、室内外红外防护、语音提示、可存储记忆设备红外防护、语音提示、可存储记忆设备停车快速过闸系统：停车快速过闸系统：使用智能卡
50、放置车内，系统使用智能卡放置车内，系统1010外遥感来车，快外遥感来车，快速过闸无须停车刷卡速过闸无须停车刷卡鉴于项目周期，具体运用情况根据届时产品及客户成熟度加以甄选。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来智能家居系统：依托智能化技术系统地解决了环保、节能、安全等需求，大大提升业主尊贵感，使之成为项目的一大亮点科技部品应用科技部品应用盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来五星酒店主楼可以作为项目的会所使用一、会所对于整个项目的档次和形象提升起到重要的作用二、会所解决社区业主和周边圈层的运动休闲娱乐的需求三、销售初期，会所的一部分作为售楼中心，展
51、示未来的生活情境会所建议会所建议盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来基于本项目的特点，本会所既要在外在形象拥有充分的影响力，同时要考虑到实用性与后期运营建筑外观建筑外观会所功能会所功能高档次、大气的外观和设施对项目的形象和价值提升有重要作用，能充分扩大项目的外在影响力，对于本案而言，此方面的投资应当给予充分的考虑适度的定位、完善的功能、实用并且富有特色的会所功能是保证会所持续运营的关键通过会所酒店的功能设置，形成“多功能泛会所”会所建议会所建议盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来会所建筑外观关键词：简约，从容，大气会所建议会所建议盘锦财富半岛
52、项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来泳池与自然景观、水疗相结合，充分体现生态、健康主题。泳池周围种植能体现花园生活的花香芳疗植物，以植物养生花园借以命名。芳疗花园全景室内泳池会所建议盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来休闲休闲休闲休闲茶吧茶吧茶吧茶吧养生堂由专业养生机构入驻，提供咨询与服务生态养生堂设置以Spa为主题的水疗、芳香疗、石疗、香熏水疗等健康养生设施及亲子Kurhause水疗池。康体设施：设置健诊类仪器、高端的干式水疗仪、经络诊断仪等。设置酒库及雪茄房，提供优质佳酿及珍品雪茄。酒库，雪茄屋会所建议会所建议盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报
53、告云从水上来云从水上来物业服务建议物业服务建议以智能高效的安防为核心，打造一支高素质的物业管理管理团队n出入口控制系统n家庭防盗和事故处理报警系统n保安巡逻签到系统n闭路电视监视系统n楼宇可视对讲系统n停车场管理系统n网络快速干道接口n生活便利服务（家政、维修等）盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来品牌的酒店式物管提供超值服务，提升生活的尊贵感u确立物管品牌，派遣相关管理人员前往五星级酒店学习物管服务知识；u考虑引进国际一流物业管理公司,提供高端的物业服务；u实现地产品牌与物管品牌的良性合作物业服务建议物业服务建议盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告第五部分：启
54、动期策略建议启动期策略建议云从水上来云从水上来盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来项目启动原则项目启动原则原则1：中高端产品率先启动，以顶级高端形象入市，奠定项目总基调原则2：低总价高性价比的创新产品吸引客户，确保启动成功v独栋、双拼、联排等产品档次达到中高端v项目的定位和整体形象展示属于顶级高端v创新型产品是最能让消费者产生购买兴趣的（小独栋）v总价控制和高性价对投资客和储值型富人的吸引力最强盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来B地块A地块启动策略落实启动策略落实1、低总价、高性价比的创新产品（小独栋）以高端形象入市，奠定项目总基调u创新产
55、品先行入市，聚焦客户目光引爆市场，确保启动成功；u按“中、高、低”的推售次序，适当的产品搭配，保证每批都没有低形象产品；u启动区以B地块亩为宜。“高形象的中高产品”创新产品高端产品高端产品+创新产品“高举高大”“高、低组合”小独栋独栋，水岸独栋独栋+双拼/联排盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来云从水上来2、会所及周边的展示先行，以完善配套设施来营造成熟生活氛围，预热区域，提高人气u以会所（五星酒店主楼）为中心打造核心展示区，通过挡板，绿化，样板房通道包装等营造高端社区的氛围；u在项目前期树立高品质形象。启动策略落实启动策略落实盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上
56、来云从水上来项目开发节奏项目开发节奏项目开发应该依照“前期快速回现，后期博高利润，实现价值最大化”的原则，通过开发进度和营销进度的控制，在“速度VS价值”之间找到最佳结合点u利用B地块物业类型的多样性，更宽广的客户层面，更丰富的展示层面，以确保项目启动成功；u高性价比的市场空白产品位于B地块，保证资金快速回笼；u会所置于B地块，先行启动，可作为营销中心，既是功能需要，又是展示需要；uA地块天然价值优于B地块，作为二期开发。通过一期的市场反馈对二期产品进行更为有利的调整，同时一期形象的相对成熟也会大大提升A地块价值，从而保证整个项目价值的最大化。B地块A地块大一期大一期大二期大二期祝盘锦财富半岛项目创造辉煌！祝盘锦财富半岛项目创造辉煌！ 世 平 道 治 民 物 阜 康 Thanks.
