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1、投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU主主要要内内容容一、一、项目总投资及购成项目总投资及购成二、二、固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资的估算与评估三、三、无形资产投资和开办费的估算与评估无形资产投资和开办费的估算与评估四、流动资金的构成和估算流动资金的构成和估算第七章投资估算与资金筹措方案评估第七章投资估算与资金筹措方案评估五、项目资金筹措与使用计划方案设计五、项目资金筹措与使用计划方案设计投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU第一节第一节项目总投资及购成项目总投资及购成12项目总投资概念项目总投资概念项目总投资构
2、成项目总投资构成投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU一、项目总投资概念 项目总投资：指投资项目从前期准备工作开始到项目全部造成投产为止所发生的全部投资费用。二、项目总投资构成 固定资产投资，固定资产投资方向调节税，建设期借款利息，无形资产投资，开办费、流动资金。第一节第一节项目总投资及购成项目总投资及购成投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU第二节第二节固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资的估算与评估12固定资产投资的构成固定资产投资的构成固定资产投资和估算方法固定资产投资和估算方法固定资产总投资的鉴定与评估固定资产
3、总投资的鉴定与评估3投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU一、固定资产投资的构成 固定资产投资：指项目从开始建设到建成为止的这段时间里用于购置和形成固定资产的投资额。 固定资产投资费用第二节第二节固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU二、固定资产投资和估算方法（一）单位生产能力投资估算方法（二）生产规模指数法（三）分项按比例估算法（四）概算指标估算法第二节第二节固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU
4、 PINGGU（一）单位生产能力投资估算方法 根据已建成的类似项目的单位产品所需的固定资产投资额和本项目的拟建生产能力相乘，求得项目所需固定资产投资估算额。公式： I2= N2 I式中：I1已建类似企业的固定资产投资 I2拟建项目的固定资产投资 N1已建类似企业的设计生产能力 N2拟建项目的规划设计生产能力第二节第二节固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU例：已知每吨涤纶纤维生产能力所需投资为6000元，已建同类涤纶纤维生产企业设计生产能力为8000万吨，拟建项目的规划设计能力为8600万吨，试计算拟建项目
5、的固定资产投资。解：I2=N2（I1/N1） =8600 =6450元/吨第二节第二节固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU（二）生产规模指数法 利用已建成项目的相关投资额，估算同类不同生产规模的相关投资额。公式： I2=I1 M式中：I1已建类似企业的投资额 I2拟建项目的投资额 N1已建类似企业的生产规模 N2拟建项目的生产规模 n生产规模指数 （0n1，常取）M已建类似企业与拟建项目的价格修正系数第二节第二节固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOU
6、ZIXIANGMU PINGGU例：某已建化肥厂有合成氨和尿素两套装置。合成氨装置能力为年产合杨氨30万吨，尿素装置能力为年产尿素48万吨。其中合成氨装置11000万元，尿素装置投资4700万元，两项合计投资15700万元。又知该化肥厂总投资为25120万元。现拟建一年产合成氨24万吨，尿素38万吨的新工厂，试估算其投资额（不考虑价格变化，M=0），（n取）。I2=11000 +4700 =9405+3990 =13395（万元）又知：已建化肥厂装置部分投资占总投资的比例为 新建化工厂项目全部投资为： 133950.625=21432（万元）第二节第二节固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资
7、的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU（三）分项按比例估算法 该法首先根据现有资料或经验估算出设备投资，再用同类企业的统计资料，计算出固定资产其他部分的百分比，求出其他部分固定资产费用，加总后，就是项目固定资产投资费用。第二节第二节固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU（四）概算指标估算法 参照概算定额和投资方向调节税税率等，算出单项工程费用，工程建设其他费用，预备费、投资方向调节税，然后汇总计算出固定资产投资总额的方法。1、工程费用直接工程费 间接费2、设备
8、、工器具购置费设备购置费国内设备的预测价格主要费用构成：买价、运杂费、采购保管费进口设备的费用：到岸价+运杂费工器具购置费 工程建设其他费用A征用土地费（土地补偿费、安置补助费、耕地占用税、青苗补偿费、占地管理费）B可行性研究费 C勘察设计费 D研究试验费 E建设单位管理费F施工机构迁移费G建设期投资借款利息投资方向调节税预备费包括：基本预备费、涨价预备费。第二节第二节固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU进口设备重置成本构成 CIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税（进口轿车征收消费
9、税）、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。其中：进口关税进口完税价格进口关税进口完税价格适用税率适用税率消消费费税税（进进口口完完税税价价格格+ +进进口口关关税税）（1 1消消费费税税率率）消费税率消费税率增值税（进口完税价格增值税（进口完税价格+ +关税关税+ +消费费）消费费）增值税率增值税率投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU例题例题3某某地地块块面面积积为为80,00080,000平平方方米米，是是通通过过城城镇镇土土地地出出让让而而取取得得的的，出出让让金金为为2020
10、万万元元/ /亩亩，拆拆迁迁费费3030万万元元/ /亩亩，开开发发费费3 3亿亿元元/ /平平方方公公里里，其其他他费费用用（包包括括税税费费）5 5万万元元/ /亩亩，土土地地开开发发周周期期为为两两年年，第第一一年年投投入入开开发发费费占占总总开开发发费费的的40%40%，目目前前市市场场上上地地产产开开发发的的投投资资报报酬酬率率为为10%10%，银银行行贷贷款款利利率率为为6%6%，试试评评估估该该土土地地经开发后的价格。经开发后的价格。投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本: : 土地取得成本出让金拆迁费
11、土地取得成本出让金拆迁费 202030305050万元万元/ /亩亩750750元元/ /平方米平方米2 2、估算土地开发成本、估算土地开发成本: : 土地开发成本开发费其他费用土地开发成本开发费其他费用 3 3亿元亿元/ /平方公里平方公里5 5万元万元/ /亩亩 300300元元/ /平方米平方米7575元元/ /平方米平方米 375375元元/ /平方米平方米3 3、估算投资利息、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息投资利息750750（1 16%6
12、%）2 21137540%37540%（1 16%6%）1.5 1.5 1137560%37560%（1 16%6%）11 元元/ /平方米平方米4 4、估算开发利润、估算开发利润 开发利润（开发利润（750750375375）10%10% 元元/ /平方米平方米5 5、计算土地价格、计算土地价格 土地单价土地单价750750375375 元元/ /平方米平方米 土地总价土地总价1,350.5580,0001,350.5580,000108,044,000108,044,000元元即该地块经开发后的价格为即该地块经开发后的价格为108,044,000108,044,000元。元。投投投投资项资
13、项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU例例4某地块面积为60000平方米，通过城镇土地出让而取得的，出让金10万/亩，拆迁费5万/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用3万元/亩（包括税费）。开发周期为2年，第一次投入资金占开发费用的60%。目前市场上土地开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试估算该项土地经开发后的价格。投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU例例5某经济技术开发区内有一地块面积为15000平方米，该地块的征地费用（含安置费、拆迁费、青苗补偿和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费2亿元/平方公里。开发周期为2年，
14、第一次投入资金占开发费用的35%。目前市场上土地开发的投资报酬率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款利率为6%，估算该项土地价格。投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU三、固定资产总投资的鉴定与评估第二节第二节固定资产总投资的估算与评估固定资产总投资的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU第三节第三节无形资产投资和开办费的估算与评估无形资产投资和开办费的估算与评估12无形资产投资的构成无形资产投资的构成无形资产投资的估算无形资产投资的估算开办费的构成与估算开办费的构成与估算34对无形资产投资和开办费
15、的鉴定与评估对无形资产投资和开办费的鉴定与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU无形无形资产的概念的概念无无形形资产（intangibleasset）是是指指由由特特定定主主体体控控制制的的，不不具具独独立立实体体，对生生产经营与与服服务能能持持续发挥作作用用并并能能带来来经济利利益的一切益的一切经济资源。源。无形无形资产的范的范围 凡凡能能给企企业带来来长期期收收益益，又又不不具具实物形物形态的的经济资源。源。例如美国例如美国评值公司的公司的观点。点。投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU类类型划分型划分1、按期限划
16、分、按期限划分:有限期和没有限期有限期和没有限期2、按可否独立存在划分：可确指、不可确指、按可否独立存在划分：可确指、不可确指3、按取得方式划分：自制、外、按取得方式划分：自制、外购4、按技、按技术含量划分：技含量划分：技术型、非技型、非技术型型5、按作用、按作用领域划分：促域划分：促销型、制造型、金融型型、制造型、金融型6、按来源划分：、按来源划分：权力型、关系型、力型、关系型、组合合类、知、知识产权投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU无形无形资产的功能特性的功能特性1、附着性、附着性2、共益性、共益性3、累、累积性性4、替代性、替代性投投投投资项资项目
17、目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU四、影响无形四、影响无形资产评估估值的因素的因素1、无形、无形资产的取得成本的取得成本2、机会成本、机会成本3、效益因素、效益因素4、寿命期限、寿命期限5、技、技术成熟程度成熟程度6、转让因素内容因素内容7、市、市场供求状况供求状况8、同行、同行业同同类无形无形资产的的计价价标准和依据准和依据9、价格支付方式、价格支付方式投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU一、无形资产投资的构成无形资产投资第三节第三节无形资产投资和开办费的估算与评估无形资产投资和开办费的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估
18、TOUZIXIANGMU PINGGU二、无形资产投资的估算三、开办费的构成与估算四、对无形资产投资和开办费的鉴定评估第三节第三节无形资产投资和开办费的估算与评估无形资产投资和开办费的估算与评估投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU12流动资金的构成流动资金的构成流动资金估算流动资金估算流动资金的鉴定与评估流动资金的鉴定与评估3第四节第四节流动资金的构成和估算流动资金的构成和估算投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU一、流动资金的构成 流动资金指占用在流动资产上的资金 流通领域生产领域第四节第四节流动资金的构成和估算流动资
19、金的构成和估算投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU二、流动资金估算（一）分项详细估算法（二）扩大指标估算法（三）定额日数法第四节第四节流动资金的构成和估算流动资金的构成和估算投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU（一）分（一）分项详细项详细估算法估算法含义：对构成流动资金的各项流动资产和流动负债分别进行估算。具体内容：为简化计算，只对存货、现金、应收账款、预付账款、应付账款、预收账款六项内容分别计算。计算公式：流动资金=流动资产-流动负债流动资产=应收账款+预收账款+存货+现金流动负债=应付账款+预付账款投投投投资项资项
20、目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU1周转率周转率=360/相应的最低周转天数相应的最低周转天数最低周转天数应考虑行业指标结合项目各自特点决定，应考虑存储天数、在途天数、保险系数等。2应收账款应收账款=年销售收入年销售收入/应收账款周转次数应收账款周转次数企业已销售的货品，但尚未收回货款3预付账款预付账款=外购商品或服务年费用外购商品或服务年费用/预付账款周转预付账款周转次数次数预付账款指企业为购买原材料、半成品或服务预先支付的款项。投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU4存货：是企业为销售或生产耗用的各种货物。包括：原材料、商品、在产
21、品、半成品、产成品存货存货=外购原材料外购原材料+外购燃料外购燃料+在产品在产品+产成品产成品外购原材料外购原材料=年外购原材料年外购原材料/按种类分项周转次数按种类分项周转次数外购燃料外购燃料=年外购燃料年外购燃料/按种类分项周转次数按种类分项周转次数其他材料其他材料=年其他材料费用年其他材料费用/其他材料周转次数其他材料周转次数在产品在产品=（年外购原材料（年外购原材料+年外购燃料年外购燃料+年工资及福利费年工资及福利费+年修理费年修理费+年其他制年其他制造费用）造费用）/在产品周转次数在产品周转次数产成品产成品=（年经营成本（年经营成本-年其他营业费用）年其他营业费用）/产成品周转次数产
22、成品周转次数投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU5现金需要量：指货币资金，包括库存现金和银行存款现金需要量现金需要量=（年工资及福利费（年工资及福利费+年其他费用）年其他费用）/现金周转次数现金周转次数年其他费用年其他费用=制造费用制造费用+管理费用管理费用+销售费用销售费用-（以上三项费用中所含的折旧、工资及福利（以上三项费用中所含的折旧、工资及福利费、摊销费、修理费）费、摊销费、修理费）投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU6流动负债：一年或超过一年的一个营业周期内，需要偿还的各种债务，可行性研究时流动负债只考虑应付
23、账款。应付账款应付账款=（年外购原材料（年外购原材料+年外购燃料动力年外购燃料动力及其他材料费）及其他材料费）/应收账款周转次数应收账款周转次数预收账款预收账款=年预售营业收入额年预售营业收入额/预收账款周转预收账款周转次数次数例题：见书例题：见书P112页页投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU（二）（二）扩扩大指大指标标估算法估算法是一种简化流动资金的算法一般可以参照企业流动资金占销售收入、经营成本的比重，或者单位产量占流动资金的数额来估算。1销售收入资金率法2经营成本资金率法3单位产量资金率法投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU
24、 PINGGU扩扩大指大指标标估算法估算法1销售收入资金率法：是项目流动资金需要量与一定时期内销售收入的比率流动资金的需要量=项目年销售收入*销售资金率2经营成本资金率法：指项目流动资金需要量与其一定时期经营成本的比率。流动资金的需要量=年销售收入*经营成本资金率3单位产量资金率法：是指项目单位产量所需要的流动资金流动资金的需要量=项目设计年产量*单位产量资金率投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU（三）定额日数法即：流动资金流动资金=以货币表现的每天平均周转额以货币表现的每天平均周转额*定额日数定额日数1、储备资金定额估算 储备资金定额：从用货币资金购入原
25、材料，燃料开始，到这些物资投入生产使用为止所需占用的最低周转资金。 储备材料耗用额=储备材料定额单价*年耗用量*定额日数/360年耗用量=消耗定额*设计年产量定额日数=在途日数+验收日数+供货间隔天数*系数投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU在途日数是指：从支付货款之日起到材料运到项目所在地为止正常情况先所需要的天数。验收日数：材料到达以后在卸车、拆包、分类、验收等方面所需要的天数。供货间隔日数：先后两次供货间的间隔天数，在日耗不变的情况下，供货次数越多，间隔天数越短，占用资金越少。r=(n+1)/2n *100%r供货间隙系数 n供货间隔日数（一般在之间
26、）投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU2生产资金定额估算：原则上应按品种逐一估算生产资金定额=设计日产量*生产周期*在产品成本系数在产品成本系数=在产品平均单位成本/产品单位成本 *100%投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU2产品资金定额估算产品资金定额=平均每日产量*估算单位成本*定额日数定额日数=发货间隔日数*系数+包装和发运日数+结算日数发货间隔日数=发货定额/平均日产量投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU3、在产品资金定额计算 在产品资金：从原材料、燃料投入生产开始到产品
27、入库的整个生产过程中所占用的最低流动资金数额。在产品流动资金定额=在产品每日平均生产费用在产品资金定额天数第四节第四节流动资金的构成和估算流动资金的构成和估算投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU4、产成品资金定额估算 产成品资金定额：产品从入库到发出商品收回货币为止所需占用的最低流动资金数额。 产成品资金定额 =产品平均日销售量单位产品经营 成本定额天数 = 定额天数 =年经营成本/周转次数第四节第四节流动资金的构成和估算流动资金的构成和估算投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU5.现金包括备用金库存现金和银行存款现金=
28、 周转天数 =第四节第四节流动资金的构成和估算流动资金的构成和估算投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU6、应收帐款 发出商品到收回货款期间所垫支的资金应收帐款= 结算天数=应收帐款= 结算天数（周转天数） =第四节第四节流动资金的构成和估算流动资金的构成和估算投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU四、流动资金估算应注意的问题见书P116页第四节第四节流动资金的构成和估算流动资金的构成和估算投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU第五节第五节项目资金筹措与使用计划方案设计项目资金筹措与使用
29、计划方案设计12资金来源分析与评估资金来源分析与评估资金筹措方案的综合分析评估资金筹措方案的综合分析评估资金使用规划评估资金使用规划评估3投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU一、资金来源分析与评估资金总额第五节第五节项目资金筹措与使用计划方案设计项目资金筹措与使用计划方案设计投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU（一）自有资金的来源渠道项目货币资本金的来源：各级政府的财政预算内资金国家授权的投资机构及企业法人的资本金个人资本金外商资本金第五节第五节项目资金筹措与使用计划方案设计项目资金筹措与使用计划方案设计投投投投资项资
30、项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU（二）借入资金的渠道1、外汇资金2、人民币资金（三）对资金来源的落实情况评估1、资金来源的可靠性2、资金渠道的合法性3、筹资数量的保证性4、外资附加条件的可接受性第五节第五节项目资金筹措与使用计划方案设计项目资金筹措与使用计划方案设计投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU二、资金筹措方案的综合分析评估（一）筹资结构的分析评估（二）筹资数量及投放时间的分析评估（三）利率和汇率风险评估（四）筹资成本分析评估筹资成本：企业使用资金所需支付的费用，包括资金占用费和资金筹集费。资金占用费：利息、资金占用税。资
31、金筹集费：注册费、代办费、手续费、承诺费等。第五节第五节项目资金筹措与使用计划方案设计项目资金筹措与使用计划方案设计投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU（四）筹资成本分析评估1、借贷资金成本公式：Ka=i(1-T)式中：Ka借贷资金成本率 i契约利率 T所得税率第五节第五节项目资金筹措与使用计划方案设计项目资金筹措与使用计划方案设计投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU2、股票筹资成本优先股票的成本率计算公式Kc=式中：Kc优先股成本率 Dc优先股股率 Vc每股发行价格（股票帐面价值） f手续费率第五节第五节项目资金筹措
32、与使用计划方案设计项目资金筹措与使用计划方案设计投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU普通股的成本率计算公式 Kc= +GKc普通股成本率Dc普通股股利Vc普通股每股发行价格f手续费G普通股股利预计每年增长率第五节第五节项目资金筹措与使用计划方案设计项目资金筹措与使用计划方案设计投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU3、保留利润的成本计算 Kr=R(1-T)(1-B) Kr保留利润的资金成本率 R股东使用保留利润向外投资预计可获取的利润率 B经纪人手续费率 T投资者应交纳的所得税率第五节第五节项目资金筹措与使用计划方案设计项目资金筹措与使用计划方案设计投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU4、综合资金成本的计算 Kw=Kw综合资金成本率Pi第i种来源资金占全部资金比重Ki第i种来源资金的成本率n筹资方式的种类第五节第五节项目资金筹措与使用计划方案设计项目资金筹措与使用计划方案设计投投投投资项资项目目目目评评估估估估TOUZIXIANGMU PINGGU三、资金使用规划评估（一）编制资金使用规划的主要依据（二）资金使用规划方案的分析评估第五节第五节项目资金筹措与使用计划方案设计项目资金筹措与使用计划方案设计
