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1、豪豪 宅宅 与与 智智 能能 化化当今豪宅的概念：当今豪宅的概念：豪宅必须是稀有的,“稀有”是豪宅最直接的衡量。单纯的装修豪华和大面积只能算是“一间大屋子”而已；在市中心极其稀有的地块上，拥有绝大多数人难以企及的资源配套与物业服务才算是豪宅。豪宅必须是宽敞的。豪宅必须是风格独特的，能够充分体现自己的个性在社区配套上，社区要有优美的景观（最好带有空中花园或者附近有优美的人文广场），符合国际建筑设计潮流，同时又有个性化，还要拥有稀缺的自然资源与历史古迹，例如山景、历史名楼等等。 豪宅必须拥有全天候、全方位的贴身物业管理和服务，过去那种只派两个保安看门口的作法已经不能满足买家的需要。要具有智能化的中
2、央监察系统，红外线监控器、训练有素的保安巡逻队，24小时服务热线，全方位家政服务的提供，私人管家、商务助理等。 相关概念相关概念豪宅的发展豪宅的发展中国豪宅发展史中国豪宅发展史中国传统豪宅产品的存在区域基于特定居住人群的中国传统豪宅，区域分布也别具一格：行政中心权力中心所在地，与工作地较近，形成权贵聚居区，同时便于互相之间的交流；旅游胜地通常在旅游胜地圈地造房，兴建行宫或住所，作为度假休闲使用；商业中心商贾通常选择距生意场所较近的区域购置住宅，同样形成商贾聚居区。这种区域性的分布往往形成城市的“东富西贵、南贫北贱”（北京）“租界别墅高尚区（上海）”等特色。上海的“经典洋房”是上海开埠历史、中西
3、合璧外滩生活方式的真实写照，作为上海“海派文化”的缩影这些经典建筑显得弥足珍贵。尽管受到历史原因以及法律政策方面的限制，上海“经典洋房”在市场上的交易受到了一定程度的制约，但这些并不妨碍上海“经典洋房”成为市场上极力追捧的对象。某些有实力的买家不惜重金求购，一些经典建筑甚至成为无价之宝。中国的豪宅在地域的选择上与国外一样，一般集中在核心城市或风景名胜区，如：上海、厦门、庐山、天津等地。 厦门在历史上就是一个拥有无数豪宅的城市，在解放初的“万国租界”鼓浪屿，就云集着大量超级豪宅，但无论是过去还是不久前，厦门的豪宅都属于个人行为或开发量小，真正的规模豪宅有限，但所谓的豪宅也只仅限于别墅，独栋式豪宅
4、还是空白，但近年随着银聚祥邸、东方丽景、国贸春天等高端楼盘的推出，填补了厦门这一领域的空白，在未来一段时间里还将有滨北国际、翰林苑等独具特色的豪宅推出。厦门现有豪宅的总量120多万平方米，主要集中在滨北、会展附近、环岛路等，在岛外也只有海沧的未来海岸的碧海湾和东方高尔夫，集美的百桥别墅，但这些楼盘的品质一点都不亚于岛内的高端项目，随着厦门岛内的优质土地日益稀缺，岛外独特具有的天然优势将受到豪宅开发商的青睐。但这么大的推出量中实际售出的并不多，有数据表明全国通常的豪宅销售只占总住宅销量的5，厦门因其特区优势，近两年每年销售比例可达10。 豪宅的发展豪宅的发展厦门豪宅发展史厦门豪宅发展史豪宅的发展
5、豪宅的发展从2003年至今的三年里，厦门的豪宅价格上涨了266%，并且正以惊人的速度发展，2004-2005年是岛内豪宅迅猛发展的阶段，以博海豪园、阳光海岸为代表的豪宅项目，以一种全新的姿态，在厦门登场，也开启了厦门新一轮的豪宅热，单价从原先的5500元/，飙升至8000元/以上，上涨45%，这大大超出北京、上海、深圳等城市每年10%得上涨幅度，厦门目前的豪宅水平在11100元/，相比其他城市40000元/，还有很大的发展空间。厦门高端房产的分布（厦门高端房产的分布（1）解放前厦门豪宅分布解放前厦门豪宅分布鼓浪屿厦门港附近中山公园附近鼓浪屿：万国租界，大量的外国人和华侨富商在岛上拥有别墅中山公
6、园附近：早期厦门市政府所在地，当地政要就居住与此 厦门港附近：厦门当地负伤地聚集地厦门高端房产的分布（厦门高端房产的分布（2）嘉莲别墅群上世纪上世纪90年代厦门豪宅分布年代厦门豪宅分布珍珠湾别墅群泛筼筜湖别墅群万景别墅群上世纪九十年代是厦门豪宅的一个飞跃时间，以四大片区为首的豪宅区形成了厦门豪宅市场的主力军，但当时的厦门豪宅只是单纯的别墅项目，并且只是在建筑的外观和规模上有别于过去，其余在服务水平、社区品质上都是轻描淡写或是一片空白，并且房屋只是简装或毛坯。厦门高端房产的分布（厦门高端房产的分布（3）近期厦门豪宅分布近期厦门豪宅分布东方高尔夫未来海岸乌石浦别墅群厦禾路-滨南会展中心片区滨北片区
7、2003年以后厦门的豪宅又步入一个高速发展期，这次豪宅界的进步不仅表现在建筑风格和生活品质的提高，更表现在物业管理水平达到了国内高档社区的水平，智能化进去了社区，硬件的投入也更加多元化。另外，以银聚祥邸为代表的独栋式豪宅概念的出现也将厦门原先以别墅为主的豪宅市场带入一个新纪元。厦门高端房产的分布（厦门高端房产的分布（4）未来厦门豪宅分布未来厦门豪宅分布嵩屿板块滨北板块滨湖、滨海板块会展观音山片区环湖边水库板块五缘湾板块厦港中心区东方丽景厦门高端房产的分布（厦门高端房产的分布（5）国贸春天成功项目位置成功项目位置山水芳邻蓝湾国际银聚祥邸巴里香墅国际山庄爵士山庄尊爵湖畔江山景帝明丽山庄亿华山庄银银
8、聚聚祥祥邸邸蓝蓝湾湾国国际际住宅电子化住宅电子化 住宅自动化住宅自动化 智慧屋智慧屋 家庭总线系统家庭总线系统 通信标准通信标准家庭总线家庭总线 超级家庭总线技术超级家庭总线技术 豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 中国房地产豪宅板块已进入一个快速增长时期，而且意味着住宅的科技含量也越来越高，因此智能化社区的建设将迎来一个巨额的投资期和快速发展期。豪宅智能化实际上是占用和应用信息技术变革综合反映。从目前的情况来看，在智能化豪宅中，实现数字化、宽带化并非难事，而实现综合化则比较困难。目前在信息资源的开发、利用、共享和处理上，一般都较薄弱。许多地方只是炒作概念，缺乏脚踏实地的工作。l外部条件与小区
9、建设不匹配，管理制度与智能化功能不衔接，建设设计跟不上信息化的要求；l产品自成体系，缺乏统一标准；l重系统建设，轻管理服务；l系统功能贪多求全，主次不分，有的系统设计操作复杂，实用性差；l住户需求不一，服务多元化，宽带难以确定；l有的产品质量也频频出现问题，错报、漏报较多。目前存在的问题：目前存在的问题： 现状：现状：豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 住宅住宅智能化智能化 安全防范系安全防范系统统 信息网络系信息网络系统统 信息管理系信息管理系统统 豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 天棚采暖智能制冷系统置换式新风系统外墙外窗外遮阳屋面地下保温楼板内墙防噪音中水系统管道优化系统卫生间与厨房优
10、化系统content目目 录录豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 天棚柔和辐射采暖系统工作天棚柔和辐射采暖系统工作原理：原理：l看不见的采暖和制冷系统：将高性能工程塑料管敷设在混凝土楼板内，冬天采暖进水水温保持在33度，回水30度，夏天供冷进水18度，回水21度，通过冷热水的控温，夏天制冷冬天采暖，室内温度恒定在20-26度之间。l世界上最高品质的管材：采用全球最高品质的工程塑料管，像网一样安置在楼板下靠近天棚表面的位置。l夏天通冷水，冬天通热水，如果去摸流通冷水和热水的天棚会发现冬天热夏天不冷，由于整个系统做得非常好，一点冷或一点热就可以保持室内温度的舒适。l用楼板来采暖和制冷：冬天楼板会散
11、发出28-29度的热量，室内的温度让人们觉得温暖舒适，却没有丝毫被烘烤的感觉，夏天楼板19-24度，并不凉但能通过物理原理把高于25-26度的热量全部带走。豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 采用集中全新风采用集中全新风系统：系统：每户新风量按换气次数夏天0.7次/小时，冬天0.5次/小时,如每户建筑面积100，则每户新风量为夏天210立方米/小时，冬天150立方米/小时，按照每户三人的标准，人均新风量达到70立方米/小时，远远超过我国新风量人均30立方米/小时的标准，为了交叉污染，无回风和新风混合而是采用了最先进的交叉流板式热回收系统，达到了既节能又保证是能空气品质的要求。豪豪 宅宅 的的
12、智智 能能 化化 高效外墙保温体系的热工性能，直到关系到建筑的保温隔热，传统建筑内保温无法避免冷桥（或热桥）容易形成冷凝水而破坏墙体，因此应采用外保温，有效形成保温隔热，减少冷热桥产生，保温层与外饰面之间的空气层可以流通，有利于隔热和干燥保温。豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 窗的保温性能主要在于材料的构造，目前很多建筑很流行采用大面积玻璃窗，而随之带来的，则是冬夏隔热保温性能差，私密性能差，低舒适度，不适宜的室内光线和室外反射的光污染以及高能耗的制冷和采暖的诸多问题，采用中空LOWE玻璃的组合，很好地防风严密，且对于隔热的功效很高，透光率好，能够阻挡红外线的辐射，允许日光携带的能量进入室内
13、，但室内热量不会发散到室外，大大降低采暖功率，同时有很多很好的隔热隔音作用，并且隔绝紫外线辐射，提高居住舒适度，保护家人健康。豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 冰花玻璃：冰花玻璃：一片片磨沙带着蕾丝般调工的半透明钢化玻璃遮阳镶嵌板，具有遮阳功能，在要求私密的时候，可以随意调节，表面或细密或磨沙的纹路，当阳光照射其上会形成漫反射，热量随即被阻挡室外。外遮阳结构：由内向外1、12mm厚可滑动半透明钢化玻璃镶嵌板，2、空气层3、外墙涂料，保温及结构4、高性能塑钢窗框双层中空LE玻璃外墙豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 屋面雨水系统：屋面雨水系统：虹吸式雨水系统是当今国际上最为先进的屋面排放系统，
14、该系统诞生至今已有20多年的历史，他被广泛应用于各种复杂的屋面工程，虹吸式雨水系统是利用不同高度的势能差，使得管道系统内部局部保持真空，从而通过虹吸作用，达到快速地排雨水地作用。豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 声环境控制声环境控制住宅内外环境对人们地潜意识心理可以产生深刻地影响，比如不事宜地冷、热、闷、湿会让人感到心烦意乱，一些不适意地环境可以加以改善，但对于噪音来说很难排除，所以楼盘地设计采取瑞士标准更为适合：中国国家标准中国国家标准瑞士标准瑞士标准晨间夜间晨间夜间住宅、居室允许噪音级住宅、居室允许噪音级50DB40DB30DB30DB分户墙噪音隔音量分户墙噪音隔音量40DB52DB楼板
15、撞击声压楼板撞击声压75DB55DB豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 豪豪 宅宅 的的 智智 能能 化化 新科技采用采用目的采用部位简要说明外围护结构系统最大限度地减少外环境对室内舒适度的影响（声，光和热）外墙引用欧洲标准，传热系数0.4W/k. 外墙采用外保温方式，节点设计避免各种冷桥的出现外墙采用了建筑自保温体系与RE复合保温砂浆组合系统。使防水材料避免了受到室外空气温度的剧烈波动变化、紫外线辐射作用及施工人员来回走动的损害，从而大大延长了防水材料的使用年限，有效地解决了屋面的漏水问题。采用石英加气砼自保温砌块。用砂加气砌块代替传统的粘土砖，大大提高了外墙墙体本身的保温隔热性能，达到节
16、能50%左右的相对指标，并使住宅建筑更美观。稀土保温砂浆，有效防止内墙面的开裂空鼓现象的发生。与自保温系统结合，组成整个建筑外围的保温隔热系统，有效达到节能的目的。家的安全要有坚强的躯壳采用石英砂加气砼内墙砌块。克服了传统加气块易产生细裂缝的通病，提高建筑的结构安全性，同时节约了钢材、水泥的用量，减少了大量的能源。并可减少二次装修时对墙面的处理工作。外窗通过使用LOW-E玻璃，将热能留在室内外窗采用隔热条，分成3腔的空气层，通过特种密封等等手段保证增强隔热保温性能，减少能量损耗冰花玻璃，可以随意调节，表面或细密或磨沙的纹路，当阳光照射其上会形成漫反射，热量随即被阻挡室外。选用氟碳涂断桥隔热铝合
17、金型材。表面采用最高档的氟碳喷涂工艺，不仅使铝合金表面更显高档，而且大大提高了表面的抗腐蚀能力。采用断桥隔热型材，在内外铝合金之间插入低导的进口隔热条，使内外铝合金型材之间形成断热层，达到高效隔热的目的。和中空玻璃的结合，能有效降低声波的共振效应，阻止声音的传递，可降低噪音30dB左右。屋面屋面雨水系统利用高度的势能差，使得管道系统内部局部产生真空，从而利用虹吸作用达到快速地排放雨水的目的屋面采用植被覆盖设计，进一步降低层面在高温季节对室内的影响天棚柔和辐射采暖系统，夏天制冷冬天采暖，室内温度恒定在20-26度之间。近期先进住宅科技技术（近期先进住宅科技技术（1）新科技采用采用目的采用部位采用
18、部位声环境控制系统避免建筑内部中噪声的相互影响楼板将管道安排在管道竖井内通过一个管道井往上或往下，让每一层楼每一户的冷热水从楼板中经过而不穿透楼板，不让房间有穿楼板的孔洞，最大限度减少孔洞传声在楼板上面先行铺设消音垫后，再做架空木龙骨及地面材料以达到最佳的隔音与舒适效果内墙选择轻钢龙骨加石膏板结构，期间填充放火隔音岩绵，隔音效果极好楼盘地设计采取瑞士标准更为适合中央吸尘采用该系统进行除尘，每栋楼可以统一在地下室处理垃圾，避免二次污染，还可以避免使用中的设备噪声采暖和制冷系统解决公寓的采暖和制冷问题楼板往往设置在每层楼板中，优点是不仅可以采暖和制冷，而且自身能自动调节室内温度且温度均匀。同时，不
19、占用室内空间，不会破坏建筑外观，无风感、无气流感，另外使得污浊空气与新鲜空气能够分离全置换新风系统利用有效的科学手段保证室内的空气品质-通过送风管道将新风送到每户，通过厨房卫生间将送进的风排出，形成循环。新风系统不仅能够保证室内的空气质量，而且不产生气流，输入的新风可以成功有效地替换污浊的空气，同时精确的控制室内的相对湿度。集中全新风系统，无回风和新风混合而是采用了最先进的交叉流板式热回收系统，达到了既节能又保证是能空气品质的要求。.给排水系统污水的综合利用能起到节约和环保的作用中水是建筑物的优质杂排水，经过中水设备处理以后达到一定标准，用来洗车和园林绿化。管道优化系统，使管道不受任何限制，提
20、高生活品质。直饮水系统，将自来水中生活用水和直接饮用水分开，在居住小区内设立净水站，用反渗透方法或其他方法进行深度处理，并杀菌消毒，去除水中对人体不利的有害物质，保留对人体有利且必需的矿物质元素，使水质达到洁净、健康的标准，并增设一条独立的供水管道，送到各家各户，用户可在自家的直饮水龙头上直接取水生饮。近期先进住宅科技技术（近期先进住宅科技技术（2）新科技采用采用目的采用部位采用部位垃圾处理系统无机垃圾处理器与有机垃圾处理器组合利用机垃圾处理机将无机垃圾压缩致原体积的1/12，极大减少小区垃圾处理量。日常家庭只需36月处理一次垃圾，节约人工、费用与时间，方便物业处理，同时保护社区清新整洁的环境
21、。轻松处理各种有机垃圾，由物业管理定期收集，统一集中至小区垃圾处理中心进行有机分解，减少垃圾存放空间。耗能低，使用费用低廉。噪声小、重量轻、设计美观、环保。安防系统整的安防系统，彻底确保安全和私密度周界防越：在小区今后的周界围墙上安装对射式主动红外探测器，构成小区的周界防护系统；闭路监控：闭路电视的主要功能是对小区总体状况进行监看、监控图像储存等；可视对讲：可视对讲系统针对小区出入口、单元楼入口、住家及控制中心进行设计，系统采用联网方式，由保安人员及住户对访客身份进行验证。电子巡更系统：该系统采用感应式巡检器，可任意设置在小区的各个角落，促使保安人员时时巡更以保证住户的安全。家居报警系统：该系
22、统采用联网报警的方式，方便小区管理人员及时获知报警及求助的信息，为业主提供帮助。信息网络系统在小区设置公共信息发布系统，用于实时播放新闻，天气预报、影院动态、小区新人新事及商业广告。家居布线子系统根据家居布线标准进行设计，系统布线支持电话、电视、数据、报警的传近期先进住宅科技技术（近期先进住宅科技技术（3）楼盘名称汤臣一品上第蓝湾国际外围护结构系统外墙一至三层采用进口石灰岩石，三层以上采用日本三菱（Misubishi）高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能。窗户：铝合金烤漆门窗（采用断热冷桥技术），比利时格拉威泊尔（Glaverbel）中空玻璃（Low-E防辐射铜化玻璃），意大利阿鲁克（A
23、LUK）门窗五金。采用SilentGiss电动窗帘轨道。外围护系统由外墙优化、外遮阳及窗优化、屋面优化等系统组成。外墙是在加厚混凝土外墙上增加了120mm厚聚苯板外保温层可滑动遮阳板外遮阳优化系统，可滑动外遮阳与Low-E中空玻璃天棚柔和辐射采暖制冷系统外墙保温隔热技术外墙采用了建筑自保温体系与RE复合保温砂浆组合系统.门窗保温隔热技术采用保温铝窗,是绿色环保产品,节能50%左右楼盘名称汤臣一品上第蓝湾国际温控及通风系统空调：日本大金（DAKIN）VRVII户式中央空调。中央洗尘：美国碧慕（BEAM）中央洗尘系统。楼宇冷热电联产系统部分电气可调控的智能化系统无噪换风系统户式空调系统：每户一台主
24、机，冷媒管由室外入室内吊顶，分别接到各室内房间的空调末端。交叉流板式热回收系统楼盘名称汤臣一品上第蓝湾国际给排水系统减压阀组：日本Yoshitake减压阀。*给水泵：日本EBABA给水泵。*净水器：开能（Canature）净水器。*供水：冷水采用日本积水（Sekisui）铜塑复合管，热水采用304不锈钢管。*排水：日本积水（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管。*热水供应：德国威能（Vaillant）壁挂热水炉。虹吸式雨水系统直饮水系统虹吸式雨水系统楼盘名称汤臣一品银聚祥邸蓝湾国际安防及信息系统彩色电视监控系统，德国速宾（SUBIN）停车场管理系统，美国霍尼韦尔（Honeywell）楼宇自控
25、系统及防盗报警系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，美国VIDEX电子巡更系统。进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱，德国西门子（SIEMENS）消防报警系统。美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲系统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统。AMX智能家居系统周界防越报警系统；闭路电视监控系统；可视对讲系统；电子巡更系统；家居报警系统。 厦门楼盘科技厦门楼盘科技（蓝湾国际（蓝湾国际)外墙采用了复合保温砂浆的自保温体系局部屋顶保温节能体系分户式中央空调系统户式新风系统小区智能化系统安全防范系统建设分为五个层次：周界防越报警系统；闭路电视监控
26、系统；可视对讲系统；电子巡更系统；家居报警系统。辆出入与停车管理系统、LED信息显示系统、设备监控系统来为业主提供高品质的服务内容和服务效率。背景音乐与公共广播系统、灯光控制系统直饮水系统、垃圾处理系统控沉疏桩复合桩基基础技术变压式排烟道和变频、变压供水系统厦门楼盘科技厦门楼盘科技（中铁财富港湾（中铁财富港湾)电梯预约系统：在户内预留了电梯预先呼叫按钮，确保每户业主在进行商务活动时所需的内部交通便捷与高效。可视对讲系统：每一层都设置了可视对讲的控制，这样的设计可以有效地减少出入口的压力，让智能化信息工作更畅通。智能化网络系统：每户都设立了无线网络，覆盖着整个项目。背景音乐系统：在室内的工作区域
27、和卫生间都安放了音箱，有四套节目供业主选择。背景音乐系统：在室内的工作区域和卫生间都安放了音箱，有四套节目供业主选择。灯光控制系统：通过对灯光的控制，进行不同工作场景的变换。合美对成功项目智合美对成功项目智能化的建议能化的建议鉴于成功项目靠海，湿气较大，又是亚热代气候，建议外墙采用了建筑自保温体系与RE复合保温砂浆组合系统考虑到厦门阳光充足的特点，建议使用LOW-E玻璃，并采用采用隔热条，考虑到厦门雨水比较充足，排水任务重，建议采用虹吸式排水系统，又考虑到项目已有鸿山公园等绿化场所，因此屋面采用绿化意义不大，因此建议采用天棚柔和辐射系统SUGGESTION合美对成功项目智合美对成功项目智能化的
28、建议能化的建议轻钢龙骨加石膏板结构，隔音效果极好 楼板设计采取瑞士标准更为适合SUGGESTION家居报警系统：该系统采用联网报警的方式，方便小区管理人员及时获知报警及求助的信息，为业主提供帮助。电子眼防蚊系统家居布线子系统根据太阳能遮阳板合美对成功项目智合美对成功项目智能化的建议能化的建议管道竖井措施，让每一层楼每一户的冷热水从楼板中经过而不穿透楼板，不让房间有穿楼板的孔洞，最大限度减少孔洞传声采用中央吸尘系统，每栋楼可以统一在地下室处理垃圾，避免二次污染，还可以避免使用中的设备噪声采暖和制冷系统设置于楼板中SUGGESTION采用了最先进的交叉流板式热回收系统，达到了既节能又保证是能空气品
29、质的要求。管道优化系统，使管道不受任何限制，提高生活品质中水系统直饮水系统，将自来水中生活用水和直接饮用水分开，用户可在自家的直饮水龙头上直接取水生饮。中水回用系统合美对成功项目智合美对成功项目智能化的建议能化的建议SUGGESTION无机垃圾处理系统，节约人工、费用与时间，方便物业处理，同时保护社区清新整洁的环境。有机垃圾处理器耗能低，使用费用低廉。噪声小、重量轻、设计美观、环保。在小区周界围墙上安装对射式主动红外探测器闭路监控，对小区总体状况进行监看、监控图像储存等可视对讲系统针对小区出入口、单元楼入口、住家及控制中心进行设计，系统采用联网方式，由保安人员及住户对访客身份进行验证。电子巡更系统，可任意设置在小区的各个角落，促使保安人员时时巡更以保证住户的安全。合美对成功项目智合美对成功项目智能化的建议能化的建议SUGGESTION成功项目智能化投入的标成功项目智能化投入的标准是多少？准是多少？北方智能小北方智能小区的标准区的标准100元元/厦门蓝湾国厦门蓝湾国际的标准际的标准120元元/我们的考虑：我们的考虑：经过对同城高端项目的经过对同城高端项目的比较，成功项目的智能比较，成功项目的智能化建议标准为化建议标准为250元元/
