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1、房地产开发企业会计核算房地产开发企业会计核算2021/9/182021/9/181 1第一部分、房地产开发企业业务流程及合同管理 第二部分、成本费用第三部分、收入 第四部分、房地产开发企业税务管理 2021/9/182021/9/182 2第一部分房地产开发企业业务流程及合同管理房地产开发企业业务流程及合同管理2021/9/182021/9/183 3一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将
2、决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。2021/9/182021/9/184 4（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。2021/9/182021/9/185 5 进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使行性研究
3、表明这个设想不可行，那么即使开发开发商不商不同意，这个同意，这个项目项目开发开发的全过程实际上就结束了；二的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个个项目项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在式的风气，在房地产房地产项目项目开发开发领域还相当浓厚，这领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。真对待。 2021/
4、9/182021/9/186 6（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。 2021/9/182021/9/187 7 但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方
5、式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册 2021/9/182021/9/188 8（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。 2021/9/182021/9/189 9初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说
6、明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。 2021/9/182021/9/181010开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门
7、审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。2021/9/182021/9/181111方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。 2021/9/182021/9/181212（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步 在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土
8、地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。 2021/9/182021/9/181313（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作。 取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷
9、款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 2021/9/182021/9/181414（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。2021/9/182021/9/181515（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织
10、施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。2021/9/182021/9/181616（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步 房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开
11、发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。 2021/9/182021/9/181717城市商品房预售管理办法第五条规定：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的
12、25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 2021/9/182021/9/181818商品房现售，应当符合以下条件：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、
13、物业管理方案已经落实。 2021/9/182021/9/181919（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。2021/9/182021/9/182020第二部分第二部分房地产开发成本、费用核算房地产开发成本、费用核算2021/9/182021/9/182121一、成本费用的确定企业在成本费用的核算与扣除时，必须要按规定区分期间费用和开发产品成本，已销开发产品的成本和未销开发产品的成本要区分开。期间费用会计期间；开发成本成本对象。2021/9/182021/9/182222二、成本对象的划分在成本核算当中，成本对象的划分是一个非常关键的、核心的问题，所以一定要注意，如果成本
14、对象要是划分不准，成本就不可能准确。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： 2021/9/182021/9/182323（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 2021/9/182021/9/182424（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不
15、同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 2021/9/182021/9/182525（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 2021/9/182021/9/182626三、开发成本的内容开发成本的内容一般分为6大项目：（一）土地征用及拆迁补偿费土地征用费及拆迁补偿费。是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发
16、生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。2021/9/182021/9/182727（二）前期工程费 前期工程费。是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费 建筑安装工程费。是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 2021/9/182021/9/182828（四）基础设施费基础设施建设费。是指开发项
17、目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费，公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。2021/9/182021/9/182929（六）开发的间接费用。 开发间接费。是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建
18、造费等。 2021/9/182021/9/183030开发成本核算的一般程序（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。2021/9/182021/9/183131（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。2021/9/182021/9/183232 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资
19、料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 2021/9/182021/9/1833333、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。 物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 2021/9/182021/9/183434（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由
20、已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 2021/9/182021/9/183535（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。2021/9/182021/9/183636（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。2021/9/182021/9/
21、183737五、共同成本的分摊共同成本，怎么来进行分配？不能够分清成本对象的成本，按照受益的原则和配比的原则分配给各个成本对象。什么叫受益的原则？什么叫配比的原则？，具体分配方法可以按以下规定进行选择：第一个，占地面积法；第二是建筑面积法；第三个是直接成本法；第四是预算造价法。2021/9/182021/9/183838（一）占地面积法。 是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 土地的成本，一般按占地面积法进行分摊，不让你采用其他方法，这是土地的成本。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2021/9/182021/9/1
22、839392.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 2021/9/182021/9/184040（二）建筑面积法。 是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施，它的成本应按照建筑面积法进行核算。 公共配套设施不能对外销售，先把它归集起来，作为一个过渡性成本对象。建好了以后怎么分配呢？要按照建筑面积来分配，不能采取占地面积法，
23、因为配套设施前后是一样的。 2021/9/182021/9/1841411.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 2021/9/182021/9/184242（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 2021/9/182021/9/184343借款费用。一笔借款是为
24、不同的成本对象服务的，他没有区分某一个成本对象占了多少资金，他不需要区分，这时应该按照直接成本法或者是预算造价法进行分配，借款费用资本化的制度，应该按照直接成本法或预算造价法进行分配。2021/9/182021/9/184444第三部分第三部分收收 入入 核核 算算2021/9/182021/9/184545一、收入的确认原则一、收入的确认原则（一）、新会计准则中收入的确认第四条 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4
25、、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。2021/9/182021/9/184646（二）、会计制度中收入的确认第八十五条销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；3、与交易相关的经济利益能够流入企业；4、相关的收入和成本能够可靠地计量。2021/9/182021/9/184747（三）、国税发200931号第二章中收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其
26、他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。2021/9/182021/9/184848第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际
27、付款日确认收入的实现。2021/9/182021/9/184949（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2021/9/182021/9/1850502.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议
28、中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2021/9/182021/9/1851513.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清
29、单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；2021/9/182021/9/185252如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2021/9/182021/9/1853534.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 2021
30、/9/182021/9/185454第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：2021/9/182021/9/185555（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。2021/9/182021/9/185
31、656二、收入确认的特殊处理二、收入确认的特殊处理1、代收代付费用； 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 如：燃气初装费；有线电视初装费；印花税；房屋维修基金等。2021/9/182021/9/1857572、代办费用等价外费用；代办房产证收费等。3、代收科目余额的处理。原则上转收入处理。 2021/9/182021/9/185858第四部分第四部分房地产开发企业税务管理房地产开发企业税务管理2021/9/182021/9/185959一、企业所得税房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）。二、土地增值税北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知（京地税地200892号）。2021/9/182021/9/186060
