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1、中冶宝山西城区项目营销定位报告中冶宝山西城区项目营销定位报告Sep-24Sep-24谨呈：谨呈：谨呈：谨呈：中冶新域置业有限公司中冶新域置业有限公司中冶新域置业有限公司中冶新域置业有限公司宝山区整体规划宝山区整体规划宝山区整体规划宝山区整体规划宝山新城区整体规划宝山新城区整体规划宝山新城区整体规划宝山新城区整体规划产品篇产品篇产品篇产品篇规划篇规划篇规划篇规划篇项目篇项目篇项目篇项目篇市场篇市场篇市场篇市场篇杨行区域详细性规划杨行区域详细性规划杨行区域详细性规划杨行区域详细性规划规划篇规划篇区位属性区位属性宝山区宝山区宝山位于上海市北部，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀等中心城区毗连。宝
2、山西北隅与江苏省为邻 ，通过A13、A14、沪太公路、蕰川公路等省际干线公路与长三角相接。规划将宝山建设成为具有辅城功能的现代化滨江新区；形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心的重要组成部分。 市区市区上海北区，区域所属面积广阔，是重要的北部产业基地和枢纽上海北区，区域所属面积广阔，是重要的北部产业基地和枢纽宝山区整体规划宝山区整体规划空间发展布局空间发展布局“三轴线”：沪太路城镇发展轴、沿江产业发展轴、宝杨路-宝安公路新城发展轴。 沪太路城镇发展轴沪太路城镇发展轴：建设上海大学城顾村罗店罗泾组团发展区域。 沿江发展轴沿江发展轴：宝山未来沿江功能活动主轴。 新城
3、发展轴新城发展轴：形成由淞宝地区、杨行地区、顾村地区组成的“组合式”新城。新城发展轴新城发展轴沪沪太太路路城城镇镇发发展展轴轴沿沿江江发发展展轴轴本案3 3轴呈轴呈“A A”型共同构建宝山区基本发展框架，型共同构建宝山区基本发展框架，整体形成功能明确的分区发展格局整体形成功能明确的分区发展格局 宝山区整体规划宝山区整体规划宝山区整体规划宝山区整体规划交通条件交通条件轨道交通：轨道交通：地铁1号线、3号线、7号线(09年底通车)轨道交通大大缩短宝山与市区的通勤时间，一定程度增加宝山市场的开放度。地面交通地面交通三纵：同济路-逸仙路高架、薀川公路、江杨北路二横：外环线A20、郊环线A30公共交通线
4、路郊区化经营线路郊区化经营，发车间距长，造成新城地区特别是杨行及顾村地区依赖公共交通的居民出行不便居民出行不便。 轨交3号线本案本案区域轨道交通与地面交通的立体网络区域轨道交通与地面交通的立体网络已相对成熟完善，公共交通运营有待已相对成熟完善，公共交通运营有待优化优化逸仙路高架薀川公路轨交7号线(在建)江杨北路轨交1号线延伸段宝山新城宝山新城A20(外环线)A30(郊环线)分区发展布局分区发展布局宝山区分为三大区域，即中心城、新城、产业区即中心城、新城、产业区中心城中心城：宝山区外环线以内区域，重点发展现代服务业、港口物流等第三产业，调整置换现有污染产业。新新 城：城：外环线郊环线之间区域，营
5、造东西向景观轴景观轴，形成“一心三组团一心三组团”，重点发展商贸、商务办公等产业。产业区：产业区：郊环线以北至区界的区域，以宝山工业园区北区和宝钢为核心，建设精品钢及其延伸业基地。中心城中心城新城新城产业区产业区政治、经济、文化、商务中心的功能定位政治、经济、文化、商务中心的功能定位结合生态环境资源，新城未来将成为人口的重要导入区域结合生态环境资源，新城未来将成为人口的重要导入区域宝山区整体规划宝山区整体规划分区布局分区布局商务、居住于公共功能综合性组团定位商务、居住于公共功能综合性组团定位未来规划中的杨行地区将未来规划中的杨行地区将成为新城区发展中重要的成为新城区发展中重要的高标准居住区高标
6、准居住区依托外环沿线主题公园，形成宜居生态组团。宜居生态组团。重点发展现代商务、现代服务、文化展示等第三产业与房地产业，形成现代商务、居住、公现代商务、居住、公共功能的综合性组团。共功能的综合性组团。重点发展邮轮、游船及游艇业。形成行政、文行政、文化、商务中心及滨江景化、商务中心及滨江景观旅游带观旅游带。 本案本案一 心：城市“生态绿心”，景观塑造区、生态保育区 。三组团：淞宝地区、杨行地区和顾村地区 。重点建设生态绿地建设生态绿地，同时发展生态旅游、发展生态旅游、文化科技、竞技体育文化科技、竞技体育等公共活动功能等公共活动功能，发挥生态绿心对城市环境的调节作用。 宝山新城区整体规划宝山新城区
7、整体规划本案本案功能布局功能布局吴淞产业特定区吴淞产业特定区杨行地区规划人口规模约20万人，用地规模约20平方公里。规划该分区以宝杨路、江杨北路为界，划分为34个编制单元。江杨北路以西的单元以居住功能为主；宝杨路以北的单江杨北路以西的单元以居住功能为主；宝杨路以北的单元用地以综合类为主。元用地以综合类为主。杨行地处宝山组合新城中心区，是新城未来发展规划的核心区域杨行地处宝山组合新城中心区，是新城未来发展规划的核心区域江杨北路江杨北路宝杨路宝杨路吴淞产业特定区以发展现代物流为基础，限制工业用地的扩展实现“退二进三”，主导产业向北部工业区转移。同时通过防护绿地与北侧商住用地相隔离。绿龙公园绿龙公园
8、杨行区域详细性规划杨行区域详细性规划项目属性解读项目属性解读项目属性解读项目属性解读产品篇产品篇产品篇产品篇规划篇规划篇规划篇规划篇项目篇项目篇项目篇项目篇市场篇市场篇市场篇市场篇项目属性解读项目属性解读区位交通区位交通项目属性解读项目属性解读n 地块位于西城区东侧，处于西城区行政中心和市政配套区辐射边缘；n 南侧紧邻西城区主干道之一友谊路，路况较好，可通过江杨北路、蕰川路共和新路快速进入市区；东侧近邻3号线友谊路站，出行十分便利。周边交通完善，出行十分便利周边交通完善，出行十分便利地块认知地块认知项目属性解读项目属性解读区域厂区形象深入人心，短期难以改善区域厂区形象深入人心，短期难以改善n
9、地块内部为中冶旗下办公、厂房区域，目前尚未拆迁；n 地块东侧有宝山区公安局，周边有老居民小区和简单生活配套，但是由于大量厂房的存在，该区域厂区形象深入人心，短期内难以改善。用地面积：用地面积：68707.668707.6；坐落位置：友谊路；坐落位置：友谊路373373号。号。区域公寓市场研究区域公寓市场研究区域公寓市场研究区域公寓市场研究区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究产品篇产品篇产品篇产品篇规划篇规划篇规划篇规划篇市场篇市场篇市场篇市场篇项目篇项目篇项目篇项目篇区域商业市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域公寓市场研究区域公寓市场
10、研究宝山区房地产市场宝山区房地产市场全区公寓市场价量分析全区公寓市场价量分析 宝山公寓市场整体供应相对平稳，09年1-5月累计新增供应达43万； 成交方面，宝山公寓市场在08年整体市场表现冷淡时也保持了较好的成交，月均成交9.659.65万；09年成交量表现更加抢眼，1-5月累计成交约71.571.5万，月均成交约14.314.3万，导致09年出现供不应求的市场态势； 随着09年的持续热销，宝山公寓市场成交均价也保持稳定的上涨趋势，5月均价达到1121511215元/，但仍保持在9250-9250-1125011250元/的均价区间内。宝山区房地产市场宝山区房地产市场公寓市场板块布局公寓市场板
11、块布局板块板块主要在售主要在售项目个数项目个数成交均价成交均价(09.01-09.05)(09.01-09.05)成交量成交量(m2)(09.01-09.05)(09.01-09.05)北部区域北部区域罗径板块罗径板块00罗店板块罗店板块41938810272月浦板块月浦板块287788013中部区域（宝山新城区域）中部区域（宝山新城区域）顾村板块顾村板块61005777148西城区板块西城区板块59134219666淞宝板块淞宝板块1140747017南部区域南部区域上大板块上大板块79887204380庙行通河板块庙行通河板块41095957984淞南高境板块淞南高境板块511425906
12、61大华板块大华板块21443648025中低价产品主导宝山区域主体市场成交中低价产品主导宝山区域主体市场成交西城区及上大板块成为成交热点西城区及上大板块成为成交热点罗径板块罗径板块宝山区房地产市场宝山区房地产市场竞争板块选取竞争板块选取罗径板块罗径板块轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通1 1 1 1号线号线号线号线轨道交通轨道交通轨道交通轨道交通3 3 3 3号线号线号线号线MMMMMMMMMMMMMMMM竞争板块选取原则：竞争板块选取原则：n 首先选取相邻板块；n 其次考虑轨道交通辐射因素和规划因素。竞争板块选取：竞争板块选取：淞宝板块淞宝板块、顾村板块顾村板块、庙行通河板庙行通河板块（张庙
13、板块）块（张庙板块）、淞南高境板块淞南高境板块本案本案本案本案西城区板块市场西城区板块市场在售项目分布在售项目分布海尚明城海尚明城福地苑福地苑万科四季花城万科四季花城丽景翠庭丽景翠庭荣域荣域香逸湾香逸湾本案本案本案本案西城区板块项目西城区板块项目 在售项目在售项目 海尚明城福地苑 保集欧郡 丽景翠庭 万科四季花城 香逸湾 即将入市项目即将入市项目 荣域（飘鹰锦和花园）共计共计5 5个在售项目，个在售项目，1 1个预售项目个预售项目目前西城区板块在售项目主要目前西城区板块在售项目主要集中在中西部地区集中在中西部地区保集保集欧郡欧郡西城区板块市场西城区板块市场在售项目情况在售项目情况项目名称项目名
14、称占地占地（）（）总建总建（）（）容积率容积率建筑形态建筑形态主力面积段主力面积段（）（）成交均价成交均价（元（元/ /）主力总价段主力总价段（万元）（万元）交房情况交房情况海尚明城海尚明城福地苑福地苑1700003000001.76小高层1R：60-632R：93-1188935（毛坯）1R：47-602R：80-110毛坯及部分装修保集保集欧郡欧郡66961116090 1.73多层小高层2R：92-1108690（尾盘销售）2R：78-100毛坯万科四季花城二期万科四季花城二期2000003000001.5多层小高层联体别墅3R：84-899950（售罄）3R：80-90毛坯香逸湾香逸湾
15、( (康桥水都三期康桥水都三期) )2100003000001.4小高层叠加1R：68-702R：88-90、118-11994301R：65-672R：80-862R：112-114毛坯丽景翠庭丽景翠庭661021224891.43多层小高层叠加2R：84-877830（尾盘销售）2R：63-73毛坯荣城荣城( (飘鹰锦和花园飘鹰锦和花园) )1306001900001.22小高层联体别墅1R：50-602R：87-89未开盘未开盘毛坯成交统计时间段：成交统计时间段：09.01.01-09.05.3109.01.01-09.05.31主要竞争板块市场主要竞争板块市场淞宝板块淞宝板块海淞苑海淞
16、苑淞宝板块项目淞宝板块项目 在售项目在售项目 海淞苑共计共计1 1个在售项目个在售项目主要竞争板块市场主要竞争板块市场项目名称项目名称占地占地（）（）总建总建（）（）容积率容积率建筑形态建筑形态主力面积段主力面积段（）（）成交均价成交均价（元（元/ /）主力总价段主力总价段（万元）（万元）交房情况交房情况海淞苑海淞苑20338325411.6高层2R：88-9014070120-130毛坯成交统计时间段：成交统计时间段：09.01.01-09.05.3109.01.01-09.05.31在售项目情况在售项目情况主要竞争板块市场主要竞争板块市场顾村板块顾村板块保利叶上海保利叶上海圣卡洛圣卡洛铂庭
17、铂庭环绿环绿国际国际世纪飞凡世纪飞凡旭辉旭辉依云湾依云湾东方东方帕堤欧帕堤欧顾村板块项目顾村板块项目 在售项目在售项目 保利叶上海 圣卡洛铂庭 环绿国际 世纪飞凡 旭辉依云湾 新入市项目新入市项目 东方帕堤欧共计共计6 6个在售项目个在售项目主要竞争板块市场主要竞争板块市场项目名称项目名称占地占地（）（）总建总建（）（）容积率容积率建筑形态建筑形态主力面积段主力面积段（）（）成交均价成交均价（元（元/ /）主力总价段主力总价段（万元）（万元）交房情况交房情况保利叶上海保利叶上海4000005500001.35小高层别墅2R：75-90102512R：75-95毛坯圣卡洛圣卡洛铂庭铂庭79500
18、1070001.35小高层电梯多层叠加别墅联体别墅2R：100-1203R：120-13075652R：70-903R：93-103毛坯环绿环绿国际国际40000570001.32小高层联体别墅1R：62-682R：84-957190（尾盘销售）1R：40-502R：53-61毛坯世纪飞凡世纪飞凡1701332300001.35电梯多层小高层联体别墅双拼别墅2R：96-1163R：125-13872602R：70-903R：90-100毛坯旭辉旭辉依云湾依云湾1898021920001多层小高层双拼别墅2R：122-13292572R：100-120毛坯东方东方帕堤欧帕堤欧1061251263
19、711.2多层小高层联体别墅双拼别墅1R：752R：90未开盘未开盘毛坯成交统计时间段：成交统计时间段：09.01.01-09.05.3109.01.01-09.05.31在售项目情况在售项目情况主要竞争板块市场主要竞争板块市场庙行通河板块庙行通河板块庙行通河板块项目庙行通河板块项目 在售项目在售项目 和欣国际花园 新梅绿岛苑 宝宸怡景园 好家园（尾盘）共计共计4 4个在售项目个在售项目和欣国际花园和欣国际花园新梅绿岛苑新梅绿岛苑好家园好家园宝宸怡景园宝宸怡景园主要竞争板块市场主要竞争板块市场项目名称项目名称占地占地（）（）总建总建（）（）容积率容积率建筑形态建筑形态主力面积段主力面积段（）（
20、）成交均价成交均价（元（元/ /）主力总价段主力总价段（万元）（万元）交房情况交房情况和欣国际花园和欣国际花园 1400002600001.8小高层2R：80-1023R：120-130108802R：80-1103R：121-130毛坯新梅绿岛苑新梅绿岛苑601021000001.55多层小高层2R：80-913R：100-108101302R：89-933R：100-110毛坯宝宸怡景园宝宸怡景园1600003120001.92高层、小高层2R：84-903R：111-116108802R：90-983R：120-125毛坯好家园好家园24120480001.99多层小高层2R：85-91
21、13270112-124毛坯成交统计时间段：成交统计时间段：09.01.01-09.05.3109.01.01-09.05.31在售项目情况在售项目情况主要竞争板块市场主要竞争板块市场淞南高境板块淞南高境板块盛世宝邸盛世宝邸逸居苑逸居苑四季绿城五期四季绿城五期美岸栖庭二期美岸栖庭二期三花现代城三花现代城淞南高境板块项目淞南高境板块项目 在售项目在售项目 逸居苑 盛世宝邸 四季绿城（五期） 三花现代城 美岸栖庭（二期）共计共计5 5个在售项目个在售项目主要竞争板块市场主要竞争板块市场项目名称项目名称占地占地（）（）总建总建（）（）容积率容积率建筑形态建筑形态主力面积段主力面积段（）（）成交均价成
22、交均价（元（元/ /）主力总价段主力总价段（万元）（万元）交房情况交房情况逸居苑逸居苑42386665001.4多层小高层2R：78-88108802R：84-100毛坯盛世宝邸盛世宝邸137235219456 1.6小高层2R：81-93125752R：100-120毛坯四季绿城四季绿城（四期）（四期）1400001861481.3多层小高层2R：87-10011622100-112毛坯三花现代城三花现代城2200004000001.8小高层1R：612R：88-933R：116-121、138-139100031R：55-632R：80-963R：110-124、127-139毛坯 美岸栖
23、庭美岸栖庭2100003500001.79小高层联体别墅2R：91-9913404122-139毛坯成交统计时间段：成交统计时间段：09.01.01-09.05.3109.01.01-09.05.31在售项目情况在售项目情况市场竞争格局分析市场竞争格局分析未来供应量预估未来供应量预估板块板块项目名称项目名称项目体量（万项目体量（万） 已推量（万已推量（万） 未来供应量（万未来供应量（万） 西城区板块西城区板块海尚名城海尚名城福地苑福地苑3025.14.9保集保集欧郡欧郡11.6111.610丽景翠庭丽景翠庭12.257.54.75香逸湾香逸湾307.6522.35万科四季花城二期万科四季花城二
24、期30300飘鹰锦和花园飘鹰锦和花园15015淞宝板块淞宝板块海淞苑海淞苑3.253.250顾村板块顾村板块圣卡洛圣卡洛铂庭铂庭10.710.70世纪飞凡世纪飞凡16160旭辉旭辉依云湾依云湾19.210.58.7东方帕堤欧东方帕堤欧162.813.2保利叶上海保利叶上海5511.9543.05环绿环绿国际国际5.75.70庙行通河板块庙行通河板块和欣国际花园和欣国际花园2414.829.18新梅绿岛苑新梅绿岛苑10100宝宸怡景园宝宸怡景园31.214.4316.77好家园好家园4.83.351.45淞南高境板块淞南高境板块逸居苑逸居苑6.656.650盛世宝邸盛世宝邸21.9510.111
25、.85四季绿城（四期）四季绿城（四期）18.618.60三花现代城三花现代城4021.3818.62 美岸栖庭美岸栖庭3527.67.4小计小计177.22177.22n 市场未来供应量的消化压力并不大；未来供应量主要来自顾村板块和西城区板块。市场未来供应量的消化压力并不大；未来供应量主要来自顾村板块和西城区板块。市场竞争格局分析市场竞争格局分析项目容积率分析项目容积率分析n 目前西城区主要在售将售公寓项目容积率主要集中在目前西城区主要在售将售公寓项目容积率主要集中在1.4-1.61.4-1.6；n 外环线以内板块容积率较高，外环线以外板块容积率较低，且宝山新城区域由东向西容积率逐渐减小。外环
26、线以内板块容积率较高，外环线以外板块容积率较低，且宝山新城区域由东向西容积率逐渐减小。1.8-2.01.8-2.01.6-1.81.6-1.81.61.61.4-1.61.4-1.61.2-1.41.2-1.4市场竞争格局分析市场竞争格局分析产品形态及公寓主力户型分析产品形态及公寓主力户型分析板块板块项目名称项目名称产品形态产品形态主力户型主力户型多层多层小高层小高层高层高层别墅别墅一房一房二房二房三房三房西城区板块海尚名城福地苑保集欧郡丽景翠庭香逸湾万科四季花城二期飘鹰锦和花园淞宝板块海淞苑顾村板块圣卡洛铂庭世纪飞凡旭辉依云湾东方帕堤欧保利叶上海环绿国际庙行通河板块和欣国际花园新梅绿岛苑宝宸
27、怡景园好家园淞南高境板块逸居苑盛世宝邸四季绿城（四期）三花现代城 美岸栖庭n 竞争市场中，公寓产品形态以小高层、多层为主；其中二房为主力产品，一房、三房产品相对较少。竞争市场中，公寓产品形态以小高层、多层为主；其中二房为主力产品，一房、三房产品相对较少。市场竞争格局分析市场竞争格局分析一房主力成交面积及主力总价一房主力成交面积及主力总价n 公寓一房主力面积基本在公寓一房主力面积基本在60-7060-70之间；之间；n 公寓一房主力成交总价主要集中在公寓一房主力成交总价主要集中在50-6050-60万元左右。万元左右。市场竞争格局分析市场竞争格局分析二房主力成交面积及主力总价二房主力成交面积及主
28、力总价n 公寓二房主力面积集中在公寓二房主力面积集中在80-10080-100之间，其中之间，其中80-9080-90最多；最多；n 公寓二房主力成交总价主要集中在公寓二房主力成交总价主要集中在80-10080-100万元之间，其中万元之间，其中80-9080-90万元稍多。万元稍多。市场竞争格局分析市场竞争格局分析三房主力成交面积及主力总价三房主力成交面积及主力总价n 公寓三房主力面积相对集中在公寓三房主力面积相对集中在120-130120-130之间；之间；n 公寓三房主力成交总价相对集中在公寓三房主力成交总价相对集中在120-130120-130万元左右。万元左右。市场竞争格局分析市场竞
29、争格局分析区域公寓产品供求分析区域公寓产品供求分析n 一房供求主力面积均集中在一房供求主力面积均集中在60-7060-70；n 二房主力供求面积主要集中在二房主力供求面积主要集中在80-9080-90；n 三房除万科四季花城以三房除万科四季花城以80-9080-90为主外，其余供求主要集中在为主外，其余供求主要集中在110-130110-130之间。之间。一房一房二房二房三房三房区域公寓市场小结区域公寓市场小结n 竞争市场未来供应量主要来自顾村板块和西城区板块，但消化压力不大。 n 西城区板块项目容积率主要在1.4-1.6之间。 n 公寓产品形态以小高层、多层为主；户型以二房为主，辅以一房和三
30、房。n 一房供求主力面积是60-70，成交总价在50-60万元左右。 n 二房供求主力面积是80-90，成交总价在80-100万元之间。 区域主流产品是小高层和多层的区域主流产品是小高层和多层的80-9080-90二房。二房。n 三房供求主力面积相对集中在120-130，成交总价在120-130万元之间。 区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究周边写字楼分布周边写字楼分布祥腾生活广场祥腾生活广场尚中心尚中心宝莲城宝莲城上海联和滨江大厦上海联和滨江大厦上海钢领信息港上海钢领信息港晶钢商务馆晶钢商务馆泰富商业广场泰富商业广场本案本案周边在售写字楼项目周边在售写字楼
31、项目 晶钢商务馆晶钢商务馆 上海钢领信息港上海钢领信息港 泰富商业广场泰富商业广场 宝莲城宝莲城 上海联和滨江大厦上海联和滨江大厦 祥腾生活广场祥腾生活广场 尚中心（景瑞生活广场）尚中心（景瑞生活广场） 共计共计7 7个在售项目个在售项目区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究周边写字楼市场供求对比周边写字楼市场供求对比区域写字楼市场累计供求比长期维持在区域写字楼市场累计供求比长期维持在1 1以上，整体成交较平淡以上，整体成交较平淡 周边区域写字楼市场于07年三季度出现集中放量，累计供应约18.35万方，主要来自杨行板块的上海钢领信息港（10.8万方）和晶钢商务馆 （2.64万方）、淞南高境板块的
32、景瑞生活广场以及淞宝板块的上海联和滨江大厦； 09年区域写字楼市场新增供应仅出现在1月，供应量约2.82万方，全部来自建配龙综合楼； 区域写字楼累计供求比略显波动，基本在1.2上下波动，整体市场呈现供过于求的局面。区域市场成交受供应推动显著区域市场成交受供应推动显著区域市场成交受供应推动显著区域市场成交受供应推动显著整体市场表现不活跃整体市场表现不活跃整体市场表现不活跃整体市场表现不活跃区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究周边写字楼市场分区价格走势周边写字楼市场分区价格走势 周边区域写字楼项目主要集中在杨行、淞南高境以及淞宝三大板块内，各区域内成交价格受当期主要成交项目价格影响显著，整 体市场
33、来看，成交价格走势相对平稳，波动幅度较小，整体处于低位运行，其中淞宝板块略高于淞南高境板块，高于杨行板块其中淞宝板块略高于淞南高境板块，高于杨行板块； 截至09年5月，各板块市场写字楼价格分别为：松报板块12523元/m2，淞南高境板块10013元/m2，杨行板块8383元/m2。淞宝板块淞宝板块淞南高境板块淞南高境板块杨行板块杨行板块区域写字楼市场成交价格整体保持低位平稳运行区域写字楼市场成交价格整体保持低位平稳运行品质较好及较具规模的项目成交价格较为明显的引领了各板块写字楼市场品质较好及较具规模的项目成交价格较为明显的引领了各板块写字楼市场区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究周边写字楼成交
34、情况周边写字楼成交情况项目名称项目名称占地面积占地面积总建面积总建面积层数层数层高层高（mm）开间面积开间面积（mm2 2）成交均价成交均价（元（元/m/m2 2）交房情况交房情况晶钢商务馆晶钢商务馆27045.63400012、153.05170-1779000全装修上海钢领信息港上海钢领信息港23000032000012、183.4-3.670-1608537毛坯泰富商业广场泰富商业广场8357275987-10层5.575-11013580毛坯宝莲城宝莲城1090001700005、7、18、22、25底楼5.2米3.3米标准130-19018681精装修上海联和滨江大厦上海联和滨江大厦
35、427219670.53173.6(5-12F5.4米)60-12011996毛坯祥腾生活广场祥腾生活广场836425198125.540-20011058毛坯尚中心尚中心42866.041600004-10F3.350-8011964初装修成交统计时间段：成交统计时间段：08.07.01-09.05.3108.07.01-09.05.31区域写字楼主力成交区间集中在区域写字楼主力成交区间集中在11000-1200011000-12000元元/ /区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究主要竞品个案主要竞品个案晶钢商务馆晶钢商务馆 构筑互动式绿色商务生态空间构筑互动式绿色商务生态空间占地面积占地面
36、积占地面积占地面积27045.6m2总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积34000m2建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态3栋纯写字楼写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段170-177成交均价成交均价成交均价成交均价9000元/m2成交总价成交总价成交总价成交总价150-170万物业管理费物业管理费物业管理费物业管理费3元/m2/月宜商宜住的产品定位和宜商宜住的产品定位和“绿色办公绿色办公”概念受到市场的欢迎概念受到市场的欢迎 区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究主要竞品个案主要竞品个案上海钢领信息港上海钢领信息港 以房地产为载体，以钢铁为背景的产业集群项目以房地产
37、为载体，以钢铁为背景的产业集群项目占地面积占地面积占地面积占地面积230000m2总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积320000m2其中商务办公约11万m2建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态综合性写字楼独立企业总部大楼公寓式办公楼、LOFT、STUDIO写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段综合性写字楼：70-160m2独立企业总部大楼：200-400m2（整幢卖）成交均价成交均价成交均价成交均价综合性写字楼： 9629元/m2独立企业总部大楼：8725元/m2成交总价成交总价成交总价成交总价综合性写字楼： 独立企业总部大楼：310-400万元物业管理费物业管理费
38、物业管理费物业管理费6.80元/ m2月入驻知名企业入驻知名企业入驻知名企业入驻知名企业首钢总公司、包钢华东公司、通钢国贸、中铁物资、兵器工业物资、舜业集团、赐宝物资、中国重型机械研究院、中国冶金自动化研究院、MYSTEEL网站、钢之源电子商务以其超大规模成为宝山钢铁写字楼市场地标以其超大规模成为宝山钢铁写字楼市场地标区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究主要竞品个案主要竞品个案泰富商业广场泰富商业广场占地面积占地面积占地面积占地面积8357m2总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积27598m2建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态综合性办公楼（7-10层纯办公楼）写字楼主力面积段写字楼主力面积段
39、写字楼主力面积段写字楼主力面积段75-110m2成交均价成交均价成交均价成交均价13580元/m2成交总价成交总价成交总价成交总价130-150万物业管理费物业管理费物业管理费物业管理费1.5元/m2/月集办公、酒店、商业，体量较小，功能集成化集办公、酒店、商业，体量较小，功能集成化区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究主要竞品个案主要竞品个案宝莲城宝莲城以以“一纵两横一纵两横”为构架，一条纵街从南向北贯穿街区，两条横轴丰富空间变化为构架，一条纵街从南向北贯穿街区，两条横轴丰富空间变化 占地面积占地面积占地面积占地面积109000m2总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积170000m2建筑形
40、态建筑形态建筑形态建筑形态2栋五层独用办公楼2栋七层内院办公楼2栋18层和2栋25层的公寓式办公楼1栋120米超高层办公楼写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段130-190成交均价成交均价成交均价成交均价成交总价成交总价成交总价成交总价物业管理费物业管理费物业管理费物业管理费3.8元/月功能布局清晰：整个地块由南至北分三个区域，功能布局清晰：整个地块由南至北分三个区域，办公商务区、中央花园广场、商业商务区办公商务区、中央花园广场、商业商务区区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究主要竞品个案主要竞品个案上海联和滨江大厦上海联和滨江大厦长江、黄浦江、蕴藻江三江汇聚之地，宝
41、山地区首个复合型甲级商务共同体长江、黄浦江、蕴藻江三江汇聚之地，宝山地区首个复合型甲级商务共同体 占地面积占地面积占地面积占地面积4272总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积19670.53建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态商办综合楼写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段60-120成交均价成交均价成交均价成交均价11996元/成交总价成交总价成交总价成交总价103万元物业管理费物业管理费物业管理费物业管理费14元/ 月独特的玻璃幕墙及现代新颖的建筑设计独特的玻璃幕墙及现代新颖的建筑设计使之成为该区域内地标性建筑。使之成为该区域内地标性建筑。 区域写字楼市场研究区域
42、写字楼市场研究主要竞品个案主要竞品个案祥腾生活广场祥腾生活广场小户型独立商铺，一站式生活主题广场小户型独立商铺，一站式生活主题广场占地面积占地面积占地面积占地面积8364 总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积25198建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态6-10层酒店式公寓、独栋式办公楼写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段40-70左右成交均价成交均价成交均价成交均价11058元/成交总价成交总价成交总价成交总价47.5万元物业管理费物业管理费物业管理费物业管理费3元/ 月40-7040-70小户型独立商铺小户型独立商铺设计独特：项目中庭广场的设计，能聚合强势人流。
43、设计独特：项目中庭广场的设计，能聚合强势人流。 区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究主要竞品个案主要竞品个案尚中心尚中心宝山区、虹口区和闸北区三区交界处，是宝山区的东南大门宝山区、虹口区和闸北区三区交界处，是宝山区的东南大门 占地面积占地面积占地面积占地面积42866.04总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积160000建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态百安居、特色餐饮娱乐休闲商业街、生活大卖场沃尔玛、SOHO办公、星级酒店、智能办公 写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段写字楼主力面积段50-90成交均价成交均价成交均价成交均价11964成交总价成交总价成交总价成交总价101.9
44、万元物业管理费物业管理费物业管理费物业管理费8元/ 月目前周边以旧厂房、老公寓为主人气不旺目前周边以旧厂房、老公寓为主人气不旺沃尔玛的进驻，将为尚中心带来大量人流沃尔玛的进驻，将为尚中心带来大量人流区域写字楼市场研究区域写字楼市场研究未来供应量未来供应量项目名称项目名称项目体量（万项目体量（万） 已销售量（万已销售量（万） 未来供应（万未来供应（万） 晶钢商务馆晶钢商务馆3.42.70460.7上海钢领信息港上海钢领信息港326.099426泰富商业广场泰富商业广场2.75982.17080.6宝莲城宝莲城176.780610.2上海联和滨江大厦上海联和滨江大厦1.9671.96800祥腾生活
45、广场祥腾生活广场1.85381.85380尚中心尚中心132.851610.8合计合计48.348.3办公市场未来供应充足，其中靠近本案的上海钢领信息港未来供应量最多。办公市场未来供应充足，其中靠近本案的上海钢领信息港未来供应量最多。区域写字楼市场小结区域写字楼市场小结n 区域写字楼市场供应相对较为充足。 n 区域办公市场成交较为平淡。 n 受市场需求影响，区域写字楼市场成交价格长期保持低位运行。n 以产业为导向的综合型商务办公集群现象明显。 区域市场需求尚不足以支撑较大体量的写字楼产品区域市场需求尚不足以支撑较大体量的写字楼产品写字楼产品存在一定的市场风险写字楼产品存在一定的市场风险区域商业
46、市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域商业市场研究区域商业分布格局区域商业分布格局区域商业配套主要位于板块西南部及东部区域区域商业配套主要位于板块西南部及东部区域多为集中式组团商业形式，配套较为完善多为集中式组团商业形式，配套较为完善 区域内以集中型商业形式为主，现有成熟商业主要集中在西南部的水产路、蕴区域内以集中型商业形式为主，现有成熟商业主要集中在西南部的水产路、蕴川路沿线以及东北部的友谊路、牡丹江路沿线；川路沿线以及东北部的友谊路、牡丹江路沿线； 项目周边社区型商业主要是保集项目周边社区型商业主要是保集欧郡和海商明城欧郡和海商明城福地苑。福地苑。北上海商业广场北上海商业广场泰富商业
47、广场泰富商业广场本案本案本案本案弘基幸福湾弘基幸福湾世华商务广场世华商务广场（规划引入沃尔玛超市）（规划引入沃尔玛超市）牡丹江路商业街牡丹江路商业街长江国际商贸中心长江国际商贸中心商业步行街商业步行街( (开发中开发中) )景瑞生活广场景瑞生活广场保集保集风情商业街风情商业街海上明城商业街海上明城商业街区域商业市场研究区域商业市场研究出售型商业出售型商业项目名称项目名称商业类型商业类型商业体量（商业体量（）分割面积（分割面积（）成交均价（元成交均价（元/ /） 保集保集风情商业街风情商业街社区型沿街商业104-726海尚明城商业街海尚明城商业街社区型沿街商业13000泰富商业广场泰富商业广场综
48、合型商业13495景瑞生活广场景瑞生活广场综合型商业长江国际商贸中心长江国际商贸中心综合型商业7000020-100合计合计商业类型：以综合型商业为主，辅以部分社区型商业商业类型：以综合型商业为主，辅以部分社区型商业去化较好：万平方米去化较好：万平方米/ /年年区域商业市场研究区域商业市场研究出租型综合商业出租型综合商业项目名称项目名称商业类型商业类型 商业体量（商业体量（） 经营业态经营业态 世华商务广场世华商务广场综合型商业约35000沃尔玛超市（规划引入）、餐饮、休闲北上海商业广场北上海商业广场超大型商业SHOPPINGMALL72000易初莲花大卖场、餐饮、休闲、娱乐 牡丹江路商业街牡
49、丹江路商业街核心商业街32000服装、家纺、大型餐饮弘基幸福湾弘基幸福湾休闲商业街区50000餐饮，休闲，娱乐合计合计189000189000商业类型：综合型商业商业类型：综合型商业 + + 核心商业街核心商业街 + + 休闲商业街区休闲商业街区统一经营，多以一站式购物中心功能为主统一经营，多以一站式购物中心功能为主项目产品定位项目产品定位项目产品定位项目产品定位1111产品篇产品篇产品篇产品篇规划篇规划篇规划篇规划篇市场篇市场篇市场篇市场篇项目篇项目篇项目篇项目篇1111项目产品定位项目产品定位市场定位市场定位由于本案厂区形象短期内难以改变，潜在客群对非主流公寓产品的接受度存疑，因此本案公寓
50、产品以采取稳妥性的策略：追随市场主流，打造常规型、安全型户型产品追随市场主流，打造常规型、安全型户型产品项目公寓产品定位项目公寓产品定位项目基准容积率项目基准容积率基于品质角度考虑，建议本案基准容积率采取基于品质角度考虑，建议本案基准容积率采取1.4-1.61.4-1.6的低值，为的低值，为1.41.4。项目公寓产品定位项目公寓产品定位产品形态产品形态基于安全性和满足容积率考虑，本案产品形态应基于安全性和满足容积率考虑，本案产品形态应以小高层为主，辅以部分多层以小高层为主，辅以部分多层。项目公寓产品定位项目公寓产品定位产品户型产品户型基于市场实际供求情况考虑，建议本案产品户型基于市场实际供求情
51、况考虑，建议本案产品户型以二房为主，辅以部分一房、三房以二房为主，辅以部分一房、三房。项目公寓产品定位项目公寓产品定位项目公寓产品定位项目公寓产品定位产品策略产品策略n 二房追随市场主流，面积二房追随市场主流，面积与总价与市场同类产品保持与总价与市场同类产品保持一致；一致；n 二房面积二房面积80-9080-90，总价，总价80-10080-100万元，单价约万元，单价约10000-10000-1100011000元元/ /。n 三房与市场主流形成差异竞三房与市场主流形成差异竞争，寻求市场机会点，面积以紧争，寻求市场机会点，面积以紧凑性为主，价格适当拔高；凑性为主，价格适当拔高；n 三房面积三
52、房面积110-120110-120，总价，总价120-130120-130万元，单价约万元，单价约10000-10000-1200012000元元/ /。n 一房采取提升总价，一房采取提升总价，降低面积，拉高单价降低面积，拉高单价的策略；的策略；n 一房面积一房面积50-6050-60，总价总价60-7060-70万元，单价万元，单价10000-1400010000-14000元元/ /。 二房一房三房项目办公产品定位项目办公产品定位基于项目利润风险角度考虑，建议本案办公产品基于项目利润风险角度考虑，建议本案办公产品以满足项目拆迁户自用为主以满足项目拆迁户自用为主或者或者不开发办公产品不开发办
53、公产品。商业模式定位商业模式定位商业模式商业模式项目自身条件项目自身条件匹配度匹配度大型购物中心位于新城西城区整体规划片区，周边配套条件和人流情况较差，无法拥有核心商业区人流密度不适合区域型综合商业社区型沿街商业社区型沿街商业自身约自身约10万方住宅社区，未来拥有万方住宅社区，未来拥有较大居住人口基数，结合周边办公较大居住人口基数，结合周边办公及产业人口及产业人口较合适的物业类型较合适的物业类型但是体量宜适中但是体量宜适中建议：本案商业宜选用社区型沿街商业形态定位建议：本案商业宜选用社区型沿街商业形态定位商业定位模式思考商业定位模式思考项目商业产品定位项目商业产品定位A.A.A.A.服务人群服
54、务人群服务人群服务人群：主体针对本案自身业主、少数周边办公人群、其他路过客。主体针对本案自身业主、少数周边办公人群、其他路过客。B.B.B.B.业种业态业种业态业种业态业种业态：服务居民日常生活的便利店、洗衣店、美容美发店、冲印店、银行等，服务居民日常生活的便利店、洗衣店、美容美发店、冲印店、银行等， 少量小型餐饮。少量小型餐饮。C.C.C.C.经营策略经营策略经营策略经营策略：销售为主，让市场机制发挥作用自动调节业种业态。销售为主，让市场机制发挥作用自动调节业种业态。商业模式定位商业模式定位社区型商业社区型商业社区型商业社区型商业项目商业产品定位项目商业产品定位 根据国内外商业地产的经验及上
55、海社区型商业经验，在非成熟的商业区的住宅项目，商业配套以社区人数每人1平方米考虑最为适合.，因此，从社区配套商业体量标准来看，本案商业体量：按人均消费面积：3000人1m2/人= 3300平方米 3600人1m2/人= 3600平方米求取平均值：（3300+3600）2=3450平方米因此，本项目商业体量为：因此，本项目商业体量为：约约约约 3500 3500 3500 3500 平方米左右平方米左右平方米左右平方米左右社区规模社区规模社区户数社区户数户均人口户均人口社区人口社区人口商业辐射范围商业辐射范围业态特征业态特征约10万平方米1100-1200户3人/户3300-3600人3公里 便
56、利性导向的商品及服务社区日常生活功能的业态为主商业体量定位商业体量定位项目商业产品定位项目商业产品定位形态：社区型沿街商铺形态：社区型沿街商铺形态：社区型沿街商铺形态：社区型沿街商铺体量：体量：体量：体量：3500350035003500平方米平方米平方米平方米商业建议商业建议1 1 1 1、利润率较高、利润率较高、利润率较高、利润率较高2 2 2 2、对接友谊路南侧商业及对应弘基幸福湾、对接友谊路南侧商业及对应弘基幸福湾、对接友谊路南侧商业及对应弘基幸福湾、对接友谊路南侧商业及对应弘基幸福湾商业街商业街商业街商业街3 3 3 3、商业街的规划有利于住宅销售、商业街的规划有利于住宅销售、商业街的规划有利于住宅销售、商业街的规划有利于住宅销售4 4 4 4、具有一定的市场容量、具有一定的市场容量、具有一定的市场容量、具有一定的市场容量商业建议商业建议项目商业产品定位项目商业产品定位THE ENDTHE END
