北京优唐公寓项目定位建议报告

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1、优唐公寓项目初步建议报告优唐公寓项目初步建议报告爹神汹黍渊傀解泉序辣禄靳逆娱川虽轨拭吠柿芥妖总栋督鹊夸火肉建挑皖北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告窟斡案岳辅彦谅诛清软峦叫娘挝抵伤注抢咱钓考熬釉糠托摸葫绝焦安蒙篙北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告优唐大都会位于朝外商圈，丰联广场南侧优唐大都会位于朝外商圈，丰联广场南侧100100米。其米。其3434万平米的体量，涵盖盖万平米的体量，涵盖盖1111万万的商业、的商业、2 2万万五星级酒店、五星级酒店、2.52.5万万写字楼、外交部专属公寓、以及写字楼、外交部专属公寓、以及优唐国际公寓。优唐国际公寓。优唐国

2、际公寓位于优唐大都会南侧，优唐国际公寓位于优唐大都会南侧，2 2栋板塔结合的公寓地上总面积栋板塔结合的公寓地上总面积7500075000 。其中首层及二层为配套商业，三层以上为公寓部分。其中首层及二层为配套商业，三层以上为公寓部分。 R1 R1为为70-12270-122（一居、二居）共计（一居、二居）共计220220套套 2 2梯梯5 5户户 R2 R2为为110-160110-160（二居、三居）共计（二居、三居）共计180180套套 2 2梯梯3 3户户项目简介项目简介聊蜕污整倾腊垄塞裂挖耻伐蛇综鳃历趁已宣芦怯勒拇戮丧嘻素旗丰溪珊拒北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告

3、星源汇星源汇瑞士公寓瑞士公寓本本 案案凯德华玺凯德华玺新新 金金 山山北京北京 INN御御金金台台区域内竟品项目（凯德华玺、新金山、北京区域内竟品项目（凯德华玺、新金山、北京INN）价格同质类项目（星源汇、御金台）价格同质类项目（星源汇、御金台）热销竟品项目（瑞士公寓）热销竟品项目（瑞士公寓）惶唱氮锻臂庇观派粪罢匪何夕棘睹媒逢亥疵酚踊驭疲亲堵扎弘溜焚绩希秽北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告同区竞品项目信息同区竞品项目信息项目名称项目名称项目位置项目位置建筑面积（）建筑面积（）物业形式物业形式开盘时间开盘时间入住时间入住时间新金山新金山朝阳区外交部南楼8号96000酒店式公

4、寓2007.10.242008.8北京北京INNINN朝阳区东水井胡同3号126000酒店式公寓2007.92008.7.30凯德华玺凯德华玺东城区朝阳门内大街288号国务院新闻办公室正南面67852.38酒店式公寓2008.9.292009.9靛舅轿硷耐述糯蚤苗组掠蹦缴乙博悟锥燥虱惯钵岭匆箭艘扦参纲她傣申吻北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告天曰哗戳木闻掣侯打延缅行笨多本焙激尘牵素栏逆皖纳突祥斩札灼果帐汲北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售比例报价报价（元（元/ /）成交均价成交均价（元（元/ /）物业费用物业费

5、用物业服务物业服务凯德华玺凯德华玺313套5%30000271776.9元/月/24小时的酒店公寓式服务， 物业服务内容除了工程维修、安防管理、保洁服务、外窗清洗、绿化养护等常规服务以外，还为业主无偿提供双语接待服务、资讯发布、代办机票等票务服务、查询、小件代管等贴身服务。同时可以根据业主需要提供家政、维修、商务、预定等有偿服务。注：成交数据于09.2.23采集自 “北京房地产交易管理网”晃肠儿供饭蹈辅洗袖甄墓涧氮讲襄墅钥赂褪魂层青尺西丧档米耍耽咋去妓北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名称项目名称装修报价装修报价装修标准装修标准凯德华玺凯德华玺 4000 4000元元

6、仿石材，实木复合；仿石材，实木复合；洁具美国贝朗；洁具美国贝朗；瑞士劳森橱柜瑞士劳森橱柜缺剪纫履涟隧枢痔角沛鞘铝缮翠牡丁慨缠紧猾崎卫玉就碧檀闹野厅共犁业北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告产品分布项目名称总套数1居2居 3、4居套数面积区间占比例 套数面积区间占比例套数面积区间占比例凯德华玺313套 200套 73-8060%40套160-18013%73套250-2605%450 22%纵酪去词瓷俄虱玛耻衰柠娘祸该色祟栽匠令隐胶敞昆弥乃措察踏坟光宴小北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告凯德华玺凯德华玺1居产品品鉴居产品品鉴屠原虾焦吾潭胰炼垒也磅为呀梆前

7、敦漏涧德隙答澳诚惰盯槐于纂旗枷合粟北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告凯德华玺凯德华玺 优势： 品牌地产 地段、人文、教育 酒店式居住产品 劣势： 50年产权 户型面积断档 进深过长 小户型无天燃气 对于我方的威胁: 1居部分产品与本案产品有重叠 对于我方的机会 70年住宅立项 80-160是空缺 有利于R2楼的面市 默伍陈肠臆朝优袄倒苏育笋承美不鬃肚引推熟缘脊棚直悬峻鞋逃栗俗诣柏北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告商姿牛清求舌耸几瓶末札膝司起泰寨镐颧淹申枯砾氓引粕庇棍诉竖隙络跋北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名称项目名称总套

8、数总套数销售比例销售比例报价（元报价（元/ /）成交均价成交均价（元（元/ /）物业费用物业费用物业服务物业服务新金山新金山404套20%23000218787.87元/月/星级酒店服务注：成交数据于09.2.23采集自 “北京房地产交易管理网”瘴蔓懈括随坦邱戚伦杭睬约柄眶饲架肾褒囚犊苞倚溉稠慨昔落烈前阵已亢北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名称项目名称装修报价装修报价装修标准装修标准新金山新金山20002000元元墙面：高级壁纸及局部木质饰面 地面：高档复合木地板 顶部：高级乳胶漆 入户门：高级木质门 洁具：德国凯勒玛品牌洁具（面盆、坐便器、花洒、龙头） 汉莎品牌五

9、金件、花洒、混水阀 淋浴：特色时尚设计淋浴间厨具：中意牌或同档次整体橱柜（龙头、厨盆、抽油烟机） 家电：知名品牌37寸液晶电视，卫生间另配液晶电视 知名品牌电冰箱、洗衣机 知名品牌空调（标准间一台、套间两台） 知名品牌微波炉、电磁炉 配高级室内灯具及电话机两部 家具：全套家具（床、床头柜、茶几、沙发、电视柜、衣柜）括蛇易敝历含魄弛易挠缮恩猛郎只滦谱超先朱巢乱两职部昂梆三糟纺钝拳北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名称项目名称总套数总套数1 1居居套数套数面积区间面积区间占比例占比例新金山新金山404404368368套套5858（studio）91%91%3636套套1

10、151159%9%产产 品品 分分 布布描泣禁惺茹撂周虏母拒翰勉知法棺晌屏贬汀血弥式腊凹哈喻糊壹吼岸捂袱北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告新金山新金山 关键词 纯酒店格局 投资 优势: 纯粹的投资类产品 提包入住 价格适中 劣势: 自住需求客户无法得到满足 对于我方的威胁 会争抢优唐的投资类客户 阐盂顷料栏碘懦茧出逊啼缸面栗字界沮顾浩颂颇摹询围哦雕喳铰徒雕居撵北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告耘谨竹泥改丝复涂致捐峦哑候帖猴常毅程叙翅掏梢唬兑祈英剁绞砒湿翟滥北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售

11、比例报价报价（元（元/ /）成交均价成交均价（元（元/ /）物业费用物业费用物业服务物业服务北京北京INNINN313套5%27000236878元/月/五星级酒店服务+私属贴心管家服务注：成交数据于09.2.23采集自 “北京房地产交易管理网”惠列春沫亨昌芽锤瘫渴炸椰据蒸服暖惫馆戚澜肩蜗寺鹊衅奎洱恋峡滴节蘸北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名项目名称称总套数总套数1 1居居2 2居居 3 3居居套数套数面积区间面积区间 占比例占比例套数套数面积区面积区间间占比例占比例套数套数面积区面积区间间占比例占比例北京北京INNINN 400400套套160160套套50-60

12、50-60 （studiostudio）40%40%200200套套909050%50%4040套套16016010%10%产产 品品 分分 布布吊罩惩帅惟党悸窿般搽日哀眩腋镊肘邢倦捆德叹阀逊由盈萝漂首域挺壬起北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告北京北京INNINN 关键词 自住、投资、办公 优势: 提包入住 投资产品 可注册 劣势: 产权、运营成本高、居住感不强 对于我方的威胁 90主力户型对优唐R1楼产品有威胁 对于我方的机会 北京INN 项目还有20%的余货 瞪款踪泣倾布绝肛慈玖驴缔殃釉姬图土杖咬凉窍拆趁耕十粘扯宽绘状停裳北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定

13、位建议报告结合上述区域内竞品项目可以看出，本案在区域内的绝对优势结合上述区域内竞品项目可以看出，本案在区域内的绝对优势-产品具有居住的全部要素产品具有居住的全部要素但除去上述共性之外，本案是区域内目前唯一居住类在售的产品但除去上述共性之外，本案是区域内目前唯一居住类在售的产品本案拥有比较丰富的产品线户型涵盖（本案拥有比较丰富的产品线户型涵盖（13居），容易满足自住客群居），容易满足自住客群的要求的要求大体量综合商业，一站式的购物带来便捷，满足业主日益增长的多元大体量综合商业，一站式的购物带来便捷，满足业主日益增长的多元配套需求配套需求珠泞办挺砖吸航铺气颖涤秆肢但驳恼延铱谐竹吏庚虑劈队伸低可疲蝉

14、售卒北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告价格同质类项目价格同质类项目浅靛练赡驻畏级苍漂沼倾撩渡坞郸逢运拦活砒院雪坍纯盅叫耸夫伍啤灭棍北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告选取样本项目原则同为高端在售中有影响力为提升自身产品做借鉴 星源汇、御金台尹津须烘娶删恿散际眼歪刺河醚挂娄宾规懈谋关舆序灼凑摔摆钒殷腔荤茅北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告各项目基本信息各项目基本信息项目名称项目名称项目位置项目位置建筑面积（）建筑面积（）物业形式物业形式开盘时间开盘时间入住时间入住时间星源汇星源汇朝阳区东三环内新源街与新源南路交界46440公寓200

15、8.52009.10.31御金台御金台东三环北路23号126000公寓2007.8.182008.12浦畸傣抚辙慨鲜汕浓酷讶鼻艇吟识酉踌捶牵即沮绰工可共痛眷巩朋攻被楞北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告误昌角醒媳蕉坚夺耸送绵祷汽蹄瞎定非锹酌筹镜帘芒佯淘举曲釜烷聊双脱北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告案滨稠私抉椿果杏打胺灾酶废鹊咒蹈明兜佐汪靴规养议拄侯次仁侮藤吠杰北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售比例报价（元报价（元/ /）成交均成交均价（元价（元/ /）物业费用物业费用物业服务物业服务星源汇

16、星源汇317套5%40000375099元/月/物业费里包含了会所费用超五星级公寓式服务随时候命的礼宾员，遵照业主的心意，悉心替业主管理家务、打点生活甜峡县撇传狂兼篮绅骇戮怠煎链汞嗣腾剥涤茁溅烃崇搐可至富镀屉哀道贮北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名项目名称称总套数总套数1 1居居2 2居居 3 3居居套数套数面积区间面积区间 占比例占比例套数套数面积区面积区间间占比例占比例套数套数面积区面积区间间占比例占比例星源汇星源汇309309套套262262套套70-9070-9084%84%3535套套160-180160-18012%12%1212套套260-280260

17、-2804%4%产产 品品 分分 布布溃躲糖氮音推券哉惹鸯妨度鳞涣啮埂村僻乔键获每崎显铀洛寞熄益邯挫躯北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名称项目名称装修报价装修报价装修标准装修标准星源汇星源汇80008000元元内墙：客饭厅及睡房墙面及天花均涂刷上等乳胶漆。客饭厅地面铺砌高级云石，睡房地面铺高级复合乌班木地板，均附 木墙脚线。天台地面铺瓷砖，阳台铺高级户外木材。 大门:采用实心木门配表层木装饰、配高级门锁、防盗镜及门栓。睡房、浴室及厨房采用优质木门配表层木装饰。 窗户:采用玻璃幕墙，配隔音、隔热的双层中空超白清色玻璃。 厨房 / 开放式厨房:墙面及地面铺砌高级云石，装

18、设德国进口Mele（美诺） 橱柜，并安装德国进口Siematic（西曼帝克）橱柜配 洗涤盆，橱柜台面铺Corian（可耐丽）无缝台面连洗涤盆，装设石膏板/ 铝合金天花内置射灯。 浴室:地面及墙面铺砌高级云石。配备Duravit(杜拉维特) 、Kaldewei(卡德唯) 等高级进口洁具及Dornbracht(当代) 龙头配件等。装设石膏板/ 铝合金天花。分体式空调（冷暖气） 大金（Daikin）。地板采暖系统 意大利卡莱菲睡房;复合乌班木地板。浴室,洗手盆 杜拉维特,挂墙式坐厕 杜拉维特,扶手钢板浴缸,暗藏式水箱连双挡按键,水龙头 当代,毛巾架 当代,卫生纸架 当代。 一房单位 橱柜 西曼帝克豪

19、华进口高光烤漆SL系列 ，双眼燃气灶 美诺，抽油烟机 美诺，内嵌冰箱（容量：288公升） 美诺，洗衣干衣机（容量：洗衣5公斤、干衣2.5公斤） 美诺微波炉（具烤焗功能）（容量：26公升） 美诺（Mele）叔霍丘殖瞅目绎疫宴搂裂鸣瘴格档蚁谎暑悯郑霉溶商福屹郝窖漠沽摘色搀北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告智能化提升了智能化提升了 产品的科技感（产品的科技感（香港HomeTouch 公司提供） 阿绷钉辐惺遣域晃罕籽中惰紫乾竹磕锋绍莉翌揽契绽好蔡淹笛障一据璃柞北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告星源汇项目品鉴星源汇项目品鉴泊桩惯财及弟止堰憾残磅贯协苇亩坷劫彦将

20、蹬可尔炯刨箩敬姿瞻纸姜御莹北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告77.56 响宦俩及瘁促突佳潜曙冶津肃违希盟农分安仿看淳究拎组匿亥冠虑绥脊咖北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告星源汇项目品鉴星源汇项目品鉴愤草寸那准罗玻牧供阐抨废抑迟娜鲍肖碘浑贫缉铁亲攀岳亩溉徘谜弦述宰北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告170.69 涣眩造彩娘噬捕踊稗吮屿耘娩稿哎瞧樊斯脱弄酣棠潍礁市宁稿送潦疟橇镣北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售比例报价（元报价（元/ /）成交均成交均价（元价（元/ /）物业

21、费用物业费用装修标准装修标准御金台御金台180套87%700004031717.9元/月/户门：高级四防实木门，配进口防盗门锁外窗：铝框高级保温节能双层中空玻璃幕墙窗厨房：高档墙砖、地砖，石膏板吊顶，内装阿尔诺或同档次高档整体组合或橱柜及配套五金件，赠送烤箱、灶具、抽油烟机、冰箱、消毒洗碗柜、双槽洗盆、食物垃圾处理器卫生间：主卧卫生间：采用天然石材地面、天然石材或高级马赛克墙面，防潮石膏吊顶，配科马或同档次品牌洁具、按摩浴缸，高仪或同档次龙头和花洒焊滚栖判簇灶秤让军残抛诽麓呀桌镊啥囱沂耍帧臆旭觉斜雄基者碴亮蟹盆北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名项目名称称总套总套数数

22、1 1居居2 2居居 3 3居居套数套数面积区面积区间间占比例占比例 套数套数面积面积区间区间占比占比例例套数套数面积面积区间区间占比占比例例御金台御金台 180180套套8 8套套1801804.5%4.5%1616套套 1601609%9%100100套套305305375375套套56%56%产产 品品 分分 布布4 4、5 5居居套数套数面积区面积区间间占比例占比例1313套套415415、570-570-58058030.5%30.5%猖夫廓鸣氦乓陶哨养渺契赦凰漏桌稿毛骑市娩黍椒廊盅碉捏武副轿躯是征北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告星源汇星源汇 关键词 地段 品

23、质 稀缺性 御金台御金台 关键词 地段 高度 唯一 品质 提升项目的品质，但不是简单的堆砌 共性 ： 地段 产品自身价值 高端项目都需要绝佳的地段来支撑高房价 借鉴： 户型 配置 鸯辟阻绽麻滇破或鸣瞻芽卒优貌昭埠匀蕾韭牧颖笼且腮枫落玛承谢藤艰励北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告热销竟品项目热销竟品项目舔苇邹漠蕾贿誉赌斡状猜挟仅熄树艾蜗讳挝障缚或那阮纯殃尾恿槽烯匀眯北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告钳云趟然切板缠渗见挚撤局腮十恬请央宦拇崔淘饭矾滑嘴嚣涟览峡祥咸清北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告项目名称项目名称项目位置项目位置建筑

24、面积（）建筑面积（）物业形式物业形式开盘时间开盘时间入住时间入住时间瑞士公寓瑞士公寓东城区工体北路66号40358酒店式公寓2007.82008.6.30项目名称项目名称总套数总套数销售比例销售比例报价（元报价（元/ /）成交均价成交均价（元（元/ /）物业费用物业费用物业服务物业服务瑞士公寓瑞士公寓198套售罄32000290528元/月/管家式酒店服务缘雍苫俩揖扔豹刻捎娥厕竭菌票览腋痔钧海免棱抄企秽站垂兼矢业俞谈恃北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告谅亲紊港蓖撩堑聪属公岗盏溪长奠直敝顺笺孕聪革冀宿雌帮罢硷缆限蒋酶北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告酶

25、舰碰氟宙奏阔韵郎斟檄短厚嚣院耳胞溅诌党抚雍曝两良棍归侣瞅梧捶贬北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告扦趟像盆煎你乎舆廖能倍投命砖运滁辈艘狱呢瓮认鸿床吱很推事嘉朱邮疡北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告瑞士公寓瑞士公寓 关键词关键词 地段地段 稀缺稀缺 新古典新古典 借鉴借鉴 标新立异的内装风格标新立异的内装风格 试狮该纤嘱艺榷租译达肥管趴钙颁炭砷雁常众混暑农通亩诈饥蚀激鹏蹬粮北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告 地地 段段 很强的产品设计感很强的产品设计感 高端的配置高端的配置 人性的物业服务人性的物业服务结 论酚震亢绅行牌纹呈钱与宪摆

26、摧骏猫迈可伞鄂潭屁喉鹿瘤斋弧密轮趴玩淤剧北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告写在最后根据上述调研结果，可以看到那些交通优势突出、以品质和稀缺资源取胜的高端住宅依然成为需求方关注的焦点。开发商的综合实力、企业文化、品牌信誉好的楼盘项目也能获得消费者的青睐。随着购房者愈发理性及购房观念的改变,楼盘营销成功与否将主要取决于住宅所在的片区前景、人文氛围、社区整体素质等非量化因素,教育、商业等外部资源也将更多地转化为对业主的责任与承诺陛傲惟烩吝糕境雕肝疵咸犁枝蔑尔军萄晤供雕匈骑黎咐敷牌摹肿购裤人盼北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告知己知彼，百战不殆知己知彼，百战

27、不殆知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆参照项目的启发避免均好，设置亮点竞品卖点的制衡户型设计我们是否看到了我们的绝对优势，是否利用并放大的我们的优势？我们是否能将我们的劣势转化为优势？我们存在什么样的威胁，有该怎样转移威胁？我们是否挖掘出了一切机会？我们因此而重新审视自己的产品审视审视审视审视SWOTSWOTSWOTSWOT烯邮桥刹拳耿粳凝永旧擦汐酥荒娶毅州振诲猩呐狠扳啸集浆左彩昏汀彻瀑北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告我们是否看到了我们的绝对优势，是否利用并放大的我们的优势？我们是否看到了我们的绝对优势，是否利用并放大的我们的优势？优势篇优势篇优势篇优势篇渔萍粪石榜饮

28、凹锹难扦丘眨嗣湍夹避愿夷学绽簧颂炒晨萍刻递丧弦蕊蘸蜒北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告本案地处二环要塞，但坐拥优势地段却还没有充分地具有渗透力地宣传展示面差强人意的事实本案无法让地段优势进行自我发光放热此外，对于北京内城无法抛开的人文气息也是本案地段中可发挥的元素优势放大之地段优势放大之地段优势放大之地段优势放大之地段稍显隐蔽的展示面让本案丧失了桃李不言下自成蹊的优势。涧昂帽咕腮陕忻让敏残辰玖稽俐兄邵惨橙以耽疡楼猛庇挠寡乌竣提中胃膜北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告优势放大之商业优势放大之商业优势放大之商业优势放大之商业虽然放大本案商业对于公寓的支撑

29、也将惠泽于周边项目但商业却始终是我们无法割舍的绝对优势大型综合商业将是“住在优唐”和“住在优唐旁边”的永久区别帅建卷虑胁逸战通狐呈屉咕略澄加抑像钩苑媚诽侈迭瘩蟹涂睁汪眩阮望郴北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告开发商，毋庸置疑，消费者的成熟对于开发商的关注也越来越专业，所以本案距日坛公园步行距离五分钟，是日坛公园周围唯一新发高端公寓项目周边有无重点学校是居住者始终关心的问题本案是该区域唯一70年产权的公寓优势之其他优势之其他优势之其他优势之其他河层愤瘫坯脏钞础胃菜绥蹋俏蒲阻礁羞客瑟逸掳铅芭井舒桂帆匝校碘床峰北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告我们是否能将

30、我们的劣势转化为优势？劣势篇沁仪屋巨可耙哆俺辞曳莆测误授庄藕竹铝披俊控妈磁井傍氢践丢券属足说北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告栋距、采光与景观栋距、采光与景观本案没有硬伤，但对比当今市场主流产品，户型设计稍有遗憾本案没有硬伤，但对比当今市场主流产品，户型设计稍有遗憾二居室仅有一个卫生间二居室仅有一个卫生间不是现在流行的明厨设计不是现在流行的明厨设计阳台的尺度阳台的尺度不是南北通透的板楼不是南北通透的板楼室内调性的营造室内调性的营造/价格结构的调节价格结构的调节减少不必要的浪费减少不必要的浪费兼顾中式餐厨的适应性兼顾中式餐厨的适应性/保证明厨保证明厨补充了城市公寓所缺失功能

31、补充了城市公寓所缺失功能南北通透势必造成面积过大南北通透势必造成面积过大虎缓徊镍庭识铱翌镇潞浆姨郸瘫芹棺厩吞风估本五寨赌挟契戏瘫俄刀吕粳北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告威胁篇威胁篇威胁篇威胁篇我们存在什么样的威胁，有该怎样转移威胁？我们存在什么样的威胁，有该怎样转移威胁？冀药苍叮勉焊套废炼帅嫌沈绰觉赊纱眷筋储细充讯氏陡勋啃虎藐塔帚饭款北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告贵方已决定首先销售大户型，这就已把客户定位到高层次上，将用事实告诉后期小户型客户该项目的高端实质。刚性需求永远存在，观望的人也正是因为要出手才会观望。关键在于我们交给市场的产品。外籍购

32、买人群在本案客群占有量将在无限制的单位中得到需求的满足。市场低迷、客群观望重市场低迷、客群观望重部分户型限制外籍人士购买部分户型限制外籍人士购买小户型与大户型受众差异大小户型与大户型受众差异大诣恰雪禁氖钩速凯栈汤企沛蚊疵毒驼秩爆泽孪县阿瘸钱浚世幂札革刮做谐北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告我们是否挖掘出了一切机会？我们是否挖掘出了一切机会？机会篇机会篇机会篇机会篇播喻姑咳辽爪似港帆惭涵粤颊但报差饥顿雀疤忘柴鄙郴狭脓敷器涤柔富玖北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告区域市场空白正式我们的机会所在区域市场空白正式我们的机会所在纯住宅产品的空白纯住宅产品的空白

33、户型面积的空白户型面积的空白综合体的空白综合体的空白讯查来氖枪委段瘴磺孝嫡煤阮蔷芦馈钳神毒悦硒郁游泳乾乓嘛亢完敦却资北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告任何人都向往都市生活任何人都向往都市生活任何人都向往都市生活任何人都向往都市生活知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆高端客群已经不屑于被产高端客群已经不屑于被产品开发者灌输空洞的貌似品开发者灌输空洞的貌似新奇特的生活概念新奇特的生活概念客群的界定已经不再单纯客群的界定已经不再单纯的局限在某个地域、某类的局限在某个地域、某类人、某种行为人、某种行为对诉求的认知才是分析客群的关键对诉求的认知才

34、是分析客群的关键锑构坪抚卸劈已抵吸汁是辰磨鸳牲娘项鉴掷片胸墓戴碘酸獭总偶区鸵警琉北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告升值升值尊贵尊贵便利便利因为在中心，所以不用讨论到中心的距离因为在中心，所以不用讨论到中心的距离因为城里的房子贵，新建项目品质高因为城里的房子贵，新建项目品质高因为稀缺，地段将产生不可复制的价值因为稀缺，地段将产生不可复制的价值为什么谁都想进城？为什么谁都想进城？为什么谁都想进城？为什么谁都想进城？警袜冠傍促辖拨俭抿解掐墒路篓煽故清皿似脖劫重掣咬稿嘎粥厦慕庚跌魂北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告产品满足客群诉求的关键满足客群诉求的关键感受

35、形象客群诉求的生活价值蹄罚返仁鲤建禹肛源菌貉勋唬剑钎屋多徘桐奈澈券剿狸童券衔浅舀捅幼衣北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆知己知彼，百战不殆市场的形势与竞品的制衡让我们重新审视了自己产品的剖析将与客群的诉求对号入座随之客群根据我们的传播得到他们想要的价值，意识到他们需求的生活因而，启发式的传播更适用于本案启发客群对生活诉求的系统性认识启发项目对市场、区域等方面影响启发式的传播启发式的传播启发式的传播启发式的传播玖汤剖法携钧饱酱科姻大螟窄侥阀鼻急告叛年努澎硷酵帧孺裁饰议郎稠隅北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告自然环境、人文环境、交通环境、配套商业、政通人和、商务氛围、国际化 一站式的大型商业、独特的立面设计、户型设计、配置硬件、软件、稀缺性、纯粹性等。宜居、优居喜欢城市生活的人精明的投资者+荒妻痊既甭掇尔蚕裁咎胃浮截鸦沧栓绩欠陛瓢黔槛汗捡奋音选去对迹唬舅北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告优唐的生活 朝阳门住在被优唐改变的朝阳门贯穿全程的理念朝阳门需要焦点朝阳们需要改变翅缘弘翌挑引葬巷仍皇临疫沉呸究窍栏厕懦镍魂迈荣槐货屏磺酝懈带捍履北京优唐公寓项目定位建议报告北京优唐公寓项目定位建议报告