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1、重重庆钓鱼嘴公租房嘴公租房项目市目市场研研究及究及产品品规划建划建议2011年4月【钓鱼嘴公租房项目】 市场研究及产品规划建议内容内容纲要要CONTENTS一、一、项目目环境分析境分析二、二、项目商目商业发展方向及定位展方向及定位项目目环境分析境分析大渡口区地大渡口区地处重重庆市主城区西南部，市主城区西南部，濒临长江，江，东临巴南，南接江津，西北面与九巴南，南接江津，西北面与九龙坡坡接壤。是重接壤。是重庆市主城区市主城区12个中心个中心组团之一，之一，是全部是全部纳入重入重庆市市规划的划的600平方公里主城平方公里主城核心区内的两个区之一，致力打造重核心区内的两个区之一，致力打造重庆主城主城的
2、的“生生态和和谐宜居区、文化休宜居区、文化休闲功能区、功能区、现代物流代物流发展区、新型工展区、新型工业发达区达区”。项目区域分析目区域分析本项目大渡口区大渡口区重重庆城市副中心城市副中心项目目环境分析境分析项目区域目区域规划划发展展六个六个“加快加快”加快建加快建桥A区拓展升区拓展升级，打造，打造总部部经济集聚地。集聚地。加快商圈加快商圈扩容提容提质，打造，打造现代商代商贸中心。中心。加快重加快重钢片区改造开片区改造开发，打造，打造滨江商江商务居住区。居住区。加快西城大道西加快西城大道西侧板板块建建设，打造生，打造生态宜居聚居区。宜居聚居区。加快加快钓鱼嘴半嘴半岛开开发，打造会，打造会议论坛
3、中心。中心。加快跳磴新区开加快跳磴新区开发，打造高新技，打造高新技术和和电子信息子信息产业基地基地。项目目环境分析境分析大渡口区大渡口区“十二五十二五”规划指划指标项目目环境分析境分析项目位于重目位于重庆市大渡口区西南部八市大渡口区西南部八桥镇公民村，公民村，距离大渡口区中心直距离大渡口区中心直线距离距离约5公里。位于公里。位于陈庹路庹路西西侧、福茄路北、福茄路北侧。项目区位分析目区位分析项目区位分析目区位分析项目目环境分析境分析本项目123片区：大渡口区行政、商片区：大渡口区行政、商业、文化、文化娱乐中心和居住区。中心和居住区。124片区：新片区：新兴产业基地，兼有居住、商基地，兼有居住、商
4、业服服务等功能。等功能。125片区：片区：滨江文化旅游江文化旅游经济带。126片区：新片区：新兴工工业拓展区。拓展区。127片区：大渡口郊野公园，四山管制区。片区：大渡口郊野公园，四山管制区。本项目项目目环境分析境分析项目区位分析目区位分析项目位于大渡口区生目位于大渡口区生态居住功能区，毗居住功能区，毗邻总部部经济功能区，在功能区，在项目右下方目右下方还有有规划中的体育文化划中的体育文化公园。公园。体育文化公园本项目项目目环境分析境分析项目属性分析目属性分析周周边土地交易情况土地交易情况1.项目目处于大渡口区宗地于大渡口区宗地J分区，毗分区，毗邻项目的多是目的多是规划划为二二类居住居住类用地的
5、宗地用地的宗地K分区。分区。2.查阅近两年内的大渡口区近两年内的大渡口区K分区和分区和J分区的土地交易情况，可知，分区的土地交易情况，可知，项目周目周边土地大多未挂牌交易，土地大多未挂牌交易，换言之，周言之，周边土地在未来的土地在未来的58年年内内还处于于开开发培育期培育期。项目目环境分析境分析本本项目周目周边道路状况：道路状况：陈庹路、福茄路庹路、福茄路连接接项目至大渡口区中心区域目至大渡口区中心区域凤祥路祥路贯穿本穿本项目所目所处的公民村的公民村项目属性分析目属性分析交通配套状况交通配套状况轻轨站点尽管尽管项目目前所目目前所处区域区域暂无公交，交通不便；但随着未来无公交，交通不便；但随着未
6、来轻轨的建的建设及区域内道路的及区域内道路的优化，化，项目与外界的通达性将会大大增目与外界的通达性将会大大增强，为项目商目商业对外外辐射能力提升提供了条件；射能力提升提供了条件；项目目环境分析境分析项目属性分析目属性分析辐射区域及人群架构射区域及人群架构项目目3公里公里辐射范射范围内：内：1.八八桥镇现有常住居民有常住居民4.8万万人。人。2.项目目1.9万万户公租房居住者，公租房居住者，约5万万人常住居民。人常住居民。3.在在项目目1.5公里范公里范围内，建内，建桥工工业园园A、B区的区的产业工人工人约35万万人。人。结论：项目目前的商目目前的商业常住消常住消费人群在人群在1015万人左右万
7、人左右公租房居居住者公租房居居住者公民村小型企公民村小型企业工工业园企园企业单位位及及产业工人工人未来居住未来居住组团常常驻人群人群1.据土地交易据土地交易统计，近两年周，近两年周边已挂牌交易已挂牌交易土地土地为K分区分区K19-3/02号宗地与号宗地与组团KJ分区分区DDK-3号宗地。号宗地。2.其中其中K19-3/02号宗地号宗地为二二类居住、商居住、商业金融金融业、文化、文化娱乐，KJ分区分区DDK-3号宗号宗地地为加油站用地。加油站用地。3.因此因此3-5年内消年内消费客群主要客群主要为：公租房居：公租房居住者、住者、产业工人、商工人、商务人士及人士及现居住者。居住者。4.初步估算，未
8、来初步估算，未来3-5年内，区域内各年内，区域内各阶层消消费群体群体总数接近数接近10-15万人。万人。项目目环境分析境分析项目属性分析目属性分析消消费客群客群l公租房居住者、工公租房居住者、工业园区园区产业工人工人随着公租房申随着公租房申请条件的放条件的放宽，公租房居住者的消，公租房居住者的消费能力将比以往有所提升；能力将比以往有所提升；以年以年轻人群人群为主的公租房居住者及主的公租房居住者及产业工人工人对于大众化的餐于大众化的餐饮、娱乐、时尚零售商尚零售商品有品有较大的消大的消费需求；需求；l未来居住未来居住组团的常的常驻人群人群随着周随着周边房地房地产项目的开目的开发，未来中等收入的家庭
9、将会聚集于，未来中等收入的家庭将会聚集于该区域；区域；满足与家庭生活相关的中等档次商家，将会成足与家庭生活相关的中等档次商家，将会成为吸引吸引该类人群的主要因素；人群的主要因素；l周周边中小企中小企业及工及工业园企园企业周周边聚集的中小企聚集的中小企业及工及工业园区内企园区内企业的日常商的日常商务活活动，将会，将会带来部分中高档消来部分中高档消费；项目目环境分析境分析项目属性分析目属性分析客群消客群消费特点特点项目目环境分析境分析l本本项目目1.9万万户公租房居住者，公租房居住者，约5万人的常万人的常驻消消费群体，群体，为项目商目商业提供有力支撑；提供有力支撑；l公民村已成公民村已成为市市级小
10、企小企业创业基地，基地，陆续涌入的中小企涌入的中小企业将将带动区域的消区域的消费需求增需求增长；l项目距建目距建桥工工业园园AB区距离不超区距离不超过1.5公里，大量公里，大量产业工人的消工人的消费需求可在本需求可在本项目得到目得到释放；放；l项目所目所处区域区域规划划为未来居住未来居住组团，不断开，不断开发建建设的商品房居住者将提升整个区域的商的商品房居住者将提升整个区域的商业档次；档次；l本本项目目规划成划成为未来居住未来居住组团中心，其商中心，其商业具具备向周向周边辐射影响力的基射影响力的基础；未来未来发展展内容内容纲要要CONTENTS一、一、项目属性分析目属性分析二、二、项目商目商业
11、发展方向及定位展方向及定位项目技目技术经济指指标总用地面积48.87公顷总建筑面积125.9万平方米地上建筑面积110.4万平方米地下建筑面积15.5万平方米住宅93.4万平方米商业14.2万平方米幼儿园及其他配套2.6平方米项目技目技术经济指指标表表项目商目商业发展方向及定位展方向及定位地地块内及周内及周边是大片丘陵地是大片丘陵地带，属构造剥，属构造剥蚀浅丘地貌。浅丘地貌。整个地整个地块最高最高标高高290.6米，最低点米，最低点标高高207.8米，高差米，高差大。地大。地块内部上下起伏，最大坡度达内部上下起伏，最大坡度达7.8%。项目宗地地形目宗地地形复复杂的地形条件，的地形条件，为项目商
12、目商业规划增加了划增加了难度；度；项目商目商业发展方向及定位展方向及定位项目定位依据目定位依据一、消一、消费结构构二、商二、商业地位地位三、商三、商业价价值四、四、业态组合合项目商目商业发展方向及定位展方向及定位分分类设置地域置地域功能功能设置置服服务对象象服服务人口人口基本商基本商业面面积基本基本设置置业态与与业种种超区域商业中心城市规划的中心商业；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并金融、商务结合国内外及本地消费30万平米大型百货设置、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮区域级商业中心居民聚集区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者15-20万10万平米
13、超市、百货店、专卖店、文化娱乐、餐饮社区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮项目商目商业发展方向及定位展方向及定位项目定位依据目定位依据本本项目前期打造目前期打造为满足周足周边常住居民生活配套的社区商常住居民生活配套的社区商业，未来居住区域形成，未来居住区域形成过程中，将本程中，将本项目商目商业版版块逐逐渐完善成大社区商完善成大社区商业中心中心高差高差较大，大，纵向落差向落差18m，横向落差，横向落差8m，号地号地块成丘成丘陵状，高差陵状，高差较大，考大，考虑为社区商社区商业街，前期开街，前期开发。号号地地块
14、较平，考平，考虑为购物、餐物、餐饮、休、休闲、娱乐中心，后期开中心，后期开发，与社区商，与社区商业街形成大社区商街形成大社区商业中心。中心。项目商目商业发展方向及定位展方向及定位项目定位依据目定位依据本项目所处区域未来将成为居住组团中心，但目前该区域尚处于开发培育期，商业版块应考虑分阶段发展；项目商业整体定位应具备一定前瞻性，在满足社区配套的基础上打造大社区商业中心项目商目商业价价值的初判的初判本本项目目前目目前应打造打造为满足周足周边常常住居民生活配套的住居民生活配套的社区商社区商业未来居住区域形成未来居住区域形成过程中，将本程中，将本项目商目商业版版块逐逐渐完善成完善成大社区商大社区商业中
15、心中心项目商目商业发展方向及定位展方向及定位项目商目商业发展方向及定位展方向及定位据土地交易数据据土地交易数据统计，本，本项目周目周边宗地近两年宗地近两年仅两两项挂牌交易挂牌交易记录，处于开于开发培育期，培育期，目前消目前消费人群主要人群主要为公租房居住者、工公租房居住者、工业园区园区产业工人及周工人及周边中小企中小企业商商务人士，因此本人士，因此本项目前期目前期规划划为社区商社区商业；待后期周；待后期周边住宅用地开始住宅用地开始规划开划开发后，本后，本项目逐步形成大社区目逐步形成大社区商商业中心。中心。项目定位目定位社区社区商商业大社区商大社区商业中心中心逐步逐步转向向项目商目商业发展方向及
16、定位展方向及定位功能定位功能定位满足社区居住者的基本生活需求足社区居住者的基本生活需求为主，包含日常主，包含日常购物、物、餐餐饮、生活服、生活服务、美容美、美容美发、医、医药卫生、运生、运动健身、教健身、教育等功能的复合型社区商育等功能的复合型社区商业街。街。社区商社区商业街街项目商目商业发展方向及定位展方向及定位功能定位功能定位大社区商大社区商业中心中心以集中式生活中心及主以集中式生活中心及主题商商业为主；主；满足区域常足区域常驻人群生活人群生活购物、餐物、餐饮、娱乐、休、休闲及商及商务活活动需求。需求。区域新地区域新地标高品高品质住宅区住宅区多功能文化中心多功能文化中心区域生活消区域生活消
17、费高地高地时尚生活体尚生活体验地地周周边商商务消消费目的地目的地形象定位形象定位项目商目商业发展方向及定位展方向及定位社区商社区商业街街项目商目商业发展方向及定位展方向及定位商家商家业态组合合符合公租房居住者消符合公租房居住者消费水平及水平及习惯的大众档次商家的大众档次商家社区服社区服务、美容美、美容美发、烟酒店、西点屋、便利店、社区零售、烟酒店、西点屋、便利店、社区零售、婴幼儿用品、社区餐幼儿用品、社区餐饮、药房、音像店等房、音像店等社区商社区商业用地高差用地高差较大，并成丘陵状，大，并成丘陵状，为节省开省开发成本，成本，并达到社区商并达到社区商业效果，考效果，考虑成成缓行行U型商型商业街，
18、并中部、街，并中部、尾部分点尾部分点设置入口，形成商置入口，形成商业节点。点。 缓行行U型商型商业街开街开发成本低，并无障碍性，步行、成本低，并无障碍性，步行、车行均可，行均可，临街商街商铺也便也便于于销售。售。社区商社区商业街街建筑形建筑形态项目商目商业发展方向及定位展方向及定位参数配置需求开间小型商铺单店开间约4-5米中型商铺单店开间约8-10进深商铺进深约12-15米面积分割小型商铺面积控制在40-60平米；适用于烟酒店、西点屋、便利店、社区零售、婴幼儿用品、五金店、水果店等业态中型商铺面积控制在80-100平米；适用于时尚服饰、社区餐饮、药房、美容美发等业态既满足商家的经营需求，又容易
19、得到投资者的接受层高首层层高为5.1米柱距柱距保持在7-8米基础配置满足生活配套及社区商家的经营需求；预留空调机位；中型商铺考虑烟道、燃气及上下水管道设置；项目商目商业发展方向及定位展方向及定位社区商社区商业街街社区商社区商业商商铺商铺类型分布区域适宜业态底层商铺社区内部主道路两侧社区服务、美容美发、烟酒店、西点屋、便利店、社区零售、婴幼儿用品、社区餐饮、药房、音像店等二层商铺特色餐饮、网络会所、茶楼、美容SPA 社区商社区商业商商铺商商业功能：功能：满足社区内部常足社区内部常驻居民的基本生活需求居民的基本生活需求商商户类型：基本生活配套及服型：基本生活配套及服务类商家商家项目商目商业发展方向
20、及定位展方向及定位社区商社区商业街街大社区商大社区商业中心中心项目商目商业发展方向及定位展方向及定位商家商家业态组合合具有具有较强对外外辐射能力及良好形象的品牌商家射能力及良好形象的品牌商家u大型超市u社区院线u时尚潮流服饰u特色餐饮u主题餐饮u连锁快餐u休闲娱乐u小型商务酒店大社区商大社区商业中心用地中心用地较为平整，以独平整，以独栋商商业为主，主，形成集大型超市、社区院形成集大型超市、社区院线、时尚潮流服尚潮流服饰、特色、特色餐餐饮、主、主题餐餐饮、连锁快餐、休快餐、休闲娱乐、小型商、小型商务酒店酒店为一体的大社区商一体的大社区商业中心。中心。大社区商大社区商业中心中心项目商目商业发展方向
21、及定位展方向及定位建筑形建筑形态大社区商大社区商业中心中心项目商目商业发展方向及定位展方向及定位主主题商商业商商铺参数配置需求开间小型商铺单店开间约4-5米；中型商铺单店开间约10-12米；进深小型商铺进深约10-12米中型商铺进深约15-18米；面积分割小型商铺面积控制在40-60平米；适用于时尚服饰、精品零售等商家中型商铺面积控制在100-200平米；适用于特色餐饮、品牌服饰、酒吧等商家既满足商家的经营需求，又容易得到投资者的接受层高首层层高为5.1米柱距柱距保持在7-8米基础配置满足生活配套及社区商家的经营需求；预留空调机位；中型商铺考虑烟道、燃气及上下水管道设置；大社区商大社区商业中心
22、中心项目商目商业发展方向及定位展方向及定位主主题商商业商商铺商铺类型分布区域适宜业态底层沿街排布服装、皮具、鞋类、饰品、特色餐饮、连锁快餐、小吃二层特色餐饮、主题餐饮、茶楼等三层足浴、电玩城、酒吧四层商务酒店、教育培训机构商业功能：以满足居住组团生活需求为主商户类型：以零售、特色餐饮、娱乐为主；参数配置需求开间底层单店开间约20-25米进深进深约16-20米面积分割单层商铺面积约800-1000平米；每栋分割面积约2000-3000平米；可根据商家的需求在横向或纵向组合成面积更大的商铺，满足大型商家的经营要求；层高首层层高为5.1米，2层层高为4.2米柱距柱距保持在7-8米基础配置需满足餐饮、
23、娱乐、休闲商家的经营要求；考虑水、电、燃气的接入，以及排污管道、烟道的预留；预留空调机位大社区商大社区商业中心中心项目商目商业发展方向及定位展方向及定位独独栋式商式商业大社区商大社区商业中心中心项目商目商业发展方向及定位展方向及定位独独栋式商式商业商业功能：以吸引中高档目的性消费为主商户类型：格调餐饮、休闲、娱乐商铺类型分布区域适宜业态底层沿景观广场格调餐饮、茶餐厅二层特色餐饮、茶楼等专精信精信诚百年百年纬联愿以我愿以我们的的专业与与诚信，与您携手信，与您携手实实现双双赢！Thanks重庆纬联地产顾问商业分公司重庆市渝中区中山三路131号希尔顿商厦31FCHONGQINGWINLANDPROPERTYCONSULTANTCO.LTD：86-23-89038576：400015：86-23-89038576-8118
