房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！红巨大厦市场定位及营销策划提报房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！本提报由本提报由四四部分组成部分组成第一部分第一部分: :市场分析市场分析第二部分第二部分: :项目分析项目分析第三部分第三部分: :项目项目定位分析定位分析第四部分：项目第四部分：项目VIVI及包装及包装 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！第一部分第一部分: :探手探手蓝海，试问深度与广度蓝海，试问深度与广度一、宁波写字楼市场宏观概况一、宁波写字楼市场宏观概况二、二、宁波各区域在售写字楼楼盘宁波各区域在售写字楼楼盘三、本项目区域概况三、本项目区域概况 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！1993年－年－1996年年1999年年—2000年年2001年与年与2002年年2003年与年与2005年年2006年与年与2007年年 宁波写字楼到过一个开发的高峰，华联写字楼、中农信、世贸中心等都是那个时代的产物。
但随着落1997年的亚洲金融危机，写字楼市场一度曾进入萧条期，价格缩水了一半左右那一时期的写字楼对于房地产市场来说如同恶梦，烂尾楼项目在宁波遍地生花，在以后的几年内，宁波几乎没有上过任何专业写字楼项目 相继推出了体量不大的挑高型产品香榭、梅柏写字楼、大时代高层商住楼，均在短时间内抢购一空，显现出市场较强的吸纳量，而后的中山银座、鼎盛时代、晶都赢家等等品质一般的办公楼项目经包装上市后竟也取得了不俗的成绩，在不长的时间内即告清盘，证明了办公市场存在的较大需求量 总的来说是一个高速增长、消化存量的过程，随着近两年烂尾楼的重新改造推出，宁波可供改造的写字楼已经所剩无几，存量已经不多，而新盘又没跟上，写字楼市场处于青黄不接的地步，在这种情况下，就造成了2002年写字楼市场非常火爆的状况 宁波写字楼市场开始进入买方市场，随着更多项目的入市，市场存量达到一个新的高度但从整体市场来说，各个项目的销售率都达到了较理想的状态，去化速度也不错2004年开始，新建写字楼开始面市，推动了需要量的上升2005年，写字楼市场供求稳步上升 2006年，受到国家宏观调控的影响，供应量出现下降趋势，然而市场需求并未受到政策的影响继续保持上升趋势。
2007年是房地产市场最活跃增长最快的时期，办公供应量出现明显的反弹，市场需求继续保持稳步上涨.1 1、宁波写字楼发展史、宁波写字楼发展史——“——“三十年河东三十年河东, ,三十年河西三十年河西”” 一、宁波写字楼市场宏观概况一、宁波写字楼市场宏观概况 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！2 2、、2005-20082005-2008年宁波写字楼供销情况年宁波写字楼供销情况从历年的数据上来从历年的数据上来看，宁波写字楼市看，宁波写字楼市场年需求其实相当场年需求其实相当有限，即使在有限，即使在20072007年，销售也仅为年，销售也仅为5050万方出头万方出头2008年由于受到国家从紧的货币政策，从严的房地产政策以及国际经济危年由于受到国家从紧的货币政策，从严的房地产政策以及国际经济危机爆发，国内外贸出口行业受较大的冲击的一系列因素的影响下，导致市机爆发，国内外贸出口行业受较大的冲击的一系列因素的影响下，导致市场信心不足场信心不足 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！市四区市四区一月一月二月二月三月三月四月四月五月五月六月六月七月七月八月八月九九月月十十月月十一十一月月十二十二月月成交面积3960048791422239303188411949315785257251696759813627570423 3、、20082008年宁波写字楼市场整体运行环境年宁波写字楼市场整体运行环境• 上半年受环球中心、银泰国际等高端项目的拉升，尽管成交量大幅跳上半年受环球中心、银泰国际等高端项目的拉升，尽管成交量大幅跳水，但价格却涨至上半年的最高点。
此后市场表现回暖无力水，但价格却涨至上半年的最高点此后市场表现回暖无力• 九、十、十一月进入宁波办公市场的真正冬天，市四区几乎无写字楼九、十、十一月进入宁波办公市场的真正冬天，市四区几乎无写字楼成交• 全年呈现全年呈现““量价齐跌量价齐跌””的局面但临近年底政府的宏观调控方向开始的局面但临近年底政府的宏观调控方向开始转变，办公市场销售也引来了转变，办公市场销售也引来了““小阳春小阳春”” 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！蓝海蓝海结结语：语：20082008年宁波写字楼市场年宁波写字楼市场 ·· 在经济危机大环境影响下和未来政策导向尚不明确的市场行在经济危机大环境影响下和未来政策导向尚不明确的市场行情下，无论是自用客户还是投资客户，对写字楼产品都有一定的警情下，无论是自用客户还是投资客户，对写字楼产品都有一定的警惕性，观望情绪浓烈惕性，观望情绪浓烈 ·· 写字楼供写字楼供应量的不断增大是最量的不断增大是最现实的的问题在宁波，在宁波，经济产业结构相构相对单一，写字楼需求有限，主力客群都是外一，写字楼需求有限，主力客群都是外贸、物流、、物流、货代代类企企业，，这类型企型企业的的发展好坏将会直接影响到写字楼市展好坏将会直接影响到写字楼市场的需的需求高低。
求高低 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！4 4、、20092009年年1 1月－月－5 5月宁波写字楼市场成交情况月宁波写字楼市场成交情况 海曙区海曙区江东区江东区江北区江北区高新区高新区鄞州区鄞州区09年1－5月成交均价20170105429534648369032008年成交均价19889111121210057736810 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！蓝海蓝海结结语：语： 20092009年年1 1月－月－5 5月宁波写字楼月宁波写字楼● ● 虽然国家政策利好导向，但虽然国家政策利好导向，但0909年年1 1月－月－5 5月，市场成交量并没有放大，相比月，市场成交量并没有放大，相比之之0808年初还有一定程度的下降说明宁波年初还有一定程度的下降说明宁波外向型商外向型商贸企企业经营情况还没有得经营情况还没有得到改善● ● 经济环境境发展速度放展速度放缓，投，投资风险加大市加大市场的恐慌心理加的恐慌心理加剧，，观望程度望程度浓厚在出口厚在出口压力增加的情况下只能拉力增加的情况下只能拉动内需，国家极力去拉内需，国家极力去拉动国民的消国民的消费，但，但是短期内是短期内还是没有是没有办法改法改变这一情况。
一情况 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！1、、海曙区：海曙区： 因为交通、商务商业等配套因素，区域内汇聚了市场最高端的因为交通、商务商业等配套因素，区域内汇聚了市场最高端的写字楼，已形成规模效应老写字楼内部配套设施不完善、交通拥写字楼，已形成规模效应老写字楼内部配套设施不完善、交通拥挤等现象日益突出，市场后续供应不足挤等现象日益突出，市场后续供应不足区域区域项目名称项目名称总建面积总建面积面积范围面积范围均价均价备注备注海曙环球中心170000㎡70-360㎡ 22000-25000元/㎡5A甲级写字楼 物业管理公司:高力国际物业管理，物业费8.8元/月/平方米银泰国际31700㎡160-700㎡ 20000元/㎡精装修国际知名设计师规划国际化星级商务空间，全面打造符合百强企业的总部基地 时代广场62160㎡97-150㎡ 18000元/㎡VRV办公中央系统,挑高5.7米大堂 ；精装修恒隆中心60000㎡70-360㎡ 17000元/㎡公共部位精装修；VRV分层分户中央空调，美国Honeywell楼宇自控系统二、二、蓝海个案蓝海个案—宁波各区域在售写字楼楼盘宁波各区域在售写字楼楼盘 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！2、、江江东区：区： 配套因素不逊于海曙，区域内写字楼较多，未来供应体量惊人，配套因素不逊于海曙，区域内写字楼较多，未来供应体量惊人，受城市发展影响，区域前景看好，但产品竞争激烈。
受城市发展影响，区域前景看好，但产品竞争激烈区域区域项目名称项目名称总建面积总建面积面积范围面积范围均价均价备注备注江东16城联邦59170.7㎡办公900-2000㎡办公14000-15000元/㎡“商务别墅”原创形态，有别于传统写字楼产品设计 东方商务中心130000㎡整层面积1800㎡8900元/㎡八大智能化系统，14部西子奥的斯电梯 东航大厦37000㎡整层1350㎡13000元/㎡层高3.5米；采用中空玻璃；大体量车位，地下6层，地上两层恒富大厦52800㎡整层1000㎡12500元/㎡层高3.6米，公共部分精装修；大型空中花园 华宏第五大道33000㎡80-1400㎡14000元/㎡挑高13.8米大堂，层高3.5米；公共部位装修 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！区域区域项目名称项目名称总建面积总建面积面积范围面积范围均价均价备注备注江东名汇东方77680㎡办公楼300㎡-1300㎡写字楼10000-11000元/㎡银晨国际95572㎡日座整层约1400㎡；月座整层约2000㎡；独栋1800-3500㎡9200元/㎡，独栋13000元/㎡2000㎡中庭园林 ；大堂挑高9米，公共走道净宽达2.7米 天润商座55000㎡100-400㎡，整层面积1200㎡12000元/㎡独创了“三合院”式的新颖布局，商业兼办公的综合产品 滨江国际广场130000㎡公寓38-137㎡，写字楼100-180㎡11500元/㎡（优惠折扣后最终价）智能办公；首层6.3米挑高世纪东方商业广场249798㎡单层面积183014000元/㎡公共部分精装修；物业管理公司:格尔登物业公司 5.0元/平米·月 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！3、、高新区：高新区： 目前高新区写字楼市场尚处于起步阶段，随着高新区的发目前高新区写字楼市场尚处于起步阶段，随着高新区的发展，未来将会更多写字楼供应。
展，未来将会更多写字楼供应区域区域项目名称项目名称总建面积总建面积面积范围面积范围均价均价备注备注高新区绿园大厦32500㎡200-1200㎡11000元/㎡12米挑高大堂；景观设计：澳大利亚普利斯设计 科贸中心66760㎡整层600-1200㎡，分割77-354㎡7800元/㎡公共部位精装修；高端智能系统，12部奥的斯电梯 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！4、鄞州区（项目所在区域）、鄞州区（项目所在区域）项目名称项目名称 均价均价 元元/ /㎡㎡总建筑面积总建筑面积面积范围面积范围备注备注商会国贸中心12800元/㎡精装公寓11.3万㎡ 380-1500㎡目前建设中的宁波市第一高楼、定位为国际5A甲级智能化写字楼；交付： 预计2010年中旬 中基第一国际7300元/㎡5.2万㎡整层1454㎡公共部分精装、国际金钥匙物业组织进驻、交付：预计2010年 华茂总部一号7500元/㎡53154㎡ 每层4户A590㎡、B460㎡C640㎡、D460㎡相对独立的挑空空中花园大堂，层层设置休闲花园开创生态办公、休闲办公之先河50%的面积用于出售，50%的面积用于出租原则上500平方米起售。
交付标准为精装修汇亚国际9300元/㎡366502㎡单层1263.8㎡94—219 ㎡ 整层出售俊鸿嘉瑞 对外报价11000元/㎡（6100元/㎡）2.1万㎡250-1200㎡标准层1000平米全精装修，精装标准：1000元左右其中4层以上不可自由分割物业顾问：第一太平戴维斯 区域以居住区域以居住------商业商业------办公的模式发展，目前居住商贸氛围已形成，未来写字楼供应量很大办公的模式发展，目前居住商贸氛围已形成，未来写字楼供应量很大 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！小结小结● ● 海曙区凭借其宁波商业中心与楼宇经济核心地位，在售办公楼的价格为宁海曙区凭借其宁波商业中心与楼宇经济核心地位，在售办公楼的价格为宁波最高区域，售价达波最高区域，售价达2000020000－－2500025000元元/ /㎡㎡● ● 江东区拥有不亚于海曙区的配套和较好的交通因素，区域价格基本超过江东区拥有不亚于海曙区的配套和较好的交通因素，区域价格基本超过1000010000元元/ /㎡㎡，各个优势项目价格达到，各个优势项目价格达到1300013000－－1400014000元元/ /㎡㎡。
● ● 高新区作为一个新兴区域，写字楼市场尚处于起步阶段，区域价格在高新区作为一个新兴区域，写字楼市场尚处于起步阶段，区域价格在78007800元元/ /㎡㎡左右，绿园项目凭借其良好的配套优势价格超过周边，达到左右，绿园项目凭借其良好的配套优势价格超过周边，达到1100011000元元/ /㎡㎡● ● 鄞州区规划为宁波市副中心，区政府希望在短时期内达到楼宇经济的财政鄞州区规划为宁波市副中心，区政府希望在短时期内达到楼宇经济的财政效益，目前供应量很大，南部商务区目前成交价格在效益，目前供应量很大，南部商务区目前成交价格在73007300元元/ /㎡㎡左右 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！三、本项目区域概况三、本项目区域概况1、项目区域位置、项目区域位置 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！本项目位于鄞州新城区南部商务区北部，商务区一期地块内本项目位于鄞州新城区南部商务区北部，商务区一期地块内南部商务区在城市南部商务区在城市开发过程中定位为开发过程中定位为未来鄞州新城区的未来鄞州新城区的核心区域，是鄞州核心区域，是鄞州区未来商务活动和区未来商务活动和交流的中心。
交流的中心2 2、项目区域分析、项目区域分析 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 作为宁波城市副中心，鄞州新城区的定位是作为宁波城市副中心，鄞州新城区的定位是““经济、文化、行政经济、文化、行政中心中心””，巨大的商业、办公体量使得板块的居住氛围逐渐浓厚巨大的商业、办公体量使得板块的居住氛围逐渐浓厚作为市委、市政府作为市委、市政府““中提升中提升””战略的重要项目和鄞州现代化建设战略的重要项目和鄞州现代化建设的重要工程的南部商务区于的重要工程的南部商务区于0606年年1212月开工，它不但是鄞州新城的月开工，它不但是鄞州新城的核心区域，也是未来宁波南部的核心区域，将与老城区一起承担核心区域，也是未来宁波南部的核心区域，将与老城区一起承担宁波城市中心区的职能宁波城市中心区的职能 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 鄞州新城区的远景规划一直到鄞州新城区的远景规划一直到20102010年，届时计划容纳年，届时计划容纳2020万人口。
根据市里万人口根据市里““南居北工南居北工””的发展战略，鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林的发展战略，鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，从总体布局来看，建成后的鄞州中心区商圈将直式的国内一流中等城市，从总体布局来看，建成后的鄞州中心区商圈将直接影响到江东区、海曙区甚至江北等地区，成为宁波真正的副中心接影响到江东区、海曙区甚至江北等地区，成为宁波真正的副中心 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！地块编地块编号号用地面积用地面积（亩）（亩）容积率容积率建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）建筑层建筑层数数建筑高度建筑高度（米）（米）地价（万地价（万元元/ /亩）亩）确定企业确定企业地址地址1-D/2-G16.20 2.5/10.2888629/3636/15070宁波市工商联合会海曙2-A7.63 7.33700027100120杉杉集团鄞州2-B9.95 8.4560002490120奥克斯集团鄞州2-C8.54 2.614600936105澳大利亚桑德兹有限公司海曙2-D7.28 5.6270001870100慈溪进出口公司慈溪2-E7.95 2.91550093690利时集团鄞州2-F5.83 6.2240001870100广博集团鄞州3-A9.27 7.7495453012070红巨投资有限公司马来西亚3-B7.63 2.7167721040105布利杰针织集团鄞州3-C6.09 6.4260001870100宁波市侨商协会海曙3-D6.50 5.8250001870100罗蒙集团奉化4-A10.24 7.2455002490105华茂集团鄞州4-B8.15 4.625000187095日月集团鄞州4-C6.87 4.822000187095民安集团海曙4-D9.65 6.2397552490105国骅集团鄞州4-E5.31 8.2290002080105奥丽赛置业公司鄞州4-F6.18 7.832000249095博洋纺织有限公司鄞州5-B11.81 5.140000249090中基贸易鄞州5-C9.36 4.830000187090钟公庙商会(荣安集团)海曙5-D8.31 2.41320093695欣达集团鄞州5-E8.64 2.31350093695爱伊美服饰有限公司奉化6-A9.89 2.315200936105浙江恒威投资集团海曙6-B8.27 2.915900124580华翔集团象山6-C8.55 2.816200124580汇港电器鄞州6-D7.01 3.416000124580中汇投资有限公司鄞州6-E6.60 3.515500124580恒嘉贸易(盈升国际)香港【 南南部部商商务务区区目目前前部部分分招招商商情情况况】 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！3、南部商务区未来推量预估、南部商务区未来推量预估整个鄞州南部商务区由整个鄞州南部商务区由5 5个地块组成，呈个地块组成，呈““T T””字型结构，总规划用地字型结构，总规划用地49.349.3公公顷，期中一期有三个地块，总建筑面积顷，期中一期有三个地块，总建筑面积118118万㎡。
根据目前鄞州区政策万㎡根据目前鄞州区政策50%50%必必须持有，则须持有，则20092009－－20102010年，鄞州南部商务区将有年，鄞州南部商务区将有5454万㎡的体量推向市场万㎡的体量推向市场供供应急急剧放量局面已可放量局面已可预见，供需失衡，供需失衡严重，市重，市场竞争更加激烈争更加激烈 小结：本项目区域内竞争将十分激小结：本项目区域内竞争将十分激烈，整体市场的客户结构单一，导烈，整体市场的客户结构单一，导致我们的重点集中在如何走差异化致我们的重点集中在如何走差异化路线地挖掘有效及潜在客户！路线地挖掘有效及潜在客户！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！1、办公多区域时代——宁波海曙、江东、高新区、鄞州区都有大量写字楼推出，且区域性购买倾向；2、客户多选择时代——鄞州和江东两区相加的供应体量在170余㎡加上08年存量近80万㎡，后续的写字楼供应量约250万㎡，客户群可选择面广；3、产品多竞争时代——宁波写字楼量大，且客群单一，而南部商务区同区域竞争对手多，产品优势及附加值成为区分重点；自2007起，宁波写字楼“多礁石” 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！我们需要乘风破礁！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！我们的目标是礁石 绕开或炸毁借风 抓住优势，直击胜利创新 概念 包装 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！第二部分：第二部分：工欲善其事，必先利我器工欲善其事，必先利我器一、本项目竞争分析一、本项目竞争分析二、二、项目项目SWOTSWOT分析分析三、项目竞争策略三、项目竞争策略四、项目定价建议四、项目定价建议五、项目面积分割建议五、项目面积分割建议 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！项目概况项目概况本项目位于鄞州新城区南部商务区北部，地块北面为日丽中路，本项目位于鄞州新城区南部商务区北部，地块北面为日丽中路，西面为天童南路，南面为侨商办公楼，东面为布利杰办公楼。
西面为天童南路，南面为侨商办公楼，东面为布利杰办公楼本项目占地本项目占地61836183㎡㎡，总建筑面积，总建筑面积6064560645㎡㎡，整座大厦高度，整座大厦高度142.7142.7米，米，地下两层，地上地下两层，地上3636层，裙楼部分有层，裙楼部分有7.57.5米挑高大堂，二楼设有面米挑高大堂，二楼设有面积积500500㎡㎡的多功能厅项目各项基本建筑指标及的多功能厅项目各项基本建筑指标及5A5A智能化系统的智能化系统的配置也均达到国际甲级标准是一个以办公为主，集餐饮、休闲配置也均达到国际甲级标准是一个以办公为主，集餐饮、休闲于一体的国际甲级写字楼于一体的国际甲级写字楼一、它山玉一、它山玉—本项目竞争分析本项目竞争分析1 1、本项目介绍、本项目介绍 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！2、南部商务区竞争分析、南部商务区竞争分析——装修分析装修分析项目名称项目名称装修装修国骅国际国骅国际未知未知俊鸿嘉瑞俊鸿嘉瑞精装修精装修合生国际大厦合生国际大厦公共部分精装修公共部分精装修恒元恒元HAOHAO中心中心公共部分精装修公共部分精装修总部一号总部一号精装修精装修广博商务大厦广博商务大厦公共部分精装修公共部分精装修中基第一国际中基第一国际公共部分精装修公共部分精装修荣安大厦荣安大厦未知未知嘉华嘉华SOHOSOHO全部精装修全部精装修商会国贸中心商会国贸中心全部精装修全部精装修罗蒙大厦罗蒙大厦公共部分精装修公共部分精装修在调查到的在调查到的1111个项目中，选择全项目精装修的有个项目中，选择全项目精装修的有6 6家，占家，占总比例的总比例的50%50%，选择公共部分精装修的有，选择公共部分精装修的有4 4家，占总比例家，占总比例的的33%33%，有两家尚未决定装修情况，占总比例的，有两家尚未决定装修情况，占总比例的17%17%。
精装修产品成为该区域项目选择的主要方向精装修产品成为该区域项目选择的主要方向 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！产产 品品建筑面积： 53154 ㎡ 面积范围：每层4户，分别为A户590㎡、B460㎡、C户640 ㎡ 、D460 ㎡主力户型：460㎡ 总户数： 96套 车位数： 383个 价格及营销价格及营销推盘情况：目前推出9、10、11、15、16、17个层面房源约13000 ㎡销售均价： 7500元/ ㎡销售备案率： 3%营销主题：总部型精装生态办公楼营销手段;年前将大面积户型分割成200 ㎡左右的户型出售，关注度较高；通过总部壹号网站展开营销车位价格： 15万/只物业费： 5元/ ㎡ ·月 其其 他他物管单位：奥元开盘时间：2008年11月份交付时间：2010年10月份交付开发商：华茂置业 小区配套小区配套 总部1号公共部分精装修，配置有8部高速名牌电梯，速度为3米/秒 ，单台电梯服务面积6000多平方米 外立面为石材与铝合金窗24小时开水冲饮室外立面外立面——石材外立面进户门进户门————钢化玻璃门。
中央空调中央空调————独立中央空调窗窗————铝合金窗，断桥隔热双层玻璃 地面地面————耐磨地坪(暂定) 墙面墙面————乳胶漆饰面 吊顶吊顶———— 吸音矿棉板吊顶，格珊日光灯其他其他————走廊宽2.5米，每三层设10.8米挑高空中花园总部壹号总部壹号4、区域个案竞争分析、区域个案竞争分析 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！产品产品建筑面积： 52000 ㎡ 容积率： 5.2绿化率： 20%面积范围：每层1400 ㎡，面积200-400㎡，层高3.85米车位数：300个左右价格及营销价格及营销销售均价：均价7000元/ ㎡；一次性付款，银行按揭；国际金钥匙物业组织进驻，中基股份率先进驻销售备案率：19.4%车位价格：——物业费：5元/㎡·月其他其他物管单位：世界金钥匙物业联盟（顾问） 开盘时间：2009年4月底入住时间：2010年开发商：隆基置业小区配套小区配套 中基第一国际精装修商务空间，从装修结构选材、方案层层监控，批量采购，环保健康，为业主保驾护航3.85米标准层高，标准层独立卫生间；顶层商务会所；商务休闲中心等，优化办公方式，立体商务服务。
门门—高档防火门 窗窗——铝合金窗，中空玻璃 地面地面—走到公共部分：抛光砖铺贴，局部大理石 墙面墙面—墙纸或乳胶漆或大理石等 公共卫生间公共卫生间—面砖、地砖、防水石膏板等外立面：暖灰色花岗石干挂外立面，中空钢化Low-e玻璃幕墙 双大堂：13.8米挑高商务休闲大堂，9.6米挑高商务办公大堂 5A楼宇智能化系统：办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化，完全国际标准，中基中基·第一国际第一国际 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！产品产品建筑面积： 11.3万㎡ 容积率： ——绿化率： 30%面积范围：标准层面积1500㎡车位数：价格及营销价格及营销销售均价：6000－7000元/ ㎡（办公楼内部预定）销售率：车位价格：——物业费：——其他其他物管单位：—— 开盘时间：07年中旬开始内部预定入住时间：2010年中旬开发商：商会大厦建设有限公司小区配套小区配套 大楼建筑采用新古典主义手法，外观挺拔端庄，内涵庄重典雅，建成后将成为宁波市的地标性建筑及第一高楼 国贸中心定位为国际5A甲级智能化写字楼，内部配套国际一流。
电梯电梯—内配国际名牌电梯 精装精装—挑高25米共享大堂 环境环境—航天专业设计的美国HONEYWELL中央吸尘系统吸尘系统 — 全时自控VRV中央空调系（变频分户计量）和中央新风系统智能—高端的通讯系统；办公智能化网络系统；独特的安防系统；设计预留架空地板高度等，设置二层地下停车库，高配比停车位，实行智能化车库管理系统 会所会所— 精装私人会所，作为主楼配套商会国贸中心商会国贸中心 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！产品产品建筑面积： 21000 ㎡ 容积率： 4.1 绿化率： 35.5 %面积范围：每层1200 ㎡ 共4户，面积分别为327 ㎡、254.5 ㎡、333 ㎡、253 ㎡，层高3.6米车位数： 161只（地下128只），价格及营销价格及营销推盘情况：目前推出6-9层㎡共约5000 ㎡销售均价：均价6100元/ ㎡，一次性付款9.8折，按揭9.9折销售备案率：42%车位价格：只租不售，出租500元/只/月物业费：5.5元/ ㎡其他其他物管单位：第一太平戴维斯开盘时间：2008年5月份交付时间：2009年10月交付开发商：俊鸿置业 办公区域精装修内置独立中央空调，高档地毯办公吊顶，嵌入式日光灯设计等装饰，并设有总裁办公室为业主营造敞亮、舒适办公环境。
电梯品牌电梯品牌————2.8米挑高Otis电梯空调品牌空调品牌———— 日立VRV变频空调机械车位机械车位———— 石川岛洁具品牌洁具品牌———— TOTO智能化系统智能化系统————信息网络系统，电子监控系统，电子巡更系统，消防报警控制系统，停车场管理系统等，IC卡门禁系统，闭路电视监控系统等该项目当初定位高端，以11000元/㎡价格开盘，销售情况不理想，无一套售出直到09年初，该项目调整策略，走普通化路线，售价调整为6100元/㎡，目前备案率42%俊鸿俊鸿·嘉瑞大厦嘉瑞大厦 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！小结：小结：区域市场目前区域市场发展迅速，作为宁波第一个纯商务板块，写字楼前景良好，在政策扶持下，后续发展动力强劲产品南部商务区办公楼普遍追“高”追“新”，表现在追求高度且在建筑外观上标新立异，特点鲜明，将成为宁波高品质写字楼的代表区块配套内部配套差异化较小，各楼盘都在向甲级写字楼标准靠拢；区域外部配套定位起点高，领先于宁波其他区域楼盘，如水街等价格南部商务区写字楼价格自06、07年快速上扬到10000元/㎡，经08年的调整之后出现转向，价格维持在7000元/㎡，整年处于下降通道。
营销受制于市场环境恶化，南部商务区各写字楼开发商对市场预期保守，另外鉴于俊鸿嘉瑞在营销上的失败，各开发商对营销活动的选择十分审慎09年中旬南部商务区，统一招商营销活动不断加强客户从客户层面上来说，南部商务区的主要客群为实体企业和贸易企业为主区域个案竞争分析小结区域个案竞争分析小结 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！5、宁波重点个案借鉴、宁波重点个案借鉴项目名称项目名称中信银行大厦中信银行大厦波特曼中心波特曼中心万豪中心万豪中心租金/售价4元/㎡·天左右出售参考价：20000元/㎡4.5－5元/㎡·天5元/㎡·天左右出售参考价：20000元/㎡总建筑面积1幢3-26层办公楼，裙楼1-2层商铺总建52692㎡、商业8028 ㎡、办公31952 ㎡标准层面积1700总建面积88009㎡单层面积1200㎡一幢25层用于居住用途，另一幢29层用于办公（办公）总建筑面积:87527平方米单层1400平方米 备 注交付2007.3700平方米的带精装修的挑高9.5米的豪华大堂单层面积1400㎡、单元面积120-160㎡物业管理：第一太平戴维斯提供物业顾问宁波亚太物业管理有限公司实施管理物管费用：9元/㎡•月装修情况：室内精装修分户分层中央空调客户群体：金融机构、实业企业、大型公司等高端客户群波特曼国际公寓、喜来登大酒店智能化配套设施齐全、拥有同声翻译的电视会议厅中央通风系统、架高网络地板等多种设施，2000平方米覆顶车道大厅，物业费用：7.5元/ ㎡•月3.5米/秒的高速电梯等；客户群体：外贸、跨国公司、贸易、装修装潢、广告、物流、会计公共部分精装修入住时间 2008-06-15 物业公司 ：德国GMP公司物业费：10元/㎡/月塔楼4层至19层为高档写字楼，21层至38层为宁波万豪酒店。
大堂:挑高11米，高档石材装修 电梯:瑞士迅达，5部客梯，1部货梯 通讯:提供公共信息服务系统，建立电子话务员，语音信箱等 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！中信银行大厦（金隆国际）中信银行大厦（金隆国际） 由宁波金隆置地有限公司开发，上由宁波金隆置地有限公司开发，上海中普企业集团公司投资，台湾潘冀联海中普企业集团公司投资，台湾潘冀联合建筑事务所设计，位于镇明路与灵桥合建筑事务所设计，位于镇明路与灵桥路交叉口，南苑饭店正北面，目前已交路交叉口，南苑饭店正北面，目前已交付使用付使用 占地占地2 2万㎡，总建万㎡，总建4 4万㎡左右，主楼万㎡左右，主楼为一幢为一幢2626层塔式结构写字楼，单层面积层塔式结构写字楼，单层面积14001400㎡㎡，层高，层高3.7m3.7m，得房率，得房率70%70%；另有；另有总面积为总面积为66006600㎡㎡的商铺，商铺分为两层，的商铺，商铺分为两层，挑高挑高5.45.4米，可租可售米，可租可售 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！中信银行大厦（金隆国际）中信银行大厦（金隆国际）1.1.内部配套：空中花园广场和景观大堂内部配套：空中花园广场和景观大堂2.2.外部配套：大楼本身配套不是非常的充足，但是由于五星级酒店南苑饭店就在其对面，所以在一定程度上外部配套：大楼本身配套不是非常的充足，但是由于五星级酒店南苑饭店就在其对面，所以在一定程度上能够为该写字楼提供相应的配套设施，如：游泳池，健身中心等，除此以外，该写字楼周边银行较多。
能够为该写字楼提供相应的配套设施，如：游泳池，健身中心等，除此以外，该写字楼周边银行较多3.3.大堂：该写字楼拥有近大堂：该写字楼拥有近700700㎡㎡的带精装修的挑高的带精装修的挑高9.5m9.5m的豪华大堂的豪华大堂4.4.电梯：配有电梯：配有6 6部限载部限载1515人的进口奥的斯电梯，并且该写字楼的电梯厅为精装修人的进口奥的斯电梯，并且该写字楼的电梯厅为精装修5.5.空调系统：使用美国麦克维尔分户计量集中式中央空调，空调使用时间由物业公司统一制定空调系统：使用美国麦克维尔分户计量集中式中央空调，空调使用时间由物业公司统一制定6.6.车位配比：共设地面车位配比：共设地面100100个，地下个，地下300300多个停车位，部分车位带产权车位配比达到了多个停车位，部分车位带产权车位配比达到了1:11:17.7.物业管理：由第一太平戴维斯执行顾问，亚太酒店物业进行管理，物业费为物业管理：由第一太平戴维斯执行顾问，亚太酒店物业进行管理，物业费为9 9元元/ /㎡㎡··月，服务内容包括保月，服务内容包括保安、送报刊、清理卫生、设备维修等一系列的项目安、送报刊、清理卫生、设备维修等一系列的项目8.8.智能化设计：包括网络系统、综合面线系统、视频监控系统、防盗报警系统、电子巡查系统、停车场管理智能化设计：包括网络系统、综合面线系统、视频监控系统、防盗报警系统、电子巡查系统、停车场管理系统、门禁系统、紧急广播及背景音、机电设备监控系统、智能家居系统等，达到系统、门禁系统、紧急广播及背景音、机电设备监控系统、智能家居系统等，达到5A5A智能化标准智能化标准9.9.景观设计：由香港景观设计：由香港PACPAC设计事务有限公司设计，该写字楼配有近设计事务有限公司设计，该写字楼配有近12001200㎡㎡的露天空中花园广场，的露天空中花园广场，200200㎡㎡景观艺景观艺术喷泉广场术喷泉广场 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！中信银行大厦（金隆国际）中信银行大厦（金隆国际）•开盘时间：开盘时间：20052005年年6 6月月•交付时间：交付时间：20062006年年1212月月•面积：单层面积：单层14001400㎡㎡，单位面积：，单位面积：120120－－160160㎡㎡•综合分析：本案的主力诉求是地段和品质，但本案定价过高综合分析：本案的主力诉求是地段和品质，但本案定价过高。
给当给当时销售造成时销售造成一定压力一定压力，已，已售的单位折扣率均较大优：地理位置优售的单位折扣率均较大优：地理位置优越档次、配置高；劣：价格高，客户面小越档次、配置高；劣：价格高，客户面小•主要客户群体：金融机构、实业企业、大型公司等高端客户群主要客户群体：金融机构、实业企业、大型公司等高端客户群 •销售状况：中信银行大厦由于定位高端，销售一直并不理想，直到销售状况：中信银行大厦由于定位高端，销售一直并不理想，直到20072007年市场一片火爆的情况下，才得以去化，但年市场一片火爆的情况下，才得以去化，但0707年相对于别的写年相对于别的写字楼项目去化速度较慢字楼项目去化速度较慢 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！波特曼中心波特曼中心 地处彩虹北路的宁波波特曼中心是由地处彩虹北路的宁波波特曼中心是由宁波东港大酒店股份有限公司和大谢开发宁波东港大酒店股份有限公司和大谢开发区宝业房地产有限公司联合开发的大型房区宝业房地产有限公司联合开发的大型房产项目总建面积产项目总建面积1616万㎡，整个建筑由钻万㎡，整个建筑由钻石五星酒店、豪华甲级写字楼、大型国际石五星酒店、豪华甲级写字楼、大型国际公寓及顶级商铺组合而成。
公寓及顶级商铺组合而成 波特曼中心总建筑面积波特曼中心总建筑面积150048150048㎡㎡, ,其中其中波特曼甲级写字楼总建筑面积波特曼甲级写字楼总建筑面积2799127991㎡㎡，总，总共共2929层，层高层，层高3.63.6米，每层米，每层12001200㎡㎡左右左右 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！波特曼中心波特曼中心•内部配套：钻石级五星酒店、中西餐饮配套、大厦中心配有内部配套：钻石级五星酒店、中西餐饮配套、大厦中心配有4.84.8米超高酒店米超高酒店中屋、中屋、200200㎡㎡的豪华恒温游泳池、近的豪华恒温游泳池、近20002000㎡㎡的全封闭豪华私人会所、的全封闭豪华私人会所、9 9米层高米层高面积达面积达900900㎡㎡的纯宴会大厅的纯宴会大厅•外部配套：周边商业商务配套齐全外部配套：周边商业商务配套齐全•建筑设计：美国波特曼建筑事务所建筑设计：美国波特曼建筑事务所•大堂：大堂：30003000㎡㎡酒店式三幢共享大堂，挑高酒店式三幢共享大堂，挑高2828米，超豪华装修标准。
大堂设有米，超豪华装修标准大堂设有完善的商务配套，还设有大型水景瀑布完善的商务配套，还设有大型水景瀑布•电梯：办公楼总共配备电梯：办公楼总共配备6 6部部3.53.5米米/ /秒的高速电梯，五部为进口原装客梯，一秒的高速电梯，五部为进口原装客梯，一部消防梯部消防梯•空调系统：采用大型中央空调系统，配送新风系统空调系统：采用大型中央空调系统，配送新风系统•智能化：全部采用智能化：全部采用5A5A智能化系统，接入卫星电视，宽带通迅采用光纤入户，智能化系统，接入卫星电视，宽带通迅采用光纤入户，桌面桌面100100兆标准，拥有宁波唯一的同声翻译电视会议厅，中央通风系统，智能兆标准，拥有宁波唯一的同声翻译电视会议厅，中央通风系统，智能化程度高化程度高•物业管理：聘请国际著名喜来登大酒店来直接管理，提供全方位的物业管理，物业管理：聘请国际著名喜来登大酒店来直接管理，提供全方位的物业管理，物业管理费用物业管理费用8.88.8元元/ /㎡㎡··月，维修基金月，维修基金2525元元/ /㎡㎡··年年 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！波特曼中心波特曼中心1.1.开盘时间：开盘时间：20042004年年3 3月月1818日日2.2.销售价格：销售价格：1700017000元元/ /㎡㎡3.3.面积：单层面积：单层12001200㎡㎡，分割主力面积，分割主力面积220220㎡㎡4.4.综合分析：优势：综合分析：优势：★★产品整体档次高，规划设计、建筑外立面设计优；产品整体档次高，规划设计、建筑外立面设计优；★★地段成熟，配套设施完善，办公环境佳；地段成熟，配套设施完善，办公环境佳；★★内部规划设计合理，大堂内部规划设计合理，大堂宽敞豪华、住宅产品套型合理；宽敞豪华、住宅产品套型合理；★★智能化配套设施齐全，拥有同声翻译智能化配套设施齐全，拥有同声翻译的电视会议厅、中央通风系统、架高网络地板等多种设施；劣势：的电视会议厅、中央通风系统、架高网络地板等多种设施；劣势：☆☆车车流量大，有一定的噪声；流量大，有一定的噪声；☆☆公摊面积大，物业管理费用高，；公摊面积大，物业管理费用高，；☆☆周边整周边整体建筑形态不佳。
体建筑形态不佳5.5.主要客户群体：外贸、跨国公司、贸易、装修装潢、广告、物流、会主要客户群体：外贸、跨国公司、贸易、装修装潢、广告、物流、会计计6.6.销售状况：主要由于钻石级酒店的关系，销售相当火爆销售状况：主要由于钻石级酒店的关系，销售相当火爆 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！万豪国际商务中心万豪国际商务中心 宁波万豪酒店宁波万豪酒店··国际商务中心位于解放国际商务中心位于解放北路以南，和义路以东，由宁波海城投资有北路以南，和义路以东，由宁波海城投资有限公司开发它是宁波限公司开发它是宁波““三江文化长廊三江文化长廊””建建设的核心项目，东临余姚江，南至宁波影都，设的核心项目，东临余姚江，南至宁波影都，与老外滩，天一广场形成城市的高档商务休与老外滩，天一广场形成城市的高档商务休闲区 项目占地项目占地3870038700㎡㎡，总建，总建6215162151㎡㎡，其中，其中办公楼面积办公楼面积2472424724㎡㎡，共，共3939层，其中办公楼层，其中办公楼4 4－－1919层。
单层面积层单层面积14001400㎡㎡，层高，层高4 4米共有地米共有地下车位下车位634634个 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！万豪国际商务中心万豪国际商务中心1.1.外部配套：地处宁波商业核心地段，商业气氛成熟，配套完善外部配套：地处宁波商业核心地段，商业气氛成熟，配套完善2.2.建筑设计：德国建筑设计：德国GMPGMP设计设计3.3.建筑外立面：外墙双层中空玻璃幕墙建筑外立面：外墙双层中空玻璃幕墙4.4.装修情况：大堂、电梯厅、公共部位精装修；办公区域顶部和地装修情况：大堂、电梯厅、公共部位精装修；办公区域顶部和地面装修，四面落白内装）面装修，四面落白内装）5.5.大堂：精装修，挑高大堂：精装修，挑高1111米，面积米，面积120120平方米平方米6.6.电梯：瑞士迅达电梯；电梯：瑞士迅达电梯；3 3米米/ /秒，秒，5 5部客梯部客梯1 1部货梯，电梯等候时间部货梯，电梯等候时间3030秒；承载量秒；承载量13501350公斤，轿厢高度公斤，轿厢高度3 3米（普通电梯高度米（普通电梯高度2.82.8米）。
米）7.7.空调系统：空调系统：VAVVAV变风量系统变风量系统8.8.智能化：智能化：5A5A智能化智能化9.9.物业管理：宁波城市广场物业，物业管理：宁波城市广场物业，10.010.0元元/M/M² ²··月月 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！万豪国际商务中心万豪国际商务中心1.1.开盘时间：开盘时间：20062006年年1111月月1 1日日2.2.交付时间：交付时间：20082008年年6 6月月3.3.户型面积：整层户型面积：整层14001400㎡㎡，目标为整层客户，目标为整层客户•面积范围：面积范围：338338平米－平米－14001400平米（其中包括单元面积平米（其中包括单元面积338338平米－平米－388388平米）平米）1.1.销售价格：销售价格：1800018000元元/ /㎡㎡2.2.综合分析：地块景观性强，而且商业优势明显，周围交通便捷，综合分析：地块景观性强，而且商业优势明显，周围交通便捷，拥有良好的商务支持，其地段在写字楼产品中具有不可比拟的优势拥有良好的商务支持，其地段在写字楼产品中具有不可比拟的优势。
3.3.客户分析：区域位置得天独厚，基本为整层销售，面向高端客户客户分析：区域位置得天独厚，基本为整层销售，面向高端客户•销售情况：相当火爆，销售一个月就剩下四层了销售情况：相当火爆，销售一个月就剩下四层了 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！◎◎ 这三个项目均为高端定位，所面向的也是高端客户群体三个高端项这三个项目均为高端定位，所面向的也是高端客户群体三个高端项目从目前情况看，均已取得成功，说明宁波高端办公市场是有市场基础目从目前情况看，均已取得成功，说明宁波高端办公市场是有市场基础并可以挖掘的并可以挖掘的◎◎ 由于波特曼中心和万豪国际商务中心销售情况均相当火爆，销售周期由于波特曼中心和万豪国际商务中心销售情况均相当火爆，销售周期也非常之短但两个项目均存在钻石级酒店的关系，对本项目的销售借也非常之短但两个项目均存在钻石级酒店的关系，对本项目的销售借鉴意义并不大鉴意义并不大◎◎ 相比较相比较而言中信银行大厦而言中信银行大厦( (金隆国际金隆国际) )是一个纯写字楼项目，其销售价是一个纯写字楼项目，其销售价格在当初也是非常高，销售周期非常长，格在当初也是非常高，销售周期非常长，0505年开盘，直至年开盘，直至0707年底主楼告年底主楼告磬。
本项目与中信银行大厦类似，若价格太高，销售周期势必延长本项目与中信银行大厦类似，若价格太高，销售周期势必延长它山玉解析它山玉解析：： 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！优势优势优势优势 StrengthStrengthStrengthStrength劣势劣势劣势劣势 WeakWeakWeakWeak•本案位于南部商务区一期门户，对望鄞州区300亩公园、视野开阔；•位于鄞县大道与鄞州大道之间，天童南路末段，道路宽阔、交通便捷；•毗邻万达商圈，休闲、娱乐一步到位•根据国际5A标准精心打造成宁波国际甲级办公楼，配置高端；•物业管理由全球品牌世邦魏理仕提供服务；•本案硬件配置高、投资成本大，抗风险能力差；•项目层高仅有2.65米，公共走道层高仅有2.4，相比之南部商务区其它项目，比较压抑；•大堂层高仅有6.5米，相比之南部商务区其它项目，气派不足；机会机会 OpportunityOpportunity威胁威胁 ThreatenThreaten•南部商务区是区政府重点打造的宁波企业总部集群，未来发展潜力巨大；•红巨集团是一家来自马来西亚的财团，把本案打造成海外企业在长三角办公总部；•宁波高端写字楼项目已有成功案例，若项目以高端定位，市场有基础；•近几年宁波写字楼的市场供给量庞大，竞争激烈；•南部商务区写字楼体量较大，竞争激烈；•受全球金融危机影响，宁波外贸经济受到严重打击，元气尚未恢复，购买力不足；•宁波办公楼购买群体，对于5A智能化认识比较粗浅；二、我之器，利弊解析二、我之器，利弊解析——项目项目SWOTSWOT分析分析 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！名称名称配比配比/数量数量空间空间大堂挑高10米以上高级花岗岩、高级抛光砖豪华装饰楼道宽2.1—2.5米高级花岗岩、高级抛光砖豪华装饰外墙干挂花岗岩+高级铝合金遮阳架电梯Otis电梯6000㎡/台2.8米挑高 速度3米/秒，搭配景观电梯空调日立VRV变频空调每户独立、分户计量停车位机械+固定1：1.5结合地面临时停车位，配比在1：1.5以上卫生间酒店式风格、新风系统，总裁室设独立卫生间物管第一太平戴维斯 、奥元，酒店式/英式管家管理其他大型空中花园、层层景观阳台、豪华景观楼道、宁波市场高端写字楼配套表宁波市场高端写字楼配套表本项目的智能化配置已经超过宁波目前高端市场一个档次本项目的智能化配置已经超过宁波目前高端市场一个档次 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！三、项目竞争策略三、项目竞争策略● ● 避免与其他项目出现产品同质化甚至包装同质化的定位，塑造独避免与其他项目出现产品同质化甚至包装同质化的定位，塑造独特而且内涵丰厚的差异性和个性。
特而且内涵丰厚的差异性和个性● ● 本项目将依托产品本项目将依托产品品质品质优势，进行产品形态及产品细节的包装、优势，进行产品形态及产品细节的包装、创新态，破常规，以正合创新态，破常规，以正合，，以奇胜[ [结论结论] ]本项目极具竞争力本项目极具竞争力是是产品产品品质品质的核心优势，在于的核心优势，在于企划推广企划推广的创新 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！项目整体定位项目整体定位打造宁波顶级写字楼打造宁波顶级写字楼 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！定位理由定位理由1 1、宁波目前办公市场供大于求的局位短时期内得不到缓解，若项目以、宁波目前办公市场供大于求的局位短时期内得不到缓解，若项目以普通甲级写字楼定位，则陷入与众多项目竞争的局面，体现不出本项目普通甲级写字楼定位，则陷入与众多项目竞争的局面，体现不出本项目配置高端的优势配置高端的优势2 2、由于项目配置高，成本大，若与市场普通写字楼竞争，本项目抗风、由于项目配置高，成本大，若与市场普通写字楼竞争，本项目抗风险能力差。
险能力差3 3、定位高端写字楼，即符合本项目高端配置，且宁波已有多个办公项、定位高端写字楼，即符合本项目高端配置，且宁波已有多个办公项目定位高端并取得成功的先例（如中信银行大厦、波特曼中心等等）目定位高端并取得成功的先例（如中信银行大厦、波特曼中心等等）4 4、鉴于目前市场众多办公项目都以、鉴于目前市场众多办公项目都以““甲级写字楼，甲级写字楼，5A5A智能化智能化””本项目本项目可请专业机构来认证本案的国际化可请专业机构来认证本案的国际化5A5A智能化配置，提升项目含金量智能化配置，提升项目含金量 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！四、项目价格策略四、项目价格策略区域区域项目名称项目名称均价均价海曙环球中心22000-25000元/㎡银泰国际20000元/㎡时代广场18000元/㎡恒隆中心17000元/㎡区域区域项目名称项目名称均价均价江东东方商务中心8900元/㎡东航大厦13000元/㎡恒富大厦12500元/㎡华宏第五大道14000元/㎡名汇东方10000-11000元/㎡银晨国际9200元/㎡天润商座12000元/㎡滨江国际广场11500元/㎡世纪东方广场14000元/㎡区域区域项目名称项目名称均价均价高新区绿园大厦11000元/㎡科贸中心7800元/㎡1、本项目周边区域在售办公楼价格、本项目周边区域在售办公楼价格 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！区域区域项目名称项目名称均价均价鄞州商会国贸中心12800元/㎡（行政公寓）中基第一国际7300元/㎡华贸总部一号7500元/㎡恒元大厦6500元/㎡汇亚国际9300元/㎡俊鸿嘉瑞6100元/㎡2、本项目所在区域在售楼盘价格、本项目所在区域在售楼盘价格 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！项目名称项目名称均价均价目前租金目前租金波特曼中心17000元/㎡4.5－5元/㎡·天万豪国际商务中心18000元/㎡5元/㎡·天左右中信银行大厦16000元/㎡3.5－4天/㎡·天3、本项目重点比较案例价格情况、本项目重点比较案例价格情况 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！1 1、近阶段宁波写字楼市场还将处于供大于求的局面。
目前在售写字楼、近阶段宁波写字楼市场还将处于供大于求的局面目前在售写字楼项目的体量已超过交付使用写字楼体量，随着在售项目的交付，将使写项目的体量已超过交付使用写字楼体量，随着在售项目的交付，将使写字楼使用体量翻一翻，而未来供应更是呈现极大的放量状态，尤以鄞州字楼使用体量翻一翻，而未来供应更是呈现极大的放量状态，尤以鄞州和江东两区为放量主力；鄞州和江东两区相加的供应体量在和江东两区为放量主力；鄞州和江东两区相加的供应体量在170170余万㎡加上加上0808年存量近年存量近8080万㎡，后续的写字楼供应量约万㎡，后续的写字楼供应量约250250万㎡2 2、经济环境发展速度放缓，投资风险加大，部分宁波外向型商贸企业、经济环境发展速度放缓，投资风险加大，部分宁波外向型商贸企业的利润降低使得写字楼市场越来越严峻的利润降低使得写字楼市场越来越严峻3 3、市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚，在出口压力增加的情况下只、市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚，在出口压力增加的情况下只能拉动内需，国家极力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改能拉动内需，国家极力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改变这一情况。
变这一情况4 4、从写字楼供应来看，、从写字楼供应来看，20092009年鄞州南部商务区和东部新城大量项目需年鄞州南部商务区和东部新城大量项目需要去消化，销售压力非常大要去消化，销售压力非常大影响定价因素影响定价因素 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 根据我们对市场的了解和对未来市场走势的判断，根据我们对市场的了解和对未来市场走势的判断，20102010年初，年初，写字楼价格不会出现质的飞越，基本会处于平稳上涨的情况写字楼价格不会出现质的飞越，基本会处于平稳上涨的情况20102010年初，南部商务区整体价格会突破年初，南部商务区整体价格会突破80008000元元/ /㎡㎡结合本项目自身的优点和市场机会点结合本项目自身的优点和市场机会点本项目本项目20102010年初销售，我们建议价格定位在年初销售，我们建议价格定位在90009000元元/ /㎡㎡总结总结 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！p 在写字楼客户面积选择上，中高档写字楼客户中选择在写字楼客户面积选择上，中高档写字楼客户中选择100100——300300平方的平方的客户占了市场客户占了市场50%50%左右，其它左右，其它100100平方以内、平方以内、300300——500500平方、平方、500500到到10001000平平方、方、10001000平方米以上的客户平方米以上的客户数量数量比例则大致相同。
但在比例则大致相同但在购买购买总面积总面积客户数客户数量量的比例中，的比例中，500500平方以上的购买客户平方以上的购买客户数量数量大致和大致和300300平方以内的购买客户平方以内的购买客户数量数量大致相当这说明在中高档写字楼的客户群中，客户的比例会大致平大致相当这说明在中高档写字楼的客户群中，客户的比例会大致平衡如上东国际和丽园尚都）衡如上东国际和丽园尚都）p 而在高档写字楼中，而在高档写字楼中，500平方以上的客户会相对较少，一般会在平方以上的客户会相对较少，一般会在10%以以内，这和高档写字楼的大面积总价过高有关内，这和高档写字楼的大面积总价过高有关五、项目面积分割建议五、项目面积分割建议 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！p在写字楼氛围清淡的地区出现的一些中低在写字楼氛围清淡的地区出现的一些中低档档写字楼客户面积选择中较为狭窄，除了写字楼客户面积选择中较为狭窄，除了部分与开发商有上下游产业的大客户购买进的大面积办公以外，其他的一些散客户的部分与开发商有上下游产业的大客户购买进的大面积办公以外，其他的一些散客户的面积选择一般会在面积选择一般会在200平方以内，其中平方以内，其中150平方以内的占了平方以内的占了60%。
p在一些旧写字楼的客户分析中，我们发现，旧写字楼客户购买面积一般在在一些旧写字楼的客户分析中，我们发现，旧写字楼客户购买面积一般在100平方平方左右，这一方面由于左右，这一方面由于CBD区域交通障碍带来的大企业逃离有一定关系，另一方面也说区域交通障碍带来的大企业逃离有一定关系，另一方面也说明了旧写字楼的结构已不能满足目前大部分企业的办公要求明了旧写字楼的结构已不能满足目前大部分企业的办公要求 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！p写字楼购买客户的面积分析：各段写字楼购买客户的面积分析：各段购买的总面积相对平衡，大面积的、购买的总面积相对平衡，大面积的、10001000平方米左右的整层去化总量普遍平方米左右的整层去化总量普遍高于其它面积段的去化这说明当时高于其它面积段的去化这说明当时市场的购买力还相当强市场的购买力还相当强 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！项目面积分割建议项目面积分割建议Ø虽然宁波目前有虽然宁波目前有1/21/2比例的客户会购买比例的客户会购买200200平方米以内。
但这些均是平方米以内但这些均是中小型企业和部分投资客；中小型企业和部分投资客；Ø通过我们对本项目的整体通过我们对本项目的整体高端高端定位，结合本项目的客户群体将是定位，结合本项目的客户群体将是大型公司，单位面积将有区别于普通办公楼；大型公司，单位面积将有区别于普通办公楼；万豪国际商务中心万豪国际商务中心波特曼中心波特曼中心中信银行大厦中信银行大厦单位面积338㎡－1400㎡（其中包括单元面积338㎡－388㎡）单层1200㎡，分割主力面积220㎡单层1400㎡，单位面积：120－160㎡建议本项目单位分割面积建议本项目单位分割面积250250㎡㎡－－300300㎡㎡左右（总裁办公室除外）左右（总裁办公室除外） 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！蓝海结论蓝海结论● ● 市场整体推量很大，供远远大过于求，市场压力明显市场整体推量很大，供远远大过于求，市场压力明显● ● 相对于相对于20102010年初南部商务区年初南部商务区80008000元元/ /㎡㎡－－90009000元元/ /㎡㎡左右的售销价格，左右的售销价格，本项目若以本项目若以12000-1300012000-13000元元/ /㎡㎡的价格出售，压力巨大。
的价格出售，压力巨大● ● 虽然宁波有部分高端项目如（万豪中心和波特曼中心）两个办公项目虽然宁波有部分高端项目如（万豪中心和波特曼中心）两个办公项目销售相当火爆，但两个项目均是以钻石级酒店为依托，市场认可度高销售相当火爆，但两个项目均是以钻石级酒店为依托，市场认可度高● ● 本项目与中信银行大厦（金隆国际）类同，纯办公楼项目高端定位本项目与中信银行大厦（金隆国际）类同，纯办公楼项目高端定位这就造成本项目成本较高，抗市场风险能力差这就造成本项目成本较高，抗市场风险能力差● ● 由于市场高端客户面窄大部分客户需要挖掘，由于市场高端客户面窄大部分客户需要挖掘，预计本项目销售周期预计本项目销售周期将会延长将会延长 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！第三部分第三部分: :扬帆蓝海扬帆蓝海——项目定位分析项目定位分析一、宁波写字楼客户分析一、宁波写字楼客户分析二、二、本项目客户定位本项目客户定位三、高端客户与产品高端相互匹配三、高端客户与产品高端相互匹配四、产品与概念四、产品与概念五、形象定位五、形象定位六、主题广告语六、主题广告语七、形象定位七、形象定位八、营销推广策略八、营销推广策略 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！一、宁波写字楼客群分析宁波写字楼客群分析p 根据对各个写字楼的已成交客户的区域来源分析，目前宁波市场上根据对各个写字楼的已成交客户的区域来源分析，目前宁波市场上的市中心高档写字楼购买客户主要来于宁波海曙区和江东区，占了市场的市中心高档写字楼购买客户主要来于宁波海曙区和江东区，占了市场购买客户比例购买客户比例50%50%以上，其余则依次来自于宁波郊县、鄞州。
以上，其余则依次来自于宁波郊县、鄞州 p 而各个区域的中高档写字楼的客户区域则充分体现了写字楼的区域而各个区域的中高档写字楼的客户区域则充分体现了写字楼的区域特性，如上东国际的江东客户占了特性，如上东国际的江东客户占了60%60%，而丽园尚都的海曙区客户则占了，而丽园尚都的海曙区客户则占了8080% %以上，其中丽园尚都的海曙区客户的高度集中另一方面也是由于当年以上，其中丽园尚都的海曙区客户的高度集中另一方面也是由于当年的海曙区同档写字楼供应量过少有一定关系而在鄞州区的写字楼客户的海曙区同档写字楼供应量过少有一定关系而在鄞州区的写字楼客户区域中，其中鄞州本区域的客户占了区域中，其中鄞州本区域的客户占了5050% %以上，其次则是江东、海曙占了以上，其次则是江东、海曙占了很大一部分，而其它县区的则相对较少很大一部分，而其它县区的则相对较少p 在客户区域分析我们发现江北区客户最少，这和江北的注册企业数在客户区域分析我们发现江北区客户最少，这和江北的注册企业数量小有关系鄞州区的客户在市场购买客户中大致上占了量小有关系鄞州区的客户在市场购买客户中大致上占了10%10%左右左右 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！p目前购买写字楼的客户动机主要分为自用、投资或两者皆有的客户类型。
根据对宁波几目前购买写字楼的客户动机主要分为自用、投资或两者皆有的客户类型根据对宁波几个主要楼盘的购买客户资料分析来看，目前市场上自用客户占了写字楼需求市场的个主要楼盘的购买客户资料分析来看，目前市场上自用客户占了写字楼需求市场的70%70%左左右，投资客户占了右，投资客户占了1515——24%24%，其它的则是两者皆可的客户其它的则是两者皆可的客户p而在华联写字楼的分析中，我们发现其中投资型的客户占了而在华联写字楼的分析中，我们发现其中投资型的客户占了90%90%以上，这主要是因为华以上，这主要是因为华联写字楼在销售时推出了租赁投资回报的服务，并且大量的小面积分割销售，导致了大量联写字楼在销售时推出了租赁投资回报的服务，并且大量的小面积分割销售，导致了大量投资型客户的涌入这也说明了总价投资型客户的涌入这也说明了总价100100万元以内的房产投资品存在着很大市场需求万元以内的房产投资品存在着很大市场需求 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！p 宁波是一个港口城市，导致出现了大量的外贸行业公司，所以在写字楼的客宁波是一个港口城市，导致出现了大量的外贸行业公司，所以在写字楼的客户群体中，外贸行业户群体中，外贸行业( (外贸、货贷、船务等）的购买客户占了外贸、货贷、船务等）的购买客户占了60%60%以上，客户群体以上，客户群体的相对单一是宁波写字楼的一个特征。
而其它一些实业机构、金融、服务性产业的相对单一是宁波写字楼的一个特征而其它一些实业机构、金融、服务性产业以及高以及高新新的电子科技等行业的客户则基本保持平衡，占了总量的的电子科技等行业的客户则基本保持平衡，占了总量的30%30%左右 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！p 在写字楼购买客户的年龄中，与高档住宅的客户年龄构成基本保在写字楼购买客户的年龄中，与高档住宅的客户年龄构成基本保持一致，市场的主力是事业有成，经济实力比较雄厚的持一致，市场的主力是事业有成，经济实力比较雄厚的3030——5050岁的客岁的客户，这部份的客户占了市场购买客户的户，这部份的客户占了市场购买客户的70%70%以上，其中刚好事业期的以上，其中刚好事业期的4040岁上下的客户最多其次则是部分岁上下的客户最多其次则是部分3030岁上下的客户，这部分的客户岁上下的客户，这部分的客户占了市场总量的占了市场总量的10%10%以上，而以上，而5050岁以上的客户则相对较少，一般会保岁以上的客户则相对较少，一般会保持在持在10%10%以下 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！p当前宁波写字楼主要有三种付款方式：按揭、分期和一次性三种方式，当前宁波写字楼主要有三种付款方式：按揭、分期和一次性三种方式，其中按揭和分期是客户采用的主要付款方式，此外，一些大面积购买的客其中按揭和分期是客户采用的主要付款方式，此外，一些大面积购买的客户往往采用一次性的购买方式。
如图中的上东国际的客户采用付款方式中，户往往采用一次性的购买方式如图中的上东国际的客户采用付款方式中，由于开发商针对按揭和一次性推出的优惠、折扣，其一次性和分期的客户由于开发商针对按揭和一次性推出的优惠、折扣，其一次性和分期的客户数量大幅度上升一般来说，按揭的客户比例最高，一般会在数量大幅度上升一般来说，按揭的客户比例最高，一般会在50%50%左右，左右，其次是分期，在其次是分期，在35%35%左右，再者则是一次性的客户，会占有左右，再者则是一次性的客户，会占有15%15%左右的比例左右的比例 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！Ø宁波写字楼购买客户区域比例，江东：海曙：鄞州：其它地区的比例大致上宁波写字楼购买客户区域比例，江东：海曙：鄞州：其它地区的比例大致上是是3 3：：3 3：：1 1：：2 2；；Ø宁波写字楼购买客户行业比例，外贸：其它宁波写字楼购买客户行业比例，外贸：其它行业行业的比例大致上是的比例大致上是6.56.5：：3.53.5；；Ø宁波写字楼购买客户意图比例，投资：自用的比例大致上是宁波写字楼购买客户意图比例，投资：自用的比例大致上是2 2：：8 8；；Ø宁波写字楼购买客户面积比例，宁波写字楼购买客户面积比例，1/21/2的客户会购买的客户会购买200200平方米以内的比例。
平方米以内的比例总结宁波写字楼市场客户特征：总结宁波写字楼市场客户特征： 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！● ● 本项目高端定位决定了本案的客户主力群体将是高端客户群体本项目高端定位决定了本案的客户主力群体将是高端客户群体● ● 具体行业如下：具体行业如下：金融机构、实业企业、跨国公司、大型贸易公司、高级律师金融机构、实业企业、跨国公司、大型贸易公司、高级律师事务所及高级会计公司、有上市计划公司等高端客户群事务所及高级会计公司、有上市计划公司等高端客户群 ● ● 客户群体主要来源区域：客户群体主要来源区域：主要区域：宁波海曙、江东区域主要区域：宁波海曙、江东区域次要区域：鄞州及周边各市如上海、杭州等地次要区域：鄞州及周边各市如上海、杭州等地二、本项目客户定位：二、本项目客户定位：精细分市场是策略制定的第一步！精细分市场是策略制定的第一步！减法原则，确定我们的细分市场减法原则，确定我们的细分市场 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！在实际操作过程中，在实际操作过程中，我们将以有上市计划的企业作为突我们将以有上市计划的企业作为突破点破点，进行市场突围。
进行市场突围有上市计划的企业有上市计划的企业1 1、独特的群体概念带来关注度、独特的群体概念带来关注度2 2、本身是具备非凡实力的企业、本身是具备非凡实力的企业3 3、集群效应带来上下游产业链的进驻、集群效应带来上下游产业链的进驻同时，该突破点并不排斥其他高端客户，通过项目产品同时，该突破点并不排斥其他高端客户，通过项目产品本身优势，自然会吸引跨国企业的进驻本身优势，自然会吸引跨国企业的进驻 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！•国际跨国公司的总部办公国际跨国公司的总部办公————需要高形象、高档次的写字楼需要高形象、高档次的写字楼•高层次、专业化的投资管理公司高层次、专业化的投资管理公司————需要有发展力的中心效应需要有发展力的中心效应•国际资金管理公司、金融机构国际资金管理公司、金融机构————需要高质量的配套服务需要高质量的配套服务•宁波大型企业，有上市计划的企业宁波大型企业，有上市计划的企业————需要强有力的上市支持需要强有力的上市支持•基金公司、法律、会计公司基金公司、法律、会计公司————需要近距离客户服务，好的发展空间需要近距离客户服务，好的发展空间•实业企业，大型贸易公司等实业企业，大型贸易公司等————需要好门面，好服务需要好门面，好服务三、高端客户三、高端客户——多重需求多重需求 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！占地面积：6183平方米建筑面积：60824平方米建筑高度：143.5米配套：1-5层豪华商务配套，6-36层高档写字楼停车位：174个建筑：独一无二的建筑外观标准：基本建筑指标及智能化系统达到甲级标准交付时间：2010年第二季度我们的产品高端我们的产品高端——满足客户满足客户 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！1.1.宁波南部商务区的门户地位宁波南部商务区的门户地位2.2.25.625.6公顷鄞州公园全景尽收眼底公顷鄞州公园全景尽收眼底3.3.马来西亚私人资金公司独资开发马来西亚私人资金公司独资开发4.4.世界财富世界财富500500强，全球最大的商业地产服务公司强，全球最大的商业地产服务公司————世邦魏理仕世邦魏理仕 提供物提供物业服务业服务5.5.L L型建筑布局，弧形体景观绝佳型建筑布局，弧形体景观绝佳6.6.独一无二建筑外观，在夜间的泛光体现时尚现代独一无二建筑外观，在夜间的泛光体现时尚现代7.7.硬件和软件上符合国际硬件和软件上符合国际5A5A标准写字楼标准标准写字楼标准8.8.单层面积在单层面积在20002000平米，适合大型企业使用平米，适合大型企业使用9.9.世界世界500500强强————江森（江森（20082008年北京奥运会的供应商）提供楼宇智能化系统年北京奥运会的供应商）提供楼宇智能化系统10.10.节能设计达到新加坡节能设计达到新加坡BCA Green MarkBCA Green Mark的标准的标准1111、屋顶架空停机坪设计、屋顶架空停机坪设计1212、、9 9部名牌高速电梯，最长不超过部名牌高速电梯，最长不超过3535秒等待时间秒等待时间1313、除却公共卫生间外，更独立的行政卫生间、除却公共卫生间外，更独立的行政卫生间 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！四、产品再实在，仍需要概念的提升四、产品再实在，仍需要概念的提升国际5A写字楼，甲级写字楼，在宁波写字楼市场已经“广而泛”，我们需要突破，进入到一个更高的台阶。
我们要压倒一切甲级压倒一切甲级5A概念的概念概念的概念超越一切节能创新的办公概念超越一切节能创新的办公概念领先一切管家服务的额外办公配套领先一切管家服务的额外办公配套 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！WREAWREA认证的国际认证的国际5A 5A PK PK 伪国际伪国际5A5A甲级甲级理由：理由：由唯一认证机构由唯一认证机构——“世界地产研究院世界地产研究院”对本案进行评定，使本案成对本案进行评定，使本案成为宁波地区第一个为宁波地区第一个“货真价实货真价实”的国际双的国际双5A标准写字楼标准写字楼，将成为打击，将成为打击所有标榜国际所有标榜国际5A写字楼的有力武器写字楼的有力武器压倒一切甲级压倒一切甲级5A概念的概念概念的概念 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！新加坡绿色建筑标志新加坡绿色建筑标志奖奖（（BCA Green MarkBCA Green Mark））PKPK生态、节能办公生态、节能办公 理由：理由：新加坡绿色建筑标志新加坡绿色建筑标志奖奖的评分标准包括建筑物的能源效率、水资的评分标准包括建筑物的能源效率、水资源效率、良好的室内环境素质和环境保护，以及在建造过程或运源效率、良好的室内环境素质和环境保护，以及在建造过程或运作过程中对资源和材料的保存。
这是超越外在景观的作过程中对资源和材料的保存这是超越外在景观的，真正以人，真正以人为本的写字楼体现出来的品质，超越了宁波过去的办公产品为本的写字楼体现出来的品质，超越了宁波过去的办公产品超越一切节能创新的办公概念超越一切节能创新的办公概念 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 理由：理由：宁波目前已有宁波目前已有3333家本土上市公司，随着本土经济的发展，将有越来家本土上市公司，随着本土经济的发展，将有越来越多的企业谋求上市之路，这无疑给本案提供了一个市场空白点越多的企业谋求上市之路，这无疑给本案提供了一个市场空白点我们将以同步世界的空间创新理论，融合上市企业的需求理念，以我们将以同步世界的空间创新理论，融合上市企业的需求理念，以整合、吸纳、共享为前提，成为上市企业胜人一筹的资源孵化器整合、吸纳、共享为前提，成为上市企业胜人一筹的资源孵化器领先一切管家服务的额外配套领先一切管家服务的额外配套服务服务上市企业扶持配套上市企业扶持配套PKPK无任何企业配套服务无任何企业配套服务 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！红巨大厦是红巨大厦是宁波唯一获得宁波唯一获得世界地产研究院世界地产研究院认证的国际认证的国际5A5A标准写字楼。
标准写字楼宁波唯一获得宁波唯一获得新加坡绿色建筑标志新加坡绿色建筑标志奖的写字楼奖的写字楼宁波唯一提供上市企业扶持配套的写字楼宁波唯一提供上市企业扶持配套的写字楼以上三个唯一，足以打败宁波所有写字楼，成为宁波商界领袖们的首选办公之地 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！项目项目项目定位项目定位广告口号广告口号第一国际第一国际总部核心总部核心··商务旗舰商务旗舰宁波外贸行业第一大厦宁波外贸行业第一大厦总部壹号总部壹号南部商务区南部商务区··总部型总部型··精装精装甲级写字楼甲级写字楼世界生态办公，华茂尖端品质，优厚世界生态办公，华茂尖端品质，优厚税收返还税收返还商会大厦商会大厦宁波的帝国大厦宁波的帝国大厦科技集群大厦，大企业资源整合中心科技集群大厦，大企业资源整合中心来福士广场来福士广场全球第七座全球第七座革新创意设计、招揽全球荟萃、城市革新创意设计、招揽全球荟萃、城市地标、城中之城地标、城中之城创新创新128128独栋总部公园，宁波的全球独栋总部公园，宁波的全球商务观商务观庭院深深庭院深深 藏世界风云藏世界风云天合财汇中天合财汇中心心SOHO/SOHO/单元式单元式OFFICE/OFFICE/独层独层/ /独栋独栋/ /商业集群商业集群/ /总部基地总部基地新三江口商务旗舰新三江口商务旗舰世纪东方商世纪东方商业广场业广场COBCOB写字楼，城市未来商务写字楼，城市未来商务坐标坐标荣膺荣膺20092009中国最佳地标性写字楼，国中国最佳地标性写字楼，国际活性商务空间际活性商务空间纵观当前宁波正在推广中的写字楼项目，我们独辟蹊径，纵观当前宁波正在推广中的写字楼项目，我们独辟蹊径，与产品结合，形成自己的推广思路。
与产品结合，形成自己的推广思路 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！超越国际超越国际5A5A标准标准 • • 定制上市力量定制上市力量南部商务区南部商务区··总部总部经济掌门人经济掌门人··国际双国际双5 5A A鼎级写字楼鼎级写字楼个性化概念是个性化概念是本项目的两大优势在于：本项目的两大优势在于：1 1、优于一切高档写字楼的产品优势；、优于一切高档写字楼的产品优势；2 2、、提供上市扶持的配套服务这也是打败整个宁波写字楼竞争对手的提供上市扶持的配套服务这也是打败整个宁波写字楼竞争对手的武器五、形象定位五、形象定位 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！六、主题广告语六、主题广告语：：上市企业孵化基地上市企业孵化基地阐述：由于自身具有国际先进水平的软硬条件，能为全球化企业提供卓越的办公环境、商务配套、以及生活设施、快捷方便的交通通讯，以及装备超前的商务交流，展示场所软件方面具有能为全球化公司创造更多的商业机会，为上市企业提供更多支持的商务环境。
房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！七、营销推广策略七、营销推广策略 写字楼不同于住宅，以广告、公关促销为主要手段写字楼不同于住宅，以广告、公关促销为主要手段的推广模式对高档写字楼来说已经黯然失色的推广模式对高档写字楼来说已经黯然失色 我们建议，以我们建议，以搜索和挖掘目标客户为目的，寻找与搜索和挖掘目标客户为目的，寻找与目标客户最吻合的渠道，建立客户通道，诉求项目卖目标客户最吻合的渠道，建立客户通道，诉求项目卖点，促进销售点，促进销售 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！1 1、传播阶段划分及侧重点、传播阶段划分及侧重点蓄势预热期蓄势预热期•导入导入““上市企业上市企业孵化基地孵化基地””新概新概念，以国际双念，以国际双5 5A A做充分证据，引做充分证据，引起关注起关注•树立项目形象树立项目形象强销期强销期•以项目自身特点以项目自身特点优势强力支撑优势强力支撑““国际双国际双5 5A A””概念；概念；•确立项目形象，确立项目形象，激发激发““购、租购、租””欲望欲望巩固期巩固期•巩固并丰满巩固并丰满““国际双国际双5 5A A““形象，形成在形象，形成在客户群持续的客户群持续的销售力销售力概概念念导导入入概概 念念 支支 持持 强强 化化概概念念巩巩固固提提升升 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！写字楼写字楼的客户群，特别是本案的高端定位客户群一般会通过业内人士的客户群，特别是本案的高端定位客户群一般会通过业内人士或者私人交情群体去吸收信息，所以本案的推广将以口碑宣传、直线或者私人交情群体去吸收信息，所以本案的推广将以口碑宣传、直线营销为主，传统媒体为辅进行。
营销为主，传统媒体为辅进行媒体包括宁波本地报纸外，另可选择群体针对性强的宁波机场或航空媒体包括宁波本地报纸外，另可选择群体针对性强的宁波机场或航空杂志的媒介，财经类、经济类读者群高端的媒介杂志的媒介，财经类、经济类读者群高端的媒介2 2、、如何走出去如何走出去寻找客户寻找客户 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！* * 上海、北京、香港等地上海、北京、香港等地500500强企业高层拜访及新闻媒介酒会强企业高层拜访及新闻媒介酒会；；* * 利用马来西亚的资源优势，借助正常商务往来，渗透本案形象；利用马来西亚的资源优势，借助正常商务往来，渗透本案形象；* * 宁波政府甬港合作论坛、浙洽会等商贸活动的宁波政府甬港合作论坛、浙洽会等商贸活动的渠道利用；渠道利用；* * 邀请马来西亚邀请马来西亚政府要员政府要员或者知名公司高管来甬洽谈合作；或者知名公司高管来甬洽谈合作；* * 与与宁波各行业协会宁波各行业协会合作，组织小型产品推介合作，组织小型产品推介酒会酒会；； * * 利用风水概念，向高端企业介绍本项目；利用风水概念，向高端企业介绍本项目； 备注：主要以高层拜访的方式，其他方式一定考虑采用经济性原则；备注：主要以高层拜访的方式，其他方式一定考虑采用经济性原则；重点客户攻击点重点客户攻击点 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！1.1.与南部商务区政府统一行动步调一致，积极参与；与南部商务区政府统一行动步调一致，积极参与；2.2.与宁波及长三角地区的财富俱乐部进行合作，共同开展活动，与宁波及长三角地区的财富俱乐部进行合作，共同开展活动，吸引高端客户注意力；吸引高端客户注意力；3.3.与宁波莱悅游艇俱乐部与宁波莱悅游艇俱乐部 、启新高尔夫俱乐部合作，开展业主、启新高尔夫俱乐部合作，开展业主俱乐部活动；俱乐部活动；4.4.与宁波电视台或经济节目合作，举办上市企业论坛；与宁波电视台或经济节目合作，举办上市企业论坛；3 3、其他、其他SPSP活动建议活动建议 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！1、样板间、样板间 选择在景观、朝向最好的单位设立样板间，以实景国际选择在景观、朝向最好的单位设立样板间，以实景国际5A标准标准的写字楼展示给客户。
的写字楼展示给客户 在相同条件下，样板间使买家或租客得到最直观的使用感受，成在相同条件下，样板间使买家或租客得到最直观的使用感受，成功交易的可能性更大功交易的可能性更大2、大堂、大堂 大堂是一个办公楼进驻的第一感觉一个好的大堂与外立面的大堂是一个办公楼进驻的第一感觉一个好的大堂与外立面的完美配合，完全可以体现整栋写字楼的品质完美配合，完全可以体现整栋写字楼的品质 正式发售前必须将大堂公开展示正式发售前必须将大堂公开展示4、、销售销售道具道具建议建议 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！● ● 绿色共享空间，用大量绿植、小品营造优美健康的办公环境，让紧张的工作绿色共享空间，用大量绿植、小品营造优美健康的办公环境，让紧张的工作神经得到舒缓神经得到舒缓5 5、其它增值性优化建议、其它增值性优化建议 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！● ● 走廊尽头的小型交流空间，即可用作与同事、客户沟通，又可作为吸烟区使走廊尽头的小型交流空间，即可用作与同事、客户沟通，又可作为吸烟区使用，充满人性化。
用，充满人性化● ● 主题走廊，使单调的走廊独具情调，办公环境更优美主题走廊，使单调的走廊独具情调，办公环境更优美 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！第四部分：项目第四部分：项目VIVI及包装及包装 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！ 房地产报告网房地产报告网 ——最多、最全、最专业的地产资料库！最多、最全、最专业的地产资料库！谢 谢 观 赏！ 。