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1、同润车墩项目商业定位同润车墩项目商业定位易居中国.大上海二区2010年04月01日本项目商业部分毗邻集本项目商业部分毗邻集“ “影视拍摄、旅游观光影视拍摄、旅游观光” ”于一体上海影视基地，此得天独厚之资源，于一体上海影视基地，此得天独厚之资源，可为本项目商业定位之依托，在满足自身住宅商业配套功能的基础上，本项目商业应以最大程度可为本项目商业定位之依托，在满足自身住宅商业配套功能的基础上，本项目商业应以最大程度迎合影视基地商业需求为定位之本。迎合影视基地商业需求为定位之本。影视基地影视基地西上海高尔夫西上海高尔夫乡村俱乐部乡村俱乐部北松公路车墩镇政府A5嘉金高速本案本案长途车站前言前言2 2项
2、目解读项目解读项目基础数据分析、消费人口特征分析项目基础数据分析、消费人口特征分析3 3商业定位商业定位商业业态定位、运营模式分析商业业态定位、运营模式分析商业价格建议商业价格建议4 4商铺溢价提升商铺溢价提升项目门头标识、上海弄堂文化营造、外墙灯光系统、路引指示系统、内街顶棚处理项目门头标识、上海弄堂文化营造、外墙灯光系统、路引指示系统、内街顶棚处理商业调研商业调研商业环境、商业分布、业种业态商业环境、商业分布、业种业态1 1PART1 PART1 市场调研市场调研车墩镇车墩镇松松江江新新城城1km2km3km本案abdfcegh10km8km项目周边商业分布项目周边集中商业分布在下列地点1
3、公里范围内：a：上海影视基地（旅游、影视）B：影都小区商铺（生活配套）c：高尔夫俱乐部（会所、俱乐部）2-3公里范围内：d：南联小区商铺（生活配套）e：达丰生活区（百货、餐饮）更远范围：f：茸江路南乐路商业街（服装、百货、餐饮）g：松江汽车配件用品城h：建材城i：松江环城路商业街in车墩镇商业大部分集中在上海影视基地（即本项目所在）周围，除影视基地和高尔夫俱乐部外，其余业态基本以生活配套型商业为主；少部分商业分散在较远范围，以专业市场为主，目前商业分布为典型的“单中心”城镇商业格局。n此外影视基地周边酒店宾馆非常少，大部分在3公里范围外，而影视拍摄和旅游观光，对住宿均有较大需求。集中商业酒店、
4、宾馆商业分布为典型的“单中心”城镇商业格局。PART1PART1项目周边商业环境项目周边商业环境本案BACDEFG上海影视基地4km1.7km2km4.7km4.6-4.8kmA：西上海高尔夫明哲大酒店（俱乐部度假酒店）距上海影视基地1.7公里，为最近影视基地的酒店。共92间房间，2009年营业，房价252元起；B：云江商务酒店（经济型酒店）距上海影视基地2公里，临近松江大学城。共116间房间，2008年营业，房价128元起；C：7天上海松江店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4公里，临近松江大学城。共114间房间，2007年营业，房价119元起；D：如家快捷酒店（经济型连锁酒店）距上海影视基地
5、4.7公里，临近松江工业区。共112间房间，2006年营业，房价156元起；E：莫泰168上海松江松卫北路店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4.6公里，临近方塔园景区。共242间房间，2006年营业，房价115元起F：茸庭商务酒店（经济型酒店）距上海影视基地4.7公里，临近方塔园景区。房间数未知，2009年营业，房价134元起G：汉庭快捷上海松江店（经济型连锁酒店）距上海影视基地4.7公里，临近方塔园景区。共124间房间，2008年营业，房价140元起云江商务酒店莫泰168如家快捷酒店西上海高尔夫明哲大酒店周边多为经济型连锁酒店，定位较低，距影视基地25公里PART1PART1项目周边商业环境
6、项目周边商业环境影都公寓上海影视基地好莱坞高尔夫乡村俱乐部本案南联小区莲福超市华联超市联发超市华联超市联佳超市好又多超市商业格局：商业格局：“一个中心，一条专业街、多条商业街”“一个中心一个中心”：由北松公路商业街、虬长路商业街、好又多商业广场、农工商超市组成的商业中心，汇聚了车墩镇50%以上的商业营业面积，以服饰、建材、五金、餐饮、生活配套等业态为主，服务于车墩镇居民；“一条专业街一条专业街”：是指影视路，此商业街为近年来新兴的专业街区，主要是服务于“上海影视城”的观光旅游业务，及影视业的配套服务，业态以婚纱摄影、餐饮、住宿为主；“多条商业街多条商业街”：主要以社区配套型商业节为主，如南联小
7、区周边的振兴路、联营路社区商业街；这些商业街业态主要以小超市、副食、美容美发等业态为主。项目周边1-2公里范围商业分布影视路虬长路北松公路祥东小区联营路振兴路集中商业超市步行范围内含多条商业街，但对本项目并不便捷800m本项目距最近的生活配套商业街距离本项目距最近的生活配套商业街距离800800余米，徒步往返需余米，徒步往返需2020分钟，因此现有商业对分钟，因此现有商业对本项目而言，并不便捷。本项目而言，并不便捷。PART1PART1步行范围商业分布步行范围商业分布商业格局商业格局商业街门店数量商业面积（）业态虬长路16810000-12000服装、餐饮、五金、美容美发、水果、旅馆等北松公路
8、11620000-25000建材、五金、机电、餐饮振兴路958000-10000服装、鞋帽、杂货、餐饮、美容美发等影视路788000-10000婚纱影视、旅店、服装、餐饮联营路786000-8000服装、鞋帽、餐饮、旅馆影城路163000餐饮、美容美发、洗浴车墩影视街车墩市场/好又多项目周边商业业态丰富、业种齐全，已具有成熟的项目周边商业业态丰富、业种齐全，已具有成熟的商业环境，但这些商业多为车墩镇常住居民的配套商商业环境，但这些商业多为车墩镇常住居民的配套商业，绝大多数为个体私营户，档次普遍较低。与影视业，绝大多数为个体私营户，档次普遍较低。与影视基地建筑风格、消费档次、文化氛围并不贴合。而
9、且基地建筑风格、消费档次、文化氛围并不贴合。而且影视文化消费类商业处于空白状态。影视文化消费类商业处于空白状态。PART1PART1步行范围业种业态步行范围业种业态商业多为车墩镇常住居民的配套商业，绝大多数为个体私营户，商业多为车墩镇常住居民的配套商业，绝大多数为个体私营户，档次普遍较低档次普遍较低综上所述，本项目周边商业为典型的综上所述，本项目周边商业为典型的“ “单中心单中心” ”城镇商业格局，城镇商业格局， 受本地消费者数受本地消费者数量及能力限制、整体以生活配套型商业为主，档次较低。量及能力限制、整体以生活配套型商业为主，档次较低。以影视基地为中心的旅游观光、影视文化消费等特色商业较少
10、，此为本项目商业以影视基地为中心的旅游观光、影视文化消费等特色商业较少，此为本项目商业切入市场的机会点。切入市场的机会点。PART1PART1区域商业总结区域商业总结PART2 PART2 项目解读项目解读/ /定位定位PART2PART2项目解读项目解读项目地上计容面积：19792.4719792.47其中餐饮可用面积：9310.54商业可用面积：10437.13项目住宅区规划户数：749户按每户常住人口2.5人则本案未来常住人口可达749*2.5=1873人住宅区人均商业面积：0.8/人则本案实际需要配套商业面积0.8*1873=14981498实际需求商业面积：实际需求商业面积：1498
11、1498规划商业面积：规划商业面积：19792.4719792.47远远大于，远远大于，需另导入消费人口需另导入消费人口2300023000人人规划商业面积远远大于实际需求商业面积，需另导入消费人口2.3万人PART2PART2项目解读项目解读结论：根据本案商业项目消费人口的消费特征，生活配套、餐饮、旅游消费等业态将是本案主力商业业态。结论：根据本案商业项目消费人口的消费特征，生活配套、餐饮、旅游消费等业态将是本案主力商业业态。本案常住人口本案常住人口消费需求：基础生活配套消费需求：基础生活配套车墩镇本地人口车墩镇本地人口消费需求：差异化生活配套、餐饮消费需求：差异化生活配套、餐饮影视基地、高
12、尔夫度假村导入人口影视基地、高尔夫度假村导入人口工作人员及旅游客工作人员及旅游客消费需求：享受型生活配套、餐饮、旅游消费消费需求：享受型生活配套、餐饮、旅游消费固定型消费人群，长期基础型消费固定型消费人群，长期基础型消费游离型消费人群，定期差异化消费游离型消费人群，定期差异化消费临时型消费人群，高端享受型消费临时型消费人群，高端享受型消费根据本案主力消费人口的消费特征，生活配套、餐饮、旅游消费将是本案主力商业业态PART2PART2项目解读项目解读1 1号楼号楼2 2号楼号楼3 3号楼号楼4 4号楼号楼影影 佳佳 路路车车 峰峰 路路会所会所住宅住宅商业商业商业地下车库入口商业地下车库出口小区
13、主入口（车行）n商业项目位于本案小区北向，紧邻上海影视乐园。分为四栋楼，分别沿“影佳路”南北向布置。每栋楼沿街步行仅入口35个。其中1、2号楼可用于餐饮业态。n项目单套户型面积控制较小，17114，每套均备有卫生间。由于户型较小，且南北向布置，单栋楼内部均形成商业内街。紧邻上海影视乐园。分为四栋楼，分别沿“影佳路”南北向布置电梯电梯电梯电梯消消防防楼楼梯梯内内部部商商业业街街绿地绿地绿地绿地绿地绿地绿地绿地消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯内内部部商商业业街街电梯电梯电梯电梯电梯电梯电梯电梯消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯内内部部商商业业街街一一层层平平面面图图二二层层平平面面图
14、图三三层层平平面面图图1号楼平面分析n n1 1号楼分为号楼分为3 3个层面，每层被分割为个层面，每层被分割为2121个商铺，均备有厨房及卫生用房，可用于餐饮业态，面积段个商铺，均备有厨房及卫生用房，可用于餐饮业态，面积段37.36104.2837.36104.28。n n1 1号楼一层沿号楼一层沿“ “影佳路影佳路” ”分布有分布有3 3个商业入口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有个商业入口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有2 2部电梯，及部电梯，及2 2个消防楼梯。个消防楼梯。PART2PART2项目解读项目解读1号楼立面分析5200320027005200520034003F
15、3F赠送阁楼赠送阁楼3F3F赠送阁楼赠送阁楼内内街街通通道道内内街街通通道道内内街街通通道道3F3F赠送阁楼赠送阁楼3F3F赠送阁楼赠送阁楼n n1 1号楼一层层高号楼一层层高5.25.2米，二层层高米，二层层高3.25.23.25.2米，三层米，三层层高层高2.73.42.73.4米。米。n n其中其中3 3层户型赠送阁楼，阁楼最高层高达到层户型赠送阁楼，阁楼最高层高达到2.53.22.53.2米。米。PART2PART2项目解读项目解读2号楼平面分析n n2 2号楼分为号楼分为3 3个层面，每层被分割为个层面，每层被分割为26282628个商铺，均备有厨房及卫生用房，可用于餐饮业态，面积段
16、个商铺，均备有厨房及卫生用房，可用于餐饮业态，面积段32.65114.3132.65114.31。n n2 2号楼一层沿号楼一层沿“ “影佳路影佳路” ”分布有分布有5 5个商业入口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有个商业入口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有1 1部电梯、部电梯、1 1部手扶电梯及部手扶电梯及2 2个消防楼梯。个消防楼梯。电梯电梯消消防防楼楼梯梯绿地绿地绿地绿地绿地绿地绿地绿地一一层层平平面面图图二二层层平平面面图图三三层层平平面面图图内内部部商商业业街街自动扶梯自动扶梯消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯自动扶梯自动扶梯消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯电梯电梯消消防
17、防楼楼梯梯内内部部商商业业街街消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯自动扶梯自动扶梯电梯电梯内内部部商商业业街街PART2PART2项目解读项目解读PART2PART2商业定位商业定位精致美食区n中外美食汇集，满足不同旅游客需求。营造中西美食文化氛围。n引进中高端品牌连锁餐饮，与周边商业区形成差异化业态定位，吸引目的性消费客群。1、2号楼面积约9300，户均面积在32.65114.31，建议引进不同菜系中、小型餐饮店3号楼平面分析n n3 3号楼分为号楼分为4 4个层面，每层被分割为个层面，每层被分割为21222122个商铺，均备有卫生用房，不可用于餐饮业态，面积段个商铺，均备有卫生
18、用房，不可用于餐饮业态，面积段17.1166.5217.1166.52。n n3 3号楼一层沿号楼一层沿“ “影佳路影佳路” ”分布有分布有3 3个商业入口，商业地下车库入口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有个商业入口，商业地下车库入口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有2 2部电部电梯及梯及2 2个消防楼梯。个消防楼梯。电梯电梯绿地绿地绿绿地地绿地绿地一一层层平平面面图图二二、三三层层平平面面图图四四层层平平面面图图内内部部商商业业街街消消防防楼楼梯梯电梯电梯消消防防楼楼梯梯垃圾房垃圾房变电箱变电箱电梯电梯电梯电梯消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯内内部部商商业业街街电梯电梯电梯电梯
19、内内部部商商业业街街消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯PART2PART2项目解读项目解读3号楼立面分析520032003F3F赠送阁楼赠送阁楼3F3F赠送阁楼赠送阁楼n n3 3号楼一层层高号楼一层层高5.25.2米，二层层高米，二层层高3.23.2米，三层层高米，三层层高3.23.2米，四层层高米，四层层高3.04.23.04.2米。米。n n其中其中4 4层户型赠送阁楼，阁楼最高层高达到层户型赠送阁楼，阁楼最高层高达到2.53.22.53.2米。米。320030004F4F赠送阁楼赠送阁楼52003200320042004F4F赠送阁楼赠送阁楼4F4F赠送阁楼赠送阁楼PART2PART2项
20、目解读项目解读4号楼平面分析n n4 4号楼分为号楼分为4 4个层面，每层被分割为个层面，每层被分割为42434243个商铺，均备有卫生用房，不可用于餐饮业态，面积段个商铺，均备有卫生用房，不可用于餐饮业态，面积段17.1188.7717.1188.77。n n4 4号楼一层沿号楼一层沿“ “影佳路影佳路” ”分布有分布有4 4个商业入口，商业地下车库出口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有个商业入口，商业地下车库出口，内廊的设置形成内街商业形态，垂直交通有1 1部电梯、部电梯、1 1部手扶电梯及部手扶电梯及3 3个消防楼梯。个消防楼梯。PART2PART2项目解读项目解读电梯电梯绿地绿地
21、绿地绿地一一层层平平面面图图三三层层平平面面图图内内部部商商业业街街消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯手扶电梯手扶电梯绿地绿地二二层层平平面面图图内内部部商商业业街街消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯手扶电梯手扶电梯电梯电梯消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯消消防防楼楼梯梯电梯电梯手扶电梯手扶电梯PART2PART2商业定位商业定位3、4号楼1F面积共计约3000，建议3号楼1F业态休闲、娱乐为主，“动”与“静”结合休闲娱乐区n美容、美发、美甲、SPA区，满足消费客群需求，体现“沉静”的一面。休闲娱乐区n小型酒吧，每周安排小型音乐演出，形成差异化业态竞争，体现“动感”
22、一面。PART2PART2商业定位商业定位生活配套、精品零售区n小型生活超市、书店、面包房、银行等构成生活配套区。n精品零售则主要以旗袍、电影服饰克隆制作、影视纪念品以及明星二手物品门店为主。3、4号楼1F面积共计约3000，建议4号楼1F业态以超市、银行、服装等日常生活配套为主PART2PART2商业定位商业定位酒店式公寓n以老上海文化、电影文化为主题n根据不同面积，可分为普通客房、精品套房、LOFT公寓等3、4号楼23F总计面积约7000，户均面积17.1188.77约150套建议作为酒店式公寓对外进行销售PART2PART2商业定位总结商业定位总结本案商业体量约2万，根据现有商业体量远远
23、超出实际客户需求的面积，我们必须通过对市场的现状分析以及消费客户对未来产品的预见，实现其商业价值。n建议1、2号楼（约9300）业态为餐饮，规划要求。对餐饮的规模建议中、小型不同菜系品牌餐饮店。n建议3、4号楼的1F（约3000）业态为休闲、娱乐。例如：影视酒吧、美容、美发、美甲、SPA等n建议3号楼24F,4号楼23F（约7000）为酒店式公寓，从产品设计而言具备打造性价比高的LOFT酒店式公寓产品，解决了商业物业资金积压问题。考虑目前周边商业档次低，商铺价值难以体现，希望去化部分商业面积缓解商业资金囤积问题；同时由于商铺需要人气的培育，通过酒店式公寓的销售带动商铺入驻率。影佳路影维路1 1
24、号楼号楼2 2号楼号楼1F1F2F2F3F3F3 3号楼号楼1F1F2F2F3F3F4 4号楼号楼影维路休闲、娱乐、日常配套休闲、娱乐、日常配套酒店式公寓酒店式公寓餐饮餐饮4F4FPART3 PART3 商业运营模式商业运营模式酒店式公寓酒店式公寓出售出售，150套酒店式公寓进行先期销售，推案时间基本为公寓产品售罄后进行销售。其余商铺其余商铺 出租再出售出租再出售，餐饮及生活休闲区的商铺，可先自持招商经营，待商业氛围培育成功后，可带租约销售。推案时间为酒店式公寓产品销售完之后。PART3PART3商业运营商业运营项目商业运营模式建议：酒店式公寓销售，商铺先租后销售PART3PART3商业价值商
25、业价值商铺价格测算收益还原法的定价原则公式：P=日租金30（12N）/M项目基准价格11.130（121）/0.05=7260项目基准价格21.330（121）/0.05=8580根据收益还原法测算商业销售价格，商业价格为：72007200 85008500元元/ / 商业价值低，无利润可言，不建议商铺地址商铺面积层高月租金日租金其他说明车墩影视街车墩影视街118号1984米8000元1.34元/上下二层，通煤气，可作餐饮车墩影视街213号150-5000元1元/上下二层，通煤气，可作餐饮车墩影视街180号704米2800元1.3元/一层，可作餐饮车墩影视街79-95号7136米25000元1
26、.16元/上下三层，目前空关车墩影视街199号14510米5000元1.15元/目前空关车墩影视街1103.8米5000元1.5元/上下4个层面，开间10米其他沿街商业车峰路199弄147-5000元0.95元/开间10米，上下2层联营路300-10000元1.1元元/上下三层，可作中型饭店n车墩的商业主要集中在车墩影视街，紧邻车墩影视基地，客群针对摄制组、外来游客，加上部分本地居民；n目前区域内商业租金约在1-1.3元/平米/日根据周边现有租金价格收益还原该商铺价格在项目整体具有一定的居住形象及氛围后进行酒店式公寓的销售，由于其户均面积为17.1188.77，商业物业首付比例50%，建议合理
27、控制户均总价。公寓产品售罄，进行酒店式公寓销售公寓产品售罄，进行酒店式公寓销售开盘入市价格开盘入市价格13500140001350014000元元/ / （含装修）（含装修）PART3PART3商业价值商业价值酒店式公寓价格测算收益还原法按照住宅价格定价（参考P38P39）价格（元/）720085001350014000面积（）70007000总收益（亿元）0.50.60.940.98开发时限与住宅同时销售公寓产品售罄开始销售利入市快易于回笼资金开发时间长弊价格低，利润低价格高、收益较高（标注：以上价格为市场的预估价格，最后价格判定需根据市场的实际情况而定）PART3PART3商业价值商业价值
28、商铺价格测算需要创造商铺溢价n n 增强商业项目标识性、老上海弄堂文化培育、项目外墙灯光系统、商业内街顶棚处理、商铺指引系统增强商业项目标识性、老上海弄堂文化培育、项目外墙灯光系统、商业内街顶棚处理、商铺指引系统（详见（详见P3135P3135）n n 通过项目前期酒店式公寓的热销，整体商业氛围培育成熟，作为区域标杆性目标消费地，本案沿街商铺租赁价格通过项目前期酒店式公寓的热销，整体商业氛围培育成熟，作为区域标杆性目标消费地，本案沿街商铺租赁价格可由可由1-1.31-1.3元元/ /平米平米/ /日上升为日上升为2.02.52.02.5元元/ /平米平米/ /天起天起n n 收益还原法的定价原
29、则公式：P=日租金*30*（12N）/M项目基准价格2*30*（12-1）/0.05=132002.5*30*（12-1）/0.05=16500根据收益还原法测算商业销售价格，首层沿街商铺最终从租转售价格：13200165001320016500元元/ / 首层价格首层价格V1=V1=13200-1650013200-16500元元/ / 二层价格二层价格V2=V2=11220-1402511220-14025元元/ / 三层价格三层价格V3=V3=9900-123759900-12375元元/ / 四层价格四层价格V V4 4=7920-99007920-9900元元/ / 注释：根据经验值
30、，二层暂以一层价格系数0.85计算；三层以一层价格系数0.75计算；四层以一层价格系数0.6计算。最终本案纯商业商铺为最后销售，入市均价为最终本案纯商业商铺为最后销售，入市均价为11100-1320011100-13200元元/ /（标注：以上价格为市场的预估价格，最后价格判定需根据市场的实际情况而定）PART3PART3商业价值商业价值商业项目整体测算产品类型预计面积（）预计开盘价格（元/）预计总销金额（万元）预计上市时间酒店式公寓7000140009800公寓产品销售结束纯商业商铺（非酒店式公寓）123001320016236先行招租培育商业氛围，公寓产品与酒店式公寓销售完毕后销售总计26
31、03626036商业项目分类产品总销测算商业项目分类产品总销测算本案商业产品总销金额估计本案商业产品总销金额估计2.62.6亿元！亿元！（标注：以上价格为市场的预估价格，最后价格判定需根据市场的实际情况而定）PART4PART4商铺溢价提升商铺溢价提升影 佳 路1 1号楼号楼2 2号楼号楼3 3号楼号楼4 4号楼号楼影维路增强项目标识性通往影视乐园的地面，其实是一条影视剧的通往影视乐园的地面，其实是一条影视剧的“ “星光大道星光大道” ”，增强项目的独特性。，增强项目的独特性。商业街两端入口都需设立醒目商业街两端入口都需设立醒目门头标识，或精神堡垒。增强目门头标识，或精神堡垒。增强目标消费客群
32、对项目的认知性。标消费客群对项目的认知性。影 佳 路1 1号楼号楼2 2号楼号楼影维路3 3号楼号楼4 4号楼号楼老上海的弄堂文化项目内部形成商业内街，延续项目内部形成商业内街，延续影视乐园的老上海拍摄景点，商影视乐园的老上海拍摄景点，商业内街可培育老上海弄堂文化。业内街可培育老上海弄堂文化。PART4PART4商铺溢价提升商铺溢价提升流光溢彩夜上海流光溢彩夜上海项目外墙灯光系统夜上海的魅力很大程度体现在夜上海的魅力很大程度体现在“ “霓虹灯霓虹灯” ”的闪耀之下，的闪耀之下，因此项目需注重外墙的灯光系统。因此项目需注重外墙的灯光系统。PART4PART4商铺溢价提升商铺溢价提升n n本案项目
33、构成商业内街，为了商业氛围不受天气影响，建议尽量不要出现露天走廊，可通过透明、或不透明的顶棚处本案项目构成商业内街，为了商业氛围不受天气影响，建议尽量不要出现露天走廊，可通过透明、或不透明的顶棚处理，美化商业内街，增强实用性。理，美化商业内街，增强实用性。 影 佳 路1 1号楼号楼2 2号楼号楼影维路3 3号楼号楼4 4号楼号楼项目商业内街顶棚处理PART4PART4商铺溢价提升商铺溢价提升 本案商业项目共分四栋楼，商铺分布较本案商业项目共分四栋楼，商铺分布较为分散，为此项目内部必须做好较为细致的为分散，为此项目内部必须做好较为细致的商铺指引系统。商铺指引系统。商铺指引系统PART4PART4
34、商铺溢价提升商铺溢价提升THANKS!项目附件补充项目附件补充2 2独栋价格预判独栋价格预判考虑独栋别墅整体市场稀缺，项目溢价率最高，销售周期安排在最后，考虑独栋别墅整体市场稀缺，项目溢价率最高，销售周期安排在最后，33000350003300035000元元/ /3 3公寓顶层、底层房源销售问题公寓顶层、底层房源销售问题“底层底层”户型由于带有地下室附加值，作为户型由于带有地下室附加值，作为“类别墅类别墅”产品，溢价值最高；产品，溢价值最高； “顶层顶层”户型由于带有屋户型由于带有屋 顶花园，亦有一定附加空间顶花园，亦有一定附加空间公寓价格预判公寓价格预判周边商业的业态调整，档次升级，整合公
35、司资源，外区域客户的导入，本案周边商业的业态调整，档次升级，整合公司资源，外区域客户的导入，本案20102010年年1010进行销售进行销售建议公寓入市价格建议公寓入市价格13500-1400013500-14000元元/ /（毛坯）（毛坯）1 1对比相邻板块重点公寓项目part1part1公寓价格预判公寓价格预判外部因素系数比对因素云间名门沿海郦墅合生城邦本项目说明10%地段优势评分15151510车墩为区属下级乡镇，位置较偏远，目前缺乏重大规划利好10%配套优势评分15141510车墩商业等配套较弱，档次低，仅能满足区域内需求，无辐射能力10%交通优势评分13151410车墩距人民广场34
36、KM，进入市区须经沪杭高速，上下须缴费，郊区感强烈内部因素15%开发商评分9101310合生的品牌影响力较强，本项目在打造别墅产品上积累了一定口碑10%项目规划评分10131310合生和沿海项目体量大，且以别墅产品为主，档次较高；云间名门项目体量较小，以公寓房为主10%内外景观评分9131310合生和沿海项目拥有较好的别墅景观，且内部拥有水系；本项目外临水系和高尔夫，景观也较好10%建筑品质评分13101010云间名门为电梯多层，品质高15%户型设计评分910910沿海郦墅和本项目为2+1，3+1户型，附加值高10%物业管理评分10101010均非品牌物业，差距不大100100%系数累加系数累
37、加11.211.2121212.312.31010本案在地段方面得分较低，户型设计上有一定优势本案在地段方面得分较低，户型设计上有一定优势项目价格1.25万1.4万1.4万？剔除1200元装修标准后，合生城邦毛坯售价1.4万参考权重70%10%20%车墩镇受松江新城影响更大，所以参考权重上，云间名门权重较高(12500*10)/11.2*70%+(14000*10)/12*10%+(14000*10)/12.3*20%=11255本项目公寓目前市场静态毛坯价格1125511255元元/ /基于邻近板块在销售项目的权重比较，车墩板块受松江新城影响较大。按照松江新桥、新城、老闵行板块商品住宅季度涨
38、幅看，本案将参考以上板块的季度价格涨幅预估2010年10月份的入市价格。稳健型入市11255*（1+2025%）=1350014000元/对比相邻板块公寓项目同比涨幅，本案公寓上市价格涨幅控制在2025%part1part1公寓价格预判公寓价格预判日期松江新桥板块同比（%）松江新城板块同比（%）老闵行同比（%）2008年第1季度9,344-5%6,8423%8,0830%2008年第2季度8,987-4%7,59911%8,1401%2008年第3季度10,67719%7,294-4%8,3863%2008年第4季度10,019-6%6,979-4%8,064-4%2009年第1季度10,40
39、84%6,800-3%9,11813%2009年第2季度9,578-8%7,93117%8,480-7%2009年第3季度10,2177%8,3585%8,329-2%2009年第4季度10,8406%9,58515%11,76041%2010年第1季度12,94919%11,63921%11,593-1%房地产状况因素细分因子算术平均分专家名单于丹丹陈炳祥马彦文李德勇汪琼孔兆文黄浩朱兴华区位因素权重自然环境0.120.150.090.080.10.130.140.120.13人文氛围0.120.130.140.10.140.130.120.120.11规划条件0.170.150.190.21
40、0.190.160.160.140.18交通便捷程度0.240.240.250.250.20.250.220.240.23别墅聚集程度0.110.130.110.140.10.090.130.10.08商服设施配套0.110.10.120.070.110.110.110.130.12公共设施配套0.130.10.10.150.160.130.120.150.15total1.01.01.01.01.01.01.01.01.0个别因素权重社区景观环境0.210.210.180.20.20.240.20.210.2社区配套设施0.090.090.10.060.070.120.090.080.09建
41、材标准0.230.220.250.240.230.220.230.250.2物业形态0.200.20.190.230.190.20.210.180.23户型设计0.190.190.230.150.220.160.180.190.21服务与管理0.080.090.050.120.090.060.090.090.07total1.01.01.01.01.01.01.01.01.0本次评估对房地产状况因素权重的确定，拟采用德尔菲法确定区位因素与个别因素的权重。德尔菲法，又称专家意见法。德尔菲法作为一种主观、定性的方法，不仅可以用于预测领域，也可以广泛应用于各种评价指标体系的建立和具体指标的确定过程。
42、part2part2独栋价格预判独栋价格预判估价对象市场比较价格评估表评估因素评估细分因素权重交易实例本案同润圣塔路斯昌鑫花园德邑小城区位因素自然环境0.121008590100人文氛围0.12100105105100规划条件0.17110100100100交通便捷程度0.241109090100客层聚集程度0.11100100100100商服设施配套0.1190105105100公共设施配套0.1390105105100合计1 1101.7101.797.697.698.298.2100100个别因素社区景观环境0.211059090100社区配套设施0.099010085100建材标准0.
43、2310090105100物业形态0.21109595100户型设计0.191009095100服务与管理0.081009595100合计1 1102.15102.1592.392.395.3595.35100100交易情况营销专业0.151009090100竞争环境0.25909090100产品惯性0.31009090100品牌口碑0.31008590100合计1 197.597.588.588.59090100100典型月份成交价格（元/）39,00023,00026,00033719参与计算权重50%25%25%依据以上计算结果注：基于本项目为公寓独栋混合型社区，选取竞品时参考同类型住宅
44、产品本项目独栋市场静态毛坯价格：33800元/总价范围：950-1100万元/栋结合本项目独栋面积段（282-328m2）考虑独栋别墅整体市场稀缺，项目溢价率最高，销售周期安排在最后，该产品入市价格预判考虑独栋别墅整体市场稀缺，项目溢价率最高，销售周期安排在最后，该产品入市价格预判33000350003300035000元元/ /顶楼大平层、底楼带地下室产品销售分析以新浦江城该类型房源为例：401室（平层）301室302室101复式、带地下室102复式、带地下室房型结构如下：去化速度开盘当天去化率开盘半个月去化率开盘1个月去化率4楼平层10.0%70.0%80.0%3楼70.0%90.0%10
45、0.0%1楼带地下室25.0%70.0%95.0%成交价格成交价格关系4楼平层+18%3楼基准价格1楼带地下室+29%结论：n n从成交价格来看从成交价格来看，“底层”户型由于带有地下室附加值，作为“类别墅”产品，溢价值最高，达到29%。“顶层”户型由于带有屋顶花园，亦有一定附加空间，溢价达到18%。n n从去化速度看从去化速度看，标准层因单价、户型面积均较低，总价控制较好，去化速度最快。而“底层”因居住感受更接近于“别墅”，较“顶层”产品受欢迎，去化速度更快。part3part3公寓顶、底销售公寓顶、底销售MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEm
46、Z0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9V
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