报告组成部分报告组成部分 第一部分：滨州市概况第一部分：滨州市概况 第二部分：滨州市房地产市场概况第二部分：滨州市房地产市场概况 第三部分：滨州市房地产市场需求调研分析第三部分：滨州市房地产市场需求调研分析 第四部分：滨州市住宅市场分析第四部分：滨州市住宅市场分析 第五部分：滨州市别墅市场分析第五部分：滨州市别墅市场分析 第六部分：主要别墅竞争个案分析第六部分：主要别墅竞争个案分析 第七部分：滨州别墅目标市场分析第七部分：滨州别墅目标市场分析 第八部分：滨州房地产市场分析总结第八部分：滨州房地产市场分析总结 第一部分、滨州市概况第一部分、滨州市概况 地理位置地理位置滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门，版图面积9600平方公里城市概述城市概述 交通交通 滨滨州州处处于于环环渤渤海海经经济济圈圈的的中中间间，，是是济济南南经经济济圈圈、、胶胶东东经经济济圈圈和和京京津津塘塘经经济济圈圈的的交交汇汇处处，交通极为便利济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。
行政区划行政区划 滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县全市18个乡，57个镇，9个办事处 滨州有着悠久的历史，早在原始社会，这里就有人类居住，光辉灿烂的古代文化遗迹，不断出土问世春秋末期，伟大的军事家孙武是惠民县人士，他的《孙子兵法》十三篇，堪称惊世之作隋末农民起义领袖王薄，在邹平县雕窝峪首举义旗，成了隋王朝的掘墓人明初农民起义领袖唐赛儿，滨州市人，她揭竿而起给明王朝以沉重打击汉孝子董永的故乡就是位于小清河畔的博兴县宋朝的范仲淹，就学苦读的醴泉寺就在邹平的长白山中在现代史上，滨州也有着光荣的革命传统，是抗日战争、解放战争时期著名的渤海根据地 传统民间艺术异彩纷呈，著名的山东吕剧就发源于博兴县支脉河畔刘官村一带，起源于元朝的胡集灯节书会，泥塑、木版画及具有七百年历史的滨州民间剪纸具有深厚的乡土气息，独具艺术风格，久负盛名历史文化历史文化 城市定位城市定位科技现代工业城市物流旅游开放综合城市自然生态园林城市滨州特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流旅游开放综合现代型现代化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲中心城市。
滨州市城市总体规划滨州市城市总体规划 —— 规划总图（规划总图（20052005—20202020年）年） 规划详解规划详解 滨州市委、市政府提出了建设“四环五海”景观特色，进一步加快了新区建设和旧城改造力度，有力的推进了全市城市化进程从2001年以来，中心城区面积由原先的20平方公里，拓展到40平方公里 “四环五海”规划面积176平方公里，主要内容为建设环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景带和新建西、南、北、中四个水库 新城区建设老城区改造同步进行,经济开发区建设初具规模 宏观经济发展宏观经济发展2004—2008年，滨州市GDP呈逐年递增趋势2007年—2008年两年的增长率持续出现下降趋势，但整体波动较小，整体经济发展平稳，未来整体趋势向好 人均人均GDPGDPGDPGDP2004—2005年，滨州市人均GDP呈逐年递增趋势，但从2006年开始增长率呈明显下降趋势，未来增长速度趋于缓慢 2008年滨州市人均GDP为33610元，与目前人民币对美元汇率计算，折合4924美元，可以看出目前滨州市房地产市场处在快速发展期阶段 0-8000-800美元美元800-4000800-4000美元美元4000-80004000-8000美元美元8000-200008000-20000美元美元启动期快速发展期快速发展期稳定发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展数量为主，快速发展数量为主，数量与质量并重数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段： 三大产业发展三大产业发展 近五年第二产业占GDP总量比例稳定维持在60％以上，可以明显看出滨州市整体经济第二产业占主导型地位。
第二产业是整个滨州经济发展的支柱性产业，第一产业逐年呈明显递减趋势，第三产业逐年整体呈递增趋势，未来具有较大的上升空间 固定资产投资固定资产投资2004—2008年，固定资产投资整体无较为明显增长，在2006年增长率直线下降，并在2007年首次出现了负增长，虽在2008年出现反弹，但整体投资速度趋于平缓户籍人口增长户籍人口增长2004—2006年户籍人口平均增长率在0.58，2006年—2008年户籍人口增长率降低为0.33，增长率呈明显的的降低趋势缺少户籍人口增加，特别是外地居民的增加，也是当地房地产缺少购买支撑的一大原因 人均可支配收入、消费性支出人均可支配收入、消费性支出2004—2008年，滨州人均可支配收入、人均消费性支出呈逐年递增趋势收入的增加，消费能力的提高，居民的整体生活水平不断得到提高 小结小结城市区位优势明显，城市定位明确城区规划合理，交通便捷，具有较大发展潜力经济发展平稳，未来整体发展趋势向好人均GDP水平较低，当地房地产市场处在快速发展时期明显的第二产业主导性经济，第三产业未来发展前景看好居民收入逐渐提高，消费能力进一步提升 第二部分、滨州市房地产市场概况第二部分、滨州市房地产市场概况 房地产开发投资房地产开发投资 除2006年有略微的下降外，滨州市房地产投资额整体呈逐年上升趋势,2008年迎来了房地产开发投资的高峰期，其50.67亿元的总投资额较2007年的23.41亿元增长率达到了116.5％。
相比较2004—2007年的投资冷淡，2008年是房地产投资开发热潮的开始 房地产投资占房地产投资占GDPGDP总量比例总量比例 2004—2008年，房地产投资占GDP总量的1.75—4.1％，其房地产投资额占GDP比例整体较小，其未来具有较大的发展空间，特别是未来房地产投资在GDP总量中所占据的份额会逐渐加重 商品房施工面积、竣工面积商品房施工面积、竣工面积 2004—2008年，滨州商品房施工面积除在2006年出现下降外，整体呈稳定上升趋势；商品房竣工面积在2005年以及2007年两年均出现了下滑，施工面积同竣工面积比例具有一定的失衡 商品房供求关系商品房供求关系滨州商品房市场的整体供求比一直在2.7—7.4范围内，整体市场呈明显供整体市场呈明显供大于求的供求关系大于求的供求关系分析其原因，一方面是由于近几年房地产过快的发展，最主要原因还是由于整体购房需求尚未得到释放 商品房销售商品房销售2004—2008年，滨州商品房销售成明年递增趋势，良好的销售情况反映出当地房地产市场良好的发展趋势，同时也是支撑当地房地产发展的重要基础 房地产市场发展房地产市场发展福利分房福利分房制度制度住房制度改住房制度改革革部分福利部分福利分房分房深化改深化改革革住宅市住宅市场化场化滨州福利分房的制度的取消，加上滨州市住房制度改革已基本到位，住房分配已开始走向货币化和商品化的道路，使得房地产市场日趋活跃。
目前虽然滨州的房地产市场正处于起步阶段的初期，但是我们可以相信随着宏观经济形势的进一步趋好，滨州的房地产业今后会呈现出一段时期的持续增长 小结小结 2008年开始明显加大房地产开发投资 房地产投资占GDP总量比重较小，未来具有较大上升空间 商品房施工面积同竣工面积比例失衡，整个房地产市场明显供大于求 商品房销售呈逐年明显递增趋势，销售市场前景乐观 市场总体供应量大，新建项目区域分布不均，在售项目主要集中在新城区域 目前整个房地产市场处于发展阶段，未来前景看好 第三部分、滨州市房地产市场需求调研分析第三部分、滨州市房地产市场需求调研分析 调查的目的调查的目的 通过消费者购房需求调查，通过对目标客户在住住宅宅购购买买需需求求、别别墅墅购购买买需需求求以及对对本本项项目目所所在在区区域域的的认认知知等三方面的市场调研，对滨州市区房地产市场整体上有初步的了解，掌握购房者特点以及习惯，为项目的产品定位、市场细分、销售策略等提供决策依据调查方式调查方式调调查查方方法法：：本次调查我们设计了““住住宅宅消消费费者者购购房房调调查查问问卷卷””，以调查问卷的方式对滨州市区各种职业的消费者进行了调查。
调调查查对对象象抽抽样样范范围围：：国家公务员、行政事业单位人员、私营业主、工厂企业职工、公司白领及其他各行各业人员调查区域：调查区域：市区内大型商场、市区内主要办公楼、开发区部分大中型企业调查时间：调查时间：2009年9月25日——2009年9月29日 被调查者基础信息构成被调查者基础信息构成被调查者年龄构成被调查者年龄构成 从年龄分布来看，40岁以下客群占据了调查的主体，比例为74％；40－50岁占21％，也占据了一个相当大的比重 3030—4040岁岁、、4040—5050岁岁两两个个年年龄龄段段的的客客群群当当地地购购房房的的主主力力客客群群，而30岁以下的这部分客群同样不能忽视 被调查者职业构成被调查者职业构成 从职业分布来看，大型工厂企业职工以及私营企业主两部分职业占到了总数的65％，这也是滨州当地主要的购房客群而而对对于于别别墅墅等等高高端端住住宅宅项项目目，，对对于于职职业业构构成成中中的的少少数数（（如如公公务务员员等等））高高收收入入职职业业群群体体也也是我们重要的客群来源，少数的资源显示出其更重要的珍贵性是我们重要的客群来源，少数的资源显示出其更重要的珍贵性。
被调查者个人月收入构成被调查者个人月收入构成 从被调查者个人月收入构成来看，1500—2500占到了40％，这一收入范围基本能代表滨州市居民的平均中等收入15001500——25002500元、元、25002500——35003500元两个收入范围内的客群构成了目前滨州购房的主力客群元两个收入范围内的客群构成了目前滨州购房的主力客群而对于别墅等高端住宅项目，主力客群应是其中占据少数的高收入群体（在3500—4500和4500以上两个收入范围内） 来来自自于于老老城城区区的的被被调调查查者者占占据据绝绝对对优优势势地地位位，，其其比比例例达达到到了了6363％％，，这这也也符符合合目目前前滨滨州州市市区区人口分布特点，老城区人口密度要明显大于开发区人口分布特点，老城区人口密度要明显大于开发区老城区是目前整个市区购房需求最为强烈的区域，其次周边县区随占据比例较小，同样存在一定量的在市区内购房置业的需求被调查者来源区域构成被调查者来源区域构成 被调查者学历构成被调查者学历构成 从被调查者学历背景来看，大学专科以及大学本科两种学历共占到了总数的82％，整体具有良好的教育背景 住宅需求调研分析住宅需求调研分析 被调查者购房时间被调查者购房时间 目前当地购房者购房打算一般在2—3年以内，当地购房者在购房上较为理智，购房前常常需要较长一段的考虑准备时间。
由于之前换房需求较为滞后，整体的换房周期较长；随着近几年城市改造力度由于之前换房需求较为滞后，整体的换房周期较长；随着近几年城市改造力度的加大会大大缩减目前的较长的换房周期的加大会大大缩减目前的较长的换房周期 被调查者购房目的被调查者购房目的 无无论论是是首首次次置置业业还还是是改改善善型型置置业业，，随随着着整整个个市市区区改改造造力力度度的的加加大大，，自自住住性性需需求求不仅在目前，会在未来很长一段时间内占据当地主力购房需求不仅在目前，会在未来很长一段时间内占据当地主力购房需求根据目前滨州的经济发展以及居民收入情况，纯投资性客群较少，但随着当地房地产市场的进一步发展，这一部分客群会逐渐增多 被调查者住宅类型需求被调查者住宅类型需求 多多层层住住宅宅是是目目前前当当地地最最主主力力的的购购房房需需求求，，这这也也符符合合当当地地的的居居住住习习惯惯，，主主要要以以居居住住多多层层住住宅宅为为主随着市区内土地资源的稀缺，多层形态的减少不可避免，高层建筑形态会逐渐增多，而高层建筑形态被市场完全接受还需要一段较长的时间随着滨州当地花园洋房产品的推出，由于兼顾多层以及低密度住宅双层特点，这一类产品目前同样具有一定的需求。
被调查者住宅面积需求被调查者住宅面积需求 9191—120120㎡㎡面面积积范范围围内内的的户户型型是是目目前前最最为为主主力力的的需需求求，，对对于于当当地地大大多多数数购购房房者者来讲，面积适中，实用性强，总价合适是购房面积的主要参考因素来讲，面积适中，实用性强，总价合适是购房面积的主要参考因素81㎡以下的小户型以及144㎡以上的大户型的整体接受度较低 被调查者住宅户型需求被调查者住宅户型需求 三三室室户户型型是是目目前前当当地地最最为为主主力力的的需需求求，，其其次次需需求求为为二二室室户户型型，，在在9090——120120㎡㎡范范围围内内的的舒适型二室以及实用型三室两种户型是购房者的首选舒适型二室以及实用型三室两种户型是购房者的首选 被调查者房型结构需求被调查者房型结构需求 受当地传统居住习惯的影响，平层房型结构依然是购房者的首选受当地传统居住习惯的影响，平层房型结构依然是购房者的首选目前复式结构已有一定的接受度，随着当地房地产市场的发展，产品种类的增多，这一类产品也会被市场逐渐所接受 被调查者购房考虑因素被调查者购房考虑因素 价价格格依依然然是是当当地地购购房房者者购购房房的的首首要要考考虑虑因因素素，，其其次次相相比比较较区区位位、、配配套套、、交交通通等等传统影响因素，户型设计在滨州当地更为重要。
传统影响因素，户型设计在滨州当地更为重要而对于景观、安全性、品牌影响力、物业等次要影响因素，虽不能直接影响购房者的决定，但同样也是不可忽视的方面 被调查者购房内部考虑因素被调查者购房内部考虑因素 户户型型格格局局方方正正、、使使用用率率高高，，多多向向采采光光，，南南北北通通透透，，全全明明户户型型设设计计是是当当地地购购房房客客群群的的主主要要考考虑因素相比较以上的大众标准以外，楼层因素同样重要，而根据购房者年龄、喜好等不同因素，楼层选择上具有较大的变数对于购房内部因素是一个包括多种因素的综合体，最大限度的兼顾最多的因素，其产品就会具有更强的整体竞争力 被调查者付款方式选择被调查者付款方式选择 贷款是目前当地购房者首选的付款方式，特别是在目前整体利率水平偏低的情况下，贷款显得更为优惠 被调查者楼盘信息得知途径被调查者楼盘信息得知途径 报纸依然是目前滨州当地主要的信息传播途径，更是客群获得楼盘信息的首要来报纸依然是目前滨州当地主要的信息传播途径，更是客群获得楼盘信息的首要来源，其次为现场工地围挡以及源，其次为现场工地围挡以及DMDM派单 小结小结通过以上的市场调研分析，对滨州市购房客群的特点以及习惯有一定的初步了解： 30—40岁、40—50岁两个年龄段内的客群是目前滨州当地的主要购房客群组成。
目前滨州当地购房客群职业构成较为复杂，其中主要是由大型工厂企业职工以及私营企业主两部分职业构成 1500—2500元、2500—3500元两个收入范围内的客群构成了目前滨州购房的主力客群 由于目前滨州市区人口主要集中在老城区，随着老城区改造力度的加大，这一区域会是未来购房客群的主要来源区域 目前滨州市购房需求主要以自住型需求为主，随着未来城市改造力度的加大，会大大缩减目前的较长的换房周期 目前滨州当地仍以最习惯多层住宅， 90—120㎡的实用型三室户型以及舒适型二室户型是目前当地购房者购房首选 别墅需求调研分析别墅需求调研分析别墅形态选择别墅形态选择 从市场调研来看，别墅需求主要集中在联排，别墅需求主要集中在联排，客群要求有自己独一的庭院空间，同时与邻里之间保持恰当的距离其次为独栋，这也是目前滨州整体接受度最高、去化最好的两种别墅形态双拼形态介于独栋和联排之间，同时具有较大的选择性 户型面积选择户型面积选择从市场调研来看，购买别墅客群最主力需求在购买别墅客群最主力需求在280280——320320㎡㎡范围内，这主要包括中大面积联范围内，这主要包括中大面积联排别墅和小面积独栋别墅；其次为排别墅和小面积独栋别墅；其次为220220——250250㎡㎡范围内，主要为中小面积联排别墅范围内，主要为中小面积联排别墅；320㎡以上的中大面积别墅需求主要集中在独栋别。
滨州购买别墅的客群，主要看重的是舒适性同实用性的兼顾 从市场调研来看，滨州当地别墅购买客群尤其偏爱中式风格别墅滨州当地别墅购买客群尤其偏爱中式风格别墅，欧式风格同时也具有一定的市场接受度 建筑风格喜好建筑风格喜好 别墅置业目的别墅置业目的 目前滨州当地别墅区虽然分布在市区周边，但由于便捷的交通，别墅区距离市中心车程不会超过20分钟较较大大多多数数别别墅墅购购买买客客群群会会把把别别墅墅当当作作自自己己主主要要居居所所之之一一，，由由于这部分客群十分看重别墅的保值、增值的特性于这部分客群十分看重别墅的保值、增值的特性 别墅板块选择别墅板块选择 目前滨州市别墅市场主要可分为中海板块和城南板块两个板块中海板块由于中海旅游区的存在，特别是莱钢中海城的口碑宣传，这一板块在景观、配套以及整体认知度等各方面要明显好于新区城南板块，中海别墅板块也是滨中海别墅板块也是滨州当地别墅购买客群的首选板块州当地别墅购买客群的首选板块 小结小结 目前滨州当地联排别墅的整体接受度最高，其次为独栋别墅 主要以280—320㎡的大面积联排、小面积独栋别墅以及220—250㎡的中小面积联排别墅整体接受度最高。
现代建筑风格的别墅整体接受度较高，其他风格具有一定的市场机会同时面临一定的市场风险 从别墅置业目的来看，客群主要考虑自住以及投资两个方面 从目前滨州别墅购买客群板块选择上来看，中海别墅板块整体的认知度要明显高于项目所在板块 项目所在区域需求调研分析项目所在区域需求调研分析客群对项目所在区域认知程度客群对项目所在区域认知程度 地理位置地理位置(%)(%)道路基础道路基础(%)(%)交通条件交通条件(%)(%)市政配套市政配套(%)(%)基本生活配套基本生活配套(%)(%)4.54.56 60.50.53 30.50.5大型商业配套大型商业配套(%)(%)绿化状况绿化状况(%)(%)空气质量空气质量(%)(%)自然景观自然景观(%)(%)环境安静程度环境安静程度(%)(%)0 0151511113.53.52020居民素质居民素质(%)(%)治安状况治安状况(%)(%)区域规划区域规划(%)(%)发展前景发展前景(%)(%)不了解不了解(%)(%)2 22 2121215156 6 从客群从项目所在区域认知程度分析：从客群从项目所在区域认知程度分析：优势：优势： 区域环境十分安静、绿化状况良好、空气质量较好区域环境十分安静、绿化状况良好、空气质量较好 —— 具有较高的居住适宜性。
区域规划合理、具有较好的发展潜力区域规划合理、具有较好的发展潜力 ——由于项目所在区域为规划新区，区域内可利用土地资源丰富，看好整个区域未来的发展潜力 主要劣势：主要劣势： 大大型型商商业业配配套套（（超超市市、、商商场场、、酒酒店店等等））欠欠缺缺、、基基本本生生活活配配套套欠欠缺缺（（商商业业、、医医院院、、学学校校等等））、无公交线路、无公交线路 —— 是阻碍整个区域发展最为主要的三大劣势次要劣势：次要劣势： 地地理理位位置置远远离离市市区区中中心心、、市市政政配配套套尚尚未未完完善善、、欠欠缺缺自自然然景景观观、、区区域域内内整整体体居居民民素素质质较较低低、、安全无法得到保证安全无法得到保证 —— 依然对整个区域的发展有着一定的限制，但在一定程度上能够弱化依然对整个区域的发展有着一定的限制，但在一定程度上能够弱化 小结小结项目所在区域具有较为明显、且现实目前无法解决的种种劣势，结合区域优势，区域内开发项目有以下几点建议： 等待整个板块的整体开发，特别是政府规划导向尤其重要，整个板块整体成熟度的提高至关重要 受交通、配套等因素限制，普通住宅项目在整体去化上较为困难，不仅需要价格方面的优势，更主要的是需要项目本身自带配套的支持。
相比较普通住宅项目，低密度住宅项目整体上受交通、配套等因素限制较小，但由于缺少外部景观的支持，需要项目本身在产品设计上下较大功夫 第四部分、滨州市住宅市场分析第四部分、滨州市住宅市场分析 商业、生活中商业、生活中心心政务、居住中心政务、居住中心经济、工业区经济、工业区老城区板块：东起老城区板块：东起205国道，南至南外环路，西到渤海十一路，北至220国道新城区板块：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道开发区板块：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至220国道滨州市房地产市场板块划分滨州市房地产市场板块划分 板块名称板块名称交通交通配套配套商业商业教育教育市政市政老城区板块公交便利，路网发达完善商业中心系统完善齐全新城区板块路网发达，公交不便较完善社区底商较知名学校驻地政务中心开发区板块路网较发达不太完善路边便利店中、小学较齐全各板块功能比较各板块功能比较 老城区板块市场分析老城区板块市场分析 老城区是典型的企盼状布局，有东西走向的黄河路和南北走向的渤海路分割形成，现在由于老城区的拆迁改造成本比较高，而可利用的土地又较少所以开发建设项目相对较少 。
同时老城区的规划可置换出部分可利用土地，所以近期仍会保持项目供应 项目名称项目名称开发商开发商体量（㎡）体量（㎡）销售均价销售均价（元（元∕∕㎡）㎡）销售情况销售情况望海花园滨州天地缘置业300000多层：2800高层：2600多层已售完，目前高层在售至尊门第二期滨州华滨至尊有限公司73320高层：2800目前高层在售时间瑄嘉名都山东时间控股开发有限公司140000高层：2500目前基本售完中兴瑄嘉名都滨州中兴置业130000高层：2400尾盘销售麒麟阁滨州祥泰地产320000高层：2800多层已售完，目前高层在售新河湾滨州祥泰地产72553高层：3030别墅：6500多层已售完，目前高层在售名仕龙城山东益动置业有限公司30200高层：2540目前在售板块内主要在售代表项目板块内主要在售代表项目 项目名称项目名称建筑形态建筑形态户型面积（㎡）户型面积（㎡）主力户型（㎡）主力户型（㎡）望海花园多层、小高层、别墅多层：97-198高层：88-120 128-137，— 高层三室至尊门第二期高层118-237121 — 二室、136— 三室时间瑄嘉名都多层、高层高层：36-138104 — 高层三室中兴瑄嘉名都多层、高层高层：53-180145 — 高层三室麒麟阁多层、高层高层：90-13090 — 二室130 — 三室新河湾别墅、高层别墅：300高层：138-178138 — 高层三室名仕龙城高层64-140107 — 二室在售项目产品分析在售项目产品分析 望海花园望海花园 在售项目户型展示在售项目户型展示 至尊门第至尊门第136㎡ — 三室 136㎡ — 三室 121㎡ — 二室 104㎡ — 三室 138㎡ — 三室 时间瑄嘉名都时间瑄嘉名都 中兴瑄嘉名都中兴瑄嘉名都 158㎡ — 三室 145㎡ — 二室 祥泰麒麟阁祥泰麒麟阁 130㎡ — 三室 90㎡ — 二室 名仕龙城名仕龙城107㎡ — 二室 136㎡ — 三室 建筑类型：以多层、小高层为主，其他类型较少。
户型面积：大都是90—130平米的两室两厅和三室两厅 销售价格：多层住宅均价2650元/平米，小高层均价2600元/平米 销售情况：消化速度比较快，现有楼盘销售情况大都在80%以上 本板块土地供应量有限，开发项目较少，加之较高的区位认可度，完善便利的生活配套，板块内项目销售状况良好板块内项目产品特征分析板块内项目产品特征分析 大部分客户为滨州本地居民，已习惯于原有的生活氛围，倾向于在原居住区域内生活 部分位置较好的楼盘成为投资者青睐之所，如新河湾、麒麟阁等 小部分客户群是在滨的外地人士 有稳定收入的职工，如公务员、事业单位职工成为购房主力 板块内客户群特征分析板块内客户群特征分析 新城区板块市场分析新城区板块市场分析 区域内内土地资源丰富，地块方正，地势平坦，有利于规划施工新区规划为滨州市政务中心、教育中心主要的政府部门、滨州学院、北镇中学、实验中学等分布在本区新区还是未来的居住生活中心，沿渤海十八路集中分布着大量楼盘目前居住氛围不浓，住房空置率较高 板块内主要在售代表项目板块内主要在售代表项目 项目名称项目名称开发商开发商体量（㎡）体量（㎡）销售均价销售均价（元（元∕∕㎡）㎡）销售情况销售情况现代城山东朝阳房地产开发有限公司400000多层：1800一期已售完，二期尾盘销售上海世家滨州金居房产开发有限公司400000多层：2250高层：2350多层已售完，高层目前在售时代花园滨州市海通地产有限公司109000多层、高层：2400洋房：3000多层已售完，小高层尾盘销售马坊馨苑滨州市中宇置业有限公司35000多层：1865尾盘销售水岸华庭淄博大顺置业有限公司209000尚未定价尚未开盘印象江南山东宏阳置业有限公司2000005F： 2000（只剩5F、6F）尾盘销售中海豪庭上海华岳房地产开发经营有限公司95883高层：2800尾盘销售 项目名称项目名称建筑形态建筑形态户型面积（㎡）户型面积（㎡）主力户型（㎡）主力户型（㎡）现代城多层63—170130、140 — 三室上海世家多层、高层93-182140 — 三室时代花园多层、高层、洋房97-150118 — 三室马坊馨苑多层75-297140 — 三室水岸华庭多层、别墅70-30080、100——二室印象江南多层91-121105、106 — 三室中海豪庭高层90-21690 — 二室，120 — 三室泰山名郡多层、高层40-18099、100 — 二室在售项目产品分析在售项目产品分析 现代城现代城 130㎡ — 三室 140㎡ — 四室 117㎡ — 三室 130㎡ — 三室 上海世家上海世家 118㎡ —三室（洋房） 137㎡ — 三室 （洋房） 海通时代花园海通时代花园 印象江南印象江南 90㎡ — 二室 117㎡ — 三室 建筑类型：以多层为主，出现高层、花园洋房为主的社区。
户型面积：大都是90—130平米的两室两厅和三室两厅 销售价格：均价在2450元/㎡ 销售情况：消化速度较慢，现有楼盘销售情况参差不齐 本板块土地供应量大，开发项目较多，呈现供大于求的状况，项目主要集中于渤海十八路沿线 项目品质参差不齐，既有豪宅至尊门第，花园洋房海通时代，也有低档楼盘现代城、马坊馨苑板块内项目产品特征分析板块内项目产品特征分析 一是企事业单位的领导和职工，职业目的主要是因为靠近工作单位，工作生活较便利 二是工作压力较大的城市白领阶层，因为新区环境较好,较大的工作压力可以得到舒缓 三是个体、私营老板，区域内部分高档楼盘可以彰显身份，但基本以投资为主 四是是普通城市居民，由于区域内存在低价位楼盘，一次性购房，一步到位板块内客群特征板块内客群特征 第五部分、滨州市别墅市场分析第五部分、滨州市别墅市场分析 建筑面积15万平米别墅、花园洋房、高层 建筑面积：72553平米别墅、多层、高层 建筑面积：79646 平米别墅、花园洋房 建筑面积：177650别墅、多层 建筑面积：44238平米别墅、多层 在售在售项目目 待售待售项目目 板块名称板块名称板块范围板块范围在售项目在售项目待售项目待售项目板块整体定位板块整体定位中海别墅区板块黄河八路以北、黄河十三路以南、新立河以西、渤海二十二路以东中海城中海城· ·棕榈棕榈湾东区、湾东区、新河湾新河湾中海城中海城· ·棕棕榈湾西区榈湾西区商务、旅游、度假综合区域城南别墅区板块（项目所在板块）（项目所在板块）长江一路以南、规划长江五路以北、渤海中路以西、渤海二十路以东无水岸华庭、水岸华庭、幸福景城、幸福景城、新湖玫瑰园新湖玫瑰园低密度住宅居住区 分析：分析：目前滨州市区别墅主要分布在中海板块和城南板块两个板块目前滨州市区别墅主要分布在中海板块和城南板块两个板块，，从两个板块分布来看，两个板块分别位于市区的北部和南部。
两个别墅板块整体定位有着一定的差距，中海别墅板块侧重于旅游、度假，同时兼顾居中海别墅板块侧重于旅游、度假，同时兼顾居住功能，而城南别墅板块定位为纯居住区域住功能，而城南别墅板块定位为纯居住区域从两个板块内别墅项目来看，目前在售只有中海城目前在售只有中海城· ·棕榈湾东区和新河湾两个项目，而棕榈湾东区和新河湾两个项目，而中海城中海城· ·棕榈湾西区水岸华庭、幸福景城、新湖玫瑰园也均会在未来一段时间内入市棕榈湾西区水岸华庭、幸福景城、新湖玫瑰园也均会在未来一段时间内入市从板块竞争上来看，本案主要面临中海别墅区板块的竞争；而在项目竞争方面，本案面从板块竞争上来看，本案主要面临中海别墅区板块的竞争；而在项目竞争方面，本案面临着两个板块内别墅项目的竞争临着两个板块内别墅项目的竞争 两大别墅板块对比两大别墅板块对比 区域区域规划划社会社会认知度知度景景观资源源开开发成熟度成熟度大型大型设施配套施配套基本生活配套基本生活配套交通条件交通条件区位区位城南城南别墅区板墅区板块（（项目所在板目所在板块））中海中海别墅区板墅区板块对比指比指标 分析：分析： 区位对比，区位对比，中海板块同城南板块分别位于市区北部、南部，距离市中心的位置基本一样。
但由于两个板块定位上的差距，中海板块在整体区域价值上要高于城南板块 交通条件、基本生活配套对比，交通条件、基本生活配套对比，两个板块对于这两项指标基本相同对于交通条件，两个板块面临着同样有路而无公交车的问题；同样两个板块内缺少最基本的生活配套 大型设施配套对比，大型设施配套对比，中海板块内包括会展中心、体育中心、五星级酒店等多项大型商业设施，在大型商业配套方面要明显优于城南板块 开发成熟度对比，开发成熟度对比，中海板块目前已成为整个滨州市房地产开发的热点板块，包括住宅、别墅、商业等种多业态；而城南板块目前板块内只限于普通住宅的开发，板块内的开发程度相对较低 景观资源对比，景观资源对比，中海别墅板块内的中海公园、奥林匹克公园目前已是整个滨州市著名旅游景观，在景观资源方面也要明显优于城南板块 社会认知度对比，社会认知度对比，由于板块内中海湖的存在，这一板块早已被社会所熟知，而城南板块属于规划新区，整体的认知度相对较低 区域规划对比，区域规划对比，两个板块都属于新区规划板块，只是中海板块的开发已经先于城南板块，两个板块在未来都与有较大的升值潜力 板块名板块名称称项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商物业形态物业形态占地面积占地面积（㎡）（㎡）建筑面建筑面积积（㎡）（㎡）建筑密建筑密度度（％）（％）容积率容积率绿化率绿化率（％）（％）中海别墅板块中海城·棕榈湾黄河十二路以北、渤海十八路以西，会展中心对面山东莱钢建设置业有限公司别墅别墅、花园洋房、高层3200015000015.20.6540新河湾新立河东路与黄河八路交汇处以北滨州祥泰房地产开发有限公司别墅别墅、多层、高层535447255324.71.2736.2板块内主要别墅项目板块内主要别墅项目 板块名板块名称称项目名称项目名称项目位置项目位置开发商开发商物业形物业形态态占地面占地面积积（㎡）（㎡）建筑面建筑面积积（㎡）（㎡）建筑密建筑密度度（％）（％）容积率容积率绿化绿化率率（％）（％）城南别墅板块水岸华庭长江一路与渤海十九路交汇处东侧淄博大顺置业有限公司别墅别墅、多层20900017765018.770.8536.25幸福景城长江五路与渤海十八路交汇处西侧——别墅别墅1092004423816.20.4040.2新湖玫瑰园渤海十一路以东、盛华路以南浙江新湖中宝股份有限公司别墅别墅、花园洋房1270007964614.20.6338.6 分析：分析： 从五个项目开发商品牌影响力来看，莱钢集团无疑在当地最具有品牌认知度莱钢集团无疑在当地最具有品牌认知度；其次祥泰地产由于开发了麒麟阁和新河湾两个高品质住宅项目，对品牌的塑造具有一定的帮助；浙江新湖虽是全国知名开发商，但由于是首次进入滨州房地产市场，其品牌影响力浙江新湖虽是全国知名开发商，但由于是首次进入滨州房地产市场，其品牌影响力的塑造还需要一段时间的塑造还需要一段时间。
目前市区主要的五个别墅项目，只有幸福景城为纯别墅项目只有幸福景城为纯别墅项目，其余四个项目均为多业态低密度住宅项目随着纯别墅用地的禁批，纯别墅项目会明显减少，低密度住宅是未来别墅产品发展的一种趋势 中海城中海城· ·棕榈湾只是莱钢中海城整个项目的一期棕榈湾只是莱钢中海城整个项目的一期，整个中海城项目总建筑面积在102万㎡，是目前滨州市区开发体量最大的综合住宅项目，相继后期的开发可能还会有相应的别墅产品入市 在低密度住宅产品的选择上，往往建筑面积、容积率、绿化率等最基本指标能反映出其产品整体的舒适性，由于幸福景城作为唯一一个纯别墅项目，其在整体居住的舒适由于幸福景城作为唯一一个纯别墅项目，其在整体居住的舒适性上要明显好于其他项目性上要明显好于其他项目 项目名称项目名称中海城中海城· ·棕榈棕榈湾湾（东区）（东区）中海城中海城· ·棕榈棕榈湾湾（西区）（西区）新河湾新河湾水岸华庭水岸华庭幸福景城幸福景城新湖玫瑰园新湖玫瑰园独栋别墅（套）414500270双拼别墅（套）32182102646联排别墅（套）0032249650已售套数已售套数（套）（套）67670 026260 00 00 0可售套数可售套数（套）（套）6 663636 634341491499696板块内别墅项目供给板块内别墅项目供给 分析：分析： 中海城中海城· ·棕榈湾只有独栋别墅以及双拼别墅两种形态棕榈湾只有独栋别墅以及双拼别墅两种形态，其中以独栋别墅为主，同时是整个滨州市区这两种别墅形态供给最大的别墅项目。
幸福景城是目前在售别墅项目中唯一包括独栋、双拼、联排三种建筑形态的项目，幸福景城是目前在售别墅项目中唯一包括独栋、双拼、联排三种建筑形态的项目，项目主要以联排别墅为主，项目主要以联排别墅为主，是整个滨州联排别墅供给最大的项目 新河湾、水岸华庭、新湖玫瑰园三个项目主要以联排别墅为主新河湾、水岸华庭、新湖玫瑰园三个项目主要以联排别墅为主，其次包括部分的双拼别墅 板块供给板块供给中海别墅板块内别墅在售、待售套数共75套，城南板块共279套，未来整个滨州别墅供给主未来整个滨州别墅供给主要集中在城南板块内，可见项目所在板块未来要集中在城南板块内，可见项目所在板块未来市场竞争十分激烈市场竞争十分激烈目前滨州别墅市场在售存量整体较小，共有12套可售存量，主要分布在中海城·棕榈湾和新河湾两个项目目前在售存量目前在售存量 待售存量供给待售存量供给未来别墅市场的供给，主要以幸福景城、新湖玫瑰园、中海城·棕榈湾西区三个项目为主，主要会以联排别墅为主 在售、待售别墅项目规划（景观）分析在售、待售别墅项目规划（景观）分析整体规划 —— 分为东、西两个组团景观特色： 外部景观主要是南部中海湖的景南部中海湖的景观观；内部主要是通过水景与园林双重景观的打造。
内外部双水景景观是整个项目景观上最大的特点东区目前在售中海城中海城· ·棕榈湾棕榈湾 别墅区域墅区域市政市政绿化工程化工程新河湾新河湾景观特色： 整个项目内部景观一般，景观特点主要集中在别墅区东侧市政重点工程“春花秋实园”以及新立河等外部景观资源 别墅区域别墅区域水岸华庭水岸华庭景观特色： 项目最大的景观特色在于地块内原有天然湖泊的利用，形成了大面积的水景区域，而别墅正好沿湖岸分布 幸福景城幸福景城景观特色： 整个项目为纯别墅项目，独栋别墅主要沿湖分布，外部区域主要分布双拼和联排别墅项目景观方面最大的特点是两大人工湖泊，主打水景低密度别墅 新湖玫瑰园新湖玫瑰园景观特色： 项目在外部景观上主要借助东侧与南侧的绿化景观带；在内部的景观大早上无较大亮点，主要依靠南北水景景观轴线联排别墅区联排别墅区双拼别墅区双拼别墅区 项目名称项目名称建筑风格建筑风格户型面积（㎡）户型面积（㎡）主力户型（㎡）主力户型（㎡）相关配套相关配套物业配套物业配套中海城·棕榈湾东区中式风格独栋：236—351双拼：247—293独栋：285、335、351双拼：247、287、293会所、大型商业山东信莱物业新河湾中式风格双拼、联排：300联排：300会所、商业戴德量行水岸华庭中式风格双拼：297联排：230—260联排：230—260会所、底商尚未确定幸福景城中式风格户型设计尚未最终确定——会所尚未确定新湖玫瑰园欧式风格户型设计尚未最终确定——会所、商业上海新湖物业在售、待售别墅项目产品细分在售、待售别墅项目产品细分 分析：分析：分析：分析： 中海城·棕榈湾、新河湾、水岸华庭、幸福景城四个项目均采用了中式建筑风格，而且均是偏重于现代式的中式风格，现代中式风格是整个滨州别墅项目最常被采用现代中式风格是整个滨州别墅项目最常被采用。
只有新湖玫瑰园一个项目为欧式建筑风格整个滨州别墅市场建筑风格较为单一整个滨州别墅市场建筑风格较为单一 从目前中海城·棕榈湾、新河湾、水岸华庭三个别墅项目来看，中海城·棕榈湾是户型选择最为丰富的项目，其独栋有236—351㎡共10种选择，另外双拼也有3种选择，其余项目户型设计较为单一目前整个滨州在售别墅项目户型选择不够丰富目前整个滨州在售别墅项目户型选择不够丰富 目前在售项目无论采用独栋、双拼、联排哪种建筑形态，其面积设计基本都集中在350㎡以下，目前整个滨州别是市场主要以中小面积别墅为主目前整个滨州别是市场主要以中小面积别墅为主 别墅项目全部集中在配套欠缺的市区边缘位置，商业配套就变得尤为重要商业配套就变得尤为重要；其次别墅作为最为高端的一种住宅产品，在售五个别墅项目均有会所配套，而会所功能的设计而会所功能的设计对客群购房也有一定的影响对客群购房也有一定的影响 对于高档物业来讲，后期的物业配套同样显得十分重要，对于高档物业来讲，后期的物业配套同样显得十分重要，中海城·棕榈湾以及新湖玫瑰园两个项目均延续自己相应的物业公司，而新河湾主要是聘请知名物业公司 别墅形态别墅形态户型户型套数（套）套数（套）所占比例（％）所占比例（％）独栋236㎡23257㎡34285285㎡㎡6 69 9287㎡23314㎡23335335㎡㎡6 69 9344㎡57347㎡46351351㎡㎡7 71010双拼247247㎡㎡10101414287287㎡㎡12121818293293㎡㎡10101414中海城中海城· ·棕榈湾东区户型配比棕榈湾东区户型配比 别墅形态别墅形态户型户型套数（套）套数（套）所占比例（％）所占比例（％）双拼300㎡26联排联排300300㎡㎡30309494别墅形态别墅形态户型户型套数（套）套数（套）所占比例（％）所占比例（％）双拼297㎡1029联排联排230230——260260㎡㎡24247171新河湾新河湾水岸华庭水岸华庭 中海城中海城· ·棕榈湾东区独栋别墅棕榈湾东区独栋别墅 —— 285 285㎡㎡一层户型一层户型二层户型二层户型主力户型展示主力户型展示 中海城中海城· ·棕榈湾东区独栋别墅棕榈湾东区独栋别墅 —— 335㎡㎡一层户型一层户型二层户型二层户型三层户型三层户型 中海城中海城· ·棕榈湾东区独栋别墅棕榈湾东区独栋别墅 —— 351㎡㎡一层户型一层户型二层户型二层户型三层户型三层户型 中海城中海城· ·棕榈湾东区双拼别墅棕榈湾东区双拼别墅 —— 247㎡㎡一层户型一层户型二层户型二层户型三层户型三层户型 中海城中海城· ·棕榈湾东区双拼别墅棕榈湾东区双拼别墅 —— 287㎡㎡一层户型一层户型二层户型二层户型三层户型三层户型 新河湾联排别墅新河湾联排别墅 —— 300㎡㎡一层户型一层户型二层户型二层户型三层户型三层户型 中海城中海城· ·棕榈湾东区独栋别墅棕榈湾东区独栋别墅 ———— 中式现代建筑风格中式现代建筑风格建筑风格展示建筑风格展示 287 287 ㎡㎡中海城中海城· ·棕榈湾东区双拼别墅棕榈湾东区双拼别墅 ———— 中式现代建筑风格中式现代建筑风格 新湖玫瑰园新湖玫瑰园 ———— 欧式建筑风格欧式建筑风格 项目名称项目名称销售总价销售总价（万（万∕∕套）套）销售均价销售均价（元（元∕∕㎡）㎡）施工进度施工进度营销进度营销进度中海城·棕榈湾东区独栋：215—361双拼：170独栋：8000双拼：6000东区已交付入住，西区目前在建一期东区73套别墅，目前剩下6套新河湾190双拼、联排：6500元∕㎡目前已封顶共35套别墅，目前剩下6套水岸华庭尚未定价尚未定价主体再建预计在11月份以后开始销售幸福景城——5000—6000一期处在地基阶段，预计今年12月份封顶预计在明年上半年开始销售新湖玫瑰园————一期土地平整预计在明年上半年开始销售在售、待售别墅项目销售分析在售、待售别墅项目销售分析 分析：分析： 目前整个别墅市场联排、双拼单价基本在5000—6000∕元㎡、独栋单价一般在7000—8000元∕㎡。
别墅作为最为高端的住宅产品，其一般都会采取现房销售水岸华庭、幸福景城、新湖玫瑰园三个项目虽已在进行客户积累，但由于受其工期所限，其真正销售情况尚无法确定 而中海城·棕榈湾东区目前已是尾盘销售，新河湾整体销售率已超过75％，目前滨州整体别墅市场的去化情况较好 建筑风格设计方面，中式风格整体接受度最高，项目纷纷选择中式偏重于现代的建筑风格，只是在外立面色彩的搭配上具有不同，整个市场的建筑风格同质化现象较整个市场的建筑风格同质化现象较为严重 别墅形态方面，联排别墅在整个市场中需求最大；别墅形态方面，联排别墅在整个市场中需求最大；独栋别墅由于在稀缺性以及舒适性无可比拟的优势，同样具有一定需求 户型设计方面，目前整个滨州别墅市场主要以中小面积的经济型别墅为主，户型设计方面，目前整个滨州别墅市场主要以中小面积的经济型别墅为主，特别是250—300㎡的联排以及300—340㎡的独栋整体接受度最高 景观设计方面，从目别墅市场来看，水景资源是最被常采用的主要景观资源，水景资源是最被常采用的主要景观资源，搭配整体较高的绿化景观 价格方面，目前整个别墅市场联排、双拼单价基本在5000—6000∕元㎡、独栋单价一般在7000—8000元∕㎡。
滨州市别墅市场总结滨州市别墅市场总结 目前滨州别墅市场处在发展的初期，包括产品设计、销售等多个方面还具有较大欠缺，本案如在产品上做出差异化特色，选在这一时期入市具有较大的市场机会本案如在产品上做出差异化特色，选在这一时期入市具有较大的市场机会 中海城棕榈湾作为目前滨州影响力最大，同时销售成绩最好的别墅项目，其整体的成功经验十分值得本案借鉴参考区位、入市时间等多方面因素，幸福景城、新湖玫瑰园两幸福景城、新湖玫瑰园两个项目将会是本案未来最为主要的两个竞争项目个项目将会是本案未来最为主要的两个竞争项目 第六部分、滨州主要别墅竞争个案分析第六部分、滨州主要别墅竞争个案分析 中海城中海城· ·棕榈湾棕榈湾 基本指标基本指标项目位置：黄河十二路以北、渤海十八路以西，会展中心对面开发商：山东莱钢建设置业有限公司莱钢中海城莱钢中海城总占地面积：1540000㎡，总建筑面积：1020000㎡中海城中海城· ·棕榈湾（莱钢中海城一期）棕榈湾（莱钢中海城一期）总占地面积：320000㎡，总建筑面积：150000㎡ 整体规划整体规划整体规划整体规划 ———— 分为东、分为东、西两个组团西两个组团整个项目一期包括别墅、花园洋房、高层等多种建筑形态，整体定位为滨州市高档低密度住宅区。
无论东西两个组团，独栋别墅完全被水系环绕，被水系完全同双拼以及多层区域分离，并且占有绝对的景观优势资源 东区整体规划东区整体规划 ———— 目前在售目前在售景观特色：外部景观主要是南部中海胡的景观；内部主要是通过水景与园林双重景观的打造内外部双水景景观是整个项目景观上最大的特点别墅产品分析别墅产品分析目前东区在售的别墅是整个滨州别墅项目中设计种类最多的项目，客群整体的选择性较多，其中独栋别墅有236—355㎡十种设计，双拼别墅有247—293㎡三种设计别墅全部采用现代建筑风格，在每一种别墅设计均采用了不同的外立面色彩搭配 独栋别墅独栋别墅 —— 236 236㎡㎡独栋别墅独栋别墅 —— 257 257㎡㎡ 独栋别墅独栋别墅 —— 285 285㎡㎡独栋别墅独栋别墅 —— 287 287㎡㎡ 独栋别墅独栋别墅 —— 314 314㎡㎡负一层独栋别墅独栋别墅 —— 335 335㎡㎡ 独栋别墅独栋别墅 —— 338 338㎡㎡独栋别墅独栋别墅 —— 344 344㎡㎡ 独栋别墅独栋别墅 —— 347 347㎡㎡独栋别墅独栋别墅 —— 351 351㎡㎡ 双拼别墅双拼别墅 —— 247 247㎡㎡ 双拼别墅双拼别墅 —— 287 287㎡㎡ 双拼别墅双拼别墅 —— 293 293㎡㎡ 别墅形态别墅形态户型户型套数（套）套数（套）所占比例（％）所占比例（％）独栋236㎡23257㎡34285285㎡㎡6 69 9287㎡23314㎡23335335㎡㎡6 69 9344㎡57347㎡46351351㎡㎡7 71010双拼247247㎡㎡10101414287287㎡㎡12121818293293㎡㎡10101414户型面积配比户型面积配比 面积（㎡）面积（㎡）别墅形态别墅形态总价（万元总价（万元∕∕套）套）单价（元单价（元∕∕㎡）㎡）287双拼1706000236独栋2159100285独栋2408400338独栋2617700目前在售一期东区73套别墅，目前剩下6套；后续一期西区还会有63套别墅推出。
销售分析销售分析 已成交客群分析已成交客群分析 项目一期取得了较好的销售成绩，分析主要有几点原因： 区位以及景观优势，处在中海旅游区内，并且具有中海胡巨大的景观资源利用 开发商莱钢在当地具有较高的品牌影响力，对于当地高端住宅购房客群购房具有一定的保障 市场竞争较小，目前会在整个滨州市区在手别墅项目较少 整个高端产品的定位，不仅在当地规模体量上最大，由于目前整个滨州十分缺乏高端楼盘项目，更能容易吸引当地高端客群 产品规划优势，一期别墅主要以独栋为主，双拼别墅为辅，产品具有极度的稀缺性 产品设计优势，别墅种类设计较多，可满足不同客群购房需求小结小结 新河湾新河湾 基本指标基本指标项目位置：新立河东路与黄河八路交汇处东侧开发商：滨州祥泰地产总占地面积：53544㎡，总建筑面积：72553㎡，建筑密度：24.7％，容积率：1.27，绿化率：36.2％别墅区域墅区域市政市政绿化工程化工程整体规划整体规划项目整体为别墅、多层、高层多建筑形态住宅项目，一起多层目前已经销售完毕，目前二期在售，主要以别墅和高层为主整个项目内部景观一般，景观特点主要集中在别墅区东侧市政重点工程“春花秋实园”以及新立河等外部景观资源。
整个项目别墅形态全部为联排，采用采用现代建筑风格，由于体量较小，整个别墅项目只有300㎡一种户型设计 别墅产品分析别墅产品分析 联排别墅联排别墅 —— 300 300㎡㎡ 别墅形态别墅形态户型户型套数（套）套数（套）所占比例（％）所占比例（％）双拼300㎡26联排300㎡3094户型面积配比户型面积配比面积（㎡）面积（㎡）别墅形态别墅形态总价（万元总价（万元∕∕套）套）单价（元单价（元∕∕㎡）㎡）300联排1906500销售分析销售分析目前在售别墅只有25套，在项目开盘前基本已被预订，目前只剩下6套别墅 已成交客群分析已成交客群分析 区位优势，这也是项目目前最大的优势所在，相比较其他别墅项目区位，新河湾无疑距离中中心距离最近 品牌影响力，祥泰地产相继在滨州开发的麒麟阁和新河湾两个高档住宅小区，为其开发商积累了一定的社会认知度 市场竞争较小，目前会在整个滨州市区在手别墅项目较少 产品稀缺性，整个项目只有25套别墅，具有一定的产品稀缺性 小结小结 水岸华庭水岸华庭 基本指标基本指标项目位置：长江一路与渤海十九路交汇处东侧开发商：淄博大顺置业有限公司总占地面积：209000㎡，总建筑面积：177650㎡，建筑密度：18.77％，容积率：0.85，绿化率：36.25％别墅区域别墅区域整体规划整体规划整个项目包括多层和别墅两种建筑形态，主要多层住宅为主。
别墅全部沿湖分布，项目最大的景观特色在于地块内原有天然湖泊的利用，形成了大面积的水景区域 别墅产品分析别墅产品分析 整个项目共有34套别墅规划，整体体量较小，其中包括24套联排别墅和10套双拼别墅别墅设计采用现代建筑风格，主力面积在300㎡左右别墅形态别墅形态户型户型套数（套）套数（套）所占比例（％）所占比例（％）双拼297㎡1029联排220—250㎡2471户型面积配比户型面积配比项目销售情况项目销售情况目前项目别墅尚未定价，目前主要进行前其客户积累，预计最早会在今年11月份以后才开始销售 整个项目主要提多层住宅为主，整体别墅体量较小，而且整体定位档次较 虽然项目有一大天然人工湖泊可以做水景利用，但在整体的水景改造上难度较大，后期建成后会同规划中景观有较大出入 由于项目同本项目区位最为接近，后期会同本项目形成直接的竞争 小结小结 幸福景城幸福景城 基本指标基本指标项目位置：长江五路（规划）与渤海十八路交汇处西侧总占地面积：109200㎡，总建筑面积：44238㎡，建筑密度：16.2％，容积率：0.40绿化率：40.2％整体规划整体规划景观特色：整个项目为纯别墅项目，独栋别墅主要沿湖分布，外部区域主要分布双拼和联排别墅。
项目景观方面最大的特点是两大人工湖泊，主打水景低密度别墅 别墅产品设计别墅产品设计项目共规划27套独栋别墅、26套双拼别墅、96套联排别墅，是一个明显以联排别墅为主的别墅项目目前整个项目的户型设计尚未最终确定项目销售情况项目销售情况目前项目正在搭建售楼处，近期会正式进行前其客户积累初步定价在5000—6000元∕㎡范围内，预计正式销售最早会在明年上半年 小结小结 相比较其它多业态低密度住宅项目，幸福景城是目前唯一一个纯别墅项目，这也是本项目最大的优势所在 由于项目位于市区的最南端，整体区位较偏，远离市区中心，区域内配套极为欠缺，这是项目目前所面临的最大劣势所在 项目是目前别墅供给体量最大的项目，同中海城未来是整个滨州别墅供给的主要项目 由于为纯别墅项目，幸福景城相比较其他项目无疑最能体现出整体的舒适性 项目最大的景观特色是两大水景的打造，这也是项目的主要卖点之一 由于项目同本项目区位接近，包含别墅形态丰富，是未来本项目最为直接的竞争对手 新湖玫瑰园新湖玫瑰园基本指标基本指标项目位置：渤海十一路以东、盛华路以南开发商：浙江新湖中宝股份有限公司总占地面积: 127000㎡，总建筑面积：79646㎡，建筑密度：14.2％，容积率：0.63，绿化率：38.6％ 联排别墅区联排别墅区双拼别墅区双拼别墅区整体规划整体规划项目最北侧区域规划为花园洋房，在别墅区域中，双拼和联排分区域规划。
项目在外部景观上主要借助东侧与南侧的绿化景观带；在内部的景观大早上无较大亮点，主要依靠南北水景景观轴线 别墅产品分析别墅产品分析 项目别墅产品规划双拼和联排两种形态基本各占到一半；建筑风格设计是其项目的一大特点，是整个滨州唯一一个采用欧式建筑风格的别墅项目；户型设计方面目前尚未确定双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别墅项目目前尚未动工，主要进行前期整体形象上的宣传，主要以新湖集团公司品牌影响力为主目前项目尚未定价，预计最早会在明年上半年开始销售项目销售分析项目销售分析 小结小结 项目开发商为全国知名开发商新湖集团，其在全国开发经验丰富，特别是别墅项目成功案例较多，别墅产品设计较当地相比较为先进和成熟 从目前来看，项目产品上最大的特点是采用了欧式建筑风格，同滨州其他别墅项目形成了很好的差异化竞争，但能否取得好的效果还需要市场的考验 从目前在售五个别墅项目的施工进度来看，新湖玫瑰园可能是所有项目中最晚开 始销售 新湖玫瑰园同本项目同属于城南别墅板块内，未来同本项目也会形成直接的竞争 新湖地产简介新湖地产简介 新湖中宝股份有限公司(600208.SH)是一家在上海证券交易所上市的公司，公司总股本28.2亿，是浙江省最大的A股上市公司之一，并位居全国地产上市公司前列。
新湖中宝以房地产开发为主营业务，并辅之以金融等其他产业的高效投资 目前，“新湖地产”品牌旗下拥有30余家房地产开发公司，在上海、天津、浙江、江苏、江西、安徽、山东、辽宁等地开发总量达1100余万平方米项目在全国成功开发过多个别墅项目，包括杭州香格里拉、南京仙林翠谷等知名别墅项目，具有丰富的别墅开发经验 位置：北国之春位于沈阳市铁西区 建筑面积:70万平方米 建筑类别：纯板式小高层 2003年荣获“沈阳市十大畅销楼盘”称号\2005年荣获“影响中国的30大典范社区”、“中国景观环境示范住宅”、“2005年辽宁省人居经典楼盘”称号 辽宁沈阳辽宁沈阳————北国之春北国之春 位置：衢州市西区，锦西大道以东、芹江东路以北 占地面积：760亩 建筑面积：80万平 建筑类别：高层、叠排、花园洋房、大型商业 目前衢州市最大的复合型楼盘 浙江衢州浙江衢州————新湖景城新湖景城 位置：新湖香格里拉地处杭州市余杭区大观山，紧邻良渚文化遗址 占地面积：80万平方米 建筑类别：一期为独立别墅，二期和三期为联体别墅与景观公寓 荣获“2005全国人居经典综合大奖（别墅精品）”、“中国（长三角）山地别墅综合金奖”、“2005浙江人居经典”。
杭州杭州————新湖香格里拉新湖香格里拉 南京南京————仙林翠谷仙林翠谷 位置：南京市东北20公里的宝华镇，东依宝华山国家森林公园，西接仙林大学城 占地面积：955亩，一期270亩 建筑面积：35万平，一期8万平 建筑类别：少量独栋别墅、联排别墅，共259套 项目荣获“2005年中国（长三角）十佳环境景观楼盘”、“2005年中国最具影响力楼盘50强” 位置：泰安市岱岳区 占地面积：200亩 建筑面积：20万平 建筑类别：花园洋房\别墅\小高层 获2008年国家级最高奖项——“全国人居经典建筑规划设计方案综合大奖” 山东泰安山东泰安————新湖绿园新湖绿园 第七部分、滨州别墅目标市场分析第七部分、滨州别墅目标市场分析 区域内购房者细分及需求分析区域内购房者细分及需求分析何谓市场需求何谓市场需求? ? 众所周知一个市场的经营运作，最大的困难，也就是说行销的“瓶颈”：是怎么找准市场需求，如何在开局时间上最快与顾客距离最近一般企业容易简单地认为市场需求即市场潜力因而一旦发现这种潜力的存在，便盲目地投入营销资源这其实是一个认识上的误区，市场潜力并不等于市场需求。
市场需求，应当是购买欲望加上购买能力也就是说，市场需求指消费者在某一特定时期内，在一定的价格条件下，对某一商品具有购买力的需求这必须具备2个条件，二者缺一不可一一是是消消费费者者要要有有购购买买愿愿望望，，二二是是消消费费者者要要有有购购买买能能力力如果有购买愿望而无购买能力，就形不成需求，没有需求就没有市场，需求小就市场小 我们的需求者在哪里我们的需求者在哪里? ?(1)(1)宏观调控影响下需求者特征表现：宏观调控影响下需求者特征表现：刚性购买者刚性购买者①购房成本增加，承受力变低②延缓购买，直至有购买力③缩小购房面积，降低品质要求④担心购房被套，持币观望投资客投资客①受国家政策和股市的影响投资客转战其他市场②中小投资者，还贷压力增大③出手房屋变现，或者降低预期租金 (2)(2)全国的理论全国的理论每增加一个百分点的城市人口，购房支出增加3.93%人口增长推动的购房支出增速为17%收入增长推动购房支出增速约为7%城市人口仍然会保持4%以上增速，这样的增速淡化居民收入增长显著放缓的影响，保证了住宅销售增速维持在20%以上(3)(3)滨州本土情况滨州本土情况目前滨州正处在发展城市化阶段政府期望未来一段时间将保持每年2个百分点左右的上升速度，而要达到这种速度，目前是存在着相应威胁与机会的 ①①威胁：威胁：如果没有旧有产业扩张和新的产业的崛起，城市化增速会放缓或下降由于劳动力成本变高，水电资源供应不足，外资FDI有下降的趋势，影响了整个制造业人民币升值可能带来的出口价格缺少国际竞争力②②机会：机会： 寄希望于三产，也就是服务业的发展会崛起一批产业中产者，服务业的发展是外乡人安家永久居住的关键配套环境。
三次产业的比例关系由2007年的10.63：61.1：28.27调整为2008年9.92：60.94：29.14第三产业增加值360.47亿元，增长18.8% 消费者需求分析消费者需求分析 私营业主私营业主 此部分人群为具有完全购买实力的人群，由于所拥有的产业的规模大小差距较大，年收入状况相差也很大 文化程度差别较大,少部分人从事高科技产业或是配套服务产业，综合素质较高；另一些人通过经营娱乐、餐饮等行业起家，其组成中有一部分素质较差 年年龄龄段段在在35-4535-45岁岁，，家庭组成以两代人的小家庭为主，人口以3-4人居多家庭中大多有一个3-10岁左右的孩子大多拥有不同档次的私家车，工作的地点离居住地有一定距离 该部分人群大多购购房房目目的的是是为为了了居居住住，，极少作为投资他们的置业心理一般是作为经济能力的一种象征，也在某种程度上是体现自己的品位 该部分人群承受的总价范围较高；该部分人群承受的总价范围较高；在付款方式上采用按揭付款，但基本都有一次性付款的能力其中有一部分人在近期内有再次购房的可能性。
①①区域聚集区域聚集目前大多数私营业主年龄均在40-50之间，此类人群传统观念较为浓厚，因此无论是生活方式还是居住地的选择仍偏于保守，特别是在居住地的选择上，等同“家”的观念认同上，他们较偏好于选择原来居住区域或附近范围内，而较少进行大规模的“迁徙”②②信息接受方式信息接受方式此类人群事业上的成功主要得益于他们过人的智慧和魄力以及超出一般人的吃苦耐劳的精神，而非他们有着深厚的知识背景，在事业发展到一定程度的今天，他们也更加依赖于他们成功的人生经验，其中朋友等各种社会关系方面得来的信息对他们的生活、工作影响重大，因而朋友及各种社会关系方面的信息构成他们最为主要的信息来源，而报纸、电视等传统媒体信息对他们的影响相对一般人群则显得较少，网络等新兴信息传播方式则影响更少但是为了显得文化些及有话题可谈，晚报类的信息小报是其主动收集的信息来源 ③ ③购买产品关注点购买产品关注点 他们这个群体，在现今阶段，无论是事业还是家庭均处于较为平稳的时期，事业有成、家庭兴旺，因此对于他们享受生活、体现他们人生价值的一部分——住房，他他们们较较为为看看重重它它在在带带给给家家庭庭舒舒适适生生活活的的同同时时，，也也要要体体现现他他们们的的身身份份地地位位，，因因而而需需要要豪豪华华、、气气派，面积足够大，客厅够大派，面积足够大，客厅够大………… ④ ④审美品位审美品位 他们这类人群因其见识度的限制，对产品品位方面的要求相对于高知识背景，追求生活品位的人群来说，关注度相对较低，项目整体整洁、有序，大气、给人有条理的感受就行，如大面积绿化，丰富多彩的景观等，而不会刻意在乎产品风格等细节方面的东西。
⑤ ⑤购买行为表现购买行为表现 他们在购买别墅产品的时候，会较多的听取朋友和社交圈子内人的意见；对于付款方式，仍会较多选择贷款的方式，但也有部分一次性付款，主要视他们目前事业发展情况而定，如发展较好，一次性付款较多 ⑥ ⑥客户容量客户容量 随着滨州整体经济的发展，投资环境的逐渐好转，私营企业正在以飞快的速度发展此类客源无论是数量，还是资金实力是相当大的，也是本项目需要重点抓住的潜在客源 政府官员政府官员 购购置置产产业业的的政政府府官官员员中中，，以以区区镇镇的的高高层层领领导导或或是是市市府府机机关关的的中中层层干干部部为为主主这类人员的公开收入在2000—4000元/月，灰色收入很难估计，在之前的房产投资中也获得了大量的资金积累有相当的经济实力购买此类住宅对开发商来说，也会因这些人的相关政府背景，给予相当的优惠条件 对于政府官员来说，购买住宅需求大致为：不太张扬，又有一定的档次这部分人群的年龄集中在40岁以上家庭成员以3-4人为主少数年轻35-40岁的政府官员也会购买此类房屋 这些政府官员上下班基本都有公车接送，一部分是自己开车。
在短期内有再次购房的实力，一部分人也有这种想法 ① ①区域聚集区域聚集 此类人群相对于打工或自己经营事业的人而言，他们有着更为充裕和有保障的休息时间，能呆在家里，同时也有可保障的交通通达条件因而购买住房，区域对于他们而言不是较大的问题，他们可能来自不同的区域 当然，房地产产品的区域性是它不同于其他产品的一个重要特性，由此仍会对客源来源区域有一定影响，针对本项目，此类客源来源区域以滨州市区和周边区域客源 ② ②信息接受方式信息接受方式 他们因所处的特殊身份地位，一部分购买住房以相关方面的关系为主，因而接受此类信息的方式以朋友和关系方介绍为主，从房产商报批报建时的信息交流也是其接收信息的主要来源，因为这层关系，他们往往会成为其圈子中关于房产信息的中心散发点而一部分中层干部，则仍依靠传统的方式，以报纸、电视、广告牌、售楼处为主 ③ ③购买产品关注点购买产品关注点 此类人群，除了一般购房者关注的交通、配套、环境等产品综合品质外，他们特别是他们中的高层人物最为关心的是，他们身份的保护，他们希望他们的身份能不为一般人所知，希望与同类身份的人住在一起，以免引起麻烦。
他们看重区域的中心性，这种中心性让他们有掌控一座城市的心理归属感和生活在熟悉的地方的安全感因为工作的关系，他们对于城市的规划及未来的潜力非常了解 ④ ④审美品位审美品位 此类客源因其工作性质方面的缘故，能够接触到许多社会事物，因而在产品品位追求方面，他们的特征较为复杂，能够代表不同购房者的品位追求但是他们共同点是物质化，他们使用的一切是表现自己是上等人的东西，都是一些稳重的公众名牌，既不出彩也绝不会有失身份他们喜欢大房子，多功能的厅及地下室活动空间，可以成为其在同一阶层的交际和展示实力的空间，其他方面的细节他们并不是太关注，他们审美是一种公众的审美，所以当前流行的、公认的都是他们喜欢的 ⑤ ⑤购买行为表现购买行为表现 他们在购买住宅产品的时候，无论是中层干部还是高层干部仍以贷款购买为主，一次性付清较少，此外他们均较为谨慎，购买过程中，了解的人较少 ⑥ ⑥客户容量客户容量 以滨城区为例，滨城区下辖市东街道办事处、彭李街道办事处、市西街道办事处、市中街道办事处、北镇街道办事处、蒲城街道办事处6个街道办事处，各乡镇加上区级各行政机关，中高层干部在近千人以上，因而数量也相当大。
本地高收入工作人员本地高收入工作人员 这部分消费者，家庭月收入约在数万元以上在效益较好的大型国营企业、外商投资企业就职的员工，职位为部门经理以上，是家庭收入来源的主要力量甚至是唯一力量这部分消费群体，年龄基本为35-45岁，家庭人口以3-5人居多，三代同堂的情况占相当的比例，家庭有一个就读小学或初中的子女 在同龄人中，该部分人群属于思想较为开放，观念较新，有一定的文化水平、管理水平和技术能力的人购房此类房屋，一方面是能力的象征，另一方面也有投资保值的目的这部分人中有相当一部分基本已经购置私家车和拥有一套以上的住房在付款方式上，采用按揭贷款的形式，相当的购买者没有一次性付款的能力 购房主要原因是改善居住条件，有一部分人购房作为投资使用，主要用于出租但这部分群体在滨州楼市大好的环境下，在买房换房或直接投机房产中已经获得了大量资金回报 ① ①区域聚集区域聚集 同上分析，因长期在该区域生活的缘故，这部分人对该区域范围的认同感较强烈，同时这部分人群在该区域内有着深厚的“人脉”关系和资源，亲戚或朋友在该区域附近的较多，因而该类客源以本区域为主，选择住房的范围也主要限于本区域范围内。
② ②信息接受方式信息接受方式 虽然在同龄人中，该部分人群属于思想较为开放，观念较新，有一定的文化水平、管理水平和技术能力的人，但是受知识背景和工作性质等的限制，此类人群接受信息的方式仍较多的依赖于传统的信息传播媒体，如报纸、电视、广告牌等，由于对于信息的渴望心态所以对于信息量极大的网络产生很大的依赖感 ③ ③购买产品关注点购买产品关注点 此类人群已到中年，是事业和家庭发展一个重要的阶段，购买住房主要是为自己和家庭创造一个良好的生活环境，以更好地投入工作和事业中去，且他们是多次置业，因而他们在考虑自身经济承受能力的同时，较为关注产品的环境、品质，生活的安全、宁静等品质方面的东西，同时考虑工作与家庭、长期居住习性等问题，距离要求不要太远 ④ ④审美品位审美品位 他们最认同品牌的价值，但又最擅长于比较，对性价比又最具判断力所以他们对细节的关注度较高，而且由于经常公务原因来往于各地，所以见识较广，对于领先的、潮流的东西感知、认同较高希望自己在其他地方看到的好的东西可以在生活的城市出现 ⑤ ⑤购买行为表现购买行为表现 在购买过程中，他们会较多听取家庭成员以及亲戚朋友的意见；整个购买过程和行为相对谨慎，在付款方式上，采用按揭贷款的形式，相当的购买者没有一次性付款的能力。
⑥ ⑥客户容量客户容量 据公安部门统计，滨州市2008年年底常住人口375.68万人，据帕累托二八理论，即80/20法则， 80%的优良业绩是由20%的客户带来的，同时社会财富的80%，即大多财富也有少数的20%人群占有此类客户人口约60万人 外来高收入工作人员外来高收入工作人员 这这部部分分人人群群的的特特征征是是年年轻轻、、高高知知、、思思想想开开放放、、有有一一定定的的创创业业精精神神和和生生活活品品位位这类家庭夫妻俩人基本都在外商投资企业以及科研单位工作，大部分双方均为外地人平日工作紧张，生活节奏较快他们的经济实力较强，小家庭的负担较轻愿意以花钱的方式解决许多问题，如雇佣钟点工打扫卫生等等 这类家庭一般人口较少，以2-3人为主在某些时间段内可能会有人口暂时增多的现象，如养育下一代的期间，可能雇佣保姆或是将自己的父母从家乡接来同住等等 他们的上下班基本都有班车接送但大部分有私家车这部分人群在滨州置业的目的种类较多，长期定居滨州是主要的目的对滨州城市和文化有很深的理解，购买住宅是想拥有更好的居住环境，自己居住使用的同时也要具有投资价值。
这部分人的年纪在35岁以上，在公司内部的职务为部门经理或科长以上他们的文化程度较高此类人群年家庭收入在10—20万人民币，同时可以通过公司报销很大部分的生活费用在短期内再次购房的可能性与自己企业的发展密切相关若是发展情况好，极有这种可能 ① ①区域聚集区域聚集 与政府官员和私营业主相比较，此类人群虽然有着不错的工作、收入和社会地位，但是他们也身背着承重的生活压力，面临着失业的威胁，因而在片刻享受生活的同时，他们也时刻在为工作而准备着，在选择住房的过程中，他们必须考虑住房地点与工作地点、社会人群等的距离，虽然他们大多数有私家车，距离仍不容他们回避，正因如此，结合本项目地理位置考虑，我们分析项目此类潜在客源将主要来自滨州市区 ② ②信息接受方式信息接受方式 与之高知识背景和工作性质相对应，他们接受信息的方式多种多样，除了传统的报纸、电视、广告牌、展会、朋友介绍等方式外，网络等新兴信息传播方式对他们的影响较大 ③ ③购买产品关注点购买产品关注点 综合分析他们的一些特征，我们可以发现：他们较为关注产品的地段、环境、配套等一般人的关注点，此外对于小区整体居住人群的素质和共性他们也较为关注，这与政府官员类似，当然价格也是他们的关注点之一。
④ ④审美品位审美品位 正因为这部分人群的特征是年轻、高知、思想开放、有一定的创业精神和生活品位，因而他们的审美品位也是相当高的，往往与时代和社会的发展同步，较为接受新兴事物，对产品品质之外的东西也较为看重，如生活方式的体现等 ⑤ ⑤购买行为表现购买行为表现 他们的购买行为有着理性和非理性的两面性，一方面在尚未认识和了解项目，真正为项目打动之前，他们显得相当理性，购买行为相当谨慎，但是当他们真正为项目和产品所动的时候，非理性的一面就会展现出来，他们往往会忽略一些方面的东西，这也是他们人生经验欠缺的缘故 ⑥ ⑥客户容量客户容量 随着外资企业数量的增多，这些数量庞大、实力雄厚的企业中此类高级白领数量较多，此类客户庞大数量我们就可见一斑 教教授授、、医医生生、、律律师师、、会会计计师师、、文文艺艺工工作作者者、、经经纪纪人人（（保保险险、、证证券券、、传传销销等等））等自由职业者等自由职业者 市场经济的深入和活跃孕育了一批自由职业者，其中有新经济催生的因素，也有传统产业深化的结果典型的自由职业者如律师、会计师、设计师、艺术家、自由撰稿人等，他们具有的共性很多，如： 高学历，受过高等教育，有专业知识高学历，受过高等教育，有专业知识 从事知识性工作，专业技能要求高从事知识性工作，专业技能要求高 以个案工作为主以个案工作为主 不受雇于固定的单位或个人不受雇于固定的单位或个人 他们是不出卖劳动时间的打工者，他们自己决定工作时间并达成目标，以专业知识工作的成果取得报酬。
他们的自尊心强烈，甚至自大；他们的行为会很严谨也会很傲漫；他们的生存方式决定了他们社会角色的复杂性和矛盾性他们以我为中心生存，缺乏组织的感召和关注 大多已有了自己的家庭，相对于一般职业者而言，他们的家庭较为简单，往往是夫妻两人或三口之家，因为职业和思想、生活方式等方面的习惯，他们往往不与父母住在一起 大部分有私家车，且夫妻两人各有一部车的情况较为普遍，而且夫妻两人各自均有自己的事业 购买住房较多是为自己的生活考虑，对于他们来说，房子的投资性及升值空间考虑较少 ①①区域聚集区域聚集因为性格和职业的特点，他们无论是工作，还是生活与一般人有着很大的区别，在住宅的选择上，他们也往往与一般人有着太多的不同，因为工作和各种交通、经济等方面的便利因素，他们对住房的选择相对于一般人而言，较少地受区域的限制，因而在来源区域方面，他们的分布可能较为分散②②信息接受方式信息接受方式与之高知识背景和工作性质相对应，他们接受信息的方式也多种多样，但传统的报纸、电视、广告牌、展会等方式以及网络等新兴信息传播方式对他们的影响相对一般，因为工作的原因，他们接触的信息面会较多，因而别人或朋友的介绍会成为他们接受信息的主要方式。
如各种团体性质的协会、白领协会等 ③③购买产品关注点购买产品关注点因为工作的缘故，在享受着令人羡慕的工作和社会地位的同时，他们往往在工作中也承受着较大的工作压力，此外因知识和生活背景方面的缘故，他们对项目的整体品位和环境较为挑剔，他们希望有一个环境良好、品位高尚的小区虽然他们均有着较高的收入，但相对于私营业主以及有着高收入的政府官员而言，他们的收入仍有限，因而房价也是他们的关注点之一④④审美品位审美品位正因为自由职业者的特点是高度个性化、风格化的，因而对于产品品位高尚，环境良好，他们往往有着自己的看法，正因如此这一类人较容易同居一起，因为他们的观点和品位往往是接近的符合他们审美品位的项目不是宣传册上看起来漂亮的项目，而是真正具有内涵和韵味的项目，是真正由开发商认真打造的项目，如风格的塑造上，在他们眼中，并非仅仅有着圆顶和罗马柱就可以代表欧式建筑 ⑤⑤购买行为表现购买行为表现对于符合他们审美习惯的产品，他们一部分人的购买行为会显露出他们 “冲动”和“非理性”的一方面，但对于律师、会计师、医师等一类行事较谨慎的人来说，无论是什么样的产品，在选择和购买的过程中，他们时时会小心，往往会显得较挑剔。
因经济条件的限制，他们往往会采取贷款的购买方式⑥⑥客户容量客户容量滨州的自由职业者，相对于上海、深圳等第三产业发达、思想、文化丰富的城市而言，整个群体仍相对较小，但以滨州发展的第二产业以及经济、城市发展为支撑，这一群体在不断的壮大因而这一发展的群体，也是我们必须关注的潜在客源投资客户投资客户国际货币美元的不断贬值，导致对人民币升值的预期越来越强烈，会吸引外来资金流入中国进行人民币投资行为，而当中就有部分会流入到房地产市场 本项目可能发展物业形态的目标客户定位本项目可能发展物业形态的目标客户定位 目标客户职业分析目标客户职业分析 楼盘价格是划分消费群体的最主要的一个标准之一，拥有一定的经济实力是消费者选择购买别墅的一个先决条件此外，在同行人们的楼盘中消费者选择一般住宅还是选择别墅则主要取决于他是否拥有别墅消费群的共性心理以及对别墅产品设计的认同 我们对目标客户职业背景构成分析一般有如下几类： (1)(1)由外资企业家、外企高层管理者等外籍人士构成的国外购买需求由外资企业家、外企高层管理者等外籍人士构成的国外购买需求 随着滨州经济的高速发展，有越来越多的来自各个国家的外籍人士开始来滨州工作，国外购买需求将逐渐扩大。
(2)(2)海归派人士，主要是指从欧美等发达国家留学归国的创业者海归派人士，主要是指从欧美等发达国家留学归国的创业者 随着政策的调整和投资环境的改善，大批留学人员回国创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，回国人员不断增加，而成为主要购买群体之一 (3) (3)港、澳、台人士港、澳、台人士 由于港资企业的增多与香港的高楼价，港人在内地置业不断增加（如珠江三角、上海、北京等地），几百万元在香港根本买不到别墅，而在国内却能买一套不错的别墅特别是某些神秘富豪，喜欢在内地一掷千万购买“天价别墅” (4)(4)企业家，高级经理人及企业家，高级经理人及ITIT、金融、房地产界精英，精算师、金融、房地产界精英，精算师 他们积累了大量财富，追求生活的品位与质量、改善居住条件时，多考虑郊区环境优美的花园别墅 值得注意的是，由于许多私营企业主或主要合伙人等相对表现较为低调，不喜张扬出于身份和社交范围等多种因素考虑，也将自己归入企业中高级经理人一类这种行为可以理解但是这样一来也造成私营企业主比例较实际情况相对偏低而中高级管理人员比例中存在一定的“老板”阶层。
可谓“真正的金色或明或暗” (5) (5)城市中产白领阶级城市中产白领阶级 该类客户主要职业为薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境的经济型别墅正在被激活的中产阶级队伍他们对高生活质量的追求必将成为未来中高端市场以及高端租赁市场的主力 (6)(6)投资人士投资人士 该类客户来历复杂，由于别墅抗风险能力较强，增值潜力大，特别是一些出租或旅游型别墅，更被一些外来或当地投资客看好，低买高卖或用以出租 另外，个别企业，外资企业租赁别墅或叠加别墅办公的现象仍然存在 (7)(7)一夜暴富者一夜暴富者 市场经济使致富途径多样化，并不违法的投机取巧，别出心裁的另类致富，使极少数“布衣”瞬间迈进“富人俱乐部”，提高生活水准理所当然要买套别墅 一个别墅项目的目标客户群定位不可能一网打尽这些“金字塔塔尖”人士，项目定位决定消费者定位经济型别墅只可能是“中产阶级”，高级白领；高档别墅则可能是企业家，职业经理人，海外人士等；极品别墅则是面向那些一掷千金的超级富豪们或“神秘人士” 另外，在别墅买家中还存在一些其他组成部分，无论个体还是团体，其买卖、使用情况都较为特殊。
常见别墅物业内外保养良好，但平时乃至节假日都很少有人使用的情况其原因相当复杂，买家也较为神秘，仿佛透明无色一般这类现象别墅区中并不鲜见 目标客户来源地及比例分析目标客户来源地及比例分析 从市场统计的角度分析，别墅的购买者是典型的小众市场，经济实力较强，对生活品质要求较高，有相对固定的社交活动范围与层面但是这些仅仅是基本共性， 目前别墅的购买人群中，按来源地，大致可分为四类，我公司做以下分析： ① ①滨州市区人客群占滨州市区人客群占5555％左右％左右 滨州经济的发展，造就了滨州别墅产品的许多本地客户，他们多为私营企业主，在滨州经济的新一轮发展中，他们聚集了大量财富，他们的目的主要是自住，以购买别墅做为身份显赫的标志，其中也有一部分人是为了保值增值 也有少数客户，主要是滨州本地市政府及事业单位官员，他们的收入非常可观，包括各种灰色收入，处于保密的原因，他们一般不会亲自出面购买，而多是以直系亲属名义购买 ② ②滨州周边县区买家占了滨州周边县区买家占了35%35% 该类客户主要来自滨州市区周边无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县，他们主要是私营企业主和政府机构官员，购买主要是自住和投资。
③ ③其他地区来源一共占到了其他地区来源一共占到了10%10% 随着整个滨州城市化进程的推进，居住环境的提高，会吸引越来越多的外地置业者在此投资置业 前前两两部部分分人人群群占占了了市市场场的的主主体体近近90%90%，，是是本本项项目目未未来来最最终终需需要要争争取取的的客客群群主主体体由于其职业情况、生活背景、收入来源等多方面的差别，其对于别墅物业，无论是选择、购买还是使用都表现出一定的差异性 客户行为习惯分析客户行为习惯分析比较喜欢诸如财经、家居、高尔夫、财富、经理人、商界等专业类杂志新闻工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间日常交际，高级应酬比较多，经常出入高档消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，名车展、模特SHOU、高雅文艺演出是他们喜爱观看的活动不喜欢太被注目，一般场合不爱露面，行踪甚至有点“诡秘” 客户特征描述客户特征描述他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位他们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不要“露富”。
生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云 第八部分、滨州房地产市场分析总结第八部分、滨州房地产市场分析总结 2006年之前滨州整个房地产市场发展缓慢，整个市场主要还是以政府以及当地大型企业单位定向开发为主，而真正的商品房开发零零散散，无法形成真正的规模2006年前后滨州开始重点发展房地产业，经过2007年的过渡，20082008年滨州市房地产市场迎来了首个高速发展时期，而且已年滨州市房地产市场迎来了首个高速发展时期，而且已从之前的单位定向开发慢慢转向目前的市场化的商品房开发为主从之前的单位定向开发慢慢转向目前的市场化的商品房开发为主随着城区建设的提速，大量土地可进行开发，大量房地产项目进入市场，而当地的需求市场显然没有同突然激增的市场供给相平衡，由于当地客由于当地客群由单位定向福利开发转向完全市场化购房需要一个时间的过程，目前群由单位定向福利开发转向完全市场化购房需要一个时间的过程，目前整个市场需求还没有被完全释放，目前整个市场明显呈供大于求的局面，整个市场需求还没有被完全释放，目前整个市场明显呈供大于求的局面，但随着整体房地产市场的发展，这一局面会逐渐得到改善，市场发展整但随着整体房地产市场的发展，这一局面会逐渐得到改善，市场发展整体趋势向好的态势不会改变。
体趋势向好的态势不会改变滨州市房地产市场发展滨州市房地产市场发展 住宅客群的转变住宅客群的转变早期滨州市房地产市场多数为政府部门以及大型企业单位等开发的定向房为主，其客群自然主要以内部员工消化为主但随着2007年以后城市建设速度的加快，特别是旧城区改造、新城区建设两个整个城市发展方向的建立，催生了大量的购房以及换房需求虽然如今主力购房者虽然仍以政府部门以及大型企业单位工作人员为主，但普通购房者逐渐已成但普通购房者逐渐已成为购房客群中不可忽视的一部分客群为购房客群中不可忽视的一部分客群而随着产品设计的升级，如中海城、祥泰麒麟阁等高品质项目的开发，特别是户型、园林、景观等各个方面的提高，商品房才会同目前的居住条件形成明显的对比，这显然也商品房才会同目前的居住条件形成明显的对比，这显然也会进一步激发潜在购房客群的购买需求会进一步激发潜在购房客群的购买需求滨州市购房客群滨州市购房客群 别墅客群的增加别墅客群的增加随着滨州经济的发展，吸引外部投资的开放，当地以及外来的高层次、高收入人群会持续快速增多但目前滨州整个市场主要以普通住宅开发为主，而较低档次的产品显然已无法满足当地高收入客群的需求，而这这部分人群对能与自己身份相匹配的高档住宅的需求也是日渐强烈。
部分人群对能与自己身份相匹配的高档住宅的需求也是日渐强烈 别墅市场发展别墅市场发展相比较住宅市场，滨州的别墅市场的发展更为落后虽目前已有中海城、新河湾等具有一定品质的别墅项目，但较少的市场供给显然还无法满足但较少的市场供给显然还无法满足当地别墅的购买需求当地别墅的购买需求而比较发达地区较为成熟的别墅项目，中海城、新河湾以及未来入市的别墅项目，其在产品设计等各个方面还具有较大的差距，目前市场上真正意义上的目前市场上真正意义上的“好别墅产品好别墅产品”十分欠缺十分欠缺目前整个滨州市别墅供给的欠缺以及产品设计上的相对落后是本项目十目前整个滨州市别墅供给的欠缺以及产品设计上的相对落后是本项目十分重要的两大机会点分重要的两大机会点滨州市别墅市场发展滨州市别墅市场发展 本案所面临的竞争市场本案所面临的竞争市场建筑面积15万平米别墅、花园洋房、高层 建筑面积：72553平米别墅、多层、高层 建筑面积：79646 平米别墅、花园洋房 建筑面积：177650平米别墅、多层 建筑面积：44238平米别墅、多层 主要别墅竞争项目分布主要别墅竞争项目分布 项目名称项目名称销售价格（元销售价格（元∕∕㎡㎡））工程进度工程进度营销进度营销进度中海城·棕榈湾独栋：8000双拼：6000东区已交付入住，西区目前在建一期东区73套别墅，目前剩下6套项目名称项目名称体量（体量（㎡㎡））别墅套数（套）别墅套数（套）户型区间（户型区间（㎡㎡））主力户型（主力户型（㎡㎡））建筑风格建筑风格中海城·棕榈湾150000独栋：86双拼：50独栋：236—351双拼：247—293独栋：285、335、351双拼：247、287、293现代中式建筑风格中海城中海城·棕榈湾棕榈湾西区东区 项目名称项目名称体量（体量（㎡㎡））别墅套数（套）别墅套数（套）户型区间（户型区间（㎡㎡））主力户型（主力户型（㎡㎡））建筑风格建筑风格新河湾72553双拼：2联排：32双拼、联排：300联排：300现代中式建筑风格项目名称项目名称销售价格（元销售价格（元∕∕㎡㎡））工程进度工程进度营销进度营销进度新河湾双拼、联排：6500目前已封顶共35套别墅，目前剩下6套新河湾新河湾别墅区域市政绿化工程 项目名称项目名称体量体量（（㎡㎡））别墅套数（套）别墅套数（套）户型区间户型区间（（㎡㎡））主力户型主力户型（（㎡㎡））建筑风格建筑风格水岸华庭177650双拼：10联排：24双拼：297联排：230—260联排：230—260现代中式建筑风格水岸华庭水岸华庭项目名称项目名称销售价格销售价格（元（元∕㎡㎡））工程进度工程进度营销进度营销进度水岸华庭尚未定价主体在在预计在11月份以后开始销售别墅区域别墅区域 项目名称项目名称体量体量（（㎡㎡））别墅套数（套）别墅套数（套）户型区间户型区间（（㎡㎡））主力户型主力户型（（㎡㎡））建筑风格建筑风格幸福景城44238独栋：27双拼：26联排：96尚未最终确定尚未最终确定现代中式建筑风格项目名称项目名称销售价格销售价格工程进度工程进度营销进度营销进度幸福景城初步预计5000—6000一期处在地基阶段，预计今年12月份封顶预计在明年上半年开始销售幸福景城幸福景城 项目名称项目名称体量体量别墅套数别墅套数户型区间户型区间主力户型主力户型建筑风格建筑风格新湖玫瑰园79646双拼：26联排：96尚未最终确定尚未最终确定现代中式建筑风格项目名称项目名称销售价格销售价格工程进度工程进度营销进度营销进度新湖玫瑰园尚未定价一期土地平整预计在明年上半年开始销售新湖玫瑰园新湖玫瑰园联排别墅区双拼别墅区 在滨州整体房地产市场发展趋势向好的大环境背景下，抓住当前的别墅在滨州整体房地产市场发展趋势向好的大环境背景下，抓住当前的别墅市场发展机会，特别是在项目客群准确定位的前提下，真正做出目标客市场发展机会，特别是在项目客群准确定位的前提下，真正做出目标客群需求的产品，具有其真正差异化的产品优势，本案未来才会才激烈的群需求的产品，具有其真正差异化的产品优势，本案未来才会才激烈的市场竞争中立于不败。
市场竞争中立于不败上述部分为我司针对本案对于滨州市房地产市场的调查及分析研究，有上述部分为我司针对本案对于滨州市房地产市场的调查及分析研究，有了市场依据，我们才能有的放矢，做出好的产品具体项目定位及建议了市场依据，我们才能有的放矢，做出好的产品具体项目定位及建议案详见本次报告的第二章节案详见本次报告的第二章节《《和居和居· ·森林国际森林国际-- --项目定位及产品建议方案项目定位及产品建议方案》》！！谢谢！本案的未来市场前景本案的未来市场前景 感谢您的聆听Thanks 。