第三章第三章 市场比较法市场比较法主主 讲：讲：龚龚 健健土地资源管理系土地资源管理系 1.市场比较法基本原理市场比较法基本原理2.市场比较法中的有关概念市场比较法中的有关概念3.市场比较法适用条件市场比较法适用条件4.市场比较法市场比较法评估过程评估过程5.市场比较法评估案例市场比较法评估案例主要内容主要内容 1. 市场比较法基本原理市场比较法基本原理(Direct Value Comparison) 又叫买卖实例法（又叫买卖实例法（Market Data Approach）） 理理论论依依据据是是替替代代原原理理，，即即房房地地产产价价格格的的形形成成中中有有替替代代原原理理的的作作用用，，所所以以在在进进行行房房地地产产估估价价时时，，估估价价对对象象的的未未知知价价格格可可以以通通过过类类似似房房地地产产的的已已知知成交价格来求取成交价格来求取 谈谈到到比比较较：：前前提提是是具具有有价价格格一一致致性性，，此此外外还还要要有有差差异异，，差差异异又又是是由由于于影影响响价价格格的的诸诸因因素素有有所所差差异异引引起起的的如如：：交交易易情情况况、、交交易易时时间间（（日日期期））、、区域因素、个别因素等。
区域因素、个别因素等 市市场场比比较较法法：：实实际际上上就就是是从从影影响响房房地地产产价价格格的的因因素素入入手手，，分分析析比比较较评评估估对对象象和和交交易易案案例例的的有有关关影影响响因因素素的的相相同同性性和和差差异异性性，，对对交交易易案案例例的的价价格格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格 1. 市场比较法基本原理市场比较法基本原理(Direct Value Comparison)因而，利用市场比较法估价要解决两个问题：因而，利用市场比较法估价要解决两个问题： 1）找出影响价格的因素）找出影响价格的因素 2））如如何何将将待待估估房房地地产产与与比比较较房房地地产产之之间间的的价价格格差差异异定定量量化化，，并并对对比比较较房房地地产产价价格格进进行行修修正正得得到到待待估估房房地地产产客客观观合合理理价格价格 类类似似房房地地产产：：是是指指其其所所在在的的地地区区的的区区域域特特性性以以及及其其影影响响房房价价的的因因素素和条件相同或相近的房地产和条件相同或相近的房地产 比比较较房房地地产产（（比比准准房房地地产产））：：是是指指选选定定的的与与待待估估宗宗地地具具有有替替代代关关系系的比较交易案例的房地产。
的比较交易案例的房地产 比比准准价价格格：：通通过过分分析析“比比较较房房地地产产”与与“待待估估房房地地产产”之之间间的的价价格格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格 标标准准房房地地产产：：是是指指一一定定区区域域内内设设定定的的，，具具备备的的条条件件在在一一定定范范围围内内有有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产 交交易易情情况况修修正正：：是是指指排排除除交交易易行行为为中中的的一一些些特特殊殊因因素素所所造造成成的的交交易易价格偏差价格偏差 区区域域因因素素：：是是指指房房地地产产在在区区域域的的自自然然条条件件与与社社会会、、经经济济、、行行政政、、文文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素 个别因素：个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素是指房地产的个别特性对其价格的影响因素2、市场比较法中的有关概念、市场比较法中的有关概念 地地价价指指数数：：指指运运用用一一定定的的统统计计方方法法将将特特定定区区域域一一定定时时期期内内的的地地价价水水平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。
平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数区区域域分分析析：：指指分分析析判判定定待待估估房房地地产产所所处处区区域域的的类类型型、、特特性性，，以以及及这这些特性对待估房地产价格所产生的影响等些特性对待估房地产价格所产生的影响等同同一一供供需需圈圈：：指指与与待待估估房房地地产产能能形形成成替替代代关关系系，，对对待待估估房房地地产产价价格格产生显著影响的其他房地产所在的区域产生显著影响的其他房地产所在的区域相相邻邻区区域域：：针针对对房房地地产产而而言言，，相相邻邻区区域域指指待待估估房房地地产产所所处处的的、、以以某某一一特特定定用用途途为为主主的的一一定定范范围围区区域域；；针针对对区区域域而而言言，，相相邻邻区区域域指指紧紧邻邻区区域域周围的其他区域周围的其他区域类类似似区区域域：：指指与与待待估估房房地地产产所所隶隶属属的的相相邻邻区区域域类类似似的的、、同同一一供供应应圈圈的其他区域的其他区域 比比较较法法适适用用的的对对象象：：是是具具有有交交易易性性的的房房地地产产，，如如房房地地产产开开发发用用地地、、商商品品住住宅宅、、写写字字楼楼等等，，而而对对于于很很少少发发生生交交易易的的房房地地产产，，如如特特殊殊工工业业厂厂房房、、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。
学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价1））要要有有与与待待估估房房地地产产具具有有相相关关性性和和替替代代性性的的、、足足够够数数量量的的比比较较案案例例在在同同一一供供应应圈圈内内存存在在着着较较多多的的类类似似房房地地产产的的交交易易如如在在一一些些房房地地产产市市场尚发育不够的地区，就很难采用场尚发育不够的地区，就很难采用在在国国外外不不动动产产发发达达的的国国家家如如德德国国，，一一般般至至少少要要求求选选择择10个个可可比比较较的的交交易案例，我国在利用市场比较法计算时，易案例，我国在利用市场比较法计算时，要求至少三个比较房地产要求至少三个比较房地产2））这这些些修修正正有有的的很很难难采采用用比比较较法法估估价价中中需需要要进进行行交交易易情情况况、、交交易易日日期期、、房房地地产产状状况况（（包包括括区区位位状状况况、、权权益益状状况况、、实实物物状状况况等等））的的修修正正，，量量化化的的计计算算公公式式，，需需要要估估价价人人员员依依靠靠其其广广博博的的知知识识和和丰丰富富的的经经验验才才能能作作出3））比比较较法法的的原原理理和和技技术术，，也也可可以以用用于于其其他他估估价价方方法法中中的的有有关关参参数数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。
的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期3.市场比较法适用条件市场比较法适用条件 4、评估过程、评估过程收集交易实例收集交易实例整理和选择比准实例整理和选择比准实例分析与调整分析与调整综合计算比准价格综合计算比准价格建立价格比较修正的基础建立价格比较修正的基础交易情况的修正交易情况的修正交易日期的修正交易日期的修正房地产状况修正房地产状况修正利利用用修修正正公公式式计计算算 市市场场比比较较法法立立足足于于“比比较较”，，拥拥有有充充裕裕的的可可供供比比较较的的已已知知房房地地产产价价格格是前提 对于市场比较法而言，主要是要对于市场比较法而言，主要是要收集市场交易实例，途径收集市场交易实例，途径有：有： 1)查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料 土地管理，房产产权管理土地管理，房产产权管理(交易所交易所)等对房地产交易做的原始记录等对房地产交易做的原始记录 2)从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息 3)同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。
4.1收集交易实例收集交易实例 4)参加年度房地产交易会，参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料索取房地产的各种行情方面的资料 5)同行之间的信息共享同行之间的信息共享 6)向向当当事事人人、、潜潜在在购购买买者者、、经经纪纪人人、、房房地地产产登登记记代代理理人人、、金金融融机机构构、、司法机关等调查了解司法机关等调查了解 7)道听途说的行情也要收集道听途说的行情也要收集 对对于于以以上上渠渠道道收收集集来来的的资资料料，，价价格格的的种种类类是是多多种种多多样样的的，，其其中中如如:地地价价税税、、土土地地税税、、土土地地征征用用、、抵抵押押等等估估价价额额，，法法院院公公证证登登记记估估价价额额，，标标售售拍拍卖卖价价格格，，房房地地产产销销售售说说明明书书的的价价目目，，广广告告刊刊登登的的价价格格等等，，都都不不是是正正常常价价格格不不是是实实际际交交易易价价格格，，含含有有特特殊殊因因素素)如如利利用用这这些些资资料料进进行行参参考考，，而而慎慎重重分分析析其其内内容容，，及及其其与与市市场场价价格格相相差差的的比比率率，，判判断断他他们们与与正正常常价格的区别。
价格的区别 名称名称 坐落坐落 卖方卖方 买方买方 成交价格成交价格 成交日期成交日期年年 月月 日日付款方式付款方式 房地产状房地产状况说明况说明区位状况说明 权益状况说明 实物状况说明 交易情况说明交易情况说明 位置图位置图 形象图形象图 交易实例调查表交易实例调查表调查人员：调查人员：调查日期：调查日期： 年年 月月 日日 资资料料收收集集是是估估价价机机构构的的一一项项十十分分重重要要的的基基础础工工作作，，要要实实现现估估价价机机构的可持续发展，构的可持续发展， 要求估价人员自身不断学习、进步要求估价人员自身不断学习、进步 要要求求机机构构将将一一手手的的，，基基础础的的市市场场资资料料及及时时，，准准确确的的收收集集和和积积累累，，建立房地产交易实例库、资料库，建立房地产交易实例库、资料库，形成良好的运行机制形成良好的运行机制这这是是从从事事房房地地产产估估价价的的一一项项基基础础性性工工作作交交易易实实例例库库的的建建立立，，可可通通过过制制作作成成交交易易实实例例卡卡片片，，分分门门别别类类存存放放，，或或将将收收集集到到的的交交易易实实例例分门别类的存入计算机中，这样有利于保存和在需要是查找、利用。
分门别类的存入计算机中，这样有利于保存和在需要是查找、利用 留留自自学学思思考考题题：：给给出出“一一个个估估价价机机构构正正常常运运行行情情况况下下应具备的基础资料清单及名目应具备的基础资料清单及名目” 经选取出的可供比较的交易实例具有下列性质经选取出的可供比较的交易实例具有下列性质: （（1））物质的同一性或类似性物质的同一性或类似性 体现体现: ①①与估价对象房地产的用途相同与估价对象房地产的用途相同 不不同同用用途途的的房房地地产产价价格格相相差差很很大大，，所所以以首首要要的的是是应应选选取取用用途途相相同同的的实实例例 ②②与估价对象房地产的价格类型相同与估价对象房地产的价格类型相同 即即比比准准实实例例的的权权利利性性质质与与估估价价对对象象权权利利性性质质相相同同，，如如: 估估价价对对象象房房地地产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较 比比准准实实例例的的交交易易类类型型与与估估价价目目的的相相吻吻合合，，交交易易类类型型主主要要有有土土地地使使用用权权协协议议出出让让、、一一般般买买卖卖、、租租赁赁、、征征用用等等，，应应选选取取相相对对应应的的交交易易类类型型的的交交易易实实例作为比准实例。
例作为比准实例 ③③与估价对象房地产的建筑结构应相同与估价对象房地产的建筑结构应相同4.2整理和选取比准实例（可比实例）整理和选取比准实例（可比实例） （（2）地点的同一性和类似性）地点的同一性和类似性 消除区位因素对房地产效用及价格的影响消除区位因素对房地产效用及价格的影响 最最好好能能在在同同一一地地区区，，越越近近越越好好，，如如果果同同一一地地区区内内没没有有可可选选取取的的，，可可以以在在同同一一供供应应圈圈内内的的类类似似地地区区选选取取如如:要要评评估估北北京京王王府府井井地地区区的的商商业业店店铺铺，，最最好好选选择择的的交交易易实实例例也也在在王王府府井井，，但但若若无无，，可可选选择择东东单单、、西单、前门等临近的地区或同等级别的商业区的实例西单、前门等临近的地区或同等级别的商业区的实例 （（3）时间的接近性）时间的接近性 时时间间的的接接近近是是相相对对而而言言的的，，相相对对于于房房地地产产市市场场的的变变动动情情况况而而言言，，如如果果几几年年来来房房地地产产市市场场都都比比较较稳稳定定，，价价格格变变化化幅幅度度不不大大，，那那么么几几年年前前的的交交易易实实例例用用于于现现在在比比较较修修正正也也是是有有效效的的。
通通常常，，要要求求交交易易实实例例的交易日期在的交易日期在5年内 （（4）交易情况正常性）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易 所所谓谓正正常常交交易易，，是是指指交交易易应应当当是是公公开开、、平平等等、、自自愿愿的的，，即即在在公公开开市市场场、、完完全全竞竞争争、、信信息息畅畅通通，，交交易易双双方方平平等等自自愿愿，，没没有有私私自自利利益益关系的情况下的交易关系的情况下的交易 选选取取了了比比准准实实例例后后，，应应先先对对这这些些比比准准实实例例的的成成交交价价格格进进行行换换算算处处理理，，使使其其成成交交价价格格之之间间的的口口径径一一致致、、相相互互可可比比，，为为进进行行后后继继的的比比较较修修正正建建立立共同的基础共同的基础 建立价格可比基础具体包括下列建立价格可比基础具体包括下列4个方面：个方面： （（1）统一的付款方法）统一的付款方法 由由于于房房地地产产价价值值量量大大，，通通常常付付款款有有分分期期付付款款的的方方式式，，在在估估价价中中为为了了便便于于比比较较，，价价格格应应以以一一次次性性付付清清所所需需支支付付的的金金额额为为基基准准，，所所以以，，需需要要将将分分期期付付款款比比准准实实例例的的成成交交价价格格折折算算为为在在其其成成交交日日期期时时一一次次性性付付清清。
具具体体方法是货币的时间价值中的折现计算方法是货币的时间价值中的折现计算 例例子子：：某某房房地地产产交交易易总总价价款款为为30万万元元，，其其中中首首付付款款10万万元元，，余余款款20万万元元于于半半年年后后一一次次性性付付清清假假设设月月利利率率为为1%，，则则在在其其成成交交日日期期时时一一次次性性付清的价格为：付清的价格为： 10+20/（（1+1%））6=28.84万元万元4.3建立价格比较修正的基础建立价格比较修正的基础 （（2）统一采用单价）统一采用单价土地的单价有用楼面价表示的土地的单价有用楼面价表示的有些房地产如：车库按车位个数为单位有些房地产如：车库按车位个数为单位3）统一货币种类和货币单位）统一货币种类和货币单位不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价 （（4）统一面积内涵与单位）统一面积内涵与单位 有有些些实实例例的的土土地地单单价价是是用用楼楼面面价价表表示示的的，，有有些些房房地地产产如如车车库库按按车车位位个数为单位，都需要统一内涵再进行比较。
个数为单位，都需要统一内涵再进行比较 交交易易情情况况修修正正是是排排除除掉掉交交易易行行为为中中的的一一些些特特殊殊因因素素所所造造成成的的交交易易价价格偏差 （（1）造成成交价格偏差的原因）造成成交价格偏差的原因 1)有利害关系的人们互相之间的交易有利害关系的人们互相之间的交易 2)急于脱售或购买的、及不了解市场行情的急于脱售或购买的、及不了解市场行情的 3)交易双方或一方有特别动机或偏好的交易双方或一方有特别动机或偏好的 4)受债权债务关系影响的受债权债务关系影响的(以资抵债以资抵债) 5)相邻地块的合并交易相邻地块的合并交易(合并后效用会增加合并后效用会增加) 6)交易税费非正常负担等交易税费非正常负担等 如如：：契契税税本本由由买买方方负负担担，，却却转转嫁嫁给给了了卖卖方方；；交交易易手手续续费费本本应应由由双双方方各负担一部分，却转嫁给了其中的一方各负担一部分，却转嫁给了其中的一方4.4交易情况修正交易情况修正 7）特殊交易方式的交易）特殊交易方式的交易如拍卖、招标、哄抬或抛售等如拍卖、招标、哄抬或抛售等通常来讲，通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。
拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常但在拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常但在我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低市场行情，而协议价格往往偏低这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土（这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土地作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而地作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土地的一级市场存在严重的不公平竞争现象）地的一级市场存在严重的不公平竞争现象） 需估价的人员有丰富的经验，对市场行情有充分了解需估价的人员有丰富的经验，对市场行情有充分了解修正程序修正程序: 1)剔除非正常的交易案例剔除非正常的交易案例 2)测定各种特殊因素对正常价格的影响程度测定各种特殊因素对正常价格的影响程度 测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算，确定修正系数。
测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算，确定修正系数 由由于于缺缺乏乏客客观观、、统统一一的的尺尺度度，，这这种种测测算算有有时时非非常常困困难难，，因因此此在在哪哪种种情情况况下下应应当当修修正正多多少少，，只只有有由由估估价价人人员员凭凭经经验验判判断断作作为为估估价价人人员员平平常常就就应应收收集集征征集集交交易易实实例例，，并并加加以以分分析析，，在在积积累累了了丰丰富富经经验验的的基基础础上上，，努努力力把把握握适当的修正系数适当的修正系数 3)利用修正系数修正利用修正系数修正 公式公式:比准实例成交价格比准实例成交价格*交易情况修正系数交易情况修正系数=正常价格正常价格交易情况修正系数交易情况修正系数=待估宗地情况指数待估宗地情况指数/比较案例情况指数比较案例情况指数（（2）修正方法）修正方法 比比准准实实例例的的成成交交价价格格是是其其成成交交日日期期时时的的价价格格，，是是在在其其成成交交日日期期时时的的房房地地产产市市场场状状况况下下形形成成的的要要求求评评估估的的估估价价对对象象的的价价格格是是估估价价时时点点的的价价格格，，是是指指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。
在估价时点时的房地产市场状况下形成的 如如果果成成交交日日期期与与估估价价时时点点不不同同，，房房地地产产市市场场状状况况可可能能发发生生了了变变化化，，价价格格就就有有可可能能不不同同，，因因此此应应将将可可比比实实例例在在其其成成交交日日期期时时的的价价格格修修正正为为在在估估价价时时点点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正 日期差异表现为日期差异表现为:待估案例发生在后，比准案例发生在前待估案例发生在后，比准案例发生在前 待估案例发生在前，待估案例发生在前， 比准案例发生在后比准案例发生在后 （（1）修正方法）修正方法 在在比比准准实实例例的的成成交交日日期期至至估估价价时时点点期期间间，，随随着着时时间间的的推推移移，，房房地地产产价价格格可能发生的变化有可能发生的变化有3种情况：种情况：1）平稳；）平稳；2）上涨；）上涨；3）下跌）下跌 在在判判定定房房地地产产价价格格水水平平为为稳稳定定发发展展时时，，可可不不进进行行交交易易日日期期修修正正上上涨涨和和下跌都必须进行修正。
下跌都必须进行修正 采采用用(地地价价指指数数或或房房屋屋价价格格指指数数)房房地地产产价价格格指指数数的的变变动动率率来来分分析析计计算算，，公式如下公式如下: 比准实例在成交日期时的价格比准实例在成交日期时的价格*交易日期修正系数交易日期修正系数=在估价时点时的价格在估价时点时的价格4.5交易日期修正交易日期修正 房地产价格指数按基期不同又分为房地产价格指数按基期不同又分为: 定基指数定基指数 环比指数环比指数定基指数定基指数是以某一时点为基期建立是以某一时点为基期建立环比指数环比指数基期是不固定的基期是不固定的通常以上一个统计时点为基期通常以上一个统计时点为基期)基期基期(价格指数通常定义为价格指数通常定义为1)估价时间估价时间969798992000价格指数价格指数10.981.021.051.06环比指数环比指数估价时间估价时间969798992000价格指数价格指数10.98/1=0.981.02/0.98=1.041.05/1.02=1.031.06/1.05=1.01 若已知环比指数，需换算成定基指数，进行地价指数修正若已知环比指数，需换算成定基指数，进行地价指数修正。
除用价格指数修正方法外，还可以通过大量交易案例，分析地价随时间的除用价格指数修正方法外，还可以通过大量交易案例，分析地价随时间的变动规律，并用以修正变动规律，并用以修正 定基指数定基指数 【例4-3】某宗房地产2002年的价格为1600元/m2，现需要将其调整到2005年，已知该区域类似房地产的定基价格指数和环比价格指数如下表所示（以2001年为1），试求该宗房地产2005年的价格 解：解：该宗房地产2005年的价格计算如下：利用定基价格指数计算：利用环比价格指数计算： 房房地地产产状状况况修修正正包包括括区区位位状状况况、、权权益益状状况况、、实实物物状状况况三三个个方方面面每每一个方面还可以进一步细分为若干因素的修正一个方面还可以进一步细分为若干因素的修正 （（1）区位状况修正）区位状况修正 区区位位状状况况是是对对房房地地产产价价格格有有影影响响的的房房地地产产区区位位因因素素的的状状况况将将比比准准实实例例房房地地产产在在其其区区位位状状况况下下的的价价格格调调整整为为在在估估价价对对象象房房地地产产区区位位状状况况下下的价格 区位状况比较修正的内容主要包括：区位状况比较修正的内容主要包括： 繁繁华华程程度度、、交交通通便便捷捷度度、、环环境境景景观观、、公公共共设设施施完完备备程程度度、、临临路路状状况况、、楼层、朝向等楼层、朝向等。
4.6房地产状况修正房地产状况修正 （（2）权益状况修正）权益状况修正 是是对对房房地地产产价价格格有有影影响响的的房房地地产产权权益益因因素素的的状状况况将将比比准准实实例例在在其其权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格 主要内同有：土地使用年限，城市规划限制条件（容积率）等主要内同有：土地使用年限，城市规划限制条件（容积率）等 1）土地使用权年期修正）土地使用权年期修正 土土地地使使用用权权年年限限长长短短，，直直接接影影响响土土地地可可获获收收益益，，年年限限越越长长，，土土地地总总收益越多，地价越高收益越多，地价越高修正公式修正公式: 比准实例进行土地使用权年期修正后的价格比准实例进行土地使用权年期修正后的价格 ＝比准实例价格＝比准实例价格*K 其中：其中： r---土地还原利率土地还原利率;n---比准案例使用权年期比准案例使用权年期;m---待估房地产使用权年期待估房地产使用权年期 2）容积率修正）容积率修正 容容积积率率大大小小影影响响土土地地利利用用程程度度高高低低，，r越越大大，，土土地地利利用用效效益益越越好好(在在边边际收益际收益>边际成本之前边际成本之前) 修正公式修正公式: 容容积积率率修修正正后后比比准准实实例例地地价价=比比准准实实例例价价格格*(待待估估宗宗地地容容积率修正系数积率修正系数/比准实例容积率修正系数比准实例容积率修正系数) （（3）实物状况修正）实物状况修正 是是对对房房地地产产价价格格有有影影响响房房地地产产实实物物因因素素的的状状况况，，进进行行实实物物状状况况修修正正，，将将比比准准实实例例房房地地产产在在其其实实物物状状况况下下的的价价格格调调整整为为估估价价对对象象房房地地产产实实物物状状况况下下的的价格。
价格 对对于于土土地地有有：：面面积积大大小小、、形形状状、、基基础础设设施施完完备备程程度度、、土土地地平平整整程程度度、、地地势、地质水文状况等势、地质水文状况等 对对于于建建筑筑物物有有：：新新旧旧程程度度、、建建筑筑规规模模、、建建筑筑结结构构、、设设备备、、装装修修、、平平面面布布置、工程质量等影响房地产价格的因素置、工程质量等影响房地产价格的因素 （（4）房地产状况修正方法）房地产状况修正方法 1）） 首首先先列列出出对对估估价价对对象象这这类类房房地地产产的的价价格格有有影影响响的的房房地地产产状状况况各各方方面面的因素 2）） 判定估价对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状况判定估价对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状况 3）） 将将比比准准实实例例房房地地产产与与估估价价对对象象房房地地产产在在这这些些因因素素方方面面的的状状况况进进行行逐逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度 4）） 根据差异程度对比准实例的价格进行修正根据差异程度对比准实例的价格进行修正 （（3）实物状况修正）实物状况修正 总总的的来来说说，，如如果果估估价价对对象象房房地地产产优优于于比比准准实实例例房房地地产产，，则则应应对对价价格格做做增增价修正，反之，则应做减价修正。
价修正，反之，则应做减价修正 一般公式为：一般公式为： 比比准准实实例例在在待待估估房房地地产产状状况况下下的的价价格格＝＝比比准准实实例例在在其其自自身身房房地地产产状状况况下下的价格的价格×房地产状况修正系数房地产状况修正系数房地产状况修正系数＝待估房地产状况指数房地产状况修正系数＝待估房地产状况指数/比准实例房地产状况指数比准实例房地产状况指数在百分率法中，房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定假设比准实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%（当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高，则为＋R%；当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格低，则为－R%）据此房地产状况修正系数计算公式为： 总总结结：：前前面面共共讲讲了了三三大大方方面面的的修修正正，，经经过过了了交交易易情情况况修修正正后后，，将将比比准准实实例例的的实实际际而而可可能能不不是是正正常常的的价价格格变变成成了了正正常常价价格格；；经经过过了了交交易易日日期期修修正正后后，，就就将将比比准准实实例例在在其其成成交交日日期期时时的的价价格格变变成成了了在在估估价价时时点点的的价价格格；；经经过过了了房房地地产产状状况况修修正正后后，，就就将将比比准准实实例例在在其其房房地地产产状状况况下下的的价价格格变变成成了了在在估估价价对对象象的的房房地地产产状状况况下下的的价价格格。
经经过过这这三三大大方方面面的的修修正正，，就就把把比比准准实实例例房房地地产产的的实实际际成成交交价价格格变变成成了了估估价价对对象象房房地地产产在在估估价价时时点点的的客客观观合理价格合理价格 4.7综合计算比准价格综合计算比准价格 将三大方面的修正综合起来，计算公式为：将三大方面的修正综合起来，计算公式为： ①①修正系数连乘形式修正系数连乘形式 估估价价对对象象价价格格=比比准准实实例例价价格格*交交易易情情况况修修正正系系数数*交交易易日日期期修修正正系系数数*房地产状况修正系数房地产状况修正系数 ②②修正系数累加形式修正系数累加形式 估估价价对对象象价价格格=比比准准实实例例价价格格*（（1+交交易易情情况况修修正正系系数数+交交易易日日期期修修正系数正系数+房地产状况修正系数）房地产状况修正系数） 在在市市场场比比较较法法计计算算中中，，连连乘乘形形式式与与累累加加形形式式相相比比，，连连乘乘形形式式更更加加科科学学和和简简便便，，另另外外交交易易情情况况、、交交易易日日期期、、房房地地产产状状况况的的修修正正，，通通常常采采用用百百分率法来计算。
分率法来计算4.7综合计算比准价格综合计算比准价格 （（1）综合修正计算分类）综合修正计算分类 ①①直接比较修正公式直接比较修正公式1求取某个可比实例对应比准价格的方法将以上三大方面的修正综合起来，综合计算公式有两种：①①百分率法修正系数连乘公式百分率法修正系数连乘公式估价对象价格=比准实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数②②百分率法修正系数累加公式百分率法修正系数累加公式估价对象价格=比准实例价格×（1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+房地产状况修正系数）③③差额法公式差额法公式估价对象价格＝比准实例价格±交易情况修正数额±交易日期修正数额±房地产状况修正数额 （（1）综合修正计算分类）综合修正计算分类 ②②间接比较修正公式间接比较修正公式 间间接接比比较较修修正正与与直直接接比比较较修修正正相相似似，，所所不不同同的的是是设设想想一一个个标标准准的的房房地地产产状状况况，，以以此此标标准准的的房房地地产产状状况况为为基基准准，，将将比比准准实实例例及及估估价价对对象象的的房房地地产产状状况况均均与与它它逐逐项项比比较较打打分分，，然然后后将将所所得得的的分分数数转转化化为为修修正正价价格格的的比比率率。
一般采用这种方法的少）（一般采用这种方法的少） 交易情况修正 交易日期修正 标准化修正 房地产状况修正 下下面面仅仅以以连连乘乘形形式式、、采采用用百百分分率率法法来来进进一一步步说说明明比比较较法法的的综综合合修修正正计计算算由由于于房房地地产产状状况况修修中中有有直直接接比比较较修修正正和和间间接接比比较较修修正正公公式式，，因因此此，，较较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种：具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种： ①①直接比较修正公式直接比较修正公式 交易情 交易日 房地产状 况修正 期修正 况修正 上式中，交易情况修正的分子为上式中，交易情况修正的分子为100100，表示以正常价格为基准，，表示以正常价格为基准，交易日期修正的分母为交易日期修正的分母为100100，表示以成交日期时的价格为基准，房地，表示以成交日期时的价格为基准，房地产状况修正的分子为产状况修正的分子为100100，表示以估价对象的房地产状况为基准。
表示以估价对象的房地产状况为基准 ②②间接比较修正公式间接比较修正公式 间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将比准实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率通常情况下，这种方法采用的少 交易情 交易日 标准化 房地产状交易情 交易日 标准化 房地产状 况修正 期修正 修正 况修正况修正 期修正 修正 况修正 （（2）将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法）将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法 每每一一个个比比准准实实例例的的成成交交价价格格经经过过上上述述各各项项修修正正后后，，都都会会相相应应地地得得出出一一个个比比准准价价格格，，如如有有三三个个比比准准实实例例，，经经过过各各项项修修正正后后，，会会得得到到三三个个比比准准价价格格，，但但这这些些比比准准价价格格可可能能是是不不一一致致的的，，最最后后需需要要将将它它们们综综合合成成一一个个比比准准价价格格，，以此作为比较法的估算结果。
方法通常有下列以此作为比较法的估算结果方法通常有下列4种：种：（（1）） 平均数（平均数（2）中位数（）中位数（3）众数（）众数（4）其他方法）其他方法 平均数又分为简单算术平均和加权算术平均应用最多）平均数又分为简单算术平均和加权算术平均应用最多） 中中位位数数是是把把修修正正出出的的各各个个价价格格按按从从低低到到高高或或从从高高到到低低的的顺顺序序排排列列，，当当项项数数为为奇奇数数时时，，位位于于正正中中间间位位置置的的那那个个价价格格为为综综合合出出的的一一个个价价格格，，当当项项数数为为偶偶数数时时，，位位于于正正中中间间位位置置的的那那两两个个价价格格的的简简单单算算术术平平均均为为综综合合出出的的一一个个价价格 如：比准价格结果为：如：比准价格结果为：2600 2650 2800 2860 3950 中位数为：中位数为：2800 ；； 若比准价格结果为：若比准价格结果为：2600 2650 2800 2860 中位数为：（中位数为：（2650+2800））/2=2725 众数是一组数值中出现次数最多的数值众数是一组数值中出现次数最多的数值。
其他方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如去掉一个最低价和其他方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如去掉一个最低价和一个最高价，将余下的拿来简单算术平均或者估价人员根据自身经验，一个最高价，将余下的拿来简单算术平均或者估价人员根据自身经验，以某一个比准价格为主，参考其他比准价格最终确定价格以某一个比准价格为主，参考其他比准价格最终确定价格 案例分析案例分析 :为为评评估估某某住住宅宅楼楼的的价价格格，，估估价价人人员员在在该该住住宅宅楼楼附附近近地地区区调调查查选选取取了了A A、、B B、、C C、、D D、、E E共共5 5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是以估价对象为例上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是以估价对象为例按直接比较所得结果其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度按直接比较所得结果其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同另据调查得知：从相同另据调查得知：从20012001年年7 7月月1 1日至日至20022002年年1 1月月1 1日该类住宅楼市场价日该类住宅楼市场价格每月递增格每月递增1.5%1.5%，其后至，其后至20022002年年1111月月1 1日则每月递减日则每月递减0.5%0.5%，而从，而从20022002年年1111月月1 1日至日至20032003年年4 4月月3030日的市场价格基本不变，以后每月递增日的市场价格基本不变，以后每月递增1%1%。
试利用上述试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的资料根据估价相关要求选取最合适的3 3个交易实例作为可比实例，并估算该个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼住宅楼20032003年年8 8月月3131日的正常单价日的正常单价( (如需计算平均值，请采用简单算术平均如需计算平均值，请采用简单算术平均法法) ) 案例分析案例分析 :解：解： (1)(1)选选取取可可比比实实例例实实例例B B交交易易情情况况误误差差太太大大，，实实例例D D成成交交时时间间与与估估价价时时点点相相隔隔两两年年以以上上，，故故实实例例B B和和实实例例D D不不作作为为可可比比实实例例选选取取实实例例A A、、C C、、E E作作为可比实例为可比实例 (2)(2)计计算算公公式式：：比比准准价价格格＝＝可可比比实实例例价价格格××交交易易情情况况修修正正系系数数××交交易易日期修正系数日期修正系数××房地产状况修正系数房地产状况修正系数 (3)(3)交易情况修正系数为：交易情况修正系数为： 可比实例可比实例A A＝＝100/100/（（100+2100+2）＝）＝100/102100/102 可比实例可比实例C C＝＝100/100100/100 可比实例可比实例E E＝＝100/100/（（100-3100-3）＝）＝100/97100/97 (4) (4)交易日期修正系数为：交易日期修正系数为： 可比实例可比实例A A＝＝(1+1%)(1+1%)4 4 可比实例可比实例C C＝＝(1+1%)(1+1%)4 4 可比实例可比实例E E＝＝(1+1%)(1+1%)3 3 案例分析案例分析 :解：解： (5)(5)房地产状况修正系数为：房地产状况修正系数为： 因因房房地地产产状状况况中中的的三三方方面面因因素素产产生生的的作作用用程程度度相相同同，，故故设设三三方方面面的的因因素的权数相同均为素的权数相同均为1/31/3，则有，则有 本章思考题本章思考题比较法理论依据是什么？比较法理论依据是什么？比较法适用的对象是什么？比较法适用的对象是什么？比较法的操作步骤。
比较法的操作步骤搜集交易实例搜集交易实例 的途径主要有哪些？的途径主要有哪些？搜集交易实例时应搜集哪些内容？搜集交易实例时应搜集哪些内容？估价对象房地产、类似房地产、交易实例房地产、比准实例房地估价对象房地产、类似房地产、交易实例房地产、比准实例房地产四者的含义及异同及关系？产四者的含义及异同及关系？选取的比准实例应符合哪些要求？选取的比准实例应符合哪些要求？同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？房地产状况修正包括哪些方面？房地产状况修正包括哪些方面？区位状况修正包括哪些内容？区位状况修正包括哪些内容？权益状况修正包括哪些内容？权益状况修正包括哪些内容？实物状况修正包括哪些内容？实物状况修正包括哪些内容？比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格？市场比较法中的有关概念市场比较法中的有关概念 《《市场比较法在房市场比较法在房地产估价中的运用地产估价中的运用》》 。