赢响胶东赢响胶东 银座雄心银座雄心—李沧区面粉厂项目市场报告李沧区面粉厂项目市场报告 本项目将是银座第二个本项目将是银座第二个SHOPPING MALLSHOPPING MALL，也是占，也是占领青岛北部城区市场的桥头堡，将辐射四方区领青岛北部城区市场的桥头堡，将辐射四方区北部、李沧区和城阳区大部它对银座的意义北部、李沧区和城阳区大部它对银座的意义不仅仅是成功整合第二个综合商业，更是全面不仅仅是成功整合第二个综合商业，更是全面占领青岛乃至胶东的至高点占领青岛乃至胶东的至高点 济济南南银银座座中中心心本本案案 项目项目目标目标项目宗项目宗地分析地分析市场市场研判研判市场机市场机会分析会分析项目项目定位定位目标沟通目标沟通项目背景项目背景 机会与策略机会与策略定位定位主要的研究内容主要的研究内容物业发物业发展建议展建议营销策略营销策略/ /执行执行问题判断问题判断 营销营销构想构想产品建议产品建议信立怡高逻辑思维导图信立怡高逻辑思维导图 目 录contents123项目愿景及目标项目愿景及目标市场研判市场研判宗地分析宗地分析 项目愿景项目愿景企业战略意义：企业战略意义：成功布局青岛，辐射青岛北部区域，成功布局青岛，辐射青岛北部区域， 为未来占领胶东市场奠定基础。
为未来占领胶东市场奠定基础企业品牌意义：企业品牌意义：打造青岛人高度认可的银座品牌商打造青岛人高度认可的银座品牌商 业，商业品牌提升其他物业品牌业，商业品牌提升其他物业品牌实现开发目标：实现开发目标：以商业为主体，其他各类物业协调运以商业为主体，其他各类物业协调运 作，稳定回现，并最终服务商业作，稳定回现，并最终服务商业 目 录contents123项目愿景及目标项目愿景及目标市场研判市场研判宗地分析宗地分析 市场研判市场研判项目背景研究项目背景研究房地产市场研究房地产市场研究 p20102010年年1 1月月1212日晚间，央行宣布，自日晚间，央行宣布，自1 1月月1818日起，上调存款准备金率日起，上调存款准备金率0.50.5个百个百分点以20092009年年1111月底月底59.2759.27万亿人民币存款余额估算，同时考虑农村信用社万亿人民币存款余额估算，同时考虑农村信用社等小型金融机构暂不上调因等小型金融机构暂不上调因 素，分析师预计这将回收素，分析师预计这将回收25002500亿基础货币。
亿基础货币 而且，而且，由于央行上调时点早于预期，预计将对市场产生强烈紧缩预期由于央行上调时点早于预期，预计将对市场产生强烈紧缩预期p中国人民银行决定，从中国人民银行决定，从20102010年年2 2月月2525日起，上调存款类金融机构人民币存款日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率准备金率0.50.5个百分点为加大对个百分点为加大对““三农三农””和县域经济的支持力度，农村信用和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调社等小型金融机构暂不上调p20102010年年1 1月月1010日日 国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产国务院办公厅日前发布通知要求，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售价对外销售 通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘通知还要求，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。
加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管宏观政策宏观政策p20102010年年4 4月月1515日国务院常务会议明确确定对购买首套自住房且套型建筑面积日国务院常务会议明确确定对购买首套自住房且套型建筑面积在在9090平方米以上的家庭平方米以上的家庭, ,贷款首付款比例不得低于贷款首付款比例不得低于3030％％, ,对贷款购买第二套住房对贷款购买第二套住房的家庭的家庭, ,首付款比例不得低于首付款比例不得低于5050％％, ,贷款利率不得低于基准利率的贷款利率不得低于基准利率的1 1．．1 1倍倍; ;对贷款对贷款购买第三套及以上住房的购买第三套及以上住房的, ,大幅度提高首付款比例和利率水平大幅度提高首付款比例和利率水平 随着新随着新““国四条国四条””的颁布，新一轮政策打压即将开始，二套房的颁布，新一轮政策打压即将开始，二套房首付不得低于首付不得低于50%50%仅是国家政策调控的第一拳，未来市场形势仅是国家政策调控的第一拳，未来市场形势不甚乐观，建议开发商在开发过程中要快进快出，规避风险不甚乐观，建议开发商在开发过程中要快进快出，规避风险 李沧区开发过程可分为三个阶段发展初期（发展初期（20002000～～2002 2002 年）：经济适用房基地年）：经济适用房基地上世纪末，李沧区地产给人们的印象就是“野战军”，当时第一代李村开发商的动作多是一些零星战役，早期楼盘广业西山花园7万平方米的规模已经创造了李沧地产的纪录。
其消费人群主要是在李沧区工作和生活的人 ，当地购房需求有限，导致地产销售速度缓慢发展中期（发展中期（20022002～～2006 2006 年）：进入快速发展期，市区中低端客户开年）：进入快速发展期，市区中低端客户开始涌入李沧始涌入李沧2001年青岛申请奥运会帆船比赛举办权成功，政府决定缩小南北差距，多个市政项目开始实施，2002年青岛确定李沧区为城市副中心开始规划，在此后4年，308国道改造完成、后海供热项目开建，李沧区的综合配套状况大为改观，让李沧地产具备了前所未有的潜力，为更多的购房者看好 近期发展（近期发展（2006 2006 年至今）：年至今）：主要承接城市中端置业需求，并向中端主要承接城市中端置业需求，并向中端置业需求过渡置业需求过渡2006年年初，李沧地产的终极目标—CLD得到确认，同年绿城、伟东、百通等知名开发商开始进驻李沧，现在李沧的准确定位为“一极两轴三区四带” 的规划作为未来CLD的配套区域，李沧区的综合配套完善的前景更加为人们看好，规模宏大的李村商业区改造项目已经启动，青岛火车站总站也将落户沧口，李沧区有望成为未来青岛市人气最旺的居住社区 随着政府规划的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李沧区随着政府规划的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李沧区历经十年，其居住价值实现了低端历经十年，其居住价值实现了低端- -——中低端、中低端中低端、中低端- -中端的不中端的不断提升断提升一极两轴三区四带★“一极”就是全力打造区域增长极。
★“两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴 ★三区分别是交通商务区 、现代商贸区以及生态商住区 ★四带分别是“蓝带”——全长 17公里的李村河休闲产业带、“银带”——全长 12公里的九水路(九水—京口—振华)商贸产业带、“金带”——全长 12公里的金水路商务产业带、、“绿带”——全长 14公里的(百果山—老虎山—烟墩山)商旅产业带 李沧区发展历程李沧区发展历程 城市发展城市发展“环湾保护，拥湾发展环湾保护，拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间，改善青岛产业是青岛拓展城市发展空间，改善青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略n青岛拥湾发展战略决定了城市市区空间由南向北发展的战略青岛拥湾发展战略决定了城市市区空间由南向北发展的战略n李沧成为连接市南市北、黄岛、红岛的地理中心李沧成为连接市南市北、黄岛、红岛的地理中心 青岛城市化发展轨迹青岛城市化发展轨迹200620022010中心城郊区化新城城市群30%50%70%城市化率平稳发展期2007年，青岛城市化率超过60%，城市化处于高速发展阶段，同时城市呈现多核发展，新的城市核心的发展，必将导致大量的农村人口和流动人口的涌入，李沧区作为青岛未来的城市副中心，城市多核发展的一核之一，人口的大量涌入，将成为青岛市房地产市场最大的引爆点。
青岛城市化率超过青岛城市化率超过60%60%，城市化处于高速发展期，受城市多，城市化处于高速发展期，受城市多极化影响，农村人口和流动人口的大量涌入，将使李沧区成极化影响，农村人口和流动人口的大量涌入，将使李沧区成为青岛市房地产市场最大的引爆点为青岛市房地产市场最大的引爆点 青岛市地铁规划青岛市地铁规划★轨道网由轨道交通M1、M2、M6及L2号线构成环湾轨道交通线通过M3及M5号线可增强环湾带与城市中心地带联系★ 地铁M2线：太行山路—李沧东部线路经黄岛区政府、薛家岛、青岛火车站、台东、市政府、啤酒城、李村，到达李沧东部 李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁的建设，李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁的建设，将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外溢，使将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外溢，使李沧区更加成为人口的聚集地李沧区更加成为人口的聚集地 李沧板块李沧板块城市蔓延区、城市城市蔓延区、城市中低端居住区中低端居住区李沧区区位李沧区区位青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心。
沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心 李沧区经济李沧区经济伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现代化趋势李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现代化趋势青岛青岛CLDCLD，共，共7 7个片区设计趋于个片区设计趋于面积面积3434平方公里，控制规划的平方公里，控制规划的建筑面积达建筑面积达800800万平米，竣工后万平米，竣工后居住人口将达居住人口将达2020多万，多万，20102010年年““中央居住区中央居住区””将建设完成将建设完成绿城理想之城是青岛绿城理想之城是青岛CLDCLD中第中第一个项目，占地一个项目，占地41004100亩，建面亩，建面202202万，预计入住人口万，预计入住人口5 5万人分五期开发，第一期占地分五期开发，第一期占地1212万万平米，建面平米，建面2323万平米，容积率万平米，容积率1.41.4 李沧区发展李沧区发展近期李沧的新客站，跨海大桥等重大设施与资源，进一步提近期李沧的新客站，跨海大桥等重大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势。
升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势 李沧区发展李沧区发展李沧区规划的三大组团，将推动李沧从城市地理位置向功能多李沧区规划的三大组团，将推动李沧从城市地理位置向功能多元复合，环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变元复合，环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变 李村片区规划李村片区规划李村片区总体功能定位是以李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休现代商业、服务业、休闲娱乐、居住闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区规划形成为主体功能的综合片区规划形成“两心、三带、四轴、六片区两心、三带、四轴、六片区”的规划结构的规划结构★李村片区总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，规划人口20万人★李村片区规划区域东起308国道、西至重庆中路、北起金水路、南至张村河，规划总面积986.77公顷，现状总人口17.5万人★规划形成“两心、三带、四轴、六片区”的规划结构：“两心”指本区域李村商业中心和李村公园绿化中心；“三带”指本区域李村河、大村河、张村河滨河绿化景观带；“四轴”指夏庄路、京口路、书院路和九水路四条景观轴线；“六片区”指六个综合居住片区。
小结小结 市场研判市场研判项目背景研究项目背景研究房地产市场研究房地产市场研究 房地产市场研究房地产市场研究住宅市场分析住宅市场分析公寓市场分析公寓市场分析商业市场分析商业市场分析整体住宅市场研究整体住宅市场研究区域住宅市场研究区域住宅市场研究 城阳：城阳：价格区间：价格区间：4500-80004500-8000别墅：别墅：1500015000产品形式：高层、多层、产品形式：高层、多层、别墅别墅 开发区：开发区：价格区间：价格区间：5000-160005000-16000产品形式：高层、多层产品形式：高层、多层温泉镇温泉镇价格区间：价格区间：8000-8000-1600016000产品形式：产品形式：高层、洋房、高层、洋房、别墅别墅 四方李沧四方李沧CLDCLD价格区间：价格区间：7500-17500-1万万产品形式：高层产品形式：高层崂山中心区崂山中心区价格区间价格区间1.2-21.2-2万万产品形式高产品形式高层层市南市北市南市北价格区间：价格区间：1-1.81-1.8万万产品形式：高层产品形式：高层未来城市核心区、高端产业未来城市核心区、高端产业积聚区积聚区————崂山区是青岛城市的绿肺，是距离城市最近的资源型居住区，目前已经形成高端居住区认知重工业区、港口区重工业区、港口区————依托港口和产业集群优势，形成重工业区和港口区核心海景豪宅区核心海景豪宅区————城市与海资源的叠加打造青岛最高居住价值城市核心区城市核心区————市南市北是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，是城市核心资源及配套集中区高端海景居住度假区高端海景居住度假区————具备崂山区的良好空气质量及山体资源，配合海景及与城市适当的距离，成为青岛兼居住和度假功能的第一选择空港和高科技产业新城空港和高科技产业新城————具备高新产业基础及与国际机场最近的距离，打造生态新城的意象中央居住区中央居住区————承接城市外溢人口，通过便利的交通与城市形成了较为密切的联系市南沿海一线市南沿海一线价格区间：价格区间：3 3万万-8-8万万产品形式：高层产品形式：高层崂山沿海一线崂山沿海一线价格区间：价格区间：2-32-3万万产品形式：高层产品形式：高层青岛房地产市场已形成明显的板块特征，随着青青岛房地产市场已形成明显的板块特征，随着青岛市区房价不断上涨，李沧岛市区房价不断上涨，李沧CLD成为城市人口主要成为城市人口主要外溢方向。
外溢方向青岛中央休闲区青岛中央休闲区————温泉镇已形成休闲度假认知，鳌山在打造大型度假休闲设施温泉镇和鳌山卫板块将成为青岛首席resort区房地产市场房地产市场板块格局板块格局浮山新区浮山新区8500-1.38500-1.3万万高层高层\ \多层多层 住宅市场住宅市场-供应供应区域区域供应量（所占比例）供应量（所占比例）单位：万平米单位：万平米城阳区城阳区197.57197.57（（21.8%21.8%））开发区开发区171.51171.51（（18.9%18.9%））崂山区崂山区140.28140.28（（15.5%15.5%））市南区市南区117.9117.9（（13%13%））市北区市北区96.5596.55（（10.6%10.6%））四方区四方区94.6294.62（（10.4%10.4%））李沧区李沧区89.2389.23（（9.8%9.8%））20092009青岛七区总供应为青岛七区总供应为906.7906.7万平米，其中新增供应万平米，其中新增供应560.04560.04万平米供应量最小的区域为李沧区供应量最小的区域为李沧区，供应量为，供应量为89.2389.23万平万平米，米，所占比例不足所占比例不足10%10%。
住宅市场住宅市场—存量存量区域区域存量（所占比例）存量（所占比例）单位：万平米单位：万平米开发区开发区57.2857.28（（21.5%21.5%））城阳区城阳区53.7153.71（（20.1%20.1%））市南区市南区44.8344.83（（16.8%16.8%））崂山区崂山区35.635.6（（13.4%13.4%））市北区市北区33.3633.36（（12.5%12.5%））李沧区李沧区23.3423.34（（8.8%8.8%））四方区四方区18.5118.51（（6.9%6.9%））截止截止20102010年年2 2月底，青岛七区住宅总存量为月底，青岛七区住宅总存量为266.63266.63万平米李沧区存量面积位列第六李沧区存量面积位列第六，截止到，截止到20102010年年2 2月底区域存量为月底区域存量为23.3423.34万平米，万平米，所占比例为所占比例为8.8%8.8%，目前存在较大的市场空间目前存在较大的市场空间 住宅市场住宅市场—成交成交区域区域成交量成交量 （所占比例）（所占比例）单位：万平米单位：万平米城阳区城阳区136.59136.59（（21.83%21.83%））开发区开发区112.85112.85（（18.04%18.04%））崂山区崂山区102.04102.04（（16.31%16.31%））李沧区李沧区75.0375.03（（11.99%11.99%））市南区市南区71.6371.63（（11.45%11.45%））四方区四方区70.3170.31（（11.24%11.24%））市北区市北区57.2157.21（（9.14%9.14%））20092009年青岛七区住宅共成交年青岛七区住宅共成交625.66625.66万平米万平米。
其中李沧区成其中李沧区成交量位列第四交量位列第四20092009年区域总成交量为年区域总成交量为75.0375.03万平米，万平米，所占所占比例为比例为11.99%11.99% 住宅市场住宅市场—价格价格从市场总体来看，年初均价为从市场总体来看，年初均价为62646264元元/ /㎡㎡，随后随着岛城楼市的火爆，青岛市总体均价呈现上升趋势其中在7月份有着较大幅度的提升，7 7月份的均价高达月份的均价高达85498549元元/ /平米平米，为全年的最高值，主要由于上实海上海、海信天玺等高端项目成交较好，拉动整体均价的大幅度上升7月份以后均价呈现平稳上升的状态，截止年底，均价截止年底，均价为为84598459元元/ /平米平米20092009年青岛市住宅价格稳中有升，年底均价较年年青岛市住宅价格稳中有升，年底均价较年初上涨初上涨20002000元元/ /平米左右，涨幅平米左右，涨幅31.9%31.9% 小结小结 房地产市场研究房地产市场研究住宅市场分析住宅市场分析公寓市场分析公寓市场分析商业市场分析商业市场分析整体住宅市场研究整体住宅市场研究区域住宅市场研究区域住宅市场研究 从市场存量来看从市场存量来看————李沧区可售房源主要以李沧区可售房源主要以60-9060-90平米的两室产品为主，平米的两室产品为主，90-12090-120平米的产品位平米的产品位居第二。
居第二6060平米以下和平米以下和180180平米以上的产品供应较少平米以上的产品供应较少从成交情况来看从成交情况来看————李沧区李沧区20092009年全年总成交量为年全年总成交量为75.0375.03万平米，月均销售万平米，月均销售6.256.25万平方米，按万平方米，按照照20102010年三月初李沧区住宅存量年三月初李沧区住宅存量23.3423.34万平方米，销售期约万平方米，销售期约3.73.7个月，目前供应量明显不足；李个月，目前供应量明显不足；李沧区域内房源充足的楼盘销售状况良好，月均销售量在沧区域内房源充足的楼盘销售状况良好，月均销售量在7070套以上蓝山湾、春和景明等项目由套以上蓝山湾、春和景明等项目由于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在120120套以上从物业价值看从物业价值看————目前区域内在售项目普通住宅均价在目前区域内在售项目普通住宅均价在7500-85007500-8500元之间，花园洋房均价在元之间，花园洋房均价在9000-100009000-10000元元/ /平米之间，二手房价格集中在平米之间，二手房价格集中在7000—100007000—10000元元/ /平米之间。
客户为刚性需求和初平米之间客户为刚性需求和初级改善性需求并重；客群以青岛本地为绝对主力级改善性需求并重；客群以青岛本地为绝对主力从潜在供应量来看从潜在供应量来看————李沧区作为青岛未来的中央居住区，可预见市场供应量为李沧区作为青岛未来的中央居住区，可预见市场供应量为1116.911116.91万万平米，供应量巨大，未来市场竞争环境将异常激烈李沧中央居住区现在推盘量不足，但未来平米，供应量巨大，未来市场竞争环境将异常激烈李沧中央居住区现在推盘量不足，但未来供应量巨大，按照供应量巨大，按照20092009年市场推盘量年市场推盘量89.2389.23万平米计算，保守估计万平米计算，保守估计1212年推完住宅市场概述住宅市场概述———— 李沧区整体市场现状李沧区整体市场现状 李沧区住宅市场李沧区住宅市场 —供应及成交情况供应及成交情况Ø供应： 2009年李沧区供应89.23万平米供应量呈现逐月下降趋势2010年2月份李沧区住宅供应又大幅上升，至2010年2月底，李沧区住宅存量面积为23.34万平米Ø成交：2009年李沧区共成交75.03万平米自3月份以来基本在高位运行至1月份随着传统淡季的到来，成交量略减。
Ø2009年李沧区全年销售率高达84%按去年的销售速度，当前剩余存量需3.7个月时间可以消化完毕李沧区李沧区20092009年住宅全年供应量为年住宅全年供应量为89.2389.23万平米万平米；成交量为；成交量为75.0375.03万平米万平米成交率高达成交率高达84%84%按去年的速度存量只需按去年的速度存量只需3.73.7个月时间即可消化完毕目前供应明显不足个月时间即可消化完毕目前供应明显不足 李沧区住宅市场李沧区住宅市场 —住宅成交价格住宅成交价格Ø在最近6个月中，李沧区住宅成交均价呈波浪形起伏状态2010年2月由于整体成交量较小且价格较高项目（百通尚风尚水、伟东幸福之城尾盘价格较高）基本无成交，因为本月成交均价较1月有着较大幅度的下降Ø2月份李沧区的住宅成交均价为7469.25元/平米李沧区目前住宅市场整体成交均价在李沧区目前住宅市场整体成交均价在7469.257469.25元元/ /平米左右，平米左右，较较20092009年年9 9月上升月上升10.4%10.4% Ø目前李沧区可售房源主要以60-90平米的小户型产品和90-120平米的两居为主，120-144平米的大两室产品和144-180平米的三室产品也存在一定的市场供应量。
60平米以下的产品和180平米以上的产品供应量较少李沧区住宅市场李沧区住宅市场 —可售住宅情况可售住宅情况截止到截止到20102010年年3 3月初，李沧区存量房源主要以月初，李沧区存量房源主要以60-9060-90平米的平米的产品为主，产品为主，90-12090-120平米的产品位居第二平米的产品位居第二6060平米以下和平米以下和180180平米以上的产品供应较少平米以上的产品供应较少 李沧区住宅市场李沧区住宅市场 —潜在供应量情况潜在供应量情况项目名称项目名称供应量（万平方米）供应量（万平方米）绿城理想之城190伟东幸福之城130尚风尚水7.7春和景明22.38山河城90和达和城23蓝山湾72东城水岸12合计547.08项目名称项目名称供应量（万平方米）供应量（万平方米）中南项目180+130万科项目100中海玫瑰庭院16.7唐街印象20李沧宝龙城市广场35山溪春城36青山绿水15龙苑豪庭26阳光千千树11.13合计569.83已售项目未推供应量已售项目未推供应量未售项目未售项目李沧区作为青岛的中央居住区，可预见市场供应量为李沧区作为青岛的中央居住区，可预见市场供应量为1116.91万平米万平米，供应量巨大，市场竞争环境将异常激烈。
供应量巨大，市场竞争环境将异常激烈已售项目未推供应量为547.08万平米，未售项目总供应量为569.83万平米总潜在供应量高达1116.91万平米，未来供应量巨大，竞争将异常激烈按照2009年全年推售量计算，保守估计12年推售完毕 李沧区典型项目分析李沧区典型项目分析 区域重点楼盘分布图区域重点楼盘分布图绿城理想之城绿城理想之城伟东幸福之城伟东幸福之城百通尚风尚水百通尚风尚水蓝山湾蓝山湾春和景明春和景明山河城山河城和达和城和达和城中南世纪城中南世纪城万科假日风景万科假日风景唐街印象唐街印象宝龙城市广场宝龙城市广场东城水岸东城水岸山溪春城山溪春城中海玫瑰庭院中海玫瑰庭院青山绿水青山绿水龙苑豪庭龙苑豪庭阳光千千树阳光千千树在售项目在售项目待售项目待售项目 李沧区域内房源充足楼盘销售状况良好，月均销售量在李沧区域内房源充足楼盘销售状况良好，月均销售量在7070套以上蓝山湾、春和景明蓝山湾、春和景明等项目由于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在等项目由于价格相对较低和前期长时间的积累客户，成交量较高，月均销售量均在120120套以上项目名称项目名称3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月月均销售月均销售套数套数伟东幸福之城——2681751732252627412382789绿城理想之城4484697585833417151021443.25春和景明——————76254214222401110和达和城——————105292622665071尚风尚水——————58378400017.83蓝山湾——————260821290152081114东城水岸——————————4520152722009.3—2010.3月李沧区典型项目销售状况月李沧区典型项目销售状况李沧区典型项目分析李沧区典型项目分析 项目名称项目名称绿城理想之城绿城理想之城伟东幸福之城伟东幸福之城蓝山湾蓝山湾 尚风尚水尚风尚水资源资源项目规划有住宅、商业、公用、行政办公、教育。
其中学校共有十所东部虎山片区，北临六号线，南抵环城北路，东起青银高速，西侧紧邻308国道紧邻６００万㎡虎山森林公园，李村公园、十梅庵公园西侧是虎山体育场，周边重庆路、黑龙江路规模规模总建面210万平米总建面14万平米总建面80万平米总建面9.87万平米物业类型物业类型花园洋房、高层小高层高层高层多层公寓、花园洋房及叠拼、联排开盘价格开盘价格高层均价高层均价60006000元元/ /平米，花园平米，花园洋房均价洋房均价85008500元元/ /平米平米均价均价55005500元元/ /平米平米均价均价60006000元元/ /平米平米花园洋房均价花园洋房均价86008600元元/ /平米平米目前均价目前均价高层均价高层均价80008000元元/ /平米，花园平米，花园洋房洋房1000010000元元/ /平米平米均价均价85008500元元/ /平米平米均价均价75007500元元/ /平米平米公寓公寓85008500元元/ /平米，花平米，花园洋房园洋房93009300元元/ /平米平米销售情况销售情况2008年1月14日市南区售楼处开启，从蓄势期一直持续到8月2号开盘至强销期期间一直密集推广，现在一期处于尾盘期，销售率已超过98%伟东幸福之城一期于2009年5月16日开盘，共986套房源现已销售974套，余12套，销售率接近99%。
2009年8月23日开盘，共推出962套房源，目前已售780套，销售率为81%一期于9月26日开盘，推出112套住宅已售107套销售率高达95.5%月均销售速度月均销售速度43套，8450平米89套，9370平米114套，9981平米17套，3219平米客户客户以青岛本地为主，约占67%左右（以私营业主、企业高管 为主）外地占33%左右（其中部分团购客户），以自住客户为住，约占90%，投资客户较少， 仅占10%左右以青岛本地为主，约占80%左右，外地占20%左右（其中以潍坊、淄博的客户居多），以自住客户为主，约占90%，投资客户较少，仅占10%左右以青岛本地为主，约占75%（以周边客户为主），外地客户约占25%多为首次置业者青岛市区客户为主，约占70%（以私营企业主为主）客户以自住为主，约占85%，多为改善居住环境客户李沧区典型项目分析李沧区典型项目分析目前区域内在售项目普通住宅均价在目前区域内在售项目普通住宅均价在7500-85007500-8500元之间，花园元之间，花园洋房均价在洋房均价在9000-100009000-10000元元/ /平米之间房源充足的项目月均销平米之间房源充足的项目月均销售在售在8080套以上，销售面积约套以上，销售面积约90009000平米左右。
平米左右 项目名称项目名称和达和城和达和城东城水岸东城水岸春和景明春和景明资源资源与滨海大道、青银高速公路毗邻台柳路西侧，张村河北岸临近青银高速规模规模总建面28万总建面12万平米总建面30万平米物业类型物业类型高层、花园洋房多层、高层高层开盘均价开盘均价高层均价高层均价58005800元元/ /平米，花园平米，花园洋房均价洋房均价70007000元元/ /平米平米均价均价75007500元元/ /平米平米均价均价62606260元元/ /平米平米目前均价目前均价二期预计高层均价二期预计高层均价75007500元元/ /平平米，花园洋房米，花园洋房90009000元元/ /平米平米均价均价75007500元元/ /平米平米二期预计均价为二期预计均价为85008500元元/ /平平米左右销售情况销售情况一期于2009年9月20日开盘，共推出1174套，已售1098套，销售率约为94%2010年1月18日开盘，共推出614套，已售196套，销售率为31.9%2009年9月20日开盘，推出831套，已售771套，销售率约为92.8%月均销售速度月均销售速度71套，9000平米72套，6160平米110套，9244平米客户客户以青岛本地为主，约占85%左右，外地占15%左右，以自住客户为主，约占90%，投资客户较少，仅占10%左右。
以青岛本地人为主，约占80%，外地客户约占20%（多为聊城、安徽客户）；以自住为主，多为年轻人首次置业以青岛市区客户占98%左右，其余为青岛周边区市客户，成交主要以自住为主，约占90%左右，投资客户约占10%李沧区典型项目分析李沧区典型项目分析 李沧区二手房情况李沧区二手房情况项目名称项目名称面积面积户型户型所在所在/ /总楼层总楼层总价总价( (万元万元) )单价（元单价（元/ /㎡㎡））均价（元均价（元/ /㎡㎡））百通花园148四室两厅6/67550688023134三室两厅3/6987313109三室一厅1/685779896两室两厅2/679.9832386两室一厅4/499.911616 福林苑110三室一厅2/69081828045.297两室两厅3/6909278 184两室两厅5/7105570787两室两厅11/1479908094两室一厅1/6757979百通馨苑111.27三室两厅5/611098869054103两室两厅2/6918835 92两室两厅8/1473793578.2两室一厅5/976971966.33一室一厅12/14598895 华易春之都125三室两厅1/611692809356.675两室一厅5/6761013384两室一厅4/6718452 90两室一厅5/678.5872251一室一厅5/55210196李沧区二手房价格集中在李沧区二手房价格集中在70007000——1000010000元元/ /平米平米之间。
之间 客户梳理客户梳理 李沧区典型项目客户分析李沧区典型项目客户分析项目名称项目名称客户来源客户来源客户类型客户类型置业目的置业目的开盘价格开盘价格（元（元/ /㎡㎡））目前价格目前价格（元（元/ /㎡㎡））百通尚风尚水青岛市区客户为主，约占70%以私营企业主为主，其余主要为企业高管、泛公务员、公司白领等客户以自住为主，约占85%多为改善居住环境花园洋房均价8600元/平米公寓8500元/平米，花园洋房9300元/平米伟东幸福之城以青岛本地为主，约占80%左右，外地占20%左右（其中以潍坊、淄博的客户居多）客群主要职业为白领、泛公务员、私营企业主等以自住客户为主，约占90%，投资客户较少，仅占10%左右均价5500元/平米均价8500元/平米绿城理想之城以青岛本地为主，约占67%左右（以私营业主、企业高管 为主）外地占33%左右（其中部分团购客户）高端人士为主，主要为企业中高级管理者、私营企业主等以自住客户为主，约占90%，投资客户较少， 仅占10%左右高层均价6000元/平米，花园洋房均价8500元/平米高层均价8000元/平米，花园洋房10000元/平米蓝山湾以青岛本地为主，约占75%（以周边客户为主），外地客户约占30%。
泛公务员、公司白领以及私营业主等自住为第一需求，投资比例约10%均价6000元/平米均价7500元/平米 李沧区核李沧区核心客户心客户李沧区客户李沧区客户青岛市客户青岛市客户外地客户外地客户李沧区核心客户按照来源可分为：1、李沧区客户李沧区客户（李沧区内客户，有一定的区域情结）2、青岛市客户青岛市客户（青岛本地或常驻青岛工作、生活类客户，此类客户不能承受市南、市北的高房价）3、外地客户外地客户（潍坊、淄博、北京、上海客户较多）置业关键置业关键：资源占有、产品品质、价格合理、配套成熟置业关键置业关键：价格合理、产品品质、配套齐全、生活方便置业关键置业关键：稀缺地段资源、产品品质、升值潜力、价格合理对价格和配套的关注度：青岛市客户＞李沧区客户＞外地客户对价格和配套的关注度：青岛市客户＞李沧区客户＞外地客户从区域来源上可将李沧客户分为三类从区域来源上可将李沧客户分为三类客户梳理客户梳理 潜在客户写真潜在客户写真姓名：王先生 （伟东幸福之城业主）年龄：42岁 来源：李沧区 职业：外贸行业 总购置物业金额：50—80万之间100平米左右户型我购买伟东幸福之城的房子，主要是从地段、购物和价格上考虑的，我觉得李沧这边商场非常多，生活比较方便，价格还合理，李沧这边商场非常多，生活比较方便，价格还合理，不像市南、市北的房子，一般都在100万以上，我们这些做小生意或上班的购买压力太大。
而且我听说李沧是青岛未来的中央居住区，有一定的升值潜力，所以就买了伟东幸福之城，我老婆也非常喜欢这里，生活很方便姓名：孙先生年龄：29岁蓝山湾业主来源：淄博人，在青岛工作职业：某保险公司职员我在市南区上班，想在市南区或者市北区买套房子，考察了很久，都太贵了，动辄几百万，我买不起，所以只能去郊区买我当时考虑别的地方的房子时，我首先考虑的就是李沧区的房子，因为我以前也经常来李沧买东西，这里的东西相对价格比较合理一些，所以在这边生活比较方便，我当时来问了一下蓝山湾，价格在7000元/平米左右，觉得还可以，两个人还房贷比较轻松，就过来买了一套1 12 2客户梳理客户梳理 需求共识需求共识资源共识资源共识Ø配套齐全Ø商业氛围浓厚，生活方便Ø升值潜力大Ø关注产品价格和面积；Ø对社区配套要求不高；李沧区客户最终价值诉求以对配套资源的占有、对区域价值和项目价格的认可李沧区客户最终价值诉求以对配套资源的占有、对区域价值和项目价格的认可客户共性特征梳理客户梳理客户梳理目的共识目的共识Ø刚性需求为主；Ø少量的初级升级需求； 房地产市场研究房地产市场研究住宅市场分析住宅市场分析公寓市场分析公寓市场分析商业市场分析商业市场分析二级市场二级市场三级市场三级市场 从市场供应量来看从市场供应量来看——2009——2009年年1 1月至月至20102010年年2 2月青岛七区商业的总体供应量（底商月青岛七区商业的总体供应量（底商+ +商场）为商场）为163.78163.78万平米，李沧区商业的总供应量（底商万平米，李沧区商业的总供应量（底商+ +商场）为商场）为12.0812.08万平米，仅占总供应的万平米，仅占总供应的7.4%7.4%。
从成交情况来看从成交情况来看——2009——2009年年1 1月至月至20102010年年2 2月青岛七区商业总成交量（底商月青岛七区商业总成交量（底商+ +商场）为商场）为44.3844.38万万平米李沧区商业总成交量（底商平米李沧区商业总成交量（底商+ +商场）为商场）为4.784.78万平米，占总成交量的万平米，占总成交量的10.8%10.8%，成交速度相对，成交速度相对较快从物业价值看从物业价值看————项目周边典型竞争对手：百通大厦商业价格为一层项目周边典型竞争对手：百通大厦商业价格为一层4 4万万/ /平米以上二层平米以上二层2.82.8万万—3—3万万/ /平米，三层平米，三层1.51.5万万—2—2万元万元/ /平米；伟东幸福之城商业整体均价约平米；伟东幸福之城商业整体均价约2.52.5万元万元/ /㎡㎡（地下一（地下一层，局部两层，地下四层）层，局部两层，地下四层）从潜在供应量来看从潜在供应量来看————李沧区潜在可监控的大型商业项目供应量为李沧区潜在可监控的大型商业项目供应量为66.6666.66万平米，供应量较万平米，供应量较大，未来竞争较为激烈大，未来竞争较为激烈。
商业二级市场概述商业二级市场概述———— 商业宏观研究商业宏观研究20092009年年1 1月至月至20102010年年2 2月青岛七区商业的总体供应量为月青岛七区商业的总体供应量为163.78163.78万平米自万平米自20092009年年3 3月起七区商业供应量居高不下月起七区商业供应量居高不下, , 到到20102010年年2 2月份商业供应才有大幅回落月份商业供应才有大幅回落Ø2009年1月至2010年2月青岛七区商业的总体供应量为163.78万平米Ø自2009年3月起七区商业供应量居高不下，9月份开始又有较大幅度增量，2010年2月份商业供应才有大幅回落Ø至2010年2月，青岛七区商业存量为120.42万平米 商业宏观研究商业宏观研究20092009年年1 1月至月至20102010年年2 2月青岛七区商业的总成交量为月青岛七区商业的总成交量为44.3844.38万万平米全年商业成交量起伏变化较大，至平米全年商业成交量起伏变化较大，至20102010年年1 1月份达到最月份达到最高点，为高点，为6.16.1万平方米万平方米 李沧区商业研究李沧区商业研究2009年年1月至月至2010年年2月李沧区商业的总体供应量为月李沧区商业的总体供应量为12.08万平米。
李沧区商业供应量均保持在万平米李沧区商业供应量均保持在4.5万平米以上，供应万平米以上，供应量稳定Ø2009年1月至2010年2月李沧区商业的总体供应量为12.08万平米Ø自2009年1月起至2010年2月，李沧区商业供应量均保持在4.5万平米以上，供应量稳定且比较充足2010年1月份商业供应达到最高峰，为7.77万平米Ø至2010年2月，李沧区商业存量为7.38万平米 李沧区商业研究李沧区商业研究20092009年年1 1月至月至20102010年年2 2月李沧区商业的总成交量为月李沧区商业的总成交量为4.784.78万平米月度商业成交量呈波浪形起伏状态月度商业成交量呈波浪形起伏状态 区域内主要竞争项目区域内主要竞争项目伟东城市广场李沧宝龙城市广场百通大厦理想之城 项目项目产品产品商业面积商业面积销售状况销售状况均价均价百通大厦百通大厦百通大厦处于李村商圈的核心地段，向阳路与京口路的交汇处1.1万平米(商业裙楼1.1万平米，共三层)主力户型：300平米以上未售预计：一层：4万/㎡以上二层：2.8—3万/㎡三层：1.5—2万元/㎡理想之城蓝庭理想之城蓝庭绿城理想之城位于李沧灵川路6号，周边有金水路、九水东路等交通线路。
一期：1.57万平米（住宅底商，单层）销售率25.87%，月销售速度约为2套16000元/㎡（单层）帝都嘉园帝都嘉园地处繁华的商业大道——重庆中路北靠娄山和，南邻十梅庵路，十余条公交路线，交通四通八达 2万平米（住宅底商）销售率为95%，月均销售速度约5套19000元/㎡（单层）李沧宝龙城市广场李沧宝龙城市广场李沧宝龙城市广场位于李村河以南，浮山路以西，九水路以北（达翁建材市场南侧），交通便利 23万平米（大型商业项目shopping mall ，地下两层，地上四层）未售未定伟东城市广场伟东城市广场伟东城市广场位于李沧夏庄路7号，处于李沧城市核心 16万平米（大型商业项目shopping mall地下一层，局部地下两层，地上四层）未售预计：整体均价:25000元/㎡典型项目概况典型项目概况李沧区商业体量较大的典型项目有百通大厦、理想之城李沧区商业体量较大的典型项目有百通大厦、理想之城蓝庭、帝都嘉园、李沧宝龙城市广场、伟东城市广场蓝庭、帝都嘉园、李沧宝龙城市广场、伟东城市广场 李沧区潜在可监控的商业项目分析李沧区潜在可监控的商业项目分析项目项目供应量（万平米）供应量（万平米）伟东城市广场16东晟国际商贸城 4中防商街 2.56港澳商城 20百通大厦（商业裙楼）1.1李沧宝龙城市广场23合计66.66李沧区商业研究李沧区商业研究李沧区潜在可监控的大型商业项目供应量为李沧区潜在可监控的大型商业项目供应量为66.6666.66万平米，供万平米，供应量较大，未来竞争较为激烈。
应量较大，未来竞争较为激烈 房地产市场研究房地产市场研究住宅市场分析住宅市场分析公寓市场分析公寓市场分析商业市场分析商业市场分析二级市场二级市场三级市场三级市场 从商圈来看从商圈来看————李村商圈目前已经成为青岛人气最大商圈，商圈内目前主要有李村商圈目前已经成为青岛人气最大商圈，商圈内目前主要有3 3个大型百货店、个大型百货店、2 2个大型超市等主力店，其余的为临街商铺个大型超市等主力店，其余的为临街商铺从经营业态来看从经营业态来看————李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店/ /连锁店、金融邮电以及酒店，连锁店、金融邮电以及酒店，其中以个体店为主，约占其中以个体店为主，约占83.68%83.68%从经营业态来看从经营业态来看————李村商圈的经营内容从数量上看主要以五金李村商圈的经营内容从数量上看主要以五金/ /建材，餐饮、服装为主；从建材，餐饮、服装为主；从规模上看主要以服装、餐饮、五金规模上看主要以服装、餐饮、五金/ /建材为主建材为主从车流、人流情况来看从车流、人流情况来看————通过夏庄路、向阳路、京口路以及少山路几条街道的人流量及车通过夏庄路、向阳路、京口路以及少山路几条街道的人流量及车流量监测可以得出结论：夏庄路车流量为几条路段中最大，少山路步行街在中午时段人流量为流量监测可以得出结论：夏庄路车流量为几条路段中最大，少山路步行街在中午时段人流量为几条路段中最大。
几条路段中最大从消费者调查问卷来看从消费者调查问卷来看————李村商圈最令人满意的地方是价格合理，存在的最大问题是购物李村商圈最令人满意的地方是价格合理，存在的最大问题是购物环境差，同时李村商圈缺乏娱乐场所尤其是有档次的娱乐场所以及休息场所，环境差，同时李村商圈缺乏娱乐场所尤其是有档次的娱乐场所以及休息场所，38%38%的受访消费的受访消费者有计划在李村购买公寓者有计划在李村购买公寓从商户调查问卷来看从商户调查问卷来看————超过半数的人认为李村最适合开发临街独立商铺有超过半数的人认为李村最适合开发临街独立商铺有70.83%70.83%的商铺的商铺店主有意向购买或者租赁李村的商铺店主有意向购买或者租赁李村的商铺商业三级市场概述商业三级市场概述———— 商业三级市场商业三级市场青岛市一级商圈有青岛市一级商圈有5 5个，分别为台东商圈、香港中路商圈、中山个，分别为台东商圈、香港中路商圈、中山路商圈、李村商圈和长江路商圈；二级商圈有路商圈、李村商圈和长江路商圈；二级商圈有6 6个，分别为城阳个，分别为城阳商圈、崂山商圈、市北商圈、崂山商圈、市北CBDCBD商圈、浮山后商圈、四方利群商圈及商圈、浮山后商圈、四方利群商圈及香江路商圈。
香江路商圈中山路商圈中山路商圈台东商圈台东商圈四方利群商圈四方利群商圈市北市北CBD商圈商圈香港中路商圈香港中路商圈崂山商圈崂山商圈浮山后商圈浮山后商圈李村商圈李村商圈城阳商圈城阳商圈香江路商圈香江路商圈长江路商圈长江路商圈 商业三级市场商业三级市场依托不同资源形成台东、李村和香港中路三个市级依托不同资源形成台东、李村和香港中路三个市级商圈，以百货、专卖、超市等传统业态为主商圈，以百货、专卖、超市等传统业态为主台东路商圈台东路商圈/ /李村商圈李村商圈n依托相对较好的区域可达性和周边大量的日常消费群体的支撑，成为以青岛本地中低端收入人群为核心客群的大众消费商圈n零售商业业态以中小百货、超市及专业店为主，经营种类占前几位的依次是服饰、餐饮、鞋店、眼镜、布衣、美容美发，其中服装、餐饮占总量的50%以上，是市场的主题n月租金10-30元/㎡，位置较好的可达100元/㎡左右香港中路商圈香港中路商圈n依托政府以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈n零售商业业态高档百货和精品专卖店、大卖场为主n区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/㎡/天左右 台东商圈主力商业物业定位于日常消费的大中型超市，业态种类较为齐全，台东商圈主力商业物业定位于日常消费的大中型超市，业态种类较为齐全，商品档次以中端为主、购物环境吵杂。
商品档次以中端为主、购物环境吵杂台东商圈的商铺分布比较零散，业态比较杂，经营种类占前几位的依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布衣、美容美发，其中服装、餐饮占总量的50%以上，是市场的主题，其他种类分布散乱，但种类相当齐全零售商业业态以百货、超市，服装、电器专业店为主n台东商圈以利群和沃尔玛为代表，由于周边居住人口数量多、交通相对便捷而形成的中低档商圈n位置较好的店铺租金水平在30元/㎡/天左右万万达达广广场场开业时间2003年总面积5万㎡客户来源客户来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众利利群群商商厦厦开业时间1994年总面积2.6万㎡客户来源客户来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众商业街店铺台东三路（步行街），面积10㎡，租金10000元/月台东一路（步行街二期），面积200㎡，租金15000元/月利群商场对面的小饰物专业店铺，进深月5-6米的店铺2-3㎡，年租金3.8万 香港中路商圈定位为高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺乏互动与香港中路商圈定位为高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺乏互动与消费者的可参与性消费者的可参与性百货业以阳光百货、海信广场为代表，多为国际顶级服装品牌，形成了青岛高端百货业的第一阵营。
大超市、卖场以佳世客、家乐福为代表，物美价廉的商品、舒适的购物环境形成了人气聚集的消费场所n新兴的东部商圈以佳世客、阳光百货为代表，依托政府以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈，其辐射范围为整个青岛市n区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/㎡/天左右典型项目典型项目类型类型品牌品牌总面积总面积阳光百货高档百货Prada、Lv等国际一线品牌3层、2万平JUSCO中高档购物中心Nike、addidas等中高档品牌2层、2万平海信广场高档百货BURBERRY、BERSACE、DUNHILL、MAXMARA、HUGO BOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一线品牌5层、2.7万平 李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低n李沧区第三产业以传统商服业为主，规划了“四圈四线”的商业空间格局，但目前只有李村商圈发展较好，是市级商业中心，其他商圈都处于萌芽阶段；n业态上以中小型百货、小型超市专业市场及最原始的商业集市等低级业态为主；n从业种上看，以满足市民基本生活需求的综合百货、五金家电、服装鞋帽、装潢建材、餐饮娱乐、文体设施为主；n辐射人群以李沧本地和城阳部分外来产业人口为主，虽然人流量大，但对区域财政贡献不大。
李村商圈：人气最大、商业氛围非常浓厚李村商圈：人气最大、商业氛围非常浓厚功能划分功能划分规划以向阳路步行街为主轴线，以维客广场为中心，形成综合购物区、餐饮娱乐区、文化休闲区、商务办公区 区位属性区位属性消费者来源消费者来源主力店主力店业态构成业态构成租金水平租金水平李村商圈最早形成以李村大集为基础；该片区处在青岛的城乡结合部，当地人的消费观念较低、地理位置和环境等因素的限制，发展比较缓慢随着大青岛城市战略规划的实施和旧城旧村改造工程的实施，青岛中央生活区（CLD）的规划出台，李村东部的建设前景也逐渐明晰 客户群范围广泛，主要以青岛大众化消费及中端消费者为主，多数居住或工作于李村周边位置中高档百货有利客来购物中心、崂山百货、北方国货、书院商城电子数码专业店有五星、苏宁等 李村商圈整体租金水为1.4-15.2元/平米/天，该商圈租金水平较高的为向阳路步行街店铺该商圈整体平均租金约为6.9元/㎡/天商业三级市场商业三级市场李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%；李村步行街上有部分专卖店/连锁店存在，所占比例为12.58%；金融邮电占比例较少，为2.66%酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09%。
商业三级市场商业三级市场李沧区未来大型主力店主要有伟东城市广场、银座、崂山百货、李沧区未来大型主力店主要有伟东城市广场、银座、崂山百货、利客来购物中心、北方国货、书院商城、李沧宝龙城市广场利客来购物中心、北方国货、书院商城、李沧宝龙城市广场崂山百货利客来购物中心北方国货书院商城伟东城市广场银座银座李沧宝龙城市广场 北方国贸北方国贸名称北方国贸位置李村商圈向阳路与书院路交汇处开业时间1995-12-29营业面积5万余平米停车位400余个档次中档人流量进：13人/分钟，出：12人/分钟1F超市、珠宝、化妆用品；2F皮鞋、箱包、运动休闲、文化体育用品、钟表工艺品；3F男装、休闲、儿童用品；4F女装、少淑女装、床上用品；-1F国美电器 维客崂山百货维客崂山百货楼层分布经营内容1F流行名品：烟酒、营养品、钟表珠宝、化妆品、女鞋、箱包2F绅士名品：男装男鞋、针织羽绒服、羊毛羊绒3F丽人家园：女装、少淑女装、皮革饰品4F运动休闲：运动服饰、基础休闲、儿童天地、运动器材5F家电生活：家电、数码产品、办公用品、床品家居-1F精品超市：食品、生鲜、百货、洗涤 名称维客崂山百货位置青岛市李沧区向阳路65号营业面积32000平米年销售额超过6亿停车位100个档次中档人流量进：7人/分钟，出：12人/分钟 利客来购物中心利客来购物中心名称利客来位置位于李沧区向阳路步行街营业面积约7万余平方米停车位100多个档次中档人流量进：21人/分钟出：19人/分钟楼座楼层经营内容品牌A座1F超市、化妆品美宝莲、清妃、欧柏莱等2F潮流靴鞋馆PLAYBOY、PUMA、利奥纳多、皮尔卡丹、木林森等3F酷派绅士馆鄂尔多斯、和平天使、红领、雅戈尔、虎都等4F时尚淑女馆阿玛施、华丹尼、玖姿、波司登、哥弟等5F活力休闲馆米奇、迪士尼、森马等B座1F超市、化妆品美宝莲、清妃、欧柏莱等2F利客来金店、针纺箱商场、家电商场周大福、六福珠宝、周大生、金华钻戒、乔德家纺、梦特娇、海信、海尔、美的、飞利浦、松下等 李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店李村商圈的经营业态主要有个体店、专卖店/连锁店、金连锁店、金融邮电以及酒店。
融邮电以及酒店商业三级市场商业三级市场李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%；；李村步行街上有部分专卖店李村步行街上有部分专卖店/连锁店存在，所占比例为连锁店存在，所占比例为12.58%；；金融邮电占比例较少，为金融邮电占比例较少，为2.66%；；酒店在该商圈内所占比例最少，仅为酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09% 由于商圈内有京口路及书院路该路段有较多五金由于商圈内有京口路及书院路该路段有较多五金/建材店铺，因而五金建材店铺，因而五金/建材在该商圈所建材在该商圈所有经营内容中所占比例最大，为有经营内容中所占比例最大，为33.17%；；李村商圈作为青岛北部最大的商圈，人流量较大，餐饮业较为发达，占李村商圈作为青岛北部最大的商圈，人流量较大，餐饮业较为发达，占16.43%；；服饰店铺也较多，比例为服饰店铺也较多，比例为10.63%；；通讯通讯/电器、家居电器、家居/家纺，分别为家纺，分别为7.41%和和6.44%；；其他经营内容在整个商圈中占有的比重较少其他经营内容在整个商圈中占有的比重较少商业三级市场商业三级市场李村商圈经营内容从数量上来讲主要有几大构成部分：李村商圈经营内容从数量上来讲主要有几大构成部分：五金五金/建材、餐饮、服装、通讯建材、餐饮、服装、通讯/电器、家居电器、家居/家纺、美容家纺、美容美发美体、药店美发美体、药店/诊所、食品、娱乐健身、金融、超市、诊所、食品、娱乐健身、金融、超市、文化用品等。
文化用品等 小结小结 Ø夏庄路段调研范围为京口路至308国道路段Ø夏庄路长1100米，是李村通往夏庄、惜福镇进入崂山的主要道路，商业以沿街的商业网点为主，目前最繁华的地段为李村公园附近商业经营内容餐饮业占据最大比例，高达27%李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成夏庄路商业经营内容从数量上看，餐饮业占据最大比例，夏庄路商业经营内容从数量上看，餐饮业占据最大比例，高达高达27%27%，店面档次一般，同时夏庄路为区域内车流量最，店面档次一般，同时夏庄路为区域内车流量最大的区域大的区域夏夏庄庄路路308国道国道京口路京口路 Ø京口路段调研范围滨河路至君峰路Ø京口路是李村连接沧口的主要道路，目前京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以通讯、五金电器和餐饮为主，大型商业设施有苏宁电器、五星电器、维客超市和利客来购物中心等 Ø新建京口路机电产品街，范围是青峰路至峰山路段，规划长度300米；新建京口路通讯器材街，范围是古镇路至滨河路段，规划长度300米 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以五金京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以五金电器、通讯和餐饮为主，沿街商铺档次普遍较低。
电器、通讯和餐饮为主，沿街商铺档次普遍较低滨河路滨河路君峰路君峰路京京口口路路 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，为商圈内积聚人气的主要路段，商业档次相对较高为商圈内积聚人气的主要路段，商业档次相对较高Ø书院路调研范围京口路至重庆中路Ø书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，大型商业设施有巴黎春天、北方国贸、新华书店、五星电器等Ø为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，大型商业设施有巴黎春天、北方国贸、新华书店、五星电器等重庆中路重庆中路京口路京口路书书院院路路 Ø少山路调查范围古镇路至君峰路Ø少山路是李村商圈规划的精品服装街，范围东起古镇路，西至峰山路，全长约340米；该街地处李村商圈的核心区域，周边网点密集，客流量大，是李沧区繁华的服装、服饰专业特色街之一 。
少山路是地处李村商圈的核心区域，周边网点密集，客流量大，是李沧少山路是地处李村商圈的核心区域，周边网点密集，客流量大，是李沧区繁华的服装、服饰专业特色街之一，在本区域内有一定的知名度目区繁华的服装、服饰专业特色街之一，在本区域内有一定的知名度目前服装专卖店注重装修的档次，于本片区经营红火，店铺租金较高前服装专卖店注重装修的档次，于本片区经营红火，店铺租金较高 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成古镇路古镇路君峰路君峰路少山路少山路 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成峰山路经营业态主要为餐饮、服装、便利店，大型商业峰山路经营业态主要为餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等，经营商铺档次相对较高设施有利客来超市等，经营商铺档次相对较高Ø峰山路调查范围京口路至滨河路Ø峰山路，长1262米，处在李村商圈的中心区域，以少山路与京口路段为主，业态有餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等少山路与滨河路段，主要以中介、装饰公司等为主京口路京口路滨河路滨河路峰峰山山路路 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成Ø重庆中路调查范围京口路至青山路Ø重庆中路，城市主干道之一。
业态主要是沿道路两旁分布，网点多为二层，主要是以五金建材为主重庆中路，城市主干道之一，经营内容主要是以五金重庆中路，城市主干道之一，经营内容主要是以五金建材为主，经营档次较差建材为主，经营档次较差京口路京口路青山路青山路重重庆庆中中路路 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成虎山路经营业态主要为餐饮、超市、食品、五金虎山路经营业态主要为餐饮、超市、食品、五金/ /建建材以及文化用品，经营档次很低材以及文化用品，经营档次很低Ø虎山路调查范围为夏庄路至重庆中路Ø虎山路经营业态主要为餐饮、超市、食品、五金/建材以及文化用品虎山路虎山路夏夏庄庄路路重重庆庆中中路路 延寿宫路业态主要集中在与君峰路交汇处，以沿街的商延寿宫路业态主要集中在与君峰路交汇处，以沿街的商业网点为主，面积较小，档次较低，对商圈贡献较小业网点为主，面积较小，档次较低，对商圈贡献较小君峰路君峰路重庆中路重庆中路延延寿寿宫宫路路Ø延寿宫路调查范围君峰路至重庆中路Ø延寿宫路，东接少山路，业态主要集中在与君峰路交汇处，以沿街的商业网点为主，面积较小，档次较低，经营状况一般，主要客户为周边小区居民李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成滨河路在李村大集的基础上形成，商业以家俱为主，滨河路在李村大集的基础上形成，商业以家俱为主，相对档次较低，对商圈贡献性不强。
相对档次较低，对商圈贡献性不强Ø滨河路调查范围308国道至重庆中路Ø滨河路，长约3540米，沿李村河道，在李村大集的基础上形成，商业以家俱为主，相对档次较低308国道国道重庆中路重庆中路滨滨河河路路 Ø308国道调查范围金水路至滨河路Ø三零八国道是青岛市区到城阳的交通主干道之一，目前，商业主要以沿街的商品房为主，多为两层连买，面积较低，分布比较集中，主要业态以餐饮和家居/家纺为主三零八国道为青岛市区至城阳的主干道，主要业态以餐饮、三零八国道为青岛市区至城阳的主干道，主要业态以餐饮、家居家居/ /家纺和五金建材为主，商业经营档次相对较高家纺和五金建材为主，商业经营档次相对较高李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成金水路金水路滨河路滨河路308国国道道 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成万年泉路商业主要以餐饮为主，面积较小的则是普万年泉路商业主要以餐饮为主，面积较小的则是普通的餐馆，档次较低通的餐馆，档次较低Ø万年泉路调查范围为九水路至海尔路Ø万年泉路（原为浮山路）是李村通往市区的主干道之一，商业主要以餐饮为主，面积较小的则是普通的餐馆，档次较低，主要客户以周边小区居民和六十二中学的中学生为主，经营状况相对较差。
万万年年泉泉路路九水路九水路海尔路海尔路 京口路京口路夏庄路夏庄路源头路源头路李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成Ø源头路调查范围夏庄路至京口路Ø源头路南北长约460米，临近向阳路，源头路南端与峰山路相接，目前商业比较分散，且档次较低，多以餐饮和服饰为主，有少数中档酒店，规模较大 源头路目前商业比较分散，且档次较低，多以餐饮和源头路目前商业比较分散，且档次较低，多以餐饮和服饰为主目前该片区商业前景不是很好，店铺客流服饰为主目前该片区商业前景不是很好，店铺客流量较少，导致一些店铺关门量较少，导致一些店铺关门 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成果园路商业以餐饮、服饰为主，周边店铺租金价格果园路商业以餐饮、服饰为主，周边店铺租金价格便宜，面积较小，档次较低便宜，面积较小，档次较低Ø果园路调查范围夏庄路至京口路Ø果园路，南北长约800米，是夏庄路到京口路的便捷要道商业以餐饮为主，周边店铺租金价格便宜，面积较小，档次较低夏庄路夏庄路京口路京口路果园路果园路 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成308国道国道青山路青山路九九水水路路Ø九水路调查范围308国道至青山路Ø九水路由浮山路分为九水东路和九水西路，目前商业主要集中在九水东路的浮山路与三零八国道段，业态主要以餐饮和装饰材料为主。
九水路目前商业主要集中在九水东路的浮山路与三九水路目前商业主要集中在九水东路的浮山路与三零八国道段，业态主要以餐饮和装饰材料为主，路零八国道段，业态主要以餐饮和装饰材料为主，路面较脏，商业经营档次较低面较脏，商业经营档次较低 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成青峰路目前商业主要集中在少山路与书院路段，以青峰路目前商业主要集中在少山路与书院路段，以服饰、中介、美容美发、餐饮为主，经营商业面积服饰、中介、美容美发、餐饮为主，经营商业面积较小，档次非常低较小，档次非常低Ø青峰路调查范围京口路至书院路Ø青峰路，长约960米，目前商业主要集中在少山路与书院路段，以服饰、中介、美容美发、餐饮为主大型商业设施有书院家俱城京口路京口路书院路书院路青青峰峰路路 京口路京口路九水路九水路君君峰峰路路李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成Ø君峰路调查范围京口路至九水路Ø君峰路为装饰材料街，范围是书院路至华阳山路段，规划长度约500米，主要经营以建材家居为主的特色街，有达翁建材家居广场等君峰路为装饰材料街，主要经营以建材家居为主的特色街商业主要集君峰路为装饰材料街，主要经营以建材家居为主的特色街。
商业主要集中在少山路至滨河路段，以便利店、汽修配件、餐饮为主；君峰路北部中在少山路至滨河路段，以便利店、汽修配件、餐饮为主；君峰路北部商业相对较少，多以年代久远的临街网点为主，档次较低，发展缓慢商业相对较少，多以年代久远的临街网点为主，档次较低，发展缓慢 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成金岭路发展相对缓慢，商业以餐饮和美容美发美体以金岭路发展相对缓慢，商业以餐饮和美容美发美体以及中介为主及中介为主Ø金岭路调查范围夏庄路主京口路Ø金岭路发展相对缓慢，商业以餐饮和美容美发美体以及中介为主，本区域主要以沿街的商业网点为主，年代久远，面积较小，档次较低，主要客户为周边社区的居民夏庄路夏庄路京口路京口路金岭路金岭路 古镇路是综合商业步行街，主要以餐饮为主，目前古镇路的古镇路是综合商业步行街，主要以餐饮为主，目前古镇路的西侧有维客大酒店、肯德基、崂山百货、飞拉力电子信息城、西侧有维客大酒店、肯德基、崂山百货、飞拉力电子信息城、巴黎春天、名品大世界等大型商业设施巴黎春天、名品大世界等大型商业设施 李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成京口路京口路书院路书院路古古镇镇路路Ø古镇路调查范围京口路至书院路Ø古镇路是综合商业步行街，长度约300米，主要以餐饮为主。
李沧区主要路段李沧区主要路段经营内容构成经营内容构成目前大崂路南侧商业主要为临建，未来将会拆迁目前大崂路南侧商业主要为临建，未来将会拆迁北侧商业主要以小餐馆、服饰为主北侧商业主要以小餐馆、服饰为主Ø大崂路调查范围308国道至夏庄路Ø大崂路，长720米，目前大崂路南侧商业主要为临建，未来将会拆迁北侧商业主要以小餐馆、服饰为主308国道国道夏庄路夏庄路大崂路大崂路 道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）夏庄路1分钟13：00—13：30 北 往 南 方向1646612 南 往 北 方向1032513道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）向阳路1分钟13：00—13：30 东 往 西 方向823323 西 往 东 方向925414道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）京口路1分钟13：00—13：30 北 往 南 方向1664638 南 往 北 方向1243522道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）少山路1分钟13：00—13：30 东 往 西 方向无00032 西 往 东 方向无00028注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）工作日工作日13：：00-13：：30时段人流车流统计时段人流车流统计李沧区主要路段李沧区主要路段人流车流统计人流车流统计工作日中午时段，车流量最大的区域为京口路和夏工作日中午时段，车流量最大的区域为京口路和夏庄路；人流量最多的区域为少山路和京口路。
庄路；人流量最多的区域为少山路和京口路 道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）夏庄路1分钟16：00—16：30 北 往 南 方向1643918 南 往 北 方向1762911道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）向阳路1分钟16：00—16：30 东 往 西 方向1114627 西 往 东 方向1033422道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）京口路1分钟16：00—16：30 北 往 南 方向1453630 南 往 北 方向1344523道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）少山路1分钟16：00—16：30 东 往 西 方向无00018 西 往 东 方向无00018注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）工作日工作日16：：00-16：：30时段人流车流统计时段人流车流统计李沧区主要路段李沧区主要路段人流车流统计人流车流统计工作日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京工作日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京口路；人流量最多的区域为京口路和向阳路。
口路；人流量最多的区域为京口路和向阳路 道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）夏庄路1分钟13：00—13：30 北 往 南 方向13 43617 南 往 北 方向1553710道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）向阳路1分钟13：00—13：30 东 往 西 方向1322924 西 往 东 方向1231820道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）京口路1分钟13：00—13：30 北 往 南 方向1453624 南 往 北 方向831419道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交车公交车出租车出租车私家车私家车人流量（人）人流量（人）少山路1分钟13：00—13：30 北 往 南 方向无00034 南 往 北 方向无00029注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）李沧区主要路段李沧区主要路段人流车流统计人流车流统计休息日休息日13：：00-13：：30时段人流车流统计时段人流车流统计休息日中午时段，车流量最大的区域为夏庄路和向休息日中午时段，车流量最大的区域为夏庄路和向阳路；人流量最多的区域为少山路和向阳路。
阳路；人流量最多的区域为少山路和向阳路 道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交公交车车出租出租车车私家私家车车人流量（人）人流量（人）夏庄路1分钟16：00—16：30 北 往 南 方向1241712 南 往 北 方向1664610道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交公交车车出租出租车车私家私家车车人流量（人）人流量（人）向阳路1分钟16：00—16：30 东 往 西 方向14211114 西 往 东 方向431015道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交公交车车出租出租车车私家私家车车人流量（人）人流量（人）京口路1分钟16：00—16：30 北 往 南 方向1553733 南 往 北 方向1262425道路名称道路名称单单位位时间时间测试时测试时段段流向流向车车流量（流量（辆辆））公交公交车车出租出租车车私家私家车车人流量（人）人流量（人）少山路1分钟16：00—16：30 北 往 南 方向无00017 南 往 北 方向无00019注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）李沧区主要路段李沧区主要路段人流车流统计人流车流统计休息日休息日16：：00-16：：30时段人流车流统计时段人流车流统计休息日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京休息日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京口路；人流量最多的区域为京口路和少山路。
口路；人流量最多的区域为京口路和少山路 小结小结 消费者问卷调查消费者问卷调查 消费者调查问卷概述消费者调查问卷概述 商业消费者写真商业消费者写真1消费者：刘先生消费者：刘先生居住区域：李沧区居住区域：李沧区职业：私营职业：私营年龄：年龄：31—35之间之间年收入：年收入：5—10万万我经常来李村商圈购物，主要是因为离家近，，我经常来李村商圈购物，主要是因为离家近，，一般过来买服装鞋帽和日常用品等我认为李一般过来买服装鞋帽和日常用品等我认为李村最令我满意的是商业氛围浓厚，货类齐全，村最令我满意的是商业氛围浓厚，货类齐全，交通便利；最缺少的东西是停车位比较少，高交通便利；最缺少的东西是停车位比较少，高档娱乐场所较少，希望能得到改善档娱乐场所较少，希望能得到改善2消费者：吴女士消费者：吴女士居住区域：李沧区居住区域：李沧区职业：私营职业：私营年龄：年龄：31—35之间之间年收入：年收入：5—10万万我经常去李村商圈和台东商圈购物，来这边主我经常去李村商圈和台东商圈购物，来这边主要是考虑离家近，价格比较合理，交通方便，要是考虑离家近，价格比较合理，交通方便，去台东主要是想购买一些时尚的服装等，我基去台东主要是想购买一些时尚的服装等，我基本每周都来李村，来这边主要是购买日用百货、本每周都来李村，来这边主要是购买日用百货、服装、吃饭和娱乐等，我对李村最不满意的地服装、吃饭和娱乐等，我对李村最不满意的地方是购物环境比较差，这里还缺少一些高档娱方是购物环境比较差，这里还缺少一些高档娱乐场所，特色餐饮业和休息场所等。
乐场所，特色餐饮业和休息场所等 商业消费者写真商业消费者写真3消费者：冯女士消费者：冯女士居住区域：李沧区居住区域：李沧区职业：管理咨询职业：管理咨询年龄：年龄：26—30之间之间年收入：年收入：10—20万万我一般购物都是去李村、台东和香港中路等商我一般购物都是去李村、台东和香港中路等商圈，来李村主要是因为离家近，货类齐全，主圈，来李村主要是因为离家近，货类齐全，主要是购买日用百货、服装鞋帽和吃饭等，基本要是购买日用百货、服装鞋帽和吃饭等，基本上一周来一次，我认为目前这里的停车位比较上一周来一次，我认为目前这里的停车位比较少，自己不敢开车过来，没地方停车，李村缺少，自己不敢开车过来，没地方停车，李村缺少特色的餐饮少特色的餐饮4消费者：英女士消费者：英女士居住区域：李沧区居住区域：李沧区职业：科研教育职业：科研教育年龄：年龄：25以下以下年收入：年收入：5万以下万以下我经常去李村商圈和台东商圈购物，来这边主我经常去李村商圈和台东商圈购物，来这边主要是考虑离家近，价格比较合理，交通便利，要是考虑离家近，价格比较合理，交通便利，我基本每周都来李村，来这边主要是购买日用我基本每周都来李村，来这边主要是购买日用百货、服装、吃饭等，我对李村最不满意的地百货、服装、吃饭等，我对李村最不满意的地方是没有休息场所，服务比较差。
方是没有休息场所，服务比较差 消费者调查问卷概述消费者调查问卷概述 住宅消费者写真住宅消费者写真1消费者：杨先生消费者：杨先生居住区域：李沧区居住区域：李沧区职业：制造业职业：制造业年龄：年龄：25—30之间之间年收入：年收入：5万以下万以下我现在有买房子的打算，主要是因为市区房子我现在有买房子的打算，主要是因为市区房子太贵，所以考虑来这边买，用做婚房用，因为太贵，所以考虑来这边买，用做婚房用，因为经济原因，我想购买经济原因，我想购买61—70平米的户型，价格平米的户型，价格最好是越低越好，接受的底线是最好是越低越好，接受的底线是7000元元/平米，平米，如果有小户型的公寓的话，我会首先考虑购买如果有小户型的公寓的话，我会首先考虑购买2消费者：刘女士消费者：刘女士居住区域：李沧区居住区域：李沧区职业：政府机关职业：政府机关年龄：年龄：31—35之间之间年收入：年收入：10万左右万左右我现在有购买房子的打算，主要是考虑我现在有购买房子的打算，主要是考虑90平米平米左右的房子，这样的房子以后不住的时候，即左右的房子，这样的房子以后不住的时候，即好租又好卖，我认为这边房子的价格应该在好租又好卖，我认为这边房子的价格应该在7000—8000元元/平米之间，如果有公寓的话，我平米之间，如果有公寓的话，我也可能会购买，买一套小面积的用作投资也可也可能会购买，买一套小面积的用作投资也可以。
以 消费者问卷分析消费者问卷分析消费者商业需求分析消费者商业需求分析消费者住宅需求分析消费者住宅需求分析所选样本基本特征所选样本基本特征 Ø所访问消费者由于大部分居住于李村街道或者附近街道，因而李村商圈是最经常购物的商圈，有将近75%的人经常去李村商圈购物；其次为台东商圈，约有38.2%的选择去那里购物；再次，有10.7%的人选择去香港中路购物常去商圈分析常去商圈分析受访人群经常去购物的商圈为李村商圈，可以看出，李村受访人群经常去购物的商圈为李村商圈，可以看出，李村商圈有较大的发展潜力商圈有较大的发展潜力 商圈偏好因素分商圈偏好因素分析析对于人们喜欢去某个商圈购物的原因，离家近是最重要的一个对于人们喜欢去某个商圈购物的原因，离家近是最重要的一个因素环境好、交通便利、价格合理也是相当重要的因素环境好、交通便利、价格合理也是相当重要的因素Ø可以看出离家近是人们偏好某个商圈的最主要的因素，约有58%的受访者选择此项；另外购物环境好、交通便利、价格合理也是交重要的因素 到李村主要消到李村主要消费的商品分析费的商品分析目前李村购物环境一般，因而到李村购物的人群中，够买日用目前李村购物环境一般，因而到李村购物的人群中，够买日用百货的比例是最高的，有百货的比例是最高的，有69.7%的人选择此项。
的人选择此项Ø到李村购物的人群中，消费日用百货品的比例最高，高达69.7%，远远高于其他选项Ø其次服装鞋帽、家电、娱乐等也是消费较多的商品Ø可以看出，由于目前购物环境一般，消费者只来此购买基本的日用百货类商品 到李村购物频到李村购物频率分析率分析至少每天均去李村购物的受访者比例高达至少每天均去李村购物的受访者比例高达28.4%；选择每；选择每周去李村购物一次的也有周去李村购物一次的也有28.41%Ø在所有去过李村购物的受访者中，50个人每天都会去李村消费，占到总量的28.4%；同时每周一次的，也占到总人数的28.41%；其次为每周三次的人有35位，约占总数的19.89% Ø在所有去过李村购物的受访者中，选择公交和步行的人较多，分别有106和47个人，比例分别为61.3%和27.2%Ø其次为开私家车去的，有10位，比例为5.8%Ø剩余的为骑自行车、电瓶车还有购物车等由于距离较近，大部分的人选择公交或者步行去李村购物由于距离较近，大部分的人选择公交或者步行去李村购物乘坐交通工具分析乘坐交通工具分析 所需时间分析所需时间分析目前李村商圈辐射的人群基本上为在目前李村商圈辐射的人群基本上为在20分钟内能到达的分钟内能到达的周边居民，比例高达周边居民，比例高达59.66%。
Ø到达李村购物只需10分钟以内的有59人，比例高达33.5%Ø其次为11-20分钟，有46人，所占比例为26.14%Ø可以看出目前李村商圈的辐射范围较多的是周边在20分钟内能到达的村民 购物花费时间分析购物花费时间分析目前前去李村购物的消费者在此消费的时间较短，大部分目前前去李村购物的消费者在此消费的时间较短，大部分都在都在1个小时以内个小时以内Ø超过一半的消费者在李村购物会控制在1个小时以内，有112人选择此项，比例高达60.22%Ø其次为1-2个小时，有53人，所占比例为28.5%Ø由于目前李村商圈普遍购物环境较差，因此大部分消费者在此购物停留时间较短 目前李村满意目前李村满意度分析度分析对于目前的李村来讲，消费者最为满意的就是价格合理，对于目前的李村来讲，消费者最为满意的就是价格合理，其次为交通便利其次为交通便利Ø对于目前李村商圈来讲，消费者最为满意的是价格合理，共67人选择此项，占到总人数的39.9%Ø其次为交通便利，有56人选择此项，占总人数的33.3%Ø再次为商业氛围浓，有54人选择，约占总人数的32.1% 消费者不满意消费者不满意的方面的方面目前李村商圈存在的较大的问题是购物环境差，整个商圈目前李村商圈存在的较大的问题是购物环境差，整个商圈为中低档次商业。
为中低档次商业Ø对于李村商圈消费者最不满意的地方是购物环境差，有51人选择此项，占总人数的34.7%；Ø其次是服务差，有38人选择此项，占总人数的25.9%；Ø也有部分人认为目前较不满意的是价格高，有19.0%的人选择此项 缺少的业态分析缺少的业态分析超过一半的受访者认为李村目前最缺少的是休息场所还超过一半的受访者认为李村目前最缺少的是休息场所还有认为较为缺少的业态是娱乐场所有认为较为缺少的业态是娱乐场所Ø消费者认为李村缺少的业态最主要的是休息场所，有62个人选择此项，占到38.5%Ø其次为娱乐商场，有49人选择，占总人数的30.4% 消费者问卷分析消费者问卷分析消费者商业需求分析消费者商业需求分析消费者住宅需求分析消费者住宅需求分析所选样本基本特征所选样本基本特征 李村住房需求李村住房需求分析分析有有39.1%的受访者有计划在李村购买住房，其中绝大部分的受访者有计划在李村购买住房，其中绝大部分为居住在李村的人为居住在李村的人Ø在所有接受访问的消费者中，有78人有计划在李村购买住房，比例接近40%有60.3%的人暂无购房打算 意向面积分析意向面积分析住宅面积的需求上讲，住宅面积的需求上讲，61-100平米之间是比较受欢迎的产平米之间是比较受欢迎的产品。
品Ø对于住宅的面积，选择最多的是71-80平米之间，有32人，占总人数的23.5%；其次为81-90平米之间的，有26人，占总人数19.1%；还有61-70平米之间的，有16人，占总人数的11.8%Ø可以看出在李村，61-100平米之间的产品是比较主力的需求产品 住宅单价分析住宅单价分析比较能接受的住宅单价在比较能接受的住宅单价在8000元元/平米以下，占总量的平米以下，占总量的95.6%Ø超过一半的受访者认为在李村能接受的住宅单价在5000以下，有51人选择，占总量的37.78%；其次为5001-6000元/平米，有36人选择，占总量的26.67%；再次为6001-7000元/平米，有33人选择，占总量的24.44% 消费者问卷分析消费者问卷分析消费者商业需求分析消费者商业需求分析消费者住宅需求分析消费者住宅需求分析所选样本基本特征所选样本基本特征 居住区域分析居住区域分析由于目前去李村商圈购物的大多是李沧周边的居民由于目前去李村商圈购物的大多是李沧周边的居民Ø此次访问的消费者中来自李沧区的最多，比例高达63.3%；其次为来自崂山区的，达到了10.2%Ø可以看出目前李村商圈辐射的范围大部分集中在李沧区域内。
性别及年龄性别及年龄Ø本次受访者中男性占总量的53.8%；女性占总量46.2%Ø从年龄来看，本次受访者年龄较多集中在25岁以下，有70人，占总量的40.0%，其次为26-30岁这个区间，有61人，占总量的34.9% 工作行业工作行业目前消费者行业较为集中在制造业、商贸和管理咨询，这目前消费者行业较为集中在制造业、商贸和管理咨询，这与旁边有制造工厂有较大关系与旁边有制造工厂有较大关系Ø就工作行业而言，除了其他有35.18%，这其中包括纺织业、个体户以及部分无固定职业者选择最多的是制造业，有12.0%；其次为商贸和管理咨询，各占10.9%和6.9%；交通运输业也占一定比例，为6.3% 家庭年收入家庭年收入所有受访者的家庭年收入多集中在所有受访者的家庭年收入多集中在5万元以下万元以下Ø家庭年收入中，有76人选择年收入在5万元以下，占到总人数的46.3%；Ø其次为5-10万之间的，有58人，占总人数的35.4%；Ø而选择年收入在20万以上的只有很少的比例 李村商户问卷调查李村商户问卷调查 商户问卷调研商户问卷调研 商户调研写真商户调研写真1商户：夏庄路商户：夏庄路117号号东山花卉东山花卉我现在的商铺是租的，面积在我现在的商铺是租的，面积在20个平米左右，个平米左右，租金租金2万元万元/年，每年的经营状况比较不错，我年，每年的经营状况比较不错，我认为这个区域内有更好的发展前景，所以我会认为这个区域内有更好的发展前景，所以我会一直在这边做生意。
如果这边有合适的铺位的一直在这边做生意如果这边有合适的铺位的话，我会考虑自己买一个大点的，在一层的，话，我会考虑自己买一个大点的，在一层的，购买商铺首先考虑的就是地段和价格，这个地购买商铺首先考虑的就是地段和价格，这个地方的价格应该不会超过方的价格应该不会超过15000元元/平米，李村这平米，李村这边比较适合做商业的开发边比较适合做商业的开发2商户：夏庄路乐雅商户：夏庄路乐雅数码冲洗数码冲洗我现在用的门头是租的，大约在我现在用的门头是租的，大约在25个平方左右，个平方左右，租金是租金是3万万/年，经营状况非常好，年轻人来这年，经营状况非常好，年轻人来这的比较多，我对未来的经营前景比较看好，如的比较多，我对未来的经营前景比较看好，如果有合适的商铺的话，我准备换一个好点的，果有合适的商铺的话，我准备换一个好点的，面积在面积在50平米左右，我要买的时候，会首先关平米左右，我要买的时候，会首先关注地段和周边的氛围，如果没有人的话，生意注地段和周边的氛围，如果没有人的话，生意没法做了，我的意向价格是没法做了，我的意向价格是10000—12000元元/平米之间，李村做生意是个不错的地方，相信平米之间，李村做生意是个不错的地方，相信有很多人会买门头。
有很多人会买门头 李村商户调研分析李村商户调研分析商户目前基本情况分析商户目前基本情况分析未来商铺需求特征分析未来商铺需求特征分析商户对本项目的需求分析商户对本项目的需求分析所选样本基本特征分析所选样本基本特征分析 商铺性质分析商铺性质分析商铺商铺93%为租用的，只有少部分是自家房子为租用的，只有少部分是自家房子Ø李村及周边街道的商铺大部分为租用的店铺，所占比例高达72.22%；其次为自家的房子，比例为25.93%；仅有1.85%为购买的店铺 经营形式分析经营形式分析李村商圈目前基本为两层的临街普通商铺，占到总量的李村商圈目前基本为两层的临街普通商铺，占到总量的77%业态较多的为餐饮、通讯、汽修汽配等业态较多的为餐饮、通讯、汽修汽配等Ø目前李村的商铺大部分是临街的普通商户，占到77%的比例；Ø也有部分是专业的市场经营户，占比例的12%Ø商圈店铺的经营品种较多的为餐饮、通讯、百货超市、汽修汽配等业态 目前经营状况目前经营状况分析分析仅有不到仅有不到15%的业主对目前的经营状况不满意目前李村的业主对目前的经营状况不满意目前李村商圈各商铺经营状况还比较好商圈各商铺经营状况还比较好Ø有近一半的商铺经营者对目前的经营状况认为还可以；Ø有多于三分之一的业主对目前的经营状况表示满意；Ø仅有3%的业主对目前的经营状况非常不满意。
Ø可以看出目前李村的商铺经营状况较好 目前商铺满意目前商铺满意度分析度分析李村约三分之二的商铺业主对目前商铺较为满意而不满李村约三分之二的商铺业主对目前商铺较为满意而不满意的地方主要在于地段和价格意的地方主要在于地段和价格Ø对目前商铺满意的业主约为三分之二Ø不满意的因素主要是因为地段，对地段不满意的比例高达48.1%；其次认为目前商铺租金偏高的占到了38.5%；再次为环境，认为环境不好的有32.7% 对市政配套满对市政配套满意度分析意度分析商铺业主对李村周边的市政配套较不满意，不满意的地方商铺业主对李村周边的市政配套较不满意，不满意的地方多集中在道路、交通、环境、绿化等方面多集中在道路、交通、环境、绿化等方面Ø李村商圈商铺业主对目前周边市政配套的满意程度较低，有49%认为较满意而高达51%的业主认为不满意Ø目前较多业主认为李村商圈并无相关的市政配套有些业主认为周边的道路需要改善、公共交通需要更加便利、增加公园绿地等休息场所以及增加垃圾存放点等来改善周边环境等方面均需要尽快解决 李村商户调研分析李村商户调研分析商户目前基本情况分析商户目前基本情况分析未来商铺需求特征分析未来商铺需求特征分析商户对本项目的需求分析商户对本项目的需求分析所选样本基本特征分析所选样本基本特征分析 未来经营打算分析未来经营打算分析有超过一半的人对未来有扩大规模或者更换经营场所的打有超过一半的人对未来有扩大规模或者更换经营场所的打算。
算Ø有55.21%的商铺业主有未来开分店或者更换经营场所的打算Ø其中有29.17%的业主打算更换经营场所；26.04%的业主打算扩大经营规模Ø有44.79的业主暂时完全不考虑扩大规模或更换经营场所 未来打算开店未来打算开店区域分析区域分析由于目前李村商业租金水平较低，发展前景好，因而大部由于目前李村商业租金水平较低，发展前景好，因而大部分业主未来经营选择区域依然是李村附近分业主未来经营选择区域依然是李村附近Ø未来打算经营店铺的区域主要集中在李村附近，有70%的商铺业主选择此项Ø选择台东附近的约有16.25%；选择香港中路附近的有3.75%选择其他区域的为城阳、崂山等Ø由于目前李村租金水平较低，因而大部分业主未来经营首选地依然是李村 选择店铺的标选择店铺的标准分析准分析对于未来选择店铺的标准，业主最看重的是商铺的地段，对于未来选择店铺的标准，业主最看重的是商铺的地段，其次是主题性商业街区其次是主题性商业街区Ø未来选择店铺的标准来讲，商铺的地段是最主要的，有大多数的人选择此项；Ø其次为主题性商业街区，约有54.1%的业主选择此项；Ø而对于商铺的建筑结构则考虑得较少，有11.8%的商铺业主选择此项。
未来打算经营未来打算经营店铺类型分析店铺类型分析临街的独立商铺是最受欢迎的店铺类型，接近一半的人选临街的独立商铺是最受欢迎的店铺类型，接近一半的人选择临街独立店铺为将来打算经营店铺的类型择临街独立店铺为将来打算经营店铺的类型Ø临街独立商铺依然是商铺业主较为偏爱的商铺类型，有46.67%的人选择此项；Ø其次为主题性商业街区，选择的业主有34.44%；还有16%的业主选择大型主题性商场Ø临街的独立商铺是最为受欢迎的一种店铺类型 商场空间布局及商场空间布局及经营楼层分析经营楼层分析分割式独立商铺为业主们最接受的空间布局；最希望经营分割式独立商铺为业主们最接受的空间布局；最希望经营的楼层是的楼层是1层Ø对于商场的空间布局来说，分割式独立商铺是选择人数最多的一种形式，比例高达71.62%；其次为开间式柜体展示形式，比例为24.32%Ø对于希望经营的楼层来说，大部分人选择1层，比例为69.86%；其次为2层，比例为20.55%；仅有9.59%的人选择3层及以上楼层 经营楼层分析经营楼层分析除了一层商铺外，选择除了一层商铺外，选择2层商铺的比较高大部分的业主层商铺的比较高大部分的业主认为认为4、、5层并不适合经营。
层并不适合经营Ø如果没有1层的铺位，选择2层铺位的商铺业主高达74%；仅有15%的业主选择3层来经营店铺Ø觉得4、5层不适合经营的占到大部分，比例为56%认为适合经营的只有44%一般均认为4、5层人流量较少所以不适合经营 店铺理想性质分析店铺理想性质分析对于未来的店铺来说，更多的业主希望是租赁的而不是购对于未来的店铺来说，更多的业主希望是租赁的而不是购买的Ø希望未来的商铺为租赁的业主占较大部分，约占总量的55%；Ø希望未来的店铺是购买的业主所占的比例为45% 购买店铺考虑购买店铺考虑的因素分析的因素分析地段是人们购买店铺首要考虑的因素，其次是价格地段是人们购买店铺首要考虑的因素，其次是价格Ø对于未来购买店铺来说地段无疑是人们考虑最多的因素，高达87.5%的人选择此项；Ø其次是价格，选择的也较多，比例接近55.7%；Ø交通和环境这两个因素也是需要考虑的因素，各有三分之一左右的人选择 购买店铺能承购买店铺能承受单价分析受单价分析大部分人选择的单价在大部分人选择的单价在8000元元/平米以下平米以下 Ø对于未来购买店铺能承受的单价来说，较多人选择了8000元/平米以下，占到总量的64.29%。
Ø其次为8001-10000元/平米之间，比例为14.29%Ø选择10001-12000元/平米之间的人约有8.93% 租赁店铺主要租赁店铺主要考虑因素分析考虑因素分析租赁店铺首要考虑的因素是地段，其次是价格、交通、环租赁店铺首要考虑的因素是地段，其次是价格、交通、环境等Ø对于租赁店铺的业主来说，考虑最多的也是地段，比例高达87.5%；Ø其次为价格，约有55.7%的人选择此项；交通也是考虑较多的因素，比例为34.1%；环境也需要考虑，比例为33.0% 李村商户调研分析李村商户调研分析商户目前基本情况分析商户目前基本情况分析未来商铺需求特征分析未来商铺需求特征分析商户对本项目的需求分析商户对本项目的需求分析所选样本基本特征分析所选样本基本特征分析 李村开发商业李村开发商业是否合适是否合适有有54.84%商铺业主认为李村适合开发商业物业，仅有商铺业主认为李村适合开发商业物业，仅有3.23%的人认为不合适开发商业物业的人认为不合适开发商业物业Ø有24.73%的人认为李村非常适合开发商业物业；有54.84%的人认为适合开发；仅有3.23%的人认为不合适开发Ø认为合适开发此类物业的是因为李村位于李沧区中心，发展前景看好。
李村商铺模式李村商铺模式分析分析近半数的人认为李村最适合开发临街独立商铺其次也有近半数的人认为李村最适合开发临街独立商铺其次也有部分人认为适合开发主题性商业街区部分人认为适合开发主题性商业街区Ø有46.67%的商铺业主认为李村比较适合开发的商铺模式是临街独立商铺，比例近一半Ø认为适合开发主题性商业街区的比例超过1/3Ø认为适合开发大型主题性商场的有16.67% 对李村商铺需对李村商铺需求分析求分析有有54.34%的商铺业主有意向购买或者租赁李村的商铺，还有的商铺业主有意向购买或者租赁李村的商铺，还有29.35%的人看情况再说的人看情况再说Ø将近三分之一的人有意向租赁李村的商铺Ø考虑在李村购买商铺经营的业主约占23.91%Ø选择看情况再说的人也占一定的比例，约为29.35% 购买可能性分析购买可能性分析有购买意向的业主中，有有购买意向的业主中，有15.94%的人肯定会购买李村商的人肯定会购买李村商铺；有超过一半的人是到时候再考虑铺；有超过一半的人是到时候再考虑Ø在有意向购买的业主中间，有10.14%的人非常肯定会购买李村的商铺；有5.8%的人肯定会购买；有26.09的人可能会购买；还有57.97%的人则是到时再说。
李村商铺单价分析李村商铺单价分析有有23.22%的店主认为李村商铺合理价格在的店主认为李村商铺合理价格在8001-12000元元/平平米之间然而消费者对于价格的选择就低不就高然而消费者对于价格的选择就低不就高Ø选择价格在8000元/平米以下的人最多，占总量的64.29%；Ø其次是8001-10000元/平米之间，比例为14.29%；Ø再次为10001-12000元/平米之间，比例为8.93% 房地产市场研究房地产市场研究住宅市场分析住宅市场分析公寓市场分析公寓市场分析商业市场分析商业市场分析 从市场供应量来看从市场供应量来看————李沧区目前无公寓项目供应，因此公寓市场存在空白，通过市场调研李沧区目前无公寓项目供应，因此公寓市场存在空白，通过市场调研和消费者需求调研，未来公寓市场存在较大的市场的需求和消费者需求调研，未来公寓市场存在较大的市场的需求从潜在供应量来看从潜在供应量来看————未来有绿城理想之城项目公寓、百通未来有绿城理想之城项目公寓、百通··尚风尚水多层毛坯公寓及宝龙尚风尚水多层毛坯公寓及宝龙城市广场精装公寓入市城市广场精装公寓入市从区位价值来看从区位价值来看————李沧区为规划中的中央居住区，同时项目所在地位于李沧区中心，具有李沧区为规划中的中央居住区，同时项目所在地位于李沧区中心，具有较高投资价值，有大量外来人口居住，升值潜力较大。
较高投资价值，有大量外来人口居住，升值潜力较大从物业形态看从物业形态看————李沧区受区域发展影响，商务氛围不够浓厚，整体形象差，开发纯写字楼李沧区受区域发展影响，商务氛围不够浓厚，整体形象差，开发纯写字楼存在风险；通过市场调查，李沧区目前无公寓项目在售，存在较大的市场空白，大量的消费需存在风险；通过市场调查，李沧区目前无公寓项目在售，存在较大的市场空白，大量的消费需求求, ,我司建议开发小户型公寓产品我司建议开发小户型公寓产品公寓市场概述公寓市场概述———— 房地产市场总结房地产市场总结青岛发展及区域规划长期来看，有利于商业物业的开发青岛发展及区域规划长期来看，有利于商业物业的开发住宅市场销售状况良好，尽管潜在供应量较大，存在竞争压力，但住宅市场销售状况良好，尽管潜在供应量较大，存在竞争压力，但市场前景较佳市场前景较佳商业二级市场人气较旺，未来市场供应量较大，大型商业项目共有商业二级市场人气较旺，未来市场供应量较大，大型商业项目共有6个，约个，约66.66万平米，未来市场竞争激烈万平米，未来市场竞争激烈李村商圈为目前人气最大的商圈，氛围浓厚，但配套、环境较差，李村商圈为目前人气最大的商圈，氛围浓厚，但配套、环境较差，需要更新换代，改善区域形象，商业存在较大的市场空间。
需要更新换代，改善区域形象，商业存在较大的市场空间李沧区受区域发展影响，商务氛围不够浓厚，整体形象差，开发纯李沧区受区域发展影响，商务氛围不够浓厚，整体形象差，开发纯写字楼存在风险；通过市场调查，李沧区目前无公寓项目在售，存写字楼存在风险；通过市场调查，李沧区目前无公寓项目在售，存在较大的市场空白，大量的消费需求，支撑小户型公寓的开发在较大的市场空白，大量的消费需求，支撑小户型公寓的开发 目 录contents123项目愿景及目标项目愿景及目标市场研判市场研判宗地分析宗地分析 区位条件区位条件本地块位于李沧区核心商业区的核心位置，地块周本地块位于李沧区核心商业区的核心位置，地块周边配套齐全，城市意象较强，占地约边配套齐全，城市意象较强，占地约2.7公顷 交通条件交通条件项目紧邻夏项目紧邻夏庄路、向阳庄路、向阳路、京口路路、京口路和书院路等和书院路等多条城市主多条城市主干道，交通干道，交通非常便利非常便利项目紧邻多条交通主干道，交通条件优越，项目紧邻多条交通主干道，交通条件优越，地块标识性地块标识性强书院路书院路京口路京口路向向阳阳路路夏夏庄庄路路 交通条件交通条件目前李沧区公交线路共有目前李沧区公交线路共有36条，覆盖整个青岛市，具有较条，覆盖整个青岛市，具有较高的通达性，且公交运营时间跨度较长，发车密度较大，高的通达性，且公交运营时间跨度较长，发车密度较大，因此可以为项目商业和其他物业类型的运营提供基础。
因此可以为项目商业和其他物业类型的运营提供基础线线线线路路路路名称名称名称名称起止起止起止起止时间时间时间时间起点起点起点起点终终终终点点点点3 35：40－21：40李村公园明霞路9 95：00－21：30胜利桥李村公园10105：10－22：40李村公园板桥坊1021025：30－18：40李村海游路1031035：30－18：40李村城阳1051056：00－18：00李村流亭1061067：15－16：20李村垭口1071078：00－16：00李村北九水1091095：10－18：30李村王戈庄1111115：30－19：00李村惜福镇1121125：10－19：00李村大崂观1131135：20－18：40李村流清河1141146：30－17：40李村409医院1221228：00－15：30李村马戈庄1231235：10－18：00李村仰口1281285：30－18：30李村毕家上流6066065：40—19：30青岛汽车北站青岛科技大学1291295：20－18：40李村东古镇线线线线路路路路名名名名称称称称起止起止起止起止时间时间时间时间起点起点起点起点终终终终点点点点2162166：00－20：30浮山后李村公园3033036：10－20：00李沧工业园火车站3063065：00－18：00体育馆城阳3123126：30－16：40轮渡仰口3133136：00－21：00板桥坊青大高职学院 3183185：40－20：00虎山军体中心市政府3613615：50－20：00公交五公司141医院3633635：10－20：30李村公园辛家庄小区3653655：50－14：50大港二路北九水3683686：00－21：40李村公园动物园3723726:00-17:40松树庄台东3713716.00--15：20昌乐路仰口1241245：10-18：00李村沙子口中学2302306：00-20：00李村万杰医院1301305：30-18：00李村戴家6056055：50－19:00第一海水浴场城阳汽车站 地块经济指标地块经济指标项目总占地面积为项目总占地面积为2.7万平米，总建筑面积为万平米，总建筑面积为21.29万万平米，商业体量较大，总体规模有一定的震撼性。
平米，商业体量较大，总体规模有一定的震撼性 地块四至地块四至项目四至项目四至东临啤酒城东临啤酒城项目位于李沧区核心商业区的核心位置，周边大型商业林立，项目位于李沧区核心商业区的核心位置，周边大型商业林立，商业氛围异常浓厚商业氛围异常浓厚东临青岛市园艺总场东临青岛市园艺总场西临中冶集团在建项目西临中冶集团在建项目北临广业锦江大酒店北临广业锦江大酒店南临联通营业厅南临联通营业厅东临夏庄路东临夏庄路南临向阳路南临向阳路 地块内部现状地块内部现状本项目地块平整，已经拆迁完毕，利于开发本项目地块平整，已经拆迁完毕，利于开发 地块外部配套地块外部配套项目位于李村商圈内，周边配套齐全，项目以南有维客广场以及维客广场项目位于李村商圈内，周边配套齐全，项目以南有维客广场以及维客广场超市，西南方有崂山百货以及利客来购物中心，北方国货位于向阳路与书超市，西南方有崂山百货以及利客来购物中心，北方国货位于向阳路与书院路交汇处，距离本项目较近，周边商业氛围浓厚院路交汇处，距离本项目较近，周边商业氛围浓厚 地块外部区域地块外部区域n区域内楼盘情况：区域内楼盘情况：地块周边项目均为高层建地块周边项目均为高层建筑筑n市区客户到达地块的途市区客户到达地块的途径：径：308308国道，重庆中路等国道，重庆中路等n区域竞争：区域竞争：地块紧邻伟东城市广场地块紧邻伟东城市广场（（1616万商业）和百通大厦万商业）和百通大厦（（1.11.1万商业），后续有万商业），后续有1717万平米商业供应，容易万平米商业供应，容易截留项目客户。
截留项目客户宝龙城市广场拥有宝龙城市广场拥有2323万平万平米商业，对本地块也存在米商业，对本地块也存在较大的竞争较大的竞争地块周边已存在若干大盘，对本项目产生直接竞争地块周边已存在若干大盘，对本项目产生直接竞争 项目周边配套较为齐全，交通便利，生活居住氛围良好土地状况良好整个项目地块平整，便于规模开发李沧区商业中心，客户对区域认可度高，商业及住宅需求旺盛，项目开发的经济价值高开发价值评估开发价值评估项目的成功运作将有利于集团布局青岛，抢占北中国市场的战略本项目有足够的条件成为李沧区地标式建筑，代言李沧地块开发属性符合李村的整体规划，同时改善区域内缺乏时尚、活泼元素的形象地块周边多条城市主干道以及公交线路，极为便利的交通为项目带来利好延伸价值评估延伸价值评估机会价值评估机会价值评估地块总体价值评估地块总体价值评估 地块盘点地块盘点规模规模项目占地约项目占地约2.72.7公顷，总建筑面积约公顷，总建筑面积约21.2921.29万平米，万平米，拥有一定的规模效应拥有一定的规模效应配套设施配套设施李沧中心位置，李村商圈核心，生活商业配套齐全，李沧中心位置，李村商圈核心，生活商业配套齐全，商业氛围浓厚。
商业氛围浓厚交通条件交通条件交通网密集，公共交通成熟发达，到达城市各区域通交通网密集，公共交通成熟发达，到达城市各区域通达性较佳达性较佳区域认知区域认知区域认知度较高，该区域位于城市地理中心，辐射北区域认知度较高，该区域位于城市地理中心，辐射北部青岛 项目的自身属性项目的自身属性——决定了本项目的高形象差异化定位！决定了本项目的高形象差异化定位！项目属性界定项目属性界定 n商业具有无限价值，本项目商业的建成将直接改变李沧商业具有无限价值，本项目商业的建成将直接改变李沧区中低端的商圈形象，带动区域商业市场的快速升级区中低端的商圈形象，带动区域商业市场的快速升级n受城市发展的影响，李沧区写字楼不太成熟，建议向小受城市发展的影响，李沧区写字楼不太成熟，建议向小户型公寓发展户型公寓发展n项目处于李沧区核心商业区的核心位置，住宅销售的核项目处于李沧区核心商业区的核心位置，住宅销售的核心不再是如何快速销售，而是如何实现项目的价值最大化心不再是如何快速销售，而是如何实现项目的价值最大化n沿街商业若自持，如何运营，实现高回报率；若对外销沿街商业若自持，如何运营，实现高回报率；若对外销售，如何实现高价值售，如何实现高价值n其他各类物业如何配合商业的运营，实现各类物业之间其他各类物业如何配合商业的运营，实现各类物业之间的平衡发展。
的平衡发展物业发展方向物业发展方向 下一步工作内容下一步工作内容•下一阶段工作内容：下一阶段工作内容：1 1、项目市场定位；、项目市场定位；2 2、物业发展建议；、物业发展建议；3 3、营销策略构想；、营销策略构想； 。