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1、 微博舆情微博舆情监测与引导策略监测与引导策略 调查分析调查分析 浙江万里学院浙江万里学院 “微博控微博控”团团队队微博您“围脖”了吗？（微博与微博舆情）微博舆情冲击波（微博传播功效）微博舆情导航仪（微博监测引导策略）微博是人们时下最人们时下最流行流行的交流方式、信息发布平台的交流方式、信息发布平台随时随地随时随地用用140个字以内的话个字以内的话发布发布信信息，这就是息，这就是微型博客微型博客，人们口中的，人们口中的“围脖围脖”。课题什么是微博舆情？什么是微博舆情？影影视视演演员员 姚姚晨晨“微博舆情微博舆情就是民众通过网络传播就是民众通过网络传播的态度和情感的态度和情感 ” 浙江浙江省委组
2、织部部长省委组织部部长 蔡奇蔡奇打拐事件微博打拐发起人微博打拐发起人于建嵘于建嵘被拐儿童回到家人怀抱被拐儿童回到家人怀抱盐慌“”微博调查分析微博调查分析 问卷对象高校师生占问卷对象高校师生占48.4%，机关事业单位职工占，机关事业单位职工占19.3%，企业职工占，企业职工占32.3%。调研数据显示，其中使用微。调研数据显示，其中使用微博的人占博的人占68.7%。35.8%社会动员能力强，社会动员能力强，容易形成一呼百应容易形成一呼百应之势之势 发布不实信息，发布不实信息，引发舆论动荡引发舆论动荡 追捧领导人微博，追捧领导人微博，政府微博形式化政府微博形式化 滥用话语权，造滥用话语权，造成网络暴
3、力成网络暴力 微博的微博的弊端弊端微微博博信信息息多多而而且且十十分分杂杂乱乱，缺缺少少一一个个完完整整的的体体系系如何有效监测和引导如何有效监测和引导微博舆情微博舆情？Question:这是我们此次调研的意义所在有效有效监测监测 微博舆情微博舆情对新媒体公信力的构建对新媒体公信力的构建完善官博体制完善官博体制 网民检举假消息评比网民检举假消息评比 给给“140字字”上标签上标签 实名认证实名认证“完全化完全化” 用户注册www . w o y a o z h u c e . com张大牛Zhang_*330183198912250016名字和身份证号不对用户注册Zhang_张三*330183
4、198912250016恭喜注册成功！尊敬的用户：实名认证实名认证“完全化完全化”给“140字”上标签 赋予每条微博识别标签，区分哪些信息是可信的，哪些信息赋予每条微博识别标签，区分哪些信息是可信的，哪些信息只是传说，这样可以大大减少用户盲目转发。只是传说，这样可以大大减少用户盲目转发。网网民民检检举举假假消消息息评评比比 黑暗丑陋需要揭发，社会才能更黑暗丑陋需要揭发，社会才能更和谐，鼓励网民打击假消息，有效和谐，鼓励网民打击假消息，有效遏制谣言传播，微博舆情才会越来遏制谣言传播，微博舆情才会越来越积极。越积极。 完善完善“官博官博”体制体制 官博是政府部门和网民之间沟通的桥梁，应该加强官博的
5、公开透明度，官博可以在第一时间发布信息、辟谣。对对新新媒媒体体公公信信力力的的构构建建 媒体对丑恶现象的揭露 新媒体公信力的不足是不争新媒体公信力的不足是不争的事实，加大监管力度，争取受的事实，加大监管力度，争取受众信任，辟谣才能起作用，才能众信任，辟谣才能起作用，才能防范谣言污染网络环境。防范谣言污染网络环境。对微博舆情有效引导提出的对策 舆论“便衣” 引导“关注”舆论领袖网络立法 舆论合力引导引导机关领导浙江 杭州http：/ w e I b o . com/ c a I q i关注了蔡奇的人，还关注了以下这些人蔡 奇政府领导 对对“关注关注”进行引导，谨慎关注进行引导，谨慎关注为“蔡奇”
6、选择分组浙江 杭州http：/ w e I b o . com/ c a I q i关注了蔡奇的人，还关注了以下这些人蔡 奇各种引导各种引导微博积极舆论微博积极舆论“便衣便衣”引导正面舆论引导正面舆论控制负面舆论控制负面舆论2011年年3月月25日，日，梁咏琪梁咏琪生日再次发起募生日再次发起募捐活动，称微博每转发一次便捐一元到联合捐活动，称微博每转发一次便捐一元到联合国儿童基金会，帮助中国儿童获得更多的医国儿童基金会，帮助中国儿童获得更多的医疗与教育上的帮助。疗与教育上的帮助。在此微博发布不久，便得到在此微博发布不久，便得到“微博女王微博女王”姚晨姚晨的响应，的响应， 随即，多位知名艺人纷纷转
7、随即，多位知名艺人纷纷转发此消息。此微博转发已达发此消息。此微博转发已达283705次，评次，评论达论达59061条。条。 发挥名人、明星发挥名人、明星舆论领袖舆论领袖的作用的作用 影视明星影视明星-梁咏琪梁咏琪健全健全网络立法网络立法 再造再造道德血液道德血液利用媒体联动，形成舆论引导合力利用媒体联动，形成舆论引导合力 新媒体与传统新媒体与传统媒体的结合媒体的结合网络广播手机电视报纸2011.5.28让我们一起织出最美好的 “围脖”感谢各位专家评委感谢各位专家评委 恳请指导批评！恳请指导批评！如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场
8、分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对
9、市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基
10、于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界
11、定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步
12、第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住
13、面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房
14、地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常
15、正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资额资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市
16、场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.39203
17、0恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业
18、市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征
19、：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项
20、目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要
21、素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚
22、重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习
