5月成都天府新城站南组团地块可行性初步分析89p

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1、成都天府新城“站南组团”两地块可行性初步分析2011.05.052Documentnumber94亩地块178亩地块地块规划要求94亩地用地性质：二类住宅用地（商业建筑面积兼容不大于10%）净用地面积：94.14亩容积率：不大于4起拍价:楼面地价3800元/平米178亩地用地性质：A地块：二类住宅用地（禁设商业）B地块：文化娱乐用地兼容行政办公用地、商业金融业用地（禁设住宅，禁设市场用房）净用地面积：A地块：136.9578亩B地块：47.0982亩容积率：A地块不大于3B地块不大于6起拍价:楼面地价3245元/平米竞拍地块简介天府广场地铁1号线天府新城目录一、项目开发条件三、投资收益分析94

2、亩地地块属性二、项目初步定位四、可行性结论宏观发展环境住宅市场3Documentnumber写字楼市场178亩地地块属性94亩地地块178亩地地块94亩地地块178亩地地块一、项目开发条件4Documentnumber目录94亩地地块属性宏观发展环境住宅市场写字楼市场178亩地地块属性一、项目开发条件：宏观环境城市位置5Documentnumber94亩地块178亩地块天府广场地铁1号线天府新城u两地块位于成都城南的天府新城，是成都未来城市新中心的核心区域u两个地块均位于天府大道（人民南路沿线）的西面，其中94亩地块位于三环路内侧，178亩地位于三环路和绕城高速之间一、项目开发条件：宏观环境区

3、域规划u天府新城是成都的未来城市新中心的核心区域，力争打造成与“上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城6Documentnumberu天府新城作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。u不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城.天府新城。u城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。科技城南：天府软件园筑巢引凤科技城南：天府软件园筑巢引凤商务城南：西部最大金融后台扩容商务城南：西部最大金融后台扩容国际城南：首个国际化

4、社区国际城南：首个国际化社区时尚城南：六大园区打造时尚城南：六大园区打造“不夜城不夜城”宜居城南：宜居城南：“没有围墙没有围墙”的新城的新城一、项目开发条件：宏观环境区域规划7Documentnumber国际化CBD商务中心区u天府大道是成都商务中轴,政务中心、科技商务中心、金融后台服务中心,世界500强,央企总部、市级行政事业机构商务、政务精英汇聚于此.u500多家外资企业汇集在这里,商务枢纽引导国际资本流向,inter、IBM、微软、诺基亚、索尼等27家世界500强企业成功入住,中国银行、工商银行等20余家金融、保险、证券机构陆续入住,中国石油等16个区域性商务总部先后迁入天府新城商务总部

5、的汇聚一、项目开发条件：宏观环境区域规划8Documentnumberu扩区后，天府新城由五大组团构成，本次拍卖的两个地块位于站南组团，该组团主要规划为交通集散及商业服务、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园成熟居住区，高新南区最早发展区域，1996年启动，占地6.33平方公里高新工业区，2003年启动，由两大工业区与三大居住区组成。交通集散及商业服务、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园，2004年启动，占地15.6平方公里，发展初具雏形，目前处于完善期。高档居住区、总部基地、创新研究中心、会展及商务三大工业区与一个居住区组成，2005年启动，占地15平方公里，目前正处于发展

6、中。成为继上海、广州后中国第三个领事馆区生态居住、高新技术集中地、商贸、教育科研、文化娱乐和旅游，目前正处于发展中，占地27平方公里。一、项目开发条件：宏观环境区域规划9Documentnumber昆锦江锦江站南组团大源组团华阳成昆铁路成路铁一、项目开发条件：宏观环境区域规划u扩区前的“天府新城”由站南组团和大源组团构成。总用地面积37.5平方公里，就业人口60万人，其中软件及服务外包产业2030万人，总居住人口达60万人。u站南组团在整个天府新城中，起着承上启下的作用，上连城南三环路以内的桐梓林、紫荆、玉林等片区，下接绕城高速以外的天府新城大源组团和其他延展组团两地块所在的站南组团，在整个天

7、府新城中，起着承上启下的作用，10Documentnumber天府新城CBD集中居住区总部核心区天府大道站华路元华路红星路南延线成昆铁路三环路武侯大道绕城高速迎宾大道地铁1号线六纵四横交通网络一、项目开发条件：宏观环境交通规划u六纵：元华路、站华路、天府大道、红星路南延线、成昆铁路、地铁1号线u四横：三环路、武侯大道、绕城高速、迎宾大道11Documentnumberu城南是成都市建设的最重点区域集中了CBD中心商务区、政务中心、高新区、领馆区、高等教育机构，交通、购物等基础设施十分完善。总体来说，城南区域的位置和交通,都是非常具有优势的，尤其是地铁的价值进一步拉升区域未来的发展。u成都的豪宅

8、、高档写字楼主要集中在城南区域，这里早已被贴上了国际化的标签。由于新城南的定位是“城市新中心”，加上政府对城南的优惠策略，此区域集中了大量知名开发商进行开发，名企加名盘，再加上地铁的首通，让该板块成为客户的上佳选择。一、项目开发条件：宏观环境小结12Documentnumber一、项目开发条件13Documentnumber目录94亩地地块属性宏观发展环境住宅市场写字楼市场178亩地地块属性u2011年2月15日，成都出台限购政策，目前市场观望情绪逐渐提高，根据各方信息反馈，政策在2011年取消的可能性很小首先，进一步加大保障性住房建设力度（一）按需建设，确保保障性住房供应（二）提高住房保障标

9、准，扩大住房保障范围（三）加强监管，确保住房保障公平公正其次，进一步落实房地产市场调控措施（一）努力实现新建住房价格控制目标（二）进一步强化房地产市场管理和监督检查严格住房用地供应管理；严格税收征管；严格商品房预售许可管理；严格商品房预售价格监管。房地产开发企业申办预售许可时必须在预售方案中据实按套报送预售价格，并按套明码标价、“一房一价”、公开销售。报送价格3个月内不得调整，3个月后需要调整价格的必须重新报送并按规定重新公示。严格商品住房交易行为监管。取得预售许必须在10日内将全部公开销售（三）暂时实行住房限购政策住房限购的时间和范围。即日起，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高

10、新区等主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。住房限购的对象。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满18周岁子女。居民家庭拥有住房套数，以新购住房时本市房地产登记信息系统商品住房买卖合同备案数量和权属登记系统记载

11、住房数量为准。一、项目开发条件：住宅市场政策房产调控政策14Document numberu2.15成都新政之后，成都市主城区每周成交量基本上在9-15万平米，而2010年每周的成交量基本上在20万平米左右2.15数据来源：锐理系统一、项目开发条件：住宅市场整体市场主城区住宅整体供求15Documentnumber开盘时间项目名称区位物业类型推出套数签约认购套数热销户型（）面积区间（）销售报价（元/）优惠情况3.9保利中心城南高层2号楼300套230909014000（清水）开盘优惠2.5万，一次性3%，三月分期2%，按揭1%，按时签约0.5%3.12英郡城南高层3号楼185套7680-100

12、80-1009500（清水）交2万抵3万房款，按时签约额外优惠1%3.11都城雅颂居城南高层7号楼220209393-13712500（清水）一次性6%，按揭5%4.3华宇蓉国府城南高层3号楼112套6313013014300（清水）一次性4%，按揭2%，诚意金缴纳客户1.5%4.3建发天府鹭洲城南高层5号楼328套1199060-156均价10000（清水）诚意金3万元得额外3%优惠，一次性1%，按揭0.5%新政后部分城南项目开盘当天供求概况数据来源：锐理、易居、市调u新政之后，主城区新开盘的住宅项目，开盘当天的销售率普遍在40%以下u部分首次置业的刚需项目、价格有所下调的项目，开盘当天的销

13、售率相对高一些，在市场环境趋紧的情况下，价格逐步成为最重要的因素主城区住宅新开盘16Documentnumber一、项目开发条件：住宅市场整体市场主城区住宅新开盘17Documentnumber94亩地块178亩地块天府广场地铁1号线天府新城保利中心蓉国府天府鹭洲雅颂居英郡一、项目开发条件：住宅市场整体市场数据来源：搜房u2.15新政之后，成都主城区二手房市场的成交量基本上在700套以下低位徘徊，值得注意的是，最近两个星期，每周的成交量均不到400套2.15主城区二手房市场18Document number一、项目开发条件：住宅市场整体市场区域供求概况一、项目开发条件：区域房地产市场住宅数据来

14、源：CRICu2009年1月至今，站南组团商品住宅销售均价整体呈现波动上涨，当前均价清水房的售价11000元/平米左右19Documentnumber区域典型供求概况u两个地块周边目前在售的住宅项目，主要有誉峰、中海城南1号、公馆1881、长城半岛城邦、中海翠屏湾、时代晶科名苑、南城都汇，其中誉峰和中海城南1号是成都高层豪宅的代表性项目20Documentnumber一、项目开发条件：住宅市场区域市场178亩地块公馆1881半岛城邦94亩地块中海翠屏湾城市春天誉峰中海城南1号时代晶科名苑典型项目供求概况数据来源：CRICu区域内在售的项目全部为高层，清水房的售价在950013000元/平米u其

15、中誉峰、公馆1881为精装豪宅，城南1号的中大户型为清水房，仅有90平米套二为精装项目名称开盘时间开发商住宅总建筑面积(万)容积率销售均价（2011.1-3月）(元/)月均销售面积（2011.1-3月）（万）未来可供应面积（万）中海城南1号2008.11.29中海地产51.162.8516481（其中精装3,000元/）0.2043.28誉峰2009.11.21合景泰富37.856.8118730（其中精装6,000元/）0.3725.29公馆18812010.8.28蓝光21.903.8716937（其中精装5,000元/）0.2319.80长城半岛城邦2010.6.26深长城地产有限公司4

16、4.884.2108341.04约29时代晶科名苑2008.9.6九龙仓41.086.789771.3617.64南城都汇2007.8.4和记黄埔260.493.486291.17206城市春天2010.6.19新加坡城市发展有限公司约18.55.9997010.40约12中海翠屏湾2008.3.30中海约2439562基本上售罄21Documentnumber一、项目开发条件：住宅市场区域市场数据来源：CRIC2007年至2011年4月站南组团商住和住宅用地成交统计22Documentnumber成交时间宗地位置净用地面积（亩）总建筑面积（平方米）容积率土地使用性质楼面地价底价（元/平方米）

17、成交楼面地价（元/平方米）竞得单位开发项目2007.4.27高新区南部新区丰收村3组、和平村5组95.6764191353住宅部分：容积率3.0二类住宅用地（可兼容20%商业）16003525中海兴业中海翠屏湾2007.7.20南部新区丰收片区（高新区原和平村1组、红光村1组）1-5号地块20.785839493住宅2.85二类住宅用地（兼容20%商业）18425105合景泰富叠翠峰2007.10.12武侯区高攀村四、五组21.7531580084.0城镇混和住宅用地15005250成都市开元魏玛圈子2007.10.26武侯区高攀村四组10.2738273974.0，住3.0城镇混合住宅用地1

18、3503825成都燕宇三度空间2009.9.29高新区南部新区丰收村三组（丰收片区1-7号地块）60.20551525213.8二类住宅用地（自动兼容5%的商业用房）19744737蓝光蓝光公馆1881一、项目开发条件：住宅市场区域市场住宅用地成交情况u2007年至2011年4月，地块周边共成交13块的住宅（可兼容少量商业）用地，总用地面积合计74.5万平米，预计可开发住宅建筑面积约成190万平米，u成交楼面地价最高为2007成交的誉峰的地块，6289元/平米数据来源：CRIC23Documentnumber成交时间宗地位置净用地面积（亩）总建筑面积（平方米）容积率土地使用性质楼面地价底价（元

19、/平方米）成交楼面地价（元/平方米）竞得单位开发项目2007.4.27南部新区仁和片区（高新区原仁和村3组、清和村8、9、10组）227431298.65A地块：2.85，B地块：1.5A：二类住宅用地（禁设商业）,B：商业金融业用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地（禁设住宅，禁止设市场用房）1,5793237中海兴业城南1号2007.6.15高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组（GX2007-1-7号地块）69.1964193749.99二类住宅用地（可兼容20%商业）1,0713000嘉里置业雅颂居2007.6.15高新区花荫村九组、花荫村十组、灯塔村八组（GX2007-1-15号地块）

20、57.9268162194.93二类住宅用地（可兼容20%商业）1,0713036嘉里置业雅颂居2007.7.20南部新区仁和片区30号（高新区原仁和村3、7、8组、清和村9组）173.6242329887.64A地块2.85，B地块1.5A地块：二类住宅用地（禁设商业）B地块：商业金融业用地兼容行政办公用地、文化娱乐用地（禁设住宅，禁止设市场用房）1,8426289合景泰富誉峰2007.7.20南部新区仁和片区38号（高新区原仁和村2、3、8组）106.4317222443.36A地块3.135，B地块1.5A地块：二类住宅用地（禁设商业）B地块：文化娱乐用地兼容行政办公用地、商业金融业用地

21、（禁设住宅，禁止设市场用房）1,6756053合景泰富誉峰2007.10.12高新区双河村三组、灯塔村八组、花荫村九组、铜牌村十一组GX-2007-01-0885.3747204899.36住3.6城镇混和住宅用地1,6675083寰安有限公司雅颂居2007.10.12高新区铜牌村三组、铜牌村十一组、双河村三组GX-2007-01-1668.6047156418.73住3.42城镇混和住宅用地1,7545000建发建发天鹭洲2010.5.21南部新区仁和片区（高新区原清河村6组、7组）120.4682240936.483.0二类住宅用地可兼容20%商业3,2505100中铁未建一、项目开发条件

22、：住宅市场区域市场Documentnumber24物业名称誉峰容积率3.24项目地址高新区新益州城市广场西装修标准6000元/开发商成都市中天盈房地产开发有限公司物业管理广州市宁俊物业管理有限公司成都分公司最早开盘日期2009-11-21销售代理中原/世家/吉信行物业形态（一期）5栋24层的高层，10栋30层的高层建筑设计rocco(许李严)建筑设计事务所用地指标总占地186,704（280亩）其中住宅用地为122463.6，容积率为2.95商业用地为64240.4，容积率为6住宅建筑面积：378550平方米公寓建筑面积：193520平方米商场建筑面积：82450平方米写字楼建筑面积：6172

23、0平方米酒店建筑面积47300平方米（拟定为成都WHotel）景观设计宾士纳工作室外立面风格现代简约园林风格东南亚风情u誉峰，是合景泰富在城南CBD打造的高层豪装项目基础信息一、项目开发条件：住宅市场竞品关注誉峰Documentnumber25规划设计10号地9号地此为10号地：1期住宅+2期商业+幼儿园（市政配套）此为9号地：2期住宅+1期商业+酒店+超甲级写字楼一、项目开发条件：住宅市场竞品关注誉峰1期住宅用地2期住宅用地项目的开发顺序：u总体：先住宅，后商业u住宅：先10号地，再9号地u商业：先9号地（包含酒店与写字楼，酒店暂定为W酒店，写字楼规划未定），再10号地规划设计一、项目开发条

24、件：住宅市场竞品关注誉峰Documentnumber27u一期住宅，楼栋45度点式排布，楼间距50-180米，扩大观景面，东南亚园林风情景观u现代简约外立面，45度朝向，使得户型拥有更佳的景观视野，楼间距50-180米。u东南亚园林风情，融汇了峡谷、壁坡、流水、艺术小品之内的景观风貌。u宾士纳手工酒店式园林是誉峰一大的特色，所有雕塑小品均为手工制作。u楼王组团每户设游泳池，彰显奢华。楼王规划设计一、项目开发条件：住宅市场竞品关注誉峰Documentnumber28供求概况u截止2011年4月30日，誉峰的住宅共供应了19.90万平米，成交率63.12%，整体成交均价20280元/平米（含600

25、0元/平米精装，精装成本不超过4500元/平米），但最近2010年1-3月的销售均价为18730元/平米（含6000元/平米精装）u180、200、240平米的四房是供求主力，360平米带游泳池的户型成交情况较好供应成交存量面积段总套数总面积()套数面积()均价(元/)剩余套数剩余面积()去化率170-20032260264.0926148967.13184836111296.9681.06%200-250501108267.629764750.092013820443517.5259.28%250-30041164.941299.613865.3325.00%300-4007526491.5

26、2910297.44287194616194.0638.67%400-50052229.3831260.66283922968.7260.00%500以上1544.561544.560.00%合计908198962.1591125574.92028031773387.1563.12%截止2011年4月30日誉峰住宅供求概况数据来源：锐理一、项目开发条件：住宅市场竞品关注誉峰Documentnumber29u客户以城南区域客户为主，最看重区位及豪装品质。u区域来源：以城南区域客户为主（约占一半比例）、外地客户约占20。u年龄：年龄集中在30-50岁，其中以35-45岁客户为主要购买力。u购买目的

27、：自住+投资，多次置业u客户职业：私企业主、个体户等u购买驱动：1、合景泰富品牌2、区位优势明显，交通便捷3、豪装标准，身份彰显4、投资保值客户特征2009年11月首次开盘现场2009年11月首次开盘现场一、项目开发条件：住宅市场竞品关注誉峰Documentnumber30物业名称中海城南1号项目地址高新区锦城大道199号（3环-外环）开发商中海最早开盘日期2008-11-29物业形态16栋21-24层高层用地面积（亩）227亩总建筑面积（）41.36万容积率2.85装修标准毛坯绿化率35%物业管理中海深蓝物管销售代理自销建筑设计梁黄顾设计顾问有限公司景观设计梓仁园林设计有限公司外立面风格AR

28、TDECOu中海城南1号占地227亩，是中海在城南CBD打造的高层豪宅项目基础信息一、项目开发条件：住宅市场竞品关注中海城南1号Documentnumber31u部分楼栋两梯两户的板式结构排布、80-110米楼间距，大面积中央景观u项目整体以最大化南北朝向板式结构排布，两梯两户为主，点式排布，通风采光效果好。u项目拥有全围合的中央景观，8万中庭园林，6000余颗参天古树，6000米水岸景观。u项目容积率2.85，区域内少有的低容积率项目。u产品东西楼间距400米，前后楼间距80110米，观景面宽阔。80-110米400米2T2三房两厅1592T2四房两厅2402T2四房两厅1852T4项目一期

29、项目二期北规划分析一、项目开发条件：住宅市场竞品关注中海城南1号Documentnumber32供求概况u截止2011年4月30日，中海城南1号的住宅共供应了14.94万平米，成交率52%，成交均价12828元/平米；2011年4月推出的月90平米的套二精装小户型目前还未备案，之前推出的中大户型全部为清水房u160平米左右、180平米的三房和240平米的四房是供求主力供应成交存量面积段总套数总面积()套数面积()均价(元/)剩余套数剩余面积()去化率70-9016314454163144540.00%130-15091292912920.00%150-170129204971081716011

30、51021333783.72%170-2003286001221739987124451112002466.16%200-25017642258922198714554842027152.27%300-400321089232108920.00%合计83714940541779135128284207027152.97%截止2011年4月30日中海城南1号住宅供求概况一、项目开发条件：住宅市场竞品关注中海城南1号数据来源：锐理Documentnumber33省内客户以市中心、城南高端客户为主，部分外地客户，自住兼投资为主；中海品牌、区位、楼盘高端定位是客户最主要购买动力u区域来源：川内以成都市

31、中心、城南区域高端客户、产业园区企业高管为主，外地投资客（珠三角、上海地区）约占20。u年龄：以中年客户为主，年龄集中在4050岁，其中45岁以上客群比例达50%以上，满足改善型居住需求为主。u购买目的：自住+投资，多次置业为主u收入水平：年收入50万以上u购买驱动：1、中海品牌2、区位优势明显，交通便捷3、楼盘品质定位高端，客群纯粹4、豪华中庭园林，舒适户型设计，彰显购买者身份感5、中海物管客户特征一、项目开发条件：住宅市场竞品关注中海城南1号项目名称蓝光公馆1881项目地址高新区盛和三街开发商蓝光BRC开发商背景私企占地面积60亩建筑面积21.9万容积率3.87绿地率25-30%规划户数5

32、66公摊24%车位情况车位配比：1：2梯户比4梯4户：3、4号楼3梯2户：1、2、5-11号楼建筑风格ArtDeco褐石建筑形态高层景观设计公司北京易地斯埃建筑设计公司HZS豪张思物管公司嘉宝物业物业管理费4元/月开盘时间2010.8.28装修标准5000元/销售报价16000-20000元/，均价18000元/社区配套设施6000会所，2个恒温泳池，餐饮包房，健身房，瑜伽室，名店街等基础信息u项目净用地面积60亩，容积率3.87，致力于打造城南高环保智能的精装豪宅34Documentnumber一、项目开发条件：住宅市场竞品关注蓝光公馆1881会所小区入口名店街名店街u项目产品由11栋住宅+

33、1个会所组成，1-9号楼共19层，10、11号楼共18层；u呈三角形包围式布局，立面采用ArtDeco褐石风格；u6000会所，设有2个恒温泳池、餐饮包房、健身房、瑜伽室，中庭架空层设置咖啡吧和茶吧；u社区商业街位于入口两边，靠近3、4号楼，为奢侈品专卖店之类的业态。规划设计u项目产品由11栋住宅+1个会所围合式排列而成，1-9号楼共19层，10、11号楼共18层；35Documentnumber一、项目开发条件：住宅市场竞品关注蓝光公馆1881户型配比及供求概况供应成交存量去化率面积段总套数总面积()套数面积()均价(元/)剩余套数剩余面积()150-17046221155168123466

34、25.00%180平米15229136476215281148283742.63%220平米170368666313720162681072314637.06%280平米3294762162221824411325465.63%300-40041394413940.00%合计362774948920860168262735663526.92%数据来源：锐理u目前共推出了6栋住宅（4号、6-10号楼），基本上为180平米以上的套三及以上的大户型u其中，180平米套三、220平米套四为主力户型；去化率最好的是220平米套四和280平米套四u销售均价在16826元/平米（含5000元/平米装修，精装

35、成本不超过4000元/平米）36Documentnumber一、项目开发条件：住宅市场竞品关注蓝光公馆1881客户特征u年龄：客群年龄集中在30-50岁u特征：企业高管、私企业主、政府官员等，以两口或三口之家居住为主u置业目的：本地目标客群以自住为主要目的；外地客群以投资、度假等为置业目的u来源：成都区域目标客户以城南、城西居多，远郊客户占少量比例，外地客户以广州、重庆等地为主，其次业主再购占一定比例u购买驱动：蓝光精装豪宅+高智能设备+城南区域价值2010年8月首次开盘现场2010年8月首次开盘现场37Documentnumber一、项目开发条件：住宅市场竞品关注蓝光公馆1881关注产品客户

36、评价关于样板间客户特征关于配置A180很喜欢家居智能化系统，不喜欢餐厅位置布局本地客户居多，多次购房，自住投资兼顾客户购买此项目主要由于1、蓝光品牌2、家居智能化系统3、5000豪华智能装修4、城南区域价值B220交房标准企业家，三口之家居住，精装豪宅喜好者C280喜欢触摸式开关、桑拿房，中西双厨设计很受欢迎年龄集中在40岁左右，两代人居住较多，C跃400无样板间外地客户，经济实力强，喜欢体验不同的生活方式（方式：置业顾问访谈）客户关注客户特征38Documentnumber一、项目开发条件：住宅市场竞品关注蓝光公馆1881u住宅宏观调控政策趋紧，政策走势不明，住宅市场有一定影响u站南组团已经

37、发展成为成都高层豪宅的标杆性区域，市场认可度高，高层豪宅的发展潜力大一、项目开发条件：住宅市场小结39Documentnumber一、项目开发条件40Documentnumber目录94亩地地块属性宏观发展环境住宅市场写字楼市场178亩地地块属性现有优质写字楼区域东大街春熙路天府广场-盐市口人民南路未来优质写字楼区域u成都现有优质办公楼主要分布在一环路以内的天府广场-盐市口、春熙路和人民南路沿线。u优质办公楼最早出现在一环路以内的天府广场-盐市口区域。随着人民南路科技商务区的建设，一批高品质的写字楼也聚集在人民南路沿线。u东大街和南部新区是规划的未来优质办公楼最为集中的两个区域，是新兴的商务办

38、公区。一环路一、项目开发条件：写字楼市场成都优质办公楼区域分布南部新区u人民南路沿线是成都甲级写字楼最多、发展最为成熟的区域41Documentnumber国国电大渡河大渡河三峡公司三峡公司川投集川投集团恒恒泽动力力华电领地地通威通威诺亚舟舟中水大厦中水大厦成都成都电业公司公司中石油中石油曙光曙光高新国高新国际广广场特拉克斯特拉克斯旺旺商旺旺商业广广场美美力美美力诚天府天府软件园件园孵化园孵化园赛门铁克克中中兴通通讯新希望新希望希希顿广广场网通网通西南院西南院省省电力力新新华社社富美万豪广富美万豪广场省广省广电成达公司成达公司棕棕榈泉国泉国际中心中心中石化中石化天府天府VILLAGEVILLA

39、GE生生态总部科技园部科技园美年广美年广场中信中信川大科技园川大科技园烟草大厦烟草大厦中中节能能海洋中心海洋中心中国移中国移动中国中国电信信目前，电力、目前，电力、通讯、石油等通讯、石油等行业的区域总行业的区域总部及川投、新部及川投、新希望等企业总希望等企业总部已落户新城。部已落户新城。孵化园、软件孵化园、软件园建设大部分园建设大部分完成。完成。阿里巴巴阿里巴巴四川化工四川化工兴洲洲和芯科技和芯科技兴通通一、项目开发条件：写字楼市场天府新城写字楼和企业总部分布42Documentnumber天府新城写字楼开发体量城南2011年在售及新面市的写字楼项目所在组团、项目体量万当前状态定位站南组团康普

40、雷斯9.3在售。尾盘，均价1.2W，以300平米为主甲级。城南地铁换乘站，精英商务体。威尔斯洲际广场11.3待售，未动工。甲级。区域地标性建筑大鼎世纪广场20在售。起价12000，户型120-550，建至20F.乙级。地铁口上的绿色城市综合休。曙光国际9.7待售。目前为前期蓄客阶段。甲级写字楼特拉克斯国际广场7.9在售。二期，均价12000。6A甲级写字楼，6A商业写字楼茂业中心4.4待售。AB栋塔楼也停工，预计4-5月开盘。甲级写字楼新希望国际21.9C栋在售中，170平米起，均价14000.乙级。天府大道地铁纯商务地标写字楼创新时代广场32待售。目前已动工。乙级写字楼泓昌嘉泰金融中心23待

41、售，预计2011年年底开盘。超甲级写字楼东方希望中心262批次预计3月开盘。目前在建1栋5A甲级写字楼甲级写字楼德商国际9.7均价13000，3月20日开盘，户型400-3000。甲级写字楼新世纪环球中心176四期3批次热销中，14600起，15-5000平。甲级。全球最大单体建筑合计351.2一、项目开发条件：写字楼市场u高新南区已开发完成为软件和企业服务的写字楼产业园区主要有高新孵化园、天府软件园。另外建成的有世纪城会展中心和部分企业自用的写字楼。u据统计，2011年站南组团及大源组团在售及新面市的写字楼项目共有23个，其中在售项目12个，待售项目11个。综合以上项目，2011年高新南区写

42、字楼面积将达到500万平米，竞争将相当激烈43Documentnumber所在组团项目体量万当前状态定位大源组团中航城市广场20尾盘，仅剩21.22F.均价14000，1-2%城南核心首个LEED认证国际甲级写字楼ACC棕榈泉国际中心7.6待售。正在做基础建设，前期咨询中。甲级。人民南路中轴线上的新地标。保利国际广场24.7待售。目前售楼处尚未开放。甲级。高端城市综合体，成都最高地标。蜀都中心26在售。户型100多-1600多，均价15000。乙级。大型高端城市综合体项目。希顿国际广场1.5待售。正在动工。甲级。城南最高建筑群。希尔顿酒店。卡斯摩广场16.3待售。目前已动工，预计明年上半年交房

43、。乙级。中高档楼盘。世豪苹果之城76.8待售。二期住宅底商9月开盘，写字楼为三期，还未动工乙级。大型城市综合体。天合凯旋广场11在售。写字楼尾盘，仅剩2套。乙级。高新技术、国际化、综合性办公区航兴国际11在售。1#在售。标准层1500平，均价11000甲级。坡甲级标准。国际科技节能大厦14.8待售。正在动工中。甲级。节能型、智能型国际甲A级写字楼综合体。香年广场24.4在售。最小65，标准层2000，均价12000乙级。城市商务综合体。合计234.1两组团合计351.2+234.1=585.344Documentnumber城南2011年在售及新面市的写字楼项目天府新城写字楼开发体量一、项目开

44、发条件：写字楼市场u总体来看，站南组团甲级写字楼价格与大源组团相差不大，均价基本在12000-15000元/平米之间天府新城写字楼价格一、项目开发条件：写字楼市场数据来源：锐理45Documentnumberu据有关资料统计，一般新开写字楼周销售面积可达3000平方米左右，开盘一个月后周销售面积降至1000-2000平方米左右。天府新城写字楼销售情况一、项目开发条件：写字楼市场写字楼定位航兴国际广场2010年11月8日正式面市销售，两周内销售约5000平方米。新希望国际A幢2010年4月22日开盘，45000平方米销售80%时，总共花26周时间，周平均销售1385平方米B幢2010年9月19日

45、开盘，首批推出84套，内部认购78套，第二天加推63套，认购21套，截止11月底，B幢共销售约198套，面积约44000万平方米，共花10周时间，周平均销售4400平方米，但其中有99套是在开盘两天内售出，扣除该面积，10周时间周平均销售2173平方米。美年广场美库LOFT型空间2010年9月26日开盘，至11月底售出约155套，面积约13950平方米，周平均销售1550平方米。按周平均销售1500平方米计，10万平方米体量的项目，销完约需17个月，约一年半时间。部分写字楼的销售情况46Documentnumberu三个借势：借势综合体配套共享为卖点、借势地铁为卖点、借势南城未来发展为卖点。u

46、与市中心城写字楼强调“中心”二字不同，南部新城的写字楼之定位多强调“未来”，这也是当下的客观写照。部分写字楼的定位天府新城写字楼定位分析一、项目开发条件：写字楼市场写字楼定位航兴国际广场领航成都未来中央商务区。与巨头比肩，与世界同步。新希望国际天府大道地铁纯商务地标写字楼。特拉克斯国际广场区域内首批具有城市广场及商务服务的甲级办公物业。美年广场美库：比肩世界的城市综合体，5米层高投资型写字楼。天府新谷中国首家（纯民营）国家级创业服务中心，创业型社区写字楼。47Documentnumberu可以看到，目前成都甲级写字楼入驻企业以制造业、IT、租赁与商务服务业、金融业和房地产业的企业居多，以上五个

47、行业的企业总数占成都典型甲级写字楼入驻企业总数的71%。u其中制造业企业中以机电、电子电器设备制造企业和制药企业的四川地区分公司为主，兼有少量代理经销公司，这两类企业所占比例约70%。租赁与商务服务业企业中以咨询类企业为主，咨询类企业所占比例接近80%，另外还有少量广告类企业和租赁类企业。u目前成都甲级写字楼入驻企业以内资企业和外资企业驻成都分公司为主，分别占到企业总数的59%和33%。内资企业中外地企业驻成都分公司和本地企业基本各占一半。写字楼客群分析一、项目开发条件：写字楼市场48Documentnumber一、项目开发条件：写字楼市场小结u发展前景：随着地铁1号线的开通，天府新城新CBD

48、形成，区域内写字楼将迎来快速发展时期。房贷新政给住宅投资罩上“迷雾”，有经验、有资金实力的投资客开始将目光转向商业地产u区域竞争：未来城南尤其是站南组团和大源组团的写字楼供应量大，竞争激烈u客群：入驻企业多为世界500强企业、大型企业或快速以展中企业。投资客群多处于40-50岁的事业颠峰期居住于本区域的商人，投资意识高，擅于将投资风险置于可控程度下，追求长期稳定的投资收益。49Documentnumber一、项目开发条件50Documentnumber目录94亩地地块属性宏观发展环境住宅市场写字楼市场178亩地地块属性一、项目开发条件：94亩地地块属性地块区位u本项目位于成都城南的三环路南四段

49、的内侧，天府新城“站南组团”的西北角，距离天府广场的车程约6.5公里约6.5公里车程天府广场地铁一号线51Documentnumber基本经济指标u二类住宅用地（兼容商业不大于10%），净用地面积62759.20平方米，容积率4u起拍底价：楼面3800元/平米。2009年蓝光公馆1881的土地起拍价为1974元/平米，成交价4737元/平米u地块已经平整，形状规整94亩地块北52Documentnumber一、项目开发条件：94亩地地块属性基本经济指标二号地块的经济规划指标内容规划要求用地使用性质二类住宅用地规划建设净用地面积62759.20平方米其他用地面积（不参与各项指标计算）道路用地面积

50、：10421.85平方米用地使用强度计入容积率的总建筑面积不大于251036.80平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）建筑密度不大于20%起叫价（楼面地价元/）3800竞买保证金（万元）24000持证准用面积（亩）及方式94.1388指标证书建筑高度建筑物（含所有建、构筑物以及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程563.75米（建筑物最高点相对地面高度约67.4米），若要突破限高必须取得相关航空限高主管单位的书面批复。其他因素规划的地铁7号线从地块下方穿过53Documentnumber一、项目开发条件：94亩地地块属性地块四至n西成汉北路（西南角为公馆18

51、81）；东新光路（玉林南路沿线）；北广和二街；南盛和二路n地块西面有一个小的市政公园94亩地块公馆1881中海翠屏湾富森美叠翠峰城市春天成昆铁路54Documentnumber一、项目开发条件：94亩地地块属性区域交通u项目周边交通网络发达，距离地铁一号线火车南站约1公里车程地铁一号线三环路u轨道交通：地铁一号线：火车南站（约1公里车程）火车南站u公路交通：临新光路、成汉北路（双向四车道）、盛和二路，均为双向四车道距益州大道250米、剑南大道540米、天府大道900米、三环路520米、机场高速580米55Documentnumber一、项目开发条件：94亩地地块属性94亩地块市政生活配套u项目

52、周边市政生活配套完善，尤其是项目通过新光路几分钟车程就可以到达成都最高端的成熟居住区域桐梓林、紫荆和玉林周边1公里氛围内：商场：家乐福、欧尚、宜家、富森美等教育：玉林中学、银都小学、美视国际学校等医院：成都市第一人民医院、四川省肿瘤医院、华西普济医院等休闲娱乐：南站公园、神仙树公园、体育公园、新阵地高尔夫俱乐部、成都高新网球中心等56Documentnumber1公里一、项目开发条件：94亩地地块属性SWOT分析优势机会威胁劣势u地块形状方正、平整，有利于规划布局u周边配套成熟、交通便捷，尤其是项目通过新光路几分钟车程就可以到达成都最高端的成熟居住区域桐梓林、紫荆和玉林u在67.4米的建筑限高

53、、20%的建筑密度及4的容积率等用地经济指标下，地块后期规划布局难度较大，尤其是地铁7号线将直接从地块下方穿过，导致了开发成本的增加和不可控；同时后期可能需要调整其部分指标，难度大且难实现，行政成本也不可控。u项目位于天府新城的站南板块，区域的居住、办公、商业等发展成熟，区域价值已经得到市场认可u地块周边1公里范围内，未来住宅的供应量较少，竞争压力较小，且潜在客户群多u严厉的房产宏观调控措施将可能导致住宅市场在未来一段时间持续低迷，政策的持续时预计在1年以上Documentnumber57一、项目开发条件：94亩地地块属性一、项目开发条件58Documentnumber目录94亩地地块属性宏观

54、发展环境住宅市场写字楼市场178亩地地块属性一、项目开发条件：178亩地地块属性地块区位u本项目位于成都城南绕城高速内侧，天府新城“站南组团”剑南大道和益州大道之间，距离天府广场的车程约10公里约10公里车程天府广场地铁一号线59Documentnumber基本经济指标u地块共约178亩，其中A地块137亩（二类住宅用地禁设商业），B地块41亩（商业用地禁设住宅）uA地块容积率3，B地块容积率6，起拍楼面地价底价为3245元/平米u地块已经平整，形状规整北60Documentnumber一、项目开发条件：178亩地地块属性178亩地块基本经济指标三号地块的经济规划指标61Documentnum

55、ber内容规划要求用地使用性质A地块：二类住宅用地（禁设商业）B地块：文化娱乐用地兼容行政办公用地、商业金融业用地（禁设住宅，禁设市场用房）规划建设净用地面积A地块：91305.21平方米（136.9578亩）B地块：27660.97平方米（41.49亩）其他用地面积（不参与各项指标计算）道路代征地约：23121.21平方米（34.6818亩）绿化代征地约：31398.78平方米（47.0982亩）起叫价（楼面地价元/）3245竞买保证金（万元）36000持证准用面积（亩）及方式178.4493指标证书用地使用强度计入容积率的总建筑面积：A地块：不大于273915.63平方米B地块：不大于16

56、5965.82平方米建筑密度A地块：不大于22%B地块：不大于40%建筑高度在太平寺机场停飞搬迁前建筑高度不大于100米，如需突破须取得相关航空限高主管单位的书面批复。在太平寺机场停飞搬迁后建筑高度不大于150米，且须取得相关航空限高主管单位的书面批复一、项目开发条件：178亩地地块属性地块四至n西万象南路；东成汉南路（中海城南1号）；北锦程大道；南锦尚西二路178亩地块誉峰城南一号62Documentnumber锦程大道锦尚西二路成成汉汉南南路路万万象象南南路路一、项目开发条件：178亩地地块属性区域交通u项目周边交通网络发达，距离地铁一号线金融城站约900米车程地铁一号线三环路u轨道交通：

57、地铁一号线：金融城（约900米车程）u公路交通：临锦程大道、成汉南路、锦尚西二路、万象南路，均为双向四车道距益州大道500米、剑南大道300米、天府大道1.2公里、三环路1.8公里、绕城高速1.2公里63Documentnumber一、项目开发条件：178亩地地块属性市政生活配套u项目周边市政生活配套规划完善，各种配套正在逐步呈现周边2公里氛围内：中小学:泡桐树小学、成都七中、国际学校综合商场:荷兰GTC、美美历诚旗舰店、中航购物中心银行:中行、建行、招行、建行等医院:第一医院、国际医院其他:新益州城市广场（六朵花瓣）64Documentnumber一、项目开发条件：178亩地地块属性SWOT

58、分析优势机会威胁劣势u地块形状方正、平整，有利于规划布局u周边配套成熟、交通便捷u周边开发商云集，伊泰在房地行业的品牌知名度相对弱一些，而高端住宅对开发商品牌要求较高，这是公司需要解决的一个难题u公司在开发商用物业方面的经验相对欠缺u项目位于天府新城的站南板组团的高尚居住区内，誉峰、城南1号已带动区域确立为成都高层豪宅的标杆性地位u在严厉的住宅房产宏观调控措施将下，未来一段时期，商业、办公物业市场成为房产投资客户的追逐u市政府南迁，将进一步促进区域的发展，提升购房者的信心u天府新城未来几年写字楼的供应量较大，预计供应量在500万平米以上，竞争激烈u项目周边1公里范围内，未来供应量较大的高端项目

59、有誉峰、城南1号、人居华府世家、雅颂居等项目，竞争相对激烈Documentnumber65一、项目开发条件：178亩地地块属性目录二、项目初步定位66Documentnumberu地块的限制经济指标：67.4米的建筑限高、20%的建筑密度、4的容积率、商业配套少于10%、地铁7号线将直接从地块下方穿过u项目整体定位：纯精装居住社区（配置约4700平米三层底商）u住宅的品质判断：由于用地指标的限制，预计楼盘的品质在中端偏上u销售售价预计：住宅：根据周边可比性项目，和楼盘自身的产品品质，预计平均销售约13500元/平米（含3000元/平米精装，精装成本约2000元/平米）商业售价平均约35000元

60、/平米三、94亩地块：项目初步定位67Documentnumber住宅销售面积225,933平米商业销售面积25,104平米出售车位2488个住宅销售均价13500元/平米（含精装3000元/平米）底商销售均价35000元/平米车位120000元/个u住宅定位：纯精装高端居住社区，中大户型为主，中高端客户为主力客户u商业定位：两栋超高层甲级写字楼u销售售价预计：住宅：根据周边可比性项目，和楼盘自身的产品品质，预计平均销售约15000元/平米（含4000元/平米精装，精装成本约2500元/平米）写字楼：售价平均约15000元/平米车位：住宅预计200000元/个，写字楼预计100000元/个（假

61、设销售50%的写字楼车位）三、178亩地块：项目初步定位68Documentnumber住宅销售面积273,916平米写字楼销售面积165,966平米出售车位3570个写字楼车位830个（车位配比1：0.8）住宅车位2740个（车位配比1：1）住宅销售均价15000元/平米写字楼销售均价15000元/平米车位销售均价写字楼车位10000万元/个（写字楼的车位假设出售，售价按照12年的出租租金计算，估计平均每个月的车位租金为700元/个）住宅车位200000元/个目录三、投资收益分析69Documentnumber94亩地地块178亩地地块u销售周期：项目2011年5月拍地，2012年第四季度住

62、宅开盘，2016年年底清盘，整个销售周期约4年多u销售顺序：先推住宅，约半年后推出商用物业；住宅的销售顺序按照从品质低到品质高的顺序销售u售价根据目前周边类似项目销售均价对比来确定项目销售计划三、94亩地块：销售计划70Documentnumber住宅销售面积225,933平米商业销售面积25,104平米出售车位2488个住宅销售均价13500元/平米（含精装3000元/平米）底商销售均价35000元/平米车位120000元/个项目销售计划三、94亩地块：销售计划71Documentnumber项目201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4销售预测住宅价格1350013500

63、13500135001350013500135001350013500进度10.00%3.00%6.00%6.00%10.00%3.00%6.00%6.00%10.00%销售预测底商价格进度销售预测车位价格120,000120,000120,000120,000进度20%20%15%15%项目20152016Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4销售预测住宅价格1350013500135001350013500135001350013500进度3.00%6.00%6.00%8.00%3.00%5.00%5.00%4.00%销售预测底商价格35,00035,00035,000进度40%30%30%销售

64、预测车位价格120,000120,000120,000120,000进度10%10%5%5%测算说明三、94亩地块：财务指标72Documentnumberu变动因子楼面地价：3800元/平米起u非变动因子住宅、写字楼、车库的售价不做调整，价格的波动因素比较多，按照销售周期的平均售价来保守估算测算说明三、94亩地块：财务指标73Documentnumber序号项目计算依据单位数量单价备注经济指标假设1.总建筑面积建筑面积m2350,5571.1地上建筑面积建筑面积m2251,037商业地上建筑面积建筑面积m24,700住宅地上建筑面积建筑面积m2246,3371.2地下建筑面积建筑面积m299

65、,5202.可销售面积建筑面积m2350,557底商建筑面积m2470035000元住宅建筑面积m2246,33713500元（含3000元/平米精装）地下建筑面积建筑面积m299,520一土地费用合计251,037第1项和第2项的合计1土地转让费用建筑面积m2251,036.8待定2用地指标用地面积亩94.14180000元用地指标最低为18万元/亩二前期费用350,557400元三建安工程费用350,5571地下车库（含设备用房）建筑面积m299,5203000元2销售住宅主体土建及机电建筑面积m2246,3374100元精装成本2000元/M23商业主体土建及机(单元毛坯)建筑面积m24

66、,7003000元四市政基础设施费（小市政）及公共配套设施费建筑面积m2350,557200元五公共配套设施费建筑面积m2350,55764元六管理费用“一至五”项目成本合计的1%七销售费用销售收入的3%八财务费用平均每平米建筑面积的财务费用按300元/平米m2350,557九不可预见费“一至五”项目成本合计的1%三、94亩地块：财务指标74Documentnumber楼面地价（元/平米）总投资（元）销售收入（元）NPV（元）投资收益率IRR38002,846,172,3923,788,606,800215,252,18622.93%14.18%38002,846,172,3923,788,6

67、06,800215,252,18622.93%14.18%41002,924,495,8733,788,606,800144,965,21019.71%11.99%43002,976,711,5283,788,606,80098,107,22517.67%10.63%44003,002,819,3553,788,606,80074,678,23316.67%9.97%45003,028,927,1823,788,606,80051,249,24115.69%9.34%46003,055,035,0093,788,606,80027,820,24814.72%8.72%47003,081,142

68、,8373,788,606,8004,391,25613.78%8.11%说明：NPV的贴现率假设为8%在收益率不低于15%，IRR不低于10%的条件下，楼面地价的临界点是4300元/平米土地使用权人成都市人民政府土地他项权利无土地用途二类居住（兼容商业不少于10%）土地使用年限70年土地手续状况拍卖公告中项目信息来源政府出让公告土地方或合作方背景无是否存在中介费否三、94亩地块：土地获取风险分析75Documentnumber土地权属状况获取方式及可行性判断政府拍卖出让地块，存在竞买风险。合作条件无交地是否平整已平整交地时间及标准2011年5月22日拍卖成交后项目风险及防范措施1.土地获取风

69、险：公开竞买，非策略性摘牌，存在获取风险。2.合作风险：无。3.付款风险：按照政府规定付款计划支付地价。4.拆迁交地风险：按出让合同履约。5.税务风险：无。6.其它：无。法律风险初步评估以上风险基本可控三、94亩地块：土地获取风险分析76Documentnumber土地获取方式土地交易方式：政府公开拍卖出让公示时间：2011年4月22日报名时间：2011年4月27日5月18日17：00前竞买保证金：24000万元（5月18日17时前到帐）竞买方式：举牌竞拍交易方式交易方式 获取流程主要节点获取流程主要节点 交保证金报名2011年5月18日17时前出让公告2011422可行性研究报告201151

70、0决策会2011-5-11办理后续各项开发手续签订出让合同支付首笔地价款、交付94亩地用地标三、94亩地块：土地获取风险分析77Documentnumber竞拍2011年5月20日上午10时获取流程目录三、投资收益分析78Documentnumber94亩地地块178亩地地块u销售周期：项目2011年5月拍地，2012年第4季度住宅和写字楼同时开盘，写字楼2015年第1季度底清盘，2017第2季度清盘；项目整个开发周期约7年u销售顺序：写字楼和住宅同时推出u售价根据目前周边类似项目销售均价对比来确定项目销售计划三、178亩地块：销售计划79Documentnumber住宅销售面积273,916

71、平米写字楼销售面积165,966平米出售车位3570个写字楼车位664个1328个办公车位假设50%用于出售住宅车位2740个住宅销售均价15000元/平米含4000元/平米精装，精装成本2500元/平米写字楼销售均价15000元/平米车位销售均价写字楼车位10000万元/个写字楼的车位假设出售，售价按照12年的出租租金计算，估计平均每个月的车位租金为700元/个住宅车位200000元/个200000元/个项目销售计划三、178亩地块：销售计划80Documentnumber201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4销售预测住宅价格15,00015,00015,00015,0

72、0015,00015,00015,00015,00015,000进度8.00%5.00%6.00%6.00%8.00%4.00%6.00%6.00%7.00%销售预测写字楼价格15,00015,00015,00015,00015,00015,00015,00015,00015,000进度15%10%10%10%15%10%10%10%5%销售预测车位价格进度201520162017Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2销售预测住宅价格15,00015,00015,00015,00015,00015,00015,00015,00015,00015,000进度4.00%5.00%5.00%6.0

73、0%3.00%5.00%5.00%5.00%3.00%3.00%销售预测写字楼价格15,000进度5%销售预测车位价格100,000200,000200,000200,000200,000进度20%20%20%20%20%测算说明三、178亩地块：财务指标81Documentnumberu变动因子1、楼面地价：3800元/平米起u非变动因子住宅、写字楼、车库的售价不做调整，价格的波动因素比较多，按照销售周期的平均售价来保守估算测算说明三、178亩地块：财务指标82Documentnumber序号序号项项 目目计算依据计算依据单位单位数量数量单价单价备注备注经济指标假设1.1.总建筑面积总建筑面

74、积建筑面积m2602,6011.1地上建筑面积建筑面积m2439,881商业地上建筑面积 建筑面积m2165,966住宅地上建筑面积 建筑面积m2273,9161.2地下建筑面积建筑面积m2162,7202.可售物业办公建筑面积m2165965.815000元住宅建筑面积m2273915.615000元 车位个数个数住宅：2740个办公：664个住宅：200000元/个办公：100000元/个一一土地费用合计土地费用合计439881.5第1项和第2项的合计1土地转让费用建筑面积m2439881.5待定2用地指标用地面积亩178.4484180000元用地指标最低为18万元/亩二二前期费用前期费

75、用582681.5400元三三建安工程费用建安工程费用582681.51地下车库（含设备用房）建筑面积m21428003000元2销售住宅主体土建及机电 建筑面积m2273915.64600元精装成本2500元/M23商业主体土建及机(单元毛坯)建筑面积m2165965.83500元四四市政基础设施费（小市政）及市政基础设施费（小市政）及公共配套设施费公共配套设施费建筑面积m2582681.5200元五五公共配套设施费公共配套设施费建筑面积m2582681.564元六六管理费用管理费用“一至五”项目成本合计的1%m2582681.5七七销售费用销售费用销售收入的3%m2582681.5八八财务

76、费用财务费用平均每平米建筑面积的财务费用按300元/平米m2582681.5九九不可预见费不可预见费“一至五”项目成本合计的3%三、178亩地块：财务指标83Documentnumber在收益率不低于15%，IRR不低于10%的条件下，楼面地价的临界点是5700元/平米楼面地价（元/平米）总投资（元）销售收入（元）NPV（元）投资收益率IRR32454,756,958,5577,330,461,7501,109,496,69241.87%29.00%35004,873,615,1187,330,461,7501,004,795,30238.54%26.20%38005,010,858,1307

77、,330,461,750881,617,19734.83%23.21%41005,148,101,1437,330,461,750758,439,09231.31%20.50%44005,285,344,1557,330,461,750635,260,98727.98%18.03%47005,422,587,1677,330,461,750512,082,88224.81%15.76%50005,559,830,1807,330,461,750388,904,77721.80%13.67%53005,697,073,1927,330,461,750265,726,67218.94%11.73%

78、56005,834,316,2057,330,461,750142,548,56716.21%9.93%57005,880,063,8757,330,461,750101,489,19915.32%9.36%58005,925,811,5467,330,461,75060,429,83014.46%8.80%59005,971,559,2177,330,461,75019,370,46213.60%8.25%60006,017,306,8887,330,461,750-21,688,90612.76%7.72%说明：NPV的贴现率假设为8%土地使用权人成都市人民政府土地他项权利无土地用途A地块

79、：二类住宅用地（禁设商业）B地块：文化娱乐用地兼容行政办公用地、商业金融业用地（禁设住宅，禁设市场用房）土地使用年限70年土地手续状况拍卖公告中项目信息来源政府出让公告土地方或合作方背景无是否存在中介费否三、178亩地块：土地获取风险分析84Documentnumber土地权属状况获取方式及可行性判断政府拍卖出让地块，存在竞买风险。合作条件无交地是否平整已平整交地时间及标准2011年5月22日拍卖成交后项目风险及防范措施1.土地获取风险：公开竞买，非策略性摘牌，存在获取风险。2.合作风险：无。3.付款风险：按照政府规定付款计划支付地价。4.拆迁交地风险：按出让合同履约。5.税务风险：无。6.其

80、它：无。法律风险初步评估以上风险基本可控三、178亩地块：土地获取风险分析85Documentnumber土地获取方式土地交易方式：政府公开拍卖出让公示时间：2011年4月22日报名时间：2011年4月27日5月18日17：00前竞买保证金：36000万元（5月18日17时前到帐）竞买方式：举牌竞拍交易方式交易方式 获取流程主要节点获取流程主要节点 交保证金报名2011年5月18日17时前出让公告2011422可行性研究报告2011510决策会2011-5-11办理后续各项开发手续签订出让合同支付首笔地价款、交付94亩地用地标三、178亩地块：土地获取风险分析86Documentnumber竞

81、拍2011年5月20日上午10时获取流程目录四、可行性结论87Documentnumber根据以上分析，此次竞拍主要倾向考虑“178亩地块”，“94亩地”块保守竞拍四、可行性结论u本次拍卖，94亩地块先拍，178亩地块后拍u94亩地块，根据相关分析，采取谨慎拍卖方式，收益率不低于15%，IRR不低于10%，因此，竞拍楼面地价最高不超过4300元/平米，依据如下：在67.4米的建筑限高、20%的建筑密度及4的容积率等用地经济指标下，地块后期规划布局难度较大，尤其是地铁7号线将直接从地块下方穿过，导致了开发成本的增加和不可控；67.4米的航空限高的突破在拍卖之前这么短的时间内难以向航空主管部门沟通协调。如果94亩地块要取得，只有在拍卖现场能以较低的价格（楼面地价最高不能突破4300元/平米）的情况下才能考虑u178亩地块，根据相关分析，可开发的价值较高，竞拍最高楼面地价可达5700元/米，依据如下：该地块相对94亩地块，更靠近天府新城的核心区域，周边的高端住宅市场认可度更高、办公环境更为成熟、发展潜力更大；地块规模较大，各项经济指标条件较好，更有利于打造成为高端住宅和写字楼项目根据经济测算，楼面地价达到5700元/平米时，收益率15.3%，IRR9.32%谢谢！